资金监管模式下房地产企业售房应对

资金监管模式下房地产企业售房应对资金，作为地产企业赖以生存的命脉，正在经受着越发严峻的考验。近年来，包括天津、深圳、北京等大城市在内的七个城市已经陆续完成了对商品房预售款监管的明确规定，并且预售款监管还将被陆续在其他各个城市提上日程。这一规定或成为楼市新政“核武器”，预售款一旦锁定全国各个城市，地产商的资金链将受到什么考验？不少业内专家认为，预售金监管会勒紧地产商的钱袋子，将有近四成房地产开发资金自由度受限，地产商在资金调配方面立即捉襟见肘。既然预售资金监管已经成为国内地产市场不可逆转的大势所趋，作为地产商如何去应对这一政策呢，本文旨在从预售资金监管的模式、流程下探讨地产商如何去应对这一政策风险。一、天津市预售房款资金监管流程解读：（一）监管范围在我市行政区域内新建商品房项目预售资金均纳入监管范围，经济适用房和限价商品房除外。

（二）监管时间自2009年12月25日起，凡办理《天津市商品房销售许可证》（以下简称“销售许可证”）进件手续的建设项目，其预售资金均应当纳入监管系统实施监管。在此之前已经办理完毕销售许可证的企业不需要办理资金监管手续。（三）监管资金监管资金是指新建预售商品房项目在取得销售许可证后，所需要的建设资金和有关费用，即一定比例的新建商品房预售资金。市内六区、塘沽区及开发区住宅和非住宅监管比例均为35%；其他区县住宅监管比例为41%、非住宅监管比例为40%。（四）监管程序1、账户开立及监管签约（1）房地产开发企业申请办理销售许可证前，应当到天津市房地产交易资金监管中心（以下简称“监管中心”）办理资金监管账户开立手续。然后，将项目总承包合同及区内有关配套费用登记到监管系统中。同时应当向资金监管中心提供以下资料：

①经有关部门备案的施工合同及建筑材料、设备的购销合同等；②建设工程规划许可证；

③标准地名使用证书；

④预算书；

⑤房屋建筑施工图；

⑥监管前项目已付款明细。

房地产开发企业变更工程相关合同，应当向监管中心提供变更后的有关资料。（2）经监管中心审核后，房地产开发企业、商业银行开户行及监管中心签订《天津市新建商品房预售资金监管协议》。（3）房地产开发企业持《天津市新建商品房预售资金监管协议》及相关要件，办理销售许可证进件手续。2、资金收存购房人购买新建商品房时，凭房地产开发企业在商品房销售管理网上打印的缴款通知书，到商业银行网点柜台将购房款直接缴入监管账户，并凭银行出具的缴款凭证向房地产开发企业换领购房专用发票。还可以通过天津市商品房预售资金监管专用pos机,将购房款直接缴入监管账户，pos机签单可作为缴款凭证,

向房地产开发企业换领购房专用发票。在签署《天津市商品房买卖合同》后，购房人依据合同支付的无论是首付款、贷款、分期付款的各期房款均应当支付至监管账户。房地产开发企业不得直接收存房价款。3、资金拨付监管项目进款后，房地产开发企业可以按本通知规定的资金用途和工程进度申请使用资金。监管中心按照有关规定并到项目现场核查以后，符合用款条件的，准予支付。

4、撤销监管监管项目完成房地产初始登记后，房地产开发企业可书面向资金监管中心申请解除监管。经监管中心核实，情况属实的，新建商品房预售资金监管协议自行解除，并于3个工作日内通知商业银行开户行撤销对新建商品房预售资金监管账户的监管。二、房地产企业从资金监管账户提取房款的流程指引：（一）对于购房人已经支付至监管账户，但并未被监管的那部分预售房款（59%—65%），房地产企业提取流程：购房人按照合同约定将房款支付至资金监管账户-房地产企业在监管网络上填写预售资金拨付申请表并提交-监管中心审批同意并在网上公示通知监管账户开户银行-银行将相应的房款拨付至房地产企业的账户。上述工作周期约3至5个工作日。上述建议虽然不能全部解决监管账户被冻结、划扣的问题，但是可以很大程度上降低被冻结、划扣出现的几率或者降低损失的金额。综上，商品房预售款资金监管政策是政府为了加强房地产市场监管，规范市场经营而出的一道重拳，短期来看这肯定跟地产商既有的资金使用计划有冲突，长期来看，对开发杠杆比例也会有所影响。我们的解读以及风险的分析仅供企业在项目建设、销售过程中作为参考。而在资金监管政策下，房地产开发企业不能像之前那样依赖于购房款的