2024年全国房地产估价师之估价原理与方法考试高频题附答案

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 全国房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。一、选择题

1、从（）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。A.1994B.1995C.2001D.2003

2、气血关系失调的病机是A.气和血互根互用的功能失调B.气的运行郁滞不畅，血行障碍C.气的不足，固摄血液的生理功能减弱D.大量出血的同时，气随血的突然流失而脱散

3、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（）。A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区

4、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为______，估价对象为______状况下的情形。（）A.现在，过去B.现在，现在C.过去，现在D.将来，现在

5、张景岳认为肿胀的标是哪个脏腑功能的失常A.小肠泌别清浊B.肺的宣发C.脾胃运化D.肾的蒸化

6、数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是（）。A.指数曲线趋势法B.直线趋势法C.二次抛物线趋势法D.指数修匀法

7、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.价值时点原则D.替代原则

8、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（）的比值。A.综合资本化率B.土地资本化率C.报酬率D.建筑物资本化率

9、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后B.得出评估价值在先，确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以

10、某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（）元。A.49627B.57647C.65548D.65920

11、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。A.估价作业日期B.成交日期C.价值时点D.市场状况调整后

12、“皮槁而毛拔”（《素问·五脏生成篇》）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸

13、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（）。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业

14、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

15、为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670

16、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，价值时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为（）。A.估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去

17、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是A.“重寒则热，重热则寒”B.“阳虚则外寒，阴虚则内热”C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病”D.“阴阳离决，精气乃绝”

18、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值

19、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。A.一名B.两名C.两名以上D.无明确规定

20、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（）承担。A.政府主管部门B.估价机构C.使用者D.注册房地产估价师

21、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。A.同一城市房地产B.同样用途房地产C.相同房地产D.类似房地产

22、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些()。A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值

23、张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04

24、某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为（）万元。A.183.78B.257.55C.873.19D.1427.16

25、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第4层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/m2，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第1层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第1层住宅价格为5层住宅楼中第1层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比较价值为（）元/m2。5层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数A.6280B.6408C.6881D.7021

26、市场状况调整实质上是（）对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.可比实例房地产状况

27、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（）。A.甲大于B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断

28、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。A.应考虑B.不考虑C.无所谓D.不大

29、城市租金支付能力由高到低排序正确的是（）。A.零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密度多层住宅B.专业服务业、零售业、轻工业、批发业、高密度多层住宅C.批发业、零售业、专业服务业、轻工业、高密度多层住宅D.轻工业、零售业、专业服务业、批发业、高密度多层住宅

30、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。A.应作为估价资料归档B.不应作为估价资料归档C.由估价机构决定是否归档D.依委托人的意见决定是否归档

31、关于房地产互补品的说法，正确的是（）。A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品

32、收益法估价的典型对象是（），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产B.出租的房地产C.自用或空置的房地产D.自营的房地产

33、相火有“生生不息”功能提出者是A.刘完素B.朱震亨C.张景岳D.张锡纯

34、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07

35、当供给增加量小于需求减少量时，则（）。A.均衡价格下降，均衡交易量增加B.均衡价格下降，均衡交易量减少C.均衡价格上升，均衡交易量增加D.均衡价格上升，均衡交易量减少

36、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断

37、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为()万元。A.523.45B.593.75C.643.75D.1000

38、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费

39、某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659

40、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。A.间断式B.波浪式C.连续式D.螺旋式

41、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为()。A.368万元B.552万元C.561万元D.920万元

42、高热后，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是A.津停气阻B.气随液脱C.津枯血燥D.津亏血瘀

43、下列经脉属于奇经八脉的是A.督脉B.任脉C.带脉D.阴维脉

44、“主胞胎”的经脉是A.冲脉B.任脉C.督脉D.带脉

45、“利小便，实大便”是哪个脏腑出现问题时的治法A.小肠泌别清浊B.肺的宣发C.脾胃运化D.肾的蒸化

46、将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（）。A.促进该地区的房地产价格上涨B.使该地区的房地产价格下降C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降D.对该地区的房地产价格不会产生影响

47、有理性的买者在购买商品时，会选择（）。A.效用最大而价格最低的B.效用最小而价格最低C.效用最大而价格最高的D.效用最小而价格最高的

48、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.86D.494.77

49、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（）万元。A.485B.490C.585D.590

