2017年本溪某商业项目营销策划报告

本溪营销筹划报告本溪简介本溪市位于辽宁省东南部,地处辽东半岛腹地，全境总面积8411.3平方公里，呈亚铃形分布，自然地貌为“八山一水半分田，半分道路和庄园〞。北靠:沈阳、抚顺(距沈阳77公里，距抚顺79公里)南接：丹东(距丹东198公里)西邻：辽阳(距辽阳46公里)、鞍山东傍：吉林(距通化150公里)。本溪市设平山、明山、溪湖、南芬四区两县，本溪满族自治县、桓仁满族自治县。全市共25个街道办事处〔两县各一个〕、40个乡镇、229个社区、289个村民委。全市有汉、满、回、朝、蒙等26个民族,总人口156.7万，其中非农业人口占61.3%。本溪2021年经济总量2021年辽宁各市GDP排名排名城市2010年2009年增长率1大连5150亿4410亿15.2%2沈阳5015亿4359亿14%3鞍山2200亿1959亿20.8%4营口1002亿822亿20%5盘锦950亿

685亿18%6锦州916亿

790亿17%7抚顺870亿724亿17%8本溪850亿680亿16.3%9丹东735亿655亿17.1%10铁岭720亿653亿%11辽阳720亿658亿16%12朝阳640亿520亿19%13葫芦岛520亿486.9亿15%14阜新355亿270亿15.3%2021年辽宁各市人均收入排名排名城市城镇农村1大连2130012120

2盘锦2103597003沈阳20540100054鞍山1851493105营口1776086006葫芦岛1714062707锦州1700074228本溪1647078309辽阳16460814010抚新126906500本溪各区简介平山区位于辽宁省东南部，是本溪市的政治、经济、文化、商贸中心。平山区辖一个镇、八个街道办事处，总面积为177平方公里，占全市面积的2.1%，其中，城区面积17平方公里，占全市城区面积的24.6%。全区辖8个街道、1个镇，71个社区居委会、14个村委会，面积177.07平方千米，总人口35.14万，其中汉族27.07万人，满族1.37万人。全区商贸业已形成了以永丰商业区、一洞桥商贸区、东明早市、站前商贸区、南地餐饮商业街为骨架的商业中心。其中，永丰商业区占地面积14万平方米，聚集了世界各地上百家知名品牌在此经营，年交易额达6亿元。一洞桥商贸区是全市是大的副食品批发市场，占地面积25万平方米，年交易额在8.2亿元。2021年，全区生产总值预计完成125亿元，社会消费品零售总额预计完成81.8亿元。农民人均纯收入8241元。2021年，全区城镇居民人均可支配收入16200元，城镇居民人均可支配收入增长速度连续五年保持10%以上。明山区明山区位于本溪市的东北部，总面积408.1平方公里，总人口40万人，其中农业人口44728人，少数民族17个。明山区是本溪市大中专院校的聚集地，有十余所大中专院校坐落在境内，体育场馆齐备，具备承办大型文体活动的接待能力。本溪各区简介溪湖区

