浅析人民币升值对房地产投资的影响及对策

PAGEPAGE20毕业论题目浅析人民币升值对房地产投资的影响及对策—以武汉市为实证英文题目TheinfluenceofRMBrevaluationinrealestateinvestmentandcountermeasure—takeWuhanCityasanexample

毕业论文《选题报告》院（系）：九江学院商学院学生姓名论文（设计）题目浅析人民币升值对房地产投资的影响及对策—以武汉市为实证题目来源及意义房地产业是社会生产和各种经济活动的载体，是国民经济中不可或缺的组成部分，其在发展中所占有的巨大资源在一定程度上制约着其他产业和部门的发展。人民币升值，必将对我国房地产业的投资产生极大的影响。本人根据自身专业知识和兴趣，在与导师协商后，认为该论文题目具有一定的现实意义，于是选择了该论文题目。意义：1、抑制人民币升值后武汉房地产可能出现泡沫。2、防止人民币升值之后武汉房地产业的过度投机行为。3、为武汉房地产业的健康发展提供参考。论文题目研究领域状况2006年1月23日国家发展和改革委员会秘书长韩永文表示，虽然目前房地产市场调控取得了一些初步成效，但是房地产市场还是存在问题。人民币升值是一把双刃剑，给我国房地产投资不仅带来机遇而且也带来挑战，如何在人民币升值前提下确保我国房地产投资健康有序的发展；如何确保我国房地产更好的促进经济快速增长；如何避免我国房地产重蹈日本房地产覆辙都是值得我们思索的。北京师范大学管理学院博士后王华春在《人民币升值与房地产市场》中指出人民币升值对房地产直接消费需求没有太大影响。因为房地产消费需求的主体是国内居民，他们手中的外汇资产量毕竟有限，升值并不影响他们的购房行为；作为房地产消费需求的组成部分之一的外国人，由于对住房需求缺乏弹性，不会因为升值而提前或者推迟消费。王仁涛、张维然在《人民币升值对我国房地产市场的影响》一文中指出人民币升值将对我国房地产产生直接的和潜在的影响，会使投资、消费、房价等出现不同程度的波动。内容提要或实施方案本文首先介绍人民币升值的背景，然后提出武汉房地产投资在人民币升值之后所出现的问题，针对这些问题，找出这些问题的原因（因为武汉地理位置非常特别，有“九省通衢”的美誉，所以选择武汉市作为实证分析具有一定的代表性）。其次，在人民币升值的背景下，探讨人民币升值给武汉房地产投资所带来的影响。最后，针对人民币升值给武汉房地产投资产生的影响提出应对策略和建议。主要观点或主要技术指标本文主要从以下观点阐述：1.人民币升值背景下房地产发展状况1.1人民币升值的背景1.2房地产发展现状1.3以武汉市为实证分析2.人民币升值对房地产投资的影响2.1人民币汇率与房地产经济的关系2.2人民币升值对房地产投资产生的影响2.3以武汉市为实证分析3.应对人民币升值房地产的投资策略3.1人民币升值背景下房地产投资策略3.2以武汉市为实证分析3.3借鉴外国调控房地产投资的对策3.4提出武汉市房地产投资的建议主要参考文献[1]杜蕴慧.房地产投资三要素的分析及对策.商业研究.2001/04，总第228期.[2]张万福.试析人民币升值对我国房地产的影响.房地产市场.2005，第15期.[3]邹巍.人民币升值预期下的房地产泡沫_以日本为例.房地产金融.2005，总第297期[4]蒙天森.加入WTO对我国房地产业的影响及对策.产业前瞻.2005/06.[5]夏筱英.2001年以来我国房地产政策评述.INDUSTRIALECONOMY经济纵横栏目.2005/07.[6]韩立达、肖云.人民币升值对房地产的影响及对策.中国房地产金融.2005，第12期.[7]李舟.90年代以来房地产宏观政策调控分析.硕士学位论文.2006/04.[8]裴子英.日元升值的历史经验.财经论坛.2005.[9]王仁涛、张维然.人民币升值对我国房地产市场的影响.市场经纬.2005/08.[10]肖元真、金鉴中、郑如钢.世界各国调控房地产业的对策.社会科学.2006,第8期.[11]周中元.国外房地产宏观调控政策借鉴与启示.国际经济观察.2007/01.[12]尹锋.从日本教训看人民币升值将造成房地产泡沫出现.第一财经日报.2005/06[13]周洁.人民币升值对我国房地产市场的影响及对策.福建广播电视大学学报.2006,第6期总第60期.[14]肖元真、胡俍.世界各国调控房地产业的做法与启示.国际经济.2005.[15]肖元真、徐闯、李茂荣.世界各国房地产发展现状和政策调控.河北企业.2006,第3期.[16]李琳.当前我国房地产业存在的问题及对策.湖北经济学院学报.2006/06.浅析人民币升值对房地产投资的影响及对策—以武汉市为实证摘要房地产业是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济中重要的组成部分。而人民币升值肯定会对房地产投资产生直接和间接的影响,会使人们对房地产的投资、消费、房价等出现不同程度的波动。文章先介绍人民币的升值背景，然后以武汉市作为实证分析。接着了提出在人民币升值的背景下武汉市房地产投资所出现的问题，人民币升值给武汉市房地产投资带来的影响。最后针对这些问题、影响应对策略和建议以确保武汉房地产未来健康有序发展。