【我国司法拍卖程序中处理违章建筑的方式现状探析16000字（论文）】

我国司法拍卖程序中处理违章建筑的方式现状分析TOC\o"1-2"\h\u57431绪论 122607Introduction 1270642违章建筑的学理定义及其法律构成要件 2165933违章建筑上的物权权利界定 5102994违章建筑司法拍卖中所遇到的问题 6163365我国司法拍卖程序中处理违章建筑的方式现状 950625.1.1司法实践中不宜处理违章建筑的权属问题 10315395.1.2司法实践中可处理违章建筑产生的收益 11165616关于规范违章建筑司法拍卖程序的建议 15194126.2.1建立拍卖财产公开展示程序 16273376.2.2委托授权第三方机构协助工作 1749266.2.3确立责任分配原则 17303557结论 1712389Conclusions 171绪论Introduction司法强制执行程序在司法程序中的地位举足轻重，只有在国家强制力的保证下司法判决才会真正转化为债权人的实际利益。司法拍卖具有更大限度实现执行财产价值和完成对债权人偿付的优点，更好地实现了司法强制执行程序，是我国主要的执行财产处置方式之一。互联网技术的进步，为实现司法拍卖提供了更加广阔的环境和高效的执行方式。在司法执行领域，我国曾长期适用委托拍卖的方式来完成司法拍卖工作。随着互联网科技的不断发展，互联网拍卖模式已逐渐成熟，很大程度上提高了司法拍卖的效率，同时新民事诉讼法的出台也为传统拍卖模式的转型提供了法律上的帮助，“自主网络拍卖”模式已逐渐成为我国司法拍卖的主要方式。在调查总结了各个地区的人民法院关于网络司法拍卖的意见和经验后最高人民法院于2016年8月2日发布了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，正式决定在全国范围内采用自主网络拍卖的司法拍卖方式。唐梦沅.司法拍卖程序中违章建筑的处理困境与建议[J].法制与社会,2018(36):39-42.由于网络拍卖通道拥有便捷普及易操作的特点，同时司法拍卖中会存在很多的廉价、优质的不动产等拍卖资产，越来越多的自然人和企业开始将目光焦距到网络司法拍卖领域。唐梦沅.司法拍卖程序中违章建筑的处理困境与建议[J].法制与社会,2018(36):39-42.本文将结合关于违章建筑的现有规定、学者对违章建筑司法拍卖的理论研究成果以及在司法实践中得出的经验梳理总结违章建筑在司法拍卖程序中的现状，所遇到的困境，并根据现有理论成果及实践经验提出若干建议。2违章建筑的学理定义及其法律构成要件TheAcademicDefinitionofIllegalBuildingandItsLegalElements2.1违章建筑的学理定义（TheAcademicDefinitionofIllegalBuilding）在我国的司法领域中，违章建筑一般是指在城市的规划区内并未取得建设工程规划许可证或者是违反建设工程规划许可证的规定建设的，以及采取非法手段获取批准而占地改建、扩建、新建的建筑物。具体可分为可分为“违背规划型建筑”、“非法用地型建筑”、“不当施工型建筑”、“擅自搭建型建筑”、“临时超期型建筑”等其他类型的违章建筑。唐梦沅.司法拍卖程序中违章建筑的处理困境与建议[J].法制与社会,2018(36):39-42.唐梦沅.司法拍卖程序中违章建筑的处理困境与建议[J].法制与社会,2018(36):39-42.在操作和识别方面，一些学者进行了系统的分析，对违章建筑的定义做了界定。他们认为，它的构成要件是“两个本质，一个形式”，“两个本质”是指损害社会公共利益，不符合城乡规划，“一个形式”是指未履行法定的建造程序。