浅谈中国房地产泡沫及其相关会计角度分析

山东工商学院SHANDONGINSTITUTEOFBUSINESSANDTECHNOLOGY学年论文TERMTHESIS（DESIGN）经济中的泡沫，是指某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格（一般均衡稳定稳态状态价格）的非平稳性向上偏移与背离。本质上泡沫是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀，日益脱离实物资本增长和实业部门成长的经济失衡现象，主要表现为金融证券、地产价格飞涨、大宗商品价格上涨、投机交易活跃等。但经济泡沫本身是经济增长特别是经济快速增长过程中难免的现象，也是一种润滑剂，适度的泡沫可以通过未来的增长来消化。但当泡沫膨胀过度和失控，失去实体经济增长和信息支撑时，临界点的突破将使经济泡沫引发泡沫经济，并不可避免地使过度虚假繁荣被重新估价，导致信心缺失和萧条，从而对经济增长产生巨大冲击和破坏性。目前理论界对房地产泡沫的界定，尚未达成一致看法。有学者从预期角度定义房地产泡沫，认为只有当房地产实际市场价格正向地依赖于它的预期的变动率时，房地产泡沫才会产生。也有学者从房地产经济失衡的角度来定义房地产泡沫，认为其是“房地产资产价格严重偏离实体经济(生产、流通、雇佣、增长率)暴涨，然后暴跌的过程”。还有学者从价格运动角度对房地产泡沫进行了定义，认为房地产泡沫本质上是一种投机导致的房地产资产价格脱离市场基础的持续上涨现象。本文认为房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础价值、脱离实际需求的支撑而持续上涨的过程及状态，是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果，是房地产市场的虚假繁荣。一、中国房地产泡沫的现状（一）中国房地产泡沫的现状目前，我国房地产业作为新的经济增长点，是国民经济的一个先导型、基础型产业。加上我国加入WTO、北京奥运会、上海世博会，进一步加速了房地产产业问题的形成。关于我国房地产业的泡沫的讨论大致有三种基本观点：一是我国房地产市场总体上呈现良性态势，但局部地区的个别城市已出现“泡沫”现象，要采取积极措施，促进房地产业的“软着路”。二是房地产公司老总持的“目前房度还不够快，规模还不够大，档次还不够高，要为有钱人盖更豪华的房子”，“房地产业是永不凋零的事业，因为地皮永远是在减少的”。三是一些经济学家持有的“适度泡沫，适度发展说”，保持适度泡沫有利于房地产业的发展，但国家要做好宏观调控，将泡沫控制在一定的范围内。以下现象中能看出，中国的房地产明显存在泡沫：1.中国房地产市场过于繁荣，而繁荣背后有存在着强烈的投机心理，致使房价上涨非理性化。自1998年以来到现在，10年来，中国城镇居民人均居住面积由18.66平方米增至1998年的28万平方米，到2007年底，增加了50％。然而，随着中国的日益改善城市居民的生活条件，中国的房地产价格上升，甚至到了大多数普通城镇居民无法承受的程度。2．商品房的空置率已经远远超过了10％，这说明房价与民众的实际购买力相距甚远，严重恶化了民生，使得许多人把拥有房子这种生活必需品定为人生的终极目标，这即是房地产业过热的预兆。3.房价应经超过了历史最高点，但买家还期待升值，仍然争先恐后地进入市场，并且贷款金额不断增多。过去抵押贷款，平均占家庭收入的25%，而现在占到一半以上。（二）房地产泡沫产生的原因纵观国内外的房地产业发展，国内房地产业趋于泡沫化发展的原因主要有三个方面：1．是投资的高回报。高回报、高风险的行业特征容易诱发投机行为，形成“泡沫经济”。由于土地资源的高度稀缺和城市住宅的总量短缺，导致了市场供给的刚性需求旺盛，使得正常情况下房地产投资的回报十分可观。以香港为例，1989年香港地产业的增加价值占其生产总额的83.6%，高于金融业64.7%和保险业69.8%，更比制造业要高出57个百分点。如此丰厚的获利令投资者趋之若鹜，并吸引更多的投机者播云弄雨、兴风作浪，往往造成“泡沫经济”的虚假繁荣现象。2.是投资者的过度趋利。过度的趋利行为导致公共领域的市场失灵，有悖社会公平效率与公平。这是市场经济要着力解决的一对矛盾。市场机制尽管强大，却也存在它自身难以克服的局限，尤其是对于房地产开发这种有着广泛社会扩散性的经济活动，市场的局限性更加明显：它不能有效组织城市公共品(publicgoods)的生产，无法消除开发者的个体趋利行为所导致的外部不经济效应(externaldiseconomy)，这就是所谓的市场失灵，其后果是造成对某些人或群体的利益的损害，从而形成社会不公平。从房地产开发中屡见不鲜的侵占公共绿地现象即可窥一斑而知全豹。3.是城市发展失衡。单一的市场导向冲击城市规划、干扰政府决策，使城市发展失衡。城市规划的核心是土地及空间利用，本质上是对城市土地和空间资源的合理配置。