50、女子筋骨坚，发长极，身体盛壮是A.四七B.三七C.三八D.五八二、多选题

51、肢体麻木或运动不便，甚则不用；肌肤干燥、瘙痒、欠温，甚则肌肤甲错，是指A.气不摄血B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气随血脱

52、中热嗌干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩是指A.太阳B.少阳终者C.少阴终者D.厥阴终

53、在卖方市场下，成交价格会偏向买方（）。A.最低卖价B.最高买价C.最低买价D.最高卖价

54、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的

55、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低

56、某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（）万元。A.992B.3306C.10014D.12723

57、某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元/（m2·天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/（m2·天），报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（）万元。A.98.80B.592.81C.691.61D.667.22

58、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法

59、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A.29B.39C.40D.45

60、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪A.热B.暑C.风D.火

61、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值为（）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2

62、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

63、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17

64、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100

65、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（）。A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益

66、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日

67、脏腑之气的功能中属阴的部分是A.温煦、推动、兴奋B.凉润、宁静、抑制C.构成脏腑的基本物质D.推动和调节人体生长、发育和生殖机能

68、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（）。A.房地产转让估价应评估出租人权益价值B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值C.房屋征收估价应评估完全产权价值D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值

69、最适用的房地产价格指数或变动率是（）。A.全国房地产价格指数或变动率B.本地区房地产价格指数或变动率C.全国同类房地产价格指数或变动D.本地区同类房地产价格指数或变动率

70、土地价值不包含地上()的价值。A.装修工程B.物业C.建筑物D.物产

71、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。A.长期趋势B.后期利润C.权益D.供给和需求

72、“……三阳脉衰于上，面皆焦，发始白……”是指A.男子，六八B.男子，七八C.女子，六七D.女子，七七

73、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式y＝a＋bX中的常数a、b的因素应是（）。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和

74、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的()。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益

75、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则A.整体观念B.辨证论治C.知常达变D.阴平阳秘

76、塞因塞用针对的病机是A.真寒假热B.真热假寒C.真虚假实D.真实假虚

77、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（）承担。A.政府主管部门B.估价机构C.使用者D.注册房地产估价师

78、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。A.取得待开发房地产的时间B.开发期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间

79、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格

80、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值

81、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含（）。A.收益递增递减原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.适合原理

82、肝“五声”归属于A.呼B.笑C.歌D.哭

83、下列哪项不是治标与治本的运用方法A.急则治其标B.缓则治其本C.标本兼治D.先安未受邪之地

84、中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候，向（）征收的一种税收。A.权利人B.使用人C.承受人D.农民

85、“三通一平”一般是指某区域具备了（）等设施以及场地平整。A.水通、气通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通

86、能约束骨骼，有利于关节的屈伸运动的是A.孙络B.别络C.经别D.经筋

87、明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（）。A.明确估价费用B.明确估价人员C.明确价值时点D.明确估价内容

88、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（）。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年

89、下列（）房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产

90、“有诸内，必形诸外”反映了“整体观念”中的A.五脏一体观B.形神一体观C.病理上的整体性D.诊治上的整体性

91、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝路线价×（）×临街宽度。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率

92、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于A.味过于酸B.味过于苦C.味过于咸D.味过于辛

93、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后B.得出评估价值在先，确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以

94、某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016

95、在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（）。A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点B.房屋征收决定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完毕之日

96、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元。A.3752B.3806C.4128D.4830

97、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86

98、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素

99、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指()。A.使用价值B.交换价值C.理论价值D.评估价值

100、张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04三、判断题

101、我国社会主义初级阶段，就其所要实现的历史任务来说是（）A.发展生产，解决人民温饱的阶段B.加快发展，实现人民小康生活水平的阶段C.基本实现现代化，达到人民生活比较富裕的阶段D.完全实现现代化，达到发达国家水平的阶段

102、党的基本路线规定的实现社会主义现代化奋斗目标的基本途径是（）A.建设“富强民主文明和谐的社会主义现代化国家”B.“一个中心、两个基本点”C.“领导和团结全国各族人民”D.“自力更生，艰苦创业”