当然，有的学者认为这个定义过于简单，于是在此基础上，将其构成要件扩展为“违法+行政机关认定”，违法便是指《城乡规划法》中第六十五条规定的内容，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的”，行政籍贯认定则是县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设，并予以处罚的。因此，在违法的前提下，只有有权行政机关才能认定建筑物违法违章，并予以处罚，其他行政机关不得越权认定违章建筑。2.2违章建筑的法律构成要件（TheLegalElementsofIllegalConstruction）违章建筑的法律构成要件：上文提到，有学者系统论述了违法建筑的定义和构成要件，认为违法建筑的构成要件是“两个本质，一个形式”，“两个本质”是指对社会公共利益有害，与城乡规划不符，“一个形式”是指违反法定的建造程序，没有按照法律的要求申请建设用地许可证，没有按照法律的要求办理建设工程许可证手续。想要成立法律意义上的违章建筑，“两个实质”至少要满足一个，并要具备“一个形式”。同时，有的学者认为这个观点过于简单。因此，在此基础上，又提出了违章建筑新的法律构成要件，即“违法+行政机关认定”，具体内容如下：“违法”，即违反法律、法规、规章或其他规范性文件，具体表现有非法取得用地许可、超越规划许可的内容。“行政机关认定”，即在“违法”的前提下，须由有权行政机关依法行使自由裁量权，认定案涉建筑物确系违章，这样才算成立法律意义上的违章建筑。在上述观点中，“违法”是判断建筑物是否违章的根本法律构成要件。假设某个建筑物的违法性很容易就能判断，比如根本没有办理行政许可，便可以初步推定其为违章建筑，或者说这是性质待定的违章建筑。“行政机关认定”则是形式要件，只要有权行政机关下了这是违章建筑的结论，那么这个建筑物就在法律意义上成为了违章建筑。有权行政机关认定建筑物违法的前提，是有证据证明该建筑物的建造程序不符合法律规定。在此处“危害社会公共利益”不再被当作是违章建筑的必要构成条件，其仅仅是行政机关对违章建筑进行规制处罚的法律依据。这不仅方便了现实中对于违章建筑的操作，同时这也是尊重行政机关对违章建筑的行政管辖权的体现，给予了行政机关在认定和处理违章建筑工作中一定的自由裁量权。苏国华.中国处理违章建筑的法律制度研究[J].经济法论坛,2009,6(00):494-524.2.3违章建筑所具有的物权（PropertyRightsofIllegalBuildings）虽然所建设完成的违章建筑自身没有一定的合法性，违反了国家所制定的相关法律法规。因此，从原则上来说，也就没有给当事人相应的所有权，不进行产权的登记。当然，该建筑也就不具备国家保护的权力。但是，违章建筑还是具有物权的，在没有被列入所拆迁的范围之前，这些违章建筑的所有者还是具有某种程度上的物权。第一，占有权。所谓的占有权是一种事实，也可以说是人类控制事物的一种特殊行为。占有可以根据所具有的所有权而发生，也可以根据由于某种权利的缺乏而导致的间接发生。城市建设中的违章建筑尽管不能称之为所有权，但是，该建筑物的建筑人由于对其进行管理。赵金阁.违章建筑权属与利用研究[D].西南政法大学,2011.因此，也可以将其称之为占有。当然，赵金阁.违章建筑权属与利用研究[D].西南政法大学,2011.第二，使用权。占有的目的并不仅仅只是单纯的将该事物据为己有，而是通过对它的占有从用途以及功能上进行利用，以便充分发挥出它的真正使用价值。一般而言，违章建筑的建设都是为了对其进行使用，建筑人员可以自己使用，也可以将建筑作为物品出租，让别人来使用。但是，违章建筑的使用权只是短暂性的，一旦需要将该建筑拆除，那么随之消失的也包括违章建筑的使用权。王兵.房屋拆迁中违章建筑处理的难点[J].中国高新技术企业,2015(27):195-196.第三，处分权。从国家所制定的相关法律法规上看，由于违章建筑的建筑人部分享有建筑的所有权,因此，也就没有一定的处分权。