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南京房地产市场调研汇报

第一章南京市区域特征和城市概况第一节自然地理概况南京市在北纬33゜31′，东经118゜47′，属北亚热带季风气候区，四季分明，夏热冬冷，春秋短暂，雨量集中，历年平均气温16゜C，主导风向夏六个月为西南风，冬六个月为东北风。

南京地处中国东西水运大动脉长江和南北陆运大动脉京沪铁路交汇点，素有“东南门户，南北咽喉”之称。南京境内绵亘着宁镇山脉西段，城东钟山若长龙蟠绕，城西石头山似猛虎雄据，故有“钟山龙蟠，石城虎踞”之说。万里长江自西向南滚滚而来，折向东去；秦淮、金川两河蜿蜒城中；玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间，气势雄浑而景色秀美。

1.1城市性质

南京是著名古全部，江苏省省会，长江下游关键中心城市。

南京为中国六大古全部之一，是国家级历史文化名城。南京计划和建设要继承古全部历史精华，发明融古全部风貌和现代文明于一体城市特色。

南京是江苏省省会，也是该省政治、文化、经济中心，要确保省级管理职能顺利行使，并形成省内最发达金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心。

南京作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市，要充足发挥沿江、近海优势，增强跨省域辐射功效和吸引力。

1.2城市规模

1.2.1人口规模

全市总人口为680万左右，远景按1000万人口预留，城镇人口为520万左右，远景按870万左右预留。

城市发展区总人口为530万左右，远景按800万左右预留。城市发展区城镇人口为450万左右，远景按740万左右预留。

主城人口控制在300万以内，远景下降到260万以内。1.2.2用地规模

主城城市建设用地为243平方公里，人均城市建设用地为81平方米，远景为93平方米。新市区、新城和关键镇人均建设用地按100平方米左右安排。1.3主城功效布局特征

主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界。分为东、西、南、北、中五个片区。以明城墙围合主体中片（旧城）以发展第三产业为主，强调环境品质提升和历史文化特色表现；东、西、南、北四片区要在继续保持原区特色同时，加强设施配套和功效完善，形成居住就业相对平衡，配套设施相对完善综合性片区。

西片是主城关键新区，含有以商务、体育、文化等功效为主新城区中心功效；居住和新业相协调中高级居住区功效；以滨江风貌为特色主城西部休闲游览功效。

1.4社会经济发展目标

依据南京市“十五”计划纲要，将社会经济发展目标调整为：经过“十五”和更长一点时间努力，把南京建设成为科学技术先导，古全部和江滨特色鲜明，国际影响较大现代化中心城市。到，基础实现现代化。(一)

以“富民强市，率先基础实现现代化”为基础目标，以结构调整为根本，以改革开放和科技进步为动力，把南京做强做大做优做美。到，城市综合实力、基础设施、社会文明和生态环境等方面全部进入全国优异行列。人民生活达成愈加宽裕小康水平，5年内，努力争取实现郊县中国生产总值和财政收入在基础上翻一翻。三次产业结构实现“二、三、一”型向“三、二、一”型战略转变。(二)

深入加紧城市化和城市现代化进程，基础实现现代化。成为中国关键教育基地、科技中心和创新基地，关键外贸口岸和长江下游地域关键金融、贸易、信息中心。历史文化名城国际性影响深入扩大。(三)

以加入世贸组织为契机，加紧南京经济国际化步伐，以建设国际化大城市长远奋斗目标，促进和加紧城市建设步伐。本世纪中叶全方面实现现代化，跻身世界发达城市行列。1.5城市发展目标

未来南京城市发展目标是：

（一）充满经济活力城市——长江下游现代化中心城市

（二）富有文化特色城市——国际影响较大历史文化名城

（三）人居环境优良城市——人和自然友好共生城市

1.6城市环境景观特色

南京所处地理位置和自然环境，悠久历史文化，长久城市建设，形成了南京山水城林交融、古今文化荟萃、园林环境、宜人空间尺度特色景观环境。

（一）山和水

南京依山傍水而建，山取“虎踞龙盘”之势，水以江、河、湖成网，在长江，钟山宏伟气势中，引入弯曲绕秦淮河，以悠静玄武湖、莫愁湖形成了南京独特城市空间。

（二）城和林

全部城布局和自然山水结合，以明城墙保护为中心绿化系统、水系、步行系统建设必将保持和强化城林空间特色。

（三）路和树

因为南京冬寒夏热特点，树种系以落叶树为主，夏季成荫快，所以南京绿不是以草坪见长，而是以“绿色隧道”（林荫道）和“林”为特色。

第二章南京总体房地产市场分析南京房地产市场以地理位置来划分可分为五大版块——城北、城南、河西、江北、江宁版块。第一节南京城北板块发展综述2.1.1城北板块介绍

城北在南京城北部，区域东到红山路及周围，南临中央门以南部分，西面、北面均被长江围绕。整个区域面积约50平方公里，常驻人口55万，土地资源丰富，自然景观优越。

城北下关区内关键包含中山桥、车站、热河南路、建宁路、宝善桥、小市六个街道，以中山北路为主干道，四通八达，是一个生活机能较完善，市政配套较齐全小区。而红山片区内以一条红山路贯穿南北，北接和燕路，南通新庄立交桥。整个城北辖区内有南京长江大桥、铁路南京东站西站、南京长途汽车站和最大内河港口—南京港，横贯东西建宁路—龙蟠路连接沪宁高速和绕城公路，可达沪宁沿线城市和安徽等地：而沿建宁路向北，过南京长江大桥能够顺利进入苏北地域，是南京乃至华东地域关键交通枢纽，通讯、电力、供水、供热、交通等服务设施完善。

辖区内有南京市关键小学姜家园小学、天妃宫小学、小市小学、小市中心小学和关键中学第十二中学、小市中学和片区中学渡江中学。而南京大学第二隶属医院、港口医院、迈皋桥医院、小市医院、长江医院等基础医疗设施给大家身体健康带来了保障。各大银行，比如交通银行、工商银行、招商银行、建设银行、农业银行等愈加为居民生活提供了方便。区域内超市随地可见，金润发、好又多、家乐福、时代超市、易初莲花、新一佳等中国外大型超市，还有蔬菜、水果、水产批发交易中心，这些全部已经成为大家生活中不可缺乏部分。

区域内自然人文旅游资源丰富，山、水、城、林相映成趣，自然景色优美，人文古迹众多,含有较大旅游开发价值。境内有着著名狮子山风景区、阅江楼、绣球公园、渡江胜利纪念碑、幕燕风景区，红山森林动物园，景色优美，富有生趣。

2.1.2城北房地产板块介绍

城北房地产市场开发相对较晚，楼盘多集中在下关区，以热河南路及大桥南路周围居多，因为邻近南京西站及下关码头，该地域公共交通设施极为方便，有18W、16W、特1W、32W、34W、39W、53W、57W、307W、302W等多条公交线直通闹市。同时，部分较大型批发市场，假如菜批发商场，茶叶批发市场等也在下关区内，部分楼盘其售价已超出6000元/m2，至于铁路线以北地域地域宽广，但交通现在相对不便。不过，这种情况有望得到改善，地铁1号线直达迈皋桥。其周围楼盘也含有一定升值潜力。

一条铁路线、一个城门洞之隔，城北板块境遇和城中、城南等热点板块绝然不一样。现在城北板块楼盘售价相对处于较低水平，每平方米约4500元，但其中也不乏售价冲高者价格超出了6000元/m2。现在城北购房主力仍集中在本区域居民中，板块在整体上还未走出地域限制。城北板块中南区楼盘多集中在热河南路及大桥南路周围，周围便利公共交通及大型超市布列左右，对处理第一居住问题购房者有一定吸引力。老城环境整改扩大了城北板块发展潜力，狮子山、绣球公园、小桃园市民广场重塑对楼盘环境影响巨大。

2.1.3城北板块区域市场分析

城北房地产市场关键包含：下关片区和红山片区在内两个片区。

下关片区

下关区在南京城西北部，西临长江黄水道，东倚明代古城墙，含有长江南京段最为开阔、直观一段江面和最关键生活岸线，是“六朝古城"主城区之一，濒临12公里长江黄金水道，素有金陵北大门之称。总面积约31.38平方公里，人口37万，辖区6个街道办事处、一个小区居委会、一个村民委员会。去年整年完成中国生产值6.63亿元，增加13.5%；实现财政收入4.08亿元，增加22.2%；地方财政收入1.91亿元，增加16.3%；完成固定资产投资8.8亿元，是一个南京建设融古全部特色和现代文明于一体现代化滨江城市窗口性区域。

