勒泰中心工程部商业运作手册

01CZSY0001勒泰中心工程部商业运作手册XX1023

工程部商业

运作手册

北京戴德梁行物业管理服务有限公司

勒泰中心物业管理处

工程部编制

工程部概述

工程部作为物业管理中最重要的部门之一，负责整个项目的电气、电梯、空调、给排水、

采暖、通讯、消防、对讲监控及项目公共设施等设备设施的运行管理、维修保养，对商户

提供有偿服务及装修工程的监督管理工作。具体职责如下：

1.负责项目设备设施交接验收，建立全面的设备设施台帐，对交接验收设备或者系

统作现场标识，并完成交接报告。

2.制订部门日常运作、管理工作程序与规章制度及各级人员的岗位职责，建立设备、

设施的操作、运行、保护保养、检修、应急处理等技术标准与规范。

3.负责制订管理项目工程保护年度与月度预算、采购计划、资金支付计划、设备设

施保护保养计划与设备大中修计划。

4.对所辖设备设施进行全面、有效的管理，保持设备设施良好运行，按计划进行保

护保养；定期进行设备完好率的统计与考核，使设备完好率达到公司规定要求，确保满足

业户使用要求，设备进行保护保养与检修的项目、方法、完好程度务必符合有关规定。运

行中所发生的设备故障应得到正确、及时的处理，在紧急情况发生时，能够按应急处理方

案实施有效操纵处理，确保人员、设备设施安全。

5.按标准完成对商户服务事项，维修及时率、返修率、商户满意率务必达到公司规

定标准，定期进行部门服务质量考评。

6.负责商户装修方案的审核与施工现场的技术方法、施工质量、使用材料的监理。

7.负责上级领导确定的工程整改项目、新项目的招、投标与合同报批，对施工计划

进行审核，实施项目的施工监理，完成竣工验收、办理工程结算等工作。

8.实施各专业、各系统设备、各机房的值班、巡视、保护保养、检修记录制度，记

录做到清晰、真实、完整，建立档案管理制度。按管理要求作好运行记录、技术文件、资

料、图纸的收集整理、储存与归档工作。对储存的记录做好标识、收集、储存、保护、查

阅与处置。

9.配合政府、行业管理部门，确保电力、供水、煤气、通信、电视等正常，按管理

部门要求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使污水、噪音达到环保要求。

10.负责编制职责范围内的各类应急预案并组织培训、演练与实施。

11.负责本部门的维修工具、检测仪器、备用零配件的日常管理。

12.负责本部门人员的岗前培训及岗位技能培训，提高员工的素养及技能。

目录

第一章人员架构....................................................1

一、人员架构...........................................................2

第二章岗位职责....................................................3

一、工程经理岗位职责...................................................4

二、工程文员岗位职责...................................................5

三、工程总值岗位职责...................................................6

四、工程主管岗位职责...................................................7

（-）强电主管岗位职责...............................................7

（-）弱电主管岗位职责...............................................8

（三）空调主管岗位职责...............................................9

（四）给排水主管岗位职责...........................................10

（五）综合主管岗位职责.............................................11

五、工程领班岗位职责..................................................12

（一）强电领班...................................................12

（二）电梯领班...................................................13

（三）弱电领班...................................................14

（四）空调领班...................................................15

（五）给排水领班................................................16

（六）综合维修领班..............................................17

六18

/\

(一)

\/强电技工岗位职责................18

/\

(二

V7变（配）电所运行值班人员基本职责.19

/\

|三

\7配电室岗位职责..................20

/四\

|!

\/变配电值班员岗位职责............21

/五\

|J

\/电梯维修工岗位职责..............22

/六\

()

V/给排水技工岗位职责..............23

/七\

()