但是，在现实中却不是这样，建筑人不仅享有建筑的处分权，而且,还在城市建筑拆迁过程中暴露出各种违反法律法规的交易行为，严重影响到建筑自身功能的发挥。所以，在这种情况下，违章建筑人也享有一定的处分权。从另一方面来说，违章建筑人还具有某种特定的收益权利。由于违章建筑人对于该建筑有着相应的占有权，因此，也就会具有收益权。并且，这种收益权还在法律法规的限制下，占有人不但能够通过自己的占有来获取自身经济效益，还可以将该建筑进行出租等方式，进而获得更多的经济效益。2.4违章建筑的认定困境（TheDilemmaofIdentifyingIllegalBuilding）在强制拆迁某个建筑物以前，首先要认定该建筑物违法。在现实生活中，有些地区执法手段过于粗放，经常出现未明确认定建筑物违法就实施强制拆迁行为，导致建筑物所有人一纸诉状，将执法机关告上法院的情况。尽管《城乡规划法》和《土地管理法》为认定违章建筑提供了法律依据，但是一则没有明确谁来认定违章建筑，二则认定标准也只规定了一般情形，这样的法律规定显然是没有办法适应复杂多变的现实状况的。现在，认定违章建筑的一大难题就是，有违章建筑认定权的行政主体不够明确，根本原因是无论是法律、法规、规章还是其他规范性文件，都没有明明白白地说清楚哪些行政机关有权认定违章建筑，哪些机关无权认定违章建筑，其恶果就是审批机关和执行机关权力范围产生高度重合，多头执法的现象频出。具体而言，根据各省市违法建设强制拆除的规范性文件，可将违法建设的认定主体分为由规划部门进行认定、由规划和城管部门分别认定、由规划部门先进行认定，然后由城管部门后续查处，以及由城管部门根据具体情形决定是否请规划部门协助认定这四种情形，由于违法建设行为本身的复杂性，调整该行为的法律规范之间出现了逻辑上的重叠，因此实践中土地行政部门、建设行政部门、市容环境卫生部门也有权对违法建设进行认定审批，从而导致分散的各机构在认定过程中出现了执法空白或互相推诿的情形。王亮.集体土地上违法建筑的法律问题研究[D].青岛大学,2017.《广州市违法建设查处条例》作为其他规范性文件，在没有上位法规定的情况下，竟然直接规定城市管理综合执法机关为违章机关的认定主体，严重缺乏正当性。针对此类乱象，急需规范违章建筑认定权的行政主体，将违章建筑认定权交给特定的行政机关单独行使，实现违章建筑认定权与违章建筑查处权的分离，以充分利用专业部门各自具有的优势。这样的话，既可以避免在实践中出现认定失误，又可以实现权力的合理分工，王亮.集体土地上违法建筑的法律问题研究[D].青岛大学,2017.对于违章建筑的认定标准，现行法律体系倒是有着较为明确的规定。根据现有法律规定，没有取得建设工程规划许可证，或没有按照建设工程规划许可证要求进行建设，或临时建筑逾越规定期限的，都属于违章建筑。但是尽管这方面的法律规定比较完善，但是依旧难以应对状况频出的复杂现实。除了严重违反《城乡规划法》和《土地管理法》规定的情形以外，有的建筑是因为产权管理的问题暂时无法取得产权证，有的建筑是因为当时没有取得土地使用权，因此没有办法办理建筑许可证；有的建筑是由于某些特殊原因暂时无法取得建筑许可，但未来预期有取得建筑许可的可能性；有的建筑是建设伊始符合当时的城市规划，但自从新的《城乡规划法》颁布以后，又与新法的内容相抵触。如果不分青红皂白，简单粗暴地实施“一刀切”政策，将这些因为历史遗留问题而涉嫌违章的建筑物一律认定违法，并实施强制拆迁，显然会严重损害当事人的合法权益，引发更大的争议。最高人民法院曾就类似案例明确表示:“对于因历史原因没有办理房屋产权证的无证房屋，行政机关在没有充分证据证明该无证房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。”哈书菊,张月萍.违法建设强制拆除的法律困境与解决路径[J].