工业园项目建议书模板

南京国家级新区科研总部工业园项目提议书1.总论1.1项目概况1.1.1项目名称：1.1.2承接单位：南京国家级新区科研总部工业园发展投资单位：南京江北新区投资南京江浦开发（集团）1.1.3建设地点：南京国1.1.4建设年限：3年（1月～121.1.5建设规模：项目计划占地1000亩，容积率约1.5，总计划建筑面积1.1.6关键建设内容：通信技术产业基地，数据信息产业基地、电子商业产业基地、物联网产业基地、国际光伏产品交易基地、综合办公楼、教授楼及相关配套1.1.7投资规模和资金筹措：项目总投资48.1亿元，其中，项目企业自筹资金10亿元，对外融资10亿1.1.表一项目关键技术经济指标单位：万元序号指标名称数据备注1销售收入806000万元2销售税金及附加32533万元税率4.55%3总成本费用481000万元4利润总额202467万元5所得税45616.75万元税率25%6税后利润136850.25万元7年投资利润率51%8全部投资回收期3年1.2发展目标计划3年内建成以通信总部基地为基础国家级科技工业园，并达成一定市场规模，实现有科技行业著名企业150余家入驻目标；南京国家级新区科研总部工业园品牌在中国科技产品行业含有一定著名度；在科技产品消费市场上有较强吸引力；努力争取达成3年内盈利；项目成为中国科技产品行业前沿一流总部经济运行企业。1.3市场分析伴随国民经济连续快速增加，中国科技产品消费市场发展快速。据相关机构统计，，中国科技产品消费整体市场规模将逾万亿元。南京市房地产开发投资额多年来增加较快，土地开发投资额相对平稳；别墅及高级公寓类投资额稳中有升。工业仓储用地在转让土地中所占面积百分比有上升趋势。伴随土地资源越发紧缺，未来低密度物业将愈加稀缺。项目属于消费类产品行业总部经济服务模式，有宽广市场前景。1.4风险分析科技产品产业消费特征和高科技特征，包含消费层次较高，因为市场竞争猛烈，消费者对产品认可程度，决定项目内容存在一定市场风险；同时项目属于工业房地产行业，受宏观经济及国家调控政策影响，所以项目存在一定行业政策风险；另外项目还存在着经营风险和人才贮备等方面风险。1.5结论从项目标行业发展前景、市场容量、竞争优势、社会效益和财务评价等方面分析，项目是一个成长性好、风险相对可控、投资回报率高优质项目。从科技产品产业和消费市场发展态势来看，科技产品产业是中国现在发展最为快速产业之一，行业政策趋于有利，市场潜力巨大，项目运作时机有利；项目凭借先发创新优势积累资源基础，使项目含有良好可操作性；项目凭借本身含有多种资源优势作为关键竞争力，以其独特优势，同时借助资本市场杠杆，取得强有力资金支持，项目将建成为中国科技产品行业中一流总部基地。2.项目背景和必需性2.1项目提出背景和依据1.从国际中国产业发展趋势来看，国际服务业和中小企业向中国转移、长江三角洲和珠江三角洲等中国经济带产业西移、IT外包产业快速发展、创意产业、动漫产业快速发展，项目标提出有利于江北经济发展，也符合南京市及新区工业园产业布局调整及江北区总体计划要求。2.为了有效整合利用土地资源，江北区于和南汇区合并，为加大江北区经济带发展，促进园区产业提档升级，实现由工业制造业向工业服务业转变，使剩下土地资源社会经济效益最大化。2.2项目标必需性及意义1.有利于城市建设计划项目所在地为江北区内江北工业园区，总部经济模式会给江北注入无穷活力，高标准、高质量、高起点总部工业园区积聚效应会提升江北综合实力。总部工业园区发展和江北发展相得益彰，充足凝聚后，江北将展现出一道漂亮壮观景象。2.有利于区域经济连续快速发展总部工业园区可确立以高标准计划、高效益发展，建设集约化、现代化思想，以高绿化、低密度企业总部为主体，引入企业首脑机构，采取统一计划和统一建设方法兴建，经过产业项目标建设，聚集中国外总部型企业总部，经过搭建信息交流和产品贸易平台，有利于促进区域经济现代化和集约化，实现区域经济长久快速增加。3.有利于发挥地块价值最大化总部工业园区建设将吸引大量总部型企业入驻，促进经济发展，加紧江北区域成熟，从而带动区域地块价值提升，有利于区域土地资源合理利用及价值最大化发展。3.项目负担单位情况

3.1项目负担单位南京江北国家级科技产品总部工业园发展（以下简称“江北科技产品”）是项目负担单位，注册地在南京江北工业园，江北科技产品是由南京江北开发投资（以下简称“江北投资”）和南京新区工业园（集团）工业园（以下简称“江北集团”）。3.2项目投资单位江北新区投资是由江苏科技产品测绘（以下简称“江苏高科科技产品”）联合南京战略投资者共同组建为实施南京科技产品总部工业园（国家级）投资企业。3.3项目技术支持单位江苏高科科技产品5月在江苏市江苏经济技术开发区注册成立，经过九年多发展，现已成为一家专业从事地理信息系统研发和建设、数据生产、卫星定位及导航技术、设备研发等地球空间信息产业高科技企业。是国家认定高新技术和双软企业，经过ISO9001:质量管理体系认证，是国家测绘局同意甲级测绘资质单位，是中国地理信息协会副会长单位。KQGIS平台、空间数据处理平台、图文一体化业务协作架构平台、海量空间数据共享和公布平台、三维地理信息系统平台、基于服务空间位置综合信息平台等产品技术水平在中国均处于领先地位。在空间数据处理技术和卫星导航信号处理技术处于国际领先地位，享受盛誉。江苏高科科技产品作为国土资源信息化领域最大软件供给商，市场占有率超出40%。现在，经过几年资源建设和技术开发，江苏高科科技产品在导航电子地图、航空摄影测量、遥感影像处理、城市三维信息系统、噪声三维展示系统、军事仿真、核岛换料模拟系统、核岛设备查找系统、河流三维交互式可视化管理系统、地籍管理信息系统、房产管理信息系统、城市综合地下管线信息管理系统、公路地理信息管理系统、林业资源综合管理系统、农业管理信息系统、国土资源综合管理信息系统等得到了广泛应用。江苏高科科技产品入驻国家地球空间信息武汉产业化基地，宣告正式进军卫星导航终端设备制造产业，企业拥有完全自主产权GNSS高精度定位、形变监测、INS导航定位和GNSS/INS集成技术等世界优异技术。拥有世界领先GNSS高精度定位、GNSS/INS组合等算法技术，杰出GNSS、INS和GIS技术方案设计能力。关键从事卫星导航终端关键母板、外围设备和移动办公终端研发和生产，努力争取成为北斗下游技术合作及设备供给商，五年内形成销售额超出10亿设备研发基地，真正实现本身整体产业布局优化，抓住机遇，在卫星导航终端设备制造市场再绪辉煌，为中国卫星定位技术走向世界做出一定贡献。企业软件及硬件产品已经在国土、环境保护、林业、农业、水利、交通、通信、电力、市政、数字城市、房管等很多领域中成功应用。企业在湖北、广东、广西、海南、安徽、云南、贵州、陕西、江苏、河南、内蒙古、南京、天津等全国范围内设置了25个分企业和办事处，在武汉设有研发中心；在英国、新加坡、澳大利亚、美国等国家设置了海外分支机构，从事研发和海外市场推广。GNSS已经成为国家重大空间和信息化基础设施，也成为表现现代化大国地位和国家综合国力关键标志。因为其广泛产业关联度，能有效地渗透到国民经济很多领域和人民日常生活中，已经成为继移动通信和互联网以后全球第三个发展最快电子信息产业经济增加点。GNSS产业对于全世界来说，尚为一个新兴产业，就中国关键市场而言，至今产值还未突破1000亿元，总体上处于初级发展阶段。不过从GPS不停演变发展到其它卫星导航定位逐步建立，和GNSS和其它产业结合，对于用户培育、市场气氛营造、基础设施建设多个方面，GNSS已经含有了向全球化、规模化和大众化发展关键转折期，业界期盼多年爆发性增加呼之欲出。鉴于中国GNSS产业相对于国际整体水平落后局面，而已经含有世界最大移动通信和汽车关联市场优势，以后3-5年，将是中国GNSS产业关键发展时期。