重庆房地产开发有限公司三峡明珠大厦房地产开发项目项目企划书样本

重庆顺达房地产开发有限公司三峡明珠大厦房地产开发项目（一期）项目企划书[出版时间:3月][指定联系人]柯真满（先生）保密须知本商业企划书内容和资料涉及重庆顺达房地产开发有限公司商业机密,只对具备投资意向投资者公开并仅限于投资价值审慎评估使用。我司规定收件人在收到本商业筹划书后即刻确认,并做出如下承诺:若不但愿涉足本筹划书所述项目,请尽快将本筹划书完整退回；在没有获得重庆顺达房地产开发有限公司书面批准前,收件人不得将本筹划书所有或某些复制、传递、影印、泄露或散布给她人；Ø妥善保管本商业筹划书。本商业筹划书不可用作项目销售报价使用,亦不可用作项目购买报价使用。第一章项目建设业主概况公司名称:重庆顺达房地产开发有限公司公司住所:中华人民共和国重庆市万州区青羊宫69号公司性质:私营有限责任公司注册资金:800万元人民币法定代表人:柯真满法人组织代码证号:20793689-3资质级别证号:渝建开0631180三级公司经营范畴:房地产开发及物业管理、商品信息服务联系电话:传真电话:邮政编码:404000第二章项目概况一、项目名称:三峡明珠二、建设地址:重庆市万州区新城路37至67号三、建设规模（一期）:５２８１8M2四、项目优势:（一）地理位置优越,交通便利三峡明珠大厦项目地处万州区中央商圈,城区重要交通干道之一新城路西端和高笋塘中心广场交汇处,距鞍子坝万州客运港口250米左右,处在万州滨江大道至高笋塘步行连接通道上,是多路公交线终点站和进入万州中央商圈重要停靠点,是大量人流交汇地点,交通条件十分便利。（三峡明珠大厦项目区位图）（二）辽阔市场空间和充分目的客群本项目商业定位为女性淘宝购物街,在人气旺盛高笋塘中央商圈当前还是空白。环境良好、功能配套、生活便利高层主城景观公寓给本项目商品住宅提供了充分目的客群。（三）与万州中央商圈各种商业卖场形成优势互补万州区高笋塘组团规划面积仅4.5平方公里,但汇集了40万常驻人口,并且是辐射半径150公里,辐射人口超过500万人口三峡库区商业核心,商业卖场总面积约40万平方米,在该区域完毕社会消费品零售总额突破50亿元,意味着每平方米商业卖场产生12500元年产值,商业氛围极度浓郁。本项目商业卖场投放市场后,可以弥补当前万州中央商圈商业业态空白,必将与既有大型商贸公司形成优势互补,共同打造万州中央商圈,进一步奠定高笋塘中央商圈作为三峡库区商业核心地位。五、项目进展状况:本项目旧城改造规划红线已经划定,项目分两期进行,其中一期工程用地已经办理出让手续,并缴完了国土出让金。（一）项目审批手续进度《项目建议书批复》,8月8日下达；《选址意见告知书》,11月22日下达；《项目国土用地预审》,12月30日下达；《立项可研批复》,4月8日下达；《土地使用权批复》,10月28日下达；《建设用地批准书》,12月6日办理；《方案设计审查意见告知书》,4月23日下达；《建设用地规划允许证》,4月28日办理；《初设审查意见批复》,9月21日下达；《消防设计审核意见书》,11月19日下达；《防雷设计审核意见书》,11月27日下达；《防空设计审查意见书》,12月10日下达；《环保批准书》,2月10日下达；《环境影响评价意见》,2月10日下达。（二）项目征地状况项当前期征地费用支出单位原房性质原房面积备注万州区军事部住宅1629.25M2货币35857.31M2货币40.63130.75M2货币162谭廷文854.44M2货币348已补偿总金额:754.63万元已缴纳国土出让金:222.73万元前期征地费用支出共计:977.36万元另:12月27日和万州区房地产管理处第一房管所达到拆迁改造合同,合同改造房屋面积204.49M2。10月17日和万州区建筑工程总公司达到拆迁改造合同,合同改造办公用房2732.07M2。（三）项目征地待迁房屋汇总项目规划范畴待迁房屋记录（M2）项目住宅办公房新城路门面新城街门面一期工程9114.692227.77222.31890.4一期总计待迁房屋面积:12455.16六、项目实行进度:项目实行进度甘特图日期项目 本项目预测建设期为3１个月,以项目启动资金到位之日开始计算。