境内从大桥南路高架桥到中央门立交桥近3公里建宁路地段，已经聚集了百货、服装、汽车、五金、化工、家俱、装饰等15个初具规模专业市场，一个特色独具南京“第三商圈”在这里快速崛起。同时“第三商圈”内平均天天约32万人次人流量几乎和新街口、湖南路相当。区分于新街口大商场和中高级商务区、湖南路小型精品店，“第三商圈”则形成了大众化经济实惠型市场特色，同时也为城北房地产经济带来了无限商机。

在经济日益发展起来形式之下，下关房地产市场日日更新也是肯定之势。现在下关区内房地产开发量是整个城北区域内开发量最大一个片区，从以来，很多楼盘象雨后春笋般拔地而起，四平苑、佳乐福新寓、方圆绿茵、北苑景虹、金川苑、紫云苑、绿城花园等全部是耳熟能详小区，百合果园、桃源府、亚全部锦园、金源·太古城、好风如水、星河翠庭、田园美居、欣芝园、汇林绿洲等使得下关房地产市场越来越热闹起来。而世贸集团倾巨款在宝善地块打造世茂滨江新城将成为下关地域标志性区域！

红山片区

红山片区在城北区域东北向，包含红山路、和燕路和幕府东路、迈皋桥周围范围，辖区内总面积约20平方公里，常驻人口15万左右。

伴随城北经济日新月异发展，红山片区也跟着创新步伐，努力争取在城北经济发展领域中占有一席之地。这些举动全部是大家有目共睹，一是成立招商服务中心。二是亲密和省、市各涉外部门联络。三是构建完善信息系统。四是在市以上涉外对口部门高薪聘用有能力人才。使得本区域经济实力向着一个前所未有前景发展下去。

经济上去了，大家衣食住行也理所当然也上了一个新台阶。所以区域内房地产市场也跟着红火起来，房价跟着节节攀升，已经上涨到了5000元/m2。一座座高楼也快速立起，弘燕名居、红山韵致居住、文锦雅苑、墨香山庄、阳光嘉园、阳光雅居、燕语华庭等数不胜数，标志着区域里房地产市场一个新纪元。

2.1.4城北优劣势分析

优势分析

依据现有价格统计，城北现在房价已上升到了5000元/m2，这跟本区域经济快速增加是不可分割。伴随南京建设城北大举动方法下，城北房地产市场也将跟上一个新高度。而现政府着力打造城北这个“第三商圈”，区域内房价有可能再上一个台阶。未来城北打造繁荣后，这将能够把城北现在总体用户群从当地逐步拉伸到各个区域，使得越来越多人走向城北。

城北现在物价比其它区域较为廉价，而且购物也极其方便。有家乐福、易初莲花、时代、好又多、金润发、新一佳等大型超市，有金桥、玉桥大市场，南京商厦大型购物商场和蔬菜、水果、水产批发中心，可谓是一应俱全。

城北交通很便利。因为是老城区缘故，辖区内交通设施较为完善。有长途汽车客运站、南京火车站、还有中山码头。公交线路也四通八达，31W、34W、16W、18W、39W、12W、54W、10W、21W、302W、307W、13W、42W、66W等多路公交车连接各个要道。

城北境内有着优美风景名胜。漂亮长江、狮子山、阅江楼、绣球公园、幕燕风景区、渡江纪念碑、红山森林动物园、小桃园等全部吸引了大量大家前来。

而城北又属于南京市老城区域，各项配套设施齐全，可谓是应有尽有，为居民生活提供了无限方便。

劣势分析

即使城北现在各项经济不停发展起来了，不过本区域仍然是南京六城区中发展最为落后区域，还有着很多不完善地方。多年引进了家乐福、易初莲花大型超市，才使该区购物环境有所改善。

城北区域内文教显著落后于其它区域，学区不好，只有第十二中学是较著名学校。文化底蕴不足，不像其它区有为数众多大学、著名中学和小学。致使居民素质不是很高，也造成她们口碑不好。

城北现在经济不发达，还跟不上其它区域，所以居民收入普遍偏低。

南京火车站和较多沿江码头、长途汽车站、农贸产品市场集中于此，外来人口很多，使得该区治安情况存在较大隐患，给该区综合治理带来一定难度，而且造成卫生情况也较差。

城北距离南京中心区域较远，文化娱乐等场所和设施也不多，实力强大企业极少在此驻扎。

2.1.5城北区域前景展望

伴随世茂集团在南京大施拳脚，城北滨江隧道建成，该片区将打造成为未来南京“外滩”，成为南京市一流高尚住宅区。而我们要抓住是两个关键方面，一是加紧中心地域开发建设，打造南京城北第三商圈；二是加紧宝善地域和静海寺、天妃官开发建设，建设最好人居环境、旅游休闲景区。由此看来城北房地产发展前景是无可限量。

从经济角度看打造第三商圈意义。建设建宁路市场一条街，着力打造中央门--建宁路第三商圈，使之成为城北CBD，有利于快速提升建宁路市场信息建设规模、档次和水平，提升著名度，形成品牌市场群；有利于为可连续发展提供关键确保和愈加宽广经济发展空间，实现经济发展和城市建设互动，营造城北加紧发展新优势，实现跨越式发展新动力；有利于培育新经济增加点，为实现区域经济翻倍目标提供有力支持。

从自然环境看建设最好居住区意义。静海寺、小桃园、宝善地域、幕燕地域地理位置独天得厚，依山傍水又临江，交通便捷，自然环境十分优越，加紧静海寺、小桃园、宝善地域、幕燕地域开发建设，有利于快速改变城北中心地域城市面貌，优化区域环境，改善人民群众生活居住条件；有利于提升城北建设整体水平，塑造南京滨江新形象；有利于快速改变人员结构，提升城北地域人员整体素质；有利于很好整改和改变城市容貌，美化优化城市空间，展现城北现代特色，营造商业气氛；有利于展示古城历史文化遗存，再现城廓山环水绕，桃红柳绿梅艳，百姓安居乐业美景。

着力推进上述地域开发建设意义。开发建设城北CBD，推进和精心打造中央门-建宁路第三商圈；建设静海寺-天妃宫、小桃园-姜家园、宝善小区和幕燕地域，发明最好旅游、休闲、居住环境，有利于吸引更多外商来城北投资建设，提升城北经济总量，增强全区域经济综合实力；有利于带动和促进地域开发建设，进而促进商贸商务区建设和沿江开发改造；有利于提升城市化现代化水平，提升人民群众生活质量，全方面推进全区域三个文明建设协调发展；有利于扩大社会就业和维护社会稳定。宝善地域开发建设，是塑造现代化滨江风貌点晴之笔。静海寺-天妃宫历史景区和小桃园历史景区建设，为推进全区旅游经济发展将注入新活力。

伴随政府加大整改城北力度，这里治安逐步好起来，大家素质也日益高起来，一股新风潮正慢慢刮来，城北以崭新面貌面对到来大家，经济上来了，区域内大家物质生活水平也上升了，这将为城北房地产市场带来无限商机。

城北地域房地产市场前景无可限量，伴随现在城北区域经济不停发展，各项生产也跟着进步，这里房地产将向着一个新高度进军。即使现在本区域在南京各项排名中略显劣势，不过跟着发展“第三商圈”势头，一切全部是崭新开始，城北地域终将成为房地产市场中发展潜力最大区域，终将发展成为最有势力区域，在南京房地产市场中领导一个不可获缺地位！

第二节城南板块发展综述2.2.1城南区域概述

城南板块在南京市主城区南部，南至宁南新区，北抵健康路沿线，东至大明路，西接长虹路及周围地域，本区域行政区划关键由秦淮区和雨花区两个区属组成。

经济方面，该区域关键在近五年来，在秦淮区和雨花台区区委、区政府率领下，广大人民群众充足发挥区域优势，适时调整区域经济发展战略，使经济和各项社会事业保持了连续、快速、健康发展良好势头。早在两年前，两区就已实现中国生产总值57.63亿元，完成财政收入10.19亿元。

