住宅小区智能化系统设计方案

住宅小区

智能化系统设计方案

前言

随着社会的进步和科学技术的迅猛发展，人类开始迈入以数字化和网

络化为平台的智能化社会，其中正在兴起的智能化小区建设热潮，正是反映

和适应了国际社会信息化和智能化的发展要求。它为住户提供了一种更加安

全、舒适、方便、快捷和开放的智能化、信息化生活空间，同时也实现小区

物业运行的高效化、节能化和环保化。它是人类社会住宅发展的必然趋势，

也是房地产开发商的一个极具竞争力的卖点。

该大型高尚居住区，位于XX,整体规划建筑面积大，由XX栋高尚居住社区

构成。住宅户型从复式和独户型，品质卓越，豪华舒适。拥有海景房的环XX

市中心的繁华，准现房的品质，宜居宜投资。小区建筑现代简约、华贵时尚，

人车分流,超大楼间距，高标准社区居住配套，全景观居住理念,体验未来高

尚住宅典范。作为当前高档次、高品位的楼盘代表，其建设智能化系统的意

义和重要性更是不言而喻的。

XX公司衷心感谢贵方给予这次重要的合作机会,对能够参与这样一个

具有重要意义和影响的项目，既感到荣幸，更感到责任重大。同时作为具有多

年智能化工程经验、16年大型小区智能化系统产品供应经验,也有充分的信

心和实力建设好这一项目。

方案设计是能否优质地建设好这一项目为XX公司专门成立了由富有智

能化小区建设经验和设计经验的专门人员组成的设计队伍,对每个子系统、

每项设备都进行了反复的论证推敲，以保证系统设计的先进性、合理性、最

佳配置和最佳性价比。

总体设计原则

设计方案应遵循“先进、适用、配套、节约”的原则，既保持系统的先

进性，又不盲目追求技术指标的尖端性；既节约系统建设费用，又要保持其高

效、可靠性。

整体性:整个系统包含模拟系统和数字系统两个独立部分，而又有效地

组成一■个有机的整体。

先进性:采用世界最新科学技术，保证系统具有很强的生命力。

稳定性:该系统是一个规模大、设备复杂、使用率高的系统，系统设计时,

务必选用国内外成熟的配套产品，确保系统运行时稳定、可靠。

合理性：系统设计时,将多种方案进行比较,精心选择设备,在满足功能

的前提下，降低系统造价、节约工程费用。

扩展性：系统设计时考虑了系统的扩展性，以便小区后期智能化设备的

扩展。

设计标准及规范

本方案根据系统功能需求,符合以下设计规范：

《小区建筑弱电系统设计图纸》

《小区系统设计要求》

《安全防范系统通用图形符号》GA/T74-94

《民用闭路电视监视系统工程技术规范》GB50198-94

《安全防范工程程序与要求》GB/T75-94

《防盗报警控制器设计规范》GB4717F4

《安全防范工程费用概算定额编制办法》GA/T78-94

《安全防范系统验收规则》GA/308-2001

《楼宇对讲电控防盗门通用技术条件》GA/T72-94

《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000

《建筑智能化系统工程设计管理暂行规定》建设部1997-290

《建筑电器设计规范》IGI16-33

《建筑设计防火设计规范》GBT16-87

《工业企业通信接地设计规范》GBJ79-85

联网可视楼宇对讲系统介绍

根据当今居民住宅不断增加，小区物业管理就显日趋重要。其中访客登记

及值班看门管理方法已不适合现代化管理快捷、方便、安全需求。楼宇对讲

系统是各单元口安装防盗门，小区总控中心管理员总机、楼宇出入口对讲主

机、电控锁、闭门器及用户家中对讲分机专用网络组成。以实现访客与住户

对讲，住户可摇控开启防盗门，各单元梯口访客再对讲主机呼叫住户，对方同

意后方可进入楼内，限制了非法人员进入。同时,楼宇对讲系统作为保障居住

安全最后一道屏障，被人们喻为居家生活“守护神选购楼宇对讲系统应该

针对不同住宅结构、小区分布和节能要求来选择，有些适宜于非封闭式管理

住宅，能够实现可视、呼叫、对讲和开锁功能，并具有夜光指示功能。

项目设计说明

布点原则1、室内部分每套住宅内配置一台可视对讲室内机

2、梯间部分每个单元仅一个出入口时配置一台带

门禁门口机。

3、锁地面单元铁门宜安装静音锁或者电控锁

传输方式1、采用总线传输

2、或超过总线技术最大允许值的80%,应采用光纤或

TCP/IP传输。

控制1、室内机室内机具有与门口机双向通话功能；室内机

可遥控开启门口机住宅门的电锁；

2、门口机门口机可呼叫室内机；门口机应带门禁读卡

器，支持密码、刷卡开锁。

3、管理机可与门口机、室内机实现双向呼叫对讲

供电方式1、门口机、室内机采用就近电源箱供电，电源箱由配

电箱引一条独立的220V回路供电。

2、电源箱应带有蓄电池，当主电源断电时，备用电源

应能自动投入并能维持工作不少于8小时。

安装要求1、室内机底边距地1.4米安装，并与并列安装的电气

开关平齐。

2、梯口机距地1.45米安装。

3、安梯口机、区口机应有防震、防淋、防拆措施，摄

