公司经营销售部工作手册模板

索引1．目……………32．范围……………33．参考资料……………34．定义……………35．经营销售部职责范围、组织架构表和岗位职责…………………35.1职责范围………………………35.2组织架构表……………………45.3岗位职责………………………56．经营销售部管理制度……………116.1楼宇销售………………………116.2营销策划……………………136.3销控管理……………………196.4协议管理……………………196.5现场管理……………………206.6入伙手续申办……………256.7政府手续申办……………266.8广告管理……………………276.9营销策划管理………………331．目：落实落实集团企业领导对北京企业指示精神，逐步完善北京企业经营销售管理制度。规范北京企业地产发展项目管理，以实现销售预期目标，实施目标管理，提升经济效益和社会效益。规范经营销售部和企业内部各部门、各项目和集团企业相关部门之工作范围，达成分工明确，亲密合作，以提升工作效率。2．范围：本管理制度适适用于本企业日常租售及文件档案管理。3．参考资料：《中海集团管理制度》4．定义：集团企业指中国海外集团5．经营销售部职责范围、组织架构表和岗位责任5.1职责范围5.1.1负责地产项目标市场定位、确定销售策略和计划、进行市场推广等营销策划工作。5.1.2负责楼宇租售业务，代表企业和购（租）房用户签署商品房买卖协议及租赁登记及领证等法律手续，处理租售业务中其它法律事务。5.1.3帮助财务部收取售楼款及租金，会同财务部、物业企业做收楼及售后服务工作。5.1.4定时编制楼宇统计分析报表提交上级企业及企业领导。5.2组织架构中海发展（北京）经营销售部组织架构表经理经理副经理（销售）副经理（策划）副经理（销售）副经理（策划）售楼处管理员销控管理员广告推介员营销策划员市场调研员客服管理员售楼处管理员销控管理员广告推介员营销策划员市场调研员客服管理员用户服务专员租售员工用户服务专员租售员工5.3岗位职责5.3.1部门经理5.3.1.1在主管副总经理领导下，负责主持经营销售部日常工作并协调好部门之间关系。5.3.1.2负责对本部门职员教育、管理，对职员定编和依据每职员工作表现实施奖罚提出提议。5.3.1.3定时召开本部门职员会议。5.3.1.4负责做好项目开发准备、市场定位和物业经营、物业管理等方面决议、检验、实施、督促及策划、服务等组织工作。5.3.1.5依据北京市城市建设和土地使用总体计划及发展方向，对北京市住宅、写字楼、商场、别墅等物业进行广泛调查，积累资料；熟悉和掌握北京市相关房地产政策法规，为企业进行房地产开发建设提供有力依据。5.3.1.6根据北京市相关要求，组织人员办理楼盘预售（销售）许可证、房地产初始登记、公证及和售楼相关各项法律手续。5.3.1.7会同设计部、项目部，设置售楼处，参与售楼处样板房建筑标正确实定，做好楼盘销售过程中各项法律手续。5.3.1.8负责主持办理业主入伙手续，配合物业企业收楼和交楼。5.3.1.9协同财务部门制订具体未明年度里发展项目销售计划。5.3.1.10完成主管副总经理交办各项工作。5.3.25.3.2.1接收经营销售部经理领导，在所授权范围内，对楼宇租、售工作负责。5.3.2.2制订和完善各项销售管理制度，带头实施并检验督促全体营销人员自觉遵守之。5.3.2.3学习房地产相关政策法规，了解北京市房地产市场动态，帮助经理做好物业租、售营销策划，确定销售方案，提出销售提议价格和售楼计划。5.3.2.4负责申办商品房预售许可证和初始登记，并做好公证业务、律师楼业务、银行担保贷款（按揭）业务联络、协调工作。5.3.2.5联络、监督、检验代理商实施楼盘代理情况。