X/弱电技工岗位职责................24

八

/\

(—

V/空调技工岗位职责................25

九

/\

(J

X/综合技工岗位职责................26

第三章管理制度...................................................27

一'环境管理实施方案.................................................28

（一）污水排放的管理实施方案.....................................28

（二）噪音的管理实施方案........................................29

（三）防止出现重大环境污染责任事故的管理实施方案................30

（四）固体废弃物分类管理方案.....................................31

二、工程总值管理制度.................................................32

三、强电专业管理制度..................................................33

四、弱电专业管理制度..................................................36

五、弱电交接班制度...................................................37

六、空调专业管理制度..................................................38

七、空调交接班制度...................................................38

八、给排水系统管理制度................................................39

九、综合维修管理制度..................................................41

十、电梯系统管理制度..................................................42

十一、工程部内部检查管理制度.......................................43

十二'配电室监督检查管理制度.......................................44

十三、高处作业吊篮安全管理制度.....................................45

第四章操作规程...................................................46

♦维修注意事项.....................................................47

♦强电专业制度及程序（配电室）......................................48

一、变（配）电所巡视检查制度..........................................48

二、变（配）电所设备验收制度..........................................49

三、变（配）电所的设备缺陷管理制度....................................50

四、变（配）电所运行保护工作制度......................................51

五、变（配）电所运行分析制度..........................................52

六、变（配）电所设备预防性试验制度....................................53

七、变（配）电所培训管理制度..........................................54

八、变（配）电所场地环境管理..........................................55

九、变（配）电所运行值班制度..........................................56

十、变（配）电所运行值班人员基本职责..................................57

十一、操作票制度...................................................58

十二、变电室门禁制度...............................................59

十三、干式变压器检查保养程序.......................................60

十四、高低压柜、变压器安全操作规程.................................61

十五'办公室、机房防火管理规定.....................................62

十六、送电'停电工作流程...........................................63

♦弱电专业制度及程序................................................66

一、楼宇自控值机制度..................................................66

二、弱电机房安全防火管理制度..........................................67

三、弱电专业管理制度..................................................68

四、卫星机房管理制度.................................................69

♦空调专业制度及程序

一、空调系统管理制度.................................................70

二、空调运行巡视制度.................................................71

三、空调给排水专业巡视制度...........................................72

四、空调制冷机组启动程序.............................................74

五'空调制冷机组开机流程图...........................................76

六、空调制冷机组停机流程图...........................................77

♦给排水维修制度及程序.............................................78

一、给排水系统管理制度...............................................78

二'水泵房运行管理制度...............................................79

三、中水站运行管理制度...............................................80

四、消防泵房管理规定.................................................81

♦综合维修制度及程序

一、综合维修管理制度及程序...........................................82

二、危险品管理制度...................................................83

三、综合维修操作间管理制度编.........................................84

四、密闭空间工作安全程序.............................................85

五、体力处理操作程序.................................................86

六、使用油漆及易燃品安全程序.........................................87

七、高空工作安全程序.................................................88

第五章维保规范及程序...................................................91

♦强电专业

一、变、配电设备的检修工作程序.......................................93

二、动力柜、配电箱检修工作程序.......................................95

三、用电设施的检修工作程序...........................................96

四、配电室检修工作程序...............................................97

♦弱电专业

一、消防系统设备维修保养的要求及程序.................................98

二、监控系统设备维修保养的要求及程序.................................99

三、楼控系统设备维修保养的要求及程序................................100

♦空调专业

一、风机盘管周期保养................................................101

二、新风机组周期保养................................................102

三、空调水泵周期保养.................................................103

♦给排水专业......................................................104

一、冷却塔周期保养程序...............................................104

二、冷水机组周期保养程序.............................................105

三、给排水设备维修保养规范...........................................106

♦综合维修专业

一、危险品管理制度..................................................107

二、综合组中修项目、综合组大修项目...................................108

三、综合维修专业工作制度.............................................109

四、综合维修操作间管理制度...........................................110

第六章应急预案..................................................111

一、变配电设备故障、突然停电应急处理程序.............................112

二、变电室供电应急预案...............................................113

三、BA系统与停车场收费系统应急措施.................................115

四、停水及临时供水事故处理办法及应急预案.............................116

五、空调专业事故处理办法及应急预案...................................117

六、供、排水事故处理办法及应急预案...................................119

七、空调机房紧急情况处理措施.........................................121

八、综合维修危险品存放应急措施.......................................124

九、电梯故障困人救援法...............................................125

第一章

人员架构

LW-CZ(N)GC-JG-SY0001A/0

一、人员架构

商业部

经理1人

强电主弱电主空调主电梯主给排水综合主

管1人管1人管1人管1人主管1人管1人

维修领

领班2人领班2人领班1人领班2人领班2人

班2人

维修技员工14白班维员工12员工12

员工8人

工26人人修3人人人

（其中6

人负责

巡视、

抄表）

弟一早

岗位职责

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/JL0001A/0

一、工程经理岗位职责

1.科学分配人力、物力、制定业户特约维修程序；

2.安排通讯设备的有效使用；

3.监管服务过程，改善服务态度质量，提高工作效率，维修及时率100%,维修合格率95%;

4.科学管理仓库，购置备用品与各类工具，建立仓库台账、材料、工具，物品的领用与报

废要登记清晰；

5.掌握技术，完善辖区内设施与施工遗留的缺陷；

6.负责制定所管辖系统设备月度维修保养计划与备用材料，配件计划，定期报送公司审定,

并负责组织安排维修保养计划的实施；

7.认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程、员工守则与设备维修保养

制度;