【关键词】人民币升值，房地产市场，投资，影响TheinfluenceofRMBrevaluationinrealestateinvestmentandcountermeasure——takeWuhanCityABSTRACTRealestateistheVectorofsocialreproductionandvariouseconomicactivitives,itisalsoanimportantcomponentofthenationaleconomy.AndtheRMBrevaluationwillcertainlyhaveadirectandindirectimpactontheinvestmentinrealestate,alsowillmakethepeoplehavedifferentlevelsofvolatilityonthepropertyinvestment,consumption,pricesandsoon.First,thisarticleintroducedthebackgroundofRMBrevaluationandthentakeWuhanasanexample.Second,theproblemsandimpactscausedbytheRMBrevaluation.Finally,givesomesuggestionstothatweshouldtakewhatstrategiestoensurerealestateofWuhanCitydevelopshealthilyand【KEYWORDS】RMB,Realestatemarket,Investment,Influence目录TOC\h\z\t"1,1,2,2"前言 1第一章人民币升值背景下房地产发展状况 21.1人民币升值的背景 21.2房地产发展现状 31.3以武汉市为实证分析 3第二章人民币升值对房地产投资的影响 72.1人民币汇率与房地产经济的关系 72.2人民币升值对房地产投资产生的影响 92.3以武汉市为实证分析 10第三章应对人民币升值背景下房地产投资策略 123.1人民币升值背景下房地产投资策略 123.2以武汉市为实证分析 123.3借鉴外国调控房地产投资的策略 153.4人民币升值背景下武汉市房地产投资的建议 17结论 18参考文献 19谢辞 20前言2005年7月21日19点，中国人民银行正式发布公告，宣布美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，其升值幅度为2%。截至2008年6月3日,人民币对美元汇率为6.9295，其升值幅度已超过10%。[1][1]国家外汇管理局.国家发展和改革委员会秘书长韩永文表示，虽然目前房地产市场调控已经取得了一些初步的成绩，但是房地产市场依然存在着问题。针对这些问题，我们应该保持政策的稳定性和连续性，首先要做的是抓好已经出台措施的贯彻落实。截至2007年底,我国房地产市场持续走高，也有出现泡沫的迹象。面对这些问题、迹象，如何在人民币升值前提下确保我国房地产投资积极、稳定、健康有序的发展；如何确保我国房地产更好的促进经济快速增长；如何避免我国房地产重蹈日本房地产覆辙都是值得我们研究的。人民币升值必然对我国经济和投资产生重要的影响，并且房地产业在社会生产和经济活动中起着非常重要的作用，它还是国民经济的重要组成部分，其在发展中所占有的巨大资源在一定程度上制约着其他产业和部门的发展。同样的人民币升值给武汉市房地产投资既带来机遇也带来挑战，那么我们如何在这次机遇和挑战中把不利化为有利，以促进武汉市房地产投资健康有序、快速稳步的发展是值得我们思索的。本文首先从汇率和房地产经济之间的互动关系着手，分析当前人民币升值对武汉房地产投资所带来的影响，然后从国家经济利益和国民经济安全性出发提出了控制人民币升值对房地产投资所带来的负面影响的相关策略和建议。第一章人民币升值背景下房地产发展状况1.1人民币升值的背景2005年7月21日，中国人民银行公布汇率改革方案。我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币，即人民币汇率不再盯住单一美元，从而形成更富弹性的人民币汇率机制。[1]青岛财经日报./content/2005-07/26/content_5124950.htm.[1]青岛财经日报./content/2005-07/26/content_5124950.htm.2005/07/26.（1）国际因素。在2005年以前，我国实行的是钉住美元的汇率政策，其它国家的货币与美元的汇率改变，人民币兑美元汇率却保持不变。而2005年7月之后，人民币汇率不再盯住单一美元，这就要求人民币兑美元汇率要经常调整。由于美国是我国对外贸易国的主要国家之一，美元汇率的变动也必然引起人民币汇率的变动。（2）国内因素a.减少国际贸易顺差需要。从1994年起，我国国际收支顺差、外汇储备快速增长。截至2007年底，我国外汇储备已达15282.49亿美元（具体数据见表1－1）。[3]国家外汇管理局网站.3][3]国家外汇管理局网站.