李开源-中级经济师房地产经济-教材精讲班-十一章

中级经济师

房地产专业知识与实务

教材精讲班

授课教师：李开源

第十一章房地产金融

【本章考情分析】

年份单选题分值多选题分值案例分析分值总分值

近三年平均分值52815

第一节房地产金融概述

【本节考点】

【考点】房地产金融的概念

【考点】房地产金融的职能

【考点】房地产金融的特点

第一节房地产金融概述

【考点】房地产金融的概念

金融是指货币资金的融通及有关的经济活动，包括货币的发行、流通和回笼，存款

的吸收和提取，贷款的发放和收回，货币与实物以及货币与货市之间的兑换和结算，有价证

券的发行和转让等。

房地产金融是与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称，是为

房地产开发、购买、租赁等筹资、融资的活动。

第一节房地产金融概述

住房金融是房地产金融的重要组成部分，是围绕住房建设、流通和消费过程所进行

的货币流通和信用活动以及相关经济活动的总称，其目标主要是扩大住房供给和住房消费。

房地产金融活动主要是通过金融机构和金融市场完成的。

第一节房地产金融概述

现代国家的金融机构体系，一般由中央银行、商业银行、政策性银行和各类非银行

金融机构组成。

我国目前最高金融管理机构：中国人民银行（简称央行X中国银行业监督管理委员会（简

称银监会\中国证券监督管理委员会（简称证监会1中国保险监督管理委员会（简称保监

会X

第一节房地产金融概述

经营金融业务但通

常痔以银行名称

第一节房地产金融概述

【考点】房地产金融的职能

1.金融的基本职能是为经济运行筹集和分配资金。

直接金融：由金融市场将资金从供给方传导到需求方

间接金融：由金融机构将资金从供给方传导到需求方(银行的存款、贷款业务)

