物业管理实务篇

第二节业主自治经管组织

一、业主大会或业主代表大会

业主自治经管组织机构各地有不同的规定和做法。上海、深圳

等地规定了召开业主大会（业主代表大会）的一些做法。有的地方

只成立业主委员会，本节重点讲述上海市的规定。

（一）物业经管区域

1.物业经管区域划定的条件

物业经管区域是一个由业主委员会经管的物业的范围。它的划

定有如下几个条件：（1）原设计构成自然街坊和封闭小区。自然

街坊是城市建设中自然形成的相对独立的居住区。近年来房地产

开发中形成的居住小区，一般由4-5个住宅组群组成，用地一般

为15-20公顷，建筑面积15-20万平方Mo按照政府有关建设

小区规划的规定，小区要配置居委、学校、托儿所、幼儿园、文

化活动室、综合商店、自行车棚等公共设施工程。小区水、电、

煤等公共设施相关程度高，在开发时一起建成，一起交付，再

让居民入住。这种小区，大都实行封闭经管，称为封闭小区。一

个封闭小区划为一个物业经管区域，有利于对房屋及相关设施的

管理。

(2)物业经管区域的范围，由区、县房地产行政经管部门按照楼

宇与附属设施的相关情况，可以是一栋或几栋大楼，也可以是

一个楼宇群体进行适当的调整划定。划定后应通知有关街道和己

进行经管的物业经管公司。区、县房地产行政经管部门应在辖区

地图上予以注记。一经划定，如无特殊情况，不作任意改动。

这样，物业经管区域范围相对固定，有利于业主委员会和物业经

管公司经管上的稳定性和延续性。

2.非物业经管区域的物业

对于公共设施与房屋相关联系不很紧密的房屋，或只有一个或

少数几个业主的单幢房屋，或没有划入物业经管区域之内的房

屋，业主可以自行负责房屋经管，或委托物业经管企业实施专业

化的物业经管。

对于一些单位如机关、企业、学校等筹建在单位内部或外部的

职工住宅，形成不了住宅小区，也没有委托房管部门经管的，

也可以成立由业主或使用人组成的经管房屋小组，与原单位的总

务后勤部门配合，实施物业的经管，或委托物业经管企业实施专

业化的物业经管。

(二)业主房管小组

业主房管小组简称房管小组或业主小组，由本幢房屋内业主协

商选举产生，其成员应具有完全民事行为能力，一般由3人或

3人以上组成。

在一个物业经管区域内，应按建筑面积来确定和分摊房管小组

成员。建筑面积一样的幢(或大厦中一个层面)，推选的业主房管

小组成员数应相同；建筑面积不相同的幢(或大厦中一个层面)，

按分摊到的成员数推选。一般每500-1000平方M建筑面积产生

一名小组成员。要推选好业主小组成员，这是业主自治经管的

基础工作。要让本幢业主和有关使用人都参与和了解业主小组成

员的推选过程，使业主小组具有一定的群众基础。住宅出售单位

要请街道、居委会配合做好首次业主小组的组织成立工作。业

主小组成立后，其成员要尽快进入角色。

业主小组具有以下职能：

(1)代表和维护业主的权益，负责本幢房屋的经管。要了解掌握

本幢房屋的建筑情况，建筑结构、面积，共用设备如电梯、水

泵等情况；

(2)听取和反映业主对房屋修缮等有关方面的建议和意见。要经

常和业主、使用人沟通和联系;

