上海万科养老地产模式研究

◎万科◎万科序言养老地产的背景养老地产的发展研究全龄社区养老地产模式万科全龄社区鯉（附录）养老地产案例分析目标目标1目标2目标3在现状市场条件和万科既有产品优势上，研究适合万科的养老地产开发模式.建立上海万科在养老地产领域的开发鯉;通过全龄社区典型案例的概念方案设计，研究全龄社区的人群需求，物业配比、养老设施配比等，建立全龄社区的理想规划和数据模型.通过典型案例的方案研究，分析上海万科全龄社区的商业模式，生活模式，运营模式等，为万科在养老地产领域建立新的标杆.养老地产的背景养老地产的发展研究全龄社区养老地产模式万科全龄社区鯉謎（附录）养老地产案例分析养老地产的背景》养老地产的背景》社会背景_--中国人口老龄化特点◎万科◎万科养老地产的背景》养老地产的背景》社会背景_--中国人口老龄化特点◎万科◎万科养老地产的背景》养老地产的背景》社会背景-…中国跑步进入老龄社会◎万科◎万科•中国已经进入"老龄化社会"，其从进入老龄化到深度老龄化的周期远短于全球其他国家。美国英国德国法国澳大利I亚加拿大曰本中国世界平均进入老龄化195019501950195019501950197019951990深度老龄化199019751975199019951995199520202035从进人到深度老龄化（年）40252540454525(乃:45鏽养比达到5:1199019701965197019901990199020202025超级老龄化202520102005200520202015200020352045从深度到超级老龄化（年）3535301525205C ，15、10资料來源：2011年联合国经济和社会发展部2010年世界人口展望

•基献•增长速度快•高龄化趋势明显•家庭结构"421""821"•未富先老的经济影响•儒家文化对养老模式的影响养老地产的背景》养老地产的背景》社会背景--•上海老龄化程度◎万科◎万科养老地产的背景》养老地产的背景》社会背景--•上海老龄化程度◎万科◎万科养老地产的背景》养老地产的背景》社会背景到2050年，中国到达老龄化峰值10%◎万科10%◎万科从2011年到2015年全国60岁以上老年人人口比重将由13.3%增加到16%。到2050年，中国到达老龄化峰值■80+n65-79资料來源：中国1-5次人门普査资料美国普査局国际项目中心国呩数据库预测数据73rrrrr國-12000ft■女0%：±：「「「i.「::::■iM2050年■*F……到2050年，中国到达老龄化峰值■80+n65-79资料來源：中国1-5次人门普査资料美国普査局国际项目中心国呩数据库预测数据73rrrrr國-12000ft■女0%：±：「「「i.「::::■iM2050年■*F……r •：：：：：：：!：：_二:d j10%.中国上海老龄化程度最为严重，预计到2015年将达30%年龄人数（万）比例（％）年龄人数（万）比例（％）60+331.0223.465+226.4916.070+164.3311.680+59.834.2上海市老年人口基本数据（截止2010年12月31日）从老龄人口总数来看，上海市60岁以上老龄人口占总人口比例逐年增高；从老龄人口年龄结构来看，上海市女性老龄人口多于男性，城市独居女性老人越来越多；从人口抚养系数来看，上海城市老龄人口抚养系数越来越高，总人口抚养系数越来越高；从城市人口未来发展趋势来看，"纯老家庭"曰渐增多，高龄人口显著增加；从老龄人口地区分布来看，城市不同地域间老龄人口差异显著。养老地产的背景》养老地产的背景》政策背景_--社会养老服务体系◎万科◎万科养老地产的背景》养老地产的背景》政策背景◎万科◎万科目前我国政府已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持。•全国老龄办公室和发改委《关于加快发展养老服务业意见的通知》•中共中央、国务院《中共中央、国务院关于加强老龄工作t•七大《报告》•全国老龄办公室和发改委《关于加快发展养老服务业意见的通知》•中共中央、国务院《中共中央、国务院关于加强老龄工作t•七大《报告》•国务院《中国老龄事业发展"十二五"规划》•国办发《社会养老服务体系建设十二通划》•民政部《鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》的决定》2OG22006 2007 2011 2012 2013•国务院新闻办•全国老龄委联合民政部等F《中国老龄事业的国家十部委发文《关于全•中国社科院发布发展》白皮书面推进居家养老服务工作《中国老龄事业发展的意见》报告》蓝皮书

［社会养老服务体系］国办发〔2011〕60号文指出，社会养老服务体系建设是应对人口老龄化的一项长期战略任务,坚持政府主导，鼓励社会参与，以居家为基础、社区为依托、机构为支机构冷老服齐家虹作老服务&护机构社区Al?家猝老服务杜WII问照料（托雀所）b-( 院（敬K他炎?W推老机构 gg公寓＜托什公寓》k门®务raw.ttwwxwA 身休状况机构冷老服齐家虹作老服务&护机构社区Al?家猝老服务杜WII问照料（托雀所）b-( 院（敬K他炎?W推老机构 gg公寓＜托什公寓》k门®务raw.ttwwxwA 身休状况nW、*•:沾轶木砣灼押的K尔人t 啪务j —«＜厂人勹f女MM:成邻illWrt家虹作老服务 人与f女M件成邻近＞■!；佔[X化1[IX什WM]社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)指出：1、 建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床_达到30张。2、 全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。3、 改善老年人居住条件。引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励家庭成员与老年人共同生活或就近居住。推动和扶持老年人家庭无障碍改造。4、 创新老年型社会新思维，推动建设老年友好型城市和老年宜居社区。养老地产的背景》养老地产的背景》政策背景…各地政策◎万科◎万科养老地产的背景》养老地产的背景》政策背景…各地政策◎万科◎万科养老地产的背景》养老地产的背景》政策背景◎万科◎万科老龄蓝皮书《中国老龄事业发展报告(2013)》指出：1、 中国的人口老龄化与工业化、城镇化相伴随，老龄问题的严峻注是全世界少有的。11老龄蓝皮IS

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"nookor中阒老龄事业

发展报告

(2013)龄事业和产业，满足老年人曰益增长的多方面需求，既是中央的战略部署，又是全社会的共同期待。3、 国家投入31亿元用于社会养老服务体系的试点设施建设,各级民政、财政等部门加入投入力度，各地大力鼓励社会力量参与，老龄服务麵设施建设快速发展。

部门政策内容北京市 《2013年国有建设用地供应计划》 养老综合用地2013年将正式亮相北京土地招拍挂市场；上海市上海市人民政府关于職本市"十二五"期间养老_建设的若干意见本市将继续坚持"9073"养老服务格局，以公办养老机构为主，扶持民办非营利性养老_以及市场化的民办营利性赭棚四川省 《关于开展“社会养老服务体系建设推养老产业的用地政策、补贴政策、税费优惠政策、融资进年"活动暨启动"敬老爱老助老工程”政獅医疗政策上已形成初步意见的实施意见》作省《关于加快社会养老服务事业发展的意见》鼓励发展"养老院+医院”的新模式作出要求，提出新建住宅小区要将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案山西省 《加快推进社会养老服务体系建设意见》开放养老服务市场，民营养老机构可与公办享受同等优惠政策甘肃省"+^"社会养老服辦系建測划引导企业开发老年服务市场，鼓励探索“以房养老"、"候鸟式馳赭"、"±±t^老"模式安徽省关于加快腿养老服务体系建设的决定养老地产的背景》养老地产的背景》政策背景…北京首块养老综合用地解读◎万科◎万科养老地产的背景》养老地产的背景》政策背景…北京首块养老综合用地解读◎万科◎万科养老综合用地养老综合用地2013年北京土地招拍挂市场上将多一｛驻角——养老综合用地，届时养老综合用地将与工业用地、住宅用地、商业金融用地享受同等待遇。供地范围则主要集中于北京市近郊地区，少数位于五环周边。养老综合用地的综合駐要体现在用地性质上，具体来说就是一种"鸡尾酒"组合，即约70%的住宅用地加上不到30%的其他商此金融用地，以及少量的养老医疗设施用地。鵬用规划思维雜养老产业，雛动整个养老产业的发展北京巿密云县溪翁庄镇京密引水柒凋节池东側A-01.B01地块二类居住.休疗荠州地场目京土螯（密＞【2013]003号AM金:0万元151W65平方米:其中代Wft面积;’6’64平方氷平方*曲筑1?制R理S14U27平方米S*见招S文件m决位百:用UKS：快系电K:R2二英15庄用地疗莽用地64409500交累文号：規M律K面和：土地涵积：投201薄02月01日其14文件下班：投卍中心交易;fi场成交时M201薄02月（W日2月1日，北京第一块以养老综合用地模式招拍挂的经营性用地。一家养老产业的新锐一投发展有限责任公司（以下简称“中投发展"）以总价13.87亿元成功中标（招标）北京密云县一宗包含养老功能的居住用地，打破了养老用地多年"难产"的局面。这也是全国率先将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划的破冰之举。北京市密云要溪翁庄镇京密引木架调P他东侧A-02.B-02.B-03.B4J4地块二类居住.旅游业.托幼用地项目