8.培养员工树立良好个人形象与素养，加强礼仪礼貌，安全生产培训；

9.针对员工的技术状态与思想状态，编制培训计划，常对下属员工进行职业道德、客户服

务教育与专业技术培训；

10.完成上级领导交办的其它工作。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/WY0001A/0

二、工程文员岗位职责

1.在工程经理的指导下，负责工程部办公室的各项事务性工作及接待来访客人;

2.负责办公室的卫生，协助工程经理做好工程部的文字处理工作；

3.打印各类文件，管理好工程部各类工程图纸、资料；

4.负责工程部各类会议的记录；

5.填报有关报表，经工程经理审核签字后上报总经理办公室；

6.负责工程内部的文件、资料、通知的传阅与回收；

7.配合人事行政部进行工程用品的申报；

8.建立完善工程部的档案管理工作；

9.完成工程经理交办的其他工作。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/GZ0001A/0

三、工程总值岗位职责

1.在紧急情况下，可完全合理地支配工程部的运作；

2.处理客户投诉及分配工程维修单，检查当日工单完成质量情况；

3.当遇到不能处理的事件或者不能掌握及操纵的事故时，及时转达上级或者管理处领

导，寻求协助处懂得决完整的填写《事故报告》；

4.处理/完成交接班遗留问题。有关接工程单时间、处理事项、处理结果、工单序号等

资料做好全面记录；

5.确保各系统正常协调运作，配合其他部门的有关工作；

6.负责机房及工具钥匙的借用管理，做好有关记录；

7.每日做好工单统计及做好全面记录；

8.完成上级下达的其它任务。

四'工程主管岗位职责

LW-CZ（N）GC-ZZ-SY/ZG0001A/0

（一）强电主管岗位职责

1.负责监管配电室设备的正常运行，确保项目的供电系统处于正常状态；

2.负责项目本系统设备的日常保护、保养、检测；

3.负责安排、指挥、组织本系统员工的日常工作；

4.负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核；

5.负责监督、检查下属员工之工作完成情况并向工程经理汇报；

6.贯彻执行岗位责任制，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守

则，负责培训下属员工正确操作本专业设备；

7.负责检查本系统之各类运行记录及检查表格；

8.协助工程经理制定本系统维修、保养、节能计划；并贯彻执行设备维修保养计划的

落实；

9.监督外派维修保养合同的执行情况；

10.协助处理其他电气设备之维修、保养工作；

11.负责管理本专业之公用工具；

12.完成工程经理下达的其它工作任务；

13.负责组织、安排、指挥员工处理各类设备故障及突发事件；

14.负责填写维修通知单及与客服部、秩序保护部协调处理日常维修事宜；

15.有权调配维修技工进行各类（你认为合适的）工作任务，对拒不服从安排之员工进

行纪律处分；

16.负责给各专业电气系统提供帮助；

17.负责本专业二次装修的审图工作。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/ZG0002A/0

（二）弱电主管岗位职责

1.负责弱电系统各类设备的保养维修，确保其正常运行；检查各弱电系统的运行状况,

发现特殊立即处理；

2.提出设备系统维修保养计划与备品备件购买计划，每月定期上报专业主管及工程部

经理审定，并负责组织实施；

3.熟悉与掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行维修或

者联系外判厂家维修，以最短的时间恢复其正常运行；

4.贯彻执行岗位责任制与设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全

操作规程及员工守则，保证弱电机房的干净整洁；

5.做好下属员工的技术培训与考核工作；

6.做好技术档案的建立、管理与设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步

用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善；

7.协助工程经理进行年度预算的计算工作；

8.负责处理客服部签署之日常维修单；

9.负责安排、监督、检查下属的日常工作；

10.监督保护保养外判合同执行情况；

11.负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核；

12.负责项目空调系统及强电系统的楼宇自控管理工作，并与空调专业紧密配合，确保

项目的空调系统处于最佳运行状态；

13.完成工程经理下达的其他工作任务。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/ZG0003A/0

（三）空调主管岗位职责

1.负责安排、指挥、监督下属日常工作，保证通风、空调系统设备正常运行；

2.巡视机房设备，并监管项目内温、湿度及新风量到合适水平；

3.负责安排设备的定期检测；

4.负责培训下属正确操作本专业设备；

5.负责检查本系统之各类运行记录及检查表格；

6.监督外派维修保养合同的执行情况；

7.负责分派下属员工的日常维修、保养工作；

8.负责处理客服部签署之维修通知单；

9.负责本专业二次装修的审图工作；

10.负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核；

11.负责制定合理运行方案，以达到节能效果；

12.负责本系统设备维修、保养工作，巡视机房设备运行正常；

13.贯彻执行岗位责任制，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守

则，负责培训下属员工正确操作本专业设备；

14.完成工程经理下达的其他工作任务。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/ZG0004A/0