5.3.2.6负责租、售接待，参与大项目洽谈、签署临时买卖合约、预售协议、出售协议、租赁协议，并配合公证处做好协议公证手续，做好租赁协议登记手续；配合财务部做好协议实施和结算工作。5.3.2.7负责对写字楼售楼处和现场售楼处管理。5.3.2.8定时组织对全体营销人员进行业务知识、服务规范、职业道德、方针政策和培训并建立业务水平考评制度。5.3.2.9检验、督促按时填报各类租、售报表，做好分析和估计。5.3.2.10和香港集团企业经营销售部保持联络，立即汇报项目标租、售情况。5.3.2.11负责处理在租、售过程中发生法律纠纷并做好售前及售后协调工作。5.3.2.12牵头办理业主入伙手续，配合物业企业进行交接，搜集小业主意见立即反馈。5.3.35.3.3.1组织专员进行房地产市场销售情况调查。提议企业选择适宜销售时机；提出提议销售价格、付款措施和优惠折扣；配合财务部办理好售楼相关各项法律手续。5.3.3.2组织委托相关广告企业，修改、审定售楼书，组织营销人员业务培训，进行职业道德教育，并利用多个方法、多个渠道，进行项目发展、销售情况宣传和广告。5.3.3.3参与售楼处及样板房选址、设计、建筑、部署和管理工作。5.3.3.4组织、检验、督促以促销为目标一切宣传推广工作。5.3.3.5组织做好北京市各区、各地段、多种类型物业出售、出租情况市场调查，为企业项目标发展、售价确实定和调整积累资料，提供依据。5.3.4市场调研5.3.4.1进行房地产市场日常调查，调查内容包含土地评定和房地产销售两方面，对物业本身作出综合评定。5.3.4.2定时外出采集北京市房地产市场第一手资料，物业规模、售价、售出率等，并分类整理。5.3.4.3建立电脑市场信息管理系统，把现有信息进行整理并输入电脑，建立一套有效、便捷、灵活信息管理系统。5.3.4.4在主管指导下，定时出版北京房地产《市场调查汇报》月刊，提供房地产政策、法规、楼盘销售、价格和市场信息及趋势，为项目可行性研究和项目发展计划提供信息支持。5.3.4.5针对专题调查任务，从事专门调查，和日常调查相同，搜集汇编针对专题调查信息并进行整理和编辑。5.3.4.6从各类报刊杂志和报纸上等大众传输媒体采集各类房地产信息，包含广告和专题房地产评论和国家或市政府颁布关键国家法规政策和将对房地产市场相关键影响力市政建设、经济活动等进行分类、汇总、分析和提炼，对有价值信息应立即向主管报送，也可同时编辑于刊物内。5.3.4.7认真完成部门主管交办其它工作，并常常提出改善工作提议。5.3.55.3.5.1对销售广告进行策划和实施。5.3.5.2负责销售活动中所需要楼书、包袋等多种宣传品设计和监制工作。5.3.5.3随时依据需要设计、制作、公布和更换小区内条幅、灯箱、标牌等，并对上述活动进行规范管理。5.3.5.4负责策划报纸、电台、电视台、户外等四大广告媒体销售文案创意设计、并负责广告监制。5.3.5.5负责对同行业广告营销策略，进行综合调查和统计分析，并搜集、整理、保留企业广告资料及国家广告政策法规。5.3.5.6帮助部门主管实施销售策略，进行市场推广。5.3.5.7和新闻媒体保持良好关系，经过软性广告树立企业形象，推介企业物业。5.3.5.8和广告企业取得立即联络，以确保广告计划顺利实施。5.3.5.9在广告销售活动中正确使用和推广集团CI系统工程。5.3.5.10搜集处理用户对本企业物业建筑设计、使用功效、建造质量、价格、付款方法提议和意见，并提出对策，以供修正销售策略和以后项目设计计划借鉴。5.3.5.11帮助相关人员，完成市场调研工作。5.3.5.12完成领导安排其它工作，并常常提出改善工作提议。5.3.65.3.6.1认真督促填制每份商品房买卖协议、收款收据。