资源方面，该区域土地肥沃，物产丰富，环境优美，风景秀丽，历史悠久，自古以来便是人文荟萃、商贾云集之地，素有“江南佳丽地”之美誉。

交通方面，该区域交通通畅，水、陆、空交通发达，多条公交线路穿境而过，新修建多条双向八车道高等级公路通向市区各个区域，本区域距离禄口机场较近，秦淮河古河道亦围绕当地域而过。犹值一提是新开通地铁一号线穿境而过，大大方便了该区域内居民日常出行。

政策方面，该区域基础设施健全，投资环境十分优越。改革开放以来，尤其是在多年来，该区域在经济、文化尤其是房地产领域取得了巨大发展。辉煌发展前景，吸引了众多中国外客商前来投资创业。

收入方面，城南市民收入及人均可支配收入在南京城区属中等偏上档次，依据相关部门最多年调查显示，区域家庭年收入1-3万占被调查家庭48%，3-5万占37.9%，二者约占85%，高收入购房家庭年收入在10-20万者占2.9%，20万以上者占1.7%。高收入者管理人员占相当百分比，年纪偏年轻，且高学历，收入上升空间比较大。

2.2.2城南房地产市场概况及分析

城南房地产发展情况

据不完全统计，截止初，共有130家房地产企业在这块热土上开发了近630万平方米近230个楼盘。多年来，城南以住宅为关键，着力加强基础设施建设；以旧城改造和新区开发为着力点，全方面推进住宅建设；伴随生活配套不停完善，交通线路逐步增多，省市关键学区进入。大大提升了城市建设和管理层次和水平，全区城市面貌显著改观，令城南这块古老名城焕发出勃勃生机。

从城南计划部门了解到，政府准备全力打造南京城南新天地含有独特环境及高级名盘。从下六个月至今，城南新区板块在南京统一计划下开始静悄悄地凸显出来。她独特气质和魅力，吸引着越来越多年轻白领及事业成功人士关注。

从我们调查分析，城南板块生活配套设施日益完善，关键学区逐步进入，给新城南居住环境注入了新血液，居住人文素质逐步提升，吸引了众多企业、医疗、电子界人士、教授及风雨穿梭商界精英人士追宠。

城南地产板块分析现在按区域位置划分，城南房地产业已形成三大关键板块：即大明路板块、安德门板块及宁南板块。

大明路板块：大明路板块是城南起步较早区域。交通便利，生活配套齐全，大型生活居住区秦虹小区点缀其中，现在该地域是发展较为成熟生活小区。该地域现在新项目关键有：御水湾花园、上河明苑、良城美景、同创.九龙盛世园。大明路亦成为城南升值最快区域之一。不可回避一点是现有居民素质在一些方面限制了该地域深入突破。从项目本身分析、供给体量以中低级项目为主。以前段时间市场调研走访分析大明路板块开发房地产较早，怡馨花园、九龙新寓、秦虹小区等现已入住，大大增加了人气，省关键中学、市关键小学及幼儿院进入,市政配套，交通线路全部慢慢日益完善，秦虹小区——大明路又是南京汽车行一条街，综合以上表格、楼盘均价基础掌握在4800元/平米、销售火爆面积大全部在三房两厅两卫、兼有大明路便捷交通和秦红路成熟配套，是城东南又一新兴居住中心。伴随政府建设力度加大，尤其是中和桥拓宽、光华路西延、宁芜铁路迁出城外等工程开工，这里城市面貌突飞猛进，区域环境大大改善，人文历史景观突现，丰富多彩现代化城市生活由此展开。

安德门板块安德门板块紧邻安德门和中华门两个地铁出口，交通便捷，被称为城南地铁板块。该地域现在聚集项目有：锦虹丽全部、枫情国度尚圆、四季阳光、格林美地等。从地理位置讲该地域紧邻河西，距离奥体中心约四公里旅程，区域优势比较显著。

宁南板块宁南地域总面积8.9平方公里，是离市中心最远地域。区内环境优美，拥有5.6万平方米花神湖，得天独厚自然生态环境及很优越基础设施条件。宁南新区将建设成为高新技术产业研发区为主，高级住宅区、高级商贸区为辅现代化城市新区。多年来，在“加大力度发展宁南”方法引导下，该区域交通生活配套等设施逐步完善。整个园区建设是在统一计划下实施，和安德门、大明路两个区域相比，该板块最大优势是周围环境优美，5.6万平方米“花神湖”被大家称为“南京第二个月牙湖畔”。关键集中项目有，仁恒翠竹园、康盛花园、翠岛花城、花神美境等，阅城国际等。在南京人眼里，宁南就是休闲、度假好去处，环境优美，5.6万平方米“花神湖”及大面积草坪绿地。老人在湖边垂钓，小孩在草地上玩耍，让你生活静悄悄融入到大自然中。宁南现在聚集了众多楼盘。现在交通线路有：19、84、60、86、101、102、802、804路等。周围配套有：苏果超市、农业银行、省关键雨花中学，市关键雨花试验小学等。伴随大家生活不停提升，经济收入逐步增加，宁南板块现已被南京人民所认可。2.2.3城南房地产市场板块系统分析1.技术分析(1)、价格分析：从房地产以后走势看，城南板块市政建设不停在更新，生活配套不停在完善，关键学区及交通线路日益增加，和地铁开通，城南板块升值空间较大，吸引了高等人士亲睐，给新城南明天又勾勒出一篇辉煌发展蓝图。(2)、独特卖点分析城南新区是全市关键开发建设五大城市新区之一，区内环境优美，得天独厚自然生态环境及很优越基础设施条件。市政基础设施建设取得重大突破。政府部门充足认识到市政基础设施建设对推进经济发展、拉动城市建设关键作用，自始至终把市政配套，基础生活设施放在关键位置。住宅建设大规模推进。以改善居民居住条件为关键，切实加大旧城环境改造和新区开发力度。从聚集人气。引进关键学区，由：二十七中分校、夫子庙小学分校完成对路改造工程任务，建设城南汽车销售一条街发展策略。(3)、城南地产SWOT综合分析

优势分析(S)城南是严格意义上遵照“先计划、后开发”标准进行地产运作板块。政府15亿巨款打造,毗邻大型成熟小区、秦虹小区和南京汽车一条街—大明路、兼有大明路便捷交通和秦虹路成熟配套、伴随政府建设力度加大，尤其是中和桥拓宽，光华路向西延伸。宁芜铁路迁出等工程开工这里城市面貌突飞猛进，区域环境大改善，人文历史景观实现，丰富多彩现代城市生活由此开始。城南板块优势愈加突出，其也将会吸引更多购房者

劣势分析(W)城南房地产区域除了大明路板块起步比较早外，其它区域起步全部比较晚。配套设施相对比较落后，公交线路少和关键学校全部比较少、酒店、银行、菜场、超市比较远，生活不太方便，难以满足购房者日益增加物质文化需求。另外因为近期城南建设力度比较大，给当地生活带来了很多不便，比如：光华路到大明路一带堵车严重，噪音灰尘大。另外，当地人文环境也不够好。以后次市场调研能够看到，周围居住人员比较复杂，外地人口比较多，给当地治安带来比较大安全隐患。

机会分析(O)1、将军路沿线居住条件已成熟，居住南移肯定带动商业圈跟进，城南可能会成为南京第四商圈；2、京沪高速南站落城南，资金流、信息流、物流将在此聚集，使这里含有了“城”含义；3、消息显示，大校机场动迁指挥部已经成立，困扰城南飞机噪音问题将得以缓解；4、一个顶级大型购物中心将落户这里，高级菜场纳入计划，而公交总站轮廓已现。5、相关教授估计，今年城南板块最少有两个热点值得关注，一个是大明路地域，据悉这里将要建成一个居住面积达1000万平方米大型小区。另一个是地铁效应带来拉动，中山南路沿线至雨花路一带今年又将有众多楼盘推出。大家士估计，因为众多新盘纷纷亮相，城南板块将比以往愈加热闹，也将再次给这里带来一个新发展契机。

威胁分析(T)