表1－1中国外汇储备总额（2003年－2007年）单位：亿美元年份2003年2004年2005年2006年2007年外汇储备总额40336099.308188.7210663.1415282.49数据来源：国家外汇管理局网站b.国家汇率制度改革的需要。2005年7月，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币，即人民币汇率不再盯住单一美元的汇率制度。实际表明，这个汇率制度非常符合我国的国情，也为我国的经济快速可持续发展和维护地区乃至全世界的经济稳定做出了重要的贡献。虽然美国等发达国家一直对人民币汇率升值施加一定的影响，但人民币升值并不是迫于国际社会的压力，而主要是根据我国经济发展的实际需要提出的。1.2房地产发展现状我们以2005年人民币升值这一年作为基期，通过对2004年和2006年按行业分城镇固定资产投资和建设总规模的数据进行对比分析，我们看出人民币升值前后，房地产投资幅度上升较快。具体数据见表1－2。表1－2按行业分城镇固定资产投资和建设总规模单位：亿元年份2004年2005年2006年全国GDP192739.3247510.3299682.1房地产业56187.668209.985864百分比29.15%27.56%28.65%数据来源：中国统计年鉴（2005年－2007年）1.3以武汉市为实证分析近年来，随着武汉市经济的快速发展，武汉市房地产业的发展也非常迅速，市场持续活跃，开发的规模扩大、档次也在不断提高，房地产企业的实力逐渐增强，居民生活环境和居住水平都得到了全面的提高和改善，武汉市房地产业已经进入了一个全新的发展阶段。1.3.1武汉市房地产发展的现状及问题（1）武汉房地产发展现状2004年，武汉市公开出让土地面积为3742.88亩，同比增长42.96%；交易实现金额78.63亿元，同比增长91.59%。房屋施工面积为2439.12万平方米，其中房屋新开工面积为1055.22万平方米，同比增长39.5%，占总施工面积的43.3%。商品房销售面积为658.08万平方米，同比增长21.2%；其中：商品房住宅销售面积为613.91万平方米，同比增长19.9%，占商品房销售面积的93.3%。[1][1]2004年武汉房地产市场情况分析报告.2005/01/26进入2007年，武汉市房地产开发投资速度快速增长，1－5月，全市完成房地产开发投资124.16亿元，比上年同期增长23.8%，但较全国27.5%的增长速度要低3.7%。与投资额下降相比，市场房屋新增供应量减少。2007年1－5月，武汉开发办核准173个新楼盘入市，累计核准建筑面积约为960万㎡，约为去年同期的88％。另外主城区土地购置面积增加，上半年规划面积也高于去年的水平。上半年主城区共成交23宗土地，累计面积153.91万㎡，累计可建规模507万㎡，超过2006全年指标。2007年1－5月全市商品房网上备案销售面积达631.57万㎡，与去年同期相比增长24.10%；全市登记备案销售57312套，成交量比2006年同期大幅上升。[1][1]武汉大家房地产顾问有限公司分析报告.2007/06.通过以上对比，我们看出人民币升值后，武汉房地产发展速度非但没有下降反而上升了。（2）武汉市房地产发展所出现的问题人民币升值后，武汉市房地产发展出现以下几个问题：a.发展迅速但波动较大随着近年来武汉市经济的快速发展，武汉市房地产业发展也非常迅速，但是武汉市房地产业的波动还是较大的。2005年武汉市地区经济生产总值为2238亿元，同比增长速度14.7%；房地产开发投资为297.99亿元，同比增长28.7%。面2006年武汉市房地产开发投资为260.25亿元，较2005年有所下降。2007年全市完成房地产开发投资335.76亿元，同比增长29.01%。具体数据见表1－3。表1－3单位：亿元年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年武汉市GDP1467.81622.081822.242238.232590.753141.6房地产投资额185.36200.96253.24297.99260.25335.76增减幅度――――+8.42%+26.02%+17.67%-12.66%+29.01%数据来源：武汉市统计年鉴武汉市统计局（2002年-2007年）b.社会一般需求旺盛但有效需求不足以住宅需求为例，武汉市2006年常住人口已达875万。[2]武汉市统计信息网2007年统计年鉴..一方面武汉市城区人均住房面积很低，另一方面包括武汉郊区困难户、无房户在内的居民要求提高居住质量和拥有一套住房的需求十分强烈，市场潜力非常巨大。但是武汉市人均收入低的特点限制了这种购房欲望，同时受住房体制改革和金融体制改革进程的影响[2]武汉市统计信息网2007年统计年鉴..第一个方面是商品房价过高，使得广大普通居民买不起房，不利于住宅需求成为消费热点。2007年5月22日，首个位于汉口花楼街附近的“四限”地块由武汉市江汉区房地产公司获得。其楼面地价2200元/平方米。