完善住房供给体系

合理平抑房价，完善住房供给体系——“重庆模式”与“广东经验”的启示谈到房价和住房供给，我们来看一下这个“房”字，拆开来就是“一户一方”什么意思？就是经常所讲的住有所居，不管怎么样，住有所居这是人的基本的权利，更是社会主义和谐社会的必然要求。住房是关系亿万群众切身利益的重大民生问题，近年来，房价过快上涨的问题备受关注。为了遏制房价过快上涨，中央出台了一系列的政策，各地也在探索如何解决这一重大课题。很多地方经过探索初步形成了比较好的模式，有了比较好的经验。在这里，重庆的做法引起了广泛关注，重庆的GDP在去年增幅是17个百分点，在全国排名第二，但是我们的房价在全国却是排名第40，低于我们周边的大城市？这跟我们重庆在住房供给模式上的构建密不可分。住房供给的重庆模式究竟是什么模式？它的内在的构建体现了什么样一种机制，下一步这个模式还应该做哪一些的进一步的创新？这是我们都密切关注的，也都是期盼的。我们今天谈谈重庆和广东两地的一些做法。重点谈谈重庆模式。然后从中得出一些启示，供大家参考。两地的做法，综合起来主要是以下三个方面：（幻灯片）一是，规划建设相当数量的经济适用房和廉租房。（重庆）政协委员吴敬琏曾经说：“廉租房供给增加5%，房价会下降3%-4%。”二是，改善投资环境，创造更多更好的投资机会，把资金吸引到实体经济上来，而非去炒楼炒股。三是，放宽自主建房的规定。（这里还有些争议）我们先来看看两地的基本做法。重庆的房价就目前来看2011年呈稳中有涨的趋势，从形式看，在可以预期的将来，也不会出现比较大的上涨。所谓“重庆模式“。是去年6月12日由七大部委联合推出的，它的优势在于通过系统工程解决住房问题.。重庆模式”包括三个方面，也就是所谓的三部曲:（幻灯片）第一，未来3年建设4000万平方米的公租屋，可以解决100到200万人的居住问题。第二，从明年开始陆续引入300万农民工进城给予重庆户口。农民工要拿到重庆户口，必须放弃宅基地复耕为农地。这样既为公租房提供了土地，也保证了足够的耕地面积。第三，加强建设IT产业集群。引入了惠普、思科等品牌企业，并做到80%的零配件在重庆本土生产，这样就可以解决300万入城的农民工工作问题。“重庆模式”主要是加大保降房的建设，不刻意去对商品房进行管制。只要老百姓都有房子住，商品屋价格该上涨就上涨，第一次在实际操作中实现了双轨制。另外，在保障房的分配上实行宽进严出。公租屋住满五年后，才可以购买下来，而且卖掉的话也只能用经适房价格卖给政府。我个人认为，在目前的房地产形势下，如果推动重庆模式，将会使我国房地产市场逐渐稳定，我们的股票市场也将慢慢水涨船高。”“广东经验”：这里主要是在广东深圳的做法。（幻灯片）就是在广东深圳在2009年12月1日实施一个新的办法，叫做《深圳市城市更新办法》。该办法规定权利人可作为更新改造的主题，（以前是政府和房地产商为主体）自行融资、自行改造，而不需要进行统一的招拍挂（招标”“拍卖”“挂牌”）。第一种做法是：城中村一人一票，选出他们所信任的管理层和董事长，来代表老百姓和开发商谈判，进行住房建设。第二种做法是：有些村有自行开发能力，它根本就不找地产开发商，他们自己可以开发。我们下面来看看这两地的具体做法，对这些做法来做一个介绍和分析，先来看重庆的做法，他们第一条就是决定在未来三年以平均2000元一平米的成本构建4000万平方米的公租房。按每户80平米算，可以解决50万户人的居住问题，按一家4重庆市的态度非常明确，那就是双规制，商品房价格该涨就涨，政府不干涉，政府的工作就是大量兴建公租屋以满足上面说的三类人的住房需求。这是值得肯定的。重庆大量的建公租房，就大规模扩大了保障性住房的供给。就使大量的低收入和中低收入群体有住房了，也就是所谓的“低端有保障”了，也是减少了大量了的所谓“夹心层”，就是那些在以前既享受不了政府提供的保障性住房，又难以承受价格高昂的商品房的群众。