《工程造价控制》课件-6. 建设项目竣工验收阶段的工程造价控制

工程造价控制

建设项目竣工验收阶段的工程造价控制竣工验收6.1竣工决算6.3质量保证金的处理6.4竣工结算6.26.1竣工验收竣工验收是全面考核建设工作，检查建设工作是否符合设计要求和工程质量的重要环节，对促进建设项目(工程)及时投产，发挥投资效果，总结建设经验有重要作用。6.1竣工验收

6.1.1

竣工验收的条件及范围工程竣工验收的条件1.工程项目必须达到以下基本条件才能组织竣工验收：

（1）建设项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足生产和使用的要求。

（2）交工工程达到窗明地净、水通灯亮及采暖通风设备正常运转的要求。

（3）主要工艺设备已配套安装完成，经联动负荷试车合格，构成生产线，形成生产能力，能够生产出设计文件中所规定的产品。6.1竣工验收（4）有职工公寓和其他必要的生活福利设施，能适应投产初期的需要。

（5）生产准备工作能适应投产初期的需要。

（6）建筑物周围2m以内的场地清理完毕。

（7）竣工决算已完成。

（8）技术档案资料齐全，符合交工要求。6.1竣工验收工程竣工验收的范围2.国家颁布的建设法规规定，凡新建、扩建及改建的基本建设项目和技术改造项目，已按国家批准的设计文件所规定的内容建成，符合验收标准，即工业投资项目经负荷试车考核，试生产期间能够正常生产出合格产品，形成生产能力的；非工业投资项目符合设计要求，能够正常使用的。不论属于哪种建设性质，都应及时组织验收，办理固定资产移交手续。6.1竣工验收

6.1.2

竣工验收的依据和标准工程竣工验收的依据1.工程竣工验收的主要依据包括以下几方面：

（1）上级主管部门对该项目批准的各种文件，包括可行性研究报告、初步设计，以及与项目建设有关的各种文件。

（2）工程设计文件，包括施工图纸及说明、设备技术说明书等。

（3）国家颁布的各种标准和规范，包括现行的工程施工及验收规范、工程质量检验评定标准等。

（4）合同文件，包括施工承包的工作内容和应达到的标准，以及施工过程中的设计修改变更通知书等。6.1竣工验收工程竣工验收的标准2.（1）工业建设项目竣工验收标准。根据国家法律法规规定，工业建设项目竣工验收、交付生产使用，必须满足以下要求：