5.3.6.2严格审查填制商品房买卖协议、收款收据，检验用户资料是否齐全。5.3.6.3接待用户礼貌周到、讲解物业清楚明了。5.3.6.4熟悉业务、掌握政策、知识全方面，有问必答。5.3.6.5常常和公证处、律师行、银行保持联络及配合办理相关手续。5.3.6.6做好租、售资料统计、整理、归档。5.3.6.7保管好全部租赁协议、预、出售协议和用户资料，其须对外保密，不得泄漏。5.3.6.8电脑管理及部分文件打印工作。5.3.6.9每个月按时完成楼宇租售报表，并做好和总部联络工作。5.3.6.10常常学习公证及法律上相关知识。5.3.6.11完成领导交办其它工作，并常常提出改善工作提议。5.3.7现场租售业物员（售楼员）5.3.7.1认真聆听用户意见，充足了解用户心理，扬长避短，投其所好，以促成交。5.3.7.2做好用户来访登记，以备继续追踪联络。5.3.7.3陪同看房时，结合实景实材，具体说明。5.3.7.4明确租售折扣权限，灵活掌握，超出权限，须逐层申报。5.3.7.5认真、仔细签定合约、开具收据，并按要求备齐资料分送相关部门。5.3.7.6在租售过程中，注意协调和其它部门关系相互配合，沟通合作。5.3.7.7帮助财务部督促用户实施协议，按时缴款。5.3.7.8每笔业务成交以后，应整理总结，不停提升。5.3.7.9完成领导交办其它工作。5.3.85.3.8.1完成买卖协议预售登记，并作好协议文件管理工作。5.3.8.2建立协议文档收、发登记簿，填写文件名称、编号、数量、日期、发行单位及发放交接单位号码等项目，以利于监督、检验。5.3.8.3负责随时同用户接触，解释用户提出疑问，应用户合理要求完成对应服务工作。5.3.8.4负责交易过户、业主产权证件办理。5.3.8.5负责同物业企业协调，完成开发商服务向物业服务交接，避免出现服务空档。5.3.8.6负责用户通讯整理和用户通知、沟通事宜。5.3.8.7处理好部门日常例行事项。5.3.8.8立即完成领导交代其它任务。6.经营销售部管理制度6.1楼宇销售6.1.16.1.1用户进门，每一个看见销售人员全部应主动招呼“欢迎光临”，提醒其它销售人员注意。根据接待前后次序，当班售楼员立即上前，热情接待。了解用户来自区域和接收媒体（从何媒体了解到本楼盘）。问询用户是否和其它售楼员联络过，假如是其它售楼员用户，请用户稍等，由该售楼员接待；假如不是其它售楼员用户或该售楼员不在，应热情为用户做介绍。6.1.1.2交换名片，相互介绍，了解用户个人资讯情况。根据销售现场已经计划好销售动线，配合户型图、沙盘、样板间等销售道具，自然而又关键地介绍产品（着重于地段、环境、交通、配套设施、房屋设计、关键建材等说明）。6.1.1.3带看现场结合工地现况和周围特征，边走边介绍。根据户型图，让用户切实感觉自己所选户型。尽可能多说，让用户一直为你所吸引。6.1.1.4填写用户资料表不管成交是否，每接待完一组用户后，立即填写用户资料表。填写关键：用户联络方法和个人资讯；用户对产品要求条件；成交或未成交真正原因。6.1.1.5用户追踪a)繁忙间隙，依用户等级和之联络，尽一切可能，努力说服。b)将每一次追踪情况具体统计在案，便于以后分析判定。c)追踪用户要注意切入话题选择，勿给用户造成销售不畅、死硬推销印象。d)追踪用户要注意时间间隔，通常以二三天为宜。e)注意追踪方法改变：如能够打电话、寄资料、邀请参与促销活动等。6.1.1.6已离开售楼员用户接待：售楼员调离工作岗位时，将用户统计本交回企业，所接待过用户由部门经理分配给其它售楼员。6.2销售签约6.2.1折扣权限为企业领导。经部门经理同意后，由售楼员填写折扣审批表，随协议传输至企业。部门经理审批。