至于那些纯粹的商品房，重庆并不采取直接的打压措施，他们该上涨就上涨，而且对购买第一套商品房的人，给予税收优惠和财政补贴。这种措施一上来，房价也是很难出现猛涨的。当然，我们也要看到，重庆的领导必须有着非常大的能力、精力跟时间搞定这么大一个系统工程，只要一个环节出问题，就可能使整个系统瓦解。当然了，我们不能完全预测结果，但是至少重庆模式给了我们一个新的希望，那就是我们地方政府还是可以解决住房问题的，只要重庆能做，其他城市也能做。我们呼吁各级地方领导好好思考一下，如何构建一个适合本地发展的系统工程，帮助老百姓真正解决住的问题，只有这样，我们这个国家才会慢慢步入一个和谐社会。下面，我们再来看看广东经验：广东深圳的做法是放宽自主建房。深圳在2009年12月1日实施一个新的办法，叫做《深圳市城市更新办法》。该办法规定权利人可作为更新改造的主题，自行融资、自行改造，而不需要进行统一的招拍挂（“招标”“拍卖””挂牌”）。这个招拍挂很容易造成地产商的垄断，造成高房价。一种做法是：城中村一人一票，选出他们所信任的管理层和董事长，来代表老百姓和开发商谈判。第二种做法是：有些村它有自行开发能力，它根本就不找地产开发商，他们自己可以开发。2010年广东深圳放宽了自主建房的规定，从而给房地产带来了竞争。这个是可以探索的。有人打了个比方。我们现在的年轻人基本上是自由恋爱，只有那些不会谈恋爱的、吃不开的男男女女，才需要到婚姻介绍所去。如果哪天突然有个规定说，不准自由恋爱了，自由恋爱一律不发结婚证，如果必须去婚姻介绍所的话，由于没有自由恋爱的竞争，婚姻介绍所的中介费就会透过垄断立刻大幅攀升。这跟房地产有什么差别呢？我们现在很多地方不能自己建房，而必须向开发商买，这就像婚介所一样，造成开发商的垄断，价格肯定上去了。有些人反对，认为自己建房的话，会造成乱建，会建的论七八糟的，不好管理，其实也可以探索。德国是可以的。他们的做法是对自建房规定得非常清楚，哪个地段房子盖多高，屋顶颜色，窗户什么样子，都规定得清清楚楚，你只要按图纸施工就好了。上次长沙市的张剑飞市长也讲了挪威的例子，挪威规定布局、颜色和外观是公共形象，是收归政府管的，挪威的城市很多都是允许私人建房，但整体布局、外观和颜色是很协调的，很素雅的。很多城郊村是有这些做法的，例如，长沙的星沙开发区，安置一些地给农民自建房，以地安置。然后农民合起来一起开发，这对房地产是形成了新的竞争的。当然，这种搞法也是有一些问题的。在城市化得进城当中，城郊结合部的居民是最大的获益者。比如，深圳就出现了一个地方，他们什么也没干过，就因为老天给他生在这个村庄里面，成了很有钱的富翁。成了“食利阶层”。有些城中村打出了横幅：“签约动迁早一天，幸福生活早实现”有媒体写的是“一批旧屋倒下去，多少富翁站起来”。但是，我们像过去一样，强制拆迁，把我们的所谓“食利阶层”打出去，用一个最低价格把土地买回来，然后牺牲老百姓的利益，图利地产开发商，让他们赚取暴利。在这两者之间，似乎选第一者好一些，是个比较不差的办法。我们的农民既然有要让出土地，还是要尊重他们的权利，至少说富裕了一个村。如果强制拆迁，给个极低的补偿金的话，那么就只能富裕一个地产商了。讲到这里，我们的城中村可以自主建房，我们的农民工怎么办呢？他们是身无分文到城市里面来的，只能能靠打工生活，他们没有城中村的宅基地，那怎么办呢？那么就应该像重庆那样给他们公租屋。以上做法是一种探索，“重庆模式”是基本可以推广的，“广州经验”值得考虑，我们下面归纳一些“重庆模式”和“广东经验”给我们的启示：合理界定住房的性质住房到底是一种什么性质的东西，如果由政府来提供，那么叫做服务。如果到房地产市场去买，那么叫做商品。住房是商品，同时又可以是我们的准公共产品，甚至是公共产品。