按照文件规定，该地块90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的70%，另外所建房屋全部要用于安置花楼街的拆迁户，销售价格上限为4300元/平方米，而目前其周边住宅价格普遍都在6000元/平方米左右。[1][1]胡晓莉.长江商报.2007/另一方面是居民收入较低，购买力呈现相对不足。根据2008年1月31是公布的武汉市2007年全市农民人均纯收入达到5371元,城镇居民人均可支配收入为6467.47元。[2]武汉市统计局.2007.而2007年汉口花楼街周边住宅价格就已经普遍在6000元/平方米左右，而武汉其它中心地带房价就更高了，[2]武汉市统计局.2007.c.房地产投资出现结构性失衡房地产投资结构性失衡表现为投资主要集中在一般商品房、高端住宅、写字楼，而中、低收入阶层居住的经济适用房和经济廉租房却严重不足。据武汉市统计局资料显示，武汉市高收入阶层、中等收入阶层、低等收入阶层所占比例大致是2:6:2，而武汉市却有高达94%的住宅投资投向商品经济房，仅有6%的投资投向经济适用房。[3]武汉市国土资源和房产管理局网站.用6%的投资供给80%的人住房，供需矛盾在所难免。另外，一方面高收入者借机炒房，低收入者却无力购房；一方面虽然房地产业发展非常迅速，但是商品房大量堆压，使得房屋空购率也在逐渐上升，出现了所谓的城乡“二元结构[3]武汉市国土资源和房产管理局网站.1.3.2武汉市房地产发展出现问题的原因从上面了解到武汉房地产发展在人民币升值后所出现的问题，这里将主要从以下几个方面探讨武汉房地产在发展中出现这些问题的原因。（1）人口众多而土地稀少2006年武汉市常住人口已达875万,加上许多外来人口到武汉就业，导致武汉市人口进一步增加。人多地少，而土地本身就是稀缺物品，不会凭空增加。这样使得人们对房屋的需求提高，从而刺激房地产业发展。但是由于武汉还是一个正处于发展中的城市，居民收入水平还不是很高，而中、低收入者又占据绝大多数，另外房地产开发商却主要投向中高档商品房，居民的购买能力又不高，使得房屋的空置率居高不下，造成房地产波动大。（2）开发商成本增加迫使房价上涨房价高与收入低是主要矛盾，在短期内迅速提高居民的收入这不大可能，所以比较有效的方法是降低商品房的价格。造成商品房价格高的原因主要有:a.土地交易价格上涨，使得商品房的价格上涨。因为土地是不可再生的稀有资源，随着房地产市场的飞速发展，土地的开发使用、购置的面积也在不断增大，客观上带动了土地交易价格的上涨。据统计,我国土地开发费用约占商品房价格的30%，高于国际上20%的水平。另外某些房地产商非法倒卖土地的使用权，客观上又加大了土地的开发成本。所以有些地区甚至房子还没有开始盖，但是土地的开发成本却已经占到了全部房价的50%。[1][1]国土资源部网站.b.固定资产的建筑成本上涨，使得房地产建设成本增加，助长了商品房的价格上涨。通常在商品房建设中，建筑成本已达到40%。固定资产投资价格一般包括建安装费、人工费、材料费等，其价格的上涨直接关系到商品房主体工程的价格。2006年,虽然固定资产投资价格比去年下降0.2%，但建筑安装工程价格和人工费价格却分别上涨0.5%和4.8%。[2][2]陈劲松.我国房地产业现状及发展趋势分析.科技与经济.2006,第18期.c.房地产税费偏高。商品房的销售价格过高，其中一个重要的原因就是房地产税费偏高。国务院2006年12月31日发布《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》规定，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高2倍，每平方米年税额大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。[3]2007年上半年度武汉房地产市场走势分析.]另外不合理的收费、摊派过多，导致商品房开发建设[3]2007年上半年度武汉房地产市场走势分析.（3）开发中高档住宅利润使房地产商趋之若骛随着近几年武汉市经济的高速增长，人们的物质生活水平的不断提高，对精神生活的要求也越来越高，一些高收入者开始追求精神方面的享受，他们乐于购买毫宅、别墅。虽然毫宅、别墅动辄上百万，甚至上千万，但开发商开发此类高档住宅的成本并不是太大，而且收入却非常可观，利润简直就可以说是暴利。若开发商开发经济适用房、经济廉租房，往往卖几栋房子甚至上十栋房子的利润才能和卖一栋别墅利润持平。为此，开发商多愿向高档住宅投资，从而使得房地产投资出现结构性失衡。第二章人民币升值对房地产投资的影响2005年7月21日19点，中国人民银行正式发布公告，宣布美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，其升值幅度为2%。作为次日银行间外汇市场上外汇指定银行之间交易的中间价，外汇指定银行可自此时起调整对客户的挂牌汇价。截至2008年6月3日,人民币对美元汇率为6.9295，其升值幅度已超过10%。[1]国家外汇管理局.www[1]国家外汇管理局..2.1人民币汇率与房地产经济的关系首先，我们只有弄清楚人民币汇率与房地产经济之间的关系后，然后才能更好的分析人民币升值对房地产投资的影响。