像头应避免太阳光直射。

4、门口机根据场所，可嵌入墙或台式安装；

5、电控锁安装于门框侧面，底边距地1.1米安装；

6、闭门器安装后应反复调整其接力和关门速度，以降

低防盗门关门时的噪声。

可视对讲系统说明

根据系统建设构想，可视对讲系统针对小区出入口、单元梯口、住家及控

制中心进行设计，系统采用联网方式，由保安人员及住户对该客身份进行验

证，系统在实现可视化的基础上，建立从控制中心、出入口、到住家之间的网

络式防范体系。系统在保证对出入口、住房家管理和同时，实现住户与管理

中心之间、住户与住户之间的信息传递。

可视对讲系统主要用于小区内部，小区住户与访客之间视频确认和双向

通话。通过视频和声音确认来访者，住户遥控开门。同时在室外单元门口机

设置刷卡门禁控制器，只有当有效卡片刷卡时，门锁才可打开,避免外来人员

进入。本系统利用现代化的电话技术提高小区物业管理水平，有效增强楼宇

安全防范。

本可视对讲系统布线简单，单元内采用网线制，稳定可靠。系统主要由室

外主机、室内分机、解码器、室外主机分配器、电源、电控锁、IC门禁控

制器、传输线缆。

系统功能

1、可视对讲、开锁

•单元门口机与住户的可视对讲

访客可通过单元门口机呼叫住户，室内可视对讲分机会发出鸣叫，提示有

访客呼叫同时显示访客图像；此时住户可通过按分机上的“通话键”与

门口机前的访客进行双向通话；在通话过程中，住户可以通过按“开锁键”

开启门口机电锁，或通过按“挂机键”结束通话。

•单元门口机与管理中心的可视对讲

访客在小区入口、单元门口也可呼叫管理中心机，管理中心也可以显示访

客图像,或通过管理机开启门口机电锁

•住户与管理中心对讲

住户可以在系统休闲的情况下按分机上的“管理处”按键呼叫管理门卫，

呼通后住户可以与管理门卫进行双向对讲。

当管理机呼叫室内分机时，室内分机会发出鸣叫提示，此时住户可通过按

分机上的“通话键”与管理处进行双向通话，在通话结束，可通过按“挂

机”键结束通诞辰。

•监视

室内机和管理机可以监视单元门口情况。管理中心机对门口机监视的时

候可以设置成根据时间自动轮询监视。

•定时功能

当门口机与室内分机通话时间达90秒时，通话自动切断。当室内分机监

视门口机图像，监视时间长达30秒时，系统自动切断。当室内分机与管理

中心通话时间达90秒时，通话自动切断。

•备用电源应急功能

系统带有备用电源，确保小区供电失常的情况下，系统可保持一定时间的

正常使用。

主要设备介绍

一、管理机BSL-8001GC型

＞技术参数：

外形尺寸：430X260X55mm

安装尺寸:405X230X43mm

电源:DC12V300mA

2、功能介绍：

系统设置功能：

1.最大容量280台门口机

2•.与门口主机对讲、住户室内分机通话

3.可监视单元门口情况（限可视管理机）

4.接受住户的报警或呼叫

5.显示报警的时间、地点、报警内容，能循环储存报警地址信息，并随时打

印报警记录。（可选）

警情/呼叫查询功能:

管理中心可随时接收住户的紧急求助，并及时掌握小区住户情况和出入

口动态，安全防范措施更周全,令住户高枕无忧。

双向方通话功能：

可实现住户门口机及管理处互相通话，彼此沟通更加流畅自如。

呼叫住户功能：

管理中心可通过可视话机直接呼叫住户，信息传递更方便快捷。

开锁功能：

密码开锁，若住户忘记密码，可呼叫管理中心获取密码，绝对万无一失。

操作界面友好，全中文液晶显示，使用容易。

二、BSL-8630BC彩色可视数码门口主机

1、技术参数：

外形尺寸：324X128X46nm

安装尺寸：311X117X35nm

清晰度：CCD不小于520线

信噪比：不小于35db

摄像头：1/3英寸CCD

功耗：12V450mA

重量：1293g

2、产品功能：

呼叫住户功能：

来访者可通过可视数码式门口机与住户通话，住户可通过可视分机对门

口状态进行监视,保障居家安全。

双向通话功能：

实现住户与门口机及管理中心互相通话，沟通更方便。

联网功能：

可联网，最多可达9999个门口机，多级门口机联网，尤其适合大规模楼

宇小区或高层建筑使用。

刷卡功能：

可刷ID/IC卡开锁，可设置20_-5000张卡片权限,让通行更便利。

金属按键，自动夜光内置红外补光摄像头，无论昼夜均能摄取清晰图像。

采用铝合金豪华面板，外观大方，具有防水、防拆、防止自然及人为破坏的特

点。

三、彩色可视室内分机BSL-8603AC

1、技术参数：

分辨率：显示屏不低于450电视线

信噪比：不小于35db

显示器:4.3寸TFT液晶显示

重量：1371g

音频频率响应：500~3000HZ

电源：DC12V30mA（静态）

DC12V420mA（动态）

2、产品功能：

☆双向通话功能：

实现住户与门口机及管理中心互相通话，沟通更方便。

☆监视功能：

住户可通过可视分机观察户外来访者和门口情况.