住房跟一般的商品不一样，是一个需要巨大投资和一定积累的购买力，才能够进行交换的这样一种特殊的产品和商品。所以，不能只靠市场，但是又不能不靠市场。这就需要既有市场的作用，又要有政府的配置。那么住房供给的市场制度和保障制度，怎么样能够合理的有机的协调？这应该说是重庆在这个方面做得非常好，可以借鉴。例如，重庆给农民工、大中专毕业生建公租房，这样的住房是一种服务。在西方一些国家，住房被明确界定为公共事务，也因此获得立法保障。如英国1919年颁布《住房和城镇规划法》，明确规定住房问题属于公共事务，政府应对公共住房建房提供支持。1946年-1951年间，英国政府负责建造的房屋总量高达全国建房总量的78%。荷兰也立法明确规定，政府在住房市场中扮演决定性角色，“提供充足住房”是政府的责任。美国在1937年出台《住房法案》，明确政府负责低收入家庭的公共性住房建设，居住者只需要支付较低房租。其实，早在1998年，我国政府在深化住房制度改革的23号文件中，明确规定在我国推行住房分类供应制度，即对高收入者供应普通商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用房，对最低收入者普通含有较多住房社会保障的廉租房。只是后来没有执行了，当然任何事务的认识有个过程，对住房的性质问题，我们也是一步一步走向深化的过程。重庆这次的实践表明，住房不全是商品，在某种程度上服务，是公共事务，要通过市场和保障两种方式来解决，重庆找到了比较好的二者结合的方式。强化政府在解决中、低收入家庭住房问题中的责任市场经济是不考虑公共产品和准公共产品的有效配置，所以关注民生只能靠政府。包含两个方面，第一，要把房地产市场管住、管好，这就是调控。没有哪一个国家的房地产市场是纯粹的、自由的，必须受到经济的、法律的乃至于某些行政的组合权的调控。另外一个方面，政府要动用税收资源，来为中低收入、弱势群体提供住房的社会援助。我们不能够在发展市场经济的时候，忘了市场经济必须要有一个减振器，房地产也如是，这个减振器是不可以缺乏。调控只是让市场更加的平稳有效可持续，调控不能够解决穷人的住房问题。现在有的老百姓就认为，房地产市场调控好了，我穷人就能够买房子了，事实上这是不对的。穷人不能够通过买房子来实现自己的居住，因为房子在西方发达国家也不是一个小的家庭轻易能承受的。发达国家也不是每一个人都能够买得起房子，30%的左右的人靠租赁、政府的救助等等来解决居住问题，更何况我们还是发展中国家。截止到2009年年底，新加坡政府总共建设了99.2万套的经济适用房，保证了85%老百姓的住房。新加坡的这些经济适用房的价格不是根据成本核算的，是根据老百姓的收入核算的，保证老百姓6年得收入就可以买一栋房。三、住房供给的市场制度和保障制度，怎么样能够合理的有机的协调？为什么要积极发展有调控力度和规范的房地产，来增加楼市的有效供给，为什么住房要有保障性的配置政府供给，来实现中低收入家庭住有所居，这两个都缺一不可、而且要有机结合在一起呢？这是市场经济的必然抉择。大家都知道，过去的住房是低水平的福利制，不仅老百姓的居住需求得不到合理的满足，而且对整个产业的带动、对整个城市的发展，都是瓶颈和屏障。计划经济不能够保障住房供给的充足性和有效性，为什么呢？我举一个例子。你的妈妈是一个非常贤惠的家庭主妇，相夫教子，对家里面理财很有一套，做的饭刚好既有营养又不会浪费，为什么呢？因为你们是三口之家，她清楚地知道你爸爸和你、加上妈妈三个人，能够吃多少饭、吃多少菜。但是有一天出问题了，你说今天我的几个哥们、几个同学要到我家里作客。妈妈就只有按照她的预计，买点鸡、买点鱼、买点其他的蔬菜，然后好饭好菜给张罗一桌，肯定是按照她自己的预期，这就有可能剩下部分饭菜，为什么？因为你的的妈妈不可能清晰知道每一个的需求是多少。