①生产性项目和辅助性公用设施，已按设计要求完成，能够满足生产使用。

②主要工艺设备配套设施经联动负荷试车合格，形成生产能力，能够生产出设计文件所规定的产品。6.1竣工验收③有必要的生活设施，并已按设计要求建成合格。

④生产准备工作能适应投产的需要。

⑤环境保护设施，劳动、安全、卫生设施，消防设施已按设计要求与主体工程同时建成使用。

⑥设计和施工质量已经过质量监督部门检验并做出评定。

⑦工程结算和竣工决算已通过有关部门审查与审计。6.1竣工验收（2）民用建设项目竣工验收标准。

①建设项目各单位工程和单项工程，均已符合项目竣工验收标准。

②建设项目配套工程和附属工程，均已施工结束，达到设计规定的相应质量要求，并具备正常使用条件。6.1竣工验收

6.1.3

竣工验收的内容、方式与程序工程竣工验收的内容1.（1）隐蔽工程验收。隐蔽工程是指在施工过程中上一工序的工作结束，被下一工序所掩盖，而无法进行复查的部位。对这些工程在下一道工序施工以前，建设单位驻现场人员应按照设计要求及施工规范规定，及时签署隐蔽工程验收记录，以便承包单位继续下一道工序施工，同时，将隐蔽工程记录交承包单位归入技术资料；如不符合有关规定，应以书面形式告诉承包单位，令其处理，符合要求后再进行隐蔽工程验收与签证。6.1竣工验收隐蔽工程验收项目及内容：对于基础工程，要验收地质情况、标高尺寸和基础断面尺寸，桩的位置、数量；对于钢筋混凝土工程，要验收钢筋的品种、规格、数量、位置、形状、焊接尺寸、接头位置，预埋件的数量、位置，以及材料代用情况；对于防水工程，要验收屋面、地下室、水下结构的防水层数和防水处理措施的质量。6.1竣工验收（2）分项工程验收。对于重要的分项工程，建设单位或其代表应按照工程合同的质量等级要求，根据该分项工程施工的实际情况，参照质量评定标准进行验收。在分项工程验收中，必须严格按照有关验收规范选择检查点数，然后计算检验项目和实测项目的合格或优良的百分比，最后确定出该分项工程的质量等级，从而确定能否验收。

（3）分部工程验收。在分项工程验收的基础上，根据各分项工程质量验收结论，对照分部工程的质量等级，以便决定可否验收。另外，对单位或分部土建工程完工后转交安装工程施工前，或中间其他过程，均应进行中间验收。承包单位得到建设单位或其中间验收认可的凭证后，才能继续施工。6.1竣工验收（4）单位工程验收。在分项工程、分部工程验收的基础上，通过对分项、分部工程质量等级的统计推断，结合直接反映单位工程结构及性能质量的保证资料，便可系统地核查结构是否安全，是否达到设计要求；再结合观感等直观检查及对整个单位工程进行全面的综合评定，从而决定是否验收。

（5）全部工程验收。全部工程验收是指整个建设项目已按设计要求全部建设完成，建设单位初验认可，由设计单位、施工单位、档案控制机关和行业主管部门参加，由建设单位主持的正式验收。

进行全部工程验收时，对已验收过的单项工程，可以不再进行正式验收和办理验收手续，但应将单项工程验收单独作为全部建设项目验收的附件而加以说明。6.1竣工验收工程竣工验收的方式2.为了保证建设工程项目竣工验收的顺利进行，验收必须遵循一定的程序。单项工程验收和全部工程竣工验收3大类，见表8-1。规模较小、施工内容简单的建设工程项目，也可以一次进行全部项目的竣工验收。6.1竣工验收6.1竣工验收工程竣工验收的程序3.工程项目竣工验收工作通常按图8-1所示程序进行。图8-1工程项目竣工验收的程序6.1竣工验收（1）发送交付竣工验收通知书。项目完成后，承包人应在检查评定合格的基础上，向发包人发出预约竣工验收的通知书，提交工程竣工报告，说明拟交工程项目的情况，商定有关竣工验收事宜。承包人应向发包人递交预约竣工验收的书面通知，说明竣工验收前的准备情况，包括施工现场准备和竣工资料审查结论。发出预约竣工验收的书面通知应表达两个含义：一是承包人按施工合同的约定已全面完成建设工程施工内容，预验收合格；二是请发包人按合同的约定和有关规定，组织施工项目的正式竣工验收。6.1竣工验收交付竣工验收通知书的内容和格式如下：6.1竣工验收（2）正式验收。工程正式验收的工作程序一般分为两个阶段进行：

①单项工程验收。单项工程验收是指建设项目中的一个单项工程按设计图纸的内容和要求建成，并能满足生产或使用要求，达到竣工标准时，可单独整理有关施工技术资料及试车记录等，进行工程质量评定，组织竣工验收和办理固定资产转移手续。

②全部工程竣工验收。全部工程验收是指整个建设项目按设计要求全部建成并符合竣工验收标准时，组织竣工验收，办理工程档案移交及工程保修等移交手续。在全部工程竣工验收时，对已验收的单项工程不再办理验收手续。6.1竣工验收（3）进行工程质量评定，签发竣工验收证明书。验收小组或验收委员会根据设计图纸和设计文件的要求，以及国家规定的工程质量检验标准，提出验收意见，在确认工程符合竣工标准和合同条款规定后，应向施工单位签发竣工验收证明书。