☆开锁功能：

住户通过可视分机为来访者打开大门的电控锁，方便之至.

☆呼叫管理中心功能：

住户提起话机,按下呼叫键，即可与管理中心接通.

四、网线解码器BSL-8JMQ4

1、技术参数：

外形尺寸:170XW0X30mm

电源：DC12V80mA

重量:487g

最大容量:4户

信号传输种类：故障信号隔离保护

2、功能介绍：

联网功能：

可联网，一台隔离器可带4台分机，尤其适合大规模楼宇小区或高层建

筑使用。

信号转换功能：

实现门口机的数据与管理机（或中心计算机）数据的相互转发，信号传

递更加流畅。

信号分隔/过滤功能：

把门口机、分机之间的总线信号与管理机、中心计算机之间的总线信

号解码开来,并过滤无用信号,避免外界信号干扰，沟通更清晰。

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五、电源-宇

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1、技术参数：AU专

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技术参数：-D电

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☆外型尺寸：160LX242WX83H;N

☆功耗:DC12V3A;

☆安装方式:壁挂安装;

2、功能介绍:

BSL-85SD是一款良好的线性电源，输出电压为12V,为系统提供工作电源

六、联网隔离器BSL-8LG

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功能介绍

1.隔离主机故障，

2.对总线无任何影响。

七、联网适配器BSL-8LS

联网适配器

功能介绍

1.视须转换；

2.视频联网专用

八、拓扑图

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施工组织方案

一、工程组织实施综述

本次智能化系统需要建设的系统包括：可视对讲系统

本方案以国家智能化小区要求作为指导，尽可能作出充分考虑，突出其

科学性和可行性,确保工程的顺利进行。

1.1.项目管理：

♦作为承包单位，为了保质保量、如期完成工程,一方面要积极配合

建设单位、设XX公司、总XX公司的工作，及时寻求他们的协助与支

持；一方面要与水电、暖通、空调、装修等各个专业施工单位相互配

合与合作，搞好作业面交接，避免由于不必要的衔接失误而影响项目

进度；一方面要推进施工项目内部3系统的工程进度,质量监督,安全

生产，搞好系统内部各个系统的协调组织。资源配置、组织协调、质

量管理、安全生产、XX公司在项目管理中的重点XX公司的相关业务

流程解决与土建、水电、暖通、装修等各个专业施工单位的相互配合

问题。

♦控制工程设备与材料供应的进度、质量、安全，合理安排工XX公司的

相关业务流程来组织进场设备与材料的验收。

♦监管施工的进度与工程的质量、安全生XX公司的相关业务流程来申

请组织工程的各项验收。

♦组织制定维护保养工作计划；安排好合同维保期的工作。

1.2.设计管理：

工程的深化设计好与坏是取得一个优良工程的前提。对用户需求进行析,

理解设计单位的设计思想、了解用户的实际需求，才能做出满足用户实际需

求的深化XX公司将派出富有经验的专业技术工程师小组来完成深化设计，

将最终完成的深化设计方案提交用户批准，然后才能实施。在系统工程设计

中，坚决执行和贯彻国家、行业的技术标准及规范，遵照甲方标书的要求进行

深化设计：

1.3.施工管理：

♦设备材料的管理：管理设备材料的出入、仓储手续，记录设备材料进场

以后的来龙去脉,建立并管理材料设备的档案。

♦施工的组织协调：保管好会议纪要、工程变更单、往来信函等施工文

件。

♦施工的进度管理:制定各个系统的施工进度计划、监督并推进进度计

划的执行。

♦施工的质量管理：定期组织施工质量的自查自纠，申请并安排管线工

程、安装工程、隐蔽工程的验收,监督系统调试质量。

♦施工的安全管理：制定并执行安全文明生产制度，安排安检员进行工

作日例行检察，确保施工安全、搞好成品保护。

♦工程的文档管理:设立资料员记录管理施工期间的进场记录、会议纪

要、往来文书、验收记录、工程事志。

1.4.工程技术的管理：

工程的技术管理贯穿整个工程施工XX公司将派出富有经验的专业技术

工程师参加工程的技术督导。执行和贯彻国家、行业的技术标准及规范，严

格按照弱电系统工程设计的要求施工。在提供设备、线材规格、安装要求、

对线记录、调试工艺、验收标准等一系列方面进行技术监督和行之有效的管

理。

1.5.工程质量的管理：

工程XX公司各项工地工作的XX公司将会在实际施工中作好质量环节，

确实作好质量控制、质量检验和质量评定。

1.6.安全生产的管理：

安全生产管理是工程保质保量、如期完工所XX公司将会在实际施工中

作好各个方面的安全生产环节。

1.7.工程实施过程中紧急事件处理策略

(1)在工程XX公司将委派项目经理、项目主管常驻工地