一个家庭都是如此，更何况是一个社会，市场经济都不可能预测，计划经济更不可能做到准确的预测。市场经济就能够克服计划经济所存在的问题，能够适应多元化的需求，市场会进行自动的细分，形成差别化的、个性化的住房需求。所以很多企业都特别重视对市场的调研、分析、预测。市场是一种特殊的资源，是一个企业的生命线，非常重要。如果没有市场的发展，我们今天能够做得这样好吗，如果没有市场的发展，我们是不会有今天的城市建设规模和质量的。所以在看到现在房地产市场存在问题的时候，我们不能够把市场给的功劳全部都抹煞掉，也不能够认为开发商都是奸商，其实很多开发商都为城市的建设和发展作出了自己的贡献。当然有的开发商，恶意囤地、捂盘、乱涨价等，没有承担相应的社会责任。所以总理提醒开发商，要有道德的良知。但是我们看到其中的有些开发商还是非常关注社会公益事业，市场经济的发展。总的来说，对我们房地产市场是起了很重要的开拓性的作用。但是市场不是万能的，市场本身存在着缺失和失灵，这不是马克思说的，是西方经济学理论自己检讨的。因为市场经济的供给和需求的均衡，需要经过一段时间。同时，市场不可能关注弱势群体，不能够关注没有效益的层面，所以像公共产品和公共服务，用市场的办法来配置，是失灵的。市场和政府都是住房资源的配置手段，但又是不同的利益主体，二者各有优劣但又不可相互替代、互相排斥。市场追求的是效率和利益最大化，政府维护的是社会公平最大化和社会治理最优化。既然政府与市场的责任不同，而社会中又客观存在着贫富差别，那么多元化的住房供给主体便是解决不同收入阶层住房问题的最佳选择。比如军队，就不能够用市场的办法，上层建筑也不能够有交易的规律，否则就会带来腐败。在这些领域里面，市场完全不能起作用。重庆的做法是，实行了“双规制”，即住房政策和房地产政策。针对公共服务性质的住房，如公租房，采取的是住房政策，针对商品房，采取的是房地产政策。房地产政策是一种经济政策，主要着眼于市场效率;住房政策属于社会政策范畴，更注重社会公平和居民的基本住房需求。市场机制提供了居民平等进入住房市场、参与交易的机会，但由于货币购买力的不同造成了两极分化产生的不平等;市场机制并不能保证实现资源的有效配置，因为在住房市场上竞争不充分、价格信息不完全、住房供给也缺乏弹性。许多国家的经验证明，住房既要依靠市场手段，也要依靠必要的公共政策手段。合理的住房政策的导向应是:政府通过公共政策手段，对具有保障性质的住房进行建设和供应。而对普通商品房，则属于完全市场化的范畴，按照市场经济规律，由市场决定供应需求，以达到均衡价格。四、对保障性住房的资金来源和保障性住房分配方案进行探索各地政府要建保障性住房，资金来源是个重要问题，重庆的做法是30%来自于地方政府的土地入股，70%来自于社会融资平台。例如吸引社保基金过来这是值得借鉴的，资金的筹措我们要多渠道。同时也包括房产税，包括社会的捐助，包括在一定的时候还可以发公租房债券。通过发债券的形式，一方面收回流动性，另一方面又筹集了公租房的建设资金。当然重庆的做法也需要我们进一步观察其实际效果。重庆的公租房分配方案，是个亮点，实行“宽进严出”，这有利抑制投机和寻租活动。是很好的办法，值得推广。公租房相当于公共汽车，有上有下，即使你买了，万一你今后要买商品房的时候必须退出公共租赁房，又退还给政府，就形成了资源性的配置，可以充分利用。公租房要设置一个防火墙，不能够跟房地产市场完全混在一起，限面积、限档次。就是要让住公租房的人稍微有一点不幸福，仅仅适用，但是不能体现富人的价值，不能跟那些高端商品房弄得一样了，这样政府投资多了，还会导致社会资源的浪费。就是让你稍微有一点不满足，这样就好，你奋斗然后有钱之后就住好房子，不然没有动力，那房地产市场就发展不起来，都等到政府修公租房，反正又便宜，我就不改善