1、现在困扰城南地域房地产发展提升一个原因应归结于相关部门政策不明确，这给城南板块深入发展带来了阻力。业内人士表示在现在土地存量日益稀缺趋势下，城南各大开发企业更应该充足发挥团体精神，由相关部门牵头组织，开发商之间整体协调起来，形成城南板块自己特色。2、经过近几年发展建设，城南已不仅仅局限于大家印象中传统名宅旧屋，现在所指城南板块已被给予新含义，高阔纬七路、夫子庙、门东等城南地域改造逐步让这里旧貌换新颜。尴尬是，城南拓宽和改变似乎并没有为这里赢得更多掌声。一个很显著例子，提到南京房地产开发，恐怕连一般老百姓对河西、江宁、城东等板块全部耳熟能详，可是，相对开提议步较早，现在发展比较成熟城南地域却鲜有些人问津，在各板块中竟无一席之地！据相关部门统计资料表明，在包含城南在内南京六大板块调查中，消费者选择城南百分比仅名列倒数第二，略高于江北地域，早在二年前，就有些人提出这么担忧，坐拥南京一隅城南为何一直处于一个市场状态，我们认为：城南板块现在处于温吞水情况，首先是消费者意识缺乏，最关键还有深层次原因。2.2.4城南房地产市场展望城南环境优势是不言而喻。伴随人民生活水平日益提升，天人合一，返朴归真居住理念将不停深入人心，为广大人民群众尤其是成功人士所接收。能够说，对自然环境要求将会空前绝后地排在举足轻重第一位。城南这一环境优势刚好能够满足这种需求。只要扬长避短，城南房地产一定能够在南京楼市里争取一个更大市场份额。而且，只要政府合理计划，开发商通力合作，一定能够树立城南品牌效应，打造城南地产新形象。在以后5-乃至更长时间里独领风骚，城南将保持一个比较旺盛势头，成为购房者居住乐园。

第三节河西板块发展综述河西，顾名思义即秦淮河以西地域。习惯上将该地域分为北、中、南三个部分。北部为龙江板块，中部为以奥体为中心奥体板块，南部为纬九路以南部分。以下为以奥体为中心地域即河西新城区内容综述。2.3.1自然情况概述

行政区划

河西新城区在南京市西南面，城市主导风向下风向。总占地约56平方公里，其中：下关区1.5平方公里，鼓楼区约6平方公里，建邺区48.5平方公里。西临长江，东部北段至外秦淮河，南段至凤台南路，南到秦淮新河，基础上为江河所围。地势南低北高，地面标高5.5-7.5米，水塘较多，属长江漫滩地貌单元。河西新城区分为北部、中部、南部三个部分：（1）、北部为纬七路以北、外秦淮河以西，长江以东地域，占地面积20平方公里；（2）、中部为纬七路以南、马东广场以北地域，占地面积约21平方公里；（3）、南部为马东广场以南、新秦淮河以北地域，占地面积约15平方公里；（4）、长江南京段第二大岛一一江心洲总面积约15．3平方公里，为河西新城区计划发展贮备用地。2.3.2自然生态环境（1）、土质环境土层分布（自上而下）大致分为四层：1.杂填土、素填土。2.淤泥、淤泥质亚粘土、粘土等。呈软塑-流塑状态，属高压缩图，承载力低。该土层分布较厚，且不均匀，由北向南逐步加厚。3.粉（细）砂等，呈稍密-中密，中密-密实状态，承载力尚可。4.岩石，从北向南埋深逐步加深，承载力很好。（2）、水环境河西地域西侧长江江段属于夹江饮用水水源地范围，内有城南水厂、北河口水厂等水厂取水口和油脂化工厂、二钢等企业水厂取水口，水质能够达成饮用水源地II类要求。关键湖泊为莫愁湖。（3）、大气环境河西地域SO2、TSP、NOX浓度基础上能够达成居住区二级标准要求。

（4）、噪声

河西地域声环境现实状况质量很好，基础能够满足对应功效区划要求。

2.3.3土地利用现实状况

南部地域土地权属为国有土地、集体土地和部分撤村建居土地。现在用地仍以农业用地为主，雨花经济技术开发区在其中。该地域以工业、三产为主，种植蔬菜、养鱼为副。

北部地域经过近20年开发建设已初具规模，城市职能以居住为主。河西北部现在居住人口近30万。新城区建设计划：河西新城区意在经过5-开发建设，将该地域建成可容纳56万人口现代化新南京标志区。

三大功效定位：一是以文化、体育、商务等功效为主新城市中心；二是以滨江风貌为特色主城西部休闲游览地；三是居住和就业兼顾中高级居住区。

新城区计划居住人口56万人左右。依据河西地理和现实状况特点，计划形成三大类型居住区域。一是北部中等住宅区；二是中部中高级住宅区；三是南部高级住宅区。

计划新城区和外秦淮河（南河）以东老城区道路联络通道共有23个：快速路通道3个，主干道通道6个，次干道通道6个，支路通道9个。地铁线3条：1号线、2号线和4号线。

计划安排了两处工业用地：北部为鼓楼科技园区，东南部为城市工业园区。

计划利用该区滨临长江和秦淮河地理优势，建成滨江大道、新秦淮河大道及道路两侧绿化带，形成滨江景观带和滨江旅游基地，展现城市滨江特色。

新城区目前建设目标是：在全国十运会召开之前，河西南部建成区达成3-5平方公里，同时还将建成纬八路西延、青石埂路、纬九路、江东路、上新河路、滨江大道等六条景观大道。体育中心周围将方便捷城市交通，完善配套设施和怡人环境迎接十运会。现在以上目标全部已基础实现。

计划引导：老城范围内严格控制见缝插针项目，全市住宅建设实施总量控制，中高级住宅尽可能部署在河西新城区。

土地运作：新城区范围内土地，由河西指挥部实施统一计划、统一征用、统一贮备、统一出让、统一管理；土地出让采取公开拍卖、挂牌交易、协议出让等形式。

规费政策：新城区范围内土地出让价格按楼面地价计算，包含土地征地拆迁赔偿费、土地出让金、城市基础设施配套费等全部市属权限内规费。

招商引资：土地推出将采取出让方法。居住地块面积：每幅出让土地20-50公顷，可开发建设中高级、高级住宅；商业、办公地块面积：150公顷，可分块出让。

出让地块在新城区中心地带，交通便捷，地铁可直达市中心。举行全国十运会，该地域基础配套设施将十分完善，人气兴旺；400米宽滨江景观带建设，将使该地域环境优美，空气清新，含有怡人性和可适居性。

2.3.4河西地域房地产概述

河西房地产宏观概况河西新城计划55.7平方公里范围内，关键分为北、中、南三段。北段关键职能仍然以居住为主，经过整合已建区域，完善服务配套，形成2个地域中心及3个邻里中心；中段结合近期立即开启体育中心，建设城市副中心，并带动片区整体建设，南段关键安排高级住宅用地，是河西地域未来发展关键方向。

河西新城区建设，将根据“一体两翼”工作思绪，以中部地域开发建设为关键，以北部地域环境综合整改和南部地域分区计划为基础，全方面实施新城区开发建设。理想话，未来新城区中心商务区将建成花园式商务小区。宽45米、长1.6公里中心绿轴，大面积公共绿地，四季繁茂花草和成阴绿树将营造出舒适生态环境；16幢高层建筑气势雄伟、各具特色、错落有致。中心商务区开工，将快速带动河西新城区5平方公里关键区建设。

在南京市委市政府“一疏散、三集中”和“一城三区”战略指导下。以第十届运动会为契机，河西新区已成为未来5－主城建设关键地域。河西新城区在南京主城西部，面临长江，和江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位为以商务、体育、文化等为主新城区中心；居住和就业兼顾中高级居住区；以滨江风貌为特色主城西部休闲游览地。河西新城区作为南京老城延伸，未来将成为南京政治、教育、文化中心。所以带给楼盘契机也是不可多得。据最新市场调查显示，现在购房者对奥体板块能承受心理价位已突破5000元。