在GNSS四个子系统中，中国北斗系统即使起步最晚，不过因为中国政府高度重视，将其视为中国重大发展战略，所以发展快速，国家又投入600多亿元打造北斗二代全球定位系统，将在多年内含有实际运行能力，在整体设计性能上，也将达成卫星导航定位系统最高水平。依据中国北斗二代”三步走”战略，北斗二代系统将于实现亚太区域导航覆盖，达全球导航覆盖，导航性能达成甚至超出GPS系统，中国北斗导航产业将迎来大规模发展。全球导航产业经历了1994-高速增加、-较快增加，产业规模于达249亿美元；中国导航产业发展速度已超出全球导航产业增加率，-均增加率达43.9%，规模达505.9亿元。北斗系统加速建成后，中国导航产业规模将保持高速增加，估计增加8倍、达4000亿元。现在中国导航产业95%以上被GPS系统垄断，而且GPS产业上游基础领域也被国外厂商掌控。基于导航系统对国防和民用产业关键性，中国政府出台一系列政策支持、促进北斗导航系统应用，而且要求“包含国家经济、公共安全关键行业领域须逐步过渡到采取北斗卫星导航兼容其它卫星导航系统服务体制”。在此背景下，北斗导航产业将迎来大规模发展。从发展阶段看，行业估计北斗二代实现区域覆盖前，北斗导航产业将保持年均25%平稳增加率；后，北斗导航产业将实现50%左右较快增加。通常认为北斗产业发展关键为三个层次：国防、民用行业应用和大众消费应用。国防，和通信、电力、金融、海洋渔业等民用关键行业将是近期发展关键。北斗导航产业链包含空间系统（卫星和地面站）、终端芯片、终端设备、应用服务。天基系统将关键由国家投资建设；元器件实现集成化芯片量产将极大促进终端产业成熟，因为关键算法为中国控制，元器件产业将为中国企业掌握而且实现高度集中化；终端步骤是行业发展中枢，行业门槛较高而且以后将实现爆发性发展；运行服务现在规模占比偏低，在用户数增加、规模效应后才能快速发展、发展拐点将在后形成。在北斗产业成长早期，元器件和设备终端为发展关键；伴随下游应用推广、用户数大幅增加和规模效应加强，应用服务则将得到全方面发展。大力发展战略新兴产业，作为十二五计划关键内容之一，战略新兴产业成为十分关键内容，温家宝总理在“让科技引领中国可连续发展”关键演讲中，尤其强调了战略新兴产业关键性，而卫星导航产业正是这种战略新兴产业、低碳经济、绿色产业，而且能够在以后5～内成长为国民经济战略性支柱产业。卫星导航产业己经引发了政府高度关注，现在也是八大无线行业和三大发展最快信息技术行业之一。江苏高科科技产品企业含有自主GPSRTK硬件关键芯片技术及GPS解算技术，并含有良好国土业务测绘知识，现在国土系统每十二个月变更测量工作任务具大，而GPSRTK需求量超大，在诸如桥梁监测，灾难监测，基础测绘，房产测绘，地形测绘等等测绘类行业全部有应用，而且现在还没有哪一家GPS厂商做到和3G技术、软件技术、测绘技术进行结合，能够处理GPS数据经过网络实时传输，和国土业务软件连接完成变更调查数据服务，所以，企业计划拟投资在南京新区工业园工业区建设含有自主研发关键技术GPSRTK研发基地，并计划在两年内投放全国市场应用。同时，建设含有自主知识产权GNSS高精度定位、形变监测、INS导航定位和GNSS/INS集成技术产品研发配和测试中心,该项目科技技术含量高，可推进形成一个完整产业链。在公共安全和智能交通方面，高科科技产品正在和同济大学合作，设置了共同试验室，将卫星定位、导航技术和物联网技术结合能形成一个庞大产业链。同时，江苏高科科技产品测绘正在主动参与国家重大专题高分辨率卫星项目，已经成为3家入围民营企业之一。作为16个重大专题之一，国家将投入480亿，发射14颗高分辨率卫星，将为中国乃至世界提供高分辨率遥感影像服务，带动相关产业年产值超出1000亿元，高科科技产品在遥感数据处理上有着很强大优势。截至年底，中国从事地理信息产业有1万余家企机关、30万从业人员。从事GIS教育院校和相关单位有200所，每十二个月毕业学生近万人，年产值超出1000亿元。江北科技产品总部园建成以后，将会全方引进相产业链企业共同入驻园区，形成集中优势产业链，经过引进产业链上下游著名企业有利于带动经济整体综合素质提升。地理信息及遥感类，如：江苏超图软件股份、江苏清华山维新技术开发、江苏国遥新天地信息技术、武大吉奥信息技术、武汉适普软件、武汉中地科技产品集团、高德软件、深圳市凯立德计算机系统技术、南京讯图科技产品科技、江苏城际高科信息技术。卫星设备及外围终端制造类，比如：广州南方测绘仪器、广州市中海达测绘仪器、中测新图（江苏）遥感技术有限责任企业、江苏四维远见信息技术、江苏博飞仪器股份、江苏北斗星通导航技术股份、江苏合众思壮科技股份、江苏麦格天宝科技发展集团、天津森氏精密仪器、武汉立得空间信息技术、苏州一光仪器、常州金力光学仪器、常州市莱赛激光工程、无锡市海鹰加科海洋技术有限责任企业。外资企业有：ESRI、ERDAS、Trimble、Leica等。物联网类企业：杭州家和智能4.市场供求分析北斗导航系统应用含有广泛应用潜力。比如公安保卫、遇险抢救、海岸缉私、巡查搜索、囚车和运钞车监控、环境数据搜集、多种灾难预报和监测、交通管制、远距离输电和个人旅游、娱乐等很多方面全部有着广大潜在用户。套用一句形容GPS话就是：北斗卫星导航系统应用前景“仅受限于大家想象力”。伴随系统建设不停发展，很多潜在应用必将被发掘出来，北斗卫星导航系统必将会得到越来越广泛应用，从而产生巨大社会和经济效益。卫星导航应用产业含有高技术、高投入、高附加值、高成长性特点，伴随GNSS技术向民用开放，它所蕴藏巨大商机被挖掘出来，在欧美等发达国家，GNSS产业每十二个月发明效益达成数百亿美元。现在，中国地理信息系统产业链已经形成，含有了良好数据、人才和技术基础，市场需求旺盛，中国市场整体规模已达750亿元，-均增速达成37%，-均增速将保持在35%左右。在信息技术变革和国民经济快速增加有力带动下，中国地理信息产业正进入高速发展关键阶段，项目含有很诱人市场前景。4.1南京市宏观环境分析4.1.1南京市总体经济概述，全市实现生产总值8900.93亿元，按可比价格计算，比上年增加8.2%，，第二产业实现增加值5939.96亿元，按可比价格计算，平均年增加3.1%；第三产业实现增加值8847.75亿元，平均年增加12.6%。三个产业百分比关系为0.8∶47.3∶51.9，第三产业比重已连续9年保持在50%以上。上六个月南京市经济基础保持平稳发展态势。签署外商直接投资协议金额62.48亿美元，比去年同期增加10.3%；实际到位金额35.52亿美元，增加5.1%。从利用外资结构看，第三产业、大项目和增资项目比重提升。政策：下六个月，央行已数次上调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。这是央行从下六个月金融危机后“双稳健”政策后紧缩信号，从长久来看，该政策将对内需起到一定抑制作用。之前南京经济呈快速增加态势，但整个中国经济在发生较大转变，出现一定回落，中国经济三驾马车（投资/内需/出口），现在出口虽有恢复性增加，但受国际经济复苏及中国和西方国家汇率政策分歧影响，出口增加前景坎坷，内需受到抑制，投资开始受宏观紧缩政策开始紧缩。现在中国经济政策已经从“从宽”逐步转向“从紧”，不过从常规来看政策效应通常会在1～2年后将逐步表现，估计从下六个月开始，经济形势可能会趋于平稳。4.1.2南京市“十一五”计划南京市“十一五”计划目标是：形成国际经济、金融、贸易、航运中心基础框架，办好一届成功、出色、难忘世博会，实现经济社会又快又好发展。在优化结构、提升效益、降低消耗基础上，全市生产总值预期年均增加9%以上，地方财政收入和国民经济保持同时增加。万元生产总值综合能耗比下降20%左右，环境保护投入相当于市生产总值百分比保持在3%以上。可见，南京市总体经济发展前景比较乐观，政府将大力推进产业结构调整，加紧发展优异制造业和现代服务业。电子信息产业关键是加强研发、拓展领域、加紧升级、提升效益。