某集团外部运营环境分析

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页华源集团外部运营环境分析【提要】市场多变性和环境不稳定性的趋势，使得在任何场合，企业的资源都不足以利用它所面对的所有机会或规避它所受到的所有威胁。企业外部运营环境分析致力于识别和评价超出企业控制能力的外部发展趋势与事件，揭示企业所面临的主要机会与威胁，从而可以使管理管控者采用适当的战略，充分利用机会、规避或远离威胁的影响。一、PEST分析（一）政策法律环境分析1.华源集团目前的主业是房地产业，政策对房地产行业的影响主要体现在：（1）政府对土地资源的开发和使用相关计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况。政府对土地资源的管理管控主要表现在政府将采取措施，进一步加强对房地产开发用地的供应管理管控，严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度相关计划，严格控制建设用地供应总量，优化土地利用结构等方面。各级国土资源管理管控部门将根据规划和建设的实际需要，制定建设用地，特别是房地产开发用地的供应相关计划，对建设用地供应问题实行严格控制。制订政府供地相关计划，把盘活利用存量建设用地作为土地供应的重要途径，纳入当地供地总量管理管控。政府将强化建设用地管理管控，确保政府对建设用地的集中统一供应。在一个城市内，必须坚持土地利用统一规划、统一征用、统一供地、统一管理管控。为了提高政府供地环节的透明度，实行政务公开，政府供地相关计划一经确定，必须向社会公开，即政府土地供应相关计划、供地结果和基准地价、土地市场交易信息等将定期向社会发布。最近，国家出台实施土地储备制度，将现有国有土地包括一部分国有企业划拨用地统一合理向社会公开招标，实施土地经营。关于土地出让金征收管理管控，未按出让合同合约约定支付国有土地使用权出让金的，土地行政主管部门有权解除合同合约，并可要求违约赔偿。房地产开发企业要按出让合同合约要求的开发进度开发土地，超过出让合同合约约定的动工开发日期满一年未动工开发的，政府将征收土地闲置费，满二年未动工开发的，政府将无偿收回土地使用权，以防止土地闲置和烂尾工程。房地产开发企业未按出让合同合约约定交清土地使用权出让金的，国土资源部门不得为其发放国有土地使用证，未取得国有土地使用证的土地，不得转让、出租、抵押。（2）政府对房地产交易市场采取的政策将会影响到房地产的流通状况。未来对我国房地产业影响较大的政策就是交易方式由福利分房政策向货币分房政策的转变。随着住房制度改革的持续推进，中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移，政府的房地产金融政策对房地产的发展也越来越重要，住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来。随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进，各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务，房地产消费信贷业务必将有迅速的发展，对我国房地产交易必将起到积极的促进作用。（3）政策法律环境的变化对华源集团房地产行业的战略性影响主要表现在：A.房地产由政策扶持的“安居型”向市场引导的“康居型”转化。国家建设部组织实施的“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”表明：今后我国的房地产发展方向是要以科技为先导，以推动住宅产业为核心，以提高住宅功能质量、改善居住环境为宗旨，小康住宅与普通住宅相比要有一定的示范性、引导性和超前性，力争做到一、二十年不落后，三五十年可改造。另一方面，政府已出台了《国家康居示范工程管理管控办法》、《商品住宅性能认定管理管控办法》以及有关住房分配货币化和发展经济适用住宅等文件，说明了政府政策在我国今后一个较长的时期内将继续推行经济适用住房供应政策，形成集团消费向个人消费的转变的消费新格局，并引导“康居型”住宅市场的发展。B.房地产管理管控的逐渐规范，操作透明化，税、费的降低。最近，国家出台了《商品房销售管理管控办法》、《划拨土地集中通过土地交易市场转让、交易的规定》以及乌鲁木齐市政府相关计划对一、二、三类范围内的土地停止审批经济适用房相关项目，只用于商品房相关项目的开发。说明政策环境将逐渐对房地产行业的开发、交易行为进行规范。C.房地产交易市场将进一步完善政府先后出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理管控暂行办法》、《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》等文件，说明政策将进一步完善、放开房地产二级、三级市场，活跃住房交易市场。2.政策对集中供热行业的影响由于集中供热关系到城市居民取暖的基本需求、关系到城市环境的治理等相关方面，为此政府制订对集中供热行业采暖费的指导性价格政策。对城市供热区域规划的城市发展相关计划以及对集中供热企业生产规模的宏观调控政策等将对集中供热行业内企业的发展具有重要指导性作用，从整个热力行业的发展来看，由于长期以来，热是以福利的形式提供给市民，因此热作为一种特殊商品出现在市场中，人们对集中供热的认识不够，思想意识未完全转变，用热交费的主动性较差。政府将采取多种方式来转变市民的用热意识，用有效的管理管控方式来规范热力行业的市场发展，实行一户一循环、分户计量，就是政府将逐步推广的规范热力市场的组成部分。未来热力行业的发展，在城市蓝天工程中，政府将继续对集中供热给予支持并采取鼓励清洁能源（天然气、燃油）供热的方式。以清洁能源为热源的情况将逐年增长，但由于我国以燃煤为主的能源结构近期很难从根本上改变，因此，以煤作为供热采暖的热源将持续较长时间。近年来，由于国民经济结构调整和电力建设的加速发展，电力供应的紧张局面趋于缓和，部分地区出现了电力过剩资源实现供热，可谓节能、环保一举两得，是政府重点推行的相关项目。现行集中供热为调整型供热，在不久的将来，各热力公司在生产、经营、管理管控方面对市场的适应程度不同，各供热站之间的互相重组是完全可能的，通过重组来扩大规模，进一步保护环境节约能源。3.政策对物业管理管控行业的影响政府将制订物业管理管控行业的各项制度条例，逐步将物业管理管控行业纳入社会化管理管控，各物业管理管控企业将逐步成为物业管理管控行业的市场竞争的主体。物业管理管控质量与物业费将成为选择与配置物业管理管控资源的重要手段，同时未来政府政策对物业管理管控企业与业主关系和如何规范，物业管理管控行业的政策法规将对物业管理管控行业的发展起到重要作用。我国政府对物业管理管控逐渐纳入市场化经营的轨道，出台了《自治区城市住宅物业管理管控办法》等文件，同时政府对这两个行业实行统一定价的规定，表明政策对这两个行业的盈利空间有较大的影响。4.政策对制药行业的影响政府制订的我国医疗体制改革政策以及对制药行业药品生产、流通企业的生产标准、生产规模、价格调控，国家基本药品种的规定等对制药生产制造企业都有重要影响作用；同时国家对中药、民族药的具体发展规划也将影响制药企业的生产发展方向。自1992年起，国家中制药管理管控局和科技部先后组织和支持数十名专家、教授和管理管控人员对中药现代化问题进行了深入研究。1997年，国家十四个部委开始在全国推广中药现代化科技产业行动。科技部批准了为实施该相关计划制定的《中药现代化研究开发和产业化实施合适的方案》。为更好组织实施该合适的方案，不久前成立了“中药现代化相关项目管理管控办公室”，同时每年拨款1000多万元用于药材种植、国际市场需求的现代中药筛选和研究开发相关项目。（二）经济环境分析1.国内生产总值（GDP）变化趋势房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。