（四）给排水主管岗位职责

1.负责安排、指挥、监督下属日常工作，保证给排水系统、消防系统设备正常运行;

2.负责安排设备的定期检测；

3.负责培训下属正确操作本专业设备；

4.负责检查本系统之各类运行记录及检查表格；

5.监督外派维修保养合同的执行情况；

6.负责分派下属员工的日常维修、保养工作；

7.负责处理客服部签署之维修通知单；

8.负责本专业二次装修的审图工作；

9.负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核；

10.负责制定合理运行方案，以达到节能效果；

11.负责本系统设备维修、保养工作，巡视机房设备运行正常；

12.负责给排水设备、设施、机械设备设施的综合管理，负责每月自来水、热水、中

水的能源统计报告工作。消防、喷淋用水设备、软化水设备的检查工作；

13.贯彻执行岗位责任制，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守

则，负责培训下属员工正确操作本专业设备；

14.完成工程经理下达的其他工作任务。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/ZG0005A/0

（五）综合主管岗位职责

1.负责安排、监督、检查下属的日常工作；

2.负责对下属分派维修单工作，并做好全面记录；

3.负责项目的土木、装潢、五金、玻璃的维修管理工作；

4.监管外判工程施工情况；

5.定期巡视项目土木、装潢、五金、玻璃，负责制定计划性工作方案;

6.负责申请维修用料；

7.检查入户维修工作。负责本专业的二次装修审图工作；

8.负责对下属进行专业培训；

9.负责本专业员工之考勤、纪律检查及考核；

10完成工程经理下达的其他工作任务；

11.负责监督项目租户的二装改造工程的工作

五、工程领班岗位职责

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/LB0001A/0

(-)强电领班

1.负责配电室设备的正常运行；本系统设备的日常保护、保养、检测工作。

2.负责安排并带领本专业技工进行日常维修、保养工作。

3.负责监督、检查下属员工之工作完成情况并向专业主管汇报。

4.负责指导本专业技工正确操作本专业设备。

5.负责检查本系统之各类运行记录及检查表格。

6.协助专业主管制定本专业维修、保养计划。完成工程部制定的维修计划、保养计划、

节能计划。

7.监督外包维修保养合同的执行情况。

8.协助处理其他电气设备之维修、保养工作。组织带领本专业技工处理各类设备故障。

9.负责本专业二次装修的审图工作。

10.负责管理本专业之公用工具。

11.完成上级下达的其它工作任务。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/LB0002A/0

（二）电梯领班

1.管理下属员工保证所有电梯（扶梯、直梯）正常运行，做好电梯系统设备的日常保

护、保养、巡视及年度检测工作。

2.参与外判维保合同有关内容的起草、拟定工作。

3.负责监督、检查电梯外判维保商的日常工作。

4.负责协助外判维保商制定电梯维修、保养计划，并监督有关工作的执行情况。

5.负责对外判商维保合同的执行情况进行定期评估，并根据要求提出合同续签、修

改等建议。

6.负责妥善保管本专业使用的公用工具。

7.负责按要求定期提交本专业零配件采购计划。

8.负责电梯紧急/故障情况下的妥善、快速处理，并将处理结果及时向领导汇报。

9.完成上级领导下达的其它工作任务。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/LB0003A/0

