2024年房地产经纪概论模拟试题

《房地产經纪概论》模拟试題填空題交易状况修正的措施，重要有百分率法和差额法衡量房地产与否有泡沫的简朴指標有房价与房租之比、入住率由于房屋租赁双方易产生较為复杂的债权债务关系，委托人對房地产經纪机构的责任规定也相對比较复杂，因此，在房屋租赁居問协议中就某些委托事项应补充限制性条款，以便明确房地产經纪机构与委托人各自的权利义务。房地产經纪信息通過加工整顿後，一般以多种形式展現出来，其中最常見的一种形式是表格。房地产經纪活動应當遵照诚实信用原则房地产經营投资是指投资者以房地产买卖等形式，進行盈利性商业活動。目前個人住房贷款的形式重要有住房公积金贷款、商业贷款、组合贷款。受行政惩罚被注销房地产經纪人员注册证書的，自注销决定作出之曰起不满5年的，不予注册。防止房地产經纪纠纷的主线途径是制定规范的各类房地产經纪协议示范文本。贷款方案要考虑购房者的实际經济承受力，月還款额一般不应超過家庭總收入的30%。房地产經纪机构采用矩阵制组织形式的，其缺陷重要体現為双重领导，违反了统一指挥原则。选择題房地产抵押权实現的方式有哪几种？（ABC）A折价B变卖C拍卖D租售按购置目的或動机，可以将购置房地产的需求归纳為下列几类：(ABD)A消费需求B投资需求C增值需求D投机需求房地产具有其他财产和商品所不具有的特性：（ABCD）A房产、地产不可分割性B价值变化的互相影响性C供应的有限性D品质的差异性《商品房买卖协议示范文本》中未列出的附件是(D)。A.房屋平面图B.装饰.设备原则C.协议补充协议D.产权登记的约定下列有关房地产代理协议的說法中，不對的的是(C)。A.無民事行為能力的房地产权利人应經其法定监护人或法定代理人代理才能与房地产經纪机构签订房地产代理协议B.在房地产代理协议中要明示劳务酬劳或酬金C.在房地产代理协议中不用明示协议當事人与標的的关系D.违约方未依法被免除责任的，守约方仍然可以依法追究其违约责任房地产經纪行业管理的基本模式有政府主管.行业自律性管理以及两者相結合的管理等三种模式，這三种模式的重要区别是(A)A.管理主体及其因主体不一样而导致的管理手段有所不一样B.管理對象及其因對象不一样而导致的管理措施有所不一样C.管理措施及其因措施不一样而导致的收费原则有所不一样D.管理理论及其因理论不一样而导致的管理效果有所不一样下列說法中，不對的的是(B)。A.预购商品房抵押，抵押人提供的商品房预售协议必须是經房地产管理部门登记立案的B.現房抵押，抵押权人保管房地产他项权证書，登记机关保管房地产权利证書C.处分抵押物可选择拍卖.变卖或者折价方式D.房地产抵押协议自登记之曰起生效在二手房經纪活動中，房地产經纪人需要运用(D)的信息，通過度析其偏好，才能找到与之匹配的房源，增大交易成功的概率。A.他人B.自已C.卖方D.买方在房地产代理协议中，當事人未明确选择处理协议纠纷的详细途径，协议产生纠纷後又未到达一致意見的，则应通過(D)处理协议纠纷。A.协商B.调解C.仲裁D.诉讼获取房地产經纪信息的途径有(ABE)。A.從有关單位内部获取B.從报紙传播的信息搜集C.通過行政指令搜集D.現場搜集E.运用网络获取商品房买卖协议示范文本的重要条款包括(ABCE)。A.计价方式及价款B.面积差异处理措施C.规划.设计变更的约定D.商品房价格鉴定E.争议处理措施為了防止商品房销售代理纠纷，卖方代理协议中应载明(ABDE)等条款。A.交易价格范围B.销售時间C.房屋质量保修责任D.销售進度E.不一样价格和销售進度下佣金计算原则下列房地产转让流程中，属于商品房销售基本流程的有(ABE)。A.购房人查询楼盘的基本状况B.购房人与商品房開发商签订商品房买卖协议C.办理预售协议文本登记立案D.商品房竣工後，開发商办理初始登记交付房屋E.办理交易過户登记手续判断并改正題在中国，实現房地产抵押权只能采用拍卖方式。（√）從長期来看，房地产市場會展現出一种無规律的上升和下降的周期性交替变化。（×）有规律泡沫表面看起来是供不小于求，实际上是供不应求。（×）泡沫表面看起来是供不应求，实际上是供不小于求。成本法尤其合用于估价那些既無收益又很少发生交易的房地产。（√）采用百分率法進行交易曰期调整的公式為：可比实例在成交曰期時的价格×交易曰期调整系数=在估价時點時的价格（×）采用定基价格指数物业管理的内容及项目都是指房屋的共用部位和共用设施设备及公共环境范围内的管理服务，而业主自用部位和自用设施设备的管理服务则不包括在内。（√）申請房地产转移登记应提交的文献有证明房地产权属发生转移的文献、身份证明、房地产权属证書、房屋灭失的证明、建设工程规划許可证。（×）申請房地产转移登记应提交的文献有证明房地产权属发生转移的文献、身份证明、房地产权属证書。名詞解释題什么是销售税费？是指销售開发完毕後的房地产应由開发商(作為卖方)缴纳的税费。住宅的定义。重要作為居住用途的物业，每單位设有独立厅、房、厨、厕等房间，并设有独立水、電、煤气表及電话、電视线路。什么是建筑面积？即实用面积加分摊面积，房间内垄面积与公共建筑分摊面积、共同墙分摊面积、阳台面积之和(全封闭阳台计所有，不封闭阳台计二分之一)重新购建价格的概念。是假设在估价時點重新获得或者重新開发建设全新状况的估价對象所必要的支出和应获得的利润之和。简答題1、导致成交价格偏差的原因有：1、有利害关系人之间的交易。2、急于发售或急于购置的交易。3、交易双方或某一方對市場行情缺乏理解的交易。4、交易双方或某一方有尤其動机或偏好的交易。5、特殊交易方式的交易。6、交易税费非正常承担的交易。7、相邻房地产的合并交易。8、受债权债务关系影响的交易。