从图1可以看出，从1986年到1998年，商品房销售额呈现出剧烈的波动，显示出一定的周期性，同样，反映宏观经济发展速度的GDP增长率也呈现出周期性，虽然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波动步调基本上是一致的。只是有些年份房地产业的波动幅度会稍领先于GDP的波动，这说明房地产在国民经济中具有一定的先导性（见下图1）：图1：图1：另一方面，与房地产行业相比，城市集中供热、物业管理管控行业由于产品收入弹性比较小的行业特点，决定了这两个行业的销售收入比较稳定，具有稳定性行业的特点。同时这两个行业与房地产行业的关联性比较密切，即房地产行业的发展将带动集中供热及物业管理管控行业的发展。最后，GDP的升降关系到国民收入分配格局，影响我国居民的收入多少，也必将对集中供热、物业管理管控、药业的发展产生一定的影响。根据自治区十五规划GDP的增长目标为9%，乌鲁木齐市十五规划纲要在未来五年内将保持在10%的增长，争取增长幅度为12%的态势，这将对华源集团所从事的三项主业是一个有利的机会。2.居民可支配收入房地产的市场需求是由居民购房能力的大小决定的。而居民的购房能力主要取决于居民的可支配收入。其用于购房的款项包括：原有的储蓄存款、当年总收入中扣除消费支出的余额、住房公积金、住房补贴。由于房地产行业土地资源的稀缺性，使得房地产业的地域性特征十分明显，房地产行业的产品供给缺乏弹性。同时由于我国居民的可支配收入偏低，而房价却居高不下，随着我国货币分房制度的落实以及居民可支配收入的增加，居民可支配收入对房地产有效需求的影响将越来越大。居民可支配收入是构成居民有效需求的重要影响因素；居民可支配收入的变化同样对集中供热、物业管理管控和药业产生重要影响。预计，未来我国就业压力仍然比较大，居民可支配收入增幅有限；另外我国社会保障体系仍在不断完善之中，因此在近阶段居民可支配收入对华源集团的发展不是十分有利。3.消费模式消费者的消费行为、习惯决定了房地产业产品的需求趋势。随着消费者收入的增加和消费者素质的提高，消费者将更加注重住宅产品的设计、户型、结构，注重居住质量、信息的沟通和交流以及居住环境、售后服务。只有那些能够不断满足消费者多样化需求，并注重售后服务的房地产开发商才能在市场竞争中立于不败之地。另外，消费者消费心理、消费模式的变化也将对房地产行业的竞争格局产生积极作用。消费者消费需求的多样化，带来了企业在市场经营中环境的不稳定性，这将对华源集团在房地产行业及药业领域的发展提出更高的要求。消费模式的变化对城市集中供热及物业管理管控的影响由于受到政府政策的影响而表现的不是很重要。4.利率利率作为资金的使用价格，是国家宏观货币政策的一个调控目标，在金融体系中扮演着调节货币资金流量的重要作用。随着我国连续7次降息，对国民经济的发展起到了积极的促进作用。利率下调从两方面促进了房地产业的发展，其一是降息使开发商的财务成本下降，从而降低了房地产的开发成本，使房价有了下调的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持币者购房的愿望。同样，开征利息税也使居民的存款收入下降，并且开征利息税和降息的不同点是存款额越大的其上缴的利息税越多，因此开征利息税会使得这部分人将房地产作为一个新的投资渠道，从而能促进房地产的销售。根据有关资料预计，我国利率仍然有进一步下调空间，这对华源集团未来的发展是一个有利的因素。5.通货变化通货膨胀导致了消费者的实际购买力下降，而通货紧缩将使消费者、房地产开发商的预期下降，致使房地产行业的需求低迷，供给乏力。这些通货的变化都不利于房地产市场的发展。近几年，我国通货紧缩的趋势比较明显，由于房地产行业的经济拉动作用比较明显，国家通过宏观经济政策和金融工具大力发展基础设施建设，同时调整收入分配结构，都在一定程度上缓解了通货变化的不利影响，有利于房地产行业的发展。预计，我国未来通货紧缩的趋势仍将维持一定时期，这对华源集团近期的利润增长是一个不利的外部因素。（三）社会文化环境分析影响华源集团关键的社会、文化、人口及环境因素包括：1.人口数量、质量和结构（1）对房地产及相关行业的影响人口是构成房地产市场规模的基础，产品的有效需求也是建立在人口的基础之上的。一个城市的人口规模大小在一定程度上能够决定房地产市场规模的大小；人口的质量取决于国民受教育的程度，而人口的质量直接决定了房地产市场产品开发的方向，因为人的素质的提高必然会对住宅产品有更高的要求；人口结构的状况一定程度上影响房地产市场的开发和选择，目前我国人口结构呈现老龄化的趋势，同时家庭人口结构也逐渐减少，单亲、三口之家也会对住宅产品个性化提出越来越高要求。（2）对药业发展的影响主要影响在于人口结构的变化上，未来我国年龄结构趋向于老龄化，同时人口素质的提高，必然要求人们生活更加健康，更加有质量，这对华源集团发展药业也是一个机遇。2.社会、文化因素企业是社会的一个组成部分，企业文化也会受到社会大文化的制约和影响。社会规范、标准、道德的约束也影响着企业中的每一个员工，并使企业的经济行为在这种约束下运行。当前，越来越多的企业注重企业的社会公众形象，要求经济效益和社会效益的共同发展反映了社会、文化因素对企业的影响。但是，社会、文化因素具有一定的社会积淀的作用。因此，社会、文化的因素从长期看对企业的发展影响较大，短期内则影响不大。3.环境因素随着社会经济文化的发展，消费者不仅关注消费效用的满足，同时也更加注重居住、生存环境的影响和生活质量的提高，这对房地产开发商注重居住环境和提高服务质量提出更高的要求。同样，环境的因素也会要求其他行业注重人与自然的和谐发展，保护环境，倡导绿色消费等等，企业在发展中只有关注环境与经营的关系，才能有进一步的发展空间，因此环境因素对华源集团既是一个威胁也是一个机会。（四）技术环境分析技术对房地产行业的影响主要反映在开发商及消费者对房地产产品的性能与质量、节能与供热方式、节水、节地和治理污染、住宅装修的要求上。国家康居示范工程作为房地产产业化载体的实施，将带动和推动房地产技术现代化的发展。主要表现在以下几个方面：1.住宅设计把保证住宅质量作为设计的基本原则，把住宅安全、耐久性能作为设计质量保障的基础，在住宅建筑、结构、抗震、防火、供热、节能、隔声、采光、照明、给排水、电气、空调等专业设计中应满足居民对住宅适用性的要求，在住宅的规划设计中突出强调设计的均好性、多样性和协调性。2.大力推广和应用先进适用的住宅成套技术。这是示范工程的标志和核心，也是相关项目能否立项的关键。住宅产业化成套技术包括：建筑与结构技术、节能与新能源利用技术、厨卫技术、管线技术、环境及其保障技术、智能化技术及施工建造技术等七大技术体系。3.积极推广应用优良住宅产品。住宅产品体系是构成成套技术体系的基础，是促进住宅更新换代的主要环节，要通过示范工程不断完善住宅产品的通用化、系列化体系，引导住宅产品标准化的发展。4.技术对集中供热、物业管理管控、药业也十分重要，新技术、新工艺的变革将导致企业的经营环境的巨大的变化和市场竞争格局的重新布局，因此任何企业都要关注技术发展的变化。这对华源集团既是威胁也是机会。二、房地产行业环境分析（一）宏观经济政策与我国房地产行业发展房地产业是进行地产、房产开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响很大，由于1998年以来，我国经济发展低迷，内需不足，消费不旺，为此国家实施积极的宏观政策调整，刺激内需、扩大消费，推动国民经济发展，目前，基础设施建设、固定资产投资已成为扩大内需，推动国民经济发展的主要力量。因此把握国家宏观经济政策对于房地产开发具有先导性的意义。1.2000年起，我国实施住房制度改革，停止福利住房实物分配，建立住房补贴制度，逐步实行住房分配货币化，极大促进我国房地产市场的发展。2.实施积极的财政政策和稳健的货币政策。第一，连续降息，使房地产开发商的财务成本下降，从而降低了房地产的开发成本，使房价有了下调的可能，降息使居民存款的利息下降，刺激了居民购房的愿望；第二，开征利息税降低居民的存款，使居民消费转向大额耐用品及固定资产投资消费；第三，实行信用贷款，降低大额耐用品及固定资产消费的门槛，使房地产作为一个新的投资渠道，从而促进了我国房地产的发展。