第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度第十季度十一季度一期工程征地补偿及场地拆迁平整地勘及施工图设计、审查一期施工手续办理及工程招标施工进场及开工典礼一期工程基本施工一期工程裙楼施工（裙楼封顶）一期工程塔楼施工（主体封顶）一期工程内外粉水一期工程设备安装、调试一期预售手续办理一期开盘销售一期持续销售第三章项目提供产品和服务第一节项目定位项目商业宏观定位:商业零售和休闲娱乐中心项目街区定位:高笋塘商业圈重要节点项目商业功能定位:做万州女性淘宝购物街项目形象定位:做万州新城标项目住宅定位:具备浓郁小资情调高层景观住宅第二节项目规划及建设方案项目选址三峡明珠大厦项目选址位于重庆市万州区新城路37至67号,场地东至万州区卫生防疫站,西接工商银行新城路分理处,南临新城路,北靠万州卫校,是万州区旧城改造重点项目之一。重要经济技术指标（一期）（三）项目（一期）建筑面积（功能分类）:1.1设备房15311.2停车场53201.3商业用房88431.4架空层11391.5办公楼78811.6住宅281221.7共计52818商业用房8843M2细分:负二层临街铺面:524M2,可售524M2负一层室内铺面:2971M2,可售1400M2（临街室内各700M2）一层临街铺面:1843M2,可售1400M2二层室内铺面:1739M2,可售1400M2三层商业用房：1766M2,可售1400M2（三）总平面设计本项目初步设计方案为建筑总高三十一层。其中负四层为设备层、负三层和负二层为停车层；裙楼负二层（局部）至第三层为商业用房；第四层为业主会所及构造转换层,局部解决为架空层,增长屋顶绿化及休闲活动空间。建筑场地中心退让形成一种宽24米,呈围合状上下层休闲广场,将大厦各栋建筑塔楼自然分为东西两翼。休闲广场运用地形高差形成上下两某些,并以大踏步弧型梯道组织新城路至新城街上下交通。建筑东翼五至二十七层为B栋住宅塔楼；建筑西翼四至十五层为A栋办公塔楼。（四）建筑设计（效果图）第四章项目背景及市场分析第一节项目背景和推动筹划（一）项目背景三峡明珠大厦项目是我公司在万州区新城路口投资开发项目。该项目于在万州区计委立项,原筹划开发改造面积约4.5亩,建设规模4M2,项目总投资3800万元,我公司自筹资金1000万元,别的2800万元重要考虑通过项目预售收入筹得。万州区政府在对《万州区旧城改造控详规划》进行修编时,三峡明珠大厦项目被拟定为万州区旧城改造重点项目之一。依照《旧城控规》修编指引精神,旧城改造必要进行成片开发,因而三峡明珠大厦项目设计方案进行评审时,来自万州区人大、政协、规划部门、建管部门领导和设计专家构成评审委员会一致以为该项目必要结合新城街综合整治进行成片开发,并规定我公司扩大改造范畴。基于上述因素,三峡明珠大厦项目征地范畴由本来4.5亩扩大到14.4亩,调节并通过评审设计方案拟定项目建设总规模91285.9M2,项目总投资超过2.2亿元。我公司对三峡明珠大厦项目最初准备资金只有1000万元,无法按照常规程序启动三峡明珠大厦项目。虽然我公司通过多方努力,在三峡明珠大厦项目实际运作中,采用分拆项目方式,将三峡明珠大厦项目分为两期实行,通过度期开发减少启动资金投入量,减少前期资金压力,运用滚动开发方式筹集项目二期启动资金等手段保障了项当前期工作继续推动,并争取到金融机构4000万元项目贷款规模。但随着人民银行“121”文献颁布执行,房地产前期项目无法获得银行支持,公司本来支持银行无法按原筹划放贷。由于项目资本金准备局限性,后续资金无觉得继,导致项目无法顺利启动,导致了我公司当前面临被动局面。（二）项目推动筹划虽然资金压力导致了项目暂时停顿,但通过我公司调查分析,当前万州主城区商品房供应局限性,现实需求旺盛,市场行情持续上扬,通过方案调节后,该项目依然有极高投资价值,项目获利能力强,具备投资机会。我公司筹划采用新项目融资手段来继续推动三峡明珠大厦项目开发进程,但愿通过争取风险投资资金或转让项目股权等方式谋求战略合伙伙伴,筹集项目开发资金。为了可以最大限度地保障投资者资金安全和投资收益,我公司批准用公司所有股权和三峡明珠大厦项目作为融资担保。第五节万州投资环境分析Ø经济概况,万州都市居民人均可支配收入8540元,农民人均纯收入2582元。地方财政收入完毕6.8亿元。Ø商业环境分析到当前为止,万州城区建成面积约48平方公里,主城区常驻人口58万人。