棚改小区前期物业管理投标文件

目录前言第一章项目概况第二章前期物业管理特点及管理措施第一节前期物业管理特点及难点第二节拟采取的管理方式及管理服务措施第三章对本项目物业管理的整体设想及策划第四章管理服务内容第一节综合管理第二节房屋及公共设施、设备维修养护第三节拟采取的安全、消防管理与秩序维护方案第四节绿化养护第五节保洁服务第六节车辆管理第七节装修管理第八节空置房管理第九节辖区文化及特色服务第十节财务管理第五章物资装备计划第六章管理人员配备第七章管理规章制度及业主公约第八章档案建立与管理的设立第九章经营管理、服务的新思想前言首先，十分荣幸能参与“煤五三号地块棚改项目（新政家园）前期物业管理”项目的前期物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“煤五三号地块棚改项目（新政家园）”的现状，对“煤五三号地块棚改项目（新政家园）”的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我们将以物业管理有限公司崭新的物业管理服务理念，再结合国家政策法规和哈尔滨地方实际需要的前提下，凭借黑龙江聚仁物业管理有限公司物业管理服务的热情及学习经验以及充足的人才，为“煤五三号地块棚改项目（新政家园）”的业主创造一个和谐而优美的居住、办公及购物环境，提升“煤五三号地块棚改项目（新政家园）”的物业价值，并使“煤五三号地块棚改项目（新政家园）”成为哈尔滨市乃至黑龙江省又一个知名的高档综合物业管理品牌。本投标书是根据贵方提供的“煤五三号地块棚改项目（新政家园）“前期物业管理服务招标文件要求，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的前期物业管理服务投标书。我方同意一旦中标，投标书中的所有承诺，招标方有权要求写入物业管理委托合同，否则，招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位。再次感谢哈尔滨棚户区改造投资有限责任公司给予我们这次合作的机会。公司名称：物业管理有限公司第一章项目概况煤五三号地块棚改项目坐落于哈尔滨市道里区，东起道里东西道街；西至顾新街；南起乡政街；北至康安家园。占地面积25165.36平方米；总建筑面积110356.71平方米；其中地上住宅76262平方米，商服8755.93平方米（含小区公益服务设施配套1564.06平方米）。地下建筑面积25338.78平方米。结构类型：高层住宅为部分框支剪力墙结构，S1栋为框架结构。绿化率：33.85%。总停车位506（地上：65个；地下441个，其中拟收管理费车位441个）。第二章前期物业管理特点及管理措施第一节前期物业管理特点及难点一、住宅小区的特点及难点1.居住功能单一相对封闭独立。2.住宅小区居住的人多，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化。3.住宅小区房屋产权多元化，公用设施社会化。4.规划建设合理配套设施齐全居住方便。加强住宅小区的管理，改革现行的管理体制，针对住宅小区产权多元化的客观实际，变各自为政的多家管理为统一管理，变单一的行政管理为多层次的综合管理，大力发展社会化、专业化的物业管理模式，不断提高住宅小区的管理水平，更好地为业主生活和小区建设服务。二、住宅小区物业管理的特点住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭,不同的生活习惯、爱好、文化程度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差异。业主在物业小区内买了房子用于居住，这个房子对于业主来说便是一个家，家对于每一个人来说应该是温馨美满、宁静舒适的。业主一天内最起码有三分之一的时间是在小区内度过的。因此，业主对居住小区的要求便是舒适且能在紧张的工作之后放松下来。正因为居住小区内的业主有了这样的要求，居住小区的物业公司就有了工作上的着重点。要想做好住宅小区物业管理服务工作，应该明确这样的指导思想，而且住宅小区物业管理还带有相当的复杂性与其自身所具有的特点(一)、管理具有社会性住宅小区是人们生活、居住的地方，是整个社会的一个组成部分，它的管理必然具有很强的社会性。小区内居住着各行各业的人员，居住的人口结构十分复杂，产生社会化现象。物业管理公司应争取住宅小区居民及社会各方面力量的支持与帮助。例如，生活小区的治安状况与整个社会的治安状况紧密相关，社会治安状况的大环境必然对小区的小环境产生巨大的影响。所以，在小区的治安管理工作中应加强与所在地公安部门的沟通。为了做好住宅小区的物业管理工作，保证住宅小区内的公共秩序和全体居民的利益，住宅小区物业管理公司应制定一些物业管理规章制度，禁止居民有违背公共利益的住用行为。为了让小区居民遵守这些制度，物业管理公司要采取寓管理于服务中，将物业管理的专业化管理服务与居民的自治管理相结合，要向住宅小区居民及社会各界做好宣传、沟通等工作让小区居民自己制定业主公约，形成自我管理的约束机制，这样容易达到小区居民满意、政府满意、物业管理公司也满意的理想工作目的。(二)管理具有统一性住宅小区内部的各个组成部分形成一个整体如果仍然采用传统的房屋管理模式进行管理各自为政其弊端显而易见。因此，对小区内的保洁、绿化、安全保卫、进出小区的车辆、公共设施维修养护及业主的房屋整修等进行统一的管理是现代小区物业管理的主要特点之一，既可保证有效成本的控制，又能提高综合服务质量使业主直接享受到物业服务的成果。(三)、管理强调服务性住宅小区物业管理的目的是为了满足小区内居民居住生活的需要，为居住在小区内的人们提供一个优美、安全、舒适、满意的居住环境。物业管理企业应该强化服务意识，本着服务至上的宗旨为居住在小区内的人们提供到位的服务。从事住宅小区管理的物业管理公司通过向居住在小区内的人们提供优质的服务，达到管理的目的。同时，不仅要提供物业管理服务委托合同范畴内的基本服务还要结合小区内的特点、业主的需求提供有针对性的个性化服务。(四)、管理具有复杂性主要体现在居民的构成复杂对物业管理服务内容和标准要求不一，房屋产权具有多元化的特点，使得管理难度增大在住宅小区的物业管理实施过程中经常涉及市政管理、水电气暖供应、公安、街道办事处等多个部门和单位，需要协调关系明确职责由于居民的收入水平和物业管理消费意识差别较大，目前住宅小区物业管理服务费用收缴工作难度较大，具有相当的复杂性。(五)、管理追求艺术性为了使住宅小区的环境幽雅、整洁美观，给居住在小区内的人们提供一个良好的生活、休息和学习的环境，物业管理公司应注意从艺术的角度对环境的管理加以美化。例如，强化小区的绿化管理，使人们感受到大自然的魅力，加强小区内的整修管理，禁止私搭乱建，维护小区整体风貌的艺术性，加强小区内园林艺术小品的维护，美化人们的视觉，使居住在小区的人们始终感到心情舒畅等等。三、住宅小区物业管理的指导思想1.服务至上，寓管理于服务之中。2.人民城市人民建，人民城市人民管。3.坚持统一领导与综合管理，产权与经营管理权相分离。4.有偿使用、有偿服务、合理负担。四、住宅小区物业管理的难点和问题物业管理是随着国家房地产业，尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后，人们就更关注生活的质量，关注居住环境的日常保养和维护，尽可能使住宅小区整洁，环境优雅、生活便利、安全不受侵害。根据政府关于物业管理的有关规定，新建小区必须实行物业管理制度。五、住宅小区物业管理的目标住宅小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管理技术来实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。结合先进的现代计算机技术、现代控制技术建立一个整个小区的综合服务中心为住户提供一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境。实现以家庭智能化为主的、可持续发展的、具有二十一世纪的住宅小区物业管理。第二节拟采取的管理方式及管理服务措施一、物业管理中心管理业务流程物业管理中心管理业务流程设计始自我公司中标，并签订物业管理委托合同后，组建物业管理中心其后管理中心依照项目管理本身的规律、特点，依次开展项目的管理业务，且每项业务工作均严格依照公司制定的规章制度体系进行运行。二、管理中心外部运作机制物业管理中心为黑龙江聚仁物业管理有限公司，实行独立核算；行政主管部门是市、区房屋土地管理部门，与管理中心形成行业指导和监督关系；业务主管部门指市、区各级政府业务部门，以业务指导和行政领导方式影响项目管理工作的开展。三、拟采取的管理服务措施物业管理的难点、重点及管理思路，我们拟采取以下管理服务措施，以保证管理模式的实现及服务产品按照预设标准的供给：（一）导入适用和完善的质量管理体系我公司于成立之初就建立了公司自己的质量保证体系，通过在所管理服务的项目实际运作和持续改进，质量保证体系已日趋完善和稳定，并具有较强的可操作性。