(3)决定本幢房屋内修缮基金的使用和支付，当住宅修缮基金不

足时，负责筹集；

(4)决定本幢房屋共用部位和共用设备的修缮；

(5)协助调解房屋使用、修缮纠纷；

(6)执行业主代表大会和业主委员会作出的决定；

(7)督促业主遵守业主公约和房屋使用公约等。

成立业主委员会的业主小组的一切决定都不得违反业委会的决

定。

(三)第一次业主大会或业主代表大会

1.第一次业主大会或业主代表大会召开的条件

一个物业经管区域内，当业主人数较少时，应当召开业主大会；

当业主人数较多时，应当召开业主代表大会，代表成员由业主

小组成员组成。如上海市房地局有关文件指出，业主超过100人

的，应当召开业主代表大会，其代表成员一般不超过100人。

第一次业主大会或业主代表大会，由物业所在地的区、县房地

产经管部门会同房屋出售单位组织召开。当具备下列条件之一

时，就应当召开第一次业主大会或业主代表大会。

⑴公有住宅出售建筑面积达30%以上；

(2)新建商品住宅出售建筑面积达50%上；

(3)在这个物业经管区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起

已满两年的。

2.第一次业主大会或业主代表大会的筹备工作

当满足召开第一次业主大会或业主代表大会的条件时，房屋出

售单位应将出售的房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清单等

材料报区、县房管局，区、县房管局在接到材料后45天内会同

房屋出售单位组织业主做好以下筹备工作：

(1)组织成立第一次业主大会或业主代表大会筹备组，其成员由

所在地区、县房管局、房屋出售单位、业主代表组成，可以邀

请居委会人员参加。筹备组一经协商成立，即进行筹备工作；

⑵按幢协商产生业主小组成员，业主小组成员一般为业主代表；

(3)协商推荐业主委员会候选人，按建筑面积的比例，业主包括

公房业主和拥有物业的开发商等推荐候选人；

(4)起草业主委员会章程和业主公约草案，可参照市有关示范文

本，并听取业主和相关人员意见，结合本区域情况进行修改；

(5)确定会议的时间、地点，做好会议的各项会务准备工作。

整个筹备工作可以在物业所在地房地产行政经管部门主持下进

行，开发建设单位和前期物业经管单位要密切配合。在筹备期

间，筹备组的推选产生，每次会议讨论的决定和意见都要作必要

记录。

3.第一次业主大会或业主代表大会的程序

业主大会或业主代表大会是行使业主自治经管职权、决定经管

事项的重要组织形式。为了体现广大业主的共同意志，使决策

更具有广泛的民主性，业主大会应当有半数以上业主参加，作出

的决定要全体业主过半数通过；业主代表大会应当有半数以上业

主代表参加，作出的决定要全体业主代表过半数通过。

审议通过业主委员会章程，审议通过业主公约，选举产生业主

委员会是第一次业主大会或业主代表大会的三方面重要任务。

要参照有关行政部门的示范文本制定好业主委员会章程，对业主

委员会组织、职责、会议、经费与办公用品等作出规定。业主公

约也要参照示范文本来明确业主和物业使用人的合法权益，约

定业主与物业使用人安全、合理使用物业的有关义务，如不得有

损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌等各种禁止行为。推选业主委

员会成员的选举方式，按业主委员会章程进行，如召开的是业

主大会，要有全体业主半数以上通过；如召开的是业主代表大会，

要有全体业主代表半数以上通过，而不能以与会代表过半数通过

这种简单多数为准。

第一次业主大会或业主代表大会的程序一般如下：

(1)由大会筹备组介绍大会筹备情况；

(2)由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况，候选人也可作自

我介绍；

⑶审议通过业主委员会章程和业主公约;