随着万州五条出境干道全面硬化升级,以及达万铁路建成通车,万州与周边2小时车程范畴内5个市县200各种乡镇500余万人口构成了一张有形“商业网”,网中心就是万州,由此奠定了万州成为三峡库区商业腹地地位。第七节万州房地产市场行情调查（一）万州主城区商品住宅行情调查通过调查,万州商品住宅价格呈现主城区增长速度快,新建城（街）区增长速度慢特性。（二）万州主城区写字楼行情调查依照记录数据表白,高笋塘区域办公物业租金上涨幅度超过房屋售价上涨幅度。高笋塘片区写字楼及住宅售价跟踪表高笋塘片区写字楼租售行情楼盘区位类型租价（元）售价（元）备注三牧大厦双白路纯写字楼350元/M23500元/M2均为高层电梯楼,某些商住综合楼宇为住宅产权,并以住宅改为办公用。租价为年租金价。万川大厦高笋塘300元/M2华顺大厦高笋塘320元/M2外贸大厦太白路纯写字楼350元/M2驿鑫大厦新城路口商住综合320元/M2嘉庆大厦双白路商住综合400元/M2星海大厦双白路纯写字楼300元/M2金鑫大厦双白路商住综合320元/M2（三）万州主城区底层商业门面行情调查万州主城区零售商业重要以便利店、专卖店和大型百货商场等形式展开经营。通过调查,万州高笋塘中央商圈2.5平方公里范畴内,商业卖场总面积约32万平方米。其中底层商业面积约12万平方米。万州中央商圈近年重要底层商业门面交易调查表项目区位类型备注万高国际底商42800售完后街金座白岩二支路底商28000销售中太白路底商36000地下31800售完（四）万州主城区大型商业用房行情调查万州主城区大型商业用房调查表 项目区位备注白岩路口11600350/年410/年租用高笋塘广场880045454000政府参加太白路口0680013600太白路中段13600高笋塘广场33000产权纠纷空置第五章市场与营销第一节底层商业用房专项调查对底层商业铺面购房需求专项调查:依照理解,购房者普遍以为用于出租,12～可以收回投资房价比较合理,超过才干收回投资房价不能接受。第二节住宅产品方略产品价格:从当前周边房地产市场来看住宅销售均价定价:元。第三节写字楼产品方略产品价格:从当前周边房地产市场来看写字楼销售均价:元。第四节商业用房产品方略（一）商业用房规划方案Ø总体规划依照本项目商业用房“三峡·女人淘宝街”产品定位,项目规划形式为步行商业街。步行商业街分为室内商业街和室外商业街两某些。Ø三峡·女人淘宝街商业经营模式总体设计ü严格实行功能分区；ü总体实行、统一经营和统一管理；ü设计和规划销售、招商、经营三位一体超大商业物业营销模式；规划独立、补给性品牌商业经营功能,总体协调,提高步行商业街整体经营档次和商业形象；ü组建可控商业经营和商业管理队伍。（三）商业用房产品定价方略Ø各功能区商业面积分割1）一层销售面积分割注意室外街铺与室内街铺通透性,使室外街铺与室内街铺形成功能上整体性；外街铺由于价格系数较高,面积分割多以40～120M2门面分割为主；室内内街铺面积分割除40～80M2铺位分割外,考虑柜台式经营布置,同步在中庭、节点处适时考虑开放式经营铺位分割,最小面积8M2。2）二层销售面积分割结合一层、三层在功能整体上综合考虑,面积分割以12～32M2分割。3）负一层销售面积分割结合一、二、三层在功能整体上综合考虑,面积分割以20～45M2分割。4）商业展示规划B区:大卖场模式,由商家自行规划设计。A—A～C区：间隔式独立展示,玻璃墙间隔、含柜台经营。整个步行商业街休闲功能如咖啡吧、品牌快餐、典型西餐厅、休闲小食驿站、纤体瑜珈健身场馆详细展示由各商家自行设计。Ø运营方略依照步行商业街目的客户分析,重要有二大类型目的客户:一是投资者,是步行街主力目的客户；二是品牌厂商和经销商,是步行街次主力目的客户。在这二大目的客户群体中,投资者目的比较单纯,而品牌商多以分店和专卖店形式浮现。针对万州商业经营业态调查成果,专卖店和品牌店绝大某些是以租赁经营和抽成方式为主。也就是说,在步行商业街目的买家中,品牌店产生购买行为难度较大。因而商业步行街目的客户,在整体经营前提下,必然浮现租和售二个层次。需要妥善解决租和售二个层次目的客户之间矛盾,总运营方略是：ü掌握项目经营调配权；以租赁和经营先行,展示商业街最后业态形式,以租带售；ü设计租不如买价格方略和营销模式。