2011WA-OKB-O1交易文9土菹埔格（密＞[2013】002号fl证金:0万元土秘：4-W32平方氷只中代丑地面积2153C平方米平方*埔块泣g:SSS««圧®規划律K面和：建筑1?制«3s2r*si平万糸用mtts：R2Z英田H用地.用坩，R53托幼用地下班：i*见招标文件201薄01月30日64409SX)投6«月: 布中心S易布场成交时间:2015^028010庄交价《:92500万元竞e人:甲投发展有PB资任公司来源:北京市土地螯理储备中心总建筑而积147127平方米A-02、M2、B~O3、B-O4'237754平方米成交价格4.62亿9.25亿平均楼板价3140元3890元容积率1.030.92综合容积率0.96今年起，养老设施用地首次单列纳入年度供地计划。这些养老设施用地的供应方式，分是政府投资的社会福利性质的养老设施，将通过划拨方式;一部分非政府投资、利用国有土地建养老设施的，将通过招拍挂等方式出让。合计交通运偷用地水域及合计交通运偷用地水域及水利设施川地槪川地公共⑽。公共服务川地住宅用地商眼用地老设施用地合计公租房（含肤租房）用地限价房用地绞济适用房用地（含中尖、军队单位用地）定向安置房用地商品fl中小査堺住宅川地Z宅用地565012001001001001300900165015565135445370850400100%21.2%1.8%LK%1.8%230%159%20.2%2.7%1294%7.9%6.5%15.0%7.1%北京H2013年度国有建设用地供应计划用途结构表单位:公和来源:北京市土地整理储s中心如SHITUCr ZMUMIZHONG幻N北京市2012年度国有建设用地供应计划用途结构表（单付.公唷＞计合运地通用交袷及设地域利用水水施捋用--i理级.吧箕“共公M1工似I一g;池fl宅住精房租地租？)/R明含2M實F房中安坧向房境定置住知1品用,5L1Jsla180F^^1002n6014010010504508O3500I1^23^H23H3/7022%%R^5%6F—养老地产的背景》养老地产的背景》政策背景…上海政策:〃9073〃养老服务格局◎万科◎万科养老地产的背景》养老地产的背景》政策背景…上海政策:〃9073〃养老服务格局◎万科◎万科【上海市人民政府关于推进本市"十二五"期间养老机构建设的若干意见】【基本要求】上海市政府"十二五"期间，继续坚持"9073"养老服务格局。通过强化社区涉老设施配置标准，鼓励90%的老年人在家庭自我照顾，支持社区为7%虽住在家里但需要社会服务的老年人提供上门、日托、助餐等社区居家养老0務；由政府主导，社会参与，为3%高龄、失能老年人提供具有全托生活护理功能的机构养老服务。此类养老_既包括公办养老_,也包括得到政府支持的民办养老_,以及市场化的养老机构。【基本原则】＞强髄责＞多元参与＞优化结构＞可麟发展养老地产的背景》养老地产的背景》政策背景…上海近几年推出的养老政策养老地产的背景》养老地产的背景》政策背景…上海近几年推出的养老政策出台口期文件名称重点内容2001/4/10《全厮雖家赭月居家养老服务要建立市场化艇作机制，在保证老年人的利益不收损害的譏下，鼓励和欢迎社会上的獅单人介ASI脑目资助祕贴.柳域.开雕家赭眼务蹦I，顯体I《好腿柿社会福利社会化的意■见》社会福利机构的建设用地，划拨用地，有偿_（地价优惠）,出让土地（降低出让金的收费标准）,且对养老机沟建设减免土地垦复基金、耕地占用税。制定城镇居住区规划时，将社会公共飾，进腳。2002/8/192004/4/20《上飾辨人日间月務刪法》的通知居家赭服务工作的砌》老年人日剛務机构I《关柿赭服务事业■鎌的意见》采取政離动与市场化运作職合原则，在全市推进深化居家养老服务，飴实施社区助老目".着力打造与上海人口老龄化进程祖1S应、与上海经济社会发翻协调，服务方式多样化、服务:&龄层次.体多疏赭鵬贼.不断鵬,如完善养老床位一次性I卜贴机制，继续研究老年人日间服务中心的支特政策，严格按照2006年《城市居住区公共服务设施设置标准》配置居住区养老设施，落实建设经费，产权归政府，鼓励中心城区老年人到郊区赭.2008/1/28《年养务目^腿柿赭!工作的靓》加大政府投入力度，贯彻落实居家养老服务的惠政策.贯彻落实国家现行关于养老服务机构的飜,对赭験的赭的赭酪免tra业税，对繳皤ij性养2008/4/2区独老年餐月務点老年餐月務点2009/6/92010/12/20《上海市社区居家养老服务工側通知》《上海市养老初构管理办法（2010年修订K》社区居家养老服务对象是指本市60周岁及以上、有生活照料需求的居家老年人，钮刮賂补贴对飾自费服务对象.可申请服务补贴。明确,纖与用地賴，獅建设与公用事业收费腳2012/10/28《上海市人民政府关于推进本市"十