（4）办理工程档案资料移交手续。工程档案资料是建设项目施工情况的重要记录，工程竣工后，应立即将全部工程档案资料按单位工程分类立卷，装订成册；然后，列出工程档案资料移交清单，注明资料编号、专业、档案资料内容、页数及附注。双方按清单上所列资料查点清楚，移交后，双方在移交清单上签字、盖章。移交清单一式两份，双方各自保存一份，以备查对。6.1竣工验收（5）办理工程移交手续，签署移交验收证书，发送保修书。工程验收完毕，施工单位要向建设单位逐项办理工程和固定资产移交手续，并签署移交验收证书，发送保修书。6.1竣工验收问题1：工程竣工验收的条件有哪些？思考并回答：问题2：工程竣工验收的范围是什么？思考并回答：问题3：工程竣工验收的依据有哪些？思考并回答：问题4：工程竣工验收的标准有哪些？思考并回答：问题与思考6.3竣工决算竣工决算是整个建设工程的最终价格，是建设单位财务部门汇总固定资产的主要依据。6.3竣工决算

6.3.1

竣工决算概述竣工决算的概念与作用1.（1）竣工决算的概念。竣工决算是指在工程竣工验收交付使用阶段，由建设单位编制的建设项目从筹建到竣工验收、交付使用全过程中实际支付的全部建设费用。6.3竣工决算（2）竣工决算的作用。

①竣工决算是综合、全面地反映竣工项目建设成果及财务情况的总结性文件。它通过货币指标、实物数量、建设工期和各种技术经济指标综合、全面地反映了建设项目自开始建设到竣工为止的全部建设成果与财物状况。

②竣工决算是竣工验收报告的重要组成部分。建设单位与使用单位在办理交付资产的验收交接手续时，通过竣工决算反映交付使用资产的全部价值，包括固定资产、流动资产、无形资产和递延资产的价值。同时，它还详细提供了交付使用资产的名称、规格、数量、型号和价值等明细资料，是使用单位确定各项新增资产价值并登记入账的依据。6.3竣工决算③竣工决算是分析和检查设计概算执行情况、考核投资效果的依据。竣工决算反映了竣工项目计划和实际的建设规模、建设工期，以及设计和实际的生产能力，反映了概算总投资和实际的建设成本，同时还反映了所达到的主要技术经济指标。通过对这些指标计划数、概算数与实际数进行对比分析，不仅可以全面掌握建设项目计划和概算的执行情况，而且可以考核建设项目投资效果，为今后制订基建计划、降低建设成本、提高投资效益提供必要的资料。6.3竣工决算

6.3.1

竣工决算概述竣工结算与竣工决算的区别2.（1）编制单位不同

竣工结算是由施工单位编制的，而竣工决算是由建设单位编制的。（2）编制范围不同竣工结算主要是针对单位工程，而竣工决算是针对建设项目编制的。6.3竣工决算

6.3.1

竣工决算概述竣工结算与竣工决算的区别2.（3）编制作用不同竣工结算是建设单位与施工单位结算工程价款的依据，是施工单位核算其工程成本、考核其生产成果、确定经营活动最终收入的依据，是建设单位编制建设项目竣工决算的依据；竣工决算是建设单位考核投资效果、正确确定固定资产价值和正确核定新增固定资产价值的依据。6.3竣工决算竣工决算的内容2.竣工决算是建设工程从筹建到竣工投产全过程中发生的所有实际支出，包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费和其他费用等。竣工决算由竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、竣工工程平面示意图、工程造价比较分析4部分组成。其中，竣工财务决算说明书和竣工财务决算报表属于竣工财务决算的内容。竣工财务决算是竣工决算的组成部分，是正确核定新增资产价值、反映竣工项目建设成果的文件，是办理固定资产交付使用手续的依据。6.3竣工决算竣工决算的内容2.

