房地产开发项目的可行性研究概述

房地产开发项目的可行性研究

一、房地产开发项目可行性研究的内容

(一)房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目可行性研究是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节，它是指运用适当的技术经济研究方法对房地产拟建项目进行全面、系统的分析，试图对房地产开发项目作出可行或不可行的一种科学方法。

项目评价可行性研究的理论和方法在国际上已相当完善。它是在20世纪前叶随着社会生产技术和经济管理科学的发展而产生的。它最早是在20世纪30年代美国开发田纳西河流域时开始试行采用。在我国，则是从1979年开始引进并应用于工业项目建设前期的技术经济分析．并于1981年明确规定把可行性研究作为建设前期工作中一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序。在1983年颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。而在房地产开发投资领域采用可行性工作的时间更晚一些。

房地产项目具有投资额巨大、项目建设周期长、不确定因素多等特征，其成功的关键取决于决策的正确与否。而决策的重要依据是可行性研究对项目进行科学的分析与预测后所得的结论，所以，房地产投资项目的可行性研究对房地产开发起到关键的作用。具体而言，可行性研究是投资决策的重要依据，也是项目审批和项目资金筹措的依据。在项目建设中，可行性研究报告又成为编制设计任务书所依赖的重要文件，及开发商与各方签订合同的指导框架。

(二)房地产开发项目可行性研究的阶段划分

可行性研究作为项目投资前期的一项重要任务和环节，它一般可以划分为三个阶段，即投资机会研究阶段、初步可行性研究阶段、详细可行性研究或正式的可行性研究阶段。

投资机会研究主要是为项目投资者选择投资机会和方向提出轮廓性建议，一般分为一般机会研究和项目机会研究。

初步可行性研究则是介于投资机会研究和详细可行性研究的一个研究阶段，它主要是对房地产项目投资中一些关键问题和重要环节进行专题研究，进一步说明投资项目的价值所在。

详细的可行性研究则是指对项目建设进行详细深入的技术经济分析和比较论证，为项目决策提供评价依据。

可行性研究的这三个阶段是一个相对完整的可行性研究过程的有机组成部分。一个完整的可行性研究工作的完成必须经过项目的立项、界定、筹划；市场调查、研究；投资方案的分析、比较；预测方案的预期收益及其评价；编制可行性研究报告书等程序。

三个阶段的重要性有所差异，在精确度要求及时间费用上略有不同。

现阶段我国的房地产投资决策过程中，房地产项目的可行性研究阶段一般只划分为项目建议书阶段和可行性研究阶段。项目建议书阶段作为一个单独的阶段而存在。

(三)房地产开发项目可行性研究的主要内容

房地产开发项目可行性研究的主要内容包括三个方面：一是通过市场调查预测及其研究，说明投资项目建设存在的必要性；二是进行开发与施工技术方案的研究、论证其技术上的可行性；三是通过基础数据和预测和项目的效益分析，说明其在财务上的盈利性和在经济上的合理性。从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达420米、88层的金茂大厦和高达468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。所以，项目的经济效益分析是可行性研究的核心内容，它主要通过项目的经济评价工作来完成的。具体有以下主要内容：

1、投资项目的背景和基本概况

它主要包括：项目名称及投资单位特点，开发项目所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，开发对象的社会、经济发展前景以及项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标等。

1、市场调查分析及需求预测。

3、投资项目的基本数据。主要包括：(1)占地面积。(2)投资总额。(3)项目规划数据，包括项目开发总面积、建筑密度(或建筑覆盖率)，容积率、各类用途建筑的构成、基础设施和配套设施的条件及要求。(4)项目所占用土地的原使用

状况、需要拆除原有房屋的面积，需要给予经济补偿的耕地、菜地、绿地，需要安置的住户和人口，以及需要安排的劳动力人数等。(5)建筑物的主要技术参数。

(6)项目开工和竣工日期以及进度安排。

4、投资项目所在区位和周围环境状况。

5、项目总投资概算

其估算内容包括：(1)土地征用费估算，主要有征地费、青苗补偿费、劳动力安置费和耕地占用税等．(2)拆迁安置、补偿费估算，包括各种拆迁费用、赔偿费用及安置拆迁户用房建设费用。(3)前期工程费用估算，包括勘察设计费、可行性研究费、“三通一平”或“七通一平”费等。（4）房屋建筑安装工程费，主要包括建筑安装过程中的直接费、间接费、计划利润及税金等。(5)基础设施建设费。(6)公共配套设施建设费。(7)管理费用、包括建设期的管理费用及筹集资金而发生的费用、成本。(8)其他支出，包括固定资产投资方向调节税及预备费等。

