《2012年新光物业工程技术工作手册(制度汇编)》

工程技术工作手册2012-01-15发布2012-01-15实施目录 12.工程技术部部门职责 13.工程技术部经理岗位职责 14.智能化工程师岗位职责 35.电气工程师岗位职责 46.暖通工程师岗位职责 5 68.工程文秘岗位职责 89.工程服务分部岗位职责 810.组织架构 11.作业指导书 17.工程技术部内部管理程序 20.高压配电房(室)管理办法 22.高压停电、送电操作办法 23.变压器保养办法 24.低压配电房(室)管理办法 27.低压配电柜(箱)开关保养办法 29.电梯机房管理办法 30.电梯困人救援办法 31.电梯安全操作办法 32.电梯层门钥匙使用安全守则 33.电梯资料建档管理办法 34.电梯维护安全操作办法 35.室外照明系统保养办法 37.蔬散出口指示灯保养办法 38.防避雷系统保养办法 39.停电应急处理办法 40.变压器维修保养办法 41.公共照明设备维修保养办法 5542.室外用电作业管理办法 43.水泵房管理办法 5744.供水系统保养办法 45.给排水系统设备管理办法 46.停水应急处理办法 48.加压水泵保养办法 6249.空调机房管理办法 51.中央空调系统操作办法 6652.空调维修保养办法 53.风机房管理办法 54.风机维修保养办法 55.风机系统操作办法 7156.监控中心管理办法 58.BA系统维修保养办法 7459.停车场管理系统维修保养办法 7560.巡更系统维修保养办法 62.闭路监控系统保养办法 63.对讲系统维修保养办法 64.消防中心管理办法 65.消火拴保养办法 66.消防设施设备维修保养办法 67.装修管理操作办法 68.装修巡查管理办法 8469.楼梯、扶手维修保养办法 70.墙体、墙面维修保养办法 71.道路、路牙维修保养办法 72.设备改造操作办法 73.设备重大故障维修办法 74.设备分类代码编写办法 75.公共设备编号管理办法 76.工程资料档案管理办法 77.操作间管理办法 78.工具器材管理办法 79.公共休闲设施维修保养办法 80.公共设施巡查管理办法 81.使用表格 84.项目接管验收存在问题登记表 85.监视测量装置周期检定表 86.监视测量装置一览表 87.设施设备保养计划表 88.设施设备保养记录 89.设施设备清单 90.设施设备维修记录 91.倒闸操作票 92.低压配电房巡查记录 93.电梯机房巡查记录 94.风机房巡查记录 95.高压配电房巡查记录 96.管道井巡查记录 97.积水井巡查记录 98.监控中心巡查记录 99.空调机房巡查记录 117.项目公共设施设备接管验收表 工程技术职务(位)说明书1.0工作关系1.1直接上司：营运总监1.5.12负责编制公司设备、养护工具、材料的台帐；1.5.14公司发放标准化文件的保管与落实执行；1.5.18领导交办的其它工作。2.5工作职责2.5.7协调各客户服务中心之间弱电专业的工作，解决一些具体问题包括(但不限)工程管3.5工作职责3.5.12负责监督各客户服务中心本专业技术文件3.5.18上级领导安排的其它工作。4.0暖通工程师岗位4.5工作职责5.5.7协调各客户服务中心之间暖通专业的工作，解决一些具体问题包括(但不限)工程管5.5.13每月底向部门经理提交各物业能源消耗的统计月报表。5.5.22上级领导安排的其它工作。5.0土建装饰工程师岗位5.2直接下属：无。5.3相关岗位：公司各部门主管。5.5工作职责5.5.1严格执行公司各项规章制度，遵照国家规范和部门所制定的5.5.2督导各客户服务中心工程服务部日常工作事务。5.5.3负责指导各客户服务中心工程服务部土建装饰、给排水方面的日常管理工作，贯彻执5.5.4协调各客户服务中心工程服务部门之间的工作，解决各部门内一些具体问题，包括工5.5.5控制各客户服务中心工程服务部门工程维修材料、物品的支出及组织编制土建装修方5.5.7负责控制各客户服务中心仓库的库存情况，需补充土建装修的维修材料、物品应及时5.5.13负责物业维修保养用料计划及控制。5.5.15负责监督各客户服务中心本专业技6.0工程文秘岗位职责6.1工作关系6.2工作职责6.2.12负责工程技术部外来客人的接待。6.2.13领导交办的其他工作。8.1.1工作关系8.1.2工作职责8.1.3注意事项8.2.1工作关系8.2.1.1直接上级：工程科主管。8.2.1.2直属下级：各工程技工。8.2.1.3相关岗位：客户助理、保洁服务领班、绿化管理员、保安服务领班。8.2.1.4工作时间：按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。