（三）弱电领班

1.负责消防报警及联动系统/消防广播系统的维修保养、日常巡视及检修。

2.负责保安监控系统的维修保养、日常巡视及检修。

3.负责有线电视系统的维修保养、日常巡视及检修。

4.负责门禁系统的维修保养、日常巡视及检修。

5.负责车管系统的维修保养、日常巡视及检修。

6.负责楼宇自控系统的维修保养、日常巡视及检修。

7.负责本专业所辖其他设备的维修保养、日常巡视及检修。

8.负责处理本专业日常维修工单。

9.负责安排、监督、检查下属的日常工作。

10.监督本专业外包合同执行情况。

11.负责本专业二次装修的审图工作。

12.完成上级下达的其他工作任务。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/LB0004A/0

（四）空调领班

1.负责安排带领本专业技工进行日常保护保养工作，保证通风及空调系统设备正常运行。

2.负责本专业设备维修、保养工作。

3.巡视机房设备，并监管勒泰中心内温、湿度及新风量至合适水平。

4.负责安排本专业系统设备的定期检测。

5.负责指导下属正确操作本专业设备。

6.负责检查本系统之各类运行记录及检查表格。

7.监督本专业外包合同的执行情况。

8.负责处理本专业维修工单。

9.负责本专业二次装修的审图工作。

10.负责制定合理运行方案，以达到节能效果。

11.完成上级下达的其他工作任务。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/LB0005A/0

（五）给排水领班

1.负责安排带领本专业技工进行日常保护保养工作，保证给排水系统设备正常运行。

2.负责给排水设备、设施的综合管理，负责每月市政供水能源统计报告工作。

3.负责安排设备的定期检测。

4.负责指导下属正确操作本专业设备。

5.负责检查本系统之各类运行记录及检查表格。

6.监督本专业外包合同的执行情况。

7.负责分派下属员工的日常维修、保养工作。

8.负责处理本专业维修工单。

9.负责本专业二次装修的审图工作。

10.保证生活水的水质达到标准。

11.完成上级下达的其他工作任务。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/LB0006A/0

（六）综合维修领班

1.负责安排带领本专业技工进行日常保护保养工作。

2.负责处理本专业维修工单工作。

3.监管本专业外包合同执行情况。

4.定期巡视勒泰中心，负责制定计划性工作方案。

5.负责申请维修用料。

6.负责本专业的二次装修审图工作。

7.负责对本专业技工进行专业指导及培训。

8.完成上级下达的其他工作任务。

六、技工岗位职责

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/JG0001A/0

（一）强电技工岗位职责

1.负责配电室设备的操作、监控、记录与紧急故障的处理；

2.观察各分路用电负荷的变化，按时填写《强电专业值班日志》；

3.根据分路用电负荷的变化，及时检查电容器的投入与退出运行，保证有功功率因数

维持在正常水平；

4.每天填写运行记录于《交接班记录本》上；

5.检查配电室及消防设备情况并保持完好状态；

6.巡查设备运行情况，并填写巡查表；

7.严格按照设备的操作规程操作运行；

8.定期做好设备的保护保养工作；

9.做好配电室、值班室的环境卫生工作；

10.负责电气设备、设施的保养、保护，执行《电气设备年度计划检修表》；

11.配合其他专业的电气设备检修、维修工作；

12.发现设备故障及时排除，重大问题及时向上级汇报；

13.服从上级领导的工作安排。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/JG0002A/0

（二）变（配）电所运行值班人员基本职责

1.变配电所运行值班人员在值班时间内对本站设备负有监视、保护、操作及事故处理

的责任；

2.值班人员应按值班制度值班，遵守现场工作纪律，按规定统一着装，坚守工作岗位,

不得进行与工作无关的活动；

3.值班人员务必熟知与严格执行安全操作规程、运行管理规程，总值规程与现场运行

规程及有关制度；

4.值班人员应熟知所管辖的设备系统与可能的运行方式，掌握要紧设备的性能与规

范，掌握各类保护与自动装置工作原理与运行规定；

5.认真执行操作票制度，能正确的进行倒闸操作与正确、迅速的进行事故处理。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/JG0003A/0

（三）配电室岗位职责

1.严格执行交接班制度，坚守工作岗位不得擅离职守，确保供电设备安全运行、不间

断的供电；

2.熟悉掌握配电室高低压设备系统及外围情况，熟悉要紧电气设备的规格性能；

3.严格执行安全操作规程及巡视检查制度按规定时间巡视设备、抄录仪表，填写有关

报表，并按时报出；

4.熟悉掌握停送电程序及有关安全防火措施，严格执行停送电操作制度。

5.中晚班及节假日配电室值班人员兼负电工日常维修工作，做到供电、维修两不误；

6.配电室禁止乱放杂物，更不能放私人物品，保持卫生整洁，每班打扫卫生一次，利

用停电时间检修设备及保养擦拭设备，按时测定需测定的设备与工具；

7.发现超负荷报警，按顺序拉闸调整（管理处定出拉闸顺序）；

8.有计划测定线路安全系数，及时发现火灾隐患，及时处理并上报领导；

9.下一班未按时上班，上一班不得离去，应及时报告领导，领导未解决之前继续值班。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/JG0004A/0

（四）变配电值班员岗位职责

1.值班员受主管领导，协同主管负责当值中各类设备的正常、安全、经济运行；

2.严格执行供电设备安全运行规程与有关的各项规章制度，负责值班、操作、监护、

巡视及事故处理等工作，发现特殊及时汇报；

3.配合主管搞好变配电室的运行保护、定期试验、运行分析与记录工作；

4.正确执行主管给予的操作命令，负责填写操作票；

5.在主管监护情况下下进行倒闸操作与迅速处理设备故障；

6.按时准确地做好各类报表记录，核算电量；

7.保管好所管辖备品、工具、表记，做好室内的清洁卫生工作。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/JG0005A/0

