装饰工程风险评估报告样本

编号：风险评估报告项目名称：道丰科技商务园东区33地块铝合金门窗及铝板外墙玻璃幕墙装饰工程被担保人：北京嘉寓幕墙装饰工程（集团）我企业以往担保情况：合作良好担保期限：180日历天此次担保种类：履约担保保函出具银行：广东发展银行担保金额：635.6万元拟收取确保金百分比：20％（即127.12万元）拟收取保费年费率：3%联络人：田顺联络电话：填报时间：年7本人郑重申明，谨对此调查汇报所陈说事实、包含资料和数据真实性、完整性、正当性负担责任。风控部经办人员：业务部部门经理：风控部经理：一、企业情况（一）、企业基础情况分析1、企业概况北京嘉寓门窗幕墙股份始建于1987年，在北京市顺义区牛栏山牛富路1号，总占地面积25万平方米，建筑面积15万平方米，建筑装饰工程专业承包一级资质、幕墙专业承包一级资质、门窗专业承包一级资质、幕墙、门窗设计甲级资质，是中国建筑装饰协会、中国建筑金属结构协会、门窗幕墙协会理事单位。

2、历史沿革、股东组成该企业前身是成立于1987年1月5日北京嘉寓幕墙装饰工程，原注册资本1864万元，原股东为田家玉和黄苹，各持有60%和40%股份。原嘉寓投资（集团）成立于5月24日，注册资本5000万元，股东为田家玉和黄苹，各持有90%和10%股份。3月26日，北京嘉寓幕墙装饰工程吸收合并嘉寓投资（集团），变更为：北京嘉寓幕墙装饰工程（集团）；注册资本增至6864万元，股东为田家玉和黄苹，各持有81.85%和18.15%股份。8月18日，黄苹将其全部出资1245.6万元分别转让给张初虎622.8万元和刘锡君622.8万元。转让后股东为田家玉、张初虎和刘锡君，分别持有81.85%、9.075%和9.075%股权。8月15日田家玉和刘锡君分别将持有81.85%和9.075%股权转让给嘉寓投资（集团）香港，转让后股东为嘉寓投资（集团）香港和张初虎，分别持有90.93%和9.07%股权5月22日，张初虎将持有1%股份转让给合肥海景投资顾问，嘉寓投资（集团）香港将持有10%股份转让给建银国际资产管理。故现股东为嘉寓投资（集团）香港（80.93%）、张初虎（8.07%）、建银国际资产管理（10%）、合肥海景投资顾问（1%）。3、近期重大事项=1\*GB2⑴重大投标意向：正在投标阿联酋世界第一高公寓楼“迪拜公主塔”幕墙工程。=2\*GB2⑵可能发生关键人事变动：无=3\*GB2⑶可能发生重大股权改变：无=4\*GB2⑷其它重大事项：现在正在做上市前各项工作，实现在中国资本市场上市目标。（二）、管理团体1、企业班子架构企业董事长、法定代表人田家玉，41岁，大学文化，北京市政协委员、顺义区政协副主席、工商联会长，全国工商联执委、市工商联执委、非公有制经济人士联谊会理事，国家幕墙协会、门窗协会教授理事。董事长下设总经理和副总经理，下设工程管理部、供给管理部、门窗加工部、玻璃加工部、幕墙加工部、质量安全部、技术研发部、市场营销部、证券部、法律事务部、经营管理部、投资发展部、审计部、财务部等职能部门。2、企业内部信息沟通机制企业管理机构包含总经理、副总经理、财务总监和其它部门经理，正副总经理由董事会一致决定聘用，企业日常管理应在总经理领导下进行，副总经理帮助总经理工作。企业内部信息沟通情况良好。3、激励约束机制现在企业实际性质为民营企业，董事会是企业最高权力机构，讨论和决定企业一切重大事宜。股东按出资额在注册资本中所占百分比分享利润和负担风险和亏损。董事会根据国家相关法律法规和合营协议要求，每十二个月将合适百分比税后净利润拨为职员福利基金。激励约束机制比较健全。4、人力资源配置企业设总经理一名，副总经理3名，分管工程、技术、营销。，总经济师1名，总会计师1名，全国项目经理、300余人。（三）、企业经营情况分析1、企业业绩及在建工程表=1\*ROMANI近3年完成本类型工程项目情况表工程名称施工种类业主名称协议金额协议完成情况备注北京现代汽车二厂天窗幕墙门窗现代汽车1174.2万元100%辉煌国际幕墙门窗辉煌世纪1483.4万元100%表=2\*ROMANII在建工程完成情况表工程名称施工种类业主名称协议金额（万元）企业占协议总价值现在实际完成比重计划完工日期备注奥运村D区幕墙门窗国奥投资2577万元100%80%初政泉花园2#楼幕墙门窗北京玫瑰置业2166万元100%80%底企业在同类工程方面有不错业绩，在门窗幕墙专业施工方面积累了丰富经验，工程顺利施工是有确保。