103、实事求是思想路线的前提和基础是（）A.理论联系实际B.一切从实际出发C.坚持执行党的政策方针D.在实践中检验和发展真理

104、就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（）

105、在比较法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（）

106、一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象，在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（）

107、对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。()

108、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（）

109、收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。（）

110、若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产为500万元，则收益乘数为4%。（）

111、卖方市场下，增加房地产持有环节税收，卖方可以向买方转嫁税费，从而会直接导致房地产价格上升。（）

112、比较法中，价格修正，即对可比实例的成交价格进行“改正”，这种处理称为建立比较基础。（）

113、实事求是的前提是（）A.实践B.解放思想C.与时俱进D.一切从实际出发

114、实事求是思想路线的验证条件和目的是（）A.理论联系实际B.一切从实际出发C.坚持执行党的政策方针D.在实践中检验和发展真理

115、有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。()

116、房地产司法拍卖估价，评估的是市场价值，而房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。（）

117、两岸关系和平发展的政治基础是（）A.坚持一个中国原则B.争取和平统一C.和平统一、一国两制D.一国两制

118、只要是房地产市场发达的地区，运用市场比较法就是有效的。()

119、比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件、配套设施状况、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。（）

120、求取房地重新购建成本时，通常有“房地分估”路径和“房地合估”路径，应该优先选择“房地分估”路径。（）

参考答案与解析

1、答案：B本题解析：从1995年开始，房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。房地产估价师执业资格考试为职业准入资格考试，2002年之前原则上每两年举行一次，2002年之后每年举行一次。

2、答案：A本题解析：气为血之帅，血为气之母，气血关系的失调主要指气和血互根互用的功能失调。

3、答案：D本题解析：可比实例选取是否合适，直接关系到比较法测算结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合下列要求：①可比实例的交易方式应适合估价目的。②可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体包括：a．与估价对象的区位相近；b．与估价对象的用途相同；c．与估价对象的权利性质相同；d．与估价对象的档次相当；e．与估价对象的规模相当；f．与估价对象的建筑结构相同。③可比实例的成交日期应接近价值时点。④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。A项，不符合成交日期应接近价值时点的要求；B项，不符合与估价对象区位相近的要求；C项，交易实例的建筑面积是估价对象的8.33倍，不符合与估价对象的规模相当的要求；D项，符合可比实例选取的质量要求，可以选为可比实例。

4、答案：A本题解析：价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。例如，投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况（到实地查勘，估价对象已不存在），在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。

5、答案：B本题解析：《景岳全书·肿胀》：“盖水为至阴，故其本在肾，水化于气，故其标在肺；水惟畏土，故其制在脾。”小肠泌别清浊的功能正常，则水液和糟粕各走其道而二便正常。若小肠功能失调，清浊不分，水液归于糟粕，即可出现水谷混杂，便溏泄泻等。因“小肠主液”，故小肠分清别浊功能失常不仅影响大便，而且也影响小便，表现为小便短少。所以泄泻初期常用“利小便即所以实大便”的方法治疗。常用胃苓汤即平胃散合五苓散健脾去湿，使小便清利，大便正常。

6、答案：B本题解析：数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法，其中最简单的是直线趋势法。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价值或价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。

7、答案：B本题解析：最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值或价格。认为改变现有房地产的用途再予以使用最为合理的，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。应改变现有房地产用途的条件是：（新用途的房地产价值－改变用途所必要的费用）＞现用途的房地产价值。

8、答案：B本题解析：净收益与资本化率的匹配包括由土地净收益求取土地价值，其计算公式为：土地价值＝土地净收益÷土地资本化率。其中，土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益应是土地产生的净收益（即仅归属于土地的净收益），不包含建筑物带来的净收益。

9、答案：A本题解析：价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。遵循价值时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定价值时点应在前，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。

10、答案：C本题解析：该住宅因被淹而造成的损失为：

11、答案：C本题解析：在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。

12、答案：A本题解析：皮槁毛拔，症名。是指皮肤枯槁不泽，毫毛脱落如拔掉之证。《素问·五脏生成篇》：“多食苦，则皮槁而毛拔。”肺主皮毛，肺气耗伤，则皮毛失荣，而见本症。故选A。《素问·五藏生成篇》日：“多食咸，则脉凝泣而变色；多食苦，则皮槁而毛拔；多食辛，则筋急而爪枯；多食酸，则肉胝而唇揭；多食甘，则骨痛而发落，此五味之所伤也。故心欲苦，肺欲辛，肝欲酸，脾欲甘，肾欲咸，此五味之所合也。”