溪湖区位于辽东半岛腹地，是中国辽宁省本溪市所辖的一个市辖区，是一个老工业基地，下辖6个街道办事处，3个乡镇，区域面积302.4平方公里，总人口23万人，南芬区

南芬区在本溪市南部，全区面积619平方公里，人口近10万，南芬区辖3个街道、1个镇、1个民族乡。本溪核心商圈区位图文化商场文化商场永丰商圈大商商圈家居建材商圈华润万家宏宇电器宏观经济分析-GDP总量变化宏观经济分析-社会零售消费总额变化宏观经济分析-城乡人均收入变化19.8%本溪辽阳宏观经济分析-在建房屋面积本溪辽阳宏观经济分析-本溪产业分布图宏观经济分析-本溪各产业占比宏观经济分析-辽阳各产业占比宏观经济分析-人口变化比例本溪市常驻人口连续5年负增长本溪2021年房产价格一类地区4500元/平方米二类地区3900元/平方米三类地区2500元/平方米（小堡、大峪地区3100元/平方米）四类地区2300元/平方米五类地区1800元/平方米本溪经济技术开发区2400元/平方米南芬区1700元/平方米地区一类地区二类地区三类地区四类地区五类地区石桥子经济技术开发区南芬区价格（元/m2）3650306025201780150020001650本溪2021年房产价格本溪商业大厦商业大厦是大商集团在本溪站前商业圈所建三大工程之一，商场始建于1952年，总面积24000平方米，是一家综合型的大型商业商场。2000年末商业大厦加盟大商集团，2001年3个月停产扩建装修改造，一个拥有3万平方米面积，年销售额4亿元，经营5万余种名优新特商品并集购物、观光、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代化大型商厦形成。营业时间：早9：00晚8：00一楼：珠宝首饰、化装用品、工艺礼品、钟表眼镜、烟酒糖茶、食品、日用超市、保健品二楼：女装、中老年服饰、流行饰品、男女皮鞋、各类帽饰、修鞋处、慰烫处。三楼：男装、名品女装、皮草皮装、皮包皮具、慰烫处。四楼：运动服饰、健身器材、羊绒服装、男女内衣、羽绒服饰、办公用品、音乐器材、美容馆。五楼：家用电器、数码产品、时尚、床上用品、儿童服饰、儿童玩具、美食广场、团购中心、卡友中心。本溪商业大厦经营状况：商业大厦以大商集团为依托，是大商三大工程经营最好的一个，商场内部各年龄段商品分布均匀，以中高档品牌商品为主。商场以扣点的方式取费，各层各区域点数不同，平均27—28个点。要求保底1550—1750元/月。女装价格区间：200元/件~1000元/件租金:一层食品区11元/㎡/天客流量：2021年4月5日星期二10：42—10：475分钟280人56人/分

本溪站前人防地下商场本溪实华文化地下商场实华文化地下商场是本溪实华集团兴建的第一座商业地产，本溪市第二座地下商场，建于2003年末。营业面积近2万平方米，商铺900余户。营业时间：早9：00晚5：30客流量：2021年4月9日星期六11:45~11:50128人25.6人/分租金：7.8元/㎡/天8.5元/㎡/天商品价格区间：50元/件—200元/件经营状况：商场主营低端商品，群众消费，商品性价比较高，但商品质量不好，大局部都是在沈阳五爱市场进货，在访问本溪当地人购物习惯时，大局部人都会选择文化地下商场，可见其深受当地老百姓的青眯。

本溪新玛特购物广场新玛特位于本溪站前商业区与永丰商业区交汇处，2021年12月30日开始营业，总建筑面积96000平方米，是本溪市场目前面积最大、业态最全、环境最优、品牌最强的中高端百货店。营业时间：夏：早8：30冬：早9：00晚9：00晚9：00客流量：2021年4月5日星期二9：45—9：50196人39.2人/分2021年4月9日星期六12：30~12：35150人30人/分商品价格区间：300元—2000元

本溪新玛特购物广场一楼：化装品、珠宝、钟表、女鞋、箱包二楼：男正装、商务男装、休闲男装、男鞋、男裤、男士内衣、必胜客三楼：淑女装、少淑女装、裘皮、文胸内衣、饰品四楼：少女装、运动装、运动用品、休闲装、健身器材五楼：家居用品、床品、童装、儿童玩具、羽绒服、针纺、家居服六楼：大商超市七楼：大商电器、万佳影城、餐饮广场经营状况：商场规划明析、合理，主营高档品牌商品，主打年轻、时尚主题，与周边商场相比，购物环境优越，但商品价格较高，消费群体多为高收入者。

实华新世界广场实华新世界广场位于新玛特购物广场楼下，共两层，建筑面积20000平方米。地下二层，价格在15800元／㎡至21600元／㎡之间，面积在3㎡-25㎡之间。营业时间：早9：00晚8：00客流量：2021年4月9日星期六12:37~12:4248人9.6人/分经营品类及分布：B1：数码产品、家居用品、礼品文具、鞋帽箱包、服装饰品街名：米兰街、上海街、柏林街、香港街、首尔街、迪斯尼、普罗旺斯街。B2：美食广场、服装、小百货、电子产品街名：食全食美美食区、桔祥如意服装区、前程似锦小百区、金三角电子区。