6、投资项目所需资源的保证程度分析。房地产开发项目所需资源主要包括：

(1)资金筹集及其使用计划。(2)建筑材料的需要量及其供应计划、采购与运输方式。(3)施工力量的组织、协调和施工计划。(4)项目施工期间所需动力(水、电、气等)的数量及其供应。

7、投资项目的经济效果的分析与评价。它主要包括：(1)财务评价，通过对项目开发建成后的租、售情况及其收入预测，经营、销售费用、销售税金的预测，项目的盈利能力和偿还能力分析等。(2)项目的国民经济评价及社会评价、主要评价项目对国民经济及社台的净贡献。

8、投资项目的风险分析。风险分析主要是通过一定的分析方法（盈亏平衡

分析、概率分析、敏感性分析等）来说明投资项目可能遇到的风险及其他不确定性因素对项目的预期收益评价指标可能产生的影响以及这种影响可允许的幅度和控制的措施。

9、项目的结论与建议。根据对相关因素的分析和各项评价指标的估算，对项目的可行与否作出明确结论，并针对项目存在的问题提出建议，对建议的效果作出估计。

二、房地产项目的市场分析与预测

（一）市场分析

1、宏观因素分析。房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。

2、区域性因素分析。一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易区、保税区对国内资本依赖程度相对较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的项目受到冲击也较小。

3、微观市场分析。对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分

成以下两个部分，其一是对拟投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。

（二）房地产项目投资的战略分析。

战略分析实际已涉及项目建成后的营销问题，可以从几个角度来分析讨论。

1、社会经济环境对房地产市场的影响。房地产业不是个孤立的行业，是典型的周期性行业，即受宏观经济的周期性波动影响较大。将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待，而且认为是房地产业带动国民经济的发展这种观点是错误的，在形势的判断上会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先入为主”的决策倾向。如1990年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。

2、当地政府行政行为对市场的影响。一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。比如，在城市规划管理比较好的江苏张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免了盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控（如广东惠州、广西北海），房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。

3、街区环境对房地产营销的影响。古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由1980年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，

随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。

（三）市场预测

1、需求预测。需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。

2、供给预测。供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测出市场上该类物业的供给情况。

3、价格趋势预测。即对房地产商品价格在未来一定时期内的走势所进行的预测。

4、预测方法。通常可以分为时间序列预测法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。

三、房地产投资项目经济评价

房地产投资项目评价一般从成本测算和财务评估两个方面展开。房地产投资项目财务评估从是否考虑时间价值因素的角度可分为静态分析和动态分析两类。下面分别加以介绍。

（一）房地产项目成本测算

在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。

房地产开发项目成本及费用由开发直接费用和间接费用两大部分组成，具体构成如下。

1、开发直接费用

（1）土地费用。包括土地出让金或征地费、城市建设配套费、拆迁安置补偿费。

（2）前期工程费。包括规划勘测设计费、可行性研究费、“三通一平”或“七通一平”费。

（3）房屋开发费。包括建安工程费、附属工程费、室外工程费、其他费用。

2、开发间接费。包括管理费用、销售费用、财务费用、其它费用、不可预见费、税费。

(二)房地产投资项目的财务评价

1、静态分析

(1)投资回报率或投资收益率。对房地产开发企业来说，其收益主要体现为出租或出售开发的房地产商品所取得的净利润，故投资回报率(或投资收益率)为项目总利润额与项目总投资额之比，计算公式为：

投资收益率

对于房地产开发商来说，这个比率是越大越好。

(2)投资回收期或返本期。所谓项目的投资回收期，是指以项目的净现金流量来抵偿项目全部投资所需要的时间，包括项目的开发建设期。对于房地产开发商来说，投资回收期期限越短越好。其公式为