13、答案：D本题解析：本题考查的是房地产的特性。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。选项D属于房地产拥有者对房地产进行投资改良，不是房地产自然增值。

14、答案：A本题解析：长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。因此，长期趋势法的假设前提是过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在。

15、答案：B本题解析：由题意，正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率），且最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则经修正后的价格计算如下：修正后的价格＝[7000/（1＋3%）]×（1＋0.5%）6＝7003（元/m2）。

16、答案：C本题解析：不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况；而价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系见表4-1。表4-1价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系

17、答案：C本题解析：阴阳偏胜即阴胜、阳胜，是属于阴或阳任何一方高于正常水平的病变。“阳胜则热，阳胜则阴病”：阳胜一般是指阳邪致病，是阳的绝对亢盛；但阳长则阴消，阳偏胜必然要导致伤阴，故说阳胜则阴病。“阳胜则热”，是指因阳邪所致疾病的性质而言；“阳胜则阴病”，是指阳胜的病变必然损伤人体的阴液。“阴胜则寒”，是指因阴邪所致疾病性质而言；阴胜则阳病”，则是指阴胜的病变必然损伤人体的阳气。

18、答案：C本题解析：快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。例如，卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值。房地产因难以变现，如果在短时间内（如销售期短于正常或合理的销售期）需要将其卖出，则价格较低。因此，快速变现价值一般低于市场价值。

19、答案：A本题解析：对受理的估价业务，无论估价项目大小，都应选派至少两名注册房地产估价师承办，并且应明确其中一人为项目负责人。

20、答案：C本题解析：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用人承担；在估价报告使用期限内使用估价报告的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。

21、答案：D本题解析：替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。

22、答案：B本题解析：可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。

23、答案：C本题解析：直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。类似商铺目前年有效毛收入＝70×50×12×（1－10%）＝37800（元），年净收益＝37800×90%＝34020（元），利用资本化法公式得：V＝NOI/R＝34020/5%＝680400（元），则张某出售该商铺的合理实得金额为：68.04－11.8＝56.24（万元）。

24、答案：B本题解析：净收益等于有效毛收入减去运营费用。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。假设有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE，有效毛收入为I，运营费用为E，收益期为有限年，则根据题意得，该房地产的收益价格为：

25、答案：C本题解析：具体计算如下：①将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下的价格：5700×（110%/95%）×（98%/100%）＝6468（元/m2）②本题中，所有税费由买家承担，则正常负担下的价格为：新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件，，卖方实得金额÷（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝6468÷（1－6%）＝6881（元/m2）。

26、答案：C本题解析：可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。需要评估的估价对象价值是在价值时点的价值，应是在价值时点的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况有可能发生变化。因此应将可比实例在其成交日期的价格调整至价值时点的价格，即市场状况调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。

27、答案：C本题解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

28、答案：A本题解析：如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制或已出租的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金（简称合同租金、租约租金，即实际租金）与市场租金（房地产在市场上的平均租金，即客观租金）差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。

29、答案：A本题解析：城市内不同用途的地租支付能力如图3-1所示：图3-1城市内不同用途的地租支付能力

30、答案：A本题解析：保存的估价资料应全面、完整，一般包括：①估价报告；②估价委托书和估价委托合同；③估价所依据的委托人提供的资料；④估价项目来源和沟通情况记录；⑤估价作业方案；⑥估价对象实地查勘记录；⑦估价报告内部审核记录；⑧估价中的不同意见记录；⑨外部专业帮助的专业意见。

31、答案：D本题解析：某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。

32、答案：B本题解析：出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等收入。租金有固定租金和变动租金。变动租金又有多种形式。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润），一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。