（五）电梯维修工岗位职责

1.负责电梯系统设备的正常运行。做好电梯机房正常运行值班工

2.作。做好电梯的巡查工作。做好值班日记及工作日报表。

3.负责电梯系统设备的日常保护、保养、检测。检查电梯乘坐舒

4.适感是否良好。

5.负责协调、组织外判维修保养单位员工的日常工作。

6.负责监督、检查外判维修保养单位员工之工作完成情况并向专业领导汇报。

7.负责检查电梯之各类运行记录及检查表格。

8.协助外判维修保养单位制定电梯维修、保养计划。

9.监督外判维修保养合同的执行情况。

10.负责管理本专业之公用工具。

11.电梯紧急/故障情况下的处理，重大问题及时向领导汇报并通

12.知外判维修保养单位处理。

13.完成上级领导下达的其它工作任务。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/JG0006A/0

（六）给排水技工岗位职责

1.给排水维修技工务必熟练掌握各类设备操作、运行及维修保养规程。务必服从系统

工程师的领导与指挥。

2.按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好工作准备。

3.每日需按巡视路线对给排水管井、生活水箱、室外污水井等进行巡查，发现特殊及

时向领班或者工程部主管汇报。

4.协助空调运行人员清洗新风过滤网、风机盘管翅片、空调机过滤网。

5.保障机房阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象，发现问题及时处理。

6.接到维修通知后，务必及时到达现场处理，服从工作安排，处理完毕，由报修单位

验收签字，工单交回工程部。

7.处理各类故障须及时、准确，保证人身及设备安全，工作完毕须认真清理现场。

并将处理结果报告上级。

8.维修人员应定期对勒泰中心内各类通风、采暖、冷风供应及有关的设备、管道进行

故障检查，并按照设备维修保养计划进行三级、月度、季度、年度保养。

9.定期检查设备的运行状况，按时认真填写工作记录，包含维修记录、保养记录及维

修记录卡。

10.关于跑水事故一定要反应灵敏，行动迅速，处理果断，汇报及时。

11.加强工具的使用与保管，包含自用工具与公用工具，交接班时工具要帐物相符。

12.给排水系统各类维修，务必做到各阀门、接口，安装位置合理，不漏水。管线布局

合理.，横平竖直。需做防腐、防锈、保温处理时务必处理完整，不得遗漏。

13.各阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象，并务必做好保温、防腐处理，功能正常。

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（七）弱电技工岗位职责

1.负责项目内所有弱电配电设备间、配电箱及线路的保护保养;

2.负责项目消防火灾报警系统设备的保护保养；

3.负责项目楼宇自控系统设备的保护保养；

4.负责项目秩序保护部监控系统设备的保养保护；

5.负责项目闭路电视系统运行与保护保养；

6.负责项目广播与背景音乐系统的保护保养；

7.负责项目无线通讯放大系统设备运行与保护保养；

8.负责项目宽带网络系统布线的保护；

9.负责项目所有与弱电有关设施装修改造现场的监管；

10.负责公司内部局域网保护；

11.完成上级领导布置的其他工作。

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（八）空调技工岗位职责

1.巡查设备情况，并填写各巡检记录表；

2.做好值班日记及工作日报表；

3.按时保护、保养设备，对设备的调整及维修作好记录;

4.接到报修任务及时处理，及时完成领导交办的任务；

5.发现设备故障及时排除，并汇报上级；

6.制冷空调设备运行员负责制冷机的操作、监视与记录;

7.空调给排水设备维修员负责设备检修、日常清洁保护;

8.每天定时检测客户区的温湿度并调整到合适水平。

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（九）综合技工岗位职责

1.及时处理客服签署的维修单；

2.定期巡楼检查并记录；

3.保质保量完成领导分派的各项任务;