质量保证体系已成为我们提供规范化、标准化物业管理服务的基石。在煤五三号地块棚改项目（新政家园）物业管理的实施过程中，我们将一如既往地推行全员质量管理，并根据该项目的实际情况和特色制定适用的品质控制方案，在日常管理服务中加以完善，并不断摸索，使煤五三号地块棚改项目（新政家园）的物业管理不断朝着专业化、规范化、标准化、人性化的方面发展。（二）实施“质量、成本双否决”的运作机制物业管理是市场活动，物业管理公司受用户委托提供用户所需要的管理服务，作为企业物业管理公司是必须有盈利能力的，没有收支平衡控制能力的管理和服务无论对企业还是用户来说都肯定不是好事情。从物业管理行业的特点来看，节约和控制成本对企业来说是必然的，低廉的服务价格对用户来说也是有利的；但是，我们清楚的看到，控制成本与保证质量不应该是矛盾的，以牺牲质量为基础的成本控制不是解决问题的根本办法，惟有在保证质量的前提下谈成本控制才有意义。我公司结合物业管理行业的服务特性，全面推行“质量、成本双否决”机制。公司通过与关键岗位负责人签订目标管理责任书，把服务质量和成本控制作为考核工作业绩的两项最重要的指标，且两者是“或”与“否”的关系。通过“质量、成本双否决”的运作，我们获得了用户满意率持续稳步上升、管理成本逐步下降的良好成果。我们将进一步结合煤五三号地块棚改项目（新政家园）的管理特点和难点，把这一套运行机制用于该项目的管理实践中，力求在“服务质量”和“成本控制”之间找到更准确的结合点，以提供“质优价廉”的高性价比服务。（三）建立“加油站式”的员工培训制度由于提供服务产品的主体之间的个性差异，对于服务产品的提供，不能简单地只制造一种“准则”，而是应该依据服务需求的变化而不断调整，即服务的层次、内容和方向做出相应变化，其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中，我们推出了“加油站式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。同时，我们亦强化“管理者就是培训者”、“培训是公司对职员的最大福利”的观念，并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。（四）实现与周边社区的资源共享煤五三号地块棚改项目（新政家园）周边紧邻多个已建的小区，这将成为我们不可或缺的一项管理资源，我们可以充分借助这个有利条件实现资源共享，以便更好地满足广大用户的服务需求。煤五三号地块棚改项目（新政家园）与周边项目虽然在物业类型、建设周期、服务定位等方面存在差异，但为用户提供优质服务的目标是一致的，双方可在竞争的基础上充分开展合作，如管理信息使用、社区治安联防等方面均可强强携手、优势互补。（五）倡导开放式的管理服务物业管理公司与业主委员会以及社区均涉及业主日常生活的不同侧面，三者关系若协调不好，必将演化为阻碍小区物业管理水平提高的一种阻力。为此，在小区我们倡导和强调开放式的管理服务，明确上述三者之间的分工及配合，即：物业管理人专业服务、业主委员会自治管理与街道社区管理。对于管理处，我们通过要求其按时公布财务账目、定期提交“管理报告”、组织“管理处开放日”活动、公布管理处主管人员的联系电话等措施，自觉接受业主的监督；对于业主委员会，我们将在小区入伙并达到规定的条件后依法成立，并从保护业主权益及提高自身管理水平出发，不断增强业主委员会自治管理的意识和能力，使之能真正代表全体业主行使监督和审核的权力。对于街道社区，我们将尽力协助其搞好业主的宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、计划生育等工作，同时在管理信息资源上予以有效支持。我们深信：只要从服务业主的根本目标出发，三方的合作一定能成为推动社区管理水平提高的助力。（六）致力于公共设施设备的循环改进物业管理中一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响到煤五三号地块棚改项目（新政家园）的正常运营和安全保障等问题。根据我们以往的管理经验，我们将煤五三号地块棚改项目（新政家园）共用设施、设备的管理分为三个层次进行，即：以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修、养护；以消除各种运行隐患，保证设施、设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护（包括大、中修）；以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护（改造）。在煤五三号地块棚改项目（新政家园）共用设施、设备的管理和维护上，我们致力于凭借自身的管理经验，对其进行持续的循环改进和功能扩展，逐步实现对共用设施、设备的集中监控和一体化管理，最终实现物业的保值和增值。（七）管理体系的全面整合和提升社会的环境时时在变，用户的需求亦时时在变，始终沿用旧有的管理模式和服务方式是无法满足用户不断增长的服务需求的。我公司非常注重“创新再造”，我们称变化为常态，定期实施管理体系的全面整合提升。其精髓将在于持续地不间断地进行流程再造，对日常一些已经相对固定化的思维方式、服务理念以及具体的作业流程进行重新分析和改造，使其能够更加符合广大用户的真实的需求，从而为广大用户提供真正实用的服务。经过在目前管理项目的推行，流程再造最大限度的利用既有资源提升服务品质和管理水平，取得了较好的效果。在煤五三号地块棚改项目（新政家园）的物业管理中，我们仍将继续推进此项工作，并运用流程管理的思想指导日常的具体工作。致力于用新型的“以客户为中心、以流程为导向”的运作取代传统的“以企业为中心、以职能为导向”运作，实现物业管理水平的持续提升。（八）规范管理，促进小区服务社会化在小区服务社会过程中，我们将规范小区所有的经营服务项目的管理，我们将从如下方面努力：一方面，将以深度市场调研来了解业主的服务需求，并以此来设定居住区内的服务体系结构，另一方面将在工商部门的指导和开发商的推荐下，积极引入有品牌、有资质、信誉高、服务好的商家参与小区服务，坚决杜绝片面追求阶段性的商业利益而牺牲开发商和业主长远利益的作法。第三章对本项目物业管理的整体设想及策划一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为“煤五三号地块棚改项目（新政家园）”创造价值，为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活、办公及购物环境，让业户安心、放心。总体管理服务目标前期目标成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售。合同目标在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。二年内达到ISO9001质量管理体系第三方认证；二年内达到ISO14001环境管理体系第三方认证；二年内达到OHSAS18001职业健康安全管理体系第三方认证；一年内通过“市物业管理优秀小区”的考评；三年内通过“省物业管理示范小区”的考评；四年内达到“物业管理示范小区”的标准；二、管理服务理念黑龙江聚仁物业管理有限公司物业让您更满意让 —— 严格管理、规范服务、心心交流您 —— 业户、发展商、行政主管部门、相关专业部门更 —— 优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求满意 —— 成为业户的好保姆、好管家、好朋友成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友三、服务承诺1、总体指标1、满意度指数85以上；2、管理服务范围内不发生重大安全责任事故，管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；3、第一年度导入三项贯标体系管理，第二年度通过三项贯标体系认证；2、分类指标1、管理处设专线24小时受理报修，2、业户接待时间：365天8:30-20:30；3、各类服务人员上岗培训率达到100%；4、档案归档率达到100%，档案完整率达到100；5、维修及时率达到100%；6、维修质量合格率达到95%以上；7、实行维修服务回访制度，回访率达到100%；8、有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；9、公共设备、设施完好率达到98％以上；10、房屋建筑完好率达到98%以上；11、绿化存活率达到98%以上；12、清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；13、道路、停车场完好率达到98%以上；14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务第四章管理服务内容第一节综合管理一、工作重点（一）建立煤五三号地块棚改项目（新政家园）住宅小区项目管理部的沟通渠道。