现在在建任务比较充足，北京市场拥有率不错，另外在全国各地及国外全部有一定施工业绩，说明企业有一定实力。2、获奖情况企业前后承接大型关键工程项目：总部基地、北京奥运村、北京奥运水上公园、山水文园、内蒙古体育馆、时代财富广场、天津万科东丽湖、南京希尔顿国际大酒店、光彩国际公寓、中日友好医院、新加坡大使馆，内蒙古体育馆、泸州医学院、河南金色港湾.蓝钻、天津时代奥城、南京希尔顿国际大酒店、重庆喜来登国际大酒店、英国曼彻斯特最高建筑SarahTower、新加坡及马来西亚大使馆等多项中国外大型工程项目等。其中凯莱等工程取得了国家鲁班工程奖。3、履约统计贷款统计：无对外担保统计：无诉讼统计：无往年工程事故：无往年劳工纠纷：无往年工程质量等情况：未发觉有重大质量事故。二、财务情况1、财务数据分析2、偿债能力3、关联负债企业财务报表类型：■事务所审计报税务机关调整过未调整过审计意见：关键财务会计政策存货计价及成本核实方法:购入和入库按实际成本计价，发出时采取加权平均法计价。固定资产折旧政策:固定资产折旧采取直线法计算，按固定资产原值和估量使用年限扣除残值率（为原值0-4％）确定，年分类折旧率以下：类别估计年限残值率年折旧率房屋建筑物200.00%5.00%机器设备5-104.00%9.6%-19.2%运输工具104.00%9.60%其它设备64.00%16.00%收入确定时间及方法:商品（产品）销售，在商品（产品）已经交付，和该商品（产品）全部权相关关键风险和酬劳已经转移给购置方，对该商品（产品）不再保留继续管理权和实际控制权，和交易相关价款已经收到或已经取得收款证据，且和收入相关商品（产品）成本能够可靠计量时，确定收入实现。提供劳务，在劳务已经提供，相关成本能够可靠计量，且和此相关经济利益能够流入企业时，确定收入实现。税收政策及优惠:所得税25％，其它税收政策为：税种税率（％）或单位税额计税依据增值税17产品销售收入营业税5技术服务业收入城市维护建设税5应缴流转税教育费附加3应缴流转税收入、利润和关键资产核实方法和取得资料固定资产方面，取得了企业固定资产科目明细及相对应设备发票复印件；收入核实关键取得了企业整年增值税纳税申报表；对整年利润核实关键是取得了企业度所得税纳税申报表。4．关键财务数据和财务比率1）关键财务数据：单位：万元项目07.506.1205.12总资产368953943233747固定资产净值405945272842在建工程167913671170无形和递延资产191819931598流动资产272642994226512货币资金275832794111应收票据000应收帐款净值967991534602存货8235977411020其它应收款477951795953长久投资129112911350总负债236612823824701流动负债171612173824701短期借款193714377480应付帐款408950472599其它应付款142310931756长久负债65006500长久借款65006500实收资本686468646864资本公积228228200盈余公积974770566未分配利润516833321416全部者权益13234111949046销售收入134302768717746销售成本100472110413188销售毛利149232002021利润总额204031902032净利润204021201102经营活动现金净流量-125318015499利息支出198417392现金净流量2758327941112）关键财务比率：项目07.506.1205.12偿债能力资产负债率64.1%71.6%73.19%流动比率158.8%137.7%107.3%速动比率111%92.8%62.7%已赢利息倍数10.37.651.15盈利能力净资产收益率16.7%20.9%总资产利润率5.3%8.7%主营业务利润率11.2%11.6%营运能力总资产周转率35%75.2%流动资产周转率46.7%97.5%存货周转率132.6%234.9%应收账款周转率141.8%400%成长能力营业增加率63%利润增加率57%1:从上表能够看出，该企业近两年资产负债率无显著改变，靠近行业平均水平。