市场经济中，间接金融是资金需求方获得外部资金的主要渠道。

第一节房地产金融概述

2.房地产金融的目的是促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程顺

利进行，其职能主要有下列3个：

(1)筹集资金。

(2)融通资金。

(3)结算服务。

第一节房地产金融概述

【考点】房地产金融的特点

(1)多样性。房地产金融的形式有土地储备贷款、商品房开发贷款、保障性住房建设贷款、

个人住房贷款、个人商用房贷款，以及房地产证券、房地产信托、房地产保险、融资租赁、

住房公积金等多种形式。

(2)长期性。我国个人住房抵押贷款最高年限为30年。

第一节房地产金融概述

(3)安全性。以房地产作为抵押物的贷款，因房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值

价值较大等特性，以及实行不动产登记制度，抵押物不会遗失、不易损毁，经抵押登记后抵

押权可以得到有效保障，因此对贷款人来说，具有较高的安全性。

(4)政策性。

第二节房地产金融业务

【本节考点】

【考点】房地产贷款业务

【考点】房地产证券业务

【考点】房地产信托业务

【考点】房地产保险业务

第二节房地产金融业务

【考点】房地产贷款业务

(-)房地产贷款的概念

房地产抵押贷款可以从两个角度描述：

一是指贷款的用途是用于房地产的贷款，如用于房地产开发，或用于购买、租赁房地产，或

用于房屋改造、修缮；

二是指房地产抵押贷款，即以房地产为抵押物发放的贷款，该贷款可能用于房地产，也可能

用于其他方面。

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。

第二节房地产金融业务

(二)房地产贷款的种类

1,根据贷款对象及用途划分：

土地储备贷款贷款人向借款人发放的用于土地收购及土地

前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借

款人仅限于负责土地一级开发的机构

房地产开发贷款贷款人向借款人发放的用于开发、建造向市

场销售、出租等用途的房地产项目的贷款

个人住房贷款贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大

修各类型住房的贷款

商业用房贷款贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大

修以商业为用途的各类型房产的贷款。一般

分为个人商业用房贷款和法人商业用房贷

款。

第二节房地产金融业务

2.按贷款担保条件或还款保证方式划分：

(1)信用贷款是指向借款人发放的无须提供担保的贷款，即完全凭借款人的信用，借款人

不需要任何担保就可取得贷款。

(2)担保贷款是指以特定的财产或人的信用作为还款保证的贷款。担保贷款按担保方式，

可分为抵押贷款、质押贷款和保证贷款。

抵押贷款是指以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。

第二节房地产金融业务

质押贷款是指以借款人或第三人的动产或汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、

提单、依法可以转让的股份、股票等权利作质押发放的贷款。

经贷款人与借款人协商，可以以一项抵押物或质押物设定最高额抵押或最高额质押,

在一定限额内以此担保多笔贷款，无须多次办理抵押或质押手续。

保证贷款是指由第三人提供保证发放的贷款。保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履

行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。保证又分为一般保证和连带责任

保证。

第二节房地产金融业务

3.按贷款利率是否调整进行分类，可将房地产贷款分为固定利率贷款和浮动利率贷款。

固定利率贷款是事先确定贷款利率且该利率在整个贷款期限内都固定不变的贷款。

浮动利率贷款是在贷款期限内贷款利率随市场利率或基准利率的变化而适时调整的

贷款。

第二节房地产金融业务

4.按贷款期限长短进行分类，可分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。

分类结果贷款期限

短期贷款1年以内（含1年）

中期贷款1年以上（不含1年15年以下（含5年）

长期贷款5年以上（不含5年）

第二节房地产金融业务

【考点】房地产证券业务

房地产证券包括房地产股票和房地产债券。

房地产股票是房地产股份公司为筹集资金而发给每个股东作为持股凭证并据此取得

股息和红利的一种有价证券。

房地产债券是为筹集房地产方面所需要的资金而以债券形式向社会发行的借款信用

凭证，是证明债权持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种债权证书。

第二节房地产金融业务

按发行主体不同，房地产债券可分为房地产企业债券、房地产金融债券、房地产政

府债券。

房地产企业债券即公司债券，是房地产企业为筹集资金而发行的债券，是我国房地产债券中

最常见的一种，主要有住房建设债券、危旧房改造债券、土地开发债券、房地产投

资债券等。

房地产金融债券是由银行或非银行金融机构发行的债券，是金融机构筹集房地产信

贷资金的渠道之一。

第二节房地产金融业务

房地产政府债券也称为公债，其目的主要是为创办开发区、土地开发、住房建设筹

集资金。

房地产证券化是把对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间

的物权关系转化为债权性质的有价证券形式。

房地产抵押贷款证券化是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，然后通过在

资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由由众多投

资者承担。

第二节房地产金融业务

【考点】房地产信托业务

信托：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的

意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。

按委托财产类型的不同，可分为财产信托和资金信托。

第二节房地产金融业务