工程造价对比分析竣工决算书的组成内容

竣工财务决算说明书

竣工财务决算报表

工程竣工图6.3竣工决算竣工财务决算说明书

32其他需要说明的事项竣工财务决算说明书建设项目概况资金来源及运用等财务分析待解决的问题基本建设收入、投资包干结余、竣工结余资金的上交分配情况投资效果简要分析6.3竣工决算（1）竣工财务决算说明书。竣工财务决算说明书主要反映竣工工程建设的成果和经验，是对竣工决算报表进行分析和补充说明的文件，是全面考核分析工程投资与造价的书面总结，其主要内容包括以下几方面：

①建设项目概况，对工程总的评价。一般从进度、质量、安全和造价、施工方面进行分析说明。进度方面主要说明开工和竣工时间，对照合理工期和要求工期分析是提前还是延期；质量方面主要根据竣工验收委员会或相当一级质量监督部门的验收评定等级、合格率和优良品率进行说明；安全方面主要根据劳动工资和施工部门的记录，对有无设备和人身事故进行说明；造价方面主要对照概算造价，说明节约还是超支，用金额和百分率进行分析说明。6.3竣工决算②资金来源及运用等财务分析。它主要包括工程价款结算、会计账务的处理、财产物资情况及债权债务的清偿情况。

③基本建设收入、投资包干结余、竣工结余资金的上交分配情况。通过对基本建设投资包干情况的分析，说明投资包干数、实际支用数和节约额、投资包干节余的有机构成与包干节余的分配情况。6.3竣工决算④各项经济技术指标的分析。概算执行情况分析，根据实际投资完成额与概算进行对比分析；新增生产能力的效益分析，说明支付使用财产占总投资额的比例、占支付使用财产的比例，不增加固定资产的造价占投资总额的比例，分析有机构成和成果。

⑤工程建设的经验及项目控制和财务控制工作，以及竣工财务决算中有待解决的问题。

⑥决算与概算的差异和原因分析。

⑦需要说明的其他事项。6.3竣工决算（2）竣工财务决算报表。建设项目竣工财务决算报表要根据大、中型建设项目和小型建设项目的区别分别制定。大、中型建设项目竣工财务决算报表包括建设项目竣工财务决算审批表，大、中型建设项目竣工工程概况表，大、中型建设项目竣工财务决算表，大、中型建设项目交付使用资产总表，建设项目交付使用资产明细表。小型建设项目竣工财务决算报表包括建设项目竣工财务决算审批表、小型建设项目竣工财务决算总表、建设项目交付使用资产明细表。6.3竣工决算竣工财务决算报表结构图6.3竣工决算①建设项目竣工财务决算审批表（见表8-2）。该表作为竣工决算上报有关部门审批时使用，其格式按照中央级小型项目审批要求设计，地方级项目可按审批要求做适当修改。②大、中型建设项目竣工工程概况表（见表8-3）。该表综合反映大、中型建设项目的基本概况，内容包括该项目总投资、建设起止时间、新增生产能力、完成主要工程量及基本建设支出情况，为全面考核和分析投资效果提供依据。6.3竣工决算6.3竣工决算6.3竣工决算③大、中型建设项目竣工财务决算表（见表8-4）。该表反映竣工的大、中型建设项目从开工到竣工为止全部资金来源和资金运用的情况。它是考核和分析投资效果，落实结余资金，并作为报告上级核销基本建设支出和基本建设拨款的依据。在编制该表前，应先编制出项目竣工年度财务决算，根据编制出的竣工年度财务决算和历年财务决算编制项目的竣工财务决算。此表采用平衡表形式，即资金来源合计等于资金支出合计。6.3竣工决算6.3竣工决算6.3竣工决算④大、中型建设项目交付使用资产总表（见表8-5）。该表反映建设项目建成后新增固定资产、流动资产、无形资产和其他资产价值的情况与价值，作为财产交接、检查投资计划完成情况和分析投资效果的依据。小型项目不编制交付使用资产总表，直接编制交付使用资产明细表；大、中型项目在编制交付使用资产总表的同时，还需编制交付使用资产明细表。6.3竣工决算6.3竣工决算⑤建设项目交付使用资产明细表（见表8-6）。该表反映交付使用的固定资产、流动资产、无形资产和其他资产及其价值的明细情况，是办理资产交接的依据和接收单位登记资产账目的依据，是使用单位建立资产明细账和登记新增资产价值的依据。大、中型和小型建设项目均需编制此表。编制时要做到齐全完整、数字准确，各栏目价值应与会计账目中相应科目的数据保持一致。6.3竣工决算6.3竣工决算⑥小型建设项目竣工财务决算总表（见表8-7）。小型建设项目内容比较简单，可将工程概况与财务情况合并编制一张竣工财务决算总表，该表主要反映小型建设项目的全部工程和财务情况。6.3竣工决算6.3竣工决算（3）竣工工程平面示意图。建设工程竣工工程平面示意图是真实地记录各种地上、地下建筑物、构筑物等情况的技术文件，是工程进行交工验收、维护改建和扩建的依据，是国家的重要技术档案。我国相关法律法规规定：各项新建、扩建和改建的基本建设工程，特别是基础、地下建筑、管线、结构、井巷、桥梁、隧道、港口、水坝及设备安装等隐蔽部位，都要编制竣工图。为确保竣工图质量，必须在施工过程中（不能在竣工后）及时做好隐蔽工程检查记录，整理好设计变更文件。其具体要求有：6.3竣工决算①凡按图竣工没有变动的，由施工单位（包括总包和分包施工单位）在原施工图上加盖“竣工图”标志，即作为竣工图。