33、答案：B本题解析：张介宾，字景岳，反对寒冷药，提出“阳非有余”、“真阴不足”，强调温补肾阳、滋补肾阴在养生、防治病中的意义。朱震亨，字彦修，号丹溪翁，后人尊称朱丹溪，传河间之学，创造性地阐明了相火的常变规律，认为相火有“生生不息”功能，“人非此火不能有生”，而相火妄动，即属邪火，能煎熬真阴，从而得出“阳常有余，阴常不足”的结论。治疗上倡导“滋阴降火”，后人称其为“滋阴派”，代表作为《格致余论》。

34、答案：D本题解析：功能过剩引起的折旧额计算，用的是重建成本，折旧额包含两部分：无效成本和超额持有成本。其中，无效成本＝5×1500×10＝7.5（万元）；超额持有成本＝（2.5÷10%）×[1－1÷（1＋10%）30]＝23.57（万元）；则折旧额＝7.5＋23.57＝31.07（万元）。（收益年限取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限中的较小值）。

35、答案：B本题解析：房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，此时与均衡价格相对应的数量被称为均衡数量。当供给增加量小于需求减少量时，则均衡价格下降，均衡交易量减少。

36、答案：B本题解析：当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。因此，经过更新改造的办公楼实际成新率通常大于用直线折旧法计算出的成新率。

37、答案：C本题解析：V＝2500×4000×[1-(1-5%)×15÷40]＝6437500(元)＝643.75(万元)

38、答案：C本题解析：投资利息只有在静态分析法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。其中，应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续开发的建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。

39、答案：D本题解析：本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2385/（1－6.8%）＝2559.01（元/m2），买方实付金额＝正常负担下的价格×（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2559.01×（1＋3.9%）＝2658.81（元/m2）。

40、答案：B本题解析：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的。现实中的房地产价格通常是波浪式上升的，但不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，建筑物破旧、功能落后或环境恶化、景观被破坏、房地产供给过剩等导致的房地产贬值，甚至群体的非理性预期和过度的投机炒作导致的房地产价格泡沫破裂出现的房地产价格大跌。

41、答案：B本题解析：Y＝6%(1+40%)＝84%，A＝80×(1-40%)＝48(万元)

42、答案：C本题解析：高热、烧伤，或吐泻、大汗出等因素导致津液大量亏耗，血容量减少，血液循行滞涩不畅，从而发生血瘀之病变。在原有津液不足的基础上，出现舌质紫绛，或有瘀点、瘀斑，或见斑疹显露等临床表现。津液是血液的重要组成部分，津血又同源于后天的水谷精微，若因高热伤津，或烧伤引起津液损耗，或因失血脱液，或阴虚痨热津液暗耗，会导致津枯血燥。表现：可出现心烦、鼻咽干燥，或五心烦热，肌肉消瘦，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒或脱落皮屑等津液不足和血虚失养的临床表现。

43、答案：A、B、C、D本题解析：此题考查的是奇经八脉的内容。奇经八脉包括冲脉、任脉、带脉、督脉、阳跷脉、阴跷脉、阳维脉、阴维脉这八条经脉，它们纵横交叉于十二正经之间，进一步密切了十二经脉之间的联系。

44、答案：B本题解析：任脉为阴脉之海，蓄积阴血，为妇人妊养之本。任脉通畅，月经如常，方能孕育胎儿。因一身之阴血经任脉聚于胞宫，妊养胎儿，故称“任主胞胎”。任脉气血通盛是女子胞主持月经、孕育胎儿的生理基础。冲为血海，任主胞胎，二者相资，方能有子。

45、答案：A本题解析：《景岳全书·肿胀》：“盖水为至阴，故其本在肾，水化于气，故其标在肺；水惟畏土，故其制在脾。”小肠泌别清浊的功能正常，则水液和糟粕各走其道而二便正常。若小肠功能失调，清浊不分，水液归于糟粕，即可出现水谷混杂，便溏泄泻等。因“小肠主液”，故小肠分清别浊功能失常不仅影响大便，而且也影响小便，表现为小便短少。所以泄泻初期常用“利小便即所以实大便”的方法治疗。常用胃苓汤即平胃散合五苓散健脾去湿，使小便清利，大便正常。

46、答案：A本题解析：行政隶属变更显然会影响房地产价格。将某个非建制镇升格为建制镇，建制镇升格为市，市由较低级别升为较高级别，如县级市升格为地级市、省辖市升格为直辖市，通常也会使这些地区的房地产价格上涨。