推进集成电路设计和整机制造联动发展，推进信息产业和其它制造业融合；激励电子信息产业向汽车电子、数字电视、关键元器件和媒体等延伸；构建以芯片设计和制造为上游、手机和电视等科技产品终端为中游、网络运行和科技产品内容提供为下游科技产品产业链。集成电路关键发展集成电路设计及整机开发，整机产品所需多种专用集成电路和系统级芯片等。建成含有研发、设计、生产、封装、测试、软件等完整产业链，成为含有国际水平国家级微电子产业基地。其中，网络和通信设备关键发展新一代互联网技术及产品设备等。产值将达成7500亿元以上，占工业总产值28%左右。4.2.南京市房地产市场分析4.南京市房地产开发投资额多年来增加较快，土地开发投资额相对平稳；别墅及高级公寓类投资额稳中有升。南京市土地出让面积在达成峰值，因为相关调控政策效果初显，09年土地出让面积下降比较显著。工业仓储用地在转让土地中所占面积百分比有上升趋势。伴随土地资源越发紧缺，未来低密度物业将愈加稀缺。从起，南京市房地产市场出现供不应求局面，同时存量房交易开始活跃，但年后，形势有所改变，政府宏观调控作用在年逐步表现，叠加效应将日益显现，投资额度回落，开工项目也在降低。上六个月，伴随全市保障性住房建设加紧推进，和去年同期投资基数较低影响，南京房地产投资连续稳步推进，共完成房地产投资额845.28亿元，比去年同期增加35.5%。占全社会固定资产投资比重由去年同期28.9%上升到38.3%。上六个月，本市商品房施工面积9220.41万平方米，同比增加11.4%。其中商品住宅施工面积5969.28万平方米，增加11.6%。商品房新开工面积1380.59万平方米，同比增加25.6%。其中商品住宅新开工面积974.67万平方米，同比增加29%。因为前两年本市商品房在建规模连续下降，上六个月，本市商品房完工面积仍然延续下降态势，共完成686.46万平方米，比去年同期下降10.9%。其中商品住宅完工面积492.25万平方米，下降11.4%。4.2上六个月，南京商品房供给量为1252.9万平方米，各月供给量展现波动式走势。商品房上六个月共成交1200.46万平方米。商品房成交均价走势基础平稳，4月份在商品房成交量达成高点原因带动下，成交均价环比上涨23.5%，达成17086元/平方米。以后成交均价开始逐月下降。南京市商品住宅供给量达成581.5万平方米，商品住宅成交量为509.9万平方米，供求各月展现了一个较为显著波动过程。上六个月，办公楼供给量为113.39万平方米，成交量为94.56万平方米。南京商业营业用房供给量达成125万平方米，各月整体展现前低后高走势。南京商业营业用房成交量为142.9万平方米，成交量在4月份达成高峰。全市销售型商业营业用房成交均价走势比较平稳，各月基础维持在13000元/平方米左右。4.3.江北区域市场分析4.3.1江北产业经济分析据统计，江北区实现地方生产总值4001.39亿元，年增量420.14亿元，按可比价格计算，可比增加10.5%，综合实力再迈新平台。第一产业发展平稳，连续快速发展第二产业仍然增势强劲，第三产业加紧发展，生产供给活力较强，各产业协调性深入改善，产业结构深入优化。年全区三次产业形成了以第二产业为主导、第三产业稳定发展经济发展型区域。江北开发开放以来，主动推进金融贸易先行、高技术产业先行产业发展方针，大力培育和引进含有国际竞争力产业和大企业，不停优化产业结构，着力形成服务经济为主产业结构和创新驱动为主发展模式，第三产业增加值比重由1990年20.1%提升到56.6%，实现了产业发展战略调整，快速从一个全市关键化工业疏解基地发展成为一个以现代服务业和高技术产业为主导现代产业体系。江北新区大力体制产业结构，三次产业结构百分比由1990年3.7:20.1:76.2快速调整到0.8:42.6:56.6，率先形成服务经济为主产业结构，二、三产业共同推进经济发展格局深入强化。江北总体经济发展速度略高于南京平均水平。在江北经济发展中第二产业占主导，第三产业发展快速。4.3.2南京对江北功效定位“一个作用，三个区”：主动落实国家综合配套改革试点重大战略布署，在树立和落实科学发展观、构建社会主义友好社会、实施建设“四个中心”国家战略中发挥示范带动作用，努力成为改革开放先行先试区、自主创新示范引领区、现代服务业关键集聚区。改革开放先行先试区。以推进国家综合配套改革试点为契机，发挥江北新区在制度创新方面先行先试优势，大力推进包含政府、市场、企业、社会在内综合改革，着力处理深层次制度性障碍，努力营造符合国际通例经济运行环境，形成完善社会主义市场经济体制。自主创新示范引领区。以“聚焦张江”为关键，加紧培育成为国家自主创新示范区、科技结果产业化关键基地和含有国际竞争力高科技园区；以企业为主体、市场化为导向，加紧建设产学研相结合区域创新体系；以集成电路、软件、生物医药、新材料等产业为关键，加紧形成含有自主知识产权创新结果和含有研发、设计、制造、营销等步骤高新技术产业链。现代服务业关键集聚区。依靠南京国际金融中心和海港、空港建设，发挥要素集散、资源配置、综合服务、城市创新等综合功效优势，加紧现代服务业在政策、空间、服务及人才等方面集聚。加紧建设陆家嘴金融贸易集聚区，世博—花木国际会展集聚区、张江创意文化和信息服务业集聚区、外高桥海港和江北空港国际物流和保税物流集聚区、金桥生产性服务业集聚区。4.3.3江北产业计划布局1.一轴三带一轴：即南京市总体计划确定从虹桥机场至江北国际机场东西向发展轴，其东段为江北新区小陆家嘴—世纪大道—江北国际机场。以“一轴”为纽带，东西联动，以“一轴”为中枢，南北辐射，揭示了江北新区未来发展走向，是江北现代化城区景观标志轴集中表现和现代服务业走廊。三带：即以陆家嘴金融贸易区为关键沿黄浦江综合发展带，依靠黄浦江两岸综合开发，关键发展金融保险、专业服务、商业贸易、旅游会展产业和生态居住功效，集中表现中心城区繁荣繁荣和现代服务功效；以“一江三桥”等国家级开发区为主体中部发展带，关键发展高新技术产业和生产性服务业，集中表现产业实力和研发创新功效；以外高桥港区和江北国际机场为依靠滨江临海发展带，关键发展现代物流等临空临港产业和城市旅游、现代农业，集中表现现代物流功效和发展后劲。2.六大功效区域以功效开发为主导，促进功效区域一体化发展，推进城市综合功效提升，计划建设六个功效区域，即陆家嘴功效区域、张江功效区域、金桥功效区域、外高桥功效区域、三林世博功效区域、川沙功效区域。一城三镇：为加紧功效区域一体化发展，高起点计划建设川沙新城及外高桥、曹路、唐镇等新市镇。4.3.4江北交通计划4月24日国务院同意南汇区正式划入江北新区，使江北新区辖区面积达成了1210平方公里，为江北深入开发、开放拓展了发展空间。新江北成立后，区委、区府制订了“三港三区”发展战略。同时，为加紧两区全方位接轨，区政府快速开启了申江路、锦绣路等“八路工程”，使原江北新区和原南汇区道路交通网络贯通，为区内经济发展和人员往来提供便捷道路交通条件。前，江北将建设23座轨道交通公交枢纽站，确保公交站点和轨道出口距离昨天，记者从新区相关部门了解到相关江北建设轨道交通公交枢纽站计划。依据这份计划，23座枢纽站选址均配合2、4、6、7、11号线等轨道线路，如外高桥港城路综合站、陆家嘴站、世纪大道站等，使得轨道交通和地面公共交通紧密衔接。为了方便市民换乘，枢纽站全部设置在轨道交通出入口周围，通常相距80米，最远也不超出200米，步行时间控制在2～3分钟内。因为23座公交枢纽站周围没有机场、长途客运等大型交通设施，设计时采取是简易方案，如调度用房、公共厕所、便利店等，满足公交司售人员和乘客基础需求。4.迪斯尼乐园、江北机场二期工程、临港新城辐射、世博效应、带动（江北川沙镇，距离本案直线距离16公里左右）、华东六省客运总站（川南奉公路和沪南公路交叉处）；计划地铁11号线延长段（嘉定—临港新城）和8号线江北沿线；和将要投入建设机场高速A15图一南京迪斯尼乐园（计划中）图二南京世博会作为世界上最好玩大型游乐场之一迪斯尼乐园，基础确定坐落在南京江北川沙地域，最快将于年兴建，5年后投入运行。