8.2.2工作职责8.2.2.4巡查小区各公共配套设备、设施的运行情况，及时解决业主投诉，将处理结果呈8.2.2.5对本班人员工的工作质量进行监督、检查。8.2.2.9做好工作巡查记录。8.2.3注意事项8.2.3.2每月组织本班员工检查水电表运行情况，发现问题及时处理。8.7.1工作关系8.7.2工作职责8.7.2.10参加公司或分部组织的业务培训活动。8.8.1工作关系8.8.1.2相关岗位：保安员、保洁员、绿化管理8.8.1.3工作时间：按公司夏季8.8.2工作职责8.8.2.10完成公司或分部组织的业务培训活动。1.0工程技术部组织架构如下：工程文秘工程文秘暖通工程师土建装饰工程师电气工程师智能化工程师工程技术部经理2.0客服中心组织关系客户服务中心客服经理客户服务中心客服经理工程服务主管工程领班工程技工4.2主要工作：4.2.1随时掌握项目的整体工程进度情况，每月15日、30日17:00之前上交《项目工程进度报告》到工每月15日、30日17:00之前上交《项目工程存在问题及解决办法》到工程技术部经理处。4.2.6每周五17:00之前上交《当周工作报告》到工程技术部经理处。4.2.7每月26日17:00之前上交《月工作总结》及《月工作计划》到工程技术部经理处。6.1《工程技术部工作手册》前期介入存在问题处理程序接管验收工作程序4.5当日验收的《项目接管验收存在问题登记表》必须于第二日早上9:00之前完成，并经验收人、工程接管验收问题处理程序4.2问题处理的工作程序如下：项目巡查工作程序4.2巡查内容：4.4工程技术部经理在审核完各专业工程师提交的《工程技术部巡查记录表》后，于第二日上午9点之前5.0注意事项：6.0相关文件：6.2《工程技术部工作手册》7.0使用表单：7.1《工程技术部巡查记录表》8.0附件：工程技术部内部管理程序1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：4.0工作程序：4.1物料申购程序：4.1.1工程技术部员工按实际办公需要，于每月25日前将下个月需购买4.2物料领用程序：4.3文件上报流程：4.4员工请假流程：4.4.6公司《请假核准权限表》:核准请假权限时间请假人级职一日之内(含)二日至七日八日以上十五日以内十五日以上三个月以内一般员工主管所属部门经理总部经理人事行政部经理总经理领班、职员主管所属部门经理总部经理人事行政部经理总经理主管级所属部门经理总部经理总经理总经理总经理经理级总经理总经理总经理总经理4.5员工离职流程：4.5.3人事行政部最终确定离职时间；4.5.5《审批权限依次签核表》:离职人员类别签核顺序一般员工领班主管经理总部经理人事行政部经理领班、职员主管经理总部经理人事行政部经理总经理主管(含)以上人员经理总部经理人事行政部经理总经理4.6文件传阅作业程序：5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：4.0工作内容：4.2断开电源：4.3.1.3拉开高压油(空气)开关；4.6装、拆接地线的安全办法；4.7.2“有电危险”牌，应挂在施工设备两侧靠近4.8工作票制度：4.9工作监护制度：护人)必须始终在现场工作，对工作人员的安全认真监护及时纠正违反安全的行为。4.10工作结束和送电制度：4.10.4已结束的工作票保存3个月。5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：电气维修管理办法1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：3.1新光物业所有管理项目的电气维修管理。4.0工作内容：5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：高压配电房(室)管理办法3.1新光物业所有管理项目的高压配电房(室)的管理。5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：变压器(室)管理办法略2.1加强变压器(室)的规范管理。3.0适用范围3.1适用于新光物业所有管理项目的变压器(室)管理。4.0工作内容4.4变压器(室)值班人员必须熟悉电气设备情况及有关安全措施对变压器定期巡查，并做好记录，发现5.0注意事项6.0相关文件6.1《高压配电房管理办法》7.0使用表单7.1《高压配电房巡查记录》8.0附件5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：4.0工作内容：4.2工作程序：5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：低压配电房(室)管理办法5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：4.2巡视：4.2.3安装或修理后投入运行的配电装置在48小时内每2小时检查一次。