2、房地产市場的形成必须具有如下三個基本要素：①存在著可供互换的房地产商品，包括有形的房地产实物和無形的房地产权利或服务;②存在著具有购置欲望的买方;③互换价格符合买卖双方的利益规定。3、房地产抵押权实現的条件①房地产抵押权的存在。②债权已届清偿期而未受清偿。③對于债权的未受清偿抵押权人没有過錯。4、開发成本详细包括哪些费用？(1)勘察设计和前期工程费。(2)基础设施建设费。(3)房屋建筑安装工程费。(4)公共配套设施建设费。(5)開发建设過程中的税费。土地出让金构成原因地段等级、面积、土地開发成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容积率、市場供求关系论述題影响楼价的原因(一)地区基本上越靠近市中心的物业，其楼价将越高。各项配套交通网络、饮食娱乐及购物消闲等设施较完善。(二)交通一般都市的楼房比乡村的楼房较昂贵，因都市道路网络完善、来往各处地方均以便。(三)楼层在同一种高层單位中，位于高层的一般均比低层的同样單位卖贵一點。简朴的原因：位于高层的比低层更遠离地面，因此较少受到街上人車喧哗的骚扰，加上接触的尘埃量相對较少，空气當然比较的清新。况且假如大厦的位置适中，高层享有更佳视野，天然光线吸纳较多，亦會使單位阳光拾足。反之，一种低层也許是阴暗局促、人車嘈杂的地方，當然不是一种理想的居住环境。此外，位于大厦低层的單位，一般外墙较厚，影响了楼宇的实际可使用面积。又基于污水排放设计及设置垃圾的位置，位于大厦低层單位，轻易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水声的影响或垃圾臭氧滋扰等。但如没有電梯的多层楼房，其中层价格将较贵，高层因高层没有電梯上落不便。(四)方向這是一种影响楼价较重要原因，因單位内部设备可花金钱添置或改善，但方向则完全不能变化。加上中国人老式认為向南较佳，東向或西向均會受阳光照射影响，故朝南向物业价格一般较高。(五)景观景观亦是不能变化的原因，故某些拥有開阔视野、湖景、山景或绿化公园景观的單位价格均较高。(六)配套若楼房有周围环境及设施的配合，其价值亦将對应提高。如某些大型屋村设备齐全，应有尽有，包括商場、百货企业、超级市場、戏院、私人會所、游泳池及私家花园等。此外，物业采光、间隔、用料、楼宇维修保养、地区原因区别及物业顾客素质等，均可影响物业价格高下。(七)房屋面积划分1、居住面积：指住宅中供平常生活起居用的卧室，起居室等净面积的總和。2、使用面积：指住宅中分户内所有可供使用的净面积的總和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道，室内楼梯等。3、建筑面积：對一栋楼来讲，是指房屋各层面积的總和，而每层建筑面积则是建筑物勒脚以上外墙的水平截面积。對一單套單元讲，每套建筑面积包括室内的建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。4、套内面积：包括套内使用面积，套内墙内面积和阳台建筑面积。5、公摊：包括公共门厅、走道、電梯井、楼梯、设备间。6、内阳台：封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。7、外阳台：不封闭的阳台，按其外围水平投影面积的二分之一计算建筑面积。论述房地产价格构成。1.土地获得成本土地获得成本是指获得房地产開发用地所需的费用、税金等。在完善的市場經济下，土地获得成本一般是由购置土地的价款和在购置時应由開发商(作為买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。在目前状况下，土地获得成本的构成根据房地产開发用地获得的途径，可分為下列3种：(1)通過征用农地获得的，土地获得成本包括农地征用中发生的费用和土地使用权出让金等。(2)通過在都市中進行房屋拆迁获得的，土地获得成本包括都市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。(3)通過在市場上“购置”获得的，如购置政府出让或其他開发商转让的已完毕征用或拆迁赔偿安顿的熟地，土地获得成本包括购置土地的价款和在购置時应由买方缴纳的税费等。2.開发成本開发成本是指在获得房地产開发用地後進行土地開发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分為土地開发成本和建筑物建导致本。在实际中重要包括下列几项：(1)勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。(2)基础设施建设费，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。(3)房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。(4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。(5)開发建设過程中的税费。3.管理费用管理费用是為管理和组织房地产開发經营活動所发生的多种费用，包括開发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可總結為土地获得成本与開发成本之和的一定比率。因此，在估价時管理费用一般可按土地获得成本与開发成本之和乘以這一比率来测算。4.投资利息此处的投资利息与會计上的财务费用不一样，包括土地获得成本、開发成本和管理费用的利息