据称南京市江北区川沙镇预留20平方千米土地，其中用于专题乐园是6平方公里。对本项目标利好消息以下：人流：可停留游客数每十二个月在300万人次左右。对餐饮、宾馆、和娱乐等配套服务要求。要满足参观人群而建设公园内宾馆和餐饮建筑面积将超出12万平方米，这么大需求，仅仅川沙地域是难以满足。而本项目恰好在它计划范围外部，相关酒店等功效配套，将能够吸引大量游客光顾。物流：关键表现于产业链和相关企业输入。因为一个大型游乐场建立离不开其配套设施辅助，食品、玩具、机械、人力、能源等等，这些产业输入将扩大川沙乃至大江北区域产业范围，本项目标区位优势将是这些企业设置总部最好选择。信息流：迪士尼企业将其众多业务分为影视娱乐、专题乐园度假区、消费品和媒体网络4大部分。其中影视娱乐和媒体网络发展，将提升以川沙为关键并辐射到周围这一区域信息化水平。现金流：会带来地价和开发价值深入攀高，增加项目预期回款额。在南京流通经济研究所所长汪亮看来，迪士尼假如落户川沙，在这里每十二个月游客将超出3000万人以上，川沙将有85%以上居民直接或间接地为迪士尼服务，将形成整个长三角地域最大旅游聚集区，由此将对于南京进行产业结构调整，加大服务业比重相关键作用。年南京世博会成功举行利好：世博会期间，世界各地著名企业将会聚集于南京这个国际大城市，这将是中国各企业成长发展关键契机，也蕴含了无限商机，同时又是中国企业面向世界走出国门一座桥梁。4.3.6江北房地产业分析房地产行业是江北区多年发展较快行业之一，伴随南京城市经济化建设发展，江北将逐步发展成一个综合型居住集聚地。江北区以后5年房地产经济发展将会以国家级重大项目和港城建设为依靠，结合城镇体系调整和交通网格建设，在“统一规范、合理布局、集中开发、配套建设”为标准前提下，加紧三级市场联动发展，形成多层次房地产开发新格局。，江北区商品房全部处于供不应求情况。区域内供给量和成交量波动较大，在第三季度供给量和成交量集中放量。从整个南京楼市来看，公寓市场因为受外部大环境影响，外环线周围部分区域已上涨到万元以上，从区位上来看，江北市场也受到一定影响，江北住宅市场关键分布在周康、惠南和航头三大板块，且以周康板块最为活跃，不管是成交面积还是成交价格全部相对较高。江北现在在售楼盘户型以两房、三房为主，一房市场投放量较少，且基础已经售完。成交均价以周康板块最高，其中绿地东南京成交均价高达15000元/㎡；惠南板块价格相对较低，均价在9000元/㎡左右。江北市场上在售写字楼或商住楼项目相对较少，且写字楼基础以出售为主，开发商通常不持有。从市调结果来看，江北市场在售写字楼体量较小，以江北国际广场规模最大，共210户。价格区间集中在1500～18000元/㎡。江北写字楼数量较少，且品质上也逊色南京市区甲级写字楼，配套和商务服务全部较为落后；入住企业已中小型企业单位为主。惠南板块商业地产面临形势愈加严峻。惠南及整个江北商业地产体量过大，销售和消化全部存在严重问题，供给量远大于需求量，短时间极难找到突破点。二十世纪九十年代以来，江北前后成立了江北工业区、江北工业园区等城市工业工业园区。各工业园区快速发展，规模快速扩大，大量企业主动入驻，集聚效应不停显现。表二南京市关键工业园区园区主导产业依据定位不一样有所差异。从距离本项目最近园区分布和入住企业类别来看，关键以高科产业和包装及城市型工业为主，园区入住率在70%左右，以中小型发展中企业为主，对本案有一定参考性。工业园区现在尚属发展阶段，群聚效应初显。江北现在尚无真正意义上总部基地，本项目含有很好入市时机。4.4南京工业地产市场分析4.4.1南京工业整体布局南京市计划了“1+3+9”工业园，"1"是指江北新区，"3"是指三个国家级开发区—漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区和南京松江出口加工区；"9"是指九个市级工业园区—莘庄、宝山、嘉定、江北、松江、奉浦（南京图三南京工业整体布局从工业区地理分布来看，江北和闵行是工业区分布最多两个区域，各有3～4个工业园区，其它区（县）基础上各有1个工业区，在江北区是临港产业区、江北工业区。从各大工业园主导产业分布来看，有工业区如漕河泾、张江、嘉定、金山、紫竹科技园等全部形成了一定产业聚集效应；而松江、青浦、江北、莘庄等工业园区引进产业则显得较为庞杂，缺乏特色。4.4.2关键工业园区规模及产业支撑表四南京市关键工业园区经过近几年战略性调整，南京工业布局“东西南北”四大产业基地构架基础形成，其中东部微电子产业基地“一带两区”格局初具雏形，西部国际汽车城各项基础设施建设全方面展开，北部宝山精品钢材基地项目建设形成新高潮，南部以南京化学工业区为主石油化工产业基地建设正在加紧。从规模上来看，以临港产业区最大，达200平方公里；其它基础集中在20平方公里左右；以紫竹科技园和漕河泾新兴技术开发区较小，关键为高科技研发产业，对空间要求相对近较小。4.4.3工业地产销售分析南京市范围内厂房价格因为前期供给量较大，所以价格相对比较稳定。不过南京周围仓储类物业供给显著不及需求增加。外高桥、临港、普陀桃浦和松江九亭等地域仓储物业出现了供不应求现象，价格也连续增加。同时，研发类办公物业和高品质商务园区租金价格仍然在连续上涨。成熟园区如张江、漕河泾等因为土地供给限制，研发办公楼宇房源担心，造成这类园区办公楼租赁价格居高不下。各地政府正在加紧开发，如漕河泾浦江、张江中区和东区，不过短期内无法缓解研发办公楼担心供求关系。江北该类产品发展滞后，相对其它区域租金较低，基础微弱。4.5总部经济发展4.5.1总部经济概念总部经济是指一些区域因为一些特有条件，吸引跨国企业或大型企业总部在当地聚集，将生产加工基地经过多种形式安排在成本较低周围地域，从而形成合理价值链分工经济活动统称。地方性总部经济也称“亚总部经济”。由相对于全国性总部而言地方性二级经济组织组成，是经济、技术和贸易交流和合作，城镇经济结合关键枢纽和平台。而现在，伴随产业经济发展和产业结构升级，总部经济正向郊区化转移，且总部经济功效愈加趋向于朝“服务型、生态型”方向发展，原有以集聚第二产业为主总部基地逐步被以发展第三产业或介于第二产业及第三产业“2.5产业”为主总部基地所替换。现在总部基地愈加重视生产加工之外服务范围，如试验研发、商务办公、休闲度假等。4.5.2企业入驻总部基地所关注原因政治环境稳定：总部作为一家企业关键机构，领导着整个企业，决定了企业走向，聚集了企业优异管理人才和大量资金及关键研发机构，这些全部使得总部成为极其敏感部门。假如入驻城市政局不够稳定，出现政治动乱或战争威胁，那么跨国企业将遭受不可估量损失。基础设施条件完备：《地域总部问题》调查结果显示，基础设施条件是跨国企业地域总部选址时考虑仅次于政治稳定性第二关键原因。总部作为企业设在企业制造基地外关键决议和管理部门，目标是为了降低决议和管理过程中存在不确定原因，需要掌握大量中国外经济、政治形势及其改变趋势，且和企业总部和地域内子企业保持沟通。这些信息充足性和立即性对企业决议至关关键。所以，地域信息化水平和城市化进程也是企业总部选址考虑关键。同时，地域总部业务活动，需要一系列和人员流动和业务交流相关基础设施作保障，所以对国际航空港、高速公路网、国际饭店设施、国际会议展览中心等设施有较高要求。区位条件优越：地域总部关键使命是管理域内子企业，为其提供经营支援服务，并协调和调整相互间关系，所以地域总部在选址时格外重视地域中心性。另外，地域市场规模及潜力也是决定企业设置总部关键原因。政策和制度环境宽松：东道主地域对入住企业营运相关政策和法规直接关系到其职能能否快速有效实施。所以东道主相关法律体系和政策环境及政府公共服务水平便成了企业总部十分关心问题。其具体内容包含以下多个方面：较低市场准入壁垒；宽松外汇进出限制；自由灵活资金调度；便利人员出入境、货物进出口；一定税收优惠；完善法律、司法体系；高效率政府服务等。