47、答案：A本题解析：房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。一般地说，任何理性的买者在购买商品之前都会在市场上搜寻并“货比三家”，然后购买其中效用最大（或质量、性能最好）而价格最低的，即购买“性价比”高或“物美价廉”的。如果效用与价格相比，显示价格过高或效用过小，则人们会敬而远之。具体地说，如果同一个市场上有两个以上相同的商品同时存在时，则理性的买者会购买价格最低的；或者反过来，如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。

48、答案：C本题解析：本题考查的是投资利息。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息＝3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（万元），总成本＝30000万＋1061.23万＝31061.23（万元）。单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。

49、答案：D本题解析：本题考查的是净收益的测算。潜在毛收入扣除空置和收租损失，得到有效毛收入，再扣除运营费用，得到净收益。运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。承租人承担的部分，也不在运营费用中扣除。（700－5）－10－30－65＝590（万元）。P253。

50、答案：A本题解析：《素问·上古天真篇》是记载了人生长、发育、衰老过程的重要篇章。考核频率高。难度不大。容易混乱的是第三到第五个七八年的生理变化，可以结合西医的生理常识来记忆、鉴别。男子24左右、女子21岁左右是长智齿的时候，是再长高最后的可能；而30岁左右是人状态的高峰，可见“四七筋骨坚，发长极，身体盛壮，四八筋骨隆盛，肌肉满壮。”盛极而衰，故五七、五八以后人开始衰弱，只是脱离为困扰而已。正气久衰到在六七、六八时，头发、面部开始变色。西医也统计出，男女绝育分别是49、60岁左右，恰好是七七和八八精少、天癸竭的时候。

51、答案：C本题解析：气血不荣经脉指因气血虚衰或气血失和，以致气血相互为用的功能减退，对经脉、筋肉、皮肤的濡养作用减弱，从而产生肢体筋肉等运动失常或感觉异常的病理状态。

52、答案：D本题解析：由于各经循行部位不同，所属脏腑的功能各异，故各经的气血衰竭时所出现的证候亦各有特点。如《素问·诊要经终论》说：“太阳之脉，其终也戴眼反折瘛瘲，其色白，绝汗乃出，出则死矣。少阳终者，耳聋百节皆纵，目绝系，绝系一日半死，其死也色先青白，乃死矣。阳明终者，口目动作，善惊妄言，色黄，其上下经盛，不仁，则终矣。少阴终者，面黑齿长而垢，腹胀闭，上下不通而终矣。太阴终者，腹胀闭不得息，善噫善呕，呕则逆，逆则面赤，不逆则上下不通，不通则面黑皮毛焦而终矣。厥阴终者，中热嗌干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩而终矣。

53、答案：B本题解析：卖方和买方通常只知道该区间中自己的那一端，并都试图了解对方的那一端（但通常不成功）。实际的成交价将落在这个区间之中，至于是刚好为卖方最低要价或买方最高出价还是在两者中间或其他位置，取决于买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种房地产市场是处于买方市场还是卖方市场。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。

54、答案：B本题解析：生产资料是指人们从事物质资料生产所必需的一切物质条件，即劳动资料和劳动对象的总和（又称生产手段）。其中，劳动资料是指人用以影响和改变劳动对象的一切物质资料的总和，包括生产工具、土地、建筑物、道路、运河、仓库、机器、设备、厂房等。劳动对象，在政治学上指在劳动中被采掘和加工的东西，可以是自然界原来就有的如地下矿石，也可以是加工过的原材料如钢材等。生产资料是生产力中物的因素，在任何社会生产中，人们总是借助于生产资料，通过自己的劳动生产出劳动产品。辩证唯物主义认为，一切自然物质都是可能的劳动对象，其中，引入生产过程的部分则是现实的劳动对象。在生产资料中，生产工具起决定性作用，生产工具的发展水平，决定了人类征服、改造自然的广度和深度。生产资料总是存在于一定的社会经济形态中，成为特定生产关系的物质承担者。因此，选项A和C的观点是错误的，选项D中的三个要素构成了生产力，所以D也是错误的。故本题的正确答案为B。