2.1.1人民币汇率与房地产经济之间的互动关系一般情况下，影响房地产价格的主要因素来自于资本化率，而汇率是影响资本化率的一个重要外因。所以，我们可以资本化率理论为基础来分析汇率与房地产经济的互动关系。[2][2]韩立达、肖云.人民币升值对房地产的影响及对策.中国房地产金融.2005,第12期.汇率是指一国与另一国之间货币币值的兑换比率，而汇率预期的升值或贬值将对一国的资本化率产生重要影响。改革开放以来，我国经济发展速度很快，相应的物价也上涨较快，2008年1月CPI指数为7.1%，2月CPI指数为8.7%。从银行的利息来看，2007年9月15日活期存款利率为0.81%，2007年12月21日活期存款利率为0.72%（具体数据见表2－1、2－2）。从表中数据我们可以看出货币实际上是处于贬值状态，其货币资本化率已经处于一种低水平状态。表2－1我国CPI指数单位：%中国2007年2008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月CPI2.202.703.303.003.404.405.606.506.206.506.906.507.108.70数据来源：国家统计局网站表2－2金融机构人民币存款基准利率利率：%时间活期定期3个月6个月1年2年3年5年20022.072.613.063.694.414.9520012.342.883.333.964.865.2220012.613.153.604.234.955.4920012.883.423.874.505.225.7620023.333.784.144.685.405.85数据来源：中国人民银行网站由于此前一些外国投资者豪赌人民币升值，所以大量的海外投资者就通过各种渠道进入我国并将其快速转化为人民币资产，并预期可以获得很大的获利空间。上面我们已经提到了人民币汇率与房地产经济之间的互动关系，下面我们具体从以下三个方面来研究人民币升值与房地产经济之间的互动关系。（1）在其它影响房地产市场和货币资本化率因素不变的前提下，如果人民币已经升值但还没有达到预期的升值幅度，短期内将有大量的国际游资流向房地产市场，从而使得房价进一步上升。截至2008年1月，虽然人民币升值幅度已超过10%，但是还没有达到海外游资的预期升值幅度，所以，大量的国际游资将会继续进入我国房地产市场。而且只要海外游资认为人民币还有升值的潜力，那么就会源源不断的进入我国的房地产市场，房地产价格就有可能在一段时期内持续上涨。从国外的经验来看，这个时期有可能会持续好几年，并形成虚假的房地产市场繁荣，进而形成房地产泡沫。（2）在其它影响房地产市场因素不变的情况下，人民币的升值幅度开始接近海外游资的预期升值幅度的时候，一些国外资产将从房地产市场撤走，所以，在这种情况下，我国房地产市场受到汇率的影响就比较明显，主要表现为在外资进入房地产市场比较多的城市。这些城市的房地产价格上升幅度减慢，当然也不排除极个别城市的房地产价格有可能出现回落。至于房地产价格的下降幅度，在其他因素不变的情况下，将决定于人民币的升值幅度。（3）一般情况下，人民币升值对国际贸易的影响是最直接的，出口企业受到的冲击将是最大的。当人民币的升值幅度达到一定程度的时候就会使我国的失业率增加、普通居民的购买力相对下降。而房地产行业为了短期利益将吸纳大量的游资，游资用购买的房地产又去获得更多的银行抵押贷款进行新一轮的房地产投资，这样将使我国房价疯涨。如果政府此时用降低利率的方法来刺激投资和消费，那么低利率又会使资本流向房地产行业，形成恶性循环。当经济出现泡沫的时候，银行就会形成大量的坏账、死账。例如1985年“广场协议”[1]广场协议：1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题的协议。因协议在广场饭店签署，所以称为“广场协议”。令日元在10年间里升值了[1]广场协议：1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题的协议。因协议在广场饭店签署，所以称为“广场协议”。2.2人民币升值对房地产投资产生的影响人民币升值将直接影响我国的房地产市场，这种影响主要表现在投资、消费、房价等方面，毫无疑问，中国经济的波动将对世界经济产生重要的影响，所以，人民币汇率的调整与改革必须以对我国经济和世界经济的稳定发展为中心的原则进行。而且人民币汇率的改革调整必须本着主动性、可控性和渐进性的原则，这就暗示了人民币有继续升值的可能。2.2.1人民币升值会使外商对我国房地产投资增长迅速20多年来，尤其是近几年来，房地产投资和其他投资增长很快。国家建设部谢家瑾透露，2004年房地产开发利用外资超过全国利用外资总额的1/3，同比增幅高达34.2%；2005年1至2月，上海市境外居民购房规模超过40亿元人民币，比2004年同期增加了1倍半。[2]韩立达、肖云[2]韩立达、肖云.人民币升值对房地产的影响及对策.中国房地产金融.2005,第12期.2.2.2人民币升值将对我国建筑规划设计公司和进口建材企业不利由于最初进入我国房地产市场的一些外国建筑规划设计公司基本上都实施了本土化战略，所以人民币升值对这些企业的影响不是很大。