现代服务业集聚水平较高：企业各项业务顺利开展需要现代服务业支持。现代服务业集聚能够使企业享受外部经济效应。所以，企业总部总是倾向于建立在中心城市中心商务区（CBD）。这么，区域内金融、证券、保险业、房地产业、广告业、市场调查、会计、法律事务和信息服务业发育情况等为企业所关注。人力资源条件充沛：总部关键职能是促进企业各项经营资源之间整合和创新，总部是一个企业最高机构，使企业灵魂和决议关键，这肯定要求总部拥有最出色经营管理人才。所以，所选城市必需要有大量符合现代市场竞争要求高素质人才供给。4.5.3国外总部经济发展总部经济早期出现在国外尤其是发达国家，如美国、英国、德国和日本等国，因为这些国家工业和服务业较为发达，本身已经培育出一批大型跨国企业，并依靠它们实现对世界经济控制作用，所以处于世界经济顶端，形成了她们国际经济、金融中心地位。新加坡、香港发展总部经济成功近似点二者含有得天独厚区位优势，拥有天然深水良港。全部经历了由制造业经济转向总部经济发展历程。全部含有健全法律制度，政府讲求精简高效和廉政务实。4.5.4总部经济在中国发展总部经济现象在中国关键始于20世纪90年代中期。伴随中国市场经济深入发展和城市化进程逐步加深，部分企业尤其是大型企业纷纷尝试总部和生产制造基地分离布局发展模式，将总部和研发、营销等高端功效步骤布局在大城市，而将生产制造基地布局在中小城市，如二汽总部从石堰迁往武汉，联合利华生产基地从南京迁往合肥等。同时，国际分工深化和经济全球化发展，使跨国企业纷纷进行全球战略调整，越来越多跨国企业将地域总部、研发中心等高端步骤向中国转移，微软、英特尔、宝洁、惠普等众多著名跨国企业在中国设置了地域总部、研发中心。尤其是“总部经济”理论提出以来，在江苏、南京、广州、深圳等大城市引发了强烈反响，中国总部经济进入全方面快速发展阶段。中国比较著名总部经济有江苏企业总部基地，南京江北新区陆家嘴金融贸易区等。4.5.5南京市总部经济发展分析1.南京关键扶持总部经济基地开始南京关键扶持总部基地达16家。300多家上市企业总部、180余家跨国企业地域总部、165家跨国企业投资性企业、244家跨国企业研发中心落户南京，落户南京民营企业集团总部数量也向着200家开始迈步。在虹桥，仅联合利华一家总部，年纳税便过亿元；在南京西路，通用电气(中国)企业十二个月纳税1.5亿多元；在陆家嘴，金茂大厦更被誉为“站着金融街”。据估量，陆家嘴—淮海路/南京路/静安寺—徐家汇—虹桥，这条“黄金走廊”产生第三产业增加值，最少占全南京服务业增加值二分之一以上，而江北陆家嘴金融贸易区发明GDP已占江北新区GDP1/3。南京总部经济迅猛，并显现释放出了强劲带动作用。图四南京关键扶持总部经济基地2.南京总部经济相关政策分析年8月28日，《南京市激励跨国企业设置地域总部要求》出炉。这是继年南京市政府公布《南京市激励外国跨国企业设置地域总部暂行要求》一大改善。新要求深入放宽准入，弱化审批，充足发挥南京区位优势和综合优势，围绕提升跨国企业地域总部功效，制订以优化地域总部运行环境为主，辅之以适度优惠条件新政策，深入提升南京吸引跨国企业地域总部国际竞争力。具体表现为：南京市政府对跨国企业申请设置地域总部审查认定，由以往30个工作日缩短为10个工作日；由要求跨国企业在境外注册母企业已在中国境内投资累计缴付注册资本总额不低于南京政府对总部经济准入门槛降低；审批效率提升；国家对人才引进政策加强；有显著政策倾向性。3.未来发展趋势伴随“十一五计划”开启，南京发展现代服务业决心愈加坚定，“现代服务业决定南京未来”成为自上而下共识。南京市经委表示，要从战略高度看待总部经济发展，使发展总部经济成为提升城市产业能级、完善城市服务功效关键载体；下一阶段，南京将着力优化投资环境，努力降低商务成本、加大人才贮备力度，户籍政策、土地政策将有更大突破，行政效能将深入得到提升，包含国际学校等配套资源也将愈加丰富。总部经济本身发展经验总结，政府政策大力扶持，和南京对大力发展现代服务业决心，共同为南京总部经济发展指明了方向。南京总部经济发展将愈加成熟明朗，政府扶持力度将深入加强，现代服务业将是发展总部经济主导产业。4.5.6江北总部经济发展分析江北区政府很重视生产性服务业发展，大力引进总部经济、研发经济、现代物流等高端产业，以大型市场、专业市场、商业旅游为关键，大力发展现代服务业现在江北区域还缺乏纯粹总部基地，比较含有总部基地定位关键是周浦城市型工业服务园区，该园区集研发、中试、企业总部为一体。这一区域将和江北制造业基地联动，形成范围较大生产性服务业集聚区。另外，江北现在正拟建建筑面积28万平方米真正意义上企业总部基地——南京江北“台资企业总部”，集中吸纳台资企业总部入驻，以形成楼宇经济、总部经济先期效应，促进现代服务业快速协调发展。伴随政府大力扶持，和借鉴南京其它区域总部经济发展验，江北总部经济基地发展前景很乐观。图五南京市江北工业园区（原南汇区）4.6总部基地市场分析4.6.1南京总部经济布局年初，南京总部经济促进中心公布首张总部经济地图，“圈定”了16家将给予关键扶持“总部经济”基地，除了传统江北、卢湾、长宁、静安、徐汇之外，普陀、青浦、松江、闵行、闸北、宝山、嘉定也划出关键集聚区。南京关键扶持总部基地关键集中于市中心，江北尚无总部基地。图六南京关键扶持总部经济基地4.6.2总部基地整体分析从区域上来看，南京郊区现在江北（江北）、金山及奉贤等区域没有政府关键扶持总部基地。近日，江北政府人士讲话，结合江北实际，二、三产共同推进经济发展，深入巩固二产、主动发展三产。在优异制造业方面，要形成产业链、产业群，最终要有集聚效应。重视生产性服务业发展，大力引进总部经济、研发经济、现代物流等高端产业，以大型市场、专业市场、商业旅游为关键，大力发展现代服务业；以满足各层次需要为落脚点，提升传统服务业。从南京总部经济基地功效布局来看，市区总部基地关键功效是办公，如静安区、卢湾区、长宁区、徐汇区、普陀区和闸北区；其关键优势是在市区，交通比较便利，周围基础设施健全，人力资源供给充足。而郊区总部经济基地多以高科技、制造业、配套服务业和生产加办公型产业为主。这些总部基地多受政府政策扶持，以服务于周围区域为主，同时用户对办公或生产空间要求较灵活，有提升企业品牌形象或办公环境需求。4.6.3南京总部经济总结1.从全市而言，中心区域总部经济发展较早，较为成熟，周围区域中，松江、闵行相对领先，宝山发展较快，江北总部经济发展处于相对落后态势。2.郊区总部经济基地多以高科技、制造业、配套服务业和生产加办公型产业为主。3.南京总部经济5大特征：企业总部落户势头良好，发展潜力巨大；企业总部在中心城区集聚，也有逐步向郊区延伸趋势；高品质商务楼宇和功效完备总部园区成为集聚企业总部关键载体；企业总部关键分布在化工、机械、轻工、食品、医药等产业；总部经济在区域经济中地位和贡献日益突出。5.项目分析5.1项目SWOT分析5.1.立体交通便利，项目临近S15公路出口，距南京市中心（人民广场）13公里、距江北外环线4公里、距南浦大桥8公里，道路网络四通八达，可直达市区和国道；2.世博效应、江北机场二期建成、临港新城逐步建成，将加强本项目带来人流、物流、信息流和资金流优势；3.周围自然环境优越，计划中东、南、北三面均临水；且旁边有度假苑、野生动物园、高等级墅区等风景区；4.周围已经有别墅区和小高层居住区，基础生活配套相对完善；5.地块比较规整且相对独立，利于计划设计及开发施工；6.容积率低，产品品质和档次较高。5.1.江北工业园区总部经济还未完全发展起来，对项目标支撑较微弱——扩大项目标客源范围，如关键以长三角、张江域、两港等为关键客源区域；2.临近工业园区对项目档次、品质提升限制——设置独立园区出入口，人流、车流路径动向和旁边工业园区显著区分；3.项目周围配套设施不够完善，如缺乏医院、大型超市、星级酒店等——项目能够依据本身去情况计划这些配套，保障用户需求；4.