②凡在施工过程中，虽有一般性设计变更，但能将原施工图加以修改补充作为竣工图的，可不重新绘制，由施工单位负责在原施工图（必须是新蓝图）上注明修改的部分，并附以设计变更通知单和施工说明，加盖“竣工图”标志后，作为竣工图。6.3竣工决算③凡结构形式改变、施工工艺改变、平面布置改变、项目改变及有其他重大改变，不宜再在原施工图上修改、补充的，应重新绘制改变后的竣工图。由原设计原因造成的，由设计单位负责重新绘制；由施工原因造成的，由施工单位负责重新绘制；由其他原因造成的，由建设单位自行绘制或委托设计单位绘制。施工单位负责在新图上加盖“竣工图”标志，并附以有关记录和说明，作为竣工图。

④为了满足竣工验收和竣工决算需要，还应绘制反映竣工工程全部内容的工程设计平面示意图。

⑤重大的改建、扩建工程项目涉及原有的工程项目变更时，应将相关项目的竣工图资料统一整理归档，并在原图案卷内增补必要的说明一起归档。6.3竣工决算（4）工程造价比较分析。工程造价比较分析是指对控制工程造价所采取的措施、效果及其动态的变化进行认真对比，总结经验教训。批准的概算是考核建设工程造价的依据。在分析时，可先对比整个项目的总概算，然后将建筑安装工程费、设备及工器具购置费和其他工程费用逐一与竣工决算表中所提供的实际数据和相关资料及批准的概算、预算指标，实际的工程造价进行对比分析，以确定竣工项目总造价是节约还是超支，并在对比的基础上，总结先进经验，找出节约和超支的内容和原因，提出改进措施。在实际工作中，应主要分析以下内容：6.3竣工决算①主要实物工程量。对于实物工程量出入比较大的情况，必须查明原因。