流动比率和速动比率呈逐年提升趋势，已赢利息倍数较低是因为该企业有7480万元短期借款。综合考察四项指标，该企业含有一定短期偿债能力。2：该企业各项利润率略低于行业平均水平，盈利能力较差。3：该企业应收账款周转率较高，回款速度快，但流动资产周转率还总资产周转率较低，综合考虑，该企业营运能力通常，成长能力通常。5.资本及其结构1）资本金单位：万元注册资本实收资本无形资产入资比例（是否评定）实物入资百分比及组成有没有实收资本退出及退出金额68646864无无无2）净资产单位：万元科目07.506.1205.12增减改变原因实收资本686468646864资本公积228228200盈余公积974770566未分配利润5168333214166.资产及其结构固定资产单位：万元科目类别07.5净值06.12净值（）05.12净值增减改变及原因搁置及报废数量利用效果房屋355239252415该企业购置了厂房无其它设备507602427报废1台该企业已足额计提固定资产折旧，计提折旧会计政策无发生重大改变无形及递延资产单位：万元科目类别前年价值（05.12）去年价值（06.12）本年价值（07.5）认定形式核减摊销方法专有技术159819931918评定长久待摊费无对外投资单位：万元科目类别07.1206.1205.12投资形式投资收益增减改变及原因参股129112911350对其它企业投资631降低了59万长久对外投资。存货单位：万元存货结构07.1206.1205.12增减改变及原因库存材料291832423427工程施工531765327593应收帐款单位：万元余额较上年增减变动原因：关键因为6个月内应收账款大幅增加所至。9680527帐龄6个月以内6个月—1年1年－2年2年以上金额68871300929564占比％71.1%13.4%9.6%5.8%评价应收账款对企业经营影响：该企业应收账款帐龄关键是1年内，其中有71.1%在6个月内，能够看出该企业应收账款周转速度快，风险较小，收回有望。其它应收款单位：万元余额较上年增减变动原因：十二个月以内其它应收款较上年大幅降低。4779-400帐龄1年以内1－2年2－3年3年以上金额20211901539318占比％42.2%39.8%11.2%6.6%评价其它应收款对企业经营影响：该企业其它应收款明细比较分散，关键为帐龄在2年以内，且未提取坏账准备。产生原因该司财务人员未作具体说明，表示均为关联企业借款，其中借款年月即可收回；企业借款年底前有望收回。其它应收款前五名立即间：嘉寓投资（集团）香港1360万合肥海景投资顾问890万7.债务情况1）借款情况：在中国农业银行北京市顺义区支行有短期借款1500万元，期限1年；长久借款5000万元，期限3年，贷款方法为抵押贷款，无不良信用统计。2）或有负债：无。3）应付帐款单位：万元余额较上年增减变动原因：4089-958帐龄6个月以下6个月－1年1年－2年2年以上金额2311103568756占比％56.5%25.3%16.8%评价应付帐款对企业经营影响：该司截至07.5“应付帐款”科目余额较上年年底降低958万，其中有500万元为50％确保金银行承兑汇票，企业用银承方法支付了部分拖欠上游进货款。4）其它应付款单位：万元余额较上年增减变动原因：增加了对关联企业借款1423330帐龄6个月以下6个月－1年1年－3年3年以上金额560178685占比％39%12.5%48%3)其它大额资产、债务及说明：货币资金：企业07.5货币资金余额为2758万元。预付账款：企业07.5预付账款余额为1812万元，比年初降低了744万元。8.收入及其组成1）最近三年，主营业务收入占总收入比重分别为99％、99%、98%，主营业务利润占利润总额比重分别为73％、100%、100%。最近三年，经营活动现金流入量/销售收入比率为97％，93％，117％。9.成本费用情况制造成本单位：万元科目类别07.506.1205.12增减改变及原因和同行业比较销售收入134302768717746股东变更，改变了经营方针，业务量显著提升。