无锡第一国际(恒盛地产)商业市场调研报告教材

无锡第一国际商业部分策划报告——市场调研部分（1）1.项目背景1.1项目位置1.2周边交通2.地块分析2.1技术指标

2.2地块现状3.无锡市场分析3.1无锡市整体产业发展现状3.2商业市场分析

3.3办公楼市场分析

3.4住宅市场分析4.周边市场分析4.1周边商业设施4.2未来商业供应4.3周边酒店情况

4.4周边住宅情况

4.5周边人口情况

目录第一国际项目位于无锡新区商业贸易区，无锡新区下辖无锡国家高新技术产业开发区、无锡商业贸易区、无锡新加坡工业园等多个专业科技园区和四个镇、三个街道,辖区面积200平方公里，本地户籍人口30万，外来常住人口30万。1.项目背景1.1项目位置41.2周边交通项目周边交通便利，拥有高速和多条主干道1.2.1现有交通网络高速

项目紧邻沪宁高速（无锡太湖大道出口）。路网项目附近交通网络完善，周围4条道路都是城市重要交通路线，对使用自驾车、公车和商务车出行的人流都极为方便。1.项目背景51.2.2未来交通网络轨道交通

无锡地铁2号线将于2015年建成开通，春阳路站点与项目步行时间约15分钟；地铁5号线2020年建成通车，将与2号线在此地交汇。城际高铁

2010年下半年，京沪高铁和沪宁城际无锡站将交付使用，将极大拉近上海、南京等各大城市与无锡在时间上的距离。1.项目背景1.2周边交通地块分析按照规划局的用地指标，初步了解如下：2.2地块现状