实华新世界广场租金：负一层3.4元/㎡/天负二层4.6元/㎡/天物业费：37元/㎡/月面积区间：10㎡—30㎡经营状况：新世界广场与新玛特商场上下贯穿，负二层与站前地下商场联通。B1经营状况不好，空置率达50％以上，商场中心位置有零星游戏机非常抢手，美食区各色小吃品种齐全，但缺少就餐位。B2层空置率70%以上，靠近站前地下商场侧空置率略有降低，美食区靠近座位处营业额较高。就实华新世界地上1~7层的租赁问题上曾与兴隆产生严重法律纠纷，实华延期交房，在兴隆屡次配合情况下违约将该租赁权转予新玛特。本溪环球商场本溪世佳购物中心本溪世佳购物中心由沈阳春天百货经营，2021年12月24日正式营业，共四层，世佳购物中心以畅导“新都市时尚主义〞为宗旨，以“引领时尚潮流、传播时尚文化、体验时尚生活、感受时尚人生〞为目标，倾力打造的本溪市中高档时尚精品百货。购物中心总建筑面积为21160㎡，以经营中高档时尚商品及中高档餐饮、娱乐、休闲为主。营业时间：早9：00晚8：00B1层：数码广场一楼：电脑通信二楼：工程定位状态〔数码方面〕三楼：服装、儿童早教中心四楼：美食广场、娱乐中心

本溪世佳购物中心租金：二楼：百平以上2.5元/㎡/天四楼饮食区：4.5元/㎡/天客流量：2021年4月5日星期二10：50—10：5545人9人/分经营状况：目前经营状况不好，二楼全部处于空置状态，商场有意将二楼也规划为数码电子，三楼儿童乐园和儿童早教中心较为成功，可见儿童类工程的稀缺，四楼包括餐饮、桌球、电子游戏、还要建一个网吧，为商场吸引了大量客流，其开业时间与新玛特同时，而新玛特与品牌商签合同时规定在新玛特经营就不能去别的商场，所以商场初期招商很困难，只招到一些台湾品牌，经营状况一直不好，目前合作的一些品牌纷纷撤出，商场定位为中高档品牌商场，但后期经营状况与其设想完全不同，当地人购物习惯很难改变。

本溪世佳购物中心本溪金圆商厦本溪市金圆大厦位于永丰步行街内，左侧紧邻华联商厦，右侧为华联超市，区位优势明显。营业时间：早9：00晚5：00一楼：服装、饰品二楼：服装、缝纫租金：一楼档口8元/㎡/天二楼商铺4元/㎡/天客流量：2021年4月5日星期二10：59—11：0496人19.2人/分2021年4月9日星期六12：53~12：58105人21人/分经营状况：商场内部功能分区不明确，以低端商品为主，一楼大局部商铺被隔成小型档口对外出租，二楼客流量较少，经营惨淡。银座时尚购物广场负一层把戏年华-----时尚男女装、休闲服饰、少女装数码梦工厂-----IT、多媒体、通讯、办公耗材、电脑耗材好旺角-----小百货、办公用品、时尚饰品、美发用品、钟表多啦A梦-----童装童品、童玩、童鞋、儿童乐园、童帽、食品食光隧道-----大排档、烤肉、粗粮细做、米线、麻辣烫、牛肉面宜家居饰-----家居家饰、窗帘、床上用品、特色小家电一层品格国际-----精品女装、时尚女装壹品香海-----化装品、珠宝、玉器、眼镜。仙履屐缘----鞋业箱包动感地带-----男商务休闲、运动服饰、运动鞋品。二层红粉佳人-----内衣文胸、针织品。时尚天城-----时尚精品女装、少淑装、少女装、饰品哈韩衣族-----韩式服装、饰品、美甲包罗万象-----特色商品、工艺品陶瓷、装饰品，便利店，电玩城

银座时尚购物广场本溪银座购物广场负一层空置率达20%，二层空置率达70%，商铺区间6m2-40m2。负一层饮食区90%为麻辣烫。女装价格区间50元/件—300元/件。客流量：2021年4月5日星期二11：19---11：2479人/5分钟15.8人/分物业费：1.4元/天/m2