与同人置业良好的沟通是煤五三号地块棚改项目（新政家园）住宅小区管理成功与否的关键，物业公司将建立公司、管理处、现场三个层次的沟通渠道。在项目进驻的初始阶段起，就建立24小时值班的客户服务热线，随时接受业主咨询和服务需求。1、认真听取使用人对物业管理的要求、希望。2、了解使用人对物业使用的有关安排、打算。（二）全面了解物业的土建结构、管线走向、设施、设备安装等情况，参与工程验收，协助成品保护，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、标牌检查，并按整改计划督促整改。（三）设计管理模式拟定管理制度。根据前期管理过程中业主的意见和要求，结合现场实际情况，对各项管理方案进行调整，使之更加适合业主的要求，经过一段时间的运行磨合，最终固化为基于ISO9000标准要求的煤五三号地块棚改项目（新政家园）住宅小区物业服务中心程序文件及作业指导书。1、拟定物业辖区的规章制度、装修施工管理办法、大门出入管理办法、停车场管理办法等。2、设置物业辖区内的物业管理处，规定各类人员岗位责任制定等。3、制定上岗人员的培训计划，并实施计划。（四）办理移交接管事宜，进行工程及物业资料交接。1、拟定移交接管办法。2、协助和办理移交接管事项。（五）建立良好的外部公共服务系统和服务网络，以利于今后工作的开展。1、消防、电梯等专业维保公司的评估、选定。2、同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通。3、建立代办服务项目网络。（六）工程、技术等档案资料的建立与管理。经整理后按照资料本身的内在规律和联系进行科学的分类与归档，所有资料实行“双档”（电子档案、文本档案）管理，并对重要资料进行备份以及规定相应的保存时限。（七）协助作好小区入住前的准备工作。黑龙江聚仁物业管理有限公司在长期的物业管理实践中积累了丰富的相关工作经验，我们将在总结过去经验的基础上，协助作好煤五三号地块棚改项目（新政家园）住宅业主入住及相关手续的办理工作。（八）清洁开荒工作。煤五三号地块棚改项目（新政家园）住宅小区入住前，施工管理方将负责进行初次全面清洁工作，物业管理公司将给予全面配合，在进行开荒过程中，特别注意外抢、石材地板、瓷砖地板、不锈钢表面的清洁。注意不使用有腐蚀作用的清洗液，防止腐蚀后造成损失及后续管理的困难。二、前期管理总要求（一）进行功能区、辅助工程的前期管理和设备调试，充分了解、熟悉物业情况，对影响今后使用功能的工程问题提出整改合理化建议，制定操作性强的物业管理方案。通过详细查看各专业设备系统的设计技术参数，结合设备随机技术文件，了解掌握各专业设备的技术性能参数、安装基础、标高、位置和方向以及维修拆卸空间尺寸、动力电缆连接等技术问题。在符合设计规范、技术设计要求的前提下，应使设备及系统的巡视操作便利、易于维修保养，设备系统容量容易调节匹配，系统管线布置和流程控制更趋于合理，各系统的功能、功能流量输出应便于计量管理，便于经济核算。黑龙江聚仁物业管理有限公司物业公司将就这些问题提出改进建议，提请设计单位和工程筹建处改进。（二）严格按相关规范要求进行各项验收，确保物业质量。参加设备安装工程的分部分项工程验收、隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收。熟悉楼宇各设备系统安全经济运行的状态参数，掌握设备系统的调节控制方法、紧急情况的处理措施，提出设备系统运行管理方面的整改意见和建议。（三）明确发展商、施工安装单位、物业公司及专业公司各方的责、权、利的关系。第二节房屋及公共设施、设备维修养护一、房屋及公用设施维修养护1、提要：制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门窗等结构工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。1.1建筑物结构特色煤五三号地块棚改项目（新政家园）项目，位于哈尔滨市道里区，东起道里东西道街；西至顾新街；南起乡政街；北至康安家园。总建筑面积110356.71平方米；其中地上住宅76262平方米，商服8755.93平方米，由五栋高层（不含地下部分），地下1层，建筑高度一百多米；裙房地上2层并相互连为一体。结构类型：高层住宅为部分框支剪力墙结构，商服为框架结构。1.2房屋本体和公用设施维修养护目标我们对煤五三号地块棚改项目（新政家园）房屋本体和公用设施维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。1.3对煤五三号地块棚改项目（新政家园）房屋及公共设施的管理策略为做好煤五三号地块棚改项目（新政家园）的房屋和公共设施的维护保养，我们采取如下三大管理策略：1.3.1预防性保养策略重视煤五三号地块棚改项目（新政家园）房屋本体和公共设施的日常检查和养护工作，采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略，根据设施设备的实际状况和老化周期，制定详细的检查计划，通过检查及时发现并解决问题，化被动为主动，保障房屋公共设施的完好，延长其使用寿命。1.3.2重点服务策略根据建筑物管理中的重点服务事项，进行重点防护。1.3.3技术先行策略我们将重视技术的引进和开发工作，防止因技术不足影响正常维修与养护，确保物业养护和管理的专业化，保障维修养护的高质量。1.4建筑物管理的重点及对策1.4.1管理重点之一：房屋地基、屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维修养护对策：(1)采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则，定期对房屋和公用设施屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的完好情况和防水性能等进行针对性的检查养护。针对性地制定养护措施和计划，及时做好房屋和公用设施外墙、基础、屋面和勒脚等维修养护工作。如夏季来临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补，消除墙面和金属漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象，保证房屋和公用设施经受台风暴雨的袭击。(2)针对一些薄弱环节，制定专门措施，进行防护，如在台风来临前做好门窗关闭工作，地下室等做好排水防水工作。(3)加强建筑物使用和装修的安全宣传，严把装修管理关，加强安全检查，杜绝违章装修。(4)加强建筑物地基、地面和勒脚等饰面的维护工作，做好防损管理工作，及时修补损坏的饰面等。1.4.3重点管理之二：外墙不锈钢材料、铝型材料、金属构件的维护对策：(1)加大检查力度，将建筑物的巡查、保养工作量化分解到人，实施质量专业控制；采用多重保障制度，日常维护、定期保养、日常巡查和定期巡查相结合，防患于未然。(2)做好玻璃外墙、铝型材、金属部件材料贮备工作，尽量选用与原来一致的材料，确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一致。(3)做好外墙、金属部件漆面的清洁和防损工作，并采取预防性养护等措施，减少大修次数，降低维护成本。(4)对施工过程进行严格控制、跟踪管理，及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为。1.4.3重点管理之三：钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护对策：(1)定期对房屋及配套设施进行勘察、鉴定，并根据勘察、鉴定结果，制定科学维护保养方案并组织实施。(2)加强员工业务技能培训，提高维修技术。(3)做好材料特性的研究和技术贮备工作，掌握其技术标准和参数，包括材料配比方案等。1.4.4重点管理之四：装饰材料的养护对策：(1)了解掌握煤五三号地块棚改项目（新政家园）各种装饰材料的使用和维护特性。(2)加强外墙等饰面的日常性维护和检查工作，及时处理变色、脱落、破损，发现问题及时处理。(3)定期进行大理石打蜡和大理石、花岗岩去黄处理，对进口的黑色大理石日常重点检查，定期清洁、维护，更要注意在清洁、维护中，要使用适当的药剂，禁止使用对这些大理石有破坏的清洁、维护材料和工具。(4)加强对橡木等木质墙面材料防潮、防白蚁的日常性养护和清洁卫生工作。(5)严格把好材料和维修质量的验收关，工程材料的采购严格按照质量验收控制程序执行。(6)及时做好走道、墙面等表面的积水和污物的清理，及时做好排水管、排污管等维修和排水等清理工作，避免污水等侵蚀房屋设施。