土地已平整。无锡第一国际（3期）地块总面积52287平方米建筑面积226683.98平方米地上建筑面积150714.98平方米住宅总建筑面积113378.04平方米商业总建筑面积37336.94平方米容积率2.88建筑密度25.10%绿地率33.61%2.1技术指标3.1无锡产业分析无锡市整体产业发展现状无锡经济保持平稳快速增长，以电子信息、新材料、机械装备、汽车及零部件、高档纺织为主导的制造业基础雄厚目前无锡正在向创造型产业和服务型经济转变，但第三产业整体增长缓慢，经济仍然以工业为主导无锡市产业发展规划按照无锡产业布局规划，重化工业沿江发展，高新技术产业向高新技术园区集中无锡新区规划重点发展服务外包、创意设计、旅游、商务、科技研发等现代服务业新区产业发展现状及未来前景无锡新区是国家高新技术产品出口基地、国家液晶产业基地、国家火炬计划汽车电子及部件产业基地，是长三角地区有重要影响的国际先进制造业基地。近年来，以海力士－意法半导体、尚德太阳能等重点骨干企业为支撑，硅科技产业异军突起，IC产业跻身全国前三强，光伏产业跃居全国第一未来新区，将逐渐发展起上述六大行业为主要产业支撑的现代服务业，但其发展速度将受到来自市中心以及太湖广场区域的竞争3.无锡市场分析3.2商业市场分析2006年至2009年11月无锡市商业供求关系走势图2009年商业供应量比2006-2008年大幅下滑，前期巨大的库存制约了09年商业市场供应。成交价格10053元/平方米是06年以来成交价首次突破万元大关。3.无锡市场分析无锡休闲娱乐市场总析无锡餐饮主要集中在崇安区、湖滨区。无锡消费者对于无锡江浙菜系较为热衷，大众化的传统菜系受到欢迎。其中日韩料理和西餐厅的数量也占据不小的份额。无锡市餐饮消费客单额大多集中在20-80元这个区间内，消费水平属于中档偏低水平。新区餐饮消费水平持平于全市餐饮消费水平。餐饮类消费档次有一定发展空间。无锡的休闲娱乐设施目前主要包括以下几类：KTV、洗浴按摩、酒吧、夜总会。洗浴按摩为最贴近普通消费者的休闲娱乐方式，但整体消费档次较低，而KTV、酒吧则多为城市内青年时尚消费者的休闲娱乐首选。从目前的经营情况来看，洗浴按摩、KTV和酒吧为经营情况最为良好的三类休闲娱乐业态。随着未来无锡市消费者消费习惯的提升，用于休闲娱乐方面的支出也将逐步增加。将提升当地休闲娱乐的消费档次，改变当地消费者的休闲娱乐方式，更紧贴生活时尚的休闲娱乐方式将逐步兴起。无锡餐饮娱乐市场分析3.2商业市场分析3.无锡市场分析无锡市现有商业市场主要分布于市中心区域解放路沿线周围，尤其以崇安寺-三阳广场商业圈最为集中。崇安寺-三阳广场商业圈集中了无锡市大型百货公司，这一传统商圈成为无锡当地消费购物消费的首选区域。同时导致无锡当地消费者对其他新兴商业区域的认同度较低，甚至在零售业态方面出现排他性的消费特征，从而导致新兴的站前商业区整体空置率较低，经营状况不理想。从各商圈的业态设置来看，整体仍以零售为主。除青石路特色商业街以中档餐饮为主外，其他商圈的零售占据绝对主力。另一方面，除崇安寺-三阳广场商业圈外的其他商业圈空置店铺均集中在零售类业态，餐饮、休闲娱乐业态商铺的空置率较低。以商铺空置率最高的站前商业区为例，站前步行街、保利广场两大主力商业项目现仍在经营的店铺80%以上均为餐饮、休闲娱乐商户。可见，在新兴商业区域内餐饮、休闲娱乐业态的市场接受度相对于零售而言更高。整体商业档次定位方面，崇安寺-三阳广场商圈、站前商业区的站前步行街、保利广场中高档商业相对集中，其他区域则以中档、中低档为主。随着未来无锡经济和当地消费者消费水平的不断提高，商业水平也将有所提升。特别是餐饮、休闲娱乐业态方面，Starbucks、PizzaHut等知名中高档连锁企业的进驻，说明无锡当地中高档餐饮、休闲娱乐业态具有良好的市场发展空间。无锡现有主要商圈总结3.2商业市场分析3.无锡市场分析3.3无锡办公楼市场（供求关系与价格）2009年办公市场累计供应仅8.39万平方米，前几年巨额库存需要得到消化。办公楼成交均价7655元/平方米，比08年7807元/平方米下跌152元。06年以来办公楼市场成交均价呈现持续下滑的走势。08年以前成交集中在市中心，2009年后逐步走向郊区。2008年至2009年11月无锡市办公供求关系走势图3.无锡市场分析无锡写字楼市场供需状况每年新增去化量有不断攀升的趋势，2007-2009年新增去化量约有10万平方米，目前无锡写字楼市场平均入驻率约为89%但未来市中心、太湖广场和蠡湖新城等区域都有众多大体量、综合型项目相继供应，写字楼去化压力较大写字楼租赁市场状况无锡写字楼租金水平普遍较低，大多数写字楼的租金报价集中在1.0-2.2元/天/平方米新区区域目前的租金报价在1.0-1.7元/天/平方米，空置率约为18%无锡新区软件园和创业园等园区出于税收任务以及导向性产业集聚的诉求，下辖办公项目在推向市场时，市场收益并非首先考虑因素写字楼销售市场状况目前红豆国际广场销售报价为17,000元/平方米，新区区域最高销售报价为12，000元/平方米目前无锡写字楼市场上，在售写字楼项目以300平方米以下的小面积分割为主写字楼购买客户中，市中心的投资客户比重较高，但新区则以无锡本地的自用型客户为主3.3无锡办公楼市场（分析小结）3.无锡市场分析2009年3月以后无锡房价处于快速上行线路，直至2010年初政府出政策后才出现调整。无锡房地产市场对政策非常敏感，2010年中央密集出政策后，无锡市场马上出现调整,量价下行。到2010年1月商品房成交均价7919元/平方米；住宅成交均价6680元/平方米。3.4无锡住宅市场（供求关系与价格）3.无锡市场分析2008年至2009年11月无锡商品房供求关系走势图41562378旺庄路长江路梅村镇空港新城新洲生态园本项目春晖路编号商业中心名称体量开业时间业态档次1东亚国际风情街5万2007年日韩餐饮、服饰中高档2新东坊国际文化商业街区10万2006年餐饮、服饰、生活服务中低档3欧陆风情广场2万2005年餐饮中高档4宝龙城市广场15万2010年购物、餐饮、娱乐中高档5长江一号8万2011年购物、餐饮、娱乐中档6新之城全生活广场15万2011年购物、餐饮、娱乐中高档7第一上海1万2010年餐饮中档8梅里古镇建设新区项目2.5万2012年餐饮中低档9瑞港商业广场4万2011年购物、餐饮、娱乐中档9现有供应未来供应*研究范围为大型商业百货和商业街区，不含专业市场、超市、临街商铺等无锡新区的商业分布较为零散，主要形成了三大商圈：旺庄路、春晖路和新洲生态园商圈。现有供应还相对较少，但未来的供应体量巨大。4.周边市场分析4.1周边商业设施（新区商业分布）无锡新区历年商业供应面积：无锡新区各商业聚集区体量：已知未来供应万平方米万平方米*截止2012年的已知供应面积新区的大型商业最早起于2005年开业的欧陆风情广场，但近几年发展缓慢，目前仅有三个项目约17万方的商业体量，且都为商业街形式，业态较为单一，还未有综合性的购物餐饮娱乐大型商业。未来两年大型商业将迅速发展，共有6个项目45万方的商业面世，且有两个项目单体体量达到了15万方。迅速增加的大型商业能够满足一站式消费需求，但也带来竞争分流，因此本项目需要打造特色商业，错位经营，以吸引人气。