我国目前的房地产信托主要是资金信托，通常是指委托人基于对信开投资公司的信

任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以信托投

资公司的名义，为受益人的利益或者特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分

的行为。

第二节房地产金融业务

房地产信托的构成要素主要包括：

①信托行为，即合法设定信托的行为。

②信托当事人，也称为信托主体。即信托关系涉及的委托人、受托人和受益人。

③信托财产，也称为信托客体、信托标的物，即信托行为中涉及的房地产信托财产，包括房

屋、土地、资金等。

第二节房地产金融业务

房地产信托投资公司的资金来源主要有两个方面：

一是信托投资公司设计一个房地产投资信托计划，接受不特定多数投资人的委托，通过发行

房地产投资信托受益凭证的方式，由机构投资者和个人投资者认购筹集资金。信托受益凭证

是一种标准的信托合约，是投资人与信投资公司建立信托关系，信托投资公司受托管理、处

分信托资金，持有人获得投资收益的信托凭证。

第二节房地产金融业务

二是信托投资公司分别与投资人签订信托合同，根据投资人的不同要求、风险承受能力，确

定资金投向和投资模式，根据委托资金的数量和投资规模，可以单笔独立管理，也可以进行

集合投资管理。

第二节房地产金融业务

信托投资公司办理房地产信托业务，应遵循下列原则：

①公开、公平进行。

②有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施。

③委托商业银行担任房地产信托资金的保管人。

④维护委托人和受益人的最大利益。

⑤不得损害国家利益和社会公共利益。

第二节房地产金融业务

根据《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》的规定，房地产

信托资的运用方式包括：用于土地收购及土地前期开发、整理；投资于不动产经营企业进行

商业楼及住房开发、建造；用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租；以住房抵押贷款方式

运用；信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。

第二节房地产金融业务

房地产投资信托基金（REITs）是凭借房地产的未来收益进行融资的一种金融产品，

可以解决房地产业发展的长期资金问题，是房地产业所特有的直接融资产品。

第二节房地产金融业务

典型的运作模式主要有两种：

一是作为法人实体的特殊目的载体（公司或信托）向投资者发行股票或收益凭证，

将所募集资金集中投资于收益性房地产及与房地产相关的其他资产，并将投资收益向投资者

分配；

二是企业（委托人）将其拥有的部分或全部房地产设立信托，并通过发行信托受益

凭证将信托收益权转售给投资者，信托受托人按照信托合同约定将房地产的未来收益分配给

投资者（受益人X

第二节房地产金融业务

【考点】房地产保险业务

（-）房地产保险的概念

房地产保险就是指在房屋设计、建造（施工）.销售、消费和服务等环节中以房屋及

其相关利益与责任为保险标的的保险。

根据与房地产有关的风险的潜在损失所涉及的客体，房地产风险可分为财产损失、

责任损失和人身损失。

第二节房地产金融业务

①房地产财产损失。引起房地产财产损失的原因包括自然、政治、经济和技术等原因，造成

的损失可以分为直接损失和间接损失。直接损失指的是房地产财产因自然风险等的作用导致

房地产本身直接损坏或灭失而导致的价值降低，以及因财产直接损失使未来营业收入的减少

及支出的增加。

②房地产责任损失。房地产责任损失是与房地产相关的责任损失，是由于房屋的设计、建造

（施工I销售、消费和服务等环节中相关人员（单位）的责任，而导致房屋设计不当、施

工质量低劣和管理不善等造成的对第三者的财产损失或人身伤害，相关人员（单位）负有赔

偿责任。

第二节房地产金融业务

③房地产人身损失。房地产人身损失主要是指个人房地产抵押借款人或个人房地产分期付款

的付款人在一定时间内（通常是债务偿还期内）死亡，而给债权人带来的损失；还包括房地

产行业的职工人身伤害损失。

第二节房地产金融业务

（二）房地产保险的作用

(1)抵御意外不幸，实现经济补偿。

(2)促进房地产业和保险业的发展。

(3)增强投保人的信用，促进资金融通。

(4)为抵押二级市场的发展提供坚实的基础。

(5)有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。

第二节房地产金融业务

(三)房地产保险的种类

根据保险标的的不同，一般保险可分为财产保险和人身保险两大类

财产保险包括财产损失保险、信用保险、责任保险、保证保险。

人身保险有多种分类方式，按保险责任不同分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险；

按承保方式不同可分为团体保险和个人保险等。

第二节房地产金融业务

(1)财产损失保险：是指以各种有形资产及其相关利益为保险标的，在约定条件下造成财

产损失时由保险人提供风险保障的财产保险。其责任是承担因自然灾害而造成的保险财产毁

损以及为防止灾害蔓延或因抢救、保护等必要措施而造成的保险财产的损失。

第二节房地产金融业务

(2)信用保险：是以信用交易中债务人的信用为保险标的，在债务人未能如约履行债务清

偿而使债权人遭受经济损失时，由保险人向债权人提供风险保障的一种保险。房地产贷款信

用保险就是贷款银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人向保险人承保，在购房者

不能如期付款而造成损失时，由保险人赔付该损失。房地产抵押贷款信用保险的主要目的是

保护贷款机构的利益。

第二节房地产金融业务

(3)房地产责任保险。一般称为房地产公众责任保险，主要承保在房屋使用过程中产生的

赔偿责任，如出租人和承租人的责任保险。

(4)人寿保险和人身意外伤害保险。人身保险与房地产从业人员有一定的关系，符合人身

保险合同规定条件的房地产从业人员都可以成为被保险人。房地产人身保险在一定程度上能

解除房地产企业员工的后顾之忧。与住房抵押贷款相关的人寿保险就是以贷款期限为保险期

限，以贷款额为保险金额，以借款人的死亡、残疾等为保险事故，为防范借款人由于上述事

故而不能还贷的风险而设立的保险险种。

第二节房地产金融业务