4.3值班：4.3.4电缆温度的表面温度不超过65℃为宜。4.3.6配电柜中空气开关温度应不超过75℃为宜。4.4事故处理：序号1二次回路(1)熔断器(2)按钮(3)转换开关2触头不能闭合(1)失压脱扣器无电压或线圈断路(2)贮能弹簧变形导至闭合力减小(3)反作用弹簧过大(4)机构不能复位再扣(1)检查线路恢复电压或更换线圈(2)更换贮能弹簧(3)调整反作用弹簧(4)调整再扣接触面至办法值3某相触头不能闭合(1)一相连杆断裂(2)限流开关斥开机构的可折连杆之间角度变大(1)更换连杆(2)重新调整4失压不能跳闸(1)反作用弹簧力变小(2)贮能弹簧力变小(3)机构卡死(1)调整弹簧(2)调整贮能弹簧(3)消除卡死原因5合闸后一定时间跳闸(1)过电流脱扣器长延时整定值不对(4)热元件变质(5)主电路进出线接触不良而发热导致热脱扣器动作(1)重新调整(2)更换热元件(3)重新接线，使接触良好6电机起动立即跳闸电磁脱扣器整定电流太小7失压脱扣器噪音大(1)反作用弹簧力过大(2)铁芯端面不清洁(3)短路环断裂(1)重新调整(2)清理端面(3)修理短路环或更换铁芯8温升过高(1)触头压力不足(2)触头过分磨损或接触不良(3)主电路导电零件连接螺丝松动或进出线接触不良(2)清理接触面，更换触头或更换整个开关(3)拧紧螺丝或重新接线4.4.3手动空气开关发生故障的处理方法：5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：1.0定义：2.0目的：2.1保证控制拒的正常工作。3.0适用范围：3.1适用于新光物业所有管理项目的控制柜保养工作。4.0工作内容：4.3对于主要的转动部位(允许用拨动的转动部位)感觉是否灵活，是否均匀，有无受阻和异常声响，检5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：低压配电柜(箱)开关保养办法3.0适用范围：3.1低压配电柜检查、保养。4.0工作内容4.1保养要求：4.1.1全面地检修配电柜内全部设备。4.1.2以最少的停电时间完成检修。4.1.3每半年保养一次。4.2保养内容及步骤：4.2.1检修前按排好工作程序，取得工程服务主管批准。4.2.2检修前一天通知业主停电时间。4.2.3先检修勿需停变压器的部分，关掉空气开关。4.2.4馈线柜的检修：4.2.7抽屉式万能限流断路器：4.2.7.1用吹风机对断路器进行清扫工作。4.2.7.2对机构的各个摩擦部分涂以润滑油。屉接插机构有无异常(有问题的更换),抹上导电膏，将抽屉放回配电柜中，合上进线开关，检查控4.2.8电容柜的检修：4.2.9.2系列万能式断路器4.2.9.2.1抽出开关，用吹风机对断路器进行清扫工作；4.2.9.2.2对各个转动或滑动部位加注润滑油；4.2.9.2.4如果触头银合金磨损严重，则必须更换触头；4.2.9.2.6用500VMO表检查断路器的绝缘电阻(R≥10MQ);4.2.10母线的检修：机联锁柜中的市电隔离开关，然后对控电柜边的母排用25平方毫米以上导线短接并挂接地线，紧固4.2.10.2检修操作步骤：母排接触处重新擦净，抹上凡士林，用新弹簧垫片螺丝加以紧固，检查母排间4.2.10.3拆除与母排连接的二次回路短接线和接地线，用500VMQ表测量相间、相对地、相对零的绝缘4.2.11切换柜的检修：4.2.11.1断开出线负荷，用手柄摇出断路4.2.11.2重新将断路器放回切换柜中，用市电和发电机电源分别检查切换柜中机械联锁装置是否可靠工4.3保养周期：4.3.1保养周期如下表所示。每周每月半年壹年1.馈线柜A.紧固接线，螺丝B.检查接插口C.清理灰尘D.抽屉式万能限流断路器一2.电容柜A.紧固接线，螺丝B.检查电容C.清理灰尘— ——※※3.进线柜A.紧固接线，螺丝B.进线开关C.清理灰尘※※4.母排A.紧固螺丝B.绝缘电阻 一※5.切换柜※6.配电柜(箱)二次回路绝缘电阻 —一※——※5.0注意事项：5.2工作前必须验电。5.3检修人员应对整个配电柜的电气机械联锁情况熟悉并会操作。6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：4.0工作内容：5.0注意事项：6.0相关文件：8.0附件5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：电梯困人救援操作办法4.1.4用人力开启轿箱门(要慢、用力不要过大);4.1.6重新将外门关好(人在厅门外不能用手打开为止)。