新区主要的两大商圈为长江路-旺庄路商圈和春晖路商圈，前者为CBD，后者为高档居住区，本项目位于春晖路商圈，区域未来供应量较大。未来两年商业供应量约45万方，本项目面临较大的压力。4.周边市场分析4.1周边商业设施（历年情况）新区商业租金和入住率与全市各商圈比较：无锡新区现有大型商业租金水平：元/天·m2元/天·m2目前新区的租金水平较低，与市中心的各大商圈明显不在同一档次，约为2.1元/m2/天，这与新区大型商业较少，商业气氛尚未成熟有关，预计随着近年大体量商业的陆续面世，租金水平会有较大的提升。

入驻率约在90%，但随着2010-2011年商业的集中供应，入驻率近年将略有降低。

现有商业的租金相差不大，市场上多在1-3元/m2/天。新区目前的商业租金水平较低，但近年租金将上涨，入驻率略有降低。4.周边市场分析4.1周边商业设施（商业经营状况）主要业态：酒吧、日韩料理、娱乐、沐浴、KTV主要客户群：周边居民、商务办公人群、新区日韩等外籍人士居多主要业态：中西餐饮、娱乐、休闲、文化主要客户群：新加坡工业区内商务办公人群东亚国际风情街欧陆风情广场目前无锡新区的户籍人口约27万，流动人口32万，一年以上签证人口约8500人（其中韩国人3000，日本人1500，欧美人2000），大量的常住外籍人士是新区中高档商业的消费人群。

现有的两大商业街也有意识的面向日韩消费者打造特色产品，但新区的商务办公人群和周边的居民仍是主力消费群。新区商业的主要消费群体为周边居民和商业办公人群，大量的外籍人士也占了一定比例。4.周边市场分析4.1周边商业设施（商业客户群分析）地理位置：位于新光路北侧，锡兴路东侧，春晖路西侧开发商：

无锡经发置业有限公司（无锡新区管委会下属国企）项目总规模：15万平方米商业规模：约14万平方米开业日期：A区2010年5月，B区2010年10月，C区2011年初步规划主要商业业态：生活、娱乐、休闲和购物其他物业：二期住宅、办公，C区希尔顿商务酒店新之城全生活广场距离本项目较近，体量巨大，辐射周边第一国际等高档住宅和新区的中高档消费者，与本项目构成直接影响，应考虑与之配套经营。4.周边市场分析4.1未来商业供应（新之城全生活广场）项目分为A/B/C三个区，规划有5大主力业态：超市卖场、电器、中西餐饮、家居软装娱乐、健身、名品购物、影院儿童娱乐、儿童用品、文体运动、教育培训会所俱乐部、咖啡吧、酒吧、时尚购物精品酒店、大型餐饮主要品牌：乐购超市嘉禾连锁影城本色健身希尔顿商务酒店神采飞扬室内游乐场各区功能划分：A区以大型生活超市为主结合设置健身、零售、餐饮B区以中档餐饮、中小型商业为主结合设置文化、生活服务设施C区1-4层部分主要为高档餐饮、休闲娱乐等，C区5-8层部分为希尔顿城市商务酒店4.周边市场分析4.1未来商业供应（新之城全生活广场）地理位置：位于旺庄路和湘江路交界开发商：无锡宝龙房地产发展有限公司