3.国家将在较长的时期内坚持实行经济适用房政策，对于房地产市场国家将仍然扶持刺激其快速发展。4.以前房地产行业是上市融资限制的行业，随着房地产市场发展，其上市呼声越来越高，为此2000年国务院批准了建设部关于同意部分房地产开发企业上市试点的请求报告，允许部分素质优良的房地产企业进行上市试点，这说明房地产企业上市的条件日趋放宽和成熟。（二）我国房地产市场发展现状及面临的形势房地产行业是我国经济稳步发展的重要支柱性产业。2001年，全国房地产投资总额为7378亿元，比上一年度增长29.8%，增长幅度比2000年增加3.7个百分点。全国共完成土地开发面积1.45亿平方米，增长40.9%，增幅比上年提高１.87个百分点。竣工面积2.73亿平方米，增长16.4%。2001年全国商品房平均销售价格为2226元／平方米，增长5.8%，增幅比上年提高3.3个百分点。房地产开发投资保持了持续、快速的增长态势，房地产投资占全社会固定资产投资（不包括城乡集体和个人投资）的比重达到22.4%，比上年增加2.2个百分点。经过分析，2001年我国城镇住宅及房地产增加值占GDP的比重约为6%左右，拉动GDP增长1个百分点。在国家实施宏观经济政策的有力推动下，房地产行业已经成为国内热点行业，2002年1—5月我国房地产投资保持了高速增长的态势，而另一方面，商品房空置面积在不断增加，商品房售价继续走低。1至5月份，全国累计完成房地产开发投资2098亿元，比去年同期增长36.7%，增幅比去年同期高出10.2个百分点，5月份，商品房空置面积分类指数值为95.70点，比去年同期增加2.90点。商品房销售的价格也在走低，全国商品房平均销售价格为2290元／平方米，同比下降3.3%。其中，商品住宅平均销售价格为2103元／平方米，同比下降4.3%。由于房地产开发过热、过快，导致我国商品房空置率过高，造成市场阶段性的结构失衡，同时使房地产市场竞争激烈、鱼目混珠，市场秩序混乱，为此国家加大房地产整顿力度，规范市场，第一，今年由中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展相关计划委员会、中华人民共和国国家经济贸易委员会、中华人民共和国财政部等七部位联合下发的“关于整顿和规范房地产市场秩序的通知”将大力整顿房地产秩序，对于一些规模太小、达不到资质要求、不合乎施工要求的房地产开发商予以清理，同时一批小型房地产开发商在市场的机制下，已淘汰出局。第二，国家提高房地产开发商贷款门槛和房屋预售标准。第三，我国实行土地使用竞标，使房地产朝着健康良性的方向发展。（三）我国房地产市场发展趋势1.房地产市场逐渐走向规范，政策条件会越来越高，房地产市场竞争会更加激烈，其竞争态势从产品竞争到品牌、文化竞争，其竞争形式体现为综合实力的竞争，房地产市场将面临一个重新整合的过程。2.消费者行为日益理性，消费心理日趋成熟。经过1999年的热情高涨，2000年的盲目抢购，2001年消费者变得日益成熟和理性。进入2002年，消费者购房热情大幅下降，受市场消息影响，多数消费者持币观望。造成房地产销售市场启动困难，行业发展进入暂时性的低潮。消费者日渐成熟的消费心理将促使房地产开发商积极调整房地产开发结构，注重开发楼盘的规模、质量、服务、文化、生态环境、健康娱乐等因素。为此房地产开发将逐渐从看得见摸得着（现房）——初级阶段转向看得见摸不着（景观房）——发展阶段，最后到看不见摸不着（形态、品牌）——高级阶段。3.从房地产消费主体来看，2001年个人购房比重达到93.9%，我国房地产市场已经由团体购买转变为个体购买，个体购买对住宅产品个性化的要求越来越高。4.20世纪90年代初，发达国家的人均建筑面积为46.6平方米，通过世界各国的实践表明，在人均住房面积达到30—35平方米之前，房地产市场都将保持较旺盛的住房需求，2001年年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积已达到20.4平方米，加之我国城镇化建设战略的实施，因此今后10年我国房地产开发仍将继续保持强劲的发展势头。（四）新疆房地产业发展的前景基本分析根据新疆城市化发展，城镇人口和居民收入增加，据有关部门预测，新疆在“十五”期间平均每年需建住房建筑面积约1000万平方米，人均住房建筑面积可达到22—23平方米，若要人均住房建筑面积35平方米的目标，新疆房地产业还有20年的发展空间。1.乌鲁木齐房地产市场迅速发展。1993年—2000年乌鲁木齐市共建住宅1119万平米，其中经济适用房983万平方米。七年来，乌鲁木齐市共完成房地产投资132亿元，预售住房面积1185万平米，住宅1066万平米。实现销售收入142亿元，上缴税费近10亿元，成为我市经济发展的支柱性产业。2.乌鲁木齐房地产市场发展潜力较大。目前乌鲁木齐市人均居住面积不足16平米（人均建筑面积19平米），预计到2005年，人均居住面积将达30平米。未来10年中，我区城市居民家庭将有74万户需要购买住房，其中一年内购房为15.5%；两年内购房26..1%；五年内购房占31.4%；五至十年购房占27.1%。预计十五期间乌鲁木齐市每年需建住房500—600万平米，才能满足市场需求。（五）新疆房地产市场竞争态势及竞争地位分析1.竞争状况分析（1）企业间的竞争企业间的竞争往往是行业中影响企业发展的最重要的因素，只有那些比竞争对手的战略更能带来竞争优势的战略，才可能是成功的战略。在房地产业中，华源集团在乌鲁木齐这个区域市场中共有大大小小的竞争对手190家，华源集团的主要竞争对手有广汇房产、康普房产、宏大房产、大湾房产、新天房产、国际置地等。其中获得房地产开发一级资质的企业有：广汇房产、华源房产、康普房产、大湾房产、宏大房产。2002年8月末，这五家房地产开发企业约占乌鲁木齐市房地产市场份额的87.8%以上。这五家房地产开发企业是乌鲁木齐市房地产市场的主要供应商，其在房地产市场占有率、住宅产品特色、营销方式、企业管理管控上各有所长，代表着乌鲁木齐市房地产行业的发展状况和未来趋势。因此，我们以这五家房地产开发企业为主要的分析对象，各主要竞争对手的主要特点为：广汇房产在新疆这个区域市场内处于市场领先者的地位，拥有最大的市场份额，经营特点为大规模高密度开发，住宅产品以高层、小高层住宅为主，主要竞争优势在于销售网络及销售管理管控体系。广汇房产在9年的发展中，相继建成了34个商住小区、4个高层公寓、1个现代化工业城、1个现代化别墅群、2个集中供热站，累计开发面积达443万平方米，竣工面积近370万平方米，是自治区开发规模最大、营销数量最多、经济效益最好的房地产开发商，被排在自治区“十大房地产企业”榜首，目前广汇房产已形成了集房地产开发、营销、租赁、物业管理管控为一体的房地产经营格局，成为广汇企业集团的支柱性企业，市场占有率达50.9%。康普房产是一个以房地产开发为龙头，基本建设相关门类配套齐全，主要经营房地产开发、物业管理管控、建筑设计、建筑施工、装饰装潢、工程造价审计、新能源开发、电器制造、新型建材、环保绿化、农业开发、玻璃制品等业务的跨行业综合性企业。在近几年中以较大的开发量、大量的对外宣传、较好的形象宣传和企业信誉逐渐地扩大了市场份额。目前康普房产累计开发面积达60万平方米，产品一次性合格率100%，主要产品经营范围为经济适用房，开发的产品有“百信幸福苑”、“百信钻石苑”、“百信宝山苑”等。其产品经营特点为：注重企业形象及产品品牌建设，注重住宅产品的住宅环境建设和住宅产品的技术含量。产品销售较好，但写字楼及高层住宅销售冷淡，主要竞争优势在于通过兼并获得较大的土地资源储备。未来将加大向乌鲁木齐新规划区、近郊区等地段的土地储备同时将通过在天山北坡经济带和库尔勒等其他地区和城市发展，实现同行业的跨地区发展。市场占有率达4.5%。