主管领导审批。存档。6.2.2业主提交书面退/换房申请。售楼员填写退/换房审批表。部门经理审批。资金财务部经理审批。主管领导审批。退还业主房款/补交换房差价款，更签协议。更改销控。房地局立案。6.2.3购房用户提交资料须知京籍人士本人办理身份证复印件、户口簿复印件、个人名章受托代理委托人身份证复印件、户口簿复印件、委托人名章、受托人身份证复印件、受托人名章、授权委托公证书未满十八周岁业主身份证复印件、户口簿复印件、业主名章、监护人身份证复印件、监护人名章、监护关系公证书（注：16-18周岁，如有身份证，一次性付款能够无监护人签字）夫妻共同购置双方身份证复印件、户口簿复印件、个人名章，结婚证复印件多人共同购置身份证复印件、户口簿复印件、个人名章、房产产权分割份额公证书外省市人士本人办理身份证原件、复印件，暂住证原件、复印件，个人名章受托京籍人士委托人身份证原件、复印件，暂住证原件、复印件，委托人名章、受托人身份证复印件、受托人名章、授权委托公证书未满十八周岁业主身份证原件、复印件、暂住证原件、复印件，业主名章、监护人身份证复印件、监护人名章、监护关系公证书（注：16-18周岁，含有身份证，一次性付款能够无监护人签字）夫妻共同购置双方身份证原件、复印件，暂住证原件、复印件，双方名章，结婚证复印件多人共同购置身份证原件、复印件，暂住证原件、复印件，个人名章、房产产权分割份额公证书在京注册企机关法人购置企业法人营业执照副本复印件（加盖公章）、上级主管单位购房批复（加盖公章）、企业公章、法人身份证复印件、法人名章受托代理企业法人营业执照副本复印件（加盖公章）、上级主管单位购房批复（加盖公章）、企业公章、法人身份证复印件、法人名章、法人授权委托书（加盖公章）、受托人身份证复印件、受托人名章在京注册有限责任企业法人购置企业营业执照副本复印件（加盖公章）、董事会购房决议（加盖公章）、董事会章程中董事会组员名单（加盖公章）、企业公章、法人身份证复印件、法人名章受托代理企业营业执照副本复印件（加盖公章）、董事会购房决议（加盖公章）、董事会章程中董事会组员名单（加盖公章）、企业公章、法人身份证复印件、法人名章、法人授权委托书（加盖公章）、受托人身份证复印件、受托人名章外籍华人（原为京籍户口）护照复印件、原户口所在地迁出证实（原户口所在地派出所出具）、个人名章其它外籍人士及外国人护照复印件、个人名章、涉外审批手续（国家安全局审查办公室出具，地址：东四南大街灯草胡同10号，电话：65122820）在京工作军官(已婚，对方为京籍户口除外)、外地注册单位不许可在京购房。6.2.4a)一次性付款：按标准订价（另议）折优待，签约同时付100%楼款。b)公积金贷款：无折扣，签约同时付20%（或以上）楼款，其它在45日内向银行办妥贷款。c)商业贷款：无折扣，签约同时付20%（或以上）楼款，其它在30日内向银行办妥贷款。d)组合贷款：无折扣，签约同时付20%（或以上）楼款，其它在45日内向银行办妥贷款。e)分期付款：无折扣，签约同时一次付清40%楼款，签60日内一次付清30%楼款，签约120日内一次付清20%楼款，签约180日内一次付清10%楼款。6.2.5a)房款b)印花税（总房款万分之五）c)手续费500元，含产权登记费、产权制图费、产权印花税和其它杂费。d)外地人还需交纳在京购房手续费（总房款千分之三）6.2.6a)填写《用户资料登记卡》之保留日期一律为三天。如有特殊情况，则须由部门主管副经理或部门经理签单明确保留日期。b)保留期并不代表本企业对用户绝对时间承诺。某住宅单位如保留未到期，但其它户含有签约及付款条件，则签约售楼员在知会保留售楼员以后，并报主管副经理同意后，可立即同其它用户签约并收款。