银座时尚购物广场当地消费者说：“银座服饰价格普遍较高，所以大家都不太愿意去那里购物。〞银座商铺经营者说：“负一层服装质量不太好、样式普通，一层大多数服装都是从广州或是韩国上货，款式新颖。〞银座有较大的中庭广场，现代感较强，采光很好，而且地下还有很大的停车场，这是很多商厦所不具备的。银座的初衷是建造一个具时尚,品位,潮流于一体的高端商场,但现在的服装档次却停留在沈阳五爱的阶段.具考察银座商铺的使用权都在个人手里.那些店主到沈阳五爱上货,回到本溪卖很高的价钱,质量不能保证,信誉度在百姓的心目中急剧下滑.银座时尚购物广场

银座时尚购物广场租赁信息店名区位面积租金服饰店银座负一层144.3/天/㎡服饰店银座负一层6.53.1元/天/㎡服饰店银座一层152.9元/天/㎡服饰店银座二层152.8元/天/㎡波斯玫瑰银座一层172.6/天/㎡鑫运服饰银座一层144.8元/天/㎡本溪华联商厦成立于1994年，系全国华联商厦集团成员单位，是国家级守合同重信用企业，位于本溪市最繁华的永丰商业区，交通便利，客流密集，是一座集百货、超市、电器、餐饮为一体的大型购物中心。总经营面积5万多平方米。营业时间：5月1日---10月7日百货8:30—20:00超市8:30—20:3010月8日---4月30日9:00---20:00客流量：2021年4月5日星期二10:35---10:40164人/5分钟32.4人/分2021年4月9日星期六12:46~12:51202人40.4人/分女装服饰价格区间：300元/件---3000元/件经营方式：以最低25%扣点的方式盈利,要求保底金额70万/年。华联商厦华联商厦共十九层：负一层：电器卖场一层：用品卖场化装品、首饰、钟表、通讯、数码二层：鞋品卖场男女鞋、箱包、眼镜、帽、伞三层：超市、男装卖场食品、正装、运动休闲装、健身器四层：时尚女装时尚女装、中老年装五层：淑女男休闲卖场淑女装、男士休闲装、女士内衣六层：精品女装卖场精品女装、皮草、饰品七层：针织卖场羊毛、羊绒、羽绒。内衣、八层：家居卖场床品、毛巾九层：儿童用品卖场童装、玩具、孕婴用品十层：大食堂十一层：商务快餐十三层：登琪尔spa十九层：优士健身

华联商厦经营状况：本溪华联拥有百货商场1家、连锁超市4家、快餐店4家、物流中心1家、豆制品厂1家。其中华联商厦为经营核心，华联商厦以集结强效品牌、制造个性差异、效劳中高客群、引领时尚消费为经营定位。其与新玛特产品定位相同，同为中高端商品，并一街之隔，因此形本钱溪市中心品牌效应最为明显的高消费集中区域。华联商厦的品牌效应和对商品的品质保证在本溪人心目中是根深蒂固的。

本溪大商超市成立于2004年，位于本溪市平山区解放北路4号、位于站前商贸中心地带。附近有本溪商业大厦、世佳购物中心、实华文化商场。

营业时间：9:00---20:00

客流量：10:58—11:0386人/5分钟

租赁情况：一层箱包区30平3.3元/天/m2进入费：3000元物业费：100元/月

一层：箱包、服饰区〔中老年服饰广场〕二层：日常用品超市三层：食品超市经营状况：本溪大商超市位于本溪第二大商圈，客流不是很多。周一到周五，顾客寥寥无几，节假日客流量也少的可怜。具一位消费者说：“大商超市的食品经常有过期现象，上次买的酒心糖包装看上去很不错，可是里面居然长毛了，很恶心。〞还有一位消费者说：“大商经常打特价，但是到了结账的时候，却是原价钱，很生气，又不愿意费那个劲找他们经理，所以大家更愿意花多钱去华联买东西。〞