Pt项目的总净利额项目的总投资额100%(3.1)

(CICO)t0(3.2)

t1

式中：Pt——项目的投资回收期；

CI——项目的现金流人量；

CO一—项目的现金流出量；

CI一CO（或NCF）——项目的净现金流量。

(3)借款偿还期。它是指在房地产项目在开发完成进入租售阶段后，以其净利润（在作法定及必要的扣除后）、折旧及其它收益等偿还抵押贷款所需要的时间。一般来说，如果项目有较高的投资收益能力，则这个指标的数值就较小，偿还借款所需的期限就较短；反之亦然。

2．动态指标分析

(1)净现值法。所谓净现值(NetPresentValue，简称NPV)就是把项目寿命期内不同时间发生的资金流入量和流出量之间的差额即净资金流量按设定的折

现率贴现到项目开始时点上的价值，其中现金流入量主要包括租、售收入及其他收入、回收的流动资金和固定资产余值。现金流出量包括项目的投资额、项目的年经营成本(不包括折旧及投资借款利息)、项目的流转税及所得税、偿还投资借款的本息等。净现值计算公式为：

n

NPV

(CIt1CO)t(1r)t(3.3)

式中：n——项目经济寿命期；

r——设定的折现率(或行业基准投资收益率)。

当NPV＞0时，项目在财务上是获利的或持平的，即该项目在财务上是可行的；当净现值NPV<0时，说明项目在财务上是亏损的，此时，该房地产项目在财务上是不可行的。

净现值是项目在其经济寿命期内各年净收益现值的总和，它反映项目获利能力的大小。如果是多方案或多项目比较、选择时，项目的净现值越大，说明项目的财务盈利能力越高，反之盈利能力就低。

例如，某宗房地产投资项目，第一年投资3000万元，以后各年的净现金流量分别为800、1000、1000、2000万元。试判定在设定折现率为12%的情况下，该项目在财务上的可行性。

上述计算结果表明，该项目的净现值为440.36万元，大于零，在财务上是可行的。

（2）(3.4)

式中：IRR—-IRRi1

运用项目单位：万元

NPVNPV112NPVi2i1（3.5）

利用“试差法”可计算出内部收益率：

IRR15%

219.78219.7879.68

(20%15%)18.67%

显然，IRR>12%，所以项目在财务上是可行的。

需要注意的是，由于内部收益率在理论上是由高次方程来求得的，故内部收益率的值可能只有一个，也有可能出现多个解，甚至无实数解。这就涉及到一个项日是常规类型项目还是非常规类型项目的问题。常规类型项目是指在现金流量系列中，在开始有一个或几个负现金流量，其后出现的是一个或多个正现金流量，现金流量的符号由负到正的变换次数只有一次，其内部收益率只有一个。而非常规类型项目现金流量的正负符号的变换次数超过一次，其内部收益率可能有多个，也可能无解。

(三)房地产开发项目的国民经济分析1．国民经济分析的主要评价系数

国民经济分析是从社会和国家的整体利益出发，以资源配置和国民收人的增长为目标，运用适当的经济评价参数考察投资项目的费用和效益，评价项目对国民经济的净贡献及其经济上的合理性的一种方法。

这里有必要说明一下国民经济分析所采用的一些主要评价参数。

(1)影子价格，亦称“完全市场价格”，它是指资源在最优利用情况下，单位资源所产生的效益增量。在国民经济评价中，应将商品的市场价格调整为影子价格。

(2)社会折现率。它是项目国民经济评估的重要通用参数。它表示从国家角度对资金机会成本和资金时间价值的估量，表示社会可接受的最低投资收益率的限度，即是项目投资应使社会得到收益的最低标准。它在项目国民经济评价中作为计算经济净现值的折现率，并作为衡量经济内部收益率的基准值。

(3)影子汇率。它是指外汇的影子价格，是项目国民经济评价的重要通用参数。它体现从国家角度对外汇价值的估量、在项目国民经济评价中用于外汇与人民币之间的换算并作为经济换汇成本、节汇成本的判断依据。影子汇率在数值上等于国家外汇牌价与影子汇率换算系数的积。