(5)综合保险：是将财产和责任组合在一张保险单上，具有上述保险的综合职能。我国消

费信贷住房综合保险，综合了信贷保证保险和住房财产保险责任。

第二节房地产金融业务

【例题：单选】我国消费信贷住房综合保险综合了住房财产保险和()的责任。

A.房地产责任保险

B.信贷保证保险

C.财产损失保险

D.人寿保险

第二节房地产金融业务

【答案】B

【解析】综合保险：是将财产和责任组合在一张保险单上，具有上述保险的综合职能。我国

消费信贷住房综合保险，综合了信贷保证保险和住房财产保险责任。

第二节房地产金融业务

（四）房地产保险费和保险费率

房地产保险的保险费是投保人按一定的保险条件取得保险人的保障，向保险人交付的价金。

进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求保险金额与房屋实际价值相等。

制定房地产保险费率应遵循以下原则：

第二节房地产金融业务

①公平合理的原则。

②保证偿付能力的原则。

③费率相对稳定的原则。

④促进防灾防损的原则。

第二节房地产金融业务

房地产保险的保险价格由保险成本、利润和税金等几部分决定。

①房地产保险的保险成本是由保险赔偿数额和支付的各项经营费用构成。

②保险公司收取保险费主要是为了履行支付经济损失义务。然而，保险公司作为自负盈亏、

自主经营的经济实体，也要获得利润。

③保险公司作为企业应向国家缴纳税金。房地产保险费率中的税金因素是指保险企业向国家

缴纳的营业税，该税应含在价格之内。

第二节房地产金融业务

决定房屋保险费的三大因素是保险金额、保险费率和保险期限。投保人在办理投保手续时,

应一次缴清保险费。

保险费计算公式为：

总保险费=保险金额X保险费率X缴费系数

保险金额为房屋每平方米售价乘以购房总面积或按合理的评估价格或双方约定价格确定。

第二节房地产金融业务

（五）房地产保险责任

房地产保险人的赔偿或给付的责任范围：

一是损害发生在保险单条款已明确规定的保险责任内；

二是保险责任发生在保险有效期内；

三是以保险金额为限度。

保险责任包括损害赔偿、责任赔偿、保险金给付和费用负担等。

第二节房地产金融业务

由于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿：

战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动、骚乱

核爆炸、核裂变和核聚变

放射性污染和其他各种环境污染

地震

擅自改变保险标的结构

第二节房地产金融业务

由于下列原因造成保险标的的损失，保险人依照有关规定的约定负责赔偿：

火灾、爆炸

雷击、暴风、暴雨、热带风暴、台风、龙卷风、雹灾、雪灾、冰凌、洪水、崖崩、泥石流、

滑坡、地面突然塌陷

飞行物体及其他空中运行物体坠落

不属于被保险人所有或使用的建筑物或其他固定物体发生倒塌

第二节房地产金融业务

非经投保人与保险人特别约定，并在保险单上载明，堤堰、水闸、铁路、涵洞、桥梁、码头、

矿井和矿坑内的设备和物资不在保险标的的范围之内。土地、矿藏、矿井、矿坑、森林、水

产资源以及未经收割或收割后尚未入库的农作物、违章建筑、危险建筑、非法占用的财产不

在财产保险基本险的标的范围之内。

第二节房地产金融业务

房地产保险的赔偿根据以下原则确定补偿限制：

①以实际损失为限。

②以保险金额为限。

③以被保险人对保险标的具有的保险利益为限。

重复保险是指被投保人对同T呆险标的、同T呆险利益、同一保险事故分别向两个以上保险

人订立保险合同的保险。重复保险的保险金额总和超过实际价值的，各保险人的赔偿金额的

总和科导超过实际价值。

第二节房地产金融业务

例如，某间房屋价值100万元，房主向甲保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额是84

万元，同日向乙保险人投保该房屋的火灾保险，保险金额是36万元。该房主的投保行为就

构成了重复保险。重复保险后，发生了灾害事故而遭受损失，被保险人从多个保险公司那里

获得的赔偿总值不能超过该保险标的的实际价值。重复保险的损失赔偿通常是采用分摊方

式，可以按保险金额比例分摊。具体计算如下：

第二节房地产金融业务

甲保险公司：100x（84-（84+36）]=70（万元）

乙保险公司：100x[36-i-（84+36）]=30（万元）

两个保险公司赔款合计：70+30=100（万元）

第三节房地产抵押贷款

【本节考点】

【考点】房地产抵押贷款概述

【考点】可以抵押和不得抵押的房地产

【考点】房地产抵押贷款风险及其防范

第三节房地产抵押贷款

【考点】房地产抵押贷款概述

房地产抵押是指债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，当

债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律规定

以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产的所得的价款优先受偿。

抵押虽然"第二还款源"，但它是保障债权实现的一种重要方式。

房地产抵押贷款是贷款人以借款人三人的房地产作为抵押物发放的贷款。

第三节房地产抵押贷款

在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人，但债权人同时也是抵押权人，但

债务人不一定是抵押人。抵押人是指将其房地产提供给抵押权人，作为本人或第三人履行债

务担保的公民、法人或其他组织；抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的

公民、法人或其他组织。抵押权人通常为银行。

房地产抵押可分为房屋所有权抵押、建设用地使用权抵押、预购商品房贷款抵押、在建工程

抵押。

第三节房地产抵押贷款

我国实行不动产登记制度，房地产抵押应向不动产登记机构办理不动产抵押登记。

以房地产作为抵押物进行贷款时，当事人应采取书，书面形式订立抵押合同。

在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押物使用权归属抵押人，但未经抵押权人同意，不得变卖

抵押物。

个人住房贷款合同履行过程中，发生借款人不按期归还借款本息、借款人未经贷款人同意将

设定抵押权的财产出售、借款人擅自改变贷款用途而挪用贷款等情况，贷款人可追究借款人

违约责任。

第三节房地产抵押贷款

【例题:单选】房地产抵押贷款关系中借款人为().