项目运作过程中可能产生重重阻力及问题——从发展商到代理企业、计划设计、景观设计、物业全部需要对总部基地类项目深入市调，总结阻力及问题，做到未雨绸缪。5.1.南京大环境，市政府发展服务经济尤其是总部经济计划前景；2.南京引入跨国企业企业总部优惠扶持政策；3.以江北为代表区域发展总部经济成功经验，对本案借鉴意义；4.江北（江北）尚无南京市关键扶持总部基地；5.江北土地资源相对缺乏，近十二个月内出让土地较少；6.江北区域发展前景，周围工业园区能提供一定用户支撑；7.长三角地域乃至江北当地民营企业寻求企业深入发展，较多企业期望迁移企业总部；8.迪斯尼选址和地铁11号线延伸段等大型项目在建拟建所带来外部效应，相关配套服务需求；9.临港新城带动物流业、产品加工业、进出口贸易等相关行业发展，同时也增大了相关企业入驻可能性；10.工业园区潜在支撑和用户对商务办公、休闲娱乐场所要求；11.项目本身计划发展空间较大；12.发展商资源及品牌有效利用。5.11.房地产市场受国家宏观调控影响处于观望调整期，投资者及一般购房群体纷纷看淡后市，这可能影响到本项目标定价——从定位和产品入手，以差异化吸引用户；同时在定价上，尽可能客观；2.企业从决定迁移总部、选择迁入城市、选择最终办公地址往往需要经过长时间调查论证和上报审批，所以项目标销售周期可能较长，将面临资金回笼速度慢问题——先出售部分低总价、高品质别墅产品，以快速回笼资金；3.江苏、南京其它工业区（尤其以江北为主）及各大省会城市纷纷发展总部经济，这对本项目形成了巨大竞争压力——挖掘项目本身和其它总部基地差异性，并充足结合浙商房产机构本身营销策略和用户渠道；4.南京多家总部经济基地出现引进用户难题，用户资源挖掘难以突破固有模式——充足结合浙商房产机构本身营销策略和用户渠道。5.1针对本项目，我们应充足发挥上述SWOT分析中谈到地块本身优势，规避劣势；利用好机会点，以应对项目可能产生威胁，进而努力争取项目定位正确性。其初步思绪以下：1.在南京乃至江北区域总部经济发展大好趋势之下，结合项目所能辐射服务范围（南京-长三角-东南亚-全球），走国际化总部基地道路；2.依靠两港发展势头，参考国外总部基地发展模式，着力发展以科技产品类、研发类、培训类、孵化类等等为关键产业总部基地；3.提升项目档次，以国际化总部基地为标准，在计划和建筑形态上努力争取创新，努力争取成为南京乃至中国高端总部基地代表性项目。5.2项目定位5.1.教授苑理念：专业，生活。教授苑给中国外教授提供居住、试验、研发中心。每个人专业全部是有不足，不过在教授苑，却提供教授无限交流、信息资源共享平台。汇聚全球智慧，引擎长三角，突显教授苑辐射性和开放性。2.国家级科技产品总部基地理念：新概念总部·花园式·独立产权。关键从总部基地产品特点进行项目形象定位：国家级品质。突破江北现有总部经济情况，提供新概念，利用周围水系营造花园式办公。从产品用户特点出发，高调表现产品性格，彰显国际品质，吸引中国外高层精英眼光，打造社会身份平台。5.从现在南京总部基地专题定位来看，大致分为两类：第一类是结合项目总部基地功效定位，如大业领地·企业总部花园、企业1号·南京财富天地企业园等；第二类是紧紧围绕总部经济产业定位，如钢铁总部基地、紫竹科学园区等。总体来说，南京市场上缺乏专题定位比较鲜明和有发明性总部基地项目。专题定位创新性，对于项目信息推广和产品销售全部有直接促进作用。本着合理性、创新性考虑，给出本项目标以下专题定位提议。1.教授苑——作为中国或国外教授在南京居住、试验及研发中心（包含中国外著名企业或大型研究院、研究所教授）；同时提供给：国际科技产品、国际科技产品贸易类、科技产品高科技研发办公类、科技产品创意产业类、国际科技产品外包类企业作为总部基地。(1)定位立意“教授苑”从表面上先是对项目标用户层次和市场作出区分；其次是在功效定位上将总部基地加以细分，即本项目定位为以研发、办公和居住为主总部工业园区。从现在中国已建成“教授苑”来看，其社会价值关键表现在：a.对项目所在地引进高级人才提供支撑；b.提升了整个区域人文层次和居住档次；c.提升了项目标著名度。“教授苑”对本项目关键社会价值：a.为江北两港区域乃至整个南京区域中国外教授提供研发、办公和居住场所；b.南京首个“教授苑”，对整个园区乃至整个江北区域价值将会有显著提升。c.有利于树立科技产品总部基地形象，从而塑造项目品牌形象。(2)品牌效应“教授苑”这一品牌不管在中国还是在南京全部属于独创性品牌，含有较强市场引导力，利于传输，轻易取得市场认同。(3)经济价值a.提升项目整体价值，提议政府部门将本项目地块使用用途由工业用地改为住宅用地；并以“教授苑”所带来社会效应寻求和政府方面合作；b.“教授苑”可能带来项目整体销售均价、销售额增加和销售周期缩短。(4)需要支撑条件“教授苑”支撑条件通常包含两个层面：即需要来自项目本身和项目外部两个方面支撑。a.项目外部——同一产业园区或周围产业园区（也包含部分经济开发区）产业及用户群支撑；——政府政策引导及扶持参与，对用户入住和企业招商给一定优惠方法。——便利交通条件，尤其和所辐射产业园区间交通很便利。b.项目本身——项目实现“教授苑”定位需要条件（5）教授苑硬件计划——教授苑计划：功效上要求以教授苑为主体，辅以总部基地用途。总部基地作为教授“产、学、研”实践基地，产业类型和教授研究方向相一致。为教授苑及总部基地配套五星级酒店、信息中心（数字图书馆），为教授研究提供网上资料阅览室及商务接待；同时设有茶室、便利店等小型生活配套，为教授区域提供必需生活配套。——教授苑产品：依据教授苑功效布局，产品以独栋别墅为主，辅以联排、双拼、叠加、花园洋房等类别墅产品；和高层办公楼。（6）教授苑功效计划针对本项目教授苑定位，“产”是指项目入住企业，“学”指教授所在或合作高等院校，“研”指本项目为教授提供科研机构或科研场所。技术创新本质特征是技术和经济结合，国家技术创新体系关键组成为：企业、高等院校、科研机构、政府部门、中介机构等。其中，企业是技术创新主体，是该系统关键部门，而高等院校、科研机构在科研、结果、育人、信息等方面有着显著优势，所以，三者之间相互结合创新模式日益促进着科技和经济发展。当今社会经济发展科技化、国际化和高度专业化趋势，使企业从事科技开发活动需发和外界进行大量技术、人才、信息、奖金和物质交换，和智力、知识、信息资源丰富大学、科研院所交流和合作成为企业提升技术创新能力肯定选择。产学研合作是科研、教育、生产不一样社会分工在功效和资源优势上协同和集成化，是技术创新上、中、下游对接和耦合，其符合社会生产发展和技术创新规律，含有很强技术创新机制，是优化企业科技行为有效实现形式和路径。而对于本项目来说，以教授苑为载体，将“产学研”三者有效结合起来，是引导教授入住本项目最有效服务平台。图七教授苑产品功效转换图（7）功效配套商务及研究配套：高级酒店（提供高级商务客房及SPA休闲馆、大型国际会议及对应配套中、小型会议厅）、高级会所、信息中心（网上图书馆）、茶室、咖啡厅、健身房、游泳池等；配套商业提议更集中,现在横向道路两侧排布,受车辆交通分割影响必备生活配套：商业、餐饮类、交通、活动中心、诊所及药店、大型超市、洗衣店等。（8）优惠政策a.教授入住系列优惠政策：如个人所得税优惠及注册企业税收优惠等。b.申请享受市级工业园区优惠政策；c.申请享受南京市低商务成本试点园区优惠政策；d.申请享受南京市江北区外、内资投资企业优惠政策：如对于园区内新引进符合业态要求、注册地和经营地一致、经营面积达成一定规模获省部级品牌企业现代服务业，经认定，其实现区地方财力所得部分，二年内给100％扶持，二年后给50％扶持。（9）“教授苑”入住用户a.中国教授b.国外教授（10）“教授苑”定位结论a.现在“教授苑”项目定位含有一定创新型和市场引领作用；b.该定位含有较高社会效益和经济效益；c.