4.2轿箱停于远离电梯口的位置时：4.2.3拆除电机之轴端盖(如有),安上旋柄；5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：电梯安全操作办法1.0定义：3.0适用范围：4.0工作内容：4.1.2开启轿厢内照明。4.3.8安全钳误动作时。5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：电梯层门钥匙使用安全守则2.1使层门开锁钥匙得到合理保管和使用，确保使用者的安全。3.1适用于新光物业所有管理项目电梯层门的钥匙管4.2电梯层门开锁钥匙由电梯专业技术人员使用(责任人),非电梯专业技术人员使用层门开锁钥匙必须经过相关培训方可使用。4.3使用层门开锁钥匙打开层门前，必须先确定轿箱所停的位置，若无法确定轿箱位置，可用层门钥匙打开层门约20-40Cm,观察轿箱所在位置，此时严禁将头部或身体任何部分探入井道内。4.4使用层门开锁钥匙打开层门后，首先应关停附近的安全开关，否则要先切断电梯电源方可进入井道内。4.5严禁用层门钥匙打开层门俯身观察井道内各部件。4.6打开层门后，应尽快关闭层门，否则必须设置防护栏、警告牌或设专人值班。5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件电梯资料建档管理办法4.1.4当地技术监督部门(或劳动部门)颁发的超重机械准用证复印件(原件必须贴在电梯轿厢内)。4.2电梯维保资料：5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：2.1确保维护(维修)工作的顺利进行，保障维护(维修)人员的生命安全。4.1.1电梯维护(维修)人员必须持有权威部门颁发的“低压维修电工操作证”和“电梯维护(维修)操4.1.2电梯维护(维修)时，不得少于两人；工作时必须严格按照安全操作办法去做，严禁酒后操作，工4.1.4电梯在维护(维修)时，绝不允许载客或载货。4.2作业前的安全办法：4.3维修(维护)作业时的安全办法：4.3.6严禁维修(维护)人员站在井道外探身到井道内，或两脚分别站在轿顶和层门上坎之间，或层门与4.3.7维修(维护)中需暂离现场，必须有以下安全措施：防止制动器(抱闸)打开时发生溜车，操纵制动器的人员应断续工作，并随时做好制动器抱闸准备。5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：室外照明系统保养办法4.2月检：5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：防火卷帘门保养办法1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：4.0内容：4.1月保养；4.1.1手控检查：4.1.1.3开启按钮箱门，按动向上(或向下)按钮，卷帘门应对应上升(或下降);4.1.1.4按钮操作上升(或下降)过程中，操作人员应密切注意卷帘门上升(或下降)到端部位置时能否4.2年保养：5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：4.6每月每盏灯用备用电池亮灯半小时，使电池放电后再充电，延长电池5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：3.0适用范围：4.0工作内容：截面锈蚀达30%以上的必须进行更换。4.4每年雨季来临前，用接地电阻测试仪测试4.5保养周期及内容如下表：1、检查避雷系统如有锈蚀，刷银粉漆否是否是2、检查导电接触部件，焊点否是否是3、接地电阻测试否否否是注：“是”表示需要，“否”表示不需要。5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：停电应急处理办法4.9如因小区内故障引起停电时：5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：4.0工作内容：5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：公共照明设备维修保养办法1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：4.0工作内容：4.2灯不亮的维修方法4.2.1.1灯丝烧断。4.2.1.2接触不良。4.2.1.3开关接触不良。