二fi"期间赭醐塞设的若干靓》本跌主的,主晒向离故失人《棚》酋姗出楠 聪，酋 床位膝撕列棟机构鵬腿资金机制.各区朗府作为本市界老醐脚棚任主体,养老床位占区域老年人口的比析（中心城区不低于2.5%,郊区县不低于3.5%）格被列入区具政府工作的報效范s.明确十二EMB间，纳入基本公共朦务的养老床位按16万元/床位核定建设成本，补助50~75%。◎万科◎万科养老地产的背景》综述2.政府己开始高度重视养老问题，出台的政策将为养老地产提供前所未有的扶持序g养老地产的背景►养老地产的发展研究全龄社区养老地产模式万科全龄社区鯉謎（附录）养老地产案例分析养老地产的发展研究》养老地产的发展研究》国外养老地产◎万科◎万科养老地产的发展研究》养老地产的发展研究》国外养老地产◎万科◎万科•欧美国家从最初的社会机构养老发展到家庭社区养老•亚洲养老以家庭同住或邻近居住模式为主地域国家养老文化特点 养老居住模式 政府政策亚洲曰本东方文化:老年人与孩子合贼碰离，两代居，⑶汤在宅养老棚养老“两代居"养老立法规范，财政金融支持，税收支持新加坡多代同堂腿乐龄公寓建屋发酮的“腿“，多代家庭组屋办法，合选腿办法，与父母邻助补助办法。同时，政府社会福利部和社区发展編斟土区老人服务设施欧美美国西方文化,老年人均单独居住，不球子合住独域老年住宅集中式老年住宅（老年公寓）护理型老年人住宅可调换居住的老年人住宅小区综合老年人住宅小区以社会盈利鵬为主体，市场化产业运作，政府发放医疗保险和医疗补助给护理院，通过评估体系和监察员体制保证产业展澳翊亚家庭和社区照料院所（机构）照料养老金福利制度和养老医疗保健服务，公共养老保障金+职业年金+个人养老储备金，1984年联邦政府决定在全国实行"家庭和社区照料"计划•拉开了由机构养老向社区养老转变的序幕德国20世纪40~60年代的寄宿公"群人集中旅馆20世纪60~70年代,病房aes,如老年之家，老年庇护社区，老年疗养院，像"老人医院"20世纪80~90^代的养老公寓，过分重视护理，"护理贼群住宅"20世纪90年代中期以来，"照料护理式住宅"，社会住宅体系和养老住宅体系毗邻建设民间福利团体的非盈利民间组织，接受公共委托，为老年人提供福利服务养老地产的发展研究》养老地产的发展研究》我国养老地产发展历程◎万科◎万科养老地产的发展研究》养老地产的发展研究》我国养老地产发展历程◎万科◎万科老年公寓模式敬老院模式福利院模式养老社区模式•养老社区：养老社区一般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施，通常拥有社区医院。养老社区通常包括家庭养老，公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。.老年公寓：主要面对健康老人和介护老人,一般有居家服务式公寓、护理式托老公寓和适合候鸟型老人居住的酒店式度假公寓。所有物业均以每月计费方式使用,只租不售。•敬老院：主要针对城镇的给类有一定经济能力的老年人。敬老院分公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。私立敬老院无补助，自负盈亏。•社会福利院：主要面向城镇"三无"老人，即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、抚养人，或其法定赡养人、抚养人确无赡养、抚养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所和各类生活、医疗服务。社会福利院的主要资金来源为政府补助。养老地产的发展研究》养老地产的发展研究》我国养老地产的属性分类◎万科◎万科养老地产的发展研究》养老地产的发展研究》我国养老地产的属性分类◎万科◎万科•养老地产的属性-福利保障型和市场商品型.市场化养老是社会养老体系中的主要组成部分，与福利保障型养老在土地供应，资金来源,养老体系上都有很大区别在中国城市化发展的过程中，房屋从福利性转变为市场化过程中，房地产商起到了非常重要的作用。中国的养老问题绝不是靠政府可以独自解决的。同样养老地产也将面临福利性到市场化的转变。开发商面对的是庞大的市场化的养老需求，是受市场调节的商业型养老地产。开发商市场化运作的过程中应该考虑政府公共福利并解决民生、就业、医疗、养老行业问题，形成一多臝的局面。市场比重属性投资主体养老地产的发展研究》养老地产的发展研究》养老地产开发的主要三个关注维度◎万科◎万科养老地产的发展研究》养老地产的发展研究》养老地产开发的主要三个关注维度◎万科◎万科客户群体养老地产的发展研究》养老地产的发展研究》国内养老地产开发现状◎万科◎万科养老地产的发展研究》养老地产的发展研究》国内养老地产开发现状◎万科◎万科养老地产的发展研究》养老地产的发展研究》国内养老地产的五类开发模式◎万科◎万科. 国内养老地产的五类开发模式类别模式第一类：与社区共同建设专门建设综合型养老社区新建大型社区的同时开发养老组团普通社区中配建各类养老产品成熟社区周边插建多功能老年服务设施第二类：与相关设施并设与医疗棚结合，就近賴养老灘养老设施与幼儿园并设与教育设施结合,建设养老公寓第三类：与旅游或商此地产结合在旅游风景区中开发养老居住产品与商业地产结合,开发老年公寓第四类：与国际品牌接轨引入外资，建世界型连锁老年设施与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式第五类:以其他方式转型与保险业结合,利用险资投资养老地产与护理月務雌合，将原有优势养老地产利用自身独賤源转型开发赭地产将旧的国有资产盘活,改造为老年设施

开发商项目名称位詈产品产权销售情况面积配套运营管理保利集团西塘越西塘镇南江心岛8层电梯小高层、联排、四合院、独栋，佛老年公寓老年公寓商服；其余70年住宅9月16日首批房源开盘繃，目前基本售罄;老年公寓开业时间未定300rrf独栋、250rrf合院、150rrf联排、60-130rrf小高层lOOOnf私人会所、9000n?康复中心、3000of公建施安平养老管腿营老年公寓及理疗中心上海复星星堡中环上海市中环宝山区城镇板块幡商办物业，40年产权预计2013年1月中旬50-200rrf医疗服务:基础门诊服务的社区诊所、专家坐诊服务和三甲医院上海鹽老年服务有限公司（合作啦）遍杭州良渚文髓5层电梯多层，675户40年商用产权预鲜底医疗保健中心、©显泳池、6000-8000平方米的就餐以及活动室目前由万科酒店部魏。后期未定北京万科幸福汇北京市房山区窦店1号楼11群15层小高层9070年产权住宅；40养老住宅房源出W\60-80nf护理医院、健齡所、配餐上海亲和源股份有限公镇套房源主力户型85m1二房年产权商业老年公寓自持出租中心、图书馆、文体活动室、茶憩厅a无锡九如城荞老产此集团宜兴中大九如城宜兴市养老公寓预计2013销售养老院、购物中心、食品基地、酒店、学校、公园韩国Bobath医院、湖南教肓报刊社和湘教集团长沙康乃馨国际老年生活示范区长沙市望城区银星路70年产权，其他高层、三期规划别墅出让方式2012年1月销售-房38-54nf、二房62-72rrf、三房91-108rrf二®甲等康乃馨老牛柄医院、老年呵护中心、康乃馨养老社区综合运諸限公司康乃蓉老年大学（规划中）

开发商项目名称位置产品产权销售情况面积配套运营管理沈阳蔚蓝听雨观澜林溪公馆-私人医生服务养老社区5-11层多层、小高层2012年7月销售97-292nf"蓝卡"医生服务、沈阳医学院沈洲医院英国第一东方物业管理有限公司沈阳市;^新区听雨观_目内新华锦集团和日本长乐控股株式会社共同投资国际颐养中心--国内首家曰式服务高端养老项冃青岛市崂山区会员制50-80nf1、医：大型医院特设定点医疗中心、2、食：聘请膳食营养专家、特色中、日式餐饮8E务；3、住：智能化总控中心和呼卩仲心4、 行：往返市内大型商场超市的免费班车、全部无障碍设计；5、 乐：中心健身房、多功能文娱场所天津永泰红磡阳光幸福村-天津市津南区领娜晒内麵、小高层可金+服务费为首个中国式CCRC社区租赁"护貶家三甲医院、失智老人护理中心、幼儿园永組磡养老产业集团天津滨海雲杉镇天津市宝抵区牛道口镇养老公寓分时度假养老公寓项目2012年6月会员制小套60rtf、中套90nf、大套112rrf1、 社区医疗：2、 酒店会所：3、 健设施：4、 老年大学乐成集团海口恭和苑海口市海甸岛中心养老公寓租赁296居住单元,400个床位科学健身、保麵疗鞠康改善设施，大小餐厅、书画室、球类运动各类活动空间镟口苑养老机构龍有限公司养老地产的发展研究》养老地产的发展研究》国内养老地产开发中遇到问题◎万科◎万科养老地产的发展研究》养老地产的发展研究》国内养老地产开发中遇到问题◎万科◎万科养老地产的发展研究》养老地产的发展研究》养老地产问题的解决策略◎万科◎万科养老地产的发展研究》养老地产的发展研究》养老地产问题的解决策略◎万科◎万科顷目选址謚I驩蠶驩：鼷競飄鑒諾鑒蕩蠢性-麵顷目选址謚I驩蠶驩：鼷競飄鑒諾鑒蕩蠢性-麵选择有一定城市配套及交通条件的地区，为老人创造一种融于社区、融于社会、融入以往熟悉的城市生活的活力社区。扩大住宅的多样性的同时保持适当的养老住宅比例，有效地利用养老服务，避免建设的盲目受众有限職回报扩大住宅的多样性的同时保持适当的养老住宅比例，有效地利用养老服务，避免建设的盲目受众有限職回报性和资金的浪费。让养老住区建设更多地惠泽到绝大多数老人。政府对于养老产业须有合理定位控制和相应的政策引导。多种方式开发老年住宅,避免集中开发老年住宅区所带来的风险。◎万科◎万科◎万科◎万科养老地产的发展研究》养老地产开发综合解决方案--全龄社区攘出:房地产是基底,!是养老地产市场化运营的平台rf.寿地产1核心:养老产品设计是整个r乔老产1项目驱动的核L品J全龄社区=房地产+养老产品+规模教育等优势资源竞争力：加入优势资源才能产生竞争力，包括：环境，医疗，教育，服务，规模等优势资