A.债权人

B.债务人

C.抵押权人

D.第三人

第三节房地产抵押贷款

【答案】B

【解析】在房地产抵押贷款关系中，借款人为债务人，贷款人为债权人；提供抵押房地产的

借款人或者第三人为抵押人，贷款人为抵押权人。

第三节房地产抵押贷款

【考点】可以抵押和不得抵押的房地产

有关法律、法规既从正面规定了可以抵押的房地产，又从反面规定了不得抵押的房地产。

(-)可以抵押的房地产

《物权法》、《担保法》、《城市房地产管理法》等法律规定了可以抵押的房地产，归纳起来,

债务人或者第三人有权处分的下列房地产可以抵押：

①建筑物和其他土地附着物;

第三节房地产抵押贷款

②建设用地使用权；

③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩、荒地等土地包经营杖；

④正在建造的建筑物；

⑤法律、行政法规未禁止抵押的其他房地产。

第三节房地产抵押贷款

（二）不得抵押的房地产

目前主要有下列法律、法规和政策规定了不得抵押的房地产。

（1）《物权法》规定："下列财产不得抵押:（-）土地有权；（二）耕地、宅基地、

自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿

园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益

设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产;（五）依法被查封、扣押、监管的财产;

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产

第三节房地产抵押贷款

（2）《担保法》规定："乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇1村

企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押"。另外，根据《最高人

民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十三条规定，"学校、幼

儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社

会公益设施以外的财产为自身债务设抵押的，人民法院可以认定抵押有效二

第三节房地产抵押贷款

（3）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定："以法定

程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。”

(4)《中华人民共和国文物保护法》规定："国有不可移动文物不得转让、抵押。"第二十

五条规定："非国有不可移动文物不得转让、抵押给外国人。"

第三节房地产抵押贷款

(5)《城市房地产抵押管理办法》第八条规定："下列房地产不得设定抵押：(-)权属有

争议的房地产；(二)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(三)列入文物保护

的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(四)已依法公告列人拆迁范围的房地产；(五)