项目总规模：28万平方米商业规模：15万平方米开业日期：2010年主要商业业态：购物、休闲、餐饮、超市其他物业：单身公寓商业售价：商铺一楼均价40000元/平方米，其他楼层均价约16000元/平方米无锡宝龙城市广场是宝龙集团投资开发建设的无锡新区首座shoppingmall，集购物、休闲、娱乐、文化、运动、餐饮、游乐和公寓为一体的28万平米休闲娱乐购物中心。4.周边市场分析4.2未来商业供应（宝龙城市广场）1-3F家乐福4F餐饮1-3F百盛百货4F中影国际影城1-4F挑空中庭展览、休闲、娱乐5-24F单身公寓主要业态和入驻品牌时尚百货、大型超市、星级影院、娱乐中心、游乐广场、美食天地家乐福、肯德基、豪客来、大家乐、宝岛眼镜、中影国际影城宝龙城市广场位于新区的最核心位置，其15万方的超大商业体量能够辐射新区的居民和商务人群的消费需求，区位和交通条件比本项目较优，未来将分流部分消费客群。4.周边市场分析4.2未来商业供应（宝龙城市广场）地理位置：位于旺庄路与长江路交汇口东南角开发商：

深圳茂业置业有限公司项目总规模：16万平方米商业规模：8万平方米开业日期：2011年主要商业业态：购物、休闲、餐饮、超市其他物业：甲级写字楼、酒店式公寓长江1号位于新区CBD核心，约60%商业为自己持有的茂业百货，引进了沃尔玛和各大品牌主力店，与主楼的酒店式公寓和写字楼一起打造了CBD财富综合体。4.周边市场分析4.2未来商业供应（长江1号）地理位置：春晖路东、太湖大道南、金城路北、春阳路西开发商：国信地产项目总规模：49万平方米商业规模：有待了解开业日期：暂无计划主要商业业态：暂无方案其他物业：住宅、酒店式公寓、酒店春晖路地块目前仍在前期论证中，规划以住宅（预计40万平方）为主。4.周边市场分析4.2未来商业供应（春晖路地块）编号酒店名称客房数开业时间星级1千禧大酒店3062009五星级2雷迪森广场酒店5302009五星级3中益国际商务酒店2042007四星级4香梅国际大酒店2042007四星级现有供应未来供应无锡新区目前有2家五星级酒店（未评），2家四星级酒店，共1244间客房。主要沿长江路分布，位于新区的商业商务核心区域。3214长江路梅村镇新区核心区域间高星级酒店历年新增供应4.周边市场分析4.3周边酒店（无锡新区高星级酒店分布）989988628465元/天/间无锡新区高星级酒店客房价格比较：无锡新区高星级酒店入住率比较：*以上价格为标准间至套房的前台现付价区间，不包括总统套房新区的五星级酒店平均房价约为620元，入住率55-60%；四星级酒店约为420元，入住率70-75%。随着未来高星级酒店的新增供应，预计五星级酒店入住率会保持在50-55%之间，平均房价在650元左右。无锡新区的高星级酒店的客户主要以新区的商务办公会议人群为主，多为新区五百强企业的协议酒店，因此商务客的比例高于旅游客，团体客的比例又高于散客。日韩欧美等外籍人士也是酒店的主力消费群体。商务客团体客旅游客散客新区五星级酒店的房价约为620元，入住率55%左右，主要客户为新区商务团体客。4.周边市场分析4.3周边酒店（酒店价格、入住率与客户群分析）现有供应未来供应未来的高星级酒店主要沿春晖路一带分布，多为国际一线酒店品牌。至2011年，客房总数可达2000多间，市场容量趋于饱和，入住率水平相对降低。本项目的竞争压力较大。4春晖路125编号酒店名称客房数预计开业时间星级1国信雅都饭店2502012五星级2新之城希尔顿商务酒店702011