中部地域“五大板块”建设目标

奥体中心板块。配合省奥体场馆建设，完善周围环境和设施，确保总建筑面积40万平方米十运会主场馆准期建成运行。

商务中心板块。十运会之前十大标志性建筑基础建成，超高层建筑竖起塔楼，100米左右建筑努力争取完成外立面装修，少数商业设施实现营运。

居住区板块。关键建设纬七路以南包含奥体新城、金马郦城、世纪星园等现代化中高级居住区，首先为十运会提供服务，另也可实现部分老城人口向新区转移。

公共配套板块。中部地域建成约100公里道路；完成6个泵站改扩建及12条河道整改；关键建设金陵中学河西分校、奥体新城中小学等学校；建设2所区级医院和1所大型老年公寓、4个小区邻里中心；建成奥体新城邮政中心支局；基础建成艺兰斋美术馆等场馆。

滨江风貌区板块。高标准建成纬七路至马东广场约5公里滨江大道示范段及1平方公里滨江公园建设，完成商务中心绿轴及道路两侧绿化建设，集中展现滨江景观特色。

河西大发展有利原因

一是有高标准计划蓝图，依据南京市城市总体计划，未来南京市是由主城——仙西、江北、江宁三个新市区——若干个外围新城组成城市发展地域。主城由明城墙围合老城和城北、城南、城东及河西五个计划单元组成。在此框架下，南京市委常委会已经正式经过了河西新城区建设计划，将用5到时间，把新秦淮河以北、外秦淮河和凤台南路以西、长江以东55.7平方公里范围，建成一个现代文明和滨江特色交相辉映现代化新城区。河西新城区不仅是以文化、体育、商务功效为主城市副中心，还是居住和就业兼顾中高级居住区，以滨江风貌为特色城市休闲游览区。

二是有十运会强力促进：召开第十届全国运动会在南京举行，河西作为十运会关键场馆，江苏省及南京市投巨款在河西建设现代化体育场馆。体育盛会举行和运动场馆建设对河西房地产有着不可估量影响。单就政府大量基础设施及场馆建设就使河西房地产升值有了充足理由。能够说十运会使河西计划远景有了阶段保障，促进河西计划蓝图提前实现。

三是有优越位置交通优势：和亚东、江宁相比，河西距离以新街口为中心老城区距离近了不少，而且有多条公路交通干线连接，从今年5月开始还将陆续有三条地铁线进入。离中心城区较近位置优势和未来便捷交通优势使得河西新区完全能够发挥城市副中心功效，成为现代化新南京标志区域。

第四节江北板块发展综述2.4.1

江北房地产市场情况江北板块从距离城市中心直线距离上看，和江宁相差无几，但大江南北房地产开发繁荣景象却差异很大，江南下关地域商品房销售均价在5000元/平方米左右，河西地域商品房销售均价达成5500元/平方米以上，江宁地域商品房销售均价也超出3000元/平方米。而江北片区平均房价却仍然没有突破3000元，由此可见，江北房地产发展潜力仍然巨大。伴随江浦撤县建区成立新浦口区，南京市政府确定浦口区为南京新市区，江北房产开始悄然开启。现在江北片区已经销售完成或正在销售楼盘众多，新理想佳园、万江共和新城、华侨城二期、红太阳旭日华庭、浦东花园、金泉·泰来苑，和苏宁地产在江北多个大盘等全部纷纷热销，且项目规模全部在10万平方米以上，所以江北地域现在供给量还是比较大。2.4.2

板块分布及关键板块介绍现在，江北房地产能够大致分为桥北泰山板块、珠江镇板块、浦口区老城板块和六合板块。江北房产商品房开发项目分布较零碎。客群以本区域内居民为主，一部分是区域内拆迁户，一部分是有改善住房条件要求居民，市区尤其是城北居民在江北置业百分比也在不停增加，江北商品房价格对主城区中低收入有购房需要人群尤其是老城北（下关）地域居民有很强吸引力。

桥北泰山板块：本区域离市区交通最为方便，也是江北潜在供给量最大、竞争最为猛烈板块。威尼斯水城、明发滨江新城、旭日华庭、华侨城(二期)等数个重量级项目日前正在运作。

桥北泰山板块分析：●桥北因为受南京市区辐射较强，距离南京市区最近，价格比区域内其它板块高，华侨城一期2200元/㎡均价创下了江北房价当初最高点，但项目品质通常。今年年初开盘楼盘销售均价全部已经突破2500元/平米。●从市场存在项目来看，江北项目品质普遍不高，居民对楼盘品质和景观没有太高要求，她们更看重是房子价格、面积和功效。主力房型为三房两厅，面积在110㎡—130㎡之间。●交通便利，公交线路有149路、盐浦线、159路、鼓扬线、614路、盐葛线等。●客群以江北地域拆迁户、老城北（下关）地域拆迁户、大厂企业职员为主。

珠江镇板块：浦口区拥有江北最为优良生态环境—老山风景区，长江三桥、过江隧道全部将在本区经过，正在建设老山大道，则把大学城、高新区及化学工业园连在了一起。现在房产开发以当地居民消费为主，伴随交通、房产环境改善，该板块迎来大开发时机已经为时不远。珠江镇楼盘关键分布在象山路和珠泉路。去年10月底11月初开盘楼盘有新理想佳园，碧云山庄（二期）、江城人家、万江共和新城。

珠江镇板块分析：●从珠江镇整体市场看，现在楼盘均价在2100元/㎡，到年底市场均价可能达成3000元/㎡，二房总价在25万左右，三房总价在30万左右。●楼盘以中低端物业为主，房型以标准户型为主，面积集中在80-100㎡两房，95-120㎡三房。●客群以当地和大厂居民为主，收入水平较底。●居民以改善居住环境为关键购置目标。●珠江镇楼盘供给量不大，各楼盘销售、预订火爆。2.4.3市场分析

江北购房片区分析：●浦口、高新开发区、江浦是消费者比较青睐片区。其中，浦口片区最受购房者欢迎，江北住房需求者将会选择在这一片区购置住房，市场前景最好。●消费者对高新区偏好情况则紧随浦口片区以后，另外，江浦也吸引了部分消费者眼光，而大厂、六合吸引消费者数量较少。●政府总体计划，“以长江为主轴”将是未来城市格局调整大趋势

总价承受能力分析：●购房总价，消费者能够承受通常在20－28万元/套，而总价在16－20万元/套住房最受欢迎。●总价在26－35万元/套、46－60万元/套住房也有少许消费者有意向购置但销售难度较大。●聚类分析说明，绝大多数消费者总价承受能力在25万元/套以下，所以，总价控制在25万元/套以下对江北住房销售较为有利。

单价承受能力分析：●现在，桥北—泰山板块因为受南京市区辐射较强，距离南京市区最近，价格也较珠江镇高。●消费者能够承受单价水平多在2500元／㎡以下，其中－2500元／㎡单价接收者最多，也有一定数量消费者能够承受2500－3000元／㎡单价，单价超出3000元／㎡，只有极少消费者能够承受。●所以，江北住房单价最好控制在2500元／㎡以内，低收入水平和承受能力，使得消费者对单价尤其敏感。

产品特征：●江北楼盘档次不高，江北项目户型面积普遍偏小，市场中以二房、三房为主，面积在80-120㎡标准户型。●江北市场项目以多层公寓为主，缺乏特色。●居民购房目标以经济实用为主，属低层次需求。●大户型在江北市场中去化速度慢，江北一般住宅市场还不含有开发高端物业条件。●别墅类高端物业已在江北地域出现。珍珠泉、老山风景区因环境优美、空气清新是开发建造别墅关键区域。林语别墅北靠老山余脉，西至珍珠泉景区，地理条件得天独厚，但因为发展商原因，现在该项目临时搁浅。昭富高尔夫球场，东接小丘陵，环境优美。碧云山庄、金泉·泰来苑等楼盘计划全部有别墅类物业。

客群特征：●桥北楼盘吸引客群关键是以南京城区居民，城北拆迁户为主，购房居民以养老为主，部分市区居民以投资为目标。●珠江镇、泰山镇市场以当地和大厂居民为主。●现在，因为交通、环境、生活配套问题存在，江北市场还未吸引大量市区居民。

江北地域总体销售情况：●江北地域有现房楼盘基础上全部已销售完。●还未正式开盘销售楼盘，接收预定情况也很好，很多楼盘积累了大量意向用户。●江北地域和主城区大规模拆迁，大量拆迁户是江北楼盘关键客群。●今年年初大量新楼盘面世，很多楼盘二、三期推出，使得江北房产供量放大，江北房地产市场销售将面临供量放量考验。