c)除非确有把握，不然每一位售楼员之未到期签单不宜超出三套（或三单）。d)对于签单保留单位，售楼员应每日晚17：50向企业提供用户签约进展情况。遇购置意向衰减之用户，则果断取消签单，另行销售。e)签单留房前提具体重申以下：①用户已对协议条款同我方达成完全一致；②用户明确表示能够在留房期内签约及付款。f)激励不签单售房。相同条件下，优先同未签单用户成交（但须按本文第2条要求进行知会立案）。6.2.7a)售楼员递交协议时应确保：该套住宅房款结清（首付款/全款、印花税、手续费）；购房资料齐全（身份证复印件、户口本复印件、委托公证书、份额公证书……），印章加盖整齐，协议填写规范；附件填写完整，经主管领导审批，如《商品房买卖协议》交接确定单、折扣（优惠）申请表、退（换）楼审批表（需附业主退换房申请、业主身份证复印件、已付款收据复印件）、更名申请（需附更名申请书、原业主身份证复印件）；如购房者为外省市人士，还需提供身份证原件、暂住证原件，交纳外地人在京购房手续费。b)协议签署后，售楼员应主动为购房业主提供《商品房买卖协议》复印件。c)售楼员有义务为公积金贷款业主提供五证复印件、帮助填写《中央国家机关个人住担保委托贷款借款申请表》第6页E之9“贷款购房资料”，检验正确无误后交至财务部。d)协议签署至资料完整递交限期为15日，如延时则此单不计入售楼员当月业绩。e)在协议资料提供完整无误、房款及杂费付清前提下，《商品房买卖协议》预售登记时间为7个正常工作日，外省市人士需10个正常工作日。6.2.8a)办理贷款申请人应提供文件申请人身份证、户口簿。外省市购房者需提供身份证及暂住证，在京居住年限证实。香港人士（澳门）提供香港（澳门）永久性居民身份证及港澳居民来往内地通行证。收入证实。开具收入证实单位营业执照副本复印件，加盖公章并表现当年年检（外省市单位营业执照及收入证实需在当地公证机关公证）。商品房买卖协议及补充协议。首付款凭证。外省市个人在京购房同意通知单及办理产权通知单。已婚人士需提供配偶身份证、户口簿及结婚证，同时要求配偶到场在相关文件上签字。个人名章。b)办理商品房贷款应缴纳各项费用律师费（贷款额千分之三）。公证及抵押记代办费：人民币300元。印花税（贷款额万分之零点伍）。开户费人民币10元。保险费由贷款银行指定保险企业收取。6.2.9a)企业提供协议为格式文本，任何细节更改全部需请示上级领导，经同意后方可实施。b)售楼员签署完协议后，填写协议交接单，注明特殊条款内容，附于协议中传输至企业，由专员负责协议条款审核。6.2.10《商品房买卖协议》签署后15日内，售楼员应将协议文本连同签约附带资料一同传输至企业。如上述资料未能在15日内传输至企业，或资料传输不完整，或经审核资料有缺点，则对应签约住宅单位不再计取售楼薪酬。6.3销控管理：6.3.1售楼员每销售出一套住宅，均需通知其它售楼员，在价格表上立即销控。6.3.2a)售楼处每日17：30前将当日销售日报传真至企业，由专职人员负责项目统一销控。b)企业领导依据现场销售速率不定时进行封盘/保留处理。专职人员每日同售楼处主管及财务部查对销售情况。6.4协议管理：6.4.1a)检验协议立案资料是否齐全b)确定所接收协议特殊条款c)协议上不需填写内容处要划×d)检验协议上业主个人名章是否齐全6.4.26.4.36.4.46.4.56.4.66.4.76.4.86.5现场管理：6.5.1a)售楼员每七天为六个工作日，周一至周五期间休息一天。工作时间：08:30~17:30。中午轮换就餐，严禁空岗。b)职员天天应提前20分钟到岗，更换工作服及进行当日工作准备；延后20分钟下班，对当日工作进行总结，并对次日工作作出安排。c)天天打卡共四次。