4.监管外判维修的工作情况。

第三章

管理制度

一'环境管理实施方案

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（一）污水排放的管理实施方案

1.项目生活污水排放管理：每一年由经石家庄市质量技术监督局、石家庄市建委、

石家庄市环保监测系统批准的监测检测单位进行一次检测，每一季度工程部人员

进行一次管线检查，防止雨、污水混排，每月进行一次污水井清掏；

2.项目目前无餐厅，今后有餐厅后，对餐厅生活污水排放管理：每一年由经石家庄

市质量技术监督局、石家庄市建委、石家庄市环保监测系统批准的监测检测单位

进行一次检测，每月由政府有关部门认可的专业公司进行一次隔油池清掏。

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（二）噪音的管理实施方案

1.项目噪音管理：每一年由经石家庄市质量技术监督局、石家庄市建委、石家庄市

环保监测系统批准的监测检测单位进行一次噪音检测；

2.每季度由工程部人员进行一次楼层公共区噪音测试，并填写《勒泰中心噪音测量

表》。

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（三）防止出现重大环境污染责任事故的管理实施方案

1.易燃易爆物品存放须填写《易爆、易燃物品存放记录表》。定期检查供、用电设

备、设施，防止出现电气火灾；

2.关于油品的领用与使用严格按照运行守则进行登记；

3.每月对重要机房进行防火检查，并对工程部全体员工进行防火安全培训。

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（四）固体废弃物分类管理方案

为合理合法处理各类固体废弃物，根据《废弃物处置管理规定》制定本管理方案，希

望全体员工严格执行，确保全公司所有固体废弃物达标处置。

1.关于数量多、体积大的废弃物分类、分区处理：

1.1废纸、废纸板、废纸箱（包含所有办公室的办公用废纸）直接送由保洁公司处

理；

1.2废泡沫由各岗位员工负责打扫、回收集中到指定回收地点；

1.3废木料、废金属、废油、废棉丝、废包装桶等由各专业负责回收集中到指定的

回收区，统一安排处置。

2.关于体积小、数量少的废弃物分类设置收集箱：

1.1危险废弃物收集箱用红色标记收集废电池、废电子、电器零件；

1.2可回收废弃物收集箱用蓝色标记收集各类金属类、非金属类小件废品；

1.3不可回收废弃物收集箱用黑色标记收集各类无毒害、无利用价值的废物；

1.4废弃物收集箱分区设置、统一管理、定期检查。

3.设置的公共垃圾桶要紧收集除危险废弃物外的生活垃圾，环境部负责对其定期分类

收集。

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二'工程总值管理制度

1总值及工程部主管，在紧急总值情况下，可完全合理地支配工程部的运作。在值班

期间严格遵守管理处各项规章制度，不得擅离值班岗位；

2当值时，须兼顾本身系统内事务，但以工程部整体为主；

3当值时，如需要离岗，务必交代专人暂替接电话，并随身携带对讲机，以便联络；

4当值时，务必礼貌的处理客户投诉及分配工程请修单。做出正确及合理的分析及推

断。采取合习惯变措施，并记录；

5如需涉及其他部门，须礼貌地通知及请求各有关部门协助、支援及配合工作，并应

认真清晰的填妥《内部联系单》；

6当发生非常事故，应把事故时间、内容、处理过程、结果与合理的建议写在《事故

报告》中；

7如遇特别事故，如断水、水淹、断电、消防走火及空调失灵等，皆须马上联系上级

或者管理处领导；

8当遇到不能处理的事件或者不能掌握及操纵的事故时，应及时转达上级或者管理处

领导，寻求协助处懂得决；

9交接班一定要清晰，关于交接总值遗留的问题，接班总值有责任积极跟进，处理至

完成。有关接工程单时间、处理事项、处理结果、工单序号等资料做好全面记录：

9.1通常电话投诉是不同意的，唯事后补单及下列事件除外；

9.1.1公共区域或者客户内停电；

9.1.2水管破旧跑水；

9.1.3火灾及报警；

9.1.4直梯困人；

9.1.5异味散布；

9.1.6空调停运。

10总值有事需请假、调班、补休等，要提早三天提出，以便工程部能有充分时间

做出安排，遇突发性事件可另行处理；

11工程部总值有责任在确保各系统正常协调运作的同时，积极配合管理处其他部

门把各项工作做好；

12总值务必在当值前给本系统下级员工安排好当值工的工作及汇报渠道，有紧急

事故时如何处理。

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三'强电专业管理制度

1.配电室属单位动力设备部门下设机构，由主管负责全面技术业务工作，并同意

供电部门的专业监督检查与供电部门办理具体的电力总值与使用业务；

2.配电室的电力设备总值号应按照地区电力系统统一的总值编号原则编写，室内

应设有模拟图板，模拟图应符合实际接线具备可模拟操作功能，电源情况及设

备编号标注应齐全正确；

3.定期进行（或者委托）电气设备的预防性试验与继电保护的年度效验并认真作