被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(六)依法不得抵押的其他房地产」

(6)《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》

(国办发〔2006〕37号)规定："对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷

款的抵押物」

第三节房地产抵押贷款

【考点】房地产抵押贷款风险及其防范

(-)房地产抵押贷款的主要风险

(1)抵押物产权风险。抵押物产权风险是指因抵押房地产产权问题而产生的风险。例如，

共有的房地产，如果所有者之一不能按期清偿债务，其处分权就会受到限制。再如，因公共

利益需要征收抵押房屋时，抵押房地产产权灭失，这时如果房屋价值补偿低于贷款余额，房

屋补偿费就会难以清偿剩余贷款。

第三节房地产抵押贷款

(2)抵押物贬值风险。当房地产市场萧条，抵押房地产价格就会下跌。如果抵押物被人为

损坏，其价格也会下跌。

(3)违约风险。如借款人收入水平、就业状况和房地产市场环境的变化等。违约风险包括

被迫违约和理性违约。

(4)欺诈风险。如采用隐瞒的手段将房屋多次抵押、采用欺诈的手段1各共有房产作为抵押

物向银行贷款、由于借款人未经其他共有人的允许擅自越权处分共有人的财产等。

第三节房地产抵押贷款

(5)利率风险。利率风险是指在贷款合同期内，由于市场利率变动而导致借款人提前偿还

贷款，发生理性违约行为。如提前还贷或清偿贷款。

(6)流动风险。住房抵押贷款属于中长期贷款，相对于短期贷款具有较大的风险性祠时.抵

押贷款债权流动性又较差。在住房贷款中短存长贷的行为使银行的流动性非常低.继而带来

流动性风险。

(7)不可抗力风险。如水灾、火灾和地震等使房产毁坏甚至灭失。

第三节房地产抵押贷款

(二)房地产抵押贷款的防范

为防范房地产抵押贷款风险，金融机构应将目标客户的第一还款来源是否充足作为

发放贷款的基本前提条件，认真审核其基本信息、财务状况、信用程度、诚信状况；应加强

对拟抵押房地产的审查和评估，根据其价值、使用年限、变现能力等，审慎选择抵押物并合

理确定抵押期限和抵押率，严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清

晰的房屋作为抵押物；应完善借款合同文本和抵押合同文本。

第三节房地产抵押贷款

为防止违约风险给贷款机构造成损失，贷款机构除了在贷款前对借款人进行严格的

资信审查外，在确定贷款利率时还要加上违约风险的系数。

此外，应建立风险转换机制。如果担保制度、保险制度及住房抵押贷款二级市场不

完善，金融机构就很难转移有关风险。

第四节个人住房贷款

【本节考点】

【考点】个人住房贷款的种类

【考点】个人住房贷款的相关术语

【考点】个人住房贷款中的有关选择

【考点】个人住房贷款中的有关计算

第四节个人住房贷款

【考点】个人住房贷款的种类

分类依据分类结果

贷款用途个人购房贷款、个人自建住房贷款、个人大

修住房贷款、个人租房贷款

贷款资金来源住房公积金贷款、商业性贷款和组合贷款

差别化住房信贷政策首套住房贷款和非首套住房贷款

贷款偿还方式一次性还本付息的贷款和分期还款的贷款

借款人类型本地人士贷款、外地人士贷款、港澳台和外

籍人士贷款

第四节个人住房贷款

分期还款方式又有等额本息还款、等额本金还款等多种方式。

等额本息还款方式是每期的还款都相同的还款方式，最常见的是按月等额偿还。

等额本金还款方式是每期偿还的本金都相同的还款方式，这种还款方式的每期还款

额是递减的，即第一期的还款额最多，之后逐期减少，越还越少。

第四节个人住房贷款

【例题：单选】个人住房组合贷款是指由()形成的特定贷款组合。

A.等额本息贷款和等额本金贷款

B.一手房贷款和二手房贷款

C.固定利率贷款和浮动利率贷款

D.住房公积金贷款和商业性贷款

第四节个人住房贷款

【答案】D

【解析】个人住房组合贷款是指由住房公积金贷款和商业性带贷款形成的特定贷款组合。

第四节个人住房贷款

【考点】个人住房贷款的相关术语

(1)首付款：也称为头款，是指购买住房时的首次付款金额。

(2)首付款比例：是指首付款占所购住房总价的百分比。

(3)贷款金额：简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。

(4)贷款价值比：也称为贷款与价值比率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产

价值的比率。

第四节个人住房贷款

(5)贷款利率：是指借款合同中所规定的贷款利率，可分为固定利率和浮动利率。

(6)贷款期限：是指借款人应还清全部贷款本息的期限。个人住房贷款期限最长为30年。

(7)分期还款额：是指在分期偿还的贷款中借款人每期应偿还贷款的数额。

(8)偿还比率：也称为收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。

第四节个人住房贷款

(9)月房产支出与收入比：

本次贷款月还款额+月物业管理费

月房产支出与收入比=

月均收入

(10)月所有债务支出与收入比：