(4)由业主大会成员或业主代表大会代表投票选举产生业主委员

会成员；

(5)审议决定其他物业经管重大事项。

(四)业主大会或业主代表大会的职权

1.业主大会或业主代表大会参加成员和例会、临时会议

业主大会由物业经管区域内全体居住和非居住房屋业主组成，

包括已售及未售公房、已售及未售商品房、旧私房的产权人即

业主等。召开业主大会时，全体业主应当参加，因故不能参加，

可以依法委托代理人参加。

业主代表大会的业主代表应按物业经管区域内各种物业包括公

房、商品房、旧私房等占有建筑面积比例分摊产生。召开业主

代表大会时，自然人业主代表应当参加，一般不委托代理人；法

人或其他组织业主代表可以书面委托代理人参加。例如，公房业

主代表，公房产权人即区、县房地产行政部门可以委托区、县

公房资产经营公司有关人员作为代理人参加业主代表大会。书面

委托代理书，可由业主大会或业主代表大会召集人业主委员会或

房地产行政经管部门印制。不论是业主大会或业主代表大会，

应按幢或按一定比例邀请非业主的房屋使用人如租赁人列席会

议，还应当邀请居民委员会代表列席。列席代表没有表决权。当

召开涉及改选或罢免业主委员会成员的业主大会或业主代表大

会时，业主委员会应通知区、县房管局派员参加会议。业主委员

会每年至少召开一次业主大会或业主代表大会，归纳总结本年度

区域内的各项物业经管工作，决定物业经管的重大事项。15%

以上业主或业主代表提议，业主委员会要在接到提议30日内召

开业主大会或业主代表大会。如业主委员会不召开，业主和业主

代表可向区、县房管局反映，区、县房管局应督促业主委员会召

开，经督促业主委员会仍不召开会议的，区、县房管局可以组织

业主召开业主大会或业主代表大会。经15%以上业主或业主代

表提议召开业主大会或业主代表大会对提出的议案已作出决定，

一般在半年内不再以同一提案再召开业主大会或业主代表大会。

2.业主大会或业主代表大会的职权

业主大会或业主代表大会行使下列职权：

⑴选举、罢免业主委员会委员;