好记录；

4.在进行电气保护工作时，务必严格执行《电业安全工作规程》并做好人身安全

与设备安全的技术措施与组织措施，不得从事在自己不能操纵范围的电气施工

作业，应备齐有关安全绝缘工具与工作务必的仪器仪表；

5.认真贯彻执行有关电力法规，依法建立各类规章制度，不断规范用电行为，落

实安全第一的方针，严格执行工作监护与工作许可制度，确保电气设备在良好

状态下运行；

6.值班员务必做到持证上岗并按时进行年审复试，新上岗员工不能单独工作。

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四、变（配）电所交接班制度

（一）交接班的通常规定

1.变（配）电所应按规定的值班方式进行值班与按规定的时间进行交接班。如接班人

员未到岗，交班人员应坚持工作至接班人员到达。未经办理交接班手续，交班人员

不得离开工作岗位；

2.交接班工作务必做到交接两清，交班人员应按规定全面介绍，接班人员应认真听取;

3.在处理事故或者进行倒闸操作时不得进行交接班，交接班过程中发生事故时，应停

止交接班，并应由交班员处理，接班人员协助进行处理。处理事故、倒闸操作完毕

或者告一段落后，方可进行交接班；

4.接班人员对设备进行检查确认无问题后，交接双方在值班记录上签字，交接班方可

结束。

（二）交班的工作内容

1.设备运行方式，设备变更与特殊情况处理通过；

2.设备的修试、扩建与改进工作的进展情况；

3.巡视发现的缺陷、处理情况与本值自行完成的保护工作；

4.许可的工作票、已执行的操作票，地线使用组数、位置及备用地线的数量；

5.继电保护、自动装置、远动装置、微机、监控系统的运行及变动情况；

6.规程制度、上级指示的执行情况；

7.设备清扫、环境卫生、消防设施及其他；

8.通讯设备、工具、钥匙的使用与变动。

（三）接班的工作内容

1.检查模拟图板、核对系统运行方式、设备运行位置，对上一班操作过的设备进行

质量检查；

2.检查设备缺陷，特别是新发现的缺陷，是否有进一步扩展的趋势；

3.试验有关信号、自动装置、电容补偿装置与继电保护；

4.熟悉设备的修试情况，重点检查修试工作质量与设备上的安全措施布置情况；

5.审查各类记录、技术资料及安全用具、消防用具、维修工具、备品备件、钥匙、

设备环境卫生等。

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五'弱电专业管理制度

1.接班时应提早十分钟到达工作岗位，进行交接班工作；

2.值班人员应衣着整洁，佩带员工证；

3.不同意与本专业无关人员进入机房；

4.不准私自离开值班室，如须外出需有人接管；

5.设备出现通常故障及时处理并作记录，重大故障做应急处理并向上级汇报；

6.监视各个系统运行情况，及时调整参数及工作状态，使设备运行在最佳状态;

7.严禁将设备挪做私用；

8.交班前作好清洁卫生，填写好《弱电专业值班日志》；

9.如有某系统发生报警，应及时通知有关专业值班人员并作好记录汇报；

10.做好维修工具的保管及仪表的校验。

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六、弱电交接班制度

1.熟悉BA系统设备的运行情况，询问设备运行有无故障，出现问题的处理通过及目

前所需注意的问题；

2.接班前做好维修工具的保管及仪表的校验，钥匙须妥善保管，接班后发现工具损坏

丢失钥匙等问题，由接班人员负责；

3.发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不

交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管批阅（工作完成后

再交班）；

4.交班前作好清洁卫生，填写好《弱电专业值班日志》；

5.交班前做好BA记录表的交接工作。

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七'空调专业管理制度

1.严格遵守管理处的各项规章制度；

2.坚决贯彻上级领导的各项指示，服从领导的安排；

3.当班时不准做任何与工作无关的事；

4.严格执行设备操作程序，作到一巡、二看、三查；

5.加强对本专业设备的保护与保养；

6.加强本专业的职业道德水准，增强责任心；

7.遇有突发事件要沉着、冷静、果断处理；

8.接听上级指示或者报修要使用文明用语并做记录；

9.保持机房内整洁，保护机房内卫生；

10.主动配合其他组别工作，团结本组同事；

11.保证机房内各类防火设施齐全有效；

12.认真履行岗位义务与责任，遵守国家的法纪、法规遵守社会公德；

13.每班认真巡视设备，按时做好设备的保护、保养工作；

14.严格按照操作规章制度，进行操作运行；

15.本班发现问题及时解决，如遇意外重大问题，应及时向领导汇报，并做相应紧急处

理措施，并做好事故报告表；

16.认真做好交接班工作，认真完成交接班记录v

17.严禁在机房内吸烟、打闹，作好防火工作，假如发生火警应会正确报警，并正确使

用消防器材与积极配合灭火；

18.机房重地，严禁无关人员进