口由右摩攵击中匕曲x»本次贷款月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额

月所有缶务支出与收入比=---------------------月均收入---------------------

第四节个人住房贷款

中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在

50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%1

(11)贷款额度：也称为贷款限额。贷款人一般会用不同的指标对借款人的贷款金额做出

限制性规定。

(12)贷款余额：是指分期偿还的贷款在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数

额。

第四节个人住房贷款

(13)提前还款：是指借款人在约定的全部贷款到期日前将全部或部分贷款余额归还给贷

款人的行为。

(14)展期.展期是指借款人与贷款人协商，在原来约定的贷款期限基础上适当延长贷款

期限。

(15)缩期：是指借款人与贷款人协商，在原来约定的贷款期限基础上适当减短贷款期限。

第四节个人住房贷款

【考点】个人住房贷款中的有关选择

(一)贷款金额的选择

这是购房人的自有资金在支付按最低首付款比例计算的首付款后有多余，既可以多贷款也可

以少贷款的情况下，是多贷款还是少贷款的抉择。

多贷款可以减轻首付款压力，但未来的月还款额多、压力大。因此，为减轻当前的首付款压

力,可选择多贷款；而为减轻未来的月还款压力，可选择少贷款。

第四节个人住房贷款

(二)贷款方式的选择

这主要是在公积金贷款、商业性贷款和组合贷款之间进行选择。

全部贷款金额应优选公积金贷款。但公积金贷款额度一般较小，如果全部用公积金

贷款，则需要支付较多的首付款。

例如，购买一套总价为150万元的住房,公积金贷款额度为60万元，最低首付款比例为

30%,最低首付款为45万元，但如果全部用公积金贷款，首付款需要90万元，而不是45

万元。因此全部用公积金贷款虽然贷款利率较低、月还款额少，但首付款压力大，适合所购

住房总价不大或自有资金较多的情况。

第四节个人住房贷款

全部用商业性贷款因贷款利率较高、月还款额多、压力大，对购房人的收入要求高，

适合不能用公积金贷款或不能全部用公积金贷款，而组合贷款的办理时间长，卖房人又要求

尽快拿到房款的情况。

组合贷款的月还款额相对较少，但贷款办理时间通常较长，在没有很多钱支付首付

款、不能全部用公积金贷款，且能满足卖房人回款要求的情况下，应优选组合贷款。

第四节个人住房贷款

（三）贷款机构的选择

在商业性贷款中，提供贷款的机构有银行和非银行金融机构，银彳亍也有多家。

购房人应从中选择既能满足自己贷款金额、时间等需要又经济实惠的贷款机构。

（四）还款方式的选择

借款人虽然可以根据自己的需要选择还款方式，但一笔贷款通常只能选择一种还款方式，且

借款合同签订后一般不能更改。

第四节个人住房贷款

个人住房贷款因贷款金额大、贷款期限长，一般选择分期还款方式，最常见的有等

额本息和等额本金还款方式两种。

等额本息还款方式因每月的还款额相同，还款压力均衡、适合预期收入变化不大或

目前有一定积蓄及预期收人有所增加的借款人。

等额本金还款方式因每月的还款额是递减的，适合目前收入较高或预期收入可能逐渐减少的

借款人。

第四节个人住房贷款

（五）贷款期限的选择

这是在允许的最长贷款期限内，贷款期限是长一些还是短一些的抉择。以等额本息还款方式

为例，在贷款金额和贷款利率都相同的情况下，贷款期限越长，月还款额会越少；反之，月

还款额会越多。因此，如果月收入相对较低、月还款额压力较大，一般宜选择贷款期限长一

些。

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【考点】个人住房贷款中的有关计算

（一）首付款的计算

需要计算的首付款通常有两种：

①购房人最少需要支付的首付款（简称最少首付款X

②购房人能够支付的首付款（简称最多首付款1

第四节个人住房贷款

1.最少首付款的计算

计算最少首付款，需要知道拟购住房的总价和购房人的最低首付比例，或者拟购住房的面积、

单价和购房人的最低首付款比例。计算公式为：

最少首付款=住房总价X最低首付款比例=住房面积X单价X最低首付款比例

第四节个人住房贷款

【例1］某套住房的建筑面积为125平方米，单价为8000元/平方米，购房人的最低首付

款比例为30%。请计算该人的首付款最少为多少万元。

【解】该人的最少付款计算如下：

最少首付款=住房面积x单价x最低首付款比例

=125x8x30%=30（万元）

第四节个人住房贷款

此外，在已知购房人目前最多可支付多少首付款的情况下，将其最多可支付的首付款作为最

少首付款，可计算其能购买的住房总价为多少。计算公式为：

能购买的住房总价=最少首付款+最低首付款比例

第四节个人住房贷款

【例2】某人想购买一套住房筹集的首付款最多为30万元该人的最低首付款比例为30%。

请计算该人能购买的住房总价为多少。如果拟购买的住房单价为8000元/平方米，该人能