4.2.5检验维修完成后，合上开关3次，看灯泡发光是否正常。4.3灯柱、灯座油漆。4.3.1先将灯柱、灯座清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆1次，刷面漆1次。5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：室外用电作业管理办法1.0定义：2.0目的：2.1确保室外临时用电的规范性、安全性。3.0适用范围：4.0工作内容：4.3低压线路带电作业的管理：4.6所有室外用电电器必须安装漏电保护开关。4.7高压线路严禁带电作业。5.0注意事项：5.1非特殊情况严禁带电作业。5.2要严格按照《电气安全工作办法》和《电气安全管理办法》中的条款进行执行。6.0相关文件：6.1《电气安全工作办法》7.0使用表单：8.0附件：1.0定义：2.0目的：2.1加强水泵房的管理，确保供水正常。3.0适用范围：4.0工作内容4.1工程科指定专人负责水泵房的管理。4.2值班巡查人员应对水泵房每4小时进行一次日常巡检，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水等，并4.9水泵房设备需要进行维修时，必须填写水泵房《设施、设备维修单》5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：4.2排水系统：5.0注意事项：6.0相关文件：6.1《水泵房管理办法》。7.0使用表单：8.0附件：停水应急处理办法4.7如因故障引起局部停水：4.7.4整个过程和结果由工程服务分部5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：给排水管网维修保养办法1.0定义：2.0目的：2.1确保小区给排水管道畅通无堵塞。3.0适用范围：4.0工作内容：5.0注意事项：5.1给排水管网的保养工作不得影响业主/住用户的正常用水。6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：加压水泵保养办法1.0定义：2.0目的：2.1确保加压水泵处于良好的运行状态。3.0适用范围：3.1适用于新光物业所有管理项目加压水泵的保养操作。4.0工作内容：4.2水泵保养时，应将泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道随泵体同时保养。少于0.5兆欧。电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。5.0注意事项：5.1加压水泵的保养不得影响业主的正常用水。6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：空调机房管理办法4.7保持空调机房的卫生，每月对空调机房进行不少于2次全面性清洁，并做好设备房灭鼠工作。中央空调系统保养办法4.5冷却塔：1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：4.0工作内容：4.2.8系统正常运转以后，应每2个小时做4.3停机操作：4.3.3逐台关闭冷却泵，方法同4.3.2。4.3.4关闭盘管风机的总开关，保留分层控制开关。4.4事故停机：4.4.5火警：遇到这种情况应立即关闭主、副机的总开关。7.0使用表单：8.0附件：空调维修保养办法1.0定义：2.0目的3.0适用范围4.0工作内容：4.7所有保养事项必须填入《设施设备保养记录》中。5.0注意事项：5.1空调保养应在不影响空调正常使用的情况下进行。5.2保养时应注意安全，避免事故的发生。6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：1.0定义：2.0目的：2.1加强风机房的管理，保证设备正常运行。3.0适用范围：3.1适用于新光物业所有管理项目风机房的管理。4.0工作内容：4.1由工程服务主管安排专人负责风机房的管理工作。4.7保持风机房的通风和照明，发现问题及时进行处理。5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：风机维修保养办法1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：4.0工作内容：4.2风机的维修：4.3风机的保养：5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：4.0工作内容：4.5智能化系统各子系统的管理依据各子系统4.7对监控中心各种设备的操作应填写相关记录。