但是对于其它还没有进入我国的类似公司，人民币升值将使他们的竞争力提高并且给与他们更多的发展机会。如果我国实行人民币渐进性持续升值的策略，那么很多海外建筑设计公司和建筑材料企业将竭尽全力的进入我国的房地产市场，这种趋势一旦形成，我国大量建筑规划、设计公司将到损害，而且也会波及到建筑材料生产企业。这样空间本来就小的国内本土设计公司和建筑材料生产企业受到的压力增加，如何给予国内本土公司在人民币升值背景下更多的机会和发展空间，将逐渐成为政府考虑的事情。2.2.3人民币升值可能使我国房地产出现泡沫很多国际游资因为预计人民币升值，所以它们纷纷通过各种渠道包括正常和不正常的渠道进入我国房地产市场。从进入的资金量来看，最初它们还是比较谨慎的，因为这只是他们的预计，如果我国政府在一段较长时其不宣布人民币升值，那么这些短期游资将遭受很大的损失；当然，如果我国政府宣布人民币升值，那么国外游资的预计就是正确的。只要人民币的升值幅度还没有达到国外投资者预计的幅度，那么国际游资将继续进入我国房地产市场，在这种情况下，中国房地产市场将会持续增长。由于此次人民币升值幅度不是很大，避免了汇率的震荡对我国经济产生的过大影响。这也就间接地暗示了人民币继续升值的可能性，而且这种可能性是非常大的。所以，国外游资在短、中期内极有可能进一步流入我国并等待人民币继续升值。而进来的外资，一般都会选择以股票、国债、房地产等作为投资对象。但是由于我国证券市场制度还不太完善以及银行利率偏低，所以外资流入最多的应该还是房地产行业，这将是我国房地产泡沫形成的重要因素。2.3以武汉市为实证分析人民币升值对武汉房地产投资产生的影响主要有以下几个方面。2.3.1人民币升值使武汉房地产企业与外资合作更广泛迄今为止，大量的国内房地产企业已经开始与国外房地产开发企业合作。例如国内著名的房地产开发企业万科、金地、招商、中海、华侨城、首创等都先后与外资展开了合作，但合作的层面较低。人民币开始升值以后，基于各种利益的诉求，相信外资将加速寻找在中国的代理人。武汉市房地产业开发协会张涛认为，自2005年以来，不断有外资背景的公司或资本开始进入武汉房地产市场，这反映了武汉房地产市场在不断走向成熟，因为外资对所介入中国城市房地产的要求向来是比较苛刻的；2005年以来，武汉市中心区大宗土地的出让都需要大量的资金支持，开发企业普遍面临资金压力，这些大宗土地最后大多是由具有开发背景的品牌开发企业获得，这些开发商在一线城市大多与外资有过合作经历，当他们在武汉做大项目开发时，引入外资就是很顺理成章的事情。相对来说，其障碍较小，运作经验也更丰富。外资的介入，对于大宗地块的合理利用和项目的品质开发都是更为有利的。[1]房地产门户－搜房.2007/06/25.[1]房地产门户－搜房.2007/06/25./2007-6-25/1109514_6.htm.2.3.2人民币升值将对武汉市房地产的需求产生推动作用房地产高速发展的最大源泉和动力来自于人们的最终需求。2006年年底武汉市常住人口已达875万，武汉城镇居民住房消费需求的空间和潜力非常大。人民币升值意味着中国居民家庭购买力的增长，特别是一些国外商品的价格相对中国居民家庭购买力的增长而下降，会间接使人民币更多的投入到购置房产和汽车等大宗商品的消费上。导致武汉房地产需求增加，对武汉房地产的需求产生推动作用。对于具有一定财富积累的城镇居民，投资的渠道少，从2007年下半年开始到2008年股市又一直低迷，银行储蓄利率不是很高，所以许多居民都通过房地产投资来实现个人资产的保值、增值，这又进一步增加了武汉市居民对房地产的需求。2.3.3人民币升值使武汉房地产投资景气指数下降房地产开发景气指数是反映房地产业发展景气状况的综合指数。它是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需求三个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土地出让收入、完成土地开发面积、空置面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售价格这8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，然后进行加权平均得到的总体指数，并以1994年12月为基期对比计算出用百分制表示的指数体系。[2]百度知道./具体数据见表2[2]百度知道./表2－3房地产投资景气指数时间2003年（季度）2004年（季度）2005年（季度）2006年（季度）一二三四一二三四一二三四一二三四指数11412212711611311412012996109120122115118122118数据来源：武汉市统计年鉴企业固定资产投资景气指数（2004年－2007年）从以上数据我们可以看出房地产投资景气指数略有下降，从2003年的116先上升到2004年的129，然后下降到2006年的118。第三章应对人民币升值背景下房地产投资策略人民币升值背景下如何进行房地产投资产？采取何种方式应对人民币升值给房地产带来的不利的影响？本文主要从以下几个方面来分析。