考勤时间：08:10，12:00，13:20，17:50。d)职员因公或因私不能按时打卡，应如实填写考勤说明表，经相关领导签字同意后交人力资源部；若含有审批权领导不在岗，能够逐层上报，直至企业领导，但不得向同级或下级职员请假；逾期未上交考勤说明表者按旷工处理。e)因疏忽或其它原因（不符合请假要求）在上下班时未打卡，必需在二十四小时内提交由部门经理署名书面情况说明，并按迟四处理；若无书面情况说明，则按旷工处理。f)职员有以下情况之一视为旷工：未经同意或未按企业相关要求办理完请假手续；由她人代为打卡，持卡者当日按旷工处理，代打卡者按旷工半天处理；上下班未打卡，要求时间内又未向人力资源部补交考勤说明表。每迟到、早退一次，扣半天工资。人力资源部每个月末全部将对当月考勤情况进行汇总和统计，并将统计结果汇报给企业领导。对于迟到、早退或旷工职员，由人力资源部经理送达考勤违纪通知书，并给予对应处罚。6.5.2a)良好形象+诚恳态度+热诚服务+机敏反应+坚定信心+流畅表示+主动进取=TOPSALES；b)职员工作应主动主动，要勇于负责。做好自己职能工作，同时应主动帮助其它同事工作，任何事情应做到有始有终；c)职员应追求团体精神，部门之间、同事之间提倡团结协作，沟通情况，相互信任，重视整体利益；d)企业职员应主动提升、完美本身专业水平，关注市场动态，捕捉市场信息，对外注意本身形象，不得向外透露相关企业业务商业机密；e)职员工作要追求效率，碰到问题应立即处理，能当日处理事情就不要拖到第二天。6.5.3a)按企业要求时间正常考勤，保持企业整齐形象；b)虚心诚恳，认真负责，勤劳谨慎，绝对忠诚；c)严守企业业务机密，珍惜企业一切工具及设施；d)主动搜集竞争者售楼资料，并立即向主管汇报；e)业绩不靠运气而来，唯有充实自我，努力不懈，才能成为成功者；f)经验来自于实践积累，对任何上门用户均应视为可能成交之用户而给予热情接待；g)同事间协调和睦和相互帮助，能营造一个良好工作环境，并提升工作效率；6.5.4a)全部职员应该遵守国家各项法律、法规，做一个合格公民；b)全部职员应热爱企业、热爱企业事业，珍爱企业财产、声誉、形象；c)职员除正常休息外，必需按时上下班，不得迟到、早退；d)职员要严守企业纪律，遵守企业规章制度，保守企业机密，维护企业责任和义务；f)尊重她人、尊重她人劳动、尊重她人选择、尊重她人隐私；g)职员要重视自己外表形象，要以整齐端庄仪表、温文尔雅举止，赢得合作伙伴信任；h)职员在工作时要有分明上下级关系，欣然接收上级指示并努力付诸实施。严格遵守企业各部门规章制度，须按时参与所属多种例会、培训，按时向所属主管人员递交各类工作报表；i)职员应自觉维护企业形象，注意保持售楼处平静整齐，严禁喧哗、嬉戏、吃零食等全部破坏企业整体形象行为，不准在公共场所化妆、换装。不许可在上班时间随便外出，如遇特殊事情必需由主管级以上领导同意；j)工作时间内不打私人电话，接听电话不超出三分钟；不许有冷淡用户、对来访用户视而不见或出言粗鲁和用户争吵事件（现象）发生；k)职员不能进行有损企业私人交易活动，不能以企业名义进行任何损公利己私人行为及进行任何超出企业所指定范围之外业务。如有这类行为，须负担所以引发一切法律责任。l)未经企业许可，不得私自代已购用户转让楼盘；m)不得私自接收她人委托代售楼盘；n)对于未经授权之事，不得私自答应用户之要求；o)未经企业许可，任何人不得修改协议条款；p)职员要珍惜企业财产，凡属人为损坏企业财产，企业有权要求赔偿，企业所配置使用珍贵财产，在离退职时应交还企业；q)在售楼处内严禁吸烟，保持清新工作环境。6.5.5a)经营销售部工作步骤及行为规范；b)产品了解：计划、平面、装修标准、配套等；c)发展商介绍及经营理念；d)项目优劣势分析。