1.5房屋本体及公用设施维修养护范围房屋本体维修养护范围是：承重结构部位（包括柱、梁、楼盖、屋顶等）、内外墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、竖井、卫生间、车库、设备机房的维修、养护和管理。（电梯、消防设施、室内外照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、中央空调水质处理、上下水管道等设备设施的维修养护详见《2.设备管理》）。公用设施维修养护范围：规划红线内的道路、室外管网、化粪池、沟渠、垃圾房、路灯等。1.6房屋本体及公用设施维修养护计划1.6.1房屋本体维修养护计划：房屋本体维修养护计划表序号项目时间间隔次数维修养护内容1地基基础半年一检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。每季一1．适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。每年一1．检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。房屋本体维修养护计划表（续）序号项目时间间隔次数维修养护内容2承重结构梁每季一1．检查有无变形、裂缝、腐蚀。每年一1．检查整体结构性能是否完好。板每季一1．检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。每年一1．检查整体结构性能是否完好。柱每季一1．检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。每年一1．检查整体结构性能是否完好。承重墙每季一1．检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。每年一1．检查整体结构性能是否完好。备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，我们委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理。3非承重墙每月一1．检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。每年一2．检查墙体结构性能是否完好。4楼地面每季一1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年一1．检查楼地面面结构功能的完好性。5楼地面每季一1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年一1．检查楼地面面结构功能的完好性。6公共通道、门厅等每周一检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。每半年一检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。补换损坏的地板。修复空鼓的地板。每年一油漆扶手。7外墙面铝型材、玻璃幕墙、大理石每周一修补外墙饰面裂缝、脱落部分。更换破碎的玻璃外墙饰面，发现问题立刻处理。每半年一1．结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。2．特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松动迹象。每年一1．雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。2．对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。备注台风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。大风、台风、暴雨过后及时进行巡查。外墙清洗选用适宜的清洁剂。更换外墙饰面应按原设计要求进行。3．建议每25年翻新外墙面一次。8吊顶每周一1．检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。每月一2．加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。9门窗每月一1．检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽，发现总问题及时处理。2．门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。3．（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。每半年一1．更换门窗的易磨损部件。

1.6.2公用设施维修养护计划：公用设施维修养护计划表序号项目时间次数维修养护内容1路面路基每周一检查路面有无积水。检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。检查路基有无塌陷。发现异常及时处理或修复。2路灯及线路每日一1．检查灯具完好情况，即坏即修。每周一检查玻璃灯罩有无破损。有无金属灯架松脱现象。灯口、灯栅有无损坏。每季一检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。金属灯架有无锈蚀。发现异常即时处理或修复每半年一1．油漆灯具支架。2．检查路灯线路有无老化现象。3.油漆灯具线管一次。3停车场（库）每日一检查路面有无积水。检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。检查车道灯有无损坏。检查行车指示标志是否正常。发现异常即时处理或修复。每月一检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。限速牌、指示牌是否齐全、完整。检查挡车器是否正常。4沟渠池井每周一检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。检查雨水篦有无异常。每季一检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。井盖及雨水篦刷漆。检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。5雕塑、建筑小品每周一全面清洁。检查有无破损，如有异常及时修复。检查有无乱刻乱划现象，发现问题及时处理。6公共标识标牌等设施每周一保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。每半年一1．检查完好程度，加固。7管网每日一检查管线接头有无渗漏现象。检查管线固定支架的松紧情况。每周一1．检查管道保温层有无损坏。2．管网支架完好。每半年一1．管道刷漆。2．检查或更换管网。3．发现异常及时修复。1.7维修养护实施细则1.7.1砌体结构的修缮与养护砌体结构大量分布于房屋建筑的墙体，它们在不良的环境和不利的工作条件下容易遭受侵蚀、开裂等损坏，导致透水、渗漏，不仅影响建筑物的外部观感，对房屋的正常使用、维护、管理都会有不利的影响，严重的甚至可以影响到房屋结构的安全。电脑、通讯、自动控制等网络设备的房间，内墙采用了如静电屏蔽等相关的技术处理和措施，对于这些部位墙体的维修和加固，除了保证墙体的耐久性外，还要保证相关材料及设施的完整性。1.7.1.1砌体结构的修缮（1）砌体裂缝的修缮砌体裂缝的修缮，一般应在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新的裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，应首先考虑消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。对强度裂缝则应采取整体加固或拆除重砌。根据砌体裂缝的大小和范围，我们可以采用高分子防水材料水泥混合砂浆嵌缝、块体嵌缝、密封、抹灰、压力灌浆和喷浆等方法予以修复。（2）砌体腐蚀的维修对腐蚀的砌体进行维修前，首先将已腐蚀的墙面、呈酥松的粉状腐蚀层清除干净。一般通过人工凿除，用钢丝刷清除浮灰、油污和尘土等，然后用压力水冲洗，根据受损程度，主要采用剔砌、掏砌等方法维修已被腐蚀的砌体部分，最后重新修复墙面。1.7.1.2砌体结构的加固随着大厦投入使用时间的推移，砌体结构的承重构件（如墙、柱等）可能出现开裂、腐蚀、变形，对经鉴定已达到危险程度的构件，我们将对砌体结构进行适当的加固，以确保房屋建筑的使用功能。根据砌体结构的损坏程度，可采用增大墙和柱的截面、对原砌体局部外包钢筋混凝土或型钢等方法，提高砌体的强度，维护房屋建筑的稳定性。1.7.1.3砌体结构的养护为防止砌体结构受损，我们将做好如下养护和管理工作，保证砖砌体结构完好。（1）定期检查，加强对砌体结构受潮和受腐蚀情况的观测和监视，查明原因并及时采取措施，对容易被腐蚀的特殊部位加强观测。