新天房产是一家成立于1997年，由新天国际经济技术合作（集团）公司发起成立的综合性房地产开发企业，公司成立以来紧紧依托“新天国际”上市公司的雄厚实力，先后在乌鲁木齐市的黄金地段成功地开发了“天富花园”、“天润花园”多层住宅小区，“天鸿山庄”山景豪宅，“天际大厦”高层智能化商住大厦和“新天国际”办公楼，并成功地向沿海经济中心城市挺进，在上海蒲东陆家嘴金融贸易区的中心地带，公司先后建设了建筑面积4.8万平方米的“新天国际大厦”和3.6万平方米的“新天花园”高层住宅小区；在深圳福田区开发了建筑面积10万平方米的高层外销公寓；在海南三亚亚龙湾国家级旅游度假区建设了建筑面积3.3万平方米的“海景假日酒店”；在北京朝阳区开发了占地66.7公顷的“新天国际城”，目前公司拥有房地产年开发规模20万平方米，销售额7亿元的综合实力。截止2001年，公司累计开发面积达60万平方米，其中乌鲁木齐市40万平方米。其产品经营特点为：以中、高层消费者为主要目标客户，注重企业形象和产品的高档产品品牌建设，以建设高质量、高价格的高层住宅产品为主，规划设计较为超前的住宅产品和营销，赢得了一定的市场份额。市场占有率约3.7%。宏大房产是宏大集团的支柱企业，为宏大集团的发展壮大起到了重要的推动作用，几年来，宏大房产先后成功地开发建设了“幸福花园新城”、“宏业大厦”、“环宇商住新城”、“伟业大厦”、“丽景花园”、“名都花园小区”、“格兰得假日俱乐部”、“宏大购物中心”、“幸福花园小区”、“幸福山庄别墅”等相关项目，开发面积达400万平方米，目前宏大房产已成为集房地产开发、销售租赁、物业管理管控、建筑设计、装饰装修、建筑材料经营为一体的大型房地产综合开发经营企业。其产品经营特点为：住宅产品质量不高，住宅环境较差，容积率高，无统一的产品品牌，片面追求短期效益。目前在本市市场上正集中精力于大批存量楼盘的销售中，同时宏大集团公司整体战略将向区外转移。市场占有率达25.6%。大湾房产以企业规范经营，良好的企业信誉在市场竞争中有一定的地位，但该公司目前缺乏土地储备，这将制约公司下一步的发展。市场占有率约3.1%。（2）潜在竞争者的进入由于房地产行业属于资金密集性行业，而土地资源又属于稀缺性资源，这使得行业的进入壁垒较高。尤其是近几年国家对房地产行业的监控力度较大，制定了一系列行业标准、规范；同时由于我区的人均可支配收入较低，有效需求不足等因素，在一定程度上制约了潜在竞争者的进入。但从长期看，我国“十五”期间按小康居住水平人均一室，户均一套，人均面积25平方米的这种需求来衡量，目前乌鲁木齐市常住人口208万人，人均居住面积不足16平方米的现状看，在“十五”期间我市平均每年需要建设400~500万平方米的住宅才能满足市场的需求。另一方面，国家实行经济使用房政策和房地产金融措施从长期看也能促进需求的增长，因此从长远看，潜在竞争者对行业有一定的冲击力，不排除资金实力雄厚的企业进入该行业参与竞争的可能。供应商议价能力：从房地产的构成成本上看，土地的所有权属于国家，随着改革开放以来，住宅的商品化、货币分房等政策以及相关税费和行政费用、土地使用权的评估、转让、拍卖等措施的出台，土地使用费在房地产产品中的比重越来越大；另一方面，土地属于耐用消费品，土地资源的稀缺性，这些都造成了土地供应者的议价能力很强。另外，房地产的建筑成本在房地产构成成本中也占有较大的比重，说明房地产建筑材料供应商的议价能力也较强。购买者议价能力：我国房地产消费者的平均可支配收入较低，同时，目前国家对住房信贷等房地产金融的措施单一，对房地产消费需求的促进有限，但是房地产供应市场过度开发，增长迅猛，出现结构失衡，可供消费者选择的余地较大，说明中、短期内购买者的议价能力较强。竞争状况的评价：有效需求不足，目标客户的有限性；房地产开发商的实力相当；产品差异化程度不足；以及土地供应商有较强的议价能力，从这几方面综合情况，说明了该行业有较激烈的竞争态势。2.竞争地位分析在乌鲁木齐市现有竞争者中，影响各竞争者地位的主要因素按重要程度依次为：市场份额、房地产开发资质、产品质量、住宅环境及服务、营销能力（见下页表1）：表1：竞争态势矩阵表关键因素权重广汇宏大大湾康普建设华源评分加权分数评分加权分数评分加权分数评分加权分数评分加权分数住宅环境及服务0.130.310.130.340.440.4产品质量0.130.310.130.330.330.3营销能力0.130.320.230.330.230.3市场份额0.341.230.610.310.310.3房地产开发资质0.341.230.941.241.241.2总计13.72.52.62.82.8说明：评分的涵义如下：4=强，3=次强，2=弱，1=次弱。在竞争地位分析中，我们分别选取广汇、宏大、大湾、康普建设这几个近来在乌鲁木齐市房地产市场有一定影响力的企业与华源对比，同时采取对上述行业内企业的关键竞争要素赋以权数的方法进行分析。其中：市场份额、房地产开发资质指标综合反映了房地产开发商的综合实力，我们对其赋以权数0.3。住宅环境及服务、营销能力、产品质量、财务状况反映了企业的内部管理管控能力，我们对其赋以权数0.1。从以上竞争态势矩阵中，我们可以看出在房地产行业中广汇房地产在行业中处于较大的领先优势的位置，而华源集团、康普建设、大湾、宏大在行业中竞争实力均等，处于行业跟随者的地位，而华源的竞争优势略高于其他三个企业。值得指出的是康普建设近两年内正在以咄咄逼人的发展势头，成为这一梯队中最具挑战性的竞争者。（六）结论从上表1中，反映出新疆房地产行业中，广汇房产具有优势较大的竞争能力，处于市场绝对领先者的地位，而华源与大湾、康普建设、新天、宏大同属于第二方阵，属于市场跟随者的地位，但华源在房地产行业有较强的地位，属于第二方阵的领跑者的角色。尽管在房地产行业竞争加剧，市场有效需求不足，行业利润不断下滑，并且受政策影响较大的情况下，但是由于华源集团在房地产行业中具有丰富的管理管控和经营经验，以及我区房地产行业的基础地位和行业未来潜在需求空间较大的特点，说明华源集团在该行业仍有较大的发展空间，因此我们认为华源集团在该行业应继续保持核心竞争能力，进一步加强房地产的开发和管理管控及土地资源储备能力。三、集中供热行业环境分析集中行供热业是政府垄断经营行业，其销售价格遵守政府指导价，竞争者一般不易进入。由于目前大部分城市的供热配套设施不足，所以供热市场仍属供不应求的卖方市场，而未来住房建设的进一步发展将为供热企业创造了更广阔的市场空间。（一）乌鲁木齐市实施蓝天工程将推动集中供热行业的迅速发展，但随着集中供热逐渐市场化，该相关项目的政策优势将逐渐消失。乌鲁木齐冬季时间长，能源供应主要以煤为主。这使得乌鲁木齐市煤烟型大气污染是目前的首要污染源。近年来乌鲁木齐市加大环境保护力度，出台了一系列相应的法律、法规，以配合政府推进蓝天工程。而集中供热由于具有安全高效清洁环保的特点，成为解决污染的首选合适的方案。为鼓励发展城市集中供热，乌鲁木齐已先后动用社会资金7亿多元用于环保建设，政府还将进一步开拓资金渠道，充分利用国外资金，积极筹措国内资金。目前已拆除小锅炉1340多台，新建了15个大的集中供热站，新增集中供热面积2000万平方米。但是，乌鲁木齐在积极推动集中供热快速发展的同时，在保证其社会公共设施，公益性的前提条件下，也将逐渐使集中供热逐渐市场化，遵循市场规律，逐渐放开政府直接管理管控的形式。2002年11月起，自治区计委下文暂停热贴费收取，这将使集中供热相关项目失去一块较大的政策性收益，且热费收缴困难，使集中供热相关项目的风险大增。（二）乌鲁木齐集中供热市场发展空间较大经过近5年的发展，乌鲁木齐集中供热行业从无到有，从小到大。目前已是乌鲁木齐供热市场中最主要的方式，供热面积已由原来不足百万平米增加供热面积3500多万平方米，乌鲁木齐近6000多万平米供热总面积，占全市供势总面积的60%以上。市“十五”规划中已将集中供热的发展列入重要议题。在“十五”期间，乌鲁木齐将全面关停中小燃煤锅炉，集中力量推行集中供热，根据《乌鲁木齐大气污染治理合适的方案》，乌鲁木齐新建、扩建光明路集中供热网、幸福路集中供热网、老满城区域供热、南湖集中供热、飞机场区域集中供热等八个集中供热和苇湖梁热电联产热网。红雁池二期热电联产工程相关项目及热网，使集中供热面积达到2570×104m2，全市供热面积的60%，实现集中供热，同时改造和扩建市中心现有的37个小区联电采暖锅炉房，保留210台容量在7ΩW（即10T）以上的供热锅炉。