Ø价格方略Ａ—A1区:均价38000元/M2；A—A2区:均价26000元/M2；A—B1区:均价2元/M2；A—B2区:均价28000元/M2；A—C区:均价13800元/M2；A—D1区:均价4500元/M2；A—D2区:均价4500元/M2；A—D3区:均价4500元/M2；A—D4区:均价4000元/M2；B—A区:均价9000元/M2；B—B区:均价6000元/M2；商业用房综合均价:11525元/M2。依照对万州高笋塘中央商圈综合调查理解,三峡福斯德广场销售均价为18000元/M2,本项目虽然在卖场规模上比对手小诸多,但规划女性淘宝街定位相对于万州消费市场是比较恰当卖场面积,并且区位方面要优于该项目,因此上述定价方案切实可行。第五节营销Ø住宅楼盘名称三峡明珠大厦住宅楼盘名称为:长江·左岸（楼盘名称释义略,详见《三峡明珠大厦营销策划案》）Ø住宅营销主题住宅楼盘开发理念:中产阶层永恒坐标Ø写字楼名称三峡明珠大厦写字楼名称:财智·右岸（楼盘名称释义略,详见《三峡明珠大厦营销策划案》）Ø写字楼营销主题写字楼开发理念:新财智时期象征Ø商业物业名称三峡明珠大厦商业物业名称为:三峡·女人淘宝街（楼盘名称释义略,详见《三峡明珠大厦营销策划案》）Ø商业物业营销主题商业物业开发理念:女人·天生购物狂第六节项目销售进度筹划（一）销售阶段设计本项目按照工程进度计算,暂定销售周期最长不超过18个月,因而依照当前市场实际状况,将来市场发展方向,咱们把项目整个营销周期划分为如下几种阶段。Ø筹办期Ø引销期(分为内部登记期和开盘期)Ø强销期Ø续销期Ø清盘期（二）销售阶段划分项目正式开工前至获得预售允许证前一种月:筹办期项目获得预售允许证前一种月:内部登记期项目获得预售允许证时两个月内:开盘期项目开盘期后三个月内:强销期项目强销期后半年内:续销期续销期后至完毕98%销售率:清盘期第九节项目预测销售收入（一）可售面积状况阐明本项目通过充分论证和市场调查,拆迁采用原地回迁方式与货币安顿相结合方式。因此在计算可售面积时候,现未拆迁某些所有按原地回迁方式,可售面积如下（业主会所1139M2.停车场5320M2.设备用房1513M2暂时未考虑销售或公摊）:可建面积、可用面积、还房面积、可售面积房屋类型可建面积（M2）可用面积（M2）还房面积（M2）可售面积（M2）B栋住宅28122281229114.69*1.2=1093817184A栋办公楼788178812227.77*1.1=2451543052452452429711400890.4*1.1=979421一层临街铺面1843700222.31*1.1=245455一层室内铺面700700二层室内铺面173914001400三层商业用房176614001400一期销售共计44819421271461327514（二）预测销售收入和销售进度房屋类型面积（M2）单价（元）共计（万元）销售进度一期销售房屋B栋住宅1718422803918COUNT()本项目一期房屋筹划所有销售期为18个月。获得预售允许证后,第一种销售季度完毕25%,第二季度完毕35%,第三季度完毕销售20%,剩余一期房屋进入尾盘销售期。A栋办公楼5430380020635242800014674212926一层临街铺面455380001729一层室内铺面700260001820二层室内铺面1400138001932三层商业用期销售共计2751414485第六章投资分析Ø一期工程待征土地征地方案及征地成本本项目由于采用分期开发方案,项目一期建设手续办理时间较早,一期工程某些建设用地已经办理完出让手续,缴纳了国土出让金,别的一期工程待迁房屋按《重庆市万州区人民政府关于新城路旧城改造片区明珠大厦5626.7平方米土地使用权处置方案批复》规定,采用合同出让方式,由我公司负责拆迁补偿和征地工作。