第五节江宁板块发展综述2.5.1江宁房地产市场发展环境分析

江宁概述：江宁处于南京市东南部，距南京城约７公里，是南京城市圈南部吸纳中心。江宁总人口约为76万人，总面积约为1500平方公里。江宁经济实力雄厚，区内有国家级、省级开发区７个，乡镇工业区１０个，工业经济形成建材、汽车、电子、民用轻工等四大支柱产业。江宁交通发达，有着相对完善水、陆、空立体交通网络。新建华东地域最大机场——禄口国际机场坐落境内；沪宁高速公路穿境而过，沪宁、宁芜铁路，宁杭国道、１０４国道、宁芜公路、宁马公路等纵横交错，公路密度居全国之首。从南京市区到江宁有新东线、新东区间车、南金线、武白线，101-106等车次，车程约为30-40分钟。江宁自然资源丰富，拥有５９万亩山林、１２万亩水面。经国务院和省政府正式批复同意，江宁县撤县设区。具体方案为：撤销江宁县，以原江宁县行政区域为新设置江宁区行政区域，新设定江宁区继续享受原有县级经济管理权限。江宁成为南京新区，南从而使南京市区总面积达成2500多平方公里。江宁撤县设区后，提升了江宁整体形象，正逐步摆脱南京人心目中农村形象。以上所述江宁种种优越条件，对多年和以后江宁房地产业发展也极为有利。

南京市对江宁计划：南京市对江宁新区期望很高。依据南京城市远景计划，住宅建设以新区开发为关键，激励投资以提升新区居住环境质量和设施配套水平。南京市将江宁作为未来发展大型居住区和南京卫星市。南京市也将江宁作为南京高科技开发区，发展高新技术产业，在政策和各项投入上全部有所倾斜。在交通配套上，秦淮河大桥建成，从中山南路经雨花台到江宁时间能够大大缩短；从光华门到岔路口道路也已发挥其有效功效，这就缓解了中华门交通压力。最关键是，地铁一号线延伸段将在三年内建成，从小行车站开始建轻轨围绕江宁，未来江宁交通将会很便利，同时也缩短了南京市区居民心理距离。

江宁区政府计划：这几年，江宁围绕小城镇、大战略要求，坚持新区建设和旧城改造同时，形成多元化、多格局城建运作体系。多年来，江宁区将根据"南京新区、高新技术产业密集区、城市农业集中区"这三大定位，快速实施"西进南拓"战略，建成有高新技术产业支撑，有和主城配套完善功效，有愈加适宜人类生活居住生态环境新城区。在城市化建设中，将突出加紧东山地域建设。以高科技产业为依靠，形成吸引高层次人才居住、人文荟萃小区环境；以枢纽型基础设施体系为依靠，形成以轨道交通网、水上交通网、航空枢纽网、高速公路网为关键，区内交通和对外交通顺畅衔接，进而成为南京城市圈大交通主干线节点；以高校和科研单位为依靠，形成江苏科研、教育关键基地。高新技术产业密集区计划面积70平方公里，以江宁开发区为龙头，东起方山脚下，西至牛首山麓，南至南京二环路，计划用时间投入50亿元，建成以信息、生物工程、医药环境保护、新材料为关键产业带。同时，以东大科技园、开发区创业中心、留学生创业园和一批大学、企业发展中心为依靠，以牛首山为城市后花园，加紧堆山、造林、挖河、建桥等环境建设，让高科技企业掩映在青山绿水之中。城市农业集中区将突出经济、城市服务和生态调整功效有机结合。东山地域将关键发展工厂化农业，建设高标准农产品交易市场和现代化高科技农业园。

江宁区建设局曾组织上海同济大学、南京大学、市计划设计院等单位教授进行新一轮东山城市总体计划编修。将城市计划区域面积由41。2平方公里扩张到110平方公里，城市结构将形成“一轴两片”。一轴即以秦淮河为轴，“两片”即以秦淮河为界划成东区（老城区）、西区（新城区），组成若干组团；将城市交通网络深入完善，道路等级和路网密度、通行条件显著改善，对外呈“两横三纵”、对内为“经六纬七”。同时江宁区政府也在大力实施旧城改造，建设市场特色街。2.5.2江宁整体优劣势分析

优势：A、南京市政府大力建设新区，对江宁实施政策倾斜；B、江宁区政府对房地产业极其关注，在各方面对开发商进行扶持，提出多项优惠方法；C、有山有水自然风光是江宁优势之一，房地产开发能够山水为本，宣扬人和自然完美结合；D、江宁属于新区，可塑性强，假如搞好计划，那么其实现区域发展会很快；E、江宁楼盘全部是近几年开发。尤其是近期开发楼盘有着很好计划和相互之间协调，使得住在江宁大家不会感到城市里拥挤和不畅，也不会感到乡村里空旷；F、江宁离南京城区不是太远，已经有相当多南京人认同江宁；G、伴随交通条件改善，江宁楼盘增值潜力很大。

劣势：A、江宁现在交通仍然不太方便，关键是距离较远；B、江宁属于新区，除东山外，配套设施尤其是娱乐、商业、公共设施尚不完善；C、江宁在南京市区居民心目中仍存在着乡下印象，尤其中等收入阶层，宁愿在市区多花钱买房；D、伴随江宁大规模开发展开，入住人口增多，近几年交通压力将会很大，中华门、雨花台、光华门将会成为通往江宁交通瓶颈；E、伴随江宁人口密度上升，医疗、教育等资源将严重缺乏。2.5.3江宁各区域比较江宁按地理位置和开发程度能够划分为四个区：岔路口、东山镇、百家湖、将军路、科学园板块等。2.5.3.1岔路口：岔路口离南京城区较近，现在是江宁和南京城区必经之地。岔路口地域楼盘关键有：紫薇花园、经纬城市花园、南方花园、碧水湾、天地新城、瀛洲湾、鑫泰.国际广场、南方枫彩园、水月秦淮、盈家春天、名佳嘉园、武夷商城、天地新城、明月港湾等项目。区域优劣势分析：（1）优势：A、一个四通八达交通要道。相对江宁其它几片区域交通便利，伴随绕城公路建设完善，宁溧公路现代化改造成功，从中华门乘车到岔路口只需10多分钟，新东线及新东区间车、南金线、武白线及各类中巴等车辆很多，地铁双龙站建成，这里交通将不成为问题；B、地势平坦，视野开阔，利于大规模开发建设；C、商业日趋繁荣；D、已开发楼盘量很大，多种生活配套设施会随即跟上。（2）劣势：A、整体计划不是太好，稍显杂乱；B、处于交通要道口，道路太宽，不利于居民日常行动，同时沿街噪音较大；C、风景通常，没有山水能够凭借；D、周围环境还不成熟，施工场所太多，现在还有一个大工地感觉；E、购房者以城南、门东地域居民为主，素质通常。2.5.3.2东山镇：东山镇是江宁旧城区，同时也是江宁区政府所在地。东山镇楼盘关键有：二十一世纪假日花园、明月花园、东山美食休闲步行街、武夷花园、万欣花园、天印花园、玉靖花园、文靖花园、康馨花园、东城风景、秦淮绿洲、金王府、东山阳光新城、温州商业街、汇景新苑、如月.康城、中国女人街、西苑新寓、东城家园、靖雅局、广全部苑、芙蓉园、同曦鸣城、名月花园。