由于这种技术层面上的调节不仅要考虑土地开发中的经济因素，还要考虑社会和环境因素，因此并不总是与市场导向相一致，有时甚至背道而驰。在这种情况下，市场力量往往占据着上风，开发商总能以退出投资相要挟，或以加大投资为利诱，要求突破城市规划的约束，甚至左右政府部门的决策。如果说在计划体制下城市规划作为国民经济计划的“二传手”，还能按图索骥、有的放矢，那么今天在房地产开发汹涌浪潮的冲击下，它却显得力有不逮、无所适从。二、各国房地产泡沫对中国的启示（一）全球房地产市场的宏观环境从伦敦到马德里，从华盛顿到悉尼，不断上涨的房价一直是人们聚餐时的热门话题。几年来，按照实际数字计算，许多国家的房价上涨速度比以往任何时候都快。现在，机构投资者也热切地把自己从股票转移到商业房地产。许多房地产分析家对于一种看法都不顾一屑，即“一场新的泡沫正在酝酿中”。他们一口咬定，虽然在从前的高涨后，房价可能下跌，但这次有所不同。20世纪90年代末当股票价格暴涨的时候，股票分析家所说的恰恰就是这种话。美国的三位经济学家通过对14个国家所进行的一项调研，考察了目前投资者们对居住用和商用的房地产的热衷程度，并探索了全球房地产价格方面的最新趋势，考虑估算公平价值的不同方法，以评估是否存在泡沫。他们调研报告的结论是，最近的住房市场繁荣在几个国家里都是泡沫膨胀，尤其是在美国、澳大利亚、英国、爱尔兰、荷兰和西班牙。在不久的期间内，这些泡沫很可能会破裂，从而导致美国的实际房价平均下跌15%到20%，使其他地方的实际房价在今后几年里平均下跌30%以上，这种预测与过去的住房市场行情暴跌期间的平均价格下跌幅度实相符的。然而这一次，由于通货膨胀率很低，所以与以往相比，房价就实际金额而言，下跌会更加急剧。近年来，除了德国和日本之外，房价在几乎每个地方都一直在暴涨。20世纪90年代中期以来，澳大利亚、英国、爱尔兰、荷兰、西班牙和瑞典的房价按照实际数字计算都上涨了50%以上。美国的房价上涨比较有限，为30%，但这仍然是有记录以来最大幅度的实际上涨。推动房地产繁荣的部分原因是经济的基本要素，但是泡沫般的征候仍然大量存在。（二）各国房地产泡沫对中国的启示我国房地产市场存在投资过热、部分地区土地和房价上涨过快和银行信贷规模扩大等问题，我们应该从美国、日本以及东南亚一些国家的房地产泡沫中吸取经验教训和启示，根据我国特殊的国情，制定出一套符合我国经济发展的政策措施。经济发展迅速时，必须重视土地泡沫的产生。房地产泡沫是土地价格的泡沫，房地产泡沫多数发生在经济快速发展时期，随着土地需求的上升，由此产生了对土地价格的过度乐观情绪。日本政府曾任由土地价格上涨，而没有采取相应的应对措施，从而犯了不可原谅的错误。因此政府在经济快速发展时，应严格监测地价变动，并控制对土地的过度投机炒作。稳定的经济政策是防止泡沫的重要途径。日本、泰国在泡沫初期和泡沫严重时期货币政策的失误和政策措施的剧烈反差，无疑加大了泡沫的危害。合理经济政策可以防止泡沫的产生，而在已经发生泡沫的情况下，如何采取适度、稳定和合理的政策以降低泡沫突然崩溃给经济带来的巨大危害，已经成为各国宏观调控的一个重要方面。金融自由化进程需要有效监管并且必须同本国具体条件相适应。日本和东南亚国，这方面做得非常不够，不考虑本国具体国情，不切实际地进行金融自由化，希望用短短几年时间来完成发达国家数十年才能发展完善的金融制度，结果是欲速则不达，给经济带来严重后果。在引进外资的同时积极调整产业结构。要保证一个国家经济稳定而快速发展，除了自有资金外，引进外资是一个很重要的渠道。在限制国内信贷资金大规模流入非生产部门的同时，还要强化对外资的规模和流向的调节。要积极调整产业结构，实现产业结构的不断升级，开发新的经济增长点，不断提高本国生产能力，防止外资对经济的不良冲击，真正使得外资流入成为促进本国技术创新、管理创新，进而提高本国整体经济水平的重要推动力。三、会计角度的房地产泡沫分析产生房地产泡沫的原因有很多，有学者认为房地产泡沫的形成源于土地的刚性需求及稀缺性，房地产过度投机，消费者及投资者的非理性预期，银行信贷非理性扩张，行业和金融监管不利等。从会计角度来考虑，很重要的影响因素是会计计量选择和会计信息不对称。（一）房地产泡沫与会计计量的关系会计计量属性反映的是会计要素金额的确定基础。根据基本准则的规定，会计计量属性主要有历史成本、公允价值、重置成本等。何谓泡沫，简单说来就是价格对价值的背离。在正常情况下，产品的价格总是随着市场供求关系的变化而上下波动，但如果价格爬升过快，并引发市场追捧，从而使价格严重超过价值，就会形成经济泡沫。计量属性反映的是会计要素价值或价格的确定基础。所以，房地产计量属性的选择是否能准确反映房地产价值，显得尤为重要。房地产大体可分为自用房地产、作为存货的房地产以及投资性房地产。白用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。他们一般按历史成本分别作为固定资产和无形资产进行初始计量和后续计量。投资性房地产准则规定，投资性房地产应按成本模式进行初始计量。投资性房地产与作为固定资产或无形资产核算的自用房地产在会计处理上的最大不同是对投资性房地产的后续计量。投资性房地产的后续计量既可采用成本模式，也可采用公允价值模式。但会计准则强调应适度引入公允价值，如果不加限制地引入，可能出现人为操纵利润的现象，从而导致房地产价值背离价格，产生泡沫。（二）房地产泡沫与会计信息的关系房地产市场是垄断竞争市场，高层建筑施工中沉降观测技术的应用房地产交易是开发商和购房者双方的博弈。在这种博弈中，买者是相对弱势主体，开发商则是强势主体，二者间存在着严重的信息不对称，其中会计信息是其主要组成部分，也是广大投资者进行个人投资决策和宏观决策的重要依据。与其他任何市场一样，房地产市场的变化不是永恒的，各种动态因素的变化，都会引起房地产市场的变化。