4.8保持监控中心的安静，不得喧哗或大声说话。4.10保持监控中心的通风和照明，发现问题及时处理。5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：4.0工作内容：4.6不得传播病毒到控制主机上，否则追究当事人相应责4.7不得随意对控制主机进行开启、关闭、重启等操作。4.10对控制主机进行更改操作，需填写5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：3.1适用于新光物业所有管理项目BA系统的维修、保养操4.0工作内容：4.2系统的维修：4.3系统的保养：4.3.2检查末端设备的接线情况，确保设备接线良好。4.3.3每月对系统控制主机进行一次全面检查。4.3.5检查控制主机表面有无静电，及时进行处理。5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：停车场管理系统维修保养办法1.0定义：2.0目的：2.1加强停车场管理系统的规范管理，保证设备的正常运行。3.0适用范围：4.0工作内容：4.2系统的维修：4.3系统的保养：4.3.2检查末端设备的接线情况，确保设4.3.3每月对系统控制主机进行一次全面检查。4.3.5检查控制主机表面有无静电，及时进行处理。5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：巡更系统维修保养办法1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：4.0工作内容：4.3系统的维修：4.4系统的保养：4.4.2每月对系统控制主机进行一次全面检查。4.3.4检查控制主机表面有无静电，及时进行处理。5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：触摸屏查询系统维修保养办法1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：4.0工作内容：4.3系统的维修：4.4系统的保养：4.3.3检查控制主机表面有无静电，及时进行处理。4.3.4各种保养操作完成后需填写《设施设备保养记录》5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：文件及记录：8.0附件：1.0定义：2.0目的：2.1保证闭路监控系统正常工作，延长设备使用寿命。3.0适用范围：4.0工作内容：4.1室外摄像系统；4.1.2每月检查支撑杆地脚螺丝是否松动(螺丝加黄油保护);检查避雷针接地是否良好；检查转动部分4.2室内摄像系统：4.3监视与控制系统4.3.1监视室通风、照明检查；室内所有设备每月检查一次。4.3.4每月对录象机磁鼓用棉签沾75%的酒精擦抹，以确保图像清晰。5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：对讲系统维修保养办法1.0定义：2.0目的：2.1确保对讲系统的正常运行，延长设备使用寿命。3.0适用范围：3.1适用于新光物业所有管理项目对讲系统的维修保养。4.0工作内容：4.2对讲主机的维修保养：4.2.2检查主机内是否有灰尘和氧化物，用毛刷进行清除。4.2.3定期对管理机的视频线路进行检测，保证视频信号保持在60dB左右。4.3对讲门口机的维修保养：4.3.2清扫主机板内灰尘，检查各按钮4.3.3检查双向通话音质是否清晰，失真度在20%以内，断开市电做备用电池供电试4.4分配器、放大器、隔离器的维修保养：4.4.2检查器件内部是否有灰尘，接线是否有脱落现象。4.4.3检查设备箱的接地，确保设备箱接地良好。4.5系统功能的检查：5.0注意事项：5.1对讲系统的保养不能影响业主的正常使用。6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：4.2测试：1.0定义：2.0目的：2.1确保消防系统处于正常工作状态。3.0适用范围：3.1小区范围内所有消防设施、设备的维修保养。4.0工作内容：延迟5至90秒后，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不报警，应检查整个警铃管道，排除水垢及4.10栓外检查：4.10.2指示灯、报警按钮、警铃是否齐全，有无脱落。5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：装修管理操作办法1.0定义：2.0目的：2.1加强装修的规范管理，确保业主二次装修的顺利完成。