源•养老地产构成中，利用房地产为依托，养老产品为核心,教育与完善的服务体系为优势的大型市郊盘---全龄社区，更具有综合问题解决能力和普适意义。序g养老地产的背景养老地产的发展研究►全龄社区养老地产模式万科全龄社区鯉鍼（附录）养老地产案例分析全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区的用户结构◎万科◎万科全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区的用户结构◎万科◎万科全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区◎万科◎万科全龄社区：以全生命周期为线，营建适宜全龄段客户群体混合居住的大型成长型活力社区。全龄社区的养老模式:将养老地产混合植入到成熟的住区规划、开发、运营和服务整个流程中，老人与其他各年龄段人共同生活在同一大型社区，各个年龄段老人都有相匹配的养老物业和服务,创造以生活体验至上的一生之城。

1用户类型 i\雜雜1特定需求1产品类型 1经济务实跡务实对价格比较敏感，购房是一项重馳资，为了给后辈留下一｛分家产，是未来生活的保障质量好,物业费便宜低价格+生活便利社錄锐青年沒25~34岁青年,尝试独立生活,享受生活和个人空间,喜欢体育旅游等休闲活动小户型，方便出游和进行娱乐活动交通+休闲配套青年總或无子女的夫妻，有一定的积蓄和经济基础,注重社交娱乐户型好，品质高产品品质+休闲配套望子成龙小太阳家里有幼儿或劍哮的孩子，家庭收入较丰对教育通轍高要求■醐视野和生活教育+生活翻后小太阳中学的孩子，家庭收入颇丰，更为注重生活环翩生希望孩子有更好的生活、学习条件，对教育gas®施，交通有较高要求生活便利性+教育三家里同时有老人和小孩，注重家庭生活氛围•享受天伦雄.经济翻殷实注重教育与医疗、社区环境，喜欢举家出游教育+医疗+环境+生活便利高收入，社会认同的成功人士，要体现社会地位与社会地位相当的人住一起，物业管理良好产品品质+社会标签+私车交通长者白理老人空巢家庭、或者是有老人同住的家庭,关心老年生活的幸福晚年家庭生活繡律,趨饮食生活•生跡境和安全问题医疗+环境+生活便利介助老人空巢家庭、或者是有老人同住的家庭,老人需要家庭或保姆，社区服务照料老人行动能力减弱，生活需要一定的照料医疗+介助服务+缝便利+瞞介护老人孤寡老人,或与子女同住一^社区，平时看望便利老人失麟頰,翻_的纖照料医疗+介护服务+环境全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区的六大产品组成◎万科◎万科全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区的六大产品组成◎万科◎万科全龄社区生活II除肢休闲普通住宅+适老化住宅养老公寓+养护院社区养老配套+机构养老配套中/J浮+幼儿园商业+生活配套体育会所+健康会所+户外活动设施文化设施+社交休闲公园全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区解决的五大核心问题◎万科◎万科全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区解决的五大核心问题◎万科◎万科•全龄社区是用市场模式解决养老模式r服务,家庭，老人心理等社会综合问题，在养老地产各种模式最有效而成熟1，利用市场模式解决社会老龄化的突出问题3,传统养老社区的孤立感A老人心理4,居家养老的服务问题A，赭服务5,第一居所，子女教育与老人赡养的三者矛盾问题1.家庭伦理42,成熟商业模式与养老新兴产业的切入问题全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区的综合特点◎万科◎万科全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区的综合特点◎万科◎万科剧主群体：从幼JLS」介护老人的全年龄段人群

物此内容：普通住宅，适老化公寓，养老公寓,介护型老人公寓,普通社区配套及养老灘SBW

社区服务：常规物业服务+社区养老服务+机构养老月務商耀式:商耀式:持有+销售配翻施：髄社区及^^£03套的集约谴提03^£的_效鞠繃険艳増加老人与互动

布局模式：混合布置使老人与觀W翩釀全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区中的养老服务方式和老人分类全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区中的养老服务方式和老人分类家赭从由谁提供养老资源的角度来看，家庭养老是相对应于社会赭来说的.家庭养老雖由家庭成员提供养老资源的养老方式和养老制度，是代际之间的翻娜,以家庭为载体，自麒现®wa能，自然完成保障过程。家庭养老醒代际交流，给予老年人精神归属感。＞魅化住宅从由谁提供养老资源的角度来看，家庭养老是相对应于社会养老来说的.家庭养老是指由家庭成员提供养老资源的养老方式和养老制度，是代际之间的经济转移，以家庭为载体，自然实现保障功能，自然完成保障过程。家庭赭腿代际交流，给予老年人精神归属感。＞自理老人Self-helpingAgedPeople自理老人为生活行为完全可自理，不依雌人和辅助 助的老年人.＞社区居家养老服务社区居家养老服务具有社区日间照料和居家养老支持两类功能，主要面向雜日1萌时蠟的社区群Affifi^, 料、麵驗康SF理、医疗醒精神■社n服务为主要形式.向留守、独居老年人及其他有需要的老年人提供日间照料、醐托养、配餐、紧急呼叫、安全援助等服务.＞赭公寓（群公寓）为老年人提供以住居为核心内容，兼具餐饮、清洁卫生、文化娱乐和医疗保麟服务内容的养老建筑＞介助老人Device-helpingAgedPeople由于身体功能衰退与体能渐弱，生活行为需鵬体夕1«助设施，如安全扶手、拐杖、轮椅、升降设备梯段鞠助纖帮助的群人赭月賂老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务，重点实现生活照料、康复护理、紧急救援。鼓励在老年养护机构中内设医疗机沟.符合条件的老年养护机构还应利用自身的资源优势，培训和指导社区养老服务组娜人员，提供居家养老服务,实现示范、辐射.带动作用・＞老年护鵬（老年餅院）触能老年医疗、趾康复，护醐临等服务,魅照料'翻精要求的专业髄細养老雛＞介护老人UnderNursingAgedPeople由于身体功能衰化^潜障，丧失生活自理能力，生新为黯全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》养老人群的特征和需求•从生理特点，看老年人对居住环境的需求全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》养老人群的特征和需求•从生理特点，看老年人对居住环境的需求老年人触觉、味觉和醐e征与常见居住环境障碍触觉、味觉和嗅觉獅居住环境中的常见司题与障碍化对温度变側感知能力觸对烫物瞬间_慢，端送食鋤热水贿易烫伤对疼痛的感知能力减弱容易磕般伤，且受伤后常不能及时察觉，耽误固台味繩化别能力减弱易误食变质食品或不良食品化对汽味的醐能力减^难以察觉有害气体的异味，如：在食用煤气时出鵬火，翻等情况,会因闻不到而发生煤气中毒^^事故群人视与常见雖瞞障碍视形象分辨能力降低鱗分辨能力降低低视觉能力弱光下蹦物体能力陶氏对®感对光亮效的适勋繊§无视難力眼盲居_^中的常见问题与障碍难以分辨小的物体，如：文字、团较小的标识，较小的按钮、按键等；难以分辨与背景色彩无明显反差的物体，如与墙面颜色馳的座、扶手、栏膀；酮的玻璃难以识SU;难以分辨深色和微弱色差的环境；对某些色彩如红色、绿色的例湘对困难在低光照条件下分辨物体困难，如灯具找到较大、光线角度不佳等情况；夜间视物较为困难。翻不适扇働能力下降扇明暗_麵失去对环境的辨u能力,額发生磕碰、绊倒等问题；丧失方向感，在路线曲折的环境中容易迷路；使用无声音提示的设备较为困难；•老人触觉，味觉，嗅觉退化对养老产品提出的要求•老人视觉能力退化对养老产品提出的要求全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》养老人群的特征和需求•从心理特点，看老年人对居住环境的需求◎万科◎万科全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》养老人群的特征和需求•从心理特点，看老年人对居住环境的需求◎万科◎万科群人口与常见雖环境障碍老年人免疫机见雖職醐听居住环境中的常见问题与障碍免疫机醐正居住环境中的常见问题与障碍听不清鋤斤不见门铃声、报警声音量太小时听不见；发生未知距离较远或有阻隔时听不清，如：与谈话人距离较远；与电视剧里妳赋麵变化敏感害怕没有阳細自,不能忍受空调冷贿吹;不fgiSJS；令的職；易生病或患慢酿病，休息和睡眠时易受噪声干扰对声音较为敏感休息和睡眠时易受噪声干扰老年纖獅与常见雖聯障碍颜系统槪居住环境中的常见问题与障碍*1——1W"Lil_n>w抬腿、弯腰、下鱗动作上下力;易被雌高難倒;如厕、雜等动肢体灵低，动作幅度跡困难作困难；食用蹲式便器时下蹲、起身吃力;肢体伸展困难够取位置过髙或过｛氐的物品困难，使用过高的台面或贿时易賤勧、鰣力、肋廳使用沉重的推拉门窗时较为困难；胜形的把手肌肉力量下降上艰、下肢肌肉力量下降上下肢抬賴物时易发生危险；下肢支撑能力降低,在大空间中无处扶靠时，行走较为困难关节灵離下降鵬大而重的器具出现扭伤骨骼弹性和韧踝部、腕部、髋願骨折M后极易姓骨折，且恢复慢，需长时间卧床艘有他人照料性瞞雖、雜易受伤\麵使用过软的床或沙发起身困难，腰部、颈部不易扭转,取物、够物困难•老人听觉,免疫能力,运动系统退化对养老产品提出的需求.工作时期工作单位以同事为主根据工作决定围绕工作内容社会角色改变厂A退休后家庭家人、邻居为主自主决定围绕自身兴趣活动重心改变社会交往变窄生活节奏变慢知识技能变旧•老年人的心理特点:•老年人的心理需求:•衰老感 丨•提高安全感•失落感 1•増强归属感•孤独感 冑.创造邻里感•自卑感 1 r-营造舒适感.抑郁感 1.保障私密感角色扮演减弱自我角色全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》养老人群的特征和需求•从自理程度，看老年人对养老设施的需求◎万科◎万科全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》养老人群的特征和需求•从自理程度，看老年人对养老设施的需求◎万科◎万科全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》养老人群的特征和需求◎万科◎万科老年人的行为需求•独自活动（个人）•成组蹦（小组）老年人的行为需求•独自活动（个人）•成组蹦（小组）•群体活动（群体）老年人的行为活动特征•集聚性•时域性參地域性活动圈出行时间赫鲍出行方式卿出行范围心鵬受鮮蹄舌动圈5min180-220m步行★★★★家願边，自家小院，楼道口，宅前雜，组团绿地安全感，亲切感，可信感区域活动圈（扩热里圈）lOmin（步擁劳极限）<450m步行★★★步行去中心广场，小区公园，街边，老年活动中心归属感，察皤，社交市域活动圈20~45min公共交通★★市级公园，广场，动物园，博物馆，老年大学社会交往，价_•老年人的出行活动_