依照万州高笋塘同类地块历史拆迁补偿原则,结合市场房屋增值状况,本项目一期工程剩余待迁房屋拆迁补偿方案（原地回迁）如下：产权调换方案产权类型原房面积调换系数还房面积还房区域备注住宅9114.69M21.210938M2住宅塔楼办公用房2227.77M21.12451M2办公塔楼新成路门面222.31M21.1245M2新城街营业用房890.4M21.1979M2负一层商场面积共计12455.17M214613M2过渡补偿、安顿方案项目名称单位数量单价（元）共计（元）备注住宅搬家补贴费户16250081`000营业办公搬迁补贴费M2334040133`600住宅过渡安顿M291151201`093`800营业、办公过渡安顿M233403001`002`000住宅附属物补偿户1624`000648`000营业用房附属物补偿M21113300333`900办公用房附属物补偿M22228200445`600附属房补偿M248016076`700共计382万元过渡、补偿安顿总金额（其她118万元）:500万元项目土地获取总成本构成如下:项目金额（元）一期已付货币安顿款7`546`300未付谭廷文安顿款1`540`000一期工程国土出让金2`227`300一期待迁房屋过渡补偿总金额5`000`000一期工程场地平整费用240`000总计16`553`600（五）设备、设施费阐明设备、设施费:本项目设备设施费由消防设备、中央空调、电梯扶梯、应急发电机组、配电供水、楼宇智能化、商场装修等费用构成,详细清单如下:设备名称单价数量共计（万元）1电梯3071.128.00万元4台1121.238.00万元3台1141.328.00万元2台561.41500公斤6层6站货梯25.00万元1台252消防设备3772.1125.00元14163M21772.2办公用房消防设备75.00元7881M2592.3住宅某些消防设备50.00元28122M21413配电供水1593.1配电10.00元52818M2533.2给排水20.00元52818M21064中央空调（办公、商业）300.00元16724M25015楼宇智能化及综合布线15.00元52818M2796商铺装修300.00元8843M22657总计（万元）1688第二节投资估算依照项目设定估算根据及经济指标,估算项目总投资为9348万元,详细分析见下表:序号项目名称金额（万元）占总投资比例备注1前期费用4004.27%前期设计办公等2建设单位管理费2062.20%建安工程费5%3土地获取价款165517.70%4配套费3503.74%80元/M2,扣消防6000M25其他报建费820.88%建安工程费2%26建安工程费412044.07%52818*7807勘察设计费620.66%建安工程费1.5%8工程监理费410.44%建安工程费1%9项目宣传推广费2702.89%销售收入2%10设备、设施费168818.06%11项目环境建设费620.66%建安工程费1.5%12不可预见费4124.42%建安工程费10%投资总额9348100%第三节经济效益和财务评价（一）财务分析阐明ü投资成本已经按相应费用项目估算；ü营业税按营业收入5%计征；ü都市维护建设税按营业税7%计征；ü教诲费附加按营业税3%计征；ü土地增值税按营业收入1%预征；ü交易契税按土地综合价3%计征；（约营业收入1%）ü印花税按营业收入1%计征；ü转移登记费按营业收入1%收取；ü所得税按利润总额33%计征ü盈余公积金按税后利润10%计取ü法定公益金按税后利润5%计取。（二）经济效益Ø项目损益表经测算,本项目所有销售收入为14485万元,投资总额为9348万元。依照以上基本数据分析,项目经济效益见损益表如下:序号项目金额（万元）1销售收入144852销售税金及附加（按9.5%）13763投资总额93484利润总额37615所得税（33%）12416净利润25207公积金及公益金3788未分派利润2142投资利税率:54.95%投资利润率:40.23%投资净利率:26.96%销售净利率:17.40%投资净利率：26.96%销售净利率：17.40%第五节经济分析结论依照对整个项目进行经济测算,在依照预测价格完全销售条件下,项目经济指标如下:项目总投资：9348万元,实际投入资金4500万元项目销售收入:14485万元项目完全销售后获取利润:万元（含所得税万元）保存项目所有地下停车场及业主会所（架空层）用于公司永续经营初步测算其市值不低于万元。通过敏感性分析销售收入及土地获取成本对项目税后利润影响较大其中销售收入影响更为敏感应当特别注重项目营销推广和销售管理。在项目征地过程中应尽量控制拆迁房屋补偿金额尽最大努力减少项目征地成本。在假定销售价格