(4)影子工资及其换算系数。影子工资体现国家和社会为投资项目使用劳动力而付出的代价，它由劳动力的边际产出(项目所占用的劳动力，在其他使用机会下可能创造的最大效益)和劳动力就业或转移而引起的社会资源消耗两部分构成。影子工资换算系数则是指影子工资与财务评价中的职工个人实得货币工资加提取的福利费之比，根据项目使用的劳动力具体状况进行确定。

(5)土地影子费用。土地作为项目的特殊投入物，其影子费用包括拟建项目占用土地而使国民经济为此放弃的效益——即土地的机会成本（根据该土地“最好可行替代用途”的净效益测算），以及国民经济为项目占用土地而新增加的资源消耗(如折迁费用、安置费用等)。

2．国民经济评价的内容

(1)评价项目对国民经济增长的贡献

考察项目需要社会和国家付出的代价及其对社会和国家所作出的贡献，即项目投资所能增加的国民收入(v十M)和社会净收益，以确定其宏观上的可行性。其主要指标有：

①项目在正常使用年份所获得的国民收入净增值和社会净收益及其占整个投资的比重。这个指标表示项目对国家和社会的实际贡献。

②项目在整个寿命期内获得的国民收入净增值和社会净收益总量，及其占总投资的比率，以衡量项目对国家和社会的总贡献。

③项目的投资回收期及项目借款偿还期等。

④客观因素对项目获得国民收入净增值和社会净收益能力的影响，即风险分析。

(2)评价项目的社会效果目标

①收人分配目标。即项目为国家提供的国民收入净增值和社会净收益，是否在国家、地区、部门、企业和职工个人之间得到了合理分配，是否正确体现了国家、集体和个人三者之间的经济利益。

②劳动就业目标。即项目建后能为社会提供的劳动就业机会。一般用每万元投资提供的总就业人数(人／万元)，或每提供一个就业机会所需的投资额(元／人)指标来衡量。

③环境保护目标。即项目对改善生态环境的影响及如何以最经济的费用支出保障人民正常生产和生活环境的需要。

④创汇节汇目标。即通过考察项目经济换汇成本和经济节汇成本、以确定其创汇、节汇是否合理。

(3)国民经济效益分析评估指标

国民经济效益分析与评估主要通过以下指标进行：

①经济（3.6）

t1n

式中：EIRR——经济内部收益率；

B—效益流量

C—费用流量

B-C--净效益流量。

当EIRR》社会折现率时，项目被认为是合理的。

②经济净现值(ENPV)，即将项目建设和生产服务年限内各年的净资金流量折现到初始年的现值之和。其表达式为：

n

FENPV

(BC)t1t(1r)t

式中：r——社会折现率。

只有当ENPV》0时，项目才被认为是可行合理的

③投资净增值率和投资净收益率。

投资净增值率＝年国民收入净增值／项目总投资额

投资净收益率＝年净收益／项目总投资额

对项目来说，这两个指标属静态指标。指标值越大，说明项目对国民经济的贡献越大。

四、房地产投资项目风险分析

1、盈亏平衡分析

盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。

盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点（BreakEvenPoint，BEP）即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。一般来讲，在项目产出能力一定的前提下，盈亏平衡点越低，项目的盈利可能性就越大，经营安全性越好。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指对特定的项目而言，要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。

2、敏感性分析

敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。

反应敏感程度的指标是敏感系数：

敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比

例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10％，净现金流量现值增加20％，则售价的敏感系数=20％/10%=2。

敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。

3、概率分析。利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。

附：可行性研究报告的撰写（参考格式）

A、可行性研究报告的主要内容

一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要、目标、正文、附件和附图六个部分。

1、封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。

2、摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。

3、目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。

4、正文：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容：

a、概况（包括：项目背景、项目概况、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写人员、编写的依据、编写的假设和说明）；

b、市场调查和分析；

c、规划设计方案；

d、建设方式和建设进度；

e、投资估算及资金筹措；

f、项目财务评价；

g、风险分析；

h、可行性研究的结论；

i、研究人员对项目的建议；

j、相应的附表。

5、附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如