3.1人民币升值背景下房地产投资策略下面我主要从三个方面谈一谈人民币升值背景下房地产投资策略。3.1.1政府采取的策略（1）政府在制定货币政策时应明确目标，不要将目标局限于物价指数。（2）政府采取紧缩性政策时程度不要太大，如果紧缩性政策的程度过大就会使房地产市场的动荡加剧。另外，在运用利率、税收政策的时候要根据房价、收入水平等来制定。[1][1]邹巍.人民币升值预期下的房地产泡沫_以日本为例.房地产金融.2005/09,总第297期.（3）加强银行对房地产投资贷款额度的监管，重点是监控高档房的资金交易情况。3.1.2开发商采取的策略（1）控制开发成本。人民币升值会使国内钢材、水泥销售价格和土地交易价格上涨，开发商应在这些方面控制成本。（2）选择合理的产品供给结构。开发商要制定开发计划，对高档房、商品房、经济适用房的开发做出详细设计。3.1.3消费者采取的策略消费者根据分析，选择适宜的时机、最优的房地产品种进行投资。3.2以武汉市为实证分析如前面所提到的目前武汉市房地产所出现的问题以及人民币升值对武汉市房地产投资产生的影响，本文从以下几个方面探讨提出解决出现武汉市房地产发展出现的问题，进一步分析在人民币升值背景下武汉市房地产投资的策略。3.2.1政府采取的策略（1）加大力度打击房地产投机和炒作。武汉市金融监管部门应加强银行信贷监管、加强对房地产按揭贷款的风险控制、完善房地产金融体制、控制投机性买房，尤其是通过按揭贷款进行的投机性购房。为此，有关部门应该严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比例，尽量避免由施工单位作为贷款的担保人；严格审查房地产抵押贷款的条件，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）；[1]中国人民银行关于规范住房金融业务的通知.中国人民银行2001/06/29.同时要加强对房地产商通过按揭贷款的进行再投资的监管。必要时可通过加强贷款利息来控制对房地产按揭贷款的过度需求。但是加息要适时、适度，因为[1]中国人民银行关于规范住房金融业务的通知.中国人民银行2001/0（2）引向生产性领域。武汉市政府要加强对资本流向的监管，积极把外资引向各种生产性领域。有些地方政府极力开放和鼓励外资进入那些可以在短期获利的市场，而且还将能否把海外资本引入本地区房地产市场作为经济健康发展的重要标志，甚至把人民币升值和房价上涨的双重收益作为诱饵来吸引国际游资投资房地产市场。这种短期和局部的利益所带来的危害性是很大的，它表现出的是以牺牲整个国家经济利益和国民经济安全为代价来获得局部的短期利益。所以，武汉市政府要坚决杜绝这种行为，并且要努力把外资积极引向各种生产性领域。（3）发展直接融资渠道。化解人民币升值可能导致房地产泡沫的一个措施就是加快发展直接融资的渠道。武汉市政府应加快成立专业性的住房金融机构、住房担保机构和住房保险机构，支持住房抵押贷款以及制定对中低收入者的补助计划和建立完善的个人诚信体系，努力加强完善和制定房地产金融方面的法律法规，科学合理的安排房地产开发用地，减少因房地产盲目开发而增大的金融风险，并对房地产投资者进行监管。从这些年各国金融危机的教训可以看出，以间接融资为主的金融机构体系在金融危机中受到的危害要远远大于以直接融资为主的金融机构体系，因为直接融资能够有效分散资金撤出时的市场风险，从而减少对银行等金融机构体系的冲击。3.2.2开发商采取的策略（1）落实国家政策使房地产供给合理化1998年，我国就提出建设经济适用房，但截至2008年武汉经济适用房建设规模都还不是很大。国务院也于2004年颁布《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，全国要严格执行土地管理的法律法规。[2]国地资源部法律法规./zwgk/flfg/.所以开发商要严格按照国家出台的政策[2]国地资源部法律法规./zwgk/flfg/.表3－1居民购房动机改善住房条件满足居住要求其他投资为子女购房52%18%6%8%16%表3－2户型需求单位：㎡60-7070-8080-9090-100100-120120-1502%6%24%30%34%4%数据来源：以上图表均来自于2008年5月15日武汉市房地产市场消费者调查分析报告(春季房交会)从表3－1、3－2可以看出，52%的居民购房主要是改善住房条件，另外对90-120㎡户型需求占到调查人数的64%。所以开发商应根据市场需求情况来调整房地产产品的供给级别，尤其是要严格控制房地产高档商品的投资，如控制别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的建设，要加大对经济适用房的建设，保证中低收入水平的居民实现能消费得起。同时要对房地产市场未来5-10年的需求和供给总量与结构进行整体预测和把握。[1][1]周洁.人民币升值对我国房地产市场的影响及对策.2006,第6期.（2）合理规划创造房地产发展新出路。2007年4月20上午10：00，“十一五规划与房地产发展新格局”会议在武汉国际会展中心盛大举行。会议指出城市规划和房地产是密不可分的，而且城市规划为房地产的发展提供了框架和基础。