华润万家超市租赁信息店名区位面积租金华润超市负一层1000.1元/天/㎡华润超市一层1550.16元/天/㎡华润超市银座一层950.23元/天/㎡

永丰商业街店铺概况永丰商业街店铺名称（永丰商业街：共94个商铺）5个鞋店：鞋柜、老北京布鞋、品牌皮鞋大甩卖.万达鞋城、达芙妮.4银行：兴业银行、中国银行、商业银行、本溪市商业银行、3个事业部门：警察大队、青年宫、矿业公司、19个食品店：韩国风味正宗冷面、麻辣烫、小板凳冷面店.金丝玉米营养快餐、欧罗巴、上海阿太肉串、九品香饭庄、清真抻面馆、王麻子饭店、金丝玉米营养快餐、欧罗巴、上海阿太肉串、九品香饭庄、清真抻面馆、王麻子饭店、金丝玉米营养快餐、欧罗巴、上海阿太肉串、九品香饭庄、清真抻面馆、王麻子饭店、2个皮具店：啄木鸟皮具、澎澎名品箱包店、1个超市：华联超市15个普通服饰店：休闲牛仔、紫水晶、星期八服饰店、aptcenozoic、胖太太服饰店、木子特卖会、功针、木仔服饰、k-boxing、yzc、、kipone、sanertu、369休闲特区、大连外贸、东方圣绒、2酒店类：西铁城酒店、长海酒店、2个针织品店：针织批发行、东方针织批发、2个男装店：圣龙服饰、意大利苹果王集团有限公司、3个品牌男装店：s.d.spontim、2个利郎店13个品牌服饰店：2个361度店、2个李宁店真维斯、kappa.

2个361度店、2个李宁店真维斯、kappa.1个裤业店：裤百5个女装店：罗曼尼,鼎美国际时尚，紫水晶，天木腐蚀，伊韵儿服饰。永丰商业街店铺概况永丰商业街店铺名称及各品类所占比例（永丰商业一条街：共94个商铺）2个大型商场：新东方商厦、金圆大厦、1个典当行：天当和寄卖行2个儿童服饰类：三毛童装、果果童装、1个大型电子广场：溪林电子市场、2个家纺店：水星家纺、爱阁家纺、2个发廊：欣亮美发、雪洁美发1个日杂店：日杂店4个饰品店：六福银店、萃华金店、就是想见你、韩国饰品店、1个影楼：龙新派摄影、1个电器类：国美电器永丰商业街店铺租金情况店名区位面积租金溪林羽绒服商场内永丰商业街

126平100万（售价）溪林商场内永丰商业街

22平4.4元/天/㎡摊铺永丰商业街内摊位10平4元/天/㎡店名区位面积租金大连外贸永丰商业区35平方米6.2元/天/㎡老北京布鞋店的旁边永丰商业区23平方米9.5元/天/㎡网吧永丰商业区600平方米（2层）3.6元/天/㎡永丰步行街各品类占比

解放路商业区店铺概况解放路商业区店铺名称（解放路商业街：共98个商铺）12个食品类：葡式蛋挞、纽瑞绅水吧、麦多馅饼、意达利冷饮、老北京肉味面、吉祥混沌、金卖糕点、李先生、tasty经典味道、雨阳肉串、李家炭火烤肉、肯德基、4银行：兴业银行、中国银行、商业银行、本溪市商业银行、1个联通公司5个大型商场：银座商厦、新玛特、华联溪林购物广场、新玛特美食广场、溪林名羽绒服广场、23个手机店铺2个大药房1个电器店：海尔专卖店1个运动城：天风运动城、1个影城：万佳影城1个大型美食广场：新玛特美食广场2个童装店：时尚童装专卖店、哺康妇孕婴用品10个品牌服饰店：佐丹奴、美特斯邦威、阿玛尼、阿依莲、纳迪亚、李宁、唐狮、森马、乔丹体育、米奇专卖店、4个普通服饰店：百老汇服装广场、美国苹果服饰有限公司、爱登堡、罗曼尼、6个男装店：衣尊、奥格世特、魔街时尚男装、kcum、男服金典、jazzlaotou

解放路商业区店铺概况解放路商业区店铺名称（解放路商业街：共98个商铺）2个烟酒店：烟酒行、中外名烟名酒、1个屈臣氏店：屈臣氏内1个家纺店1个女装店：五丁月衣舍、4个饰品店：珠宝名店、信德缘银店、真石坊、山城金店、1个皮草店：第一夫人1个电器店：海尔专卖店1个裤子店：休闲牛仔、1个鞋业店：皇朝鞋业、3个游乐场所：台球每小时五元、佰奇台球、运动城三楼游戏厅1个化妆品店5个银行2个发廊：名角发廊、东方名剪、1个典当行：典当行