（2）对湿度较大或经常用水而容易产生渗漏问题的房间，如厨房、卫生间等，我们将着重加强对防水层、给排水设施的维护，发现问题及时修复。（3）经常检修屋面，保持屋面排水系统通畅，做到屋面不积水、不存杂物；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏要及时修复，减少和稳定温度裂缝发展。（4）保持室外场地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周围积水。（5）禁止在墙上随意开洞直接排放污水或蒸汽等，防止墙体结构受浸湿，减弱墙体的承载力。（6）地基基础的损坏，在出现不均匀沉降时就及时进行加固处理，以免造成结构损坏或扩大损坏。（7）房屋按设计要求使用，不得随意改变用途，特殊需要时，若要改变其使用功能或更新改造，要先进行结构验算，需进行加固时要做加固处理。1.7.2钢筋混凝土结构的修缮与养护钢筋混凝土结构的常见缺陷和损坏是结构构件中出现蜂窝、麻面、孔洞、露筋、裂缝及混凝土、钢筋被腐蚀等。1.7.2.1钢筋混凝土结构的修缮（1）钢筋混凝土表面损坏的维修钢筋混凝土结构构件，在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀，引起表面受损，根据损坏程度，我们采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复，防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀，以免损坏结构或构件的核心部分，从而提高建筑物的使用年限和耐久性。（2）钢筋混凝土深层损坏的维修当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时，将严重削弱构件的有效截面，并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀，影响构件的强度和结构使用的可靠性。我们采用环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞和破损部位，对其予以修复。（3）钢筋锈蚀的维修钢筋锈蚀尚不严重时，混凝土表面仅有细小裂缝，或者个别破损较小，我们对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。若钢筋锈蚀严重，混凝土破裂，保护层剥离较多时，我们采取焊接或加钢筋网加固补强。1.7.2.2钢筋混凝土结构的加固当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时，应聘请具备资质的专业公司，通过对构件或结构的变形、损坏程度的检查和观测，对使用状态和周围环境的调查，以及对有关资料的验算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法，提高原构件强度，实现钢筋混凝土结构的加固目的。1.7.2.3钢筋混凝土结构的养护钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分，直接关系到房屋的使用安全，所以管理处会高度重视钢筋混凝土结构的养护工作：（1）对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况，进行定期检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处理。对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止。对易受碰损的混凝土处，如建筑物的拐角、车库的砼柱等增设必要的防护措施。（2）即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位，以防钢筋锈蚀。若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时，可以采取加强通风的措施，并在构件处表面涂抹耐腐蚀层（如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等）进行防护。（3）做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工作，发现问题及时处理，避免和减小由此对结构带来的不利影响。（4）房屋的使用应满足设计要求，提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构，严禁超载使用。1.7.3房屋防水工程的修缮与养护1.7.3.1玻璃墙面涂料防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加，玻璃墙面防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。在日常维护工作中，我们注重对防水屋面的修缮与管理。（1）玻璃屋面防水工程的修缮对于防水材料的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理，可以铲除缺陷部位，重新涂上玻璃防水材料。（2）屋面防水工程的养护①加强对屋面玻璃、防水伸缩缝、天窗、天沟、落水管和落水口的检查，发现异常及时维修。②重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。③制定屋面日常保养制度，及时做好屋面维修工作。1.7.3.2墙体防水工程的修缮与养护（1）墙体防水工程的修缮外墙体防水取决于外墙饰面和墙体结构的情况，煤五三号地块棚改项目（新政家园）大楼的外墙材料主要采用花岗石、玻璃和铝型材作为饰面材料，窗框与墙体接触间缝的密封不严或密封材质差，饰面材料局部脱落、开裂，或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏，外墙防水的第一道防线将失去作用。因此，我们会注意检查外墙饰面的状况，对于损坏、空鼓、脱落的饰面板及时维修或更换；外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝，我们采用高弹性软体高分子防水材料嵌缝、密封、压力灌浆法修复；外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏，采用高分子防水密封材料嵌填的方法进行修缮；施工孔洞、预埋管线处渗漏，用墙体一般开裂的维修方法进行处理，渗漏严重时，采用局部高压灌浆进行加固堵漏。（2）墙体防水工程的养护①定期检查。容易发生渗漏的部位，如墙面凹凸槽（线）、饰面板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。②建立技术档案。对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查。③合理施工。禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构的行为。④对于外墙体的防水工程，出现损坏，及时修复。⑤定期清洗外墙饰面。1.7.3.3地下室防水工程的修缮与养护（1）地下室防水工程的修缮地下室渗漏，一般情况下，大多是水压较小的慢渗漏水，对于孔洞和裂缝渗漏，先找出渗漏源，采用直接堵漏法进行修补；对于水压较大的慢渗或快渗裂缝渗水采用下线堵漏法修补；对于水压较大的急流裂缝渗漏水采用下半圆铁片堵漏法进行堵漏；能有效消除渗漏水现象。（2）做好地下室防水工程的养护工作。（3）定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位，如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位，发现异常及时修复。（4）建立技术档案。（5）正确、合理使用地下室，禁止随意穿、凿、拆，以免破坏防水层。1.7.4房屋装饰工程的修缮与养护房屋装饰工程包括外装饰、内装饰、顶棚、楼地面装饰等。通过对房屋装饰工程的维护，既可以保持房屋的美观，创造良好环境，又可以起到隔热、隔音、防潮以及减缓外界不良环境的侵蚀，延长房屋的有效使用期。1.7.4.1定期检查，发现缺陷及时处理。1.7.4.2重点检查板材饰面上部收头处，发现开裂及时修补，避免开裂扩大。1.7.4.3及时处理因房屋其它部位渗漏或其它原因导致墙面潮湿或渗水等情况，防止抹灰层及涂料层受潮发霉变黑而损坏。1.7.4.4检查窗台等突出部位的稳固情况，注意有无饰面块料的破损、脱落和开裂。同时搞好用户正确合理使用的宣传工作，不在块料饰面上钉钉子、随便打洞。确需打洞时，由专业人员操作，以免损坏饰面。严禁因硬物碰撞饰面，搬抬家具、重物可能碰撞饰面时，先对饰面进行保护。1.7.4.5对各类釉面砖进行擦洗时，选用稀肥皂水或清水擦洗，禁止使用强酸、强碱，以免损坏灰缝和釉面。