但是，在会计信息不对称、会计信息质量不高、披露不及时的情况下，投资者对变化的市场很难做出及时、准确的判断，加之房地产开发的周期较长，使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求，从而加快泡沫的生成。可见，会计信息质量及披露不仅会扭曲市场对房地产供求关系的正常反映，也是房地产市场盛行投机炒作的一个重要原因。四、我国应对当前房地产泡沫的会计对策我国房地产涨速过快，已经严重影响社会的和谐发展。步入高增长通道的中国经济需要警惕高增长背后潜藏的各种泡沫性因素，及时采取预警和治理措施。针对目前过热的房地产市场，以下相关措施有助于我国房地产市场朝着更加理性、成熟的方向发展。（一）谨慎选择房地产计量模式就投资性房地产计量而言，我国在制定新会计准则时，并没有完全采用国际会计准则，而是充分考虑了我国特殊的经济环境和会计环境，严格规范了公允价值计量模式的应用前提，采取适度谨慎原则，主要是考虑我国作为新兴市场经济国家，许多资产还缺乏活跃市场，如果不加限制地引入公允价值，可能出现人为操纵利润的现象，从而出现价格与价值的偏离。所以，我国投资性房地产准则规定，只有存在活跃市场，即企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，公允价值能够获得并能可靠计量的情况下，才允许采用公允价值计量。否则，应采用成本模式计量。会计准则同时规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更。由成本模式转为公允价值模式视为会计政策变更，而采用公允价值计量模式的不得再转为成本模式。谨慎选择房地产计量模式的重要性由此可见一斑。（二）完善房地产企业的会计规范体系虽然早已存在房地产会计分支，但目前有些房地产特殊事项还没有相关具体的准则或制度加以规范，使得房地产企业间的会计确认、计量及披露不规范或不一致，极大地影响了房地产企业财务状况、经营效果信息的可比性和有用性，从而影响房地产会计信息质量及相关决策。所以，应建立并推广针对房地产特殊业务的会计准则的指引，完善房地产企业的会计规范体系，让所有房地产企业有统一的会计确认、计量及披露方法。（三）完善房地产企业内部会计核算制度完善的以工作过程为导向的高职机电一体化课程建设财务会计规范体系不仅包括统一的企业会计制度及规范等，还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算，包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、相应的分析考核制度及办法等。然而，目前许多房地产企业只是执行国家统一层次的财务会计规范，而无完善的内部会计核算，其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性，从而影响房地产会计信息质量。（四）完善房地产的会计信息披露制度会计信息是投资者赖以决策的重要依据，会计信息披露是指企业将直接或问接影响使用者决策的重要会计信息以公开报告的形式提供给信息使用者。会计信息的公开透明有利于人们建立合理的预期，从而引导房地产理性消费和投资，并抑制炒房和哄抬房价等行为。完善房地产的会计信息披露制度，是避免开发商发布虚假信息的重要手段和渠道，从而增加市场的透明度、促进房地产市场的健康发展，具体包括企业业绩、现金流量表、风险等信息的披露。除此之外，对房地产个人信贷和对房地产开发企业的信用等级评估，有效运用房地产会计信息，通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，加强和完善宏观监控体系等，实质上都是基于信息不对称所做的改进措施，以防范房地产泡沫。（五）加强信贷管理近期的房地产热，一定程度上是在宏观政策的刺激下形成的。在经济紧缩的背景下，政府采取了积极的财政政策和稳健的货币政策，鼓励民间资本进行投资，为此实行减息、减税的政策加以鼓励：在利益的驱动下，盲目投资导致市场资源配置的失误，从而出现了高档住宅空置率不断升高，中低档房经济适用房供不应求的局面，为调整房地产投资方向，引导企业投资开发更符合市场需求的产品，政府应当：1.运用财政政策，运用税收杠杆，通过提高高档