55、答案：A本题解析：房地产收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是估价对象实际获得的收益，它一般不能直接用于估价。因为具体经营管理者的能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。客观收益是估价对象在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后的收益。通常只有这种收益才能用于估价。因此，除有租约限制外，一般选取类似房地产的客观净收益作为估价依据。

56、答案：C本题解析：根据题意，有：解得：V＝10013.49＝10014（万元）。

57、答案：A本题解析：由题意可知，现在的承租人权益价值为：

58、答案：B本题解析：分部分项法是把建筑物分解为各个分部工程或分项工程，测算每个分部工程或分项工程的数量，调查各个分部工程或分项工程在价值时点的单位价格或成本，将各个分部工程或分项工程的数量乘以相应的单位价格或单位成本后相加得到建筑物建筑安装工程费的方法。

59、答案：B本题解析：考点:年限法。V＝C（1－d×t）＝C[1－（1－S）/N×t]，75000＝1000×100×[1－（1－2.5%）/N×10]，得N＝39年。（1）年折旧＝1000×100×（1－2.5%）/N；（2）10年折旧额＝100000-75000＝25000；（3）年折旧＝2500；令（1）＝（3），推出N＝39。

60、答案：D本题解析：热内生：其性弥漫，临床多全身弥漫性发热征象．易耗伤阴液，多泛及全身。火外受：其性结聚，临床多局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发或邪郁化火，其性炎上。暑为夏季主气，乃火热所化。暑为夏季主气，乃火热所化。主要发生于夏至以后．立秋以前。湿为长夏的主气，也可见于其它季节。

61、答案：B本题解析：该房地产中建筑物的现值计算为：（1800×5000－1500×2000）÷5000＝1200（元/m2）。即该房地产中建筑物的实际价值为1200元/m2，比其重建价格1600元/m2低400元/m2。

62、答案：A本题解析：长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。因此，长期趋势法的假设前提是过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在。

63、答案：C本题解析：本题考查的是建立比较基础。由于交易税费均由卖方承担，合同约定成交价就是买方实付金额，正常负担下的价格＝买方实付金额－应由买方缴纳的税费；另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价＝[100＋100/（1＋6%）]－3/（1＋6%）＝191.51（万元）。

64、答案：C本题解析：考点:土地成本。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低＝1000元／亩×100亩×6＝60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高＝1000元／亩×100亩×10＝100万元。

65、答案：B本题解析：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值或价格的专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。

66、答案：C本题解析：本题考查的是价值时点原则。《房地产抵押估价指导意见》第十条规定，房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

67、答案：B本题解析：结合事物的阴阳属性来理解。

68、答案：D本题解析：对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。AB两项，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值。C项，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。D项，房地产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权，即应评估无租约限制价值；未书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作出相应说明，供人民法院选用。

69、答案：D本题解析：房地产价格指数或变动率可分为：①全国各类房地产的；②某地区各类房地产的；③全国某类房地产的；④某地区某类房地产的。由于不同地区、不同用途或不同类型的房地产，其价格变动的方向和程度通常是不同的，所以针对具体的可比实例，对其价格进行市场状况调整，不是任何房地产价格变动率或价格指数都可采用，而应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格变动情况的基础上，选用可比实例所在地同类房地产的价格变动率或价格指数，并且所选用的价格变动率或价格指数的来源应真实、可靠。

70、答案：C本题解析：如说土地价值时，此价值不包含地上建筑物的价值。

71、答案：D本题解析：从经济学上讲，房地产价格是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产供给，要么是通过影响房地产需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。从这种意义上讲，如果想知道某项政策措施或事件将如何影响房地产市场走向和房地产价格涨落，应首先分析它将如何影响房地产的供给和需求。

72、答案：C本题解析：暂无解析

73、答案：A本题解析：长期趋势法估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价值、价格资料，并且要求所拥有的历史价值、价格资料真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可信。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，如果以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：Y＝a＋bX。式中，a，b为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位置也就确定了。其值通常是根据房地产的历史价格资料，采用最小二乘法来确定。

74、答案：C本题解析：[知识点]房地产的各种权利与房地产区位的含义

75、答案：A本题解析：局部病变常是整体病理变化在局部的反映，故治疗应从整体出发，在探求局部病变与整体病变的内在联系的基础上确立适当的治疗原则和方法。“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”，“病在上者下取之，病在下者高取之”，都是在整体观念指导下确立的治疗原则。