销售成本119372442815725销售税金141360171期间费用单位：万元科目类别07.1206.1205.12增减改变及原因和同行业比较管理费用79121471758财务费用198417392销售费用272651310．上年纳税统计包含所得税1070万元、营业税360万元。11.关键科目情况分析对用户存在异常情况资产、负债项目做出说明：无是否参与股票市场、期货市场交易：否总而言之：该企业经营情况很好，含有一定短期偿债能力，但长久借款到期，到时有还款压力。而且该企业存在较大额度其它应收款和其它应付款，财务人员并未对其作明确地解释说明，应为关联企业相互拆借款，存在粉饰报表可能。三、项目情况（一）、项目信息1、项目概况工程名称：道丰科技商务园（即总部基地）东区33地块铝合金门窗及铝板外墙玻璃幕墙装饰工程；在北京市丰台区南四环西路188号，总部基地东区33地块由14栋高层组成，总建筑面积约9万平米，中标工程包含铝板幕墙50636.7m2，穿孔铝板幕墙1915.3m2，全隐玻璃幕墙4619.9m2，点玻璃幕墙935.7m2，下沉式圆弧隐框玻璃幕墙1258.9m2，钢结构圆弧隐框玻璃幕墙778.9m2，铝合金窗22229.8m2，钢制防火窗237.6m2，安全玻璃雨棚40.3m2，栏杆907.9m，钛金板地弹门135.2m2，铝合金地弹门38.3m2，观光电梯点玻璃幕墙100m2，室内封修5294.0m2，铝合金百叶365.1m2，地下室一般铝合金窗145.3m2。总部基地号称中关村开园以来单体面积最大中外合资项目，是北京市政府69项关键工程，北京市60大关键外资工程之一。项目总建筑面积约140万平方米，总投资额约65亿人民币。计划开工日期为：6月10日，施工工期为180日历天。2、发包方概况发包方：中关村丰台园道丰科技商务园建设发展是由中关村科技园区丰台园科技开发建设、英国道丰国际集团和北京道丰数码园开发建设共同组建合资企业。其中中关村科技园区丰台园科技开发建设占40%，道丰国际集团占45%，北京道丰数码园开发建设占15%。中关村丰台园道丰科技商务园建设发展注册资金一千万美元，关键负责“中关村（丰台）总部基地”房屋开发、建设、出租、出售。合作历史：北京嘉寓门窗幕墙股份已前后承接了道丰科技商务园（即总部基地）一、二、三期和东区33区幕墙门窗工程，施工总面积40万平方米，协议额约4亿元。合作情况良好。一至三期分别于、完工合格并入驻。3、中标金额、方法本项目采取工程量清单计价，中标价为6356.0622万元，为满足技术要求最低投标价法中标；项目投标最高报价为7185.6342万元，平均报价6587.2156元；中标价和最高报价相差829.5720万元，和平均报价相差231.1534元。中标价和平均报价相差不大，属正常范围。（二）、施工信息1、项目管理机构配置承包单位为本项目配置项目经理为张初虎，年纪45岁，一级项目经理，从业时间，我们注意到张初虎为企业第三大股东（8.07%），表明企业很重视本项目，为本项目配置了企业重量级人物担任项目经理，但张初虎能否到岗应该是疑问。2、投入劳动力情况企业在北京市多个大型项目标施工经验，造就了企业拥有一批长久稳定经验丰富设计、加工、安装团体，为工程顺利施工提供了确保，所以劳动力方面应该不成问题。3、设备、材料投入情况=1\*GB2⑴设备：本项目生产投入MC304加工中心（威格玛）回轴、三性检测设备、中空玻璃自动生产线、意大利保特罗自动切割机、CometTO/6安美加工中心、玻璃清洗机、铝条折弯机、玻璃钻孔机、SM系列水平辊道式钢化机组、异形磨边机、丁基胶打胶机、双组份打胶机、德国威格玛角码锯、直线磨边机、数控双头锯、铝门窗组合端面铣、德国威格玛组角机、砂带磨边机、双边磨边机、四头组角机、铝门窗多头组合钻床等设备。基础实现自动化施工，部分为进口设备，处于现在中国优异水平，应该能很好满足项目各阶段施工需要。=2\*GB2⑵材料：承包人应严格根据本协议约定及附件要求品牌、产地、规格型号完成施工。其中部分主材为甲方指定厂家品牌，如五金件、型材、玻璃等。