这些相关项目完成后，可使全市的集中供热率由1998年的33.6%上升到40%。这为集中供热企业的发展提供了广阔的市场发展空间和良好的发展潜力。（三）进入企业众多，企业规模差异较大目前乌鲁木齐已经批准成立的集中供热企业达到41家，其中规模较大的有17家，其中绝大部分的供热面积在100万平米左右，只有市热力公司供热面积达到了650万平米，所以乌鲁木齐集中供热市场进入企业较多，大部分具有相当规模的房地产开发商都进入了该行业，但普遍规模较小，整体规模优势尚未显现。（四）新技术的出现及能源结构调整对乌鲁木齐集中供热行业的影响随着社会对生存环境要求的日益提高，同时国家实施资源持续发展战略，随着社会能源结构也将发生改变，同时新技术的应用，新疆在乌鲁木齐市新建成的小区中，已有房地产企业应用新的燃油燃气锅炉、电力加热装置、单体燃气加热装置等。由于采用新的节能技术，环保性能强于集中供热，但相应供热成本较高，加之，乌鲁木齐天然气主要来源于吐哈油田，而目前天然气承载量小，只能承载25万用户，满足家庭厨卫使用已难以承受，在短期内不具有竞争优势，因此，在短期内能源结构调整及新技术使用对乌鲁木齐集中供热行业结构冲击不是很大。近年来在乌鲁木齐实施热贴补助的有利政策下，集中供热市场发展迅猛，乌鲁木齐市集中供热市场具有较好的市场发展空间，但随着市场化进程加快，政策规定的热贴已取消，华源集团供热相关项目的市场同类竞争对手规模优势不明显，新技术的出现增加了市场不确定因素，这为集中供热企业带来了沉重的打击，尤其对于规模较小的集中供热企业来讲将失去市场竞争优势。（五）结论从市场竞争角度分析，集中供热行业进入壁垒较高，受政府政策影响较大行业受供应商的影响较大，供应商在煤价上涨时具有较大的议价能力。该行业的领先者为市热力公司，华源集团在该行业中亦处属于行业跟随者的竞争地位，在行业中已形成了一定的规模基础和管理管控经验。但由于该行业具有较大的市场发展空间，且存在政策性制约及区域性限制等比较明显的特征，华源集团应考虑整合相关资源将其作为未来稳定保障产业发展。四、物业管理管控行业环境分析（一）行业概况随着我国城市化进程的不断加速，物业管理管控已形成独立运营的产业相关项目，其效益也越来越明显。对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，通过提高物业市场的竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理管控能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。目前，我国物业管理管控行业的主要特点是：1.企业规模小，专业人才少且布局分散全国除万科、中海、金地等少数物业企业管理管控面积超过600万平方米外，物业管理管控企业平均管房面积偏低。据统计，全国实行物业管理管控的房屋建筑面积98861.76万平方米，平均每个物业管理管控企业仅管6.59万平方米，每个物业管理管控人员平均只管494.31平方米，可见管理管控规模之小。2.绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重的现象由于我国物业管理管控行业整体规模小，市场法规、意识均比较淡薄。一些物业管理管控单位企业忽视自身建设，把物业管理管控看成只是额外业务和简单生产活动，对企业发展和专业管理管控水平的提高，一无规划，二无措施，没有明确管理管控目标责任制，企业既无压力也无动力，管理管控不计成本，年终无核算。同时，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理管控理解为无偿服务或低偿服务。且政府对物业管理管控的收费不论管理管控质量和管理管控成本，一律实行统一限价。由此造成绝大多数企业经济效益较差。3.物业管理管控法制不健全全国性小区物业管理管控方面的法规很不健全，诸如物业管理管控体制、物业管理管控收费、住宅小区物业管理管控公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等，这些涉及物业管理管控中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理管控很难纳入依法管理管控的法制轨道，使实行住宅小区物业管理管控的规范化和标准化缺乏法制的保障。4.物业管理管控缺乏市场化意识我国房屋及物业管理管控有三种基本形式：一是政府房地产管理管控部门管理管控的，二是房地产开发商或专业化的管理管控公司以企业化方式管理管控的，三是产权单位自管的，这三种物业管理管控模式大约各占1／3。而且其中不少物业管理管控职能往往是局部的或单一的，政府、管委会、物业管理管控公司之间的责、权、利关系需要进一步明确。同时大多数物业管理管控企业并未树立起市场化的观念，小区的投资建设与物业管理管控脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理管控滞后于住房消费需求。4.乌鲁木齐市物业管理管控行业状况我市目前有80余家物业管理管控公司，管理管控着1619万平方米，平均每个物业管理管控企业管理管控约18万平方米，年平均增长率达2%。其中仅部分住宅小区实行了社会化、专业化、规范化的管理管控。我区被建设部批准授予物业管理管控全国优秀示范小区5个，全国优秀小区7个，被评为自治区物业管理管控优秀小区28个。但我市的物业管理管控行业也存在较多的问题，主要包括，在现有的物业管理管控企业中，有一半以上的企业没有企业等级；从事物业管理管控的人员中有60%左右的人员没有接受正规培训，大部分物业管理管控企业都是亏损经营，要依靠门面出租或其他方面的补贴来维持生计。特别是社会上原来新开发的住宅小区，98%以上的单位没有向住宅收取住房公用部分维修基金，给后期的社会化物业管理管控带来了先天不足。在物业管理管控服务方面，目前主要是保洁、保安和代收费用以及日常维修，更多的服务相关项目如小区智能化管理管控服务、网络系统配置等，由于费用和承受能力所限，短期内还难以大范围推行。（二）行业竞争状况分析1.市场中竞争企业众多，规模小，竞争力弱。我国共有物业管理管控企业150万家，从业人员近200万人，大多数物业管理管控企业或依托政府、单位自管，或依靠房地产开发商开发的住宅小区经营，缺乏服务意识、配套建设和市场经营的观念。2.行业竞争缺乏有效的规范性，管理管控、消费模式比较落后。物业管理管控行业在我国属于新兴的行业，目前我国对该行业的管理管控仍然比较传统，缺乏法律、法规的制约和有效的行业标准，行业内企业管理管控不到位，居民消费观念，市场化意识均比较淡漠。（三）结论华源集团在该行业从物业管理管控规模上不具有优势，但是在小区环境建设、小区配套管理管控水平上在行业中具备一定的竞争力。由于行业的稳定性特点决定了企业在该行业有稳定的业务收入，同时物业管理管控的质量是住宅产品的重要卖点，也是房地产企业品牌建设的一个重要方面。因此，我们认为华源集团应继续提升物业的管理管控水平和盈利型相关项目的开发。目前由于整体物业管理管控行业未真正建立起市场配置资源的机制，同时行业价格管制的特点明显，表明物业管理管控行业在短期内吸引力不大，因此，我们建议华源集团对该行业的发展采取维持战略。五、制药行业环境分析（一）行业概况制药行业是指以生产原料药、中间体、制剂、药用敷料及药用包装和制药机械等为主的行业。我国现有6700多个制药企业，可生产化学原料药1400种、制剂药4000多种；中成药30余万吨，品种规格达8000多种。化学原料药产量1999年达到43万吨，其中二十四大类原料药26万吨，成为世界原料药第二大生产国。其中青霉素及β-内酰胺类药物和维生素等已成为最大生产国和出口国。我国制药行业主要呈现以下一些特点：1.制药行业属于增长型行业，在行业生命周期中处于高速成长期。我国制药行业继续保持连续高速增长的势头，制药工业总产值、工业资产总量、制药商业销售额在“九五”前4年分别达到年均递增16.4%、15.9%、13.8%的水平，增长速度不仅快于全球制药行业平均增长水平，也快于我国GDP的增长速度。