e)营销策略思绪了解。f)市场情况及竞争对手分析。g)工程知识。h)入住须知及物业管理。i)计价及按揭知识。j)投资分析。k)协议及法律知识。l)销售技巧。m)用户信息资料获取技巧。n)买家分析。o)多种销售表格填写规范。p)培训形式：讲座式、演讲式、观摩式、案例解剖式、研讨式。6.5.6a)考评方法：面试；笔试；背诵（基础步骤和知识）。b)考评内容：区域楼市概况；本楼盘概况（楼盘所处位置、对发展商介绍、配套设施、交楼时间、现场工程进度、楼宇外观介绍、外围情况）；开发理念（卖点）；售楼礼仪；工作步骤；工作内容；销售知识；接待规范；应变（对售楼员处理突发性事故或面对刁钻用户时应变能力进行考评）。6.6入伙手续办理步骤6.6.1a)和本企业财务部核实含有入住条件业主名单，和开始对部分业主催交房款。b)核实含有入住条件业主名单，查看签署购房协议有没有特殊条款，本企业工作是否还留有遗漏。c)准备好入住时业主签收入伙通知书名单d)和物业企业核实入伙当日业关键缴纳款项e)准备入伙须知，引导业主怎样办理入伙手续f)售楼处电话通知业主来领入伙通知书及入伙须知。（在入伙日期前1个月开始通知）g)未前来领取入伙通知书业主本企业将根据协议签约地址发EMS。（在入伙日期前1-2个星期办理）h)核实房屋实测数据汇报，制作面积差价款通知领取签收登记入伙当日要和业主进行房款结算，开正式房款发票。l)准备会场部署及广告发放m)准备实测数据汇报原件、各项收费标准制订原件。6.7政府手续申办6.7.16.7.2a)项目所在区房地局确权科办理，b)领取确权申请表、法定代表人身份证实及授权委托书，和项目相关资料，报到该项目所在区房地局确权科办理。6.7.3a)北京市涉外建设项目国家安全事项审查办公室b)项目相关资料齐备来现场勘察以后批复。6.7.4a)项目所在区地名办公室b)资料齐备后14个工作日审批完成，市地名办发证。6.8广告管理6.8.16.8.2a)可经过业内人士介绍；关键媒体地产版广告提醒，和主动寻访本企业业务广告企业起源，初步确定为竞标单位参考范围。b)对已初步确定为竞标单位广告企业进行考评。其内容有：企业关键服务方向，如：IT、地产、综合商品等；企业规模，如：办公地点、从业人数、注册资金；企业实力，如：在业内著名度、用户种类、主创人员专业水平；企业收费方法，如：全案代理，按月收取；按件记费等。c)在对广告企业考评中，并行观察其对方态度，是否对本企业项目热情、重视，并作为最终选择标准之一。依据初步了解、考评，可在原有范围上缩小，把参与竞标广告企业数量控制在四、五家左右，以确保竞标质量和有效性。d)确定几家广告企业参与竞标后，我方起草标书，并准备项目资料，包含：项目效果图，项目标简明市场调查及定位汇报等。和此同时，通知各家发标会议时间，让其按时参与。e)召集各家广告企业参与招标会议，发放招标文件和相关资料，宣告竞标规则，并请相关领导对项目进行具体介绍。会议最终预留时间向广告企业答疑。f)各家广告企业在要求时间内分别递交作品稿件，并经过小型提案会为我方讲解、说明，后由我方统一时间进行讨论、挑选作品，确定选择意向。g)在我方已明确最终合作广告企业后，向相关领导请示、汇报，得到同意后，方可经过各家广告企业全部在场回标会议给予宣告，并留请中标广告企业进行更为深入、细致项目讨论。6.8.3a)我方交于广告企业工作是否能按时完成。b)广告企业对于所完成工作是否认真、负责。c)广告企业设计、创意风格是否能保持新鲜、独特、不停有所创新。d)广告企业服务我方创意小组人员是否固定并有所扩充。e)如以上几点广告企业在我方定时考评中表现不佳，可考虑对其更换，以确保我方工作顺利高效进行。