1.7.4.6大理石板面有微细毛孔，它对有色液体具有强吸收性，一旦有色液体倒在大理石板上，液体将会通过大理石板的微细毛孔渗入到大理石内层，使大理石变色，并且无法擦洗干净，因此，建议施工方先用环保防护剂进行处理，使有色液体无法进入大理石板内层，保证大理石面永不变色，光亮如新。1.7.4.7定期进行清洗，保持饰面洁净。1.7.4.8外墙饰面附近的铁质构件，要刷油漆防锈并定期检查漆面完好情况，以免锈水流到饰面上造成污染。1.7.4.9定期检查吊顶内隐蔽的管线和空调、消防等设备是否有漏水现象，有无虫、蚁、鼠患，及时消除隐患，确保安全。注意保持良好的通风条件，不要让吊顶长期受潮，特别注意检查木面板的防潮、防蚁及防火。1.7.4.10加强正确、合理使用房屋设施的宣传工作，避免人为的不合理使用造成的墙面不美观和损坏。1.7.5公用设施的维修和养护公共设施的维修和养护，主要以加强日常巡视检查，及时处理小的损坏和隐患为主。1.8搞好房屋查勘工作通过房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完损状况，确定房屋的完损等级，并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。因此，我们将对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作，掌握第一手技术资料，及时处理发生的相关问题。1.9加强房屋装修与改造的管理房屋二次装修和改造主要影响到房屋结构、荷载的改变。不合理的装修和不科学的施工方法，直接危害到房屋建筑的安全性。同时，盲目选用不合适的装饰材料，还会破坏人们的工作生活环境，危及人体健康。我们在房屋的管理工作中，重视对二次装修和改造的审批、监督、追踪和验收工作，确保房屋使用安全。物业管理处将严格执行哈尔滨市政府物业主管部门的装修管理的相关文件，参照建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》，按程序对房屋装修实施有效管理和控制。二、设备管理（一）提要：设备管理做到“三好”、“四会”、“五定”。制定各系统的应急处理方案。量身订做一套经济运行方案，提高运行效率，节能降耗，为煤五三号地块棚改项目（新政家园）节约运行成本。重大会议、活动，早准备、早落实，加强值班和巡视，确保万无一失。煤五三号地块棚改项目（新政家园）是综合性较强的现代化物业，其机电设备设施系统较为复杂，运行时间长，而且各系统大量运用现代高新技术，自动化程度高。作为政府公益性物业，其设备运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件。所以，机电设备的管理显得尤为重要。（二）、煤五三号地块棚改项目（新政家园）机电设备设施特点煤五三号地块棚改项目（新政家园）的机电设备设施系统主要由地下通风系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统及保安监控系统设备设施等组成，整个机电设备系统的特点主要体现在：1、装机种类复杂，涉及专业面广，设备先进，现代高新技术被广泛应用于机电设备中，对设备管理与维修人员素质要求高。2、机电设备性能先进，设备运行管理与维修难度大。3、设备数量多，分布区域广，停机影响大。4、机电设备容量大，运行时间长，运行费用高，节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。煤五三号地块棚改项目（新政家园）煤五三号地块棚改项目（新政家园）3、机电设备管理的原则和目标3.1机电设备管理的原则3.1.1预防为主，坚持日常保养与计划性维修保养并重，使设备时刻处于良好状态。3.1.2对设备做到“三好”、“四会”和“五定”。“三好”即用好、修好和管理好设备；“四会”即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障；“五定”即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主，同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。3.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。3.1.5修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。3.1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作，确保供配电设备设施正常运行。3.1.7推行科技型物业管理模式，采用科学的管理方法和手段，如采取冗余策略，即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余，以备设备出现故障时能迅速处理。3.2机电设备管理的目标通过经常性养护与及时性维修，使设备设施时刻处于最佳的运行状态，延长设备设施使用寿命，提高物业的运作效益，确保机电设备完好率99%以上，设备设施零修、急修及时率100%。（四）、加强与有关部门协调，做好重大会议、活动的设备管理煤五三号地块棚改项目（新政家园）机电设备特点及重要性，遇重大会议、活动，须做好以下工作，确保会议、活动的顺利进行。1、维修人员全部到位，分工负责。2、预先检查各系统的运行情况，对会议、活动中涉及的设备设施重点检查，确保安全、正常运行。3、备足备品备件，以被急用。4、加强与有关部门的协调，提前通知下列部门：①与供电部门联系，将工作联系函件亲自送与供电部门，强调会议或活动的重要性，并与属同一供电线路上的外部单位协调，避免会议或活动期间进行电力负荷试验，尽量停止对其供电线路的改造工作，同时提前做好供电线路的检查工作，确保万无一失。②与自来水公司联系并派发工作联系函，指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。（五）、机电设备管理维修保养方式1、日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验，用听、闻、看、摸等方式，利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查，发现故障及时排除，并做好记录。操作人员每班至少巡视两次，维修人员每周至少检查一次。2、一级保养。维修人员对设备进行局部解体，进行清洁调整，每季进行一次。3、二级保养。维修人员对设备进行全面清理，部分解体检查和局部修理，更换或修复磨损件，每半年进行一次。4、中修。对设备进行全面检查，部分解体修理和更换磨损部件，调整部分机构，每年进行一次。5、大修煤五三号地块棚改项目（新政家园）（七）、各系统设备设施的管理要点及措施1、给排水1.1效果：（1）建立用水、供水管理制度并落实，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。（2）建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好，遇有事故，维修人员及时到场抢修，供水系统功能正常，排水系统通畅。（3）限水、停水能预先通知用户。（4）按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备；设备及周围环境整洁，有封闭措施；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全，无二次污染发生。（5）设备完好率99%以上。（6）投诉处理率为100%。1.2记录：（1）给水系统巡视维护表；（2）给水系统维修保养表；（3）排水系统巡视维护表；（4）排水系统维修保养表；（5）水池、水箱清洗记录表；（6）水池、水箱药品投放记录表；（7）供水系统月测试记录表。2、消防系统本系统主要有火灾自动报警系统（FAS）、消防水系统（含消火栓水系统、喷淋水系统等）、防排烟系统、气体消防系统等。2.1管理要点与措施：2.1.1效果：（1）消防控制及消防系统设施配备齐全，完好无损，随时可启用。（2）落实区域消防安全责任人、义务消防人员，定期进行演练，开展消防知识及法规的宣传教育，保证火灾发生率为“0”（3）制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。（4）无火灾及其它安全隐患。2.1.2记录：（1）消防报警系统巡视维护表；（2）消防报警系统维修保养表；（3）值班记录；（4）气体消防系统巡视维护表；（5）气体消防系统维修保养表；（6）消防演习记录。3、通风空调系统管理要点及措施：3.1效果：（1）配备专业人员，维修和运行人员持证上岗。（2）建立规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。（3）空调系统安全、正常，保持状况良好。