进入21世纪，制药行业要发展为高技术、外向型为主导的产业，我国的制药产品市场仍将保持较快的增长速度。从2001年制药行业运行情况预测，明年将继续保持总体稳定发展的局面，工业总产值比上年增长15%；工业增加值比上年增长15%；工业企业利润比上年增长10%；商业销售额比上年增长8%；商业企业利润比上年增长20%。2.医药消费具有比较明显的刚性特征，未来我国制药市场仍有较大的市场需求。制药行业发展主要以我国13亿人口治病医疗、保健康复、生育生息等必需的制药消费所拉动，具有明显的刚性特征。另外我国是世界上最大的发展中国家，人口总数占全球的20%，预计2003年人口将突破13亿。随着人口的自然增长、老龄化社会的形成、城镇医疗保险制度的改革以及其他相关因素，制药市场总体需求将保持平稳增长趋势。3.随着制药行业深入发展和经济全球化影响，制药各行业经济运行明显分化。按行业总产值分析，高于制药行业平均水平的行业分别是：化学药品制剂业、制药机械业、医疗器械业；而低于制药行业平均水平的行业分别是：生物制药业、化学原料药业、包装材料业、中药和其他产业相关项目。其中：化学原料药业的工业总产值923亿元，增长17.57%；化学药品制剂业842亿元，增长22.88%；医疗器械业117亿元，增长19.45%；生物制药业170亿元，增长18.65%；制药机械业14亿元，增长21.27%；中药业601亿元，增长15.38%；包装材料业69亿元，增长15.98%；其它产业相关项目工业43亿元，增长11.22%。不同产业相关项目呈现增减分明的发展状况，也显示出产业结构调整的任务极为迫切。4.制药业经济总量的地域集中度非常明显从实现工业总产值的地区分布情况看，浙江、上海、广东、江苏、河北、湖北、山东、黑龙江、河南、吉林10省市占全行业的68.85%，而其他省市占全行业的31.15%。从实现工业增加值的地区分布情况看，江苏、广东、浙江、上海、山东、河北、湖北、吉林、北京、四川10省市占全行业的65.88%，而其他省市占全行业的34.12%。从主要经济指标的地区分布情况看，产品销售收入排序前10位的省市依次是：江苏、广东、浙江、上海、河北、山东、天津、湖北、北京、黑龙江，共1462.56亿元，占全行业的69.71%；实现利润总额排序前10位的省市依次是：浙江、江苏、广东、北京、上海、山东、吉林、天津、陕西、河北，共123.54亿元，占全行业的70.18%。5.制药行业集中度比较高，大企业和企业集团在制药经济发展中的骨干作用进一步加强。从占制药业企业数1.48%的排名前60家企业看，实现产品销售收入699亿元，占制药工业的33.32%，其中，10亿元的21家，10亿元－5亿元的34家，5亿元－1亿元的5家。实现利润总额80.3亿元，占全行业的45.63%，其中，5亿元－2亿元的10家，2亿元－1亿元的17家，1亿元以下的33家。制药行业生产集中度正在逐步提高。但从另一个角度看，世界排名前20位的制药企业的销售额占全世界药品市场份额的60%左右。与世界先进国家的水平相比，国内企业的差距还很大，生产集中度还远远低于发达国家水平。因此，我国制药企业如何尽快缩小与世界先进企业的差距，提高在全球药品市场上的竞争实力是十分迫切的问题。6.加入WTO后，对我国制药行业有较大的影响。加入WTO，对于制药行业来说，既有机遇，又有挑战。从机遇方面来讲，主要体现在以下几点：第一，入

世后，随着WTO成员国关税的降低，可使我国的化学原料药、医疗器械出口到目前市场国的价格调控空间较大，

有利于提高价格上的竞争能力。第二，随着我国关税壁垒的降低（即降低进口关税），势必使制药产品的原材料供应商选择面更广，价格进一步降低，尤其是医疗器械所需的进口元器件价格更低，从而有利于制药企业降低生产成本

。入世之后，随着世贸组织成员国之间减少非关税壁垒的限制，将更有利于我国众多的制药产品出口外销到世界各地。

加入WTO之后，也有新的挑战：首先，我国制药行业的综合实力还比较脆弱，将失去原来关税保护的缓冲层，制药企业直接与跨国公司正面竞争。其次，随着二十多年的改革开放，

境外大型跨国制药公司纷纷通过资本输入的途径，在我国组建合资企业或独资企业，并以此形成异地化的产销基地

，从而瓜分我国的制药，尤其是制剂产品市场。根据官方公布的统计资料，截至1999年底，我国制药行业已有三资企业1790多家，协议投资额达55.7亿美元，其中外资金额27.5亿美元，世界制药行业排行前10名的制药公司都已在

中国投资建厂。制剂名牌产品市场的格局，已经在其强大的宣传攻势和促销策略的支撑下初步定型，要打破这种市

场格局，决非一朝一夕之事，而且需要雄厚的资本实力作后盾。另外，上述大型跨国公司所建的合资企业，还有长

期投资、收获未来的战略远见和风险资本储备，并已在生物工程产业方面抢占先机，而且有本部在技术创新上的有

力支撑，加入WTO后，这些方面留给我们的发展空间，应该说不是很大。再次，从国内制药行业的现状来讲，无论是原料药，还是制剂产品、中成药，我们都面临着诸多强劲的竞争对手。（二）行业竞争状况分析1.化学药品的生产企业竞争比较激烈我国制药行业产品众多，差异较大，由于制药行业存在明显的技术及知识产权等方面的进入壁垒，行业的竞争压力主要来自于现有市场竞争者的竞争状况以及生产替代品的竞争者。另一方面，制药产品具有一定的外部性特征，即通过获取制药生产的技术、专利，其他制药企业能通过仿制获取较大的经济利益。从以上角度分析，由于我国国产化学药品中有97.4%的品种是二次开发的仿制品，同时我国制药企业的生产、地域集中性以及我国化学药品制药消费仍是主导消费的特点，所以我国以生产化学药品为主的制药企业竞争比较激烈。2.制药原料、制药中间体、医疗器械、医用包装等生产企业具有竞争优势。由于制药原料、制药中间体的生产企业大都是依托本地的制药用生产资源的优势，从而对其他企业的进入造成较大的壁垒，存在一定的资源垄断性，因此这类企业的竞争性相对不是很强。医疗器械、医用包装的生产企业由于存在较高的质量、技术标准，同时国家相关法律、法规，行业政策的约束和要求比较高，也形成了行业的进入壁垒，竞争性也不高。3.新疆制药行业发展状况（1）制药企业规模小、技术人员比重低、产品竞争力弱。截止2001年，新疆共有制药制造企业60余家，制药流通企业112家，从业人员9781人，其中技术人员比重20%，药业工业产值仅占全国药业产值的0.3%，药业工业企业平均年产值1038万元，仅及全国平均水平的1/4，新疆最大的制药企业——新疆药业集团的制药工业产值不及扬子江药业工业产值的1/10。经济基础薄弱，设备工艺落后，难以形成规模生产，企业产品竞争力弱。（2）制药企业科技研发、产品创新能力差，品种单一，新药品种少。由于新疆制药科技研发人员少，同时科研资金投入不足，影响了企业的新产品开发和发展后劲，新疆药品生产企业生产的品种绝大多是仿制品种，且低水平重复生产现象尤为突出，许多几十年历史的老厂，其产品多数是生产了多年的老品种。（3）新疆本地制药企业在市场中的份额小，仅占全疆市场的13%我国各省市自治区大中型制药企业几乎都有驻疆办事处或销售代理人，在疆从事制药产品的销售及售后服务工作。区外驻疆办事处或销售代理商1999年有1300家，2000年有800家。据抽样调查推算，区外驻疆制药销售额为16亿元，约占新疆制药市场销售总额的50%以上。（4）新疆制药行业产品结构基本特点新疆制药生产企业经过多年的发展初步形成了具有新疆地方特色的，以雪莲系列产品、补钙制剂系列产品、麻黄素系列产品、甘草系列产品、维吾尔药制剂系列产品以及枸杞、红花、大芸等为主导产品的产品结构。目前，新疆甘草系列产品产量和产品质量居全国之冠，麻黄素原料药产量占全国的70%以上，雪莲系列产品和补钙制剂产品发展势头良好，已打入内地市场。自1985年以来，新疆共开发制药新产品91个，其中国家级新药28个，民族药18个，保健药品45个。拥有维吾尔制药研究机构2个，维吾尔药厂4家，能够生产12种剂型近百个品种的唯吾尔制剂产品。（三）医药行业未来五年发展趋势未来五年医药行业年均增长速度将不低于15%。在过去20年我国药品市场保持高速增长，1978年至2000年医药工业产值年均递增16.6%，比国民经济、世界药品市场的年均增长分别高出了5和12个百分点，成为国民经济中发展最快的行业之一。