购买的住房最大面积为多少；如果拟购买的住房面积100平方米，该人能购买的住房最高

单价为多少元。

【解】该人能购买的住房总价计算下：

能购买的住房总价=最付款+最低首付款比例

=30・30%=100（万元）

第四节个人住房贷款

该人能购买的住房最大面积计算如下：

能购买的住房最大面积=住房总价+住房单价=100+0.8=125（平方米）

该人能购买的住房最高单价计算如下：

能购买的住房最高单价=住房总价+住房面积=1000000+100=10000（元/平方米）

第四节个人住房贷款

2.最多首付款的计算

可分为不考虑购房人支付能力的最多首付款和考虑购房人支付能力的最多首付款。

准备购房资金——购房预算资金

需要从购房预算资金中预留一部分用于缴纳有关税费——购房税费预留款

最多首付款等于购房预算资金减去购房税费预留款。

第四节个人住房贷款

首付款不足时，不能通过个人住房贷款，但可通过向亲友、单位借款或其他贷款方式来解决

最少首付款问题。"首付款贷款"（简称"首付贷"）属于违法。

此外，由上可知购房人的实际首付款应大于等于最少首付款，小于等于住房总价。

第四节个人住房贷款

（二）贷款金额的计算

1.贷款金额的基本计算公式

贷款金额=住房总价-首付款

2.最少贷款金额的计算

最少贷款金额=住房总价-最多首付款

第四节个人住房贷款

【例3】某套住房的总价为100万元，购房人的最低首付款比例为30%,购房人最多可支

付的首付款为40万元。请计算该购房人的最少贷款金额为多少？

【解】该购房人的最少贷款金额计算如下：

最少贷款金额=住房总价-最多首付款=100-40=60（万元）

第四节个人住房贷款

3.最多贷款金额的计算

最多贷款金额=住房总价-最少首付款

=住房总价x（1-最氐首付款比例）

第四节个人住房贷款

【例4】某套住房的总价为100万元，购房人的最低首付款比例为30%.请计算该购房人

的最多贷款金额为多少？

【解】该购房人的最多贷款金额计算如下：

最多贷款金额=住房总价-最少首付款=100-100x30%=70（万元）

购房人的实际贷款金额大于等于零，小于等于最多贷款金额和贷款额度两者中的较少者。

第四节个人住房贷款

【例5】某人购买一套总价为110万元的住房，首付款为40万元，该住房的评估价值为

105万元,最高贷款价值比为70%,当地公积金贷款额度为50万元，根据该人的月房产

支出与收入比（或偿还比率、月所有债务支出与收入比）测算的贷款额度为75万元。请求

取该人的贷款额度和公积金贷款金额、商业性贷款金额。

第四节个人住房贷款

【解】有关已知条件和计算如下：

住房价值决定的贷款额度=105x70%=73.5（万元）

借款人收入决定的贷款额度=75（万元）

公积金贷款额度=50（万元）

总贷款金额=110-40=70（万元）

公积金贷款金额=公积金贷款额度=50（万元）

第四节个人住房贷款

商业性贷款金额=总贷款金额-公积金贷款金额=70-50=20（万元）

由上可知，该人的总贷款额度为73.5万元，其中公积金贷款额度为50万元；总贷款金额

为70万元，其中公积金贷款金额为50万元，商业性贷款金额为20万元。

第四节个人住房贷款

（三）还款额的计算

1.等额本息还款方式的月还款额计算

n

A=Pi(14-Q

(l+0n-l

第四节个人住房贷款

［例6］某家庭购房抵押贷款100万元，贷款年利率为5%,贷款期限为15年，采用按

月等额本息还款方式还款。请计算该家庭的月还款额。

【解】已知：贷款金额P=1000000元，贷款月利率i=5%/12,按月计算的贷款期限n=15

x12=180月

该家庭的月还款额计算如下：

i(l+0"5%+12x(1+5%+12)180

=P--———=1000000x——---------------———--

(14-0"-1(1+5%+12尸80-1

*7908（元）

第四节个人住房贷款

2.等额本金还款方式的月还款额计算

PP

nn

式中，At为第t月的还款额；P为贷款金额，n为按月计算的贷款期限；i为月利率。

第四节个人住房贷款

［例7］某家庭购房抵押贷款100万元，贷款年利率为5%,贷款期限为15年，采用按月

等额本金还款方式还款。请计算该家庭第1个月和最后1个月的月还款额，并比较这种还

款方式与等额本息还款方式累计还款额的多少。

【解】已知：贷款金额P=1000000元，贷款月利率i=5%+12，按月计算的贷款期限n=15

X12=180月

该家庭第1个月的月还款额计算如下：

P1000000/_、

4=-+p.j=+1000000x5%+12=9722（兀）

1nloU

第四节个人住房贷款

该家庭最后1个月的月还款额计算如下：

4180=^+[P-^（t-l）]-i=[1000000-x（180-l）]x5%+12

第四节个人住房贷款

（四）贷款余额的计算

1.等额本息还款方式贷款余额的计算

Pm=——』------

/（1+/）"-"

式中，Pm为贷款余额;m为按月计算的已偿还期。

第四节个人住房贷款

【例8】在例6中，假设该家庭已按月等额本息还款方式偿还了5年,请计算该家庭的贷款

余额。

【解】已知：月还款A=7908（元），按月计算的贷款期限n=180