“产学研”一体化是项目为入住用户提供关键服务平台，也是关键卖点。d.“教授”用户包含国外教授和中国教授两部分。国外教授为持有“外国教授来华工作许可证”国外人士，中国教授为中国副高级职称及以上人员。2.科技产品总部基地提供给国际科技产品、国际科技产品贸易类、科技产品高科技研发办公类、科技产品创意产业类、国际科技产品外包类企业作为总部基地。（1）定位立意突出本项目标功效定位，顺应南京发展总部经济尤其是生产性服务产业趋势。同时，促进江北区总部经济发展。（2）社会价值总部经济是全国乃至南京多年服务经济总要组成部分，总部基地作为总部经济关键载体。本项目标社会价值包含总部基地共有社会价值加之其特殊社会价值，概括起来有以下几点：a.结合总部基地所在区域资源，实现企业价值链和该区域资源最优空间耦合，进而促进区域经济发展。b.有利于促进江北总部经济发展，和提升江北总部基地形象和档次；c.对整个园区乃至整个江北区域价值将会有显著提升。d.有利于树立科技产品总部基地形象，从而塑造项目品牌形象。（3）品牌效应长久市场积累，使得“科技产品总部基地”这一品牌在传输上更为普遍，市场认知度更高；但发明性稍差，未表现出和其它总部基地差异性。（4）经济价值总部基地常见经济价值实现模式：即以企业价值链衍生项目标经济价值。（5）需要支撑条件经过分析，总部基地支撑条件也包含两个层面：即需要来自政府层面和项目层面两个方面支撑。a.政府层面——享受当地政府或工业园区给整套优惠政策；——为园区企业提供管理咨询、注册、税费登记、办理退税和代收各类公共事业费用。b.项目本身——基础配套:大型超市、园区餐饮(酒店、中西式餐厅)、园区交通（园区内部交通及对外交通）、休闲娱乐（咖啡厅、茶室、健身房、游泳池等）；——高级服务：会议中心、商务会所、企业家俱乐部、企业发展咨询服务机构、银行金融服务机构等。（6）项目尚需原因a.政策：南京市政府或江北区政府给对应优惠政策及扶持政策；b.硬件：除商业和会所外，交通及休闲娱乐设施应该更为完善。c.软件（服务）：企业发展咨询服务、银行金融服务等。5.3.3项目用户定位用户起源均以项目周围园区为主；其次为周围省市企业，如：江浙、江苏区域企业；江浙企业（尤其是浙商）是项目总部基地入驻用户关键补充。用户选择本项目标动机能够分为三个层次：投资性需求、企业升级换代需求、企业降低商务成本需求。1.项目周围企业选择本项目标动机是以居住为主投资性需求；2.项目周围物流贸易类企业、江浙发展型企业选择本项目标动机是企业升级换代需求；3.世界500强企业及部分江浙企业选择本项目标关键动机是企业扩张需求；4.张江开发区中型发展平稳企业选择本项目动机是降低商务成本需求；5.两港物流、贸易等配套服务企业选择本项目标动机是购置时机要求。6.建设规模和产品方案6.1教授苑50000平方米6.2总部基地350000平方米6.2.1独栋办公楼90000平方米6.2.2联排办公楼6.2.3多层办公楼80000平方米6.2.4高层办公楼100000平方米6.3卫星研发基地（建筑包含在总部基地中）6.3.1地理信息研究院6.3.2微电子研发中心6.3.3物联网中心6.4培训服务中心（建筑包含在总部基地中）6.5科技产品产品交易中心35000平方米6.6五星级酒店50000平方米6.7生活配套设施15000平方米7.项目选址和建设条件7.1项目选址项目选址于南京市江北区江北工业园，项目总占地面积500亩。7.2建设条件1.项目区域自然条件优越，四季分明；地质条件适宜建设各类建筑；水文资源丰富，交通条件十分优越；2.公用工程条件：现有水电资源能够满足本项目建设需要。8.环境影响评价本项目包含内容为总部基地和教授苑，属于第三产业服务业，项目对环境友好。9.项目实施进度计划表五项目实施进度计划表时间进度资金投入进度第十二个月完成全部前期工作完成大部分基础设施建设完成15万平方米建筑10亿元第二年完成全部基础设施建设完成25万平方米建筑10亿元第三年完成10万平方米部分建筑8.1亿元10.项目营销总策略10.1项目产品定价标准价格定位部分，针对本项目标多个物业类型，逐一定价。在独栋和多层办公楼定价中，将分别参考总部基地对应产品销售价格和一般商品房对应产品销售价格。而在对高层办公楼定价时，将采取市场比较法和收益还原法分别估算价格。10.2项目各产品形态定价表六项目产品定价产品类别产品形态价格（元/平方米）备注总部基地独栋别墅办公楼1含研发基地总部基地联排别墅办公楼8000含研发基地总部基地多层办公楼6000含研发基地总部基地高层办公楼7500含研发基地科技产品产品交易中心商铺6000教授苑别墅10000五星级酒店1000010.3项目营销策略10.3.1品牌营销策略教授苑给中国外教授提供居住、试验、研发中心，提供教授无限交流、信息资源共享平台。汇聚全球智慧，引擎长三角，突显教授苑辐射性和开放性。充足发挥项目优势，挖掘江北片区价值，以差异化形象突破现有市场格局塑造项目标国际品质形象确立项目标品牌价值、经济价值、投资价值，打造教授苑在南京定位为国际化城市。“教授苑”这一品牌不管在中国还是在南京、江北全部属于独创性品牌，含有较强市场引导力，利于传输，轻易取得市场认同。10.3.2价值营销策略项目建成后将成为南京市极具特色工业物业之一，成为南京市标志性、含有高品质综合办公总部工业园，充足满足入园用户需求，实现经济效益，社会效益、品牌效益“多赢”局面。11.投资估算和资金筹措方案11.1投资估算投资估算范围包含整个项目标主体工程（总部基地楼、五星级酒店、生活配套用楼等），园区内基础设施、总图工程和土地取得费、工程报建费、建设单位管理费、勘测设计费、工程招标代理费、工程监理费、环境影响评价费、工程咨询费及预备费等。依据初步测算，本项目总投资约为28.1亿元。表七项目总投资估算编号费用项目项目明细规模单位成本（元/m2）金额（万元）备注1土地费500亩60万元/亩30000容积率1.52前期费用50万m21407000总图工程5工程报建费50建设单位管理费10勘测设计费50工程招标代理费10工程监理费5环境影响评价费5工程咨询费53建安工程费50万m2227500五星级酒店5万700035000总部基地独栋别墅办公楼9万500045000含研发基地总部基地联排别墅办公楼8万500040000含研发基地总部基地多层办公楼8万300024000含研发基地总部基地高层办公楼10万m2400040000含研发基地交易中心商铺3.5万m2500017500教授苑别墅5万5000250004配套设施费1生活配套用楼1500030004500园区内基础设施500亩15万元/亩75005市政配套费50万m225075006销售费用50万m28040007财务成本50万m212060008管理费用50万m22010009不可预见费50万m21005000累计28100011.2资金筹措方案项目总投资28.1亿元人民币，分三期滚动开发，项目建设周期为3年，企业自有资金5亿元，对外融资5亿元。11.3项目资金初步安排使用方案11.3.1项目开启资金估算第十二个月投入费用关键包含：全部土地费30000万元、全部前期费用7000万元、全部市政配套费7500万元、全部配套设施费1万元、三项费用和其它费用（管理费用1000万元＋部分财务成本6000万元＋部分销售费用4000万元＋其它费用5000万元）取三分之一、15万平方米建筑（按平均造价成本4500元/平方米计算，建设资金可先期支付50%，其它延期支付），初步测算第十二个月费用累计约95580万元。11.3表八项目资金安排使用方案项目总投资第十二个月第二年第三年28.1亿元完成前期工作、基础设施建设、部分建筑基础设施建设、部分建筑部分建筑15万平方米25万平方米10万平方米10亿元10亿元8.1亿元12.