②主要材料消耗量。考核主要材料消耗量，要按照竣工决算表中所列明的三大材料实际超概算的消耗量，查明在工程的哪个环节超出量最大，再进一步查明超耗的原因。

③考核建设单位控制费、建筑及安装工程措施费和规费的取费标准。建设单位控制费、建筑及安装工程措施费和规费的取费标准要按照国家与各地的有关规定，根据竣工决算报表中所列的建设单位控制费与概预算所列的建设单位控制费数额进行比较，依据规定查明是否有多列或少列的费用项目，确定其节约或超支的数额，并查明原因。6.3竣工决算

6.3.2

竣工决算的编制竣工决算的编制依据1.竣工决算的编制依据如下：

（1）经批准的可行性研究报告及其投资估算。

（2）经批准的初步设计或扩大初步设计及其概算或修正概算。

（3）经批准的施工图设计及其施工图预算。

（4）设计交底或图纸会审纪要。

（5）招标投标的标底、承包合同、工程结算资料。6.3竣工决算（6）施工记录或施工签证单，以及其他施工中发生的费用记录，如索赔报告与记录、停（交）工报告等。

（7）竣工图及各种竣工验收资料。

（8）历年基建资料、历年财务决算及批复文件。

（9）设备、材料调价文件和调价记录。

（10）有关财务核算制度、办法和其他有关资料、文件等。6.3竣工决算竣工决算的编制步骤2.竣工决算编制的主要步骤如下：

（1）收集、整理和分析原始资料。收集和整理出一套较为完整的相关资料，是编制竣工决算的必要条件。在竣工验收阶段则要系统地整理出所有技术资料、工程结算经济文件、施工图纸和各种变更与签证资料，分析其准确性。

（2）清理各项账务、债务和结余物资。在收集、整理和分析资料的过程中，应注意建设工程从筹建到竣工投产（或使用）的全部费用的各项账务、对结余的各种材料、设备及工器具要逐项清点核实，妥善控制，并按照规定及时处理、收回资金；对各种往来款项要及时进行全面清理，为编制竣工决算提供准确的数据依据。6.3竣工决算（3）填写竣工决算报表。依照建设项目竣工决算报表的内容，根据编制依据中的有关资料进行统计或计算各个项目的数量，并将其结果填入相应表格栏目中，完成所有报表的填写。这是编制工程竣工决算的主要工作。

（4）编写建设工程竣工决算说明书。根据建设项目竣工决算说明的内容、要求，以及编制依据材料和填写在报表中的结果编写建设工程竣工决算说明书。6.3竣工决算（5）上报主管部门审查。以上编写的文字说明和填写的表格经核对无误，可装订成册，作为建设项目竣工文件，并报主管部门审查，同时把其中财务成本部分送交开户银行签证。竣工决算在上报主管部门的同时，抄送设计单位；大、中型建设项目的竣工决算还需抄送财政部、中国建设银行总行和省、市、自治区财政局与中国建设银行分行各一份。建设项目竣工决算的文件，由建设单位负责组织人员编制，在竣工建设项目办理验收使用之日起一个月之内完成。6.3竣工决算问题1：竣工决算的作用有哪些？思考并回答：问题2：竣工决算包括哪些内容？思考并回答：问题3：竣工决算的编制依据有哪些？思考并回答：问题4：进行竣工决算有何意义？思考并回答：问题与思考6.3质量保证金的处理

工程各方应严格按照有关规定做好质量保证金的预留、给付及约定的相关工作。6.3质量保证金的处理

6.3.1

质量保证金概述质量保证金的概念1.质量保证金条款作为合同付款义务方保护自己权益的一种手段，被广泛运用到建设工程、承揽加工及买卖等合同关系中。在这些合同中，往往约定由付款义务方保留一部分款项暂不给付，用以保证承包人在缺陷责任期（质量保修期）内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金，待质量保修期届满或标的物交付一定期限后，标的物质量合格再行给付。这部分资金即质量保证金。6.3质量保证金的处理缺陷责任期及其期限2.建设工程质量不符合工程建设强制标准、设计文件，以及承包合同的约定，即造成缺陷。