76、答案：C本题解析：反治是指顺从病证的外在假象而治的一种治疗原则，其采用的方药性质与病证中假象的性质相同，故又称为“从治”。具体含义及用法：(1)热因热用：又叫以热治热，指用热性药物来治疗具有假热征象的病证。适用于阴盛格阳的真寒假热证。(2)寒因寒用：又叫以寒治寒，指用寒性药物来治疗具有假寒征象的病证。适用于阳盛格阴的真热假寒证。(3)塞因塞用：以补开塞，指用补益药物来治疗具有闭塞、不通症状的虚证，适用于因体质虚弱而出现闭塞症状的真虚假实证。(4)通因通用：以通治通，指用通利的药物来治疗具有通泻症状的实证。

77、答案：C本题解析：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用人承担；在估价报告使用期限内使用估价报告的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。

78、答案：B本题解析：在假设开发法中，估价对象开发完成后价值对应的时间不一定是开发完成之时，可能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。对于开发完成后的房地产适宜销售的，通常是预测它在开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。因此在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般根据房地产市场状况来判断，可以是开发期间的某个时间。

79、答案：C本题解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。

80、答案：C本题解析：快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。例如，卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值。房地产因难以变现，如果在短时间内（如销售期短于正常或合理的销售期）需要将其卖出，则价格较低。因此，快速变现价值一般低于市场价值。

81、答案：B本题解析：有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理包含：①收益递增递减原理，可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模；②均衡原理，可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模；③适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳利用。

82、答案：A本题解析：暂无解析

83、答案：D本题解析：治标与治本的运用方法：急则治其标、缓则治其本、标本兼治。

84、答案：C本题解析：契税是在土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，其计税依据是：①国有土地使用权出让、土地使用权出售和房屋买卖，为成交价格。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。②土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。③土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

85、答案：B本题解析：熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。其中，“三通一平”一般是指通路、通水、通电以及场地平整。

86、答案：D本题解析：经筋的含义：经筋是十二经脉连属于筋肉的体系，其功能活动有赖于经络气血的濡养，并受十二经脉的调节，所以也划分为十二个系统，称为“十二经筋”。经筋的生理功能：经筋是约束骨骼，有利于关节的屈伸运动，正如《素问·痿论》所说：“宗筋主束骨而利机关也。”经别能加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系；加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系；加强了十二经脉对头面的联系；扩大了十二经脉的主治范围；加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系。

87、答案：C本题解析：在分析、测算和判断特定价值或价格之前，必须弄清特定目的、特定房地产、特定时间和特定价值或价格，即要弄清估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。这四者通常称为估价基本事项，把弄清它们称为确定估价基本事项。

88、答案：A本题解析：在成本法中，某项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点。由于本题是拟拍卖的在建工程，所以起点是费用发生的时点，终点为目前时点，即0.5年。在假设开发法中，当房地产市场较好而适宜预售的，通常是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；销售收入在销售期内均匀实现，视为其集中发生在期中，即本题的折现期为1年。

89、答案：B本题解析：房地产根据用途（使用性质），可分为居住房地产和非居住房地产两大类。具体可细分为：①居住房地产；②商业房地产；③办公房地产；④旅馆房地产；⑤餐饮房地产；⑥体育和娱乐房地产；⑦工业房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。B项，出租房地产是按经营使用方式划分的房地产类型。

90、答案：C本题解析：“有诸内，必形诸外”《孟子·告子下》，局部病变大都是整体生理机能失调在局部的反映。

91、答案：B本题解析：当以单位宽度的标准临街宗地（如临街宽度1英尺、临街深度100英尺）的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率，临街土地价值或价格（V）的计算公式为：V（总价）＝路线价×∑单独深度价格修正率×临街宽度。

92、答案：C本题解析：“味过于咸，大骨气劳，短肌，心气抑”。

93、答案：A本题解析：价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。遵循价值时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定价值时点应在前，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。

94、答案：C本题解析：在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价的，有按套内建筑面积或使用面积计价的，也有按套计价的。其中，建筑面积、套内建筑面积、使用面积下的单价之间的换算公式为：①建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积；