1雛战老ASB分描述疏麒需求医院护理需求环境需求基本生圈釀F市域活动圈老龄阶段(60周岁及以上人口年龄段)自理老人(SelfhelpingAgedPeople)生活行为完全自理，富有活力，不依赖他人帮助的老年人独姓活居家养去//适老化住宅★★★健康，富有活力，生活基本自理5®^活某种程度监护和少许帮助/★★★介助老人(DevicehelpingAgedPeople)是指生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人讎，富有活力，生活基本自理基本独姓活社区养老全^^,低配置的集中服务和公用灘/S★★/体力衰弱，但智力健全基本独立生活个人生活帮助和照料，提供监护和膳食供应，中等配置的集中服务和公用馳/★//介护老人(UnderNursingAgedPeople)生活行为讎他人护理的老年人体力尚健，但智力衰退基本不能自駐活雛1养个人生活的_和照料,雕膳食,高配置的集中服务和公用设施有介护輸专属活动场地，医护人员协助//体力衰退,智力衰退完全不能自駐活个Aie护，樹共进餐、助浴、清洁、辩等服务有///全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区中的养老产品配比◎万科◎万科全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区中的养老产品配比◎万科◎万科测算居住小区的养老需求，养老居住产品约占比50-60%■普通家庭2950户■普通家庭2950户■居家养老4500户社区养老350户＞按3.2人/户计，约7800户＞上海市到2015年，老龄化率约为30%＞热泡提倡家庭自我照顾、社区居家养老服务、机构养老服务为一体的"9073"养老格局，90%为居家养老;7%为社区养老;3%为机构养老按户均1.5老人计算3%机构养老人数=7500人X3%=225人（床位）老人数量=2.5万人*30%=7500人7%朴区芥老人数老人数量=2.5万人*30%=7500人90%家庭养老人数=7500人*90%=6750人全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区各级服务设施及城市公共服劳半径◎万科◎万科全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区各级服务设施及城市公共服劳半径◎万科◎万科全龄社区各级服务设施及城市公共服务半径社区基层养老服务设施 ■■…竖雙服芦鵬獅公共服务鵬 >养老社区服务设施獅表设施生活服务项目健康服务项目文化服务项目城市大型购物中心、医院图书馆、体公共服务设施超市、餐饮育中心社区公井服务设施配套商业、室内菜场、便利店、饮食店社区文化活动中心社区养老服务设施居家莽老服务站日托中心老年食堂健康服务中心娱乐活动中心

•养老社区对不同城市公共服务的需求有合理的半径要求，以符合老人正常生活半径和紧急状态下的反应时间。•养老社区服务的核心在基层设施。城市公共服务设施合醐务半径区域性购物中心''、、、全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区的社区养老服务设施体系◎万科◎万科全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区的社区养老服务设施体系◎万科◎万科•社区养老服务设施表服务半径居家服务系统健康服务系统文化教育服务系统设施类型服务项目设施类型服务项目设i类服务项目社区级居家养老服务中心家政、送餐、上门护理、出门陪护、心理疏导、法律咨询、紧急救助、家庭病房、接送服务老年护理院、社区卫生服务中心基础医疗、养生保健、老年慢性病常见病诊察、康复训练、日间护理老年学开设养生课、烹饪课、书法课、绘画课、声乐课、插花课、英语课、电脑课等组团级居家养老服务站曰托中心老年食堂家庭病床、接送服务、紧急救助曰间托管陪护快餐、面食、早中餐为主健康服务中心健康咨询、养生保健、健康检测、基础医疗服务娱乐活动中心喝茶聊天、下象棋、唱歌、舞蹈、太极拳、门球等老年人喜爱的娱乐活动全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区的KPI指标◎万科◎万科全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区的KPI指标◎万科◎万科全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区的社区养老服务设施半径◎万科◎万科全龄社区!服^1 Tri/社区养老服务设施设置原则分级设置。老年人5分钟步行距离为300米左右，调査资料显示300米活动半径范围内容易产生安全感、信赖感、亲切感。合理的基础上集约设置，以增加使用效率。可采用引入区内电瓶车交通系统，解决社区级服务半径范围内的出行需求。老年公寓

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老年公寓

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/\社区养老服务设施合理半径 社区公共服务设施o社区级养老服务设施•组团级养老服务设施全龄社区的社区养老服务设施半径