推动我国医药行业保持如此高速增长的主要因素来自于经济、人口、政策等诸多方面，这些因素仍将在未来相当长时间内发挥强劲作用。1.国民经济快速增长在国内经济快速增长的同时，我国居民人均收入水平也有较大增长，这直接促进了人民生活水平的提高，扩大了对药品的需求。我国药品消费需求潜力巨大。美国等发达国家人均年药品消费约300美元，中等发达国家人均药品消费为40至50美元，而我国不到10美元，这既反映了我国与发达国家药品消费的差距，也反映了我国医药市场发展的潜力。目前我国已经是世界第七大医药市场，药品年销售收入达68亿美元，预计到2005年，我国药品营业收入将达到140亿美元，2010年达240亿美元，成为世界第五大医药市场。2.人口净增长和老龄化由于经济持续增长，到上世纪90年代后期，我国人口已呈现“三低”的现代模式，即低出生率、低死亡率、低增长率。2000年，中国有12.95亿人口，到2005年我国人口将达13.3亿。人口净增长将对医药产品产生新的需求。据统计，按目前我国的人口基数，我国人口每增长1%，可增加药品消耗3.7亿元。另外，我国已进入老龄化社会。据2000年人口普查资料，我国65岁以上老龄人口比例为7%，达8812万人，预计“十五”期间还将以年增3%的速度增长，到2005年将超过1.7亿人。目前，老年人药品消费已占全国药品消费总量的50%以上。按现行老年人的用药水平每人每年385元计算，2005年老年人的用药总额将达到600亿元以上。3.国家大力扶持医疗保险制度改革全面推进。医疗保险制度改革总体上会促进医药产品的消费，从而拉动医药经济的增长；药品分类管理管控制度的实施。随着我国处方药和非处方药制度的实施及进一步完善，零售药品市场将进一步扩大，预计"十五"期间年均增长15%左右；农村合作医疗制度的建立和完善，农村三级卫生预防网的加强、农民收入的提高，为医药市场创造了发展空间；另外政府投入对医药行业的增长产生积极的作用。2002年国家对40项医药企业技术改造相关项目和108项技术创新相关项目，给予强有力支持，总投资约50亿元。2002年7月30日起，12个“十五”国家重大科技专项全面实施，“十五”期间，这12个相关项目的总投入将达到200亿元。4.行业特性医药对人类生活的巨大影响使得其行业的高增长和高收益特性非常突出。根据IMSHealth公司预测，1998-2002年全球药品市场复合增长率(GAGR)为7.8%，2002年全球药品销售额将达到4060亿美元。IMS在《2001-2005年全球药品预测报告》中指出:2005年全球药品市场销售额将达5878.9亿美元，2001-2005年的年均增长率为10.2%，远远高出同期全球经济的年均增长率2.4%。（四）结论华源集团是通过资本运作手段进入药业行业，不具备生产管理管控经验，并且该行业关键的成功要素是产品研发能力和市场营销能力，虽然行业成长性较高，市场空间较大，但华康药业原来的生产经营方向是化学制药业，其特点是行业竞争十分激烈。目前华康药业所生产的80余种化学药品除少数产品外，其余大都是成本较高、低附加值的产品；华康药业的人力资源储备与产品开发及生产运营管理管控不匹配，目前在行业中的竞争地位很弱。华源集团要在制药行业立足发展，必须发挥其资本、管理管控优势，采取资本运作手段，整合强势企业，调整生产经营方向，利用新疆特色药用资源，逐步开发出具有独立知识产权的特色药品；构建与市场需求相匹配的营销团队、经销商和市场网络，培育华康药业核心能力和品牌。六、战事/SARS等不确定因素对行业经济影响世界经济发展处在一个不确定性的环境当中，比如1997～1998年的亚洲金融危机，2003年伊拉克战争、“非典”等，都是不确定性的表现，不确定因素对经济发展的影响是无庸质疑、不可避免。SARS对经济的影响是双方面的，就像一个铜板总有它的两面，非典固然可能影响经济发展的速度，特别是对第三产业等行业产生严重的影响，如特别是旅游业、餐饮业、交通运输业，以及对外贸易、吸引外商投资、劳务输出，受到较为严重的影响是肯定的，但却对电信、医疗、住房、汽车、纺织类部分产品等行业产生一定的“刺激”作用。特别引起关注的是由于战争、非典等因素影响，以及非典对人民生活方式改变、保健卫生意识提高、健康、人文的追求等使我国医药产业发展进一步加速。从医药产业各子行业的情况来看，化学药（包括化学原料药和化学制剂药）的利润总额增幅将进一步加大，成为2002年医药行业的一大亮点。日前，国内几大家抗生素生产企业如华北制药、鲁抗医药、石药集团等纷纷发布公告，预计公司一季度及上半年度的经营业绩与上年同期相比将有较大幅度的增长。同时，一大批制药企业生产的抗非典药品销量也直线上升。中药产业面临难得发展机遇。在防治非典的战斗中，中国传统中药的作用再一次得到了验证。卫生部不久前公布的非典型肺炎病例或疑似病例的推荐治疗合适的方案中，把“选用中药辅助治疗作为7种治疗合适的方案之一”。世界卫生组织官员在广东调查，也对中药治疗非典的良好效果表示肯定。有业内人士分析称，这次非典型肺炎的爆发，为中医药走向世界提供了一次绝好的机会。另一方面，抗击非典，也为近年来我国正在加紧实施的中药现代化进程提供了动力。实践证明，以中药现代化手段将传统中药加工，用现代剂型合并疗效确切的组成部分，受到临床医生的欢迎，并给企业带来可观的利润。生物制药，将成为医药产业新的增长点。目前，在防治非典的战斗中，人们对生物医药产品寄予厚望，另一方面，市场上与增强免疫力有关的生物制药产品供不应求。有关人士认为，全球范围内的非典病毒的出现使得政府及民众对病毒和与之相关的抗生药及生物保健药有了一次比较深刻的认识。由此，我国生物制药业也迎来了前所未有的发展契机。七、结论（一）关键外部影响因素1.影响行业的关键外部机会从以上分析可以得知，影响产业的关键外部机会有：宏观经济的好转，利率下调，乌鲁木齐城镇人口的增加，新技术、新材料的应用，政府对开发经济适用房的支持，消费者对绿色消费环境的需求，集中供热行业的政策支持以及广阔的市场空间，房地产行业未来潜在需求空间较大，非典对改变人民保健卫生意识、生活方式对医药产业发展的契机。2.影响行业的关键外部威胁从以上分析可以得知，影响产业的关键外部威胁有：居民可支配收入不足，通货紧缩，新技术、新材料的应用，房地产行业内竞争激烈，消费者对绿色消费环境的需求，华源集团无药业行业经营管理管控经验，化学制药业竞争激烈。（二）外部因素评价矩阵为综合分析华源集团的外部经营环境状况，明确华源集团的外部机遇和威胁，我们采用外部因素分析矩阵的方法未分析华源集团的外部关键影响因素（见表2）：表2：外部因素分析矩阵表关键外部因素权重评分加权分数机会1.宏观经济的好转0.0620.122.利率下调0.0220.043.乌鲁木齐城镇人口的增加0.0830.244.新技术、新材料的应用0.0620.125.政府对开发经济适用房的支持0.6040.246.消费者倡导绿色消费环境0.0220.047.集中供热行业的政策支持以及广阔的市场空间0.6030.188.房地产行业未来潜在需求空间很大0.0620.129.非典对改变人民保健卫生意识、生活方式对医药产业发展的契机。0.8030.24威胁1.居民可支配收入不足0.220.402.通货紧缩0.1010.103.新技术、新材料的应用0.0420.084.房地产行业内竞争激烈0.0620.125.消费者倡导绿色消费环境0.0510.056.华源集团无药业行业经营管理管控经验，化学制药业竞争激烈0.0530.15总计12.28说明：总评分表示企业对外部各关键因素的有效反应程度，4表示企业对外部有较好的反应能力，2.5~4表示企业对外部的反应能力超过平均水平，1~2.5表示企业对外部的反应能力、应变能力不足。表2反映了华源集团在外部环境中所面临的机遇和威胁。从外部因素矩阵分析中，我们认为华源集团对外部环境的反应、应变能力略低于平均水平，即利用机会和规避风险的能力一般。第二部分华源集团内部经营条件分析【提要】所有企业都只能在某些职能领域方面具有优势，没有一家企业在所有的领域都有同样的优势。