解放路商业区租金情况解放路商业区店铺名称（解放路商业街：共98个商铺）1个饰品店：美购、1个日杂店：旺财杂食超市、利民商店、1个事业单位：本溪市公安局金融大队、店名区位面积租金商铺站前移动公司上行15平4.4元/天/㎡摩街服饰店解放南二路上130平5.5元/天/㎡解放南二路各品类占比沈本一体化沈溪新城沈本一体化太子河新城桥北新市镇位于平山区桥头办事处至北台办事处地区，占地面积127平方公里。本钢集团、亚洲最大的单体铁矿大台沟铁矿均坐落在该区域内，新市镇距沈阳65公里，预计到2021年实现工业总产值1000亿元，人口到达20万人。以教育产业拉动城市建设，是沈本新城开展的一大创举。沈阳药科大学、中国医科大学、辽宁科技学院、辽宁中医学院等高校纷纷落户，本溪市高中分校、本溪市实验中心分校等也迁往药都。

桥北新市镇新玛特华联商厦金圆商厦银座万达鞋城溪林电子城中档品质服装区箱包鞋帽餐饮区、休闲娱乐共享大厅儿童用品区小百、饰品电脑等电子产品本溪三好街华联商厦门前2011年3月28日星期一14：40~14：52双向客流12分钟1000人曙光路端2011年3月28日星期一14：38~15：01双向客流23分钟1000人平山路端2021年3月28日星期一14：34~14：55双向客流21分钟1000人万达鞋城门前2011年3月29日星期二10.39~11：00双向客流21分钟1000人铁路转盘入口2011年3月29日星期二10：45~11：07双向客流22分钟500人拟建客流略图83.3人/分43.4人/分47.6人/分47.6人/分22.7人/分本溪各商场客流量比照表名称日期星期时间段客流商业大厦4月5日二(清明节）10:42~10:4756人/分站前人防地下商场4月9日六12:05~12:1017.4人/分实华文化地下商场4月9日

六11:45~11:5025.6人/分新玛特购物广场4月5日二(清明节）9:45~9:5039.2人/分4月9日六12::30~12:3530人/分实华新世界广场4月9日六12:37~12:42

9.6人/分环球商场4月5日二(清明节）11:20—11:2512人/分本溪世佳购物中心4月5日二(清明节）10:50—10:559人/分金圆商厦4月5日二(清明节）10:59—11:0419.2人/分4月9日

六12:53~12:58

21人/分银座时尚购物广场4月5日二(清明节）11:19-11:2415.8人/分华联商厦4月5日二(清明节）10:35~10:4032.4人/分4月9日六12:46~12:5140.4人/分大商超市4月5日二(清明节）10:58~11:0317.2人/分本溪永丰商业街工程功能

结合商圈目标消费群确定本商场的功能。本溪高收入群体显而易见，集中为本钢集团、政府公务人员、生意人，当地超市收银员表示每月超市客流量大增，收款均为百元大钞时一定是本钢开资的日子，可见本溪高收入群体是高度集中的。根据本溪近五年人口数据变化趋势看，本溪人口逐年外流，本溪常驻人口50岁以上人口居多，19岁~23岁在各地读书，毕业后除少数回流进入国企、政府外，根本均留外地工作，婚后局部家庭将子女送回本溪，由父母代管,可见本溪常住人口结构为儿童、少年和中老年。综上所述，本溪工程核心目标消费群定位为中年人和孩子。本钢集团本虽有购置能力，但他们多数锁定知名度较高档次的品牌服饰，鉴于本溪工程地已有新玛特投入使用，华联的品牌地位又不容动摇，因此我司本溪工程只能从中低档市场中寻找市场空隙，本溪如今商业气氛就本溪市规模而言是比较成熟与完善的，我们要将最为零星的市场空隙安排进我们的工程中。本溪工程核心功能：中低档、儿童、中老年、少年、休闲购物娱乐场所。商圈辐射能力分析

本溪各