房地产开发商要坚持以人为本，诚信服务而且还要合理规划、设计，寻求房地产发展的新出路，使得房地产业健康发展。根据表3－3我们可以考虑在什么地段开发更合适，即选择什么地段作为工业使用、商业使用和居住使用。表3－3购房地理位置选择武昌区桥口区江汉区江岸区开发区东西湖区青山区汉阳区洪山区19.34%12.18%18.43%14.36%5.97%4.96%2.18%9.71%12.85%数据来源：2008年5月15日武汉市房地产市场消费者调查分析报告(春季房交会)3.2.3消费者采取的策略（1）投资时机选择。从2005年到2007年，武汉房屋价格一直在不涨，但是到了2008年武汉房屋价格普偏下降，消费者在进行投资时一定要把握好时机。（2）投资品种选择。在选择房地产投资品种时，要在安全性较容易控制的前提下进行投资。一般来讲，房地产产品投资回报率按品种由大到小排列分别是：商业物业→办公物业→居住物业→工业物业，但是投资风险则正好反过来。目前武汉市房价普偏下降，有些消费者认为现在是买房的好时机，但本人认为应该在等待一段时间。因为人民币有可能继续升值，那时房价将进一步下降。3.3借鉴外国调控房地产投资的策略3.3.1日本房地产的调控对策20世纪80年代日本房地产上涨速度飞快，使得日本房地产升值幅度过大，于是很多投资者就利用快速上涨的股票利润去投资房地产，最后导致日本房价飙升。最终，在股市崩溃的同时，日本的楼市也出现了崩溃。日本房地产泡沫的出现给了世人很多警示，第一是市场经济环境下政府应该如何做好对房地产市场的风险预测和调控；第二是房地产主要是用来解决人们的居住和生活的产品，而不应该过分注重它的投资回报；第三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高额的贷款来购买或进行房地产投资。随后，日本政府在吸取教训后推出了三个符合市场发展规律的改革措施：第一是通过增加国债的投入来建设代价昂贵的公共配套项目以恢复房地产和其他经济部门的活力以提高房地产的附加价值；第二是放宽限制，为了刺激经济复苏，日本开始放松对金融业的很多限制，它主要帮助投资者建立了房产投资信托，用于设立商业地产投资的互助基金；第三是政府还调整了建筑标准以便于开发商的房地产项目开发，比如高度限制，并缩短了建筑方案的审批时间，鼓励节能建材的大量使用。实践证明：这些改革措施的实施为日本的房地产市场注入了资金，增加了活力，减少了再开发的难，使日本的房地产业迈入了新一轮的可持续发展周期。[1][1]肖元真、徐闯、李茂荣.世界各国房地产发展现状和政策调控.河北企业.2006,第3期.3.3.2俄罗斯房地产的调控对策随着俄罗斯国内私有化和市场化建设的步伐不断加快，在计划经济体制下形成的住房制度和土地使用制度与俄罗斯经济的发展越来越不相适应。由于缺乏相关的法律约束，使得房地产企业和房地产市场的发展较为混乱。为了使房地产市场规范化和加强现有房屋销售的管理，2005年俄罗斯国家杜马通过了新的《房地产法》。该法律规定，从当年4月1日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可以后才可以上市销售，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批准的房屋建设方案后，才可以与消费者签定房屋买卖合同。俄罗斯新实施的房地产法虽然得到了各方肯定，但在推出后的短期内却加剧了俄罗斯房地产市场的供需矛盾，使房价上涨的速度加快。因为新法律的实施使得只有实力雄厚的大开发商才有能力进行房地产开发，其它房地产企业纷纷面临开发资金短缺的危机。这就使得许多在建商品房项目推迟上市，一些计划建设的房地产项目就被停止下来，商品房供给减少，于是房价上涨。进入21世纪后，俄罗斯的房地产价格不断上涨逐渐引起了政府的重视和警觉，房地产价格的快速增长会使外商投资减少、银行存款风险增加。国外投资者因为在俄罗斯的投资成本提高而纷纷转向其他欧、亚国家进行投资。为此，俄罗斯政府向全国人民承诺将继续扩大房屋建设的规模，坚决履行房地产开发用地的严格审核制度来控制房价上涨的势头，切实解决百姓的居住环境。3.3.3新加坡房地产和谐有序发展新加坡的土地资源非常有限，该国的一项基本措施就是实行合理的土地供应制度来保证土地的可持续发展。新加坡对土地使用的控制非常严格，全国所有的土地划分为近千个小区，每一小区内都有详细土地规划。按照功能划分，土地使用分为五类：第一类是工业用地；第二类是空白用地；第三类是微型居住区计划；第四类是交通用地；第五类是中心商业区用地。[1][1]肖元真、胡俍.世界各国调控房地产业的做法与启示.国际经济.2005.新加坡土地稀少必然导致房价过高，但是新加坡却很好的解决了这个问题。因为新加坡政府将重点放在了合理解决普通收入者的居住问题上。在新加坡，由建屋发展商负责住房供应，这个部门隶属于国家发展部，它的主要职能之一就是根据居民的收入水平来设计住宅，以便解决各个层次水平居民的住房需求。另外，世界各国在房地产开发过程中，拆迁成本的上升也推动了房价上涨，但是新加坡在这个方面就有很多值得我们借鉴和学习的地方。具体来讲，新加坡政府解决动拆迁问题