发包人与承包人应在工程竣工之前（一般在签订合同的同时）签订质量保修书，作为合同的附件。保修书中应明确约定缺陷责任期的期限，具体可由发承包双方在合同中约定。缺陷责任期从工程通过竣（交）工验收之日起计算。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，缺陷责任期从实际通过竣（交）工验收之日起计算。由于发包人原因导致工程无法按规定期限竣（交）工验收的，在承包人提交竣（交）工验收报告90d后，工程自动进入缺陷责任期。6.3质量保证金的处理缺陷责任期为发包人、承包人双方在工程质量保修书中约定的期限，但不能低于《建设工程质量控制条例》（国务院令第279号）要求的最低保修期限。《建设工程质量控制条例》（国务院令第279号）对建设工程在正常使用条件下的最低保修期限的要求如下：6.3质量保证金的处理（1）基础设施工程，房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

（2）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

（4）电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

（5）其他项目的保修期限由承发包双方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日算起。6.3质量保证金的处理

6.3.2

工程质量保修范围发承包双方在工程质量保修书中约定的建设工程的保修范围包括：地基基础工程，主体结构工程，屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，以及双方约定的其他项目。一般包括以下几个问题：

（1）屋面、地下室、外墙阳台、卫生间、厨房等处的渗水、漏水问题。

（2）各种通水管道（自来水、热水、污水、雨水等）的漏水问题，各种气体管道的漏气问题，通气孔和烟道的堵塞问题。6.3质量保证金的处理（3）水泥地面有较大面积空鼓、裂缝或起砂问题。

（4）内墙抹灰有较大面积起泡、脱落或墙面浆活起碱脱皮问题，外墙粉刷自动脱落问题。

（5）暖气管线安装不妥，出现局部不热、管线接口处漏水等问题。

（6）影响工程使用的地基基础、主体结构等存在质量问题。

由于用户使用不当或自行装饰装修、改动结构、擅自添置设施或设备而造成的建筑功能不良或损坏，以及因自然灾害等不可抗力造成的质量损害，不属于保修范围。6.3质量保证金的处理

6.3.3

保证金预留比例及控制建设工程竣工结算后，发包人应按照合同约定及时向承包人支付工程结算价款并预留保证金。6.3质量保证金的处理保证金预留比例1.全部或者部分使用政府投资的建设项目，按工程价款结算总额５％左右的比例预留保证金。社会投资项目采用预留保证金方式的，预留保证金的比例可以参照类似项目执行。发包人与承包人应该在合同中约定保证金的预留方式及预留比例。6.3质量保证金的处理

6.3.4

保修费用的处理与质量保证金的返还保修费用的处理1.根据《建筑法》的规定，在保修费用的处理问题上，必须根据修理项目的性质、内容及检查修理等多种因素的实际情况，区别保修责任的承担问题；对于保修的经济责任的确定，应当由有关责任方承担，由发包人和承包人共同商定经济处理办法。

（1）勘察、设计原因造成的保修费用处理。勘察、设计原因造成质量缺陷的，由勘察、根据《合同法》第二百八十条规定，勘察、设计的质量不符合要求或者未按照期限提交勘察、设计文件拖延工期，造成发包人损失的，勘察人、设计人应当继续完善勘察、设计，减收或者免收勘察、设计费并赔偿损失。6.3质量保证金的处理（2）施工原因造成的保修费用处理。施工单位未按国家有关规范、标准和设计要求施工，造成质量缺陷的，由施工单位负责无偿返修并承担经济责任。

（3）设备、材料、构配件不合格造成的保修费用处理。因设备、材料、构配件质量不合格引起的质量缺陷，属于施工单位采购的或经其验收同意的，由施工单位承担经济责任；属于建设单位采购的，由建设单位承担经济责任。至于施工单位、建设单位与设备、材料、构配件单位或部门之间的经济责任，应按其设备、材料、构配件的采购供应合同处理。6.3质量保证金的处理（4）用户使用原因造成的保