空气新鲜、环境优美、交通便利.安静空间结构:紧凑、通风、明亮、防火空气新鲜、环境优美、交通便利.安静打造养老社区—KP賄标室内配套:空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设（紧急i通报系统、安全电热源）、家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征打造养老社区—KP賄标娱乐:老年活动中心、老年大学、棋牌中心等;有足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要休闲：绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品,桌椅、灯具等，私密、隐蔽、安全特征的用来休息、交谈的安静场所、为老人_吊2、散步、晨练场所无障碍设计的绿地、坡道、电梯厅、洗手间等住宅区的道路系统、交通组织应以保护老龄人的行动为基础。社区内应采用人车分驗部飽流醺隆麵雜J鵬醐暁金默…通过各类专项培训提高社区服务人员的素质，为老是供优质服务及时处理各项小区内事务，为老人提供各种便捷务。如：物业管理中心应能i及时对诸如有害气体的泄漏、火灾、医疗救护、意外事故、求助等主动提供紧：急帮助 !全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社与传统养老机构，养老社区的差别◎万科◎万科全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社与传统养老机构，养老社区的差别◎万科◎万科内容餓赭測养老社区全龄社区选址一^分布于成熟社区;属地化分布,服务于当地或周边居住老人自然环境好、交通便利的近郊自然环境好、交通便利的近郊人群困难老人为主（以不能自理和半自理居多）中高端养老人群从幼儿到介护老人的全年龄段人群产品以固定_的标准间为主养老设施完备的老年养老专门社区房型多样，可麟性较多可僻人体验居住、子女探望剧主适合全年龄段的多种居住和配套物业产品麵单一的宿舍式公寓居家式公寓安养式公寓度假公寓靚住 适老化宅 住宅赭公寓养护养额院施配套赭髄公司统一龍辩髄公司统一雀靚物业髄+可选择性赭月賤养老龍公司统一管理，入住域租住多种形式（包括出售产权、产权酒店式、会员制、租賦等）产权多种形式（租住会员卡等）配套解决吃、穿、医等基本生理需求白用满足老人医疗、教育、餐饮、 自用+商休闲娱乐活动等多方面需求业g运满足幼儿,年轻人，老人的各年龄段生活需求自用+商业化运营服务常规服务（安全检察、换说清扫房间、介助、介护或，服务）i、-护常规服务+教育文化、休闲娱乐等其_值服务常规物业^务+常规养老S務+自选养老増值服务全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区与普通社区的差別◎万科◎万科全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》全龄社区与普通社区的差別◎万科◎万科内容翻社区全龄社区选址不限自然环境好、交通便利的近郊人群以年轻人到活跃老人为主从幼jL到介护老人的全年龄段人群产品根据定位确定的户型面积和配比适合全年龄段的多种居住和配套物业产品类型韻住宅适老化住宅养老公养护院养老设寓 施配套髄物业龍韻物业靓+可选難养老服务养老髄公司统一魏入■式产权产权多种形式®住会员卡等）配套满足入住人群的常 自用+商业规生活醸更关注 化运营年轻人的需求）满足幼儿,年轻人，老人的各年龄段生活需求，突出养老配套的完善自用+商业化运营月賤常规物业服务常规物业常规养老服务+自选养老増值全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》为什么万科能做好全龄社区?◎万科◎万科全龄社区的养老地产模式》全龄社区的养老地产模式》为什么万科能做好全龄社区?◎万科◎万科万科的优势多年住区开发的成功经验，特别是大型社区开发经验

住宅精细化与标准化领域的优势品牌优势，品牌公信力是养老产业的核心之一庞大的客户积累资本与资源整合的可持续推进能力良好的物业管理品牌在养老地产领域的实駿验万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》万科全龄社区的核心诉求点◎万科◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》万科全龄社区的核心诉求点◎万科◎万科序言养老地产的背景养老地产的发展研究全龄社区养老地产模式万科全龄社区模型►规划建筑篇景观篇综述（附录）赭地产案例分析

万科全龄社区的核心诉求点核心诉求点的实现方式1、倡铺境的自•精细化设计的适老化住宅为老人创造安全的家庭生活环境。-适老化住宅的混合嵌入方式消减老人心理上的社会隔离感。-就近设罝的老人公寓让老人搬迁后保持熟悉的社区生活环境。2、 为老人创激自由利的自主生活坏境0为老人提供充分的安全与健康保障。-公寓及护理中心的类住宅化设计避免制度化空间的陌生感。W诵田份H•原则％指忌份计、迹份坏培扫份施-无障碍设计创造安全的生活环境。。合理的步行环境与休憩设施营造安全的室外活动环境。-老人日间照料中心提供阶段性健康服务。-老人公寓为介助需求老人提供全天候健康照料。-养护院为介护老人提供全天候健康照料与医疗辅助。-健康管理中心为所有老人提供健康管理与疾病预防。4、关注老Aflm艇的多样性和杜側•类中设罝的大型活动设施与分散设B的日常活动设施满足老人多样性活动需求，构建老人社交平台。-对就近居住或合住的后代生活照护实现老人个人价值。-开放式社区増加老人的社会接触面。-老年大学与长者讲堂为老人实现社会价值。5.雖混飾造多层次需383EK点。-全年龄段的生活群体的混合居住増加社区活力。-公共活动设施的混合使用増加多年龄层次人群的交流与使用效率。-老人公寓与养护院的核心位置实现最大接触面与最小服务半径。-适老化住宅的嵌入式布罝实现老人与年轻人的需求互补。6、強性使用应对痛求变化周期.-灵活性设计的服务设施涵盖广泛的喜好和能力。-各年龄段生活周期的不同实现设施的髙效使用。。潜伏性设计的普通住宅应对居住者生命周期变化。万科全龄社区模型万科全龄社区模型》用地平衡◎万科◎万科万科全龄社区模型万科全龄社区模型》用地平衡◎万科◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》万科全龄社区的理想模式前置条件◎万科◎万科＞区域:隶属上海**区**镇(假设属上海"十五"期间规划的"一城九镇"，有清晰的规划布局，特色产业经济，城市轨交，吸引人口导入、居住，方便出行)＞区划位置:**镇位于上海外环线以夕卜，属上海郊区范畴，距离中心镇约4~6公里。＞典醐块用地倾:以R居住用地为主，包括纯住宅用地及居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地S口：托儿所、小学、中学、菜店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等,还包括道路用地即小区内的道路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等；Cl,C2用地4政办公，商业金融土地，有开发小型办公、商业的可能性；＞附醐划：典型用地所在的区域规划，除居住土地(R)外，还应规划的有公共设施用地(C),如行政办公用地(C1)、商业金融用地(C2)、文化娱乐用地(C3)、体育用地(C4)、医疗卫生用地(C5)、教育科研设计用地(C6)。＞周边设施：所属区镇规划科学，产业明晰，环境优美，交通通达。♦三级甲等医院：位于***区中心城;(＜车程30min)♦二级乙等医院或社区医院：位于***区***镇中心；♦市政道路已建设完成，电力、自絲、电信、宽带有线电视均通；♦城市巴士公交通行；♦已有轨交站点，或规划中的轨交站点；♦大型购物中心或MALL:位于***区***镇，可以实现班车到达；＞典型地块的用地指标:用地面积： 66万m2(1000亩)地上总建筑面积:100万m2容积率： 1.5

地块编号总建筑面积容积率1#168600m22.32#168600m22.33#122000m32.54#18400m20.45#146600m20.8地块编号总建筑面积容积率6#19300m20.57#19300m20.58#168600m22.39#168600m22.3总计loooooom21.5R16#地块R1（—类居住用地）3.86ha5#雌B1（商业设施用地）19.29ha湖块R2（二类居住用地）7.33ha3#雌R2（R16#地块R1（—类居住用地）3.86ha5#雌B1（商业设施用地）19.29ha湖块R2（二类居住用地）7.33ha3#雌R2（二类居腳ffi）4.88ha2#地块R2（二类居住用地）7.33ha4#地块A3（教育科硏用地）