(2)审议通过业主委员会章程和业主公约，必要时修改业主公约

和业主委员会章程；

(3)听取和审议物业经管服务的工作报告，包括业主委员会工作

特别是业主委员会选聘物业经管公司等情况报告，物业经管公

司的工作报告；

(4)决定物业经管的其他重大事项。如确定业主委员会经费筹集

方式、来源和规范；物业维修基金不足时的筹集办法和数量；

物业经管区域内修建、新建建筑物或构筑物等。这就是说，物业

经管区域内重大经管事项都必须由业主大会或业主代表大会讨

论决定或审批通过。业主大会或业主代表大会认为业主委员会

的决定不当时，可予以撤销。

(五)业主公约

业主公约是全体业主制定的行为准则。一般可由业主大会或业

主代表大会筹备组制定，并交业主大会或业主代表大会审议通

过。

业主公约要遵循有关法律、法规、行政规章和规范性文件，根

据物业经管区域实际情况制定。制定时可参照房地产行政经管

部门制定的示范文本，在文本基础上修改、补充。一般来说要明

确物业使用、经营、转让必须遵守法律规范，在物业使用有哪些

禁止行为，对违章行为如何经管，小区经管中公共道德和精神

文明建设等。

二、业主委员会

建设部《城市新建住宅小区经管办法》指出，住宅小区应当成

立由住宅小区内房地产产权人和使用人选举代表成立的住宅小

区经管委员会。北京市规定由住宅小区内房地产产权人、使用人

代表和居委会代表组成物业经管委员会。深圳市由住宅区业主选

举产生管委会。

《上海市居住物业经管条例》规定，业主委员会由业主大会或

业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。

（一）业主委员会成立的步骤

1.选举

在一个物业经管区域内，第一次业主大会或业主代表大会召开

时，即当公有住宅出售建筑面积达30%以上，或新建商品住宅

出售建筑面积达50%以上，或住宅出售已满两年时，就具备选

举产生业主委员会的条件。

业主委员会的委员由业主担任，非业主的使用人不得担任业主

委员会成员。房地产行政经管部门和房屋出售单位要协助业主

做好首届业主委员会候选人的酝酿、推选工作，征求各业主小组

意见，把遵纪守法、具有一定的物业经管法律知识、热心公益事

业、能履行职责的业主作为业主委员会的候选人，提请第一次

业主大会或业主代表大会选举。业主委员会人数要根据物业经管

区域规模决定，通常由5-15人组成。

业主委员会成员不得兼任本物业经管区域内物业经管企业工

作。物业经管企业成员又是经管区域内业主的，不能担任业主

委员会委员。

2核准

第一次业主大会或业主代表大会选举业主委员会之日起15日

内，应当到所在地的区、县房地产经管部门办理登记。房地产

经管部门应当在受理登记申请之日起15日内，对予登记的完成

登记工作；对不符合登记的不予登记，予以登记或不予登记都要

书面通知申请人。当接到予以核准登记的书面通知时，该业主

委员会正式成立，任期正式开始。在向区、县房地产经管部门办

理登记申请时，必须提交以下文件：

(1)成立业主委员会的登记申请书，包括以下内容：业主委员会

的名称，所辖物业经管区域范围，房屋建筑面积，房屋出售面

积，时间和所占比例，出售房屋的户数；

(2)第一次业主大会或业主代表大会的会议记录，应到人数及名

册，实到人数及名册，投票选举结果，会议所作决定等；

(3)业主委员会办公场所，如是借用或租用场所，要有协议或合

同。

(二)业主委员会的性质和法律地位

《上海市居住物业经管条例》第六条第一款规定：”业主委员会

是在物业经管区域内代表全体业主对物业实施自治经管的组

织”。在民事活动中，业主委员会可以作为民事诉讼的I事人。

业主委员会具有民主性、自治性和公益性的特点。

业主委员会是房屋经管体制改革中新生事物，其法律地位由于

各地成立程序规定不同不甚一致。

1.社会团体

有些城市规定，业主经管委员会经民政部门依法核准后，取得

社会团体法人资格。社会团体法人登记证签发日期为管委会成

立日期。业主委员会作为社会团体独立行使民事权利，承担民事

责任。

2.其他组织

根据社会团体登记经管有关条文规定，在同一行政区域内，不

得重复成立相同或相似的社会团体。一般来说，一个大中型城

市，少则有几百家多则有几千家业主委员会。拿上海来说，至

1997年底，业主委员会达1600多家。因此，如业主委员会作为

社团，将使得一个城市或地区出现许多类似的XX业主委员会

的社会团体。《民事诉讼法》第49条规定，“公民、法人和其他

组织可以作为民事诉讼的当事人”。业主委员会经过业主大会或

业主代表选举产生，经房地产行政经管部门核准登记成立，是合

法成立、有一定的组织机构和财产的，是民诉法所称的“其他

组织”。它虽不具有法人资格，但作为合法组织，完全可以行使

民事权利，承担民事责任。

（三）业主委员会的任期和职权

1.任期

业主委员会的任期每届为两年，可以连选连任。在任期期满三

个月前，应选举新一届业主委员会；其选举工作由原业主委员

会主持，房地产行政经管部门派员参加；新一届业主委员会名单

应报所在地区、县房管局备案。

业主委员会委员因故不能履行职责，如个人物业产权转让、因

病、长期出国等，须书面通知业主委员会。在业主委员会章程