经济和社会效益评价12.1经济效益分析12.1.1项目收入估算表九项目收入估算编号收入项目项目明细规模售价（元/m2）金额（万元）备注1五星级酒店5万m21000050000假设酒店销售总部基地独栋别墅办公楼9万m21108000总部基地联排别墅办公楼8万m2800064000总部基地多层办公楼8万m2600048000总部基地高层办公楼10万m2750075000交易中心商铺交易中心商铺3.5万m2600021000教授苑别墅5万m21000050000累计40600012.1.2净利润测算（1）营业税及附加：406000万元×5.55%=22533万元（2）销售利润：406000万元－281000万元－22533万元＝102467万元（3）所得税：102467万元×25%＝25616.75万元（4）净利润：102467万元－25616.75万元=76850.25万元（7）清偿能力分析经测算，本项目静态投资指标以下：项目年均税后利润总额25616万元项目自有资本金年平均收益率51%项目投资回收期：约2.0年以上指标表明，本项目静态投资指标很好，投资收益很好。（8）盈亏平衡分析本项目计算项目盈亏平衡点，经测算，项目各分项销售面积达成70%，即总销售面积达成35万平方米时，项目即可保本，项目含有一定盈利潜力。（9）财务评价结论经过对项目盈利能力、清偿能力、抗风险能力分析，本项目含有一定盈利能力和清偿能力，投资可行。12.2社会效益分析经过实施本项目，将取得显著社会效益，具体表现在：（1）推进江北工业园产业提档升级本项目是江北工业园首个总部经济项目，是江北工业园实现产业升级换代关键平台。经过实施本项目，能够快速聚集一大批IT科技企业，形成新科技产业聚集区，极大推进和促进江北科技产业发展，加紧江北工业园由工业制造业向工业服务业转变。（2）促进区域经济增加本项目建成后，将吸引大中型企业总部、研发中心、IT软件、服务外包企业约100余家，提供就业岗位1万个以上。同时，还将带动上下游产业链和沿线金融、商贸、服务业发展，发明产值可达成200亿元，实现税收可达5亿元。这将极大地促进江北经济增加并快速形成高端产业关键竞争力。（3）周围土地增值效应因为本项目标建设，江北工业园周围土地区位优势将会增强并引入大量外来人口，所以会吸引房地产开发商，从而促进周围居住密度提升。而大量房地产开发和人口聚集将会带动其它社会资本集聚，从而带动区内现有住宅用地，商业住宅，工业用地增值。由此可见，本项目能够促进周围社会经济繁荣和发展。（4）促进其它产业发展国民经济各部门之间经过产业链相互联络，所以本项目在建设时期能促进相关产业如建筑材料生产业、建筑业、服务业等发展，在投入运行以后能够增强区域竞争力和辐射力，提升区域形象，改善投资环境，吸引更多资金、技术和人才聚集，从而促进科技产品行业和更多行业（比如金融、保险、服务业）发展。13.结论和提议13.1结论从项目标行业发展前景、市场容量、竞争优势、社会效益和财务评价等方面来分析，项目是一个成长性好、风险相对可控、投资回报率高优质项目。从科技产品产业和消费市场发展态势来看，科技产品产业是中国现在发展最为快速产业之一，行业政策趋于有利，市场潜力巨大，项目运作时机有利；项目凭借先发创新优势积累资源基础，使项目含有良好可操作性；项目凭借本身含有多种资源优势作为关键竞争力，以其独特优势，同时借助资本市场杠杆，取得强有力资金支持，项目将成为中国科技产品行业中一流总部基地。13.2提议13.2.1优惠政策1.申请享受不低于张江高科技园区全部优惠政策；2.申请享受市级工业园区优惠政策；3.申请享受南京市低商务成本试点园区优惠政策；4.申请享受南京市江北区外、内资投资企业优惠政策。13.2.2物业服务1.联合世界著名园区物业管理企业为本项目提供国际标准物业服务；2.提供24小时租车服务、叫餐服务、送洗服务、传真、叫车服务、快递服务等。13.2.3园区特殊服务1.联盟国际战略机构提供助推企业发展增值服务。2.引入园区企业产业基金，为企业发展提供支持。附件附件一：南京市激励跨国企业设置地域总部要求附件二：南京总部基地具体情况附件三：南京市级工业园区优惠政策附件四：科技产品产业介绍附件一：南京市激励跨国企业设置地域总部要求南京市人民政府相关公布《南京市激励跨国企业设置地域总部要求》通知沪府发〔〕28号各区、县人民政府，市政府各委、办、局：《南京市激励跨国企业设置地域总部要求》已经年5月26日市政府第10次常务会议经过，现予公布，请根据实施。南京市人民政府二○○八年七月七日南京市激励跨国企业设置地域总部要求（年7月7日南京市人民政府公布）第一条（目标和依据）为了深入扩大对外开放，激励跨国企业在本市设置地域总部，促进经济发展，依据相关法律、法规，结合本市实际情况，制订本要求。第二条（定义）本要求所称跨国企业地域总部，是指在境外注册母企业在本市设置以投资或授权形式，对在一个国家以上区域内企业推行管理和服务职能唯一总机构。跨国企业能够以独资投资性企业、管理性企业等含有独立法人资格企业组织形式，设置地域总部。投资性企业，是指跨国企业根据商务部公布《相关外商投资举行投资性企业要求》设置从事直接投资企业。管理性企业，是指跨国企业为整合管理、研发、资金管理、销售、物流及支持服务等营运职能而设置企业。第三条（适用范围）在本市范围内设置跨国企业地域总部（以下简称“地域总部”），适用本要求。第四条（管理部门）市外资委负责地域总部认定工作，协调相关部门对地域总部管理服务工作。工商、财税、外事、公安、劳动保障、人事、出入境管理、外汇管理、海关、出入境检验检疫等部门在各自职责范围内，做好对地域总部管理服务工作。第五条（认定条件）已经设置外商投资性企业，能够直接申请认定为地域总部。管理性企业申请认定地域总部，应该符合下列条件：（一）母企业资产总额不低于４亿美元。（二）母企业已在中国境内投资累计缴付注册资本总额不低于1000万美元，且母企业授权管理中国境内外企业不少于3个；或母企业授权管理中国境内外企业不少于6个。（三）管理性企业注册资本不低于200万美元。第六条（申请材料）申请认定地域总部，应该向市外资委提交下列材料：（一）企业法定代表人签署申请书；（二）母企业法定代表人签署地域总部基础职能授权文件；（三）企业同意证书、营业执照及验资汇报(均为复印件)；（四）母企业在中国境内所投资企业同意证书及营业执照(均为复印件)；（五）母企业法定代表人签署对拟任地域总部法定代表人授权文件和拟任地域总部法定代表人简历及对应身份证实文件（身份证实为复印件）；（六）法律、法规和规章要求提供其它材料。前款要求未列明提供复印件，应该提供文件正本。第七条（审查）市外资委应该在收到申请书等材料之日起1０个工作日内完成审查，并作出认定或不予认定决定。给予认定，应该颁发认定证书。第八条（经营、管理和服务活动）地域总部根据国家和本市相关要求，能够从事下列经营、管理和服务活动：（一）投资经营决议；（二）资金运作和财务管理；（三）研究开发和技术支持；（四）中国分销及进出口；（五）货物分拨等物流运作；（六）承接本企业集团内部共享服务及境外企业服务外包；（七）职员培训和管理。地域总部因经营需要在本市设置分支机构，政府相关部门应该提供审批和登记便利。第九条（资助和奖励）新注册投资性企业和管理性企业经认定为地域总部，根据相关要求能够取得创办和租房资助。地域总部含有经营管理、资金管理、研发、销售、物流及支持服务等综合性营运职能，且对经济发展有突出贡献，取得良好效益，根据相关要求能够取得奖励。地域总部法定代表人等高级管理人员根据相关要求，能够取得地方政府奖励。资助和奖励具体实施措施，由相关部门另行制订。第十条（资金管理）地域总部能够建立统一内部资金管理体制，对自有资金实施统一管理。包含外汇资金运作，应该根据相关外汇管理要求实施。符合条件地域总部根据相关要求能够参与跨国企业外汇资金集中管理、境外放款等试点业务。投资性企业根据《企业集团财务企业管理措施》，能够设置财务企业，为其在中国境内投资企业提供集中财务管理服务。第十一条（简化出入境手续）对因