在决定更换广告企业期间，可对其它企业进行考察、接触，简化再选择工作步骤，在尽可能短时间内找到一家服务优良、风格统一广告企业给予替换。6.8.4a)营销策划推广离不开广告公布有效推介。广告公布目标关键是向外界通知项目标有效信息，扩大宣传力度，促进项目销售。其专题确实定关键围绕整体营销推广计划和销售进度给予确定。通常情况下，项目要有一个贯穿一直营销专题，在不一样销售阶段可分不一样副题给配合。广告公布专题要能打动目标用户，简短有力，通知项目标最大特色和卖点。切忌冗长、空泛、绕嘴。b)广告方案初步选择。在广告企业每次向我方提案时，我方要有两名以上营销工作人员接待并倾听、审阅。在双方充足沟通后，我方提出修改或重作提议，并留下提案稿件，以作备用。关键标准以下：广告方案专题是否正确、鲜明。广告方案创意设计是否新奇、贴切、吸引人。广告方案文案是否优美、明了、正确。广告方案色彩是否友好、美观。广告方案整体内容是否有我方禁忌之处。c)广告方案最终确定。经广告企业对广告方案修改或重作后，再次提案。我方营销人员审阅、检验满意后，向部门领导提案请示。领导提出宝贵意见后，再由广告企业进行方案最终修改。可经过电子邮件方案传阅，由我方定稿，并在广告企业递交最终广告公布方案打印稿件上签字确定。签字关键由负责此项工作营销人员完成。6.8.5a)广告价格谈判步骤。因为我方不采取广告全程代理制，故采取按件记费制度。和广告企业合作之前，要严格根据价格谈判步骤操作：我方提出广告任务，由广告企业提供详尽报价单。我方严格审核。由我方两名以上营销人员跟广告企业进行价格谈判，谈判一直站在我方立场，以争取我方利益最大化为标准。价格确定后，由广告企业制作并出示协议、发票。我方应认真仔细核查、确定。如无误，进入协议审定程序。b)价格监控体系。我方在广告任务开始之前，要制订明确预算目标，每件预算多少要依据整体营销预算计划具体实施。跟广告企业价格谈判目标是和预算相近或低于预算价格。假如双方僵持不下，可考虑缩减、修改广告任务内容或双方全部做出一定让步，最终取得合作成功。6.8.6a)投放时间：投放时间合理安排，能够有效把握销售节奏。在部分关键时间段或点，进行有放矢广告投放，可取意想不到销售效果。b)投放媒体：媒体投放要依据项目标档次，目标用户定位作有效选择。目标是在最适宜、最直接媒体上投放广告。以取得最好投放效果。c)投放量：可依据销售进度调整广告投放量，重视淡季和旺季市场改变，要达成广告著名度高，但投放量并不多效果。d)广告形式：关键分硬广告、软广告、视频广告、电台广告、网络广告等，应依据项目标实际情况选择最合适广告形式。e)关键诉求点：每个广告诉求点全部是配合整体营销计划出现，含有很强阶段性和和统一性。诉求点提出要紧跟项目销售进度。f)广告预算：就房地产销售而言，广告预算大致应该掌握在楼盘销售总金额1%–3%之间。在资金确保充足前提下，要依据计划来确定预算。这么，广告行为系统完善，广告攻势猛烈，在强销时更能形成轰动效应，在开拓市场，维持市场方面也有着比很好预期效果。常规广告预算作为楼盘营销整体计划一个步骤，决定了它肯定和营销周期紧密相连。在营销筹备期，认为包含接待中心、样品屋在内大量户外媒体、印刷媒体设计制作工作量是相当大，再加上其它准备工作，所以广告费支出是比较大，通常约占总预算30%至50%。到了公开期，公共传输媒体费用开始上升为关键费用，其它销售道具因为已全部制作完成，则极少再产生费用。进入广告强销期，报刊杂志、广播电视广告密度显著增加，广告费用又忽然上升；其次，为了推进销售上台阶，穿插其中各项促销活动又免不了。所以，大量广告预算是必不可少。这个时期广告预算约占总量40%强。靠近连续期，广告预算则慢慢趋近于零，销售也立即结束。在全部