5.24ha8#雌R2（二类居住用地）7.33haR2（二类居住用地）7.33ha万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》总平面图◎万科◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》总平面图◎万科◎万科rwt场gg.a38F3Fs6Fofue~2KH8rwt场gg.a38F3Fs6Fofue~2KH8J0&IP々{di1MH万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》经济技术指标◎万科◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》经济技术指标◎万科◎万科地上建筑而枳■ft宅76.00%U养老设施1会14.17%■社区物业配金4.83%丨尚业醐5.00%典型地块全区总体经济技术指标表名称单位百分比备注用地总面积6660001000苗地技建筑醐m21000000100%m之76000076%层m23800004220户，户均9呼其中m23440003620户,户均95平髄®宅m236000240户,户均15呼m214167014.17%老年公寓m21200001200户，户均100平介护m214000设225张护理床位，含体检中心，另设陪护床位适老服务站m21500生活、翻艮务,包含社能，可综其中魅护觀m21000健康中心、档案苜理，包含卫生0E务站功能，可综合设苗DayCare中心m22470包含老年康体活动功能，可综合设苗辞大学m21500结能PJHSS老人活动中心m21200老AP外獅场地m2飴畐观igg社区物业配套m2483304.83%居踊员会m21500干AS©m2150干物 （含2lkJ^）m2840翻 干文｛tiSMm2900m2m2720干干人指标需要2400nf,设置于DayCare中心内干人指标翻900nf,和髄腕tj能合并干人指标需要180rrf,和适老并耕itisms:点m2m2倍息苑m2180千室内m23600干其他m22340雜RWf.増公瓣/干m2450千幼JLHm216500伸（翎）m210800中学（翎）m210350商业聴m2500005.00%其中商浦，便利店等m240000会所m210000-1.5总户数户9280人29921按毎户3.2人计算,另勧嗯院225人万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》规划结构◎万科◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》规划结构◎万科◎万科混台居住组团（含普通住宅与适老化住宅）\|剧主组里 JI\|BMiaj| ||'养老及生活配会链养老公寓与_主交通轴.以u形中心活力轴带动主要公共功能，串联各个社区，形成"活力项链"。万科全龄社区模型万科全龄社区模型》功能分区---功能混合布置，形成活力社区◎万科◎万科万科全龄社区模型万科全龄社区模型》功能分区---功能混合布置，形成活力社区◎万科◎万科普通高层适老髙层低密度适老住I养老公寓■介护机构公共服务设施适老配套设施麵高层380000m238%适老化住适老高层344000m234.4%宅低密雖老住宅36000m23.6%养老公寓120000m212%介护勧14000m21.4%适老SfiSiS施7670m20.8%公共服械施98330m29.8%总计1000000m2万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》功能布置◎万科◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》功能布置◎万科◎万科养老公寓介护机构体检中心普通住宅适老高层住宅低密度适老住宅幼儿园小学■中学商业配套适老配套万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》交通分析◎万科◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》交通分析◎万科◎万科•考虑老人10分钟步行疲劳极限，沿活力轴及公交站点附近设置电瓶车。•考虑老人健身散步要求，沿活力轴中间设置健身散步道:;公交站点 —一/电瓶车流线 健身散步流线•出入口 ■■■■ 公交线路万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》养老配套◎万科◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》养老配套◎万科◎万科•养老配套两级分布。根据设施的使用频率和半径需求设置于活力带及街坊内。满足保健、教育、社交、护理、医疗需求。图例名称设施内容服务内容■U常照顾型适老化配套适老服务站、老年食堂（第五食堂）、DayCare中心主要是为社区老年人提供U间托养、餐饮服务、家政服务、法律咨询、紧急救助等居家生活服务设施。设罝于适老卨层底层，可与公共服务配套综合设罝。文体娱乐型适老化配套老年活动中心、老年大学主要是为健康A理老人提供文化教育、娱乐，丰富精神生活。1健康护理型适老化配套健康中心、体检中心、康复中心主要为老年人提供健康咨询与检测，为不能自理老人提供康复护理的机构。万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》教育配套◎万科◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》教育配套◎万科◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》万科全龄社区的养老配套◎万科◎万科养老服务配套服务半径居家服务系统健康服务系统文化教育服务系统设施类型服务项目设施类型服务项目设施类型服务项目社区级居家养老服务中心家政、送餐、上门护理、出门陪护、心理疏导、法律咨询、紧急救助、家庭病房、接送服务老年护理院、社区卫生服务中心基础医疗、养生保健、老年慢性病常见病诊察、康复训练、曰间护理老年开设养生课、烹饪课、书法课、绘画课、声乐课、插花课、英语课、电脑课等组团级居家养老服务站家庭病床、接送服务、紧急救助健康服务中心健康咨询、养生保健、健康检测、基础医疗服务娱乐活动中心喝茶聊天、下象棋、唱歌、舞蹈、太极拳、门球等老年人喜爱的娱乐活动日托中心曰间托管陪护老年食堂快餐、面食、早中餐为主

•引入中学配套。设置中学一方面满足全年龄段生活需求,另一方面体育场馆同时也是活力轴的一部分。可以作为整个地块的体育中心向公众开放。>（中学体育场馆）体>（中学体育场馆）体◎万科◎万科◎万科◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》■健康中心■运动中心■商业配套■活力景观■适老配套■运动场地 ■休闲景观■■■■■■■■■■■■3^——万科全龄社区模型万科全龄社区模型》景观构架◎万科◎万科万科全龄社区模型万科全龄社区模型》景观构架◎万科◎万科•通过搭建中央公园-活力轴-居住组团的三级景观构架，满足老年人对运动、休憩、交往的不同景观需求。万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》中心活力轴是社区居民的主要公共活动场所◎万科◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》中心活力轴是社区居民的主要公共活动场所◎万科◎万科•开放的街区，老人，小孩，年轻人的活动区域次分亦合，功能上分立，感观上在一•功能混合布置，满足购物、休闲、健身、保豁种需求万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》中央公园是安静的休闲场所◎万科◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》中央公园是安静的休闲场所◎万科◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》中心活力轴◎万科◎万科•位于活力轴的景观带包含健身步道、亲子乐园、艺术沙龙、阅读天地、邻里庭院、宠物乐园、戏曲沙龙、体育天地等场地，满足全年龄需求

•对夕放空间,集中的中央公园区别于活力景观带，适合老人安静散步休闲•中央公园包含治疗花园、散步小径、社交庭院、阳光草坪、晨练花园•营造宁静、舒适的景观感受，寻找心灵的归属感和温馨的归家感◎万科◎万科◎万科◎万科万科全龄社区模街景LI的主裁万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》街角公园万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》街角公园Hk|!|Hk|!|万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》适老化住宅设计原则◎万科◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》适老化住宅设计原则◎万科◎万科套内区域楼公共区域组团•潜伏性设计•公共部位满足•与普通住宅混•较大的储藏空间无障碍设计要求合布置增强适老•适中的无障碍措施•设置担架梯住宅活力万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》适老化住宅设计细则◎万科◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》适老化住宅设计细则◎万科◎万科适老化住宅（首层公共部位考虑轮椅使用可能性）觀部位住宅适老化设计措施（建筑内部）楼公共区域1、住栋单元出入口1-A、出入口有效宽度不小于1.10m。或洞口宽度不小于1.2m。1-B、入口平台宽度不小于1.5m,过厅门扇开启最小间距1.2m。1-C、建筑物出入口设置雨篷。1-D、设置无障碍坡道。1-E、室外台阶300x150，轍宽度＞900.雖续手（好3级不设）。2、楼层公共走廊2-A、走廊有效宽度不小于1.20m,并在走麵端设有不小于1.50xl.50m的轮椅回转面积。2-B、在首层增设交往空间。3、楼梯及电梯3-A、内侧设置连续扶手。高度0.80~0.85m。3-B、电梯轿厢最小规格1.4mx1.1m。轮椅直进直出。轿厢门开启净宽不小于0.8m。3-C、候梯厅的深度不小于1.80m,宽度不小于1.6m。呼梯按钮高度为0.90~1.10m。3-D、轿厢内两侧壁安麒手，8抛高度0.90~1.20m_嫌舰报警装置。套内区域4、门厅和过道4-A、户门的有效宽度不小于0.8m。4-B、户门内夕卜高差不应大于20mm。4-C、设更衣、换鞋空间，并设置座凳、扶手。4-D、过道的鶴鹿度不小于1.20m.设连续扶手预埋件。4-E、过道地面及其与各居室地面之间无高差。与卫生间高差不大于20mm。