3.0适用范围：3.1适用于新光物业所有管理项目的二次装修管理。4.0工作内容：4.1装修动工前：电话线路、有线电视线路，对讲门铃及内线电话有无到位和齐全，门锁、窗轨、窗扣、毛边有无问4.2装修施工中：4.2.1每天至少2次到各装修现场进行检查，装修是否按要求施工作业，包括：电器开关、配电线路、排4.3装修竣工后：5.0注意事项：5.1装修管理要注意灵活变通，切忌死搬硬套。6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：装修巡查管理办法1.0定义：2.0目的：4.0工作内容：4.1室内部分(房屋):4.1.1入户门不可装防盗门，装修施工时应将入户门关闭。4.1.4不得在没有梁的位置上建砖墙(包括轻质砖墙),应建轻质隔断墙。4.1.5地面不准大面积装铺大理石。4.1.7厨房内排烟口不可改位，通向小阳台(采光井内的阳台建筑物，正面不可见)门可换改不锈钢防盗4.1.8阳台推拉门内侧可装不锈钢拉闸。4.1.10调室外机安装必须用不锈钢螺栓和承托架，而且要装在指定位置(百叶窗内或其它指定位置),空4.1.11煤气、纯净水安装必须请相关专业公司进行施工，智能化系统原则上不可改变其位置，如确有需4.2公共部分5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：4.0工作内容：4.2楼梯间的维修：4.2.1.5用1:3的水泥砂浆做好基层。5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：略1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：4.0工作内容4.2.1裂墙维修：4.2.1.4再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1:3水泥砂浆填缝抹平。4.2.3.5用1:3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。4.3注意事项：5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：4.0工作内容：4.3路牙的修补：5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：4.0工作内容：6.3《工程科工作手册》8.0附件：5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：1.0定义：1.1此办法为公共设别分类代码的编写规则。2.0日的：2.1规范公共设备管理。3.0适用范围：3.1适用于新光物业所有管理项目公共设备的代码编写。4.0工作内容：4.1代码编写规则如下表：代码代码代码高压配电柜补压泵中央空调变压器空调水泵空调柜机阀门空调冷却塔低压配电柜水池正压送风机消防控制柜水箱防火卷帘门生活给水泵消防电梯公共天线消防泵电梯防盗对讲喷淋泵货梯道闸潜水泵扶梯游泳池设备云台摄像机半球摄像机网络交换机5.0注意事项：6.0相关文件：6.1《公共设备编号管理办法》。7.0使用表单：8.0附件：1.0定义：2.0目的：3.0适用范围4.0内容：4.4设备编号的方法：5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：4.0工作内容：一管理。4.8档案借阅期为1个月，续借期限为一个月：5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表格：8.0附件：1.0定义：2.0目的：3.0适用范围：4.0工作内容：5.0注意事项：6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：6.0相关文件：8.0附件：公共休闲设施维修保养办法1.0定义：略2.0日的：3.0适用范围：4.0工作内容：5.0注意事项6.0相关文件：7.0使用表单：8.0附件：略。4.6公共设施设备完好率应保证在98%以上。略。略。