区域优劣势分析（1）优势：A、因为东山是江宁旧城区，所以该地段相对基础设施很好，医疗、教育、商业设施完善，为居住者提供比较方便生活条件。B、江宁区政府所在地，是改造关键。江宁区政府投入了巨大人力物力进行改造；C、该地域背靠东山，有一定风景资源优势；D、区内交通便利，中巴线众多；E、区内楼盘档次不一，可选择性强。F、依据消费者调研，东山镇最被购房者所认同，高达47%被访者愿意在东山购房。（2）劣势：A、开发商水平不一，楼盘开发质量不一。尤其是前两年开发，水平较低。区内整体计划通常。B、居住人群以江宁当地人居多，素质不高。2.5.3.3百家湖：百家湖地域是江宁房地产开发最早区域，江宁房地产热点就是由百家湖地域带起来。百家湖地域楼盘关键有：百家湖花园、湖滨世纪花园、湖滨公寓、金轮第一城、胜泰新寓、百家湖花园.印象威尼斯、文化名苑、高尔夫国际花园、凤凰港、湖畔水竹苑、天琪雅居、二十一世纪现代城、欧陆经典花园、佳湖绿岛、中国人家、同曦鸣城.胜太华府、艺术家园、枫情国度.佳园、百家湖花园.西花园、仲景公寓等。（1）百家湖地域优势：A、开发较早，开发规模大；B、拥有江宁最大水面——百家湖，亲水性好，景观优势很显著；C、百家湖是南京最终一个零污染天然湖，有一千余亩，是江宁开发区一块天然“绿肺”，空气质量高于市区5倍。D、开发区政府在环境、配套设施上进行了大量投资。（2）劣势：A、现在可开发地块不多，发展潜力通常；B、江宁开发烧点将转移至将军路沿线，相对来说，政府对此处投资会降低；C、因为开发早，景观优势大，所以房价也居高不下；D、配套设施不全，缺乏教育、医疗、生活方面设施，入住率较低，人气不旺。2.5.3.4将军路：将军路和百家湖全部属于江宁开发区。但将军路位置稍偏，所以开发较晚。现在将军路沿线已成为开发烧土。首先，江宁高新技术产业密集区计划面积70平方公里，占以后五年南京新区110平方公里区域64%，是关键中关键。高新技术产业密集区关键南京江宁IT园区在将军路最南端，北接河海分校，为地域建设及房地产开发留下了巨大想像空间，首先，市政府和区政府将投入巨款，加紧推山、造林、挖河、建桥等环境建设，为房地产开发企业营造优良小区外环境，外部效应显著；其次，IT园区工作人员也将成为将军路沿线楼盘一个关键用户群。以生物工程、医药环境保护、新材料为关键产业带，不仅使高新技术区成为科研基地，也成为生产基地，提供了很多工作岗位。这些岗位工作人员全部有在工作地周围购房愿望。因为这类工作和IT工作均属于朝阳产业，高薪、稳定是其一大特征，所以，未来发明购置力会很巨大。其次，东大、南航、河海、正德学院、英华学校等入驻将军路沿线，为将军路发明了极好人文环境，极大地提升了将军路地块价值。第三，江南文枢苑、中国人家等项目标强势推出，已经吸引了相当多南京市民关注，不仅带动了本身楼盘销售，而且也炒热了将军路，为以后房地产开发做了很好铺垫。第四，雨花台至将军路道路开通，大大缩短了和南京城区距离。按某项目开发商见解，将军路定位应是中山南路延伸。交通一直是购房者关注中心问题之一，处理了这个问题也就消除了购房最大障碍之一，越来越多南京人将把将军路房产作为第一居所来购置。第五，将军路沿线有山有水，景观资源极为丰富。房地产开发商能够充足发挥自己想像力、发明力对项目进行雕琢。现在该区域楼盘有：翠屏湾花园城、爱涛漪水园、翰海翠庭、山水华门、白鹭洲山庄、玛斯兰德（二期）、托乐嘉街区、江南青年城、翠屏清华、水韵别墅、复地朗香别墅、立信.瑞景文华、运盛美之国、翠屏国际城、左岸名苑等。

第三章．南京写字楼市场分析第一节、南京市写字宏观市场分析3.1.1南京市写字市场历史背景80年代至今，中国房地产市场发展经历了三个周期。南京房地产市场起步相对较晚，真正意义上市场化房地产开发始于92年，受中国第一轮房地产开发烧潮影响，南京这一轮房地产热关键集中在商务楼开发上，从92年开始，商务楼投资在房地产投资中所占百分比逐步上升，93年为44%，97年已经上升到58%。这和房地产市场不规范、旧住房制度等原因存在相关。因为投资关键进入商务楼市场，所以商务楼市场在短短几年时间内就已出现供给相对过剩趋势。伴随政府加紧住房制度改革，98年以后，住宅投资比重逐步上升。99年底旧住房制度正式结束，住宅市场开始全方面开启。，南京商务楼投资已经下降到24%。98年到底，南京商务楼开发处于相对沉寂状态。3.1.2宏观政策对南京市写字市场影响近期，伴随国家一系列调控政策出台，及最新八大政策公布，二手房市场成交量萎缩，部分区域开始出现住宅商品房价格下调局面。大量住宅房抛向租赁市场，使原本租赁水平就低住宅租赁市场一再走低。纵观此番调控，国家打击目标就是住宅商品房投机行为，尤其是针对高级住宅房，不仅取消了以往优惠政策，而且增设了二手房短期交易营业税，一下子大大拉近了主城区住宅和写字楼之间差距，写字楼投资空间一下子豁然开朗了很多。但从总体上说写字楼市场仍表现出冷热不均态势，首先，包含东宇大厦、阳光大厦等占据关键位置写字楼，依旧冷风飕飕。而以长发中心、德基大厦为代表新生代写字楼，销售和租赁业绩让人刮目相看。以前，南京写字楼价格大多卖不过住宅，业内人士称此为“价格倒挂”，而业界几乎把全部原因全部归咎为城市经济地位欠缺。迫于销售压力，包含“东方名苑”、“天安国际”等在内楼盘甚至把写字楼改成住宅来卖。而近期在长江路上“德基大厦”、新街口“商茂世纪广场”和鼓楼“汇杰广场”等新生代纯写字楼，一直保持着90%以上入住率，企业提前打招呼要求入住现象也时有发生。然而，南京写字楼复苏并不能惠及到部分陈旧所谓商住两用楼，新街口石鼓路上阳光大厦占据着第一关键位置，二手市场卖家出价只在5500元/平方米左右，且还有常年空关房。在东宇大厦、森葆大厦等楼盘，二手交易及租赁市场萎靡现象依旧。第二节、南京市写字楼市场分析南京写字楼基础形成了以新街口--洪武路、鼓楼--山西路、珠江路、大行宫--长江路地域为中心向其周围辐射四大商务圈和未来发展潜力较大第五大商务圈—河西区域，各个商务圈分布也展现出了较为显著行业划分，如珠江路及洪武路商圈便出现了以其区域特色行业（IT行业和金融行业）为主流商务气氛。3.2.1新街口--洪武路商务圈3.2.1.1地理分布情况及特点南京CBD商圈集中在新街口中心地带及其和中山南路、洪武路相围合区域，该区域是南京市商务最为集中地域，也是南京交通及人流压力最大区域，其周围，大型卖场、餐饮、休闲及商业银行等配套设施齐全。该区域写字楼含有配置豪华、功效完备等特点，所以它成为大型企业首选。同时，该区域建筑密集、交通拥挤，这些问题又和快速高效现代企业文化相违反。另外，停车位担心及城市中心地带绿化缺乏严重影响了这里办公环境。但地铁完工，地下停车场建成，交通线路调整等有效共给全部将从根本上改变新街口面貌，新街口办公条件将会有较大改善。

新街口-洪武路商务圈写字楼商住楼具体分布中山南路商贸广场、建江、金銮、诺亚、杰源、新澳、苏豪大厦、投资大厦。洪武路华泰、隆盛、新地阳光、天丰、东宇、太平洋、金宝、汇鸿、长安国际中心、洪武大厦、福鑫国际大厦汉中路金鹰、世贸、青华、华新、国药中山东路天时、南京国贸、新浦大厦、云峰大厦、长发CFC中山北路华荣大厦、华厦大厦、中南国际。石鼓路华威大厦、阳光大厦、体仁大厦、东方名苑

新街口-洪武路商务圈楼盘基础数据表案名完工时间均价元/㎡计划性质层高建筑面积地点开发商金轮大厦底5800商住2527000M2汉中路金轮地产天安国际底7500商住4410M2石鼓路天全部实业福鑫国际大厦.6月7000综合408.8万M2洪武路南京市房产经营总企业隆盛大厦初7150办公315.6万M2洪武路铁路实业金鹰199913000（现价）综合6014.8万㎡汉中路南京金鹰国际国际贵全部.77200办公2512万㎡中山南路泛亚集团投资大厦底7400办公283.7万㎡中山南路南京三盟实业商贸中心.38500综合5611万㎡中山南路南京盛贸