设备及环境整洁，无异常噪声及滴漏水现象。（4）定期清洗风机盘管，确保新风的畅通，预防病毒在辖区内的传播。（5）有准确完整的空调系统档案资料，各项运行记录和维修保养记录齐全，并归档保存。（6）制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果。（7）系统设备完好率在99%以上。3.2记录：（1）冷水机组运行记录表。（2）空调系统巡视维护表；（3）空调系统维修保养表。4、电梯系统管理要点及措施。4.1效果：（1）电梯由专业队伍维修保养，电梯维修、保养人员均持证上岗，电梯各种年审证件齐全。（2）严密的安全运行和维修保养规章制度得到落实，各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理，资料完整。（3）电梯运行状态良好，安全设施齐全有效，轿厢及机房整洁，通风、照明及其他附属设施完好。（4）出现运行故障后，维修人员在五分钟内到达现场抢修。4.2记录：（1）电梯系统巡视维护表；（2）电梯系统维修保养表。5、智能化楼宇自控系统5.1效果：（1）建立健全的维修保养规章制度并严格落实，各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理，资料完整。（2）监控和红外线设备运行状态良好，摄像效果清晰，红外报警器能正常报警。（4）出现运行故障后，维修人员在五分钟内到达现场抢修。5.2记录：（1）保安监控系统巡视维护表；（2）保安监控系统维修保养表。6、机电设备设施抢修、应急处理方案1、停电应急处理措施1.1市电停电当接到市电计划停电通知后，立即检查备用电源系统，做好转换备用电源的准备工作。并立即将停电信息反馈给用户，使用户对工作进行适当安排，尽量减小停电所造成的影响。同时，立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间，及时将信息反馈给用户，并协助用户解决因停电造成的困难。1.2设备故障停电（1）首先查明故障原因，根据具体情况启用备用供电设备，并积极组织人员抢修故障供电设备，及时恢复供电，尽量缩小停电影响范围。（2）各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均安装应急灯，并保证运作正常，作为人员疏散照明之用。（3）管理处保安、清洁保洁等人员，现场安抚读者等使用人，并安排有续疏散，避免出现混乱。2、给排水系统应急处理方案2.1市政供水计划性停水，管理处提前通知用户，说明停水原因、停水时限等，做好水池蓄水工作。2.2市政供水管网故障造成突发性停水，来不及通知用户时，管理处设法满足用户生活用水，事后向用户说明原因。2.3由于供水设备故障造成突发事故，按下列程序执行：（1）接到事故报警后，水电维修人员应在5分钟内赶到现场控制事态发展。（2）水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理，不能及时处理的迅速向公司汇报，请求支援。（3）事故不能在2小时内处理的，管理处经理签发停水通知单，并附上处理方案告知用户。（4）根据现场的具体情况，关闭相关的供水设施，并启动相关的排污设施，防止水患。3、通风空调事故应急处理方案水电维修人员必须准确掌握空调系统的运行情况，一旦发生故障，应立即判定故障类别，马上通知管理处综合管理部。3.1冷水机组发生故障。（1）空调运行人员立即启动备用空调，恢复供冷。（2）水电维修人员必须在出现故障后5分钟以内赶至现场，确定事故原因，能自行处理的应及时排除故障，恢复机组正常工作，不能处理的故障，应在确定故障原因后3分钟内通知专业维修单位，专业维修单位在30分钟内赶至现场处理。（3）故障不能在10分钟内处理的，管理处综合管理部须及时通知用户，并说明故障原因。3.2制冷机组附属设备（如冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔等）发生故障。空调运行人员立即启动备用设备，工程部及时组织人员维修，恢复设备正常使用。3.3空调末端装置发生故障。工程部立即组织人员抢修，维修时应尽量减小影响供冷的范围。3.4故障排除后，做好故障分析报告，总结经验，避免同类事故的发生。4、电梯应急处理方案无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯，还是因为消防系统报火警引起电梯迫降，都给乘梯人员带来极大不便，甚至使乘客受到惊吓。为此，须严格按以下程序执行，保证乘客的人身安全。4.1当消防系统报火警引起停梯时，消防值班人员应沉着冷静，迅速查清报警点位置和数量，电话通知保安值班人员急赴现场查看，同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时必须立即通知管理处组织人员灭火救灾，同时停止电梯运行。若系误报，尽快排除故障，恢复电梯、扶梯正常运行。4.2突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行，消防值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措，不可将身体任何部位探出轿厢外，然后立即通知水电班人员，根据楼层灯指示或小心开启外门察看，确定轿厢所在位置，在解救被困人员离开轿厢前，应先切断故障电梯电源，视情况依下列步骤释放被困乘客。（1）轿厢停于接近候梯厅门口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时，用专用外门钥匙开启外门，同时用力缓慢打开轿厢门，协助乘客安全离开轿厢，然后重新将外门关好。（2）轿厢停于远离侯梯厅门口的位置，如果轿厢门处于半关闭状态，应先将其完全关闭或开启，然后通过手动盘车使轿厢就近平层，用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员，然后重新将外门关好。（3）手动盘车时，至少两人进行，一人双手抓牢盘车轮，另一人撬开抱闸，每松开抱闸一次，盘车一次，进行间断操作。若轿厢停于最高或最低层候梯厅门口以上或以下位置时，应在松开报闸的同时把握紧盘车轮，用人力盘车使轿厢向正确方向移动，严禁松闸后让轿厢自行移动。（4）若电梯因安全钳动作停车，手动盘车无法生效，则从安全窗解救出被困乘客。4.3电梯自身发生故障时，解救出被困人员后立即组织人员检修，查明事故原因，消除隐患，如不能自修，必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障，恢复电梯正常运行，并写出事故书面报告交管理处管理班。5、重视设备的使用管理和维修保养，延长设备的大修周期和使用寿命。5.1重视机电设备的使用管理建立完善的机电设备运行值班制度、交接班制度及设备操作人员的岗位责任制。每台大型的机电设备，都要由专人负责管理，随时了解机电设备的运行状况，保证设备设施时刻处于完好状态，杜绝设备带病运行，以免引起大的机电设备事故，导致维修成本的提高，影响设备的经济运行。5.2加强机电设备维修养护对设备实行三级保养（即日常维护保养、一级保养、二级保养）和设备点检，及时发现设备隐患，减少、避免突发故障，提高设备的完好率，使设备处于良好的运行状态，延长设备的大修周期和使用年限，从而避免因设备更新过快而引起过多的资金投入，其结果是降低了运行成本。根据我们管理政府物业的经验，维修养护好的设备，其寿命可以延长15%至25%。5.3提高设备的运行效率，降低运行成本。提高电梯运行效率①选择全周自由式服务方式，提高电梯的运行效率。②采用先进的操纵控制技术（如微机控制、并联控制、群控控制、智能控制），优化电梯运行状态，有效地缩短乘客候梯时间。（八）实现水泵的高效经济运行在很多情况下，水泵提供的流量、压力与实际需要的流量、压力不同，不是偏大就是偏小，造成水电的浪费。水泵运行效率的高低除了与其自身的技术性能有关外，关键在于运行工位点是否合理。采用微机控制变频恒压节对水泵进行控制能保证水泵的工位点保持在高效区，实现水泵的高效经济运行。因此，充分利用变频控制技术，对功率较大、运行时间长的水泵进行技术改造，加强水泵的日常管理，对节能效果影响很大。在运行中，当单台水泵全速运行不能保证供水压力时，系统将变频运行的泵转为工频运行，变频器起动另一台水泵变频运行；当多台水泵并联运行水压偏高时，系统能自动切除一台工频运行的水泵；当单台变频水泵运行且运行频率达到下限频率时，系统自动转入小泵运行状态，自动将变频泵切除，并在管网水压达到下限设定时自动将变频泵重新投入运行。系统的恒压和小泵运行状态，根据管网水压的变化自动转换。1、做好水处理工作（1）降低污垢对换热设备的影响空调系统存在大量的换热设备，传热性能是影响高效运行的关键因素。循环水系统中的污垢是恶化传热性能的首要因素，定期投放水处理药剂，进行除垢、阻垢处理，能提高传热性能。如在空调设备运行阶段每月取冷却水样和每季取冷冻水样进行水质检测，然后依据检测结果向水系统中投加药剂；每周定期排污一次，以免系统中的矿物盐成倍增加，给水垢的形成创造条件。