企业的内部优势与劣势是构成企业目标与战略的重要基础，明确企业内部条件是建立有效目标和战略的出发点。一、华源集团发展现状（一）概况华源集团是以房地产开发为主，集房地产开发、建筑施工、物业管理管控、城市集中供热、制药及商贸为一体的企业集团。具有房地产开发一级企业资质，注册资金5000万，资产总计1.74亿元。企业在长期的经营中确立了以房地产开发为主业的发展方向，始终坚持“经济效益和社会效益同步发展”的经营宗旨，积极弘扬“以人为本，追求卓越，服务社会，铸造精品”的企业理念，以“实施品牌战略，树立企业形象”作为企业发展战略的指导方针。在住宅建设中主要把设计创新摆在首位，强调住宅的均好性、多样性和协调性，努力按“高起点的规划、高质量的施工、高标准的管理管控”等四高标准进行管理管控，并倡导优质工程和健康居住的消费理念，以开发康居型住宅为目标产品，以中低收入家庭为主要目标客户，以“实实在在、体贴入微、物超所值”的产品回报社会。目前华源集团全资拥有乌鲁木齐华源物业管理管控公司，控股新城建筑工程公司、乌鲁木齐华源热力公司、新疆华康药业公司，参股新疆南苑商贸有限公司。华源集团下设7个职能部门：办公室、人力资源部、财务部、企业发展部、前期工作部、经营管理管控办公室、工程管理管控部，一个营销分公司。经过几年的不断发展，华源集团的房地产业逐渐从单幢楼房、小规模住宅小区到较大规模住宅小区不断扩大，先后开发建设了黄河路、碱泉街、南昌路、鲤鱼山路等住宅小区，目前已累计开发住宅面积37万平方米。华源集团在建筑施工中严格贯彻ISO9002质量体系，以“创造精品住宅，追求人与自然的和谐”为经营理念，其开发的两个大规模住宅小区友好新城小区和鲤鱼山花园小区，均得到消费者的认可和上级部门和领导的好评。公司新开发的住宅产品定位为通过提升住宅产品档次，满足消费者多样化需求，建设国家级康居示范小区。物业管理管控业务依托集团房地产的发展，目前拥有黄河路小区、碱泉街小区、南昌路小区、友好新城花园小区和鲤鱼山小区等近30万平方米的管理管控业务。主要服务范围为：小区物业维修维护、环境绿化清洁、幼儿教育、日用百货、服装干洗等。华源集团的热力业务主要从事城市集中供暖、水暖维修、水暖配件、机电配件、化工等销售，其热力供应能力为200万平方米，目前该项业务的供暖面积已达70万平方米。华源集团的药业主要从事原料药、制剂的生产与销售，目前拥有产品品种达80余种，其主要产品目前在市场上均属普药类，目前尚无竞争优势。南苑商贸主要业务为仓储运输、货物托运、住宅停车、农副产品、塑料产品、房屋租赁、物业管理管控、水暖设备、建材的生产销售。（二）历史沿革1994年1月，乌鲁木齐新城房地产综合开发总公司成立。1997年8月，公司按照现代企业制度成立乌鲁木齐华源房地产有限公司。2001年12月，由乌鲁木齐华源房地产有限公司发展成为新疆华源实业（集团）XX，拥有房地产开发一级资质。注册资本5000万元。1998年7月，乌鲁木齐新城房地产综合开发总公司更名为乌鲁木齐新城建筑工程公司，专门经营建筑安装工程。2001年4月乌鲁木齐新城建筑工程公司改制成为乌鲁木齐新城建筑工程有限公司。注册资本600万元，现为华源集团的控股子公司。1999年10月，华源物业管理管控有限公司成立，为华源集团的全资子公司，注册资本50万元，2001年3月，企业增资，注册资本达460万元。2000年4月，华源房地产集中供热站正式破土动工，2000年10月华源集中供热站举行了2000年冬季供暖的点火开炉仪式，至此华源供热站正式供热，成为2001年乌鲁木齐市14家新建集中供热站第一家供暖的单位，现为华源集团的参股公司，注册资本3500万元。2001年6月，华康药业注册成立，6月15日正式挂牌成立，注册资本1123万元，其中新疆制药集团占40%，华源集团占35%，江苏平潮建筑有限公司占25%，2002年12月，华源集团受让新疆制药集团40%股权，控股75%股权。2002年5月30日，新疆南苑商贸有限公司注册成立，现为华源集团的参股公司，注册资本330万元。（三）华源集团下属企业基本状况1.新城建筑工程公司乌鲁木齐新城建筑公司（以下简称新城公司）系经自治区建设厅批准，于1998年按现代企业制度组建成立，于2001年改制成XX，属于三级建筑安装施工企业。2000年，该公司通过了国际质量体系认证，获得了ISO9002质量体系认证，主要经营范围为民用建筑、工业厂房、高层建筑、市政工程。新城公司下设7个相关项目部，6个职能部门：生产技术管理管控部、质量管理管控部、安全设备管理管控部、财务管理管控部、经营管理管控部、经理办公室。拥有在册职工166人，其中各类专业技术、管理管控人员86人（高级工程师3人，工程师22人，助理工程师35人，技术人员26人），具有各类大型施工机械设备150余台。主要承揽的工程相关项目如下表3所示：表3：主要承揽的工程相关项目表年份相关项目名称建筑面积工程优良率1997年以前黄河路、碱泉街、南昌北路小区？100%1997年至1999年友好新城花园小区7万平方米31%1999年8月至2000年11月鲤鱼山小区15万平方米80%2001年10月至20002年8月华美·丽景苑小区5万平方米90%2002年7月（在建）华美·博奥家园10万平方米2002年8月（在建）华美·文轩家园（国家康居示范工程）20万平方米2.华源热力有限公司华源热力有限公司（以下简称华源热力）系华源集团与新疆有色运输公司共同投资组建的XX，2001年11月，建化实业公司投资入股华源热力。目前华源热力拥有三个股东，由华源集团控股。华源集中供热站占地近8000平方米，设计装机容量为三台29MW高温热水锅炉，供暖面积为100万平方米，目前下设七个换热站，热力管网范围为：东到河滩路、西至鲤鱼山路、无名巷以北、苏州路以南近250万平方米的供暖区域，可为近10万居民提供热源，至2002年公司已实现72万平方米的供暖面积。今年将完成外网建设长度约4000米，新建5座换热站，新增供暖面积46万平方米。华源热力下设4个职能部门：办公室、财务部、生产技术部、综合经营部。3.华源物业管理管控有限公司华源物业管理管控有限公司（以下简称华源物业）成立于1997年，系华源集团的全资子公司。拥有注册资本460万元，财务独立核算，公司有五个职能部门：经理办公室、财务部、综合管理管控部、工程管理管控部、经营发展部，下设5个管理管控处，目前拥有在册职工60人，其中各类专业技术、管理管控人员10人。主要经营范围为华源集团的各住宅小区的物业管理管控。主要业务有：房屋及设施管理管控和维修、设备管理管控、绿化管理管控、环境卫生、治安、保卫管理管控、小区内精神文明建设等。目前华源物业管理管控的物业小区共5个，管理管控面积达30万平方米。4.新疆华康药业有限公司注册资本1123万元，是在原乌鲁木齐制药厂基础上按照现代企业制度组建的公司。其中华源集团占75%股权，江苏平潮建筑有限公司占25%。公司主要业务有：原料药、制剂（胶囊、片剂、颗粒剂、滴眼剂、外用液体剂、口服剂、软膏剂）。该企业是一个产权多元化的、具有现代企业机制特点的制药企业，公司于6月15日正式揭牌。并实现了当年设计、当年开工并在年内竣工通过了GMP认证。这是新疆第一个新建并通过符合GMP标准的药品制剂的企业。目前在我区57家制药企业中仅有新疆华康药业XX和新疆特丰药业两家企业整体通过GMP认证，这是该企业唯一具备的竞争优势。根据国家规定到2004年6月30日还未通过国家药监局GMP认证的制药企业将被逐出市场，在这一限定期限内其他制药企业也将陆续通过GMP认证，因此，这种优势随时间的推移将逐步弱化。5.新疆南苑商贸XX新疆南苑商贸XX是由自治区供销社储运工贸公司职工持股会、华源集团、自治区供销社、新疆万鑫房地产有限公司按照《公司法》共同发起改制组建而成。系华源集团的参股公司，公司位于乌鲁木齐仓房沟，占地1400亩，现有各类生产、经营性建筑土地面积25204平方米。主要业务有：仓储运输、货物托运、住宿停车、农副产品、塑料制品、房屋租赁、牧业管理管控、水暖设备、建材生产销售。二、华源集团的内部条件（一）产权及治理结构分析产权及公司治理结构是对公司进行管理管控和控制的体系。它不仅规定了公司的各个参与者，例如，董事会