3.2.1.2价格分布3.2.2鼓楼--山西路商务圈3.2.2.1地理分布情况及特点鼓楼是南京市城市中心，该区域交通便利，中山北路、中央路、北京路及中山路交汇于鼓楼广场，鼓楼地下隧道也有效缓解了该区域交通压力，南京地铁1号线建成通车又将为该商圈提供一项交通配套设施，所以使得其相对于新街口商圈而言更具交通优势。另外其北可远眺紫金山，西望鼓楼，东看鸡鸣寺，自然条件很好。同时，区域内坐落如南京大学、东南大学等名牌高校，也为其营造了浓郁文化气氛。但相对于新街口商圈而言，鼓楼商圈仍然缺乏综合配套设施，如商业配套、餐饮娱乐设施等。山西路作为南京新兴城市中心，山西路板块一直是南京商务楼市场中最具潜力板块，山西路湖南路作为南京第二商圈——山西路湖南路地域，地理位置绝佳，交通情况良好，交通路径四通八达，毗邻紫金山，近观玄武湖，金融街商业街坐落其中，商业气息极其浓厚，加之民国公馆区相距不远，又为区域营造了浓郁人文气氛，山西路CBD商务楼开发时间即使不长，但商务楼档次却普遍较高，如推崇绿色商务宏图大厦，主推其“商务航母”地位世贸中心大厦，未来南京“地标”南京国际商城和主打文化牌天鹤文云商务大厦等等。鼓楼--山西路商务圈快速崛起，为南京写字楼市场注入了新活力，伴随鼓楼--山西路区域外在配套逐步完善，这一区域肯定成为南京商务、写字楼市场中心发展区域。代表楼盘有宏图大厦、新晨国际大厦、天鹤文云、天环大厦、建达大厦、银河国际大厦、世界贸易中心、中信大厦、金源大厦、金山大厦、益来国际广场等。3.2.2.2价格分布

鼓楼--山西路商务圈楼盘基础数据表案名完工时间均价元/㎡计划性质层高建筑面积地点开发商宏图大厦底7200办公23，地下3层28726M2山西路24号宏图高科房地产新晨国际大厦余少许6700综合28层，地下2层4.6万M2中山北路26号南京金源房地产开发天鹤文云现房6000办公132.1万M2云南路38号南京广厦置业天环大厦现房7400综合27层1～5层商场6万㎡中山北路88号南京天环世界贸易中心.126500商住5层商业裙楼23层27－28别墅10万㎡山西路67号鼓楼城镇开发集团金源大厦

未公开发售办公26层地下2层1－3裙楼2.8万㎡虎距北路181号南京金源滩涂置业金山大厦现房8600办公A楼32，B楼288.9万㎡山西路南京泰古城房地产

3.2.3珠江路商务圈3.2.3.1地理分布情况及特点珠江路在南京两大商务中心之间，紧邻洪武北路、中山路、龙蟠路等关键干道。建设中地铁珠江路站紧邻商圈，为其以后整体区域发展打下了很好交通基础，该地段相对于其它商务圈而言，含有特定商务发展气氛，该区域商务楼消费群体独特、有针对性——IT行业。以前该地段办公地点关键是沿街店面为主，档次不高，中高级商务楼比较少。同时，珠江路区域在餐饮、娱乐等配套方面比较滞后，这也较制约了该区域出现能沟代表企业形象甲级写字楼及相关配套设施，起，南京市政府对珠江路进行关键拆迁改造，大规模拆迁工作已经全方面开启，相对应部分中高级商务楼在开发建设中。该区域代表物业有：长发科技大厦、新世界中心、谷阳世纪大厦、长发数码港、汇杰广场等。这些高级写字楼建成，无疑是珠江路区域发展强大动力起源，改造完成珠江路肯定会令人耳目一新，成为南京城区内又一处商务办公中心。广州路是珠江路向河西延伸，广州路现阶段即使有较高级次商务楼——苏宁环球大厦、君临国际、丰汇大厦、易发科技等，但从整体上来看，广州路规模不够，无法单独建立起商务气氛，只有依靠珠江路，和珠江路产生联动效应，借助珠江路商务圈外延辐射达成本身区域快速发展。

珠江路商务圈楼盘基础数据表案名完工时间均价元/㎡计划性质层高建筑面积地点开发商新世界中心.126200综合A：37层B：44层22万M2珠江路88号华威房地产谷阳世纪大厦.36200综合22层3.3万M2珠江路600号南京谷阳房地产开发汇杰广场.127900办公266.3万M2中山路268号二桥房地产开发企业苏宁环球现房8200综合287.6万㎡广州路188号南京苏宁房地产丰汇大厦.96400商住303.03万㎡五台山1号丰汇房产

3.2.3.2价格分布3.2.4大行宫--长江路商务圈3.2.4.1地理分布情况及特点大行宫区域区域优势很显著，中山东路、太平南路、长江路等主干道是南京金融街、珠宝街、文化街，以来，大行宫区域利好频传，大行宫市民休闲广场开启，江苏省最大地下停车场开始兴建，太平南路立即变为双向行驶，南京地铁二号线设置大行宫车站，也为其区域发展提供了交通保障。南京市政府也加大了对大行宫区域政策支持，如建设以长江路为主体历史文化景观带，中国近现代历史遗址博物馆建设，亮化汉府街美食广场，建设曹雪芹旧居纪念馆，云锦艺术博物馆和红楼梦文学馆，计划建设邓府巷商贸城等。大行宫商务圈特点是补充经济，新街口作为南京“CBD”地域，用地十分担心，大行宫区域能够填补新街口商务空白；珠江路距离大行宫也很近，相对低廉价格及良好环境会吸引珠江路上IT行业来大行宫区域办公。大行宫--长江路商务圈是珠江路--广州路商务圈和新街口--洪武路商务圈两大商圈有利补充，是联络二者纽带，大行宫区域改造完成以后，大行宫--长江路商务圈、珠江路--广州路商务圈、新街口--洪武路商务圈就会在南京市中心区域就会形成一个大联动发展区域，三个区域在经济发展商各有侧重，但又相互补充，以联动效应带来南京新一轮经济发展。

大行宫--长江路商务圈楼盘基础数据表案名完工时间均价元/㎡计划性质层高建筑面积地点开发商日月大厦.45600商住1－4裙楼4－28商住3.2万M2太平南路和中山东路交界处西南中南置业庆盛地产国际贵全部.810000（写字楼）综合5裙楼2座塔楼为46层25层10万M2太平南路和中山北路交汇处泛亚集团新铺发展华泰证券大厦现房8900办公28层，地下2层5.8万M2中山东路90号新地房地产长安国际.96700商住304.4万㎡中山东路南京奥勃尔

3.2.4.2价格分布3.2.5河西商务区3.2.5.1地理分布情况及特点河西新城区中央商务区是河西新城区开发建设关键，在江东南路以东，经四东路以西，北起振兴路，南至纬九路，占地1平方公里，建筑总面积160万平方米，其整体计划已经经过权威教授组论证评审，依据计划，南京市政府决心在5－将河西打造成为居家、就业、运动、商务、休闲、旅游一体化南京市副中心。河西商务中心短期内还未形成气候，但从长远区域发展来看，河西商务中心区发展前景相当可观，代表物业为金鹰汉中新城、创新滨江广场、文荟大厦等。

河西商务区楼盘基础数据表案名完工时间均价元/㎡计划性质层高建筑面积地点开发商创新滨江广场.45200办公5层滨江广场2幢28层商务楼10.4万M2草场门大街和江东路交汇处南京建鑫房地产开发、江苏新端华房地产实业

文荟大厦现房5000办公18层2.8万M2草场门大街101号江河房产

第四章．南京商业市场分析第一节．现在商业经济发展趋势南京市整年零售总额大幅拉升，增加速度再创多年新高，居民消费升级特征显著，住房、汽车、通讯、教育和健康成为消费关键热点；六大商贸集团（苏宁、苏果、新百、中央、五星、朗驰）加紧向全国及周围地域扩张、辐射，龙头企业发展势头迅猛，；连锁经营形成了由市中心依次向居民小区、城镇结合部、郊县和市外放射性拓展之势，连锁、超市业保持高速增加；伴随投资环境优化和招商