NE0GLORYP.M新光物业QR-7.5-02部门：日序号预计完成日期计划完成内容实际完成量综合分析123给排水系统123123土建装饰系统123弱电、消防系统123编写：审核：NEOGLORYP.M新前期介入工程存在问题处理记录No;序号类别问题描述处理结果责任人备注编写：审核：NEOGLORYP.M新光物业QR-7.5-10部门：日期：序号项目或房号存在问题责任单位预计完成时间实际完成时间责任单位确认备注编写：审核：核准：新光物业Ng:计量器具名称数量检定周期(月)一月二月三月五月六月七月八月九月十月十一月十二月合计实检应检合格数合格数合格数合格数合格数合格数合格数合格数合格数合格数合格数合格数合格数抽检合格率省编制：审核：新光物业Ng:部门：序号装置名称型号编号检定检定日期使用地点备注测量范围分度值精度新光物业QR-6.3-03序号保养日期设备名称设备编号安装位置保养类别保养内容责任人备注编制/日期：审核/日期：批准/日期：新光物业QR-6.3-04部门：设备名序号设备编号安装位置保养类型保养内容保养日期保养人验收人备注责任人：负责人：新光物业QR-6.3-01序号分类设施设备名称型号规格单位数量厂家安装地点备注新光物业QR-6.3-07日期设备编号设备名称维修单编号故障描述维修情况维修结果维修人验收人备注NEOGLORYP.M新光物业项目配电房：下令时问调度指令号操作任务模拟√操作√操作顺序完成情况完成时间123456789备注NE0GLORYP.M新光物业QR-7.5-46No:巡查人班次：年_月日巡视时间巡视内容总行度(KWH)有功功率(KW)无功功率(KW)功率因数(KW)电压(KV)A相电流(KA)B相电流(KA)C相电流(KA)室内温度照明灭火器材NEOGLORYP.M新光物业巡视时间巡视内容总行度有功功率无功功率功率因数电压(KV)A相电流(KA)B相电流(KA)C相电流(KA)室内温度照明灭火器材NE0GL0RYP.M新光物业QR-7.5-47项目名称：机房位置：年/月：日期运行情况控制柜状态巡查人备注通风温度湿度照明卫生正常不正常手动自动停止123456789NE0GL0RYP.M新光物业年/月：月期机房控制箱设备运行巡查人备注卫生通风照明温度手动自动停止正常不正常123456789NEOGLORYP.M新光物业高压配电房巡查记录QR-7.5-49Na:巡视时间巡视内容有功功率无功功率运行状况NEOGLORYP.M新光物业高压配电房巡查记录QR-7.5-49巡视时间巡视内容有功功率无功功率运行状况日期井道设备运行巡查人备注卫生温度通风照明正常不正常NEOGLORYP.M新光物业日期水位水泵运行情况控制柜巡查人备注主泵运行副泵运行停止自动手动停止责任人：负责人：日期：NE0GLORYP.M新光物业QR-7.5-52部门：年/月：日期机房设备运行巡查人备注温度湿度卫生照明通风正常不正常123456789NE0GLORYP.M新光物业QR-7.5-53No:部门：机房位置：年/月：日期机房控制柜设备运行巡查人备注温度湿度卫生照明通风自动手动停止正常不正常NE0GLORYP.M新光物业No:序号内容备注1当前设备运行情况2当前系统运行模式3正在检修的设备情况4仪表的指示情况5设备故障的处理经过及结果6行情况1、已执行：张，编号：7需移交下一班的工作交班时间：交班人：接班人：NE0GLORYP.M新光物业QR-7.5-55日期井道设备运行巡查人备注卫生温度通风照明正常不正常NE0GLORYP.M新光物业QR-7.5-56日期井道设备运行巡查人备注卫生温度通风照明正常不正常NE0GLORYP.M新光物业Na:Na:设备名称设备编号规格型号安装位置出厂日期安装日期生产厂家安装单位备注责任人填卡日期NEOGLORYP.M新光物业No;No;设备名称设备编号规格型号安装位置出厂日期安装日期生产厂家安装单位备注责任人填卡日期/NEOGLORYP.M新光物业QR-6.3-02设备名称设备编号规格型号安装位置出厂日期启用日期生产厂家出厂编号主要技术参数容量额定电压额定电流转速频率其它维修保养记录日期维修保养内容跟进人填写人填写日期NE0GLORYP.M新光物业QR-6.3-05设备名称设备编号或位置开始时间结束时间维修人：日期：维修检查验收结论：NEOGLORYP.M新光物业日期设备名称设备编号安装位置巡查情况巡查人备注责任人：负责人：日期：NE0GLORYP.M新光物业部门：班次：年/月/日：巡查内容巡查时间备注水池高低水位超水位报警生活供水系统生活泵电压(V)电流(A)频率(HZ)气压罐设置水压(MPa)当前水压(MPa)阀门电源柜、控制柜消防供水系统消防泵电压(V)电流(A)频率(HZ)气压罐设置水压(MPa)当前水压(MPa)阀门电源柜、控制柜喷淋供水系统喷淋泵电压(V)电流(A)频率(Hz)气压罐设置水压(MPa)当前水压(MPa)阀门电源柜、控制柜泵房污水泵温度巡查人注：填写各设备的运行参数或状态，不正常在备注栏描责任人：负责人：NEOGLORYP.M新光物业QR-7.5-58部门：年/月：日期机房设备运行巡查人备注温度湿度卫生照明通风正常不正常123456789责任人：负责NEOGLORYP.M新光物业QR-7.5.25