4、项目技术风险情况本项目为铝合金门窗及铝板外墙、玻璃幕墙装饰工程，经过多年发展，技术已经比较成熟，所以在技术上不存在难点。5、工程质量风险情况本工程保修期为两年，从工程完工验收合格，取得完工验收立案表之日起算。在保修期内乙方应每十二个月无偿清理一次承包范围内门窗及铝板玻璃幕墙。本项目承包方提交质量控制体系基础完整，方法到位。6、项目进度风险情况=1\*GB2⑴协议约定：承包人每延期完工一天，应交付违约金额为协议总价千分之一，并负担所以造成一切损失。=2\*GB2⑵协议约定：本协议签署后，乙方应进场配合总包单位分项预留预埋工作，本工程总工期为180日历天，进场时间暂定为6月10日，实际实施则按施工进度调整并以发包人通知为准。=3\*GB2⑶协议约定：承包人应按工程现场实际施工情况及甲方要求调整工程进度，根据总包方拆架计划，在进度范围内完成全部施工内容。7、安全保障风险情况承包商所提交确实保安全生产和消防保卫工作技术组织方案是齐全、可行。但因施工区域比较广，在设置专职安全管理人员同时，应考虑设置兼职安全管理人员。8、付款条件=1\*GB2⑴协议约定：外墙铝合金门窗及铝板外墙装饰工程全部安装完成，并经发包人、监理企业验收合格后七日内，发包人向承包人支付协议价款25%。东区33区建筑整体完工，在验收合格后并取得完工验收立案表七日内，发包人向承包人支付协议价款25%。在取得《完工验收立案表》后六个月，支付协议价款25%。在取得《完工验收立案表》后十二个月，支付至工程结算总价95%。剩下5%作为工程质量确保金，在保修期满后结算支付。=2\*GB2⑵承包人临时占地费用依据占地面积及使用时间，在工程结算时按0.02元/平方米•天标准从工程款中扣除。9、索赔条件本工程采取固定单价协议，完工结算时，本协议约定项目内工程，单价按附件清单中单价计价，工程量按实际发生量进行调整。对于新增项目单价，参考投标时单价组合，双方协商确定。除协议清单和图纸外洽商，能够增减帐，其它均不得做经济增减帐。（三）、协议价格分析=1\*GB2⑴本工程采取固定单价协议，完工结算时，本协议约定项目内工程，单价按附件清单中单价计价，工程量按实际发生量进行调整。对于新增项目单价，参考投标时单价组合，双方协商确定。=2\*GB2⑵协议价款中包含风险范围：市场中价格风险、工期风险等工程中全部风险。风险费用计算方法为工程直接费*1.5%。本协议附件中方法项目费及风险估计费为一次性固定费用，结算时不再调整。=2\*GB2⑵依据调查计算，本项目工程正常施工成本为5874.3万元左右，毛利率为：8.2%。四、反担保设置情况本项目反担保设置确保金，确保金百分比为20%。五、安全保障方法（一）、风险预警经过某种委婉方法，提醒承包商对高风险进行高度关注，做好准备。（二）、过程中采取方法。对风险较大多个方面（进度、投资）进行关键监控，要求承包约定时提交进展材料。（三）、风险出现后采取方法。督促承包商在风险出现后，主动应对，经过索赔、协商等手段，将损失减至最小。六、结论评价结论：第一部分（企业情况）从北京嘉寓门窗幕墙股份资质、同类工程业绩来看，在门窗幕墙专业施工方面积累了比较丰富经验，现在在建任务也是比较充足，市场拥有率不错。企业资质、业绩还是不错。第二部分（财务情况）该企业经营情况很好，含有一定短期偿债能力，但长久借款到期，到时有还款压力。而且该企业存在较大额度其它应收款和其它应付款，财务人员并未对其作明确地解释说明，应为关联企业相互拆借款，存在粉饰报表可能。第三部分（项目情况）=1\*GB2⑴企业注册资本为6864万元，中标价为6356.0622万元，对企业来讲属大型工程，没有预付款。外墙铝合金门窗及铝板外墙装饰工程全部安装完成，并经发包人、监理企业验收合格后七日内，发包人向承包人支付协议价款25%。东区33区建筑整体完工，在验收合格后并取得完工验收立案表七日内，发包人向承包人支付协议价款25%。在取得《完工验收立案表》后六个月，支付协议价款25%。在取得《完工验收立案表》后十二个月，支付至工程结算总价95%。剩下5%作为工程质量确保金，在保修期满后结算支付。付款条件相当苛刻，资金压力相当大。=2\*GB2⑵项目经理张初虎能否到位是疑问。=3\*GB2⑶进度风险，协议约定：承包人每延期完工一天，