续表魏部位住宅适老化设计措施（建筑内部）壽i5、卫生间5-A、与老年人卧室近邻布置。5_B、入口的有效宽度不小于0.80m。5-C、门内预留1.50mxl.50m的轮椅回转面积。5-D、轮椅专用厕位。便器安装高度不应低于0.40m,设扶手。5-E、蹴浴座椅及扶手。6、厨房和餐厅6-A、入口的有效宽度不小于0.80m。6-B、老年人使用的厨房面积不应小于4.5m2。6-C、厨房的墙体尽量设计为隔墙，便于曰后改造为开敞厨房。6-D、对于封腻厨房,餐Affifi厨房隨。7、腿室7-A、起居室短边净尺寸不宜小于3m。8、卧室8-A、入口的有效宽度不小于0.80m。8-B、门内或门夕卜预留1.50mx1.50m的轮椅回转面积。8-C、设凸窗,窗体内侧墙两侧设扶手。（也可在起居室设置）9、阳台和窗台9-A、阳台进深不小于1.2m。9-B、室内外高差不应大于20mm。万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》适老化典型住宅---标准层平面图◎万科◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》适老化典型住宅---标准层平面图◎万科◎万科t ”00,⑽.⑽57CO6WP⑽ •2300LWO 21OT 2400L2700gOQBOG2700 2400.2100 3<C0 »2X0, 340) »—1700 2100 24CCt2700初n丨11t tr'I Ifin§阳台15气客厅©，阳台辨B驕'路:o_a a:卧室I二厨皆r譽卧室咨厅画il u y n， JI ij p1()11-j^oIya..1.湖.|wi#丄戶X2W0 !»y丄戶！.3600.]■戶J.呼1.坤■,JJOJ[2700;2300[ 3600 [ 3500 [6«f«I卧室t- niii-TTr-iri2fr5700WOt2:00 24D0L2TO0 27W 2<00tzICO J<00■一测12^00v24Wt2700rMjti厂vin!t:rn寸tTtn[ 脚 1k測1M00L3»9.12脚12300;測.55CO1 35CO•XM•23001k2TO1‘測1 3»312?D012303!z 616W:二I:二ILtLr」飞Jlv->「JL-nr-窗TJz户型套内建緬积公摊建緬积建緬积两室两厅-卫67.6m216.3m:83.9m2两室两厅-卫73.7m217.8m391.5m万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》适老化典型住宅---公共区域平面万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》适老化典型住宅---公共区域平面3-A内侧设置连续扶手。高度0.80~0.85m。3-B电梯轿厢最小规格1.4mx1.1m。轮椅直进直出。轿厢门开启净宽不小于0.8m。3-C候梯厅的深度不小于1.80m,宽度不小于1.6m。呼梯按钮高度为0.90~1.10m。1-A出入口有效宽度不小于1.10m。或洞口不小于1.2m。1-B入口平台宽度不小于1.5m,过厅门扇开启最小间距1.2m。1-C建筑物出入口设置雨篷。1-D随无障碍蹴1-E室外台阶300x150,有效宽度>900,设麟手（好3级不设）。1-G隨无障碍坡道。2-A宽度不小于1.20m,并在走緬端设有不小于1.50x1.50m的轮椅回转面积。姻装靈FRI万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》适老化典型住宅-••套内平面图 ◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》适老化典型住宅-••套内平面图 ◎万科gCSJ卜8000800. 2700 2400 2100a蹦室0!圆O|阳台gO◦nninnirnni 4-1.」1»1Q)厨房3•S雇xh阳台》0.80m1!IrI6-A厨房入口的有效宽度不小于0.80m。6-B老年人使用的厨房面积不应小4.5m2。6-D对預闭式厨房■餐譴醐房随。4-A户门的有效宽度不小于0.8m。4-B户门内夕卜高差不应大于20mm。4-C设更衣.换鞋空I司,并隨座凳.扶手。4-D过道的有效宽度不小于1.20m,设艇扶手预埋件。4-E过道地面及其与各居室地面之间无高差。与卫生间高差不大于20mm。3500 3600 9005-A卫生间与老年人卧布置。5-B入口的有效宽度不小于0.80m。5-C门内预留1.50mxl.50m的轮椅回转面积。5-D轮齡用厕位。便器安鶴度不应低于0.40m，设扶手，5-E蹴浴座椅及扶手。8000万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》适老化典型住宅-••套内平面图◎万科◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》适老化典型住宅-••套内平面图◎万科◎万科7-A起居室短边净尺寸不宜小于城9-A阳7-A起居室短边净尺寸不宜小于城9-A阳g呆不于1.2m。9-B室内外高差不应大于20mm。8-A入口的有效宽度不小于0.80m。8-B门内或门外预留1.50mx1.50m的轮椅回转醐。8-C没凸窗，窗体内侧墙两侧设扶手。（也可在腿室®H）万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》养老公寓设计原则◎万科◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》养老公寓设计原则◎万科◎万科套内区域•考虑轮椅流线及空间•设置坐式更衣换鞋•设置无障碍卫生间•设置无障碍厨房，观察窗•尽可能设置推拉门，凸窗拉杆楼公共区域•公共部位满足无障碍设计要求•设置担架梯i•公共楼梯考虑适老设计•宜每层设置交往、空间组团、:•楼栋间设置风»雨连廊•设置适老配套II设施I I万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》养老公寓设计细则◎万科◎万科万科全龄社区模型》万科全龄社区模型》养老公寓设计细则◎万科◎万科养老公寓（全程考虑轮椅使用可能性。）觀部位住宅适老化设计措施（建筑内部）楼公共区域1-A、出入口有效宽度不小于1.10m。门扇开启端的墙垛净尺寸不小于0.50m。1-B、出入口内夕卜不小于1.50mx1.50m的轮椅回转面积。入口平台宽度不小于2m,过厅门扇开启最小间距1.5m。1-C、建筑物出入口设置雨篷。雨篷^出长度超过台阶首级踏步0.5m以上。1、住栋单元出入口1-D、出入口的门宜采用自动门或推拉门;设置平开门时，应设闭门器。不应采用旋转门。1-E、出入口宜设交往休息空间,并设置通往各功能空间及设施的标识指示牌。1-F、安全监控设备终端和呼叫按钮宜设在大门附近,呼叫按距地面高度为1.10m。1-G、障碍坡道。1-H、室外台阶300x150,有效宽度＞900,设连续双层扶手（少于3级不设）。2楼匡2-A、走廊有效宽度不小于1.50m。2-B、公用走酿安繳手。扶手宜保持连贯。公共2-C、走廊转弯处的墙面阳角做成圆弧或切角。2-D、入户门口预留不小于1.50mxl.50m的轮椅回转面积。2-E、各层走廊宜増设交往空间，以4~8户老年人为单元设置。3、楼梯及电梯3-A、隨担架梯。3-B、候梯厅的深度不小于1.80m,宽度不小于1.8m。呼梯按钮高度为0.90〜1.10m。3-C、轿厢内两侧手，高度0.90~1.20m设操作按钮及报警。壽S4-A、户门的有效宽度不小于lm。门扇开启端的墙躲净尺寸不应于0.40m。4-B、户门内外不宜有咼差。有门槛时，其咼度不应大于20mm,并设坡面调节。4、门厅和过道4-C、设更衣、换鞋空间，并设置座凳、扶手。预留不小于1.50mx1.50m的轮椅回转面积。4-D、过道的有效宽度不小于1.20m,设连续扶手预埋件。4-E、过道地面及其与各居室地面之间无高差。与卫生间高差不