（2）清除和防止锈蚀由于冷媒溶液对传热管有腐蚀性，将引起传热管外壁产生污垢，导致制冷量衰减，应定期对冷却/冷冻水用化学清洗剂进行除锈，另外还要进行预膜处理，使管壁形成一层均匀致密的抗腐蚀保护膜。为了延长设备的使用寿命，降低能耗，在接管物业后，立即对空调系统清洗除污、除锈，再进行预膜处理（膜层极薄，对导热系数无影响），以减轻腐蚀程度。据统计，空调设备水系统使用中进行预膜处理与不做预膜处理对设备使用寿命（年）的影响如表所示：空调设备水系统进行预膜处理对设备使用寿命影响对照表设备处理使用方式寿命供水管扬水泵制冷机组冷却塔风机盘管/风柜运行中作预膜处理181111．211．98．0未进行预膜处理12．69564．0（3）节约用水哈尔滨市是淡水资源比较缺乏的地区，减少水资源的消耗意义重大。除大力提倡节约用水，防止供水设备及管路渗水、漏水外，推广应用性能卓越的节水器具与设备，是实现节约用水的重要措施和途径。采用先进的节水设备，虽然会增加设备初期的资金投入，但从长远考虑，可以减少不必要的浪费。既可以降低用水成本，又可以节省电力资源。在本物业大厦中，我们将采用下列手段实现节约用水：=1\*GB3①珍惜水资源，大力倡导节约用水的观念。②物业管理处水电及保安人员时常巡视，发现有跑、冒、滴、漏的供水设备及时组织人员予以修复，维修时先切断水源，以免造成浪费。③限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制，避免水池溢水造成水资源浪费。在大、小便器水箱中根据需要设定合适的水位，可收到一定程度的节水效果。④推广使用停水自闭水龙头，避免因供水系统压力不足或不稳定引起管路“停水”等假象，造成用户未适时关上水龙头，在管路供水恢复正常时造成水浪费。⑤使用延时自闭水阀。在大便器和小便器冲洗系统中采用延时自闭水阀，根据需要调节延时关闭的时间，用较少的水量就可达到满意的冲洗效果。如果采用感应式延时自闭水阀，更可收到节水和卫生的双重效果。⑥合理布置安装减压阀和使用节水水龙头。减压阀是将管路较高的水压减至阀后管路所需的压力水平，保证供水系统中各用水管获得适当的水压和流量。由于水的漏失率和浪费程度几乎同供水系统的水压成正比，用户存在一定程度的无意识浪费水的现象，减压阀具有改善系统运行工况和潜在节水作用。使用节水水龙头，也可以减少因水龙头流量过大时用户无意识浪费水的水量。（九）提高供配电系统的节能效果（1）供冷系统设备是主要的耗能设备，可在供冷高峰期和供冷淡季应区别对待，根据需要投入不同容量的变压器，降低变压器基本费用，减少变压器的耗能量。（2）根据实际用电负荷的变化调整变压器的投入数量，保持运行中的变压器单台负荷率在80%左右,以提高变压器的运行效率，实现调荷节电。（3）配电系统中发挥无功负荷的补偿作用，通过电容补偿柜的投入和切换，将功率因数保持在0.95以上，以减少无功损耗，达到节能效果。（4）室外灯光工程的灯具功率很大，在日后使用过程中，耗电量将非常大，采用优质高效的节能灯具，加强该系统启停时间的控制，以对其实行有效控制和管理，可以实现显著的节能效果。

第三节拟采取的安全、消防管理与秩序维护方案一、安全管理概述安全管理是物业管理的重要组成部分，在安全管理方面，我们将充分运用公司管理各类物业的丰富经验，利用现代化的管理手段，依靠各种先进技术设备与工具，科学组织，精心安排，提供高水平、高水准、全方位的安全管理，确保规划煤五三号地块棚改项目（新政家园）业主的安全。二、安全管理工作特点煤五三号地块棚改项目（新政家园），是集经营、办公、商务为一体的综合性智能大厦，总建筑面积约11万余平方米，物业类型为住宅楼。安全管理工作特点如下：1．人员量大，且构成复杂，须注重公共卫生安全煤五三号地块棚改项目（新政家园）三面商服是一个广泛对外开放的场所，接待人员广泛。而且又有大量的房屋对外出租，人员结构也十分复杂。2．消防等级要求高煤五三号地块棚改项目（新政家园）对消防等级要求高。因其整个小区全部是高层建筑，一旦发生火灾，高层人员疏散十分困难。3．安全管理时间长小区的安全管理，不但是对商业使用物业的管理，同时还有大量的业户在此办公和居住。是一个综合型的小区，安全管理时间长。三、安全管理目标1．人员进出井然有序2．日常办公、休闲环境安全、舒适3．重大活动顺利进行4．突发事件迅速得到解决5．交通事故处理率100%，无车辆失窃事件6．治安案件发生率为0四、安全管理原则坚持外驰内张，“人防、技防相结合”的原则。五、安全管理内容与方式1．安全管理内容（1）治安管理：防盗、防聚众闹事、防各种破坏活动，防止任何影响工作人员身心健康和工作、娱乐休闲环境的行为。保证日常办公、娱乐休闲环境井然有序，重大活动顺利进行，人身安全不受侵犯，财产不受损失。（2）消防管理：防火及防止各种自然灾害。（3）交通管理：维护煤五三号地块棚改项目（新政家园）交通秩序，车辆停放整齐，防止交通事故的发生和车辆破损、被盗。（4）公共卫生安全管理：做好公共卫生安全管理工作。（5）紧急事件和突发事件的安全管理2．安全管理方式安全管理的方式以闭路电视监控、消防监控系统等综合安保系统为主；辅之以保安门岗、流动岗哨、机动应急人员，建立一个严密、可靠的安全网络。小区安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据煤五三号地块棚改项目（新政家园）实际情况，设置门岗、外围巡逻岗、楼内巡逻岗、地下层的巡逻岗以及定点伏击岗等；流动岗按指定路线或非指定路线流动巡查。一般情况下的安全管理，按规定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按事件的性质采取相应的应急措施，如重大活动、突发性事件和紧急事件的临时性处置、管制，并在大楼的安全管理工作中，设定紧急事件和突发性事件处理预案。六、组织建设1．保安队伍的组建成立保安部，设主管1名，下辖保安领班、保安员、消防值班员、智能控制中心值班员。2．保安队伍的管理（1）保安队伍实行准军事化管理，组织军事体能、消防专业技能、车辆疏导指挥训练，部门、公司定期组织安保队伍考核(保安员训练安排见下页)。（2）严格执行请销假制度和交接班制度。（3）建立应急分队值勤制度。通常按休息班30%的人员比例可以外出，每次时间不超过四小时，晚上十点前必须归队。在节日庆典或有重大活动时，全体待命。（4）实行值班人员报岗制度。中班每小时、夜班每30分钟，向监控中心报告岗位值勤情况一次，以及时了解各岗位和人员的值勤情况。（5）实行监管机制。物业管理处保安部主管对保安值班人员的工作进行督查、指导。（6）注重形象。保安员是外来客户进入煤五三号地块棚改项目（新政家园）看到的第一印象点，作为保安人员，我公司要求其不但要负责日常安全防范事务，更要担负起传递物业形象的责任，维护、提升煤五三号地块棚改项目（新政家园）的形象。

保安员训练、考核安排表时间训练、学习项目内容地点参加人员每天接班前半小时前二十分钟班前安全会各种规章制度、安全条例及注意事项。楼内接班保安后十分钟整装，准备接班23：00，7：00，15：00换岗仪式各岗位交接班保安每周周一班务会一周保安工作总结；传达公司、管理处精神；本周工作安排。管理处值班室非值班保安周三业务知识学习法律常识与案例分析、安全保卫知识、保密制度等。管理处值班室非值班保安周五体能训练长跑适时决定非值班保安每月月底星期天技能训练会操适时决定非值班保安月底部门考核专业技能、业务知识适时决定全体保安每半年第六个月底公司考核综合知识（专业技能、业务知识、相关法规等）适时决定全体保安每年年底公司考核综合知识（专业技能、业务知识、相关法规等）适时决定全体保安七、安全管理工作要点日常安全管理工作的内容包括：安全监控、楼内巡视检查、地下室巡视检查、外围、广场巡视检查、车辆疏导等的安全管理。（1）岗位要求1)上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄整洁，做好上岗签名。2)严格按岗位职责要求履行任务。3)保持充沛精力，具有高度责任感、使命感及奉献精神。4)建立岗位记事本，对异常情况，及时记录备案，并做好换岗和交接班的口头和书面汇报。5)礼貌待人，热情服务。（2）门岗控制工作要点1)发现形迹可疑、闹事和其他衣着不整的人员阻止其入内。2)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。3)遇有运输车辆出入，详细记录车辆来源与事由。放行时须手续完备（需由需方部门签证的放行条），同时无其它违规行为。4)引导前来学习、参观的物业使用人，为不太熟悉本物业的市民提供指引。（3）安全监控工作要点1)安全监控系统设立24小时监控值班岗，全面了解和严密监视煤五三号地块棚改项目（新政家园）小区内外的安全状况。2)监控值班岗实行8小时轮班制，以确保值班人员精力充沛。3)密切注意闭路监控屏幕和红外报警系统的情况，发现可疑情况定点跟踪录像，在大厅、客梯、办公区及其它要害部位发现可疑情况要采