中，可以规定业主委员会缺额补选办法，章程没有约定的，一般

可在半年内召开业主大会或业主代表大会予以补选。

业主委员会是依法成立的业主自治组织，业主委员会成员不得

宣布解散业主委员会。如果出现这种反常情况，房产经管部门

应予以阻止。由于物业经管区域的变化引起业主委员会的撤销、

合并，须经原核准登记的区、县房管局核准。

业主委员会可设主任1名，副主任1-2名。有的地方，业主委

员会聘用执行秘书，负责日常事务。

2.职权

业主委员会是业主大会或业主代表大会的常设机构，是业主行

使自治经管权利的执行机构。业主委员会应当维护全体业主的

合法权益，执行业主大会或业主代表大会的决定。

《城市新建住宅小区经管办法》指出，管委会的权利是：

(1)制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护

房地产产权人和使用人的合法权利；

(2)决定选聘或续聘物业经管公司；

(3)审议物业经管公司制定的年度经管计划和小区经管服务的重

大措施；

(4)检查、监督各项经管工作的实施及规章制度的执行。

该办法指出，管委会的义务是：

(1)根据房地产权利人和使用人的意见和要求，对物业经管公司

的经管工作进行检查和监督；

(2升办助物业经管公司落实各项经管工作；

(3)接受住宅小区的房地产权人和使用人的监督；

(4)接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区

所在地人民政府的监督指导。

业主委员会的职权由各地地方性法规、行政规章进行规定。主

要职权有以下几个方面：

(1)向业主大会或业主代表大会报告物业经管工作，召集和主持

业主大会或业主代表大会，提请审议重大经管事项和措施；

(2)选聘或解聘物业经管企业，与物业经管企业订立、变更或者

解除物业经管服务合同，督促物业经管企业执行合同进行经管

服务；

(3)管好、用好物业维修基金；

(4)检查、督促业主和使用人合理、安全使用物业，协助物业经

管企业对个别业主和使用人违章装修和不合理使用物业的行为

进行劝阻和监督等;

(5)其他事宜。如提出修改业主公约和业主委员会章程议案，组

织换届工作，建立业主委员会工作制度等。

业主委员会一般一个季度召开一次例会，会议必须有半数以上

委员出席才有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。业主

委员会可临时召集会议。必要时，可邀请政府有关部门、物业经

管企业、居委会代表列席。每次业主委员会会议，都应当有会议

记录，记录应整理归档。

(四)业主委员会的章程和日常工作

1漳程

业主委员会筹备组成立起，就要拟订业主委员会章程。业主委

员会章程是业主委员会活动的规范性文件。章程必须经业主大

会或业主代表大会审议通过后施行。

业主委员会筹备组可以在房地产行政经管部门有关业主委员会

章程的示范文本基础上制定章程，制定时结合本辖区的实际情

况，征求业主小组的意见，其内容不得违反有关法律、法规、行

政规章和规范性文件。

业主委员会章程的内容一般包括：

⑴本会名称、地址、所辖区域范围、性质、主管部门及宗旨等;

⑵组织及职责；

⑶会议制度及工作制度；

⑷委员的条件、选举及权利和义务等；

⑸经费来源、经费账目经管；

⑹办公用房；

(7)章程、生效、修改、补充等有关事宜。

2.日常工作

业主委员会的日常工作要根据业主委员会章程来决定，一般说

来有如下几项：

(1)了解掌握物业经管区域、业主和使用人的基本情况，包括辖

区物业面积、建筑结构、产权性质，辖区基础设施、绿化、公

建配套情况，辖区周围环境、交通等情况。业主和使用人按户登

记造册。对本辖区的物业经管的目标和要求在广泛征求业主意见

后提出初步技术方案供讨论；

(2)如辖区原已有物业经管公司进行经管，对原来的物业经管工

作作出评价，包括取得的成绩、得当的经管措施，存在的问题，

收费工程和规范的合理性，对原来的物业经管公司是否续聘或解

聘提出意见，向业主大会或业主代表大会报告；

(3)与物业经管公司签订物业经管服务合同，可参照房地产行政

经管部门制定的示范文本对合同草案条款逐项进行拟订，明确

双方权利和义务，辖区物业经管的规范和收费在报送所在地区县

房地产行政经管部门备案前，最好事先征求意见，然后签订合同

并办理备案手续；

(4)经管好物业维修基金，掌握好对物业维修基金的使用权，遵

循专款专用的原则，要求物业经管公司在账务上按幢立账、按

户核算，在年终时可委托有资质的审计单位对物业经管维修基金

的账务进行审计，并把结果向业主大会报告；

(5)提出本辖区年度房屋修缮计划、设备维修更新计划、公共设

施维修养护计划，并提出财务预算，提请业主大会或业主代表

大会审议。必要时，做好物业维修基金的筹集工作；

(6)督促业主和使用人遵守业主公约、小区经管公约、房屋使用

公约等行为准则，协调好物业使用中业主的相邻关系，对于违

章装修，协助物业经管公司进行经管，如有违章行为的人不听劝

阻要报告有关行政经管部门依法处理；

(7)做好辖区内道路场地，车辆行驶和停放，以及设置广告等方

面的经管；

(8)做好内部经管工作：