知与行,2020(05):51-57+2.由于实质要求与形式要求的相互冲突，违章建筑的认定再次陷入了瓶颈。对于这个难题，应主张以实质要求去认定违章建筑物，通过判断该建筑物是否有害社会公共利益来确定是否违法。虽然实质认定的难度较大，但是能够有效降低侵害当事人合法权益的可能性，彰显了公权对私权的保护。无论是《宪法》还是《民法典》，都明确规定保护公民的财产权，行政机关应谨慎认定违章建筑物，万万不能先入为主地认为“违法建设不受宪法与物权法保护”，要妥善保护当事人的合法财产权。3违章建筑上的物权权利界定DefinitionofPropertyRightsinIllegalBuildings在形式上，违章建筑本身的存在便是违法的，由于这个原因，违章建筑在程序上没有办法办理并取得权属登记证明，但是这并非是说违章建筑不具有财产权利。在学术界，学者对于违章建筑物权权利的问题争论不休，具有代表性的有“动产所有权说”、“不动产所有权说”、“使用权说”等，除了不动产所有权说之外，其他观点基本上均立足于《民法典》中关于财产所有权须合法取得的规定。并且，学术界普遍的观点认为违章建筑建设人不应享有对违章建筑的不动产物权。唐梦沅.司法拍卖程序中违章建筑的处理困境与建议[J].法制与社会,2018(36):39-42根据《民法典》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，但是同时，根据《不动产登记条例》中的规定，因违反法律行政法规规定的违章建筑唐梦沅.司法拍卖程序中违章建筑的处理困境与建议[J].法制与社会,2018(36):39-42既然如此，不具有不动产物权的违章建筑，是否还有可能存在其他财产性权利？“动产所有权说”、“使用权说”等学硕，一致认为对于违章建筑，建筑人仍然有资格享有一定的物权权能。当然，也不是没有学者对此持反对意见，认为“对违章建筑享有有瑕疵的所有权的观点缺乏科学依据”，“按照现代民法理论，所有权的本质是自由的，完整的，缺乏自由或完整的所有权不应被定义为所有权”，根据这个观点，违章建筑的建筑人对违章建筑只存在事实上的占有，除此之外不存在任何权利。唐梦沅.司法拍卖程序中违章建筑的处理困境与建议[J].法制与社会,2018(36):39-42如果按照我国现有的法律体系进行严格解释，确实难以认定违章建筑的建筑人或使用人，对违章建筑享有任何物权权利。但是，如果单纯从法律条文出发，忽略了人们的现实关切，也不利于实现公平正义，更会对实践处理造成诸多阻碍，如不好开展司法拍卖工作。总而言之，在有权行政机关处理违章建筑以前，违章建筑的建筑人或者使用人一直在事实上占有和使用着违章建筑。而且，虽然建筑人对违章建筑不享有完整的不动产物权，但是对于（拆除过后的）违章建筑的建筑材料，建筑人仍然享有动产物权。但是，根据《城乡规划法》的规定，行政机关除了有权认定建筑物违法，还有权强制拆除和没收实物，建筑人或使用人对违章建筑享有的任何权利，都处在一个极其不稳定的状态，十分脆弱。4违章建筑司法拍卖中所遇到的问题ProblemsEncounteredintheJudicialAuctionofIllegalBuildings4.1违法建筑物的查处程序困境（TheDilemmaofInvestigationandPunishmentProcedureforIllegalConstruction）程序，是法治区别于人治的一大特征。法治的前提是程序，行政法治的前提是行政程序。对于违章建筑，处理方式无外乎两种，一是使其合法化，二是予以强制拆除。在俄罗斯，违章建筑相关的法律也在不断立法改进。俄罗斯联邦政府提交了一份来自俄罗斯建设部的草案，规定了合法化和强制拆除违章建筑的不同适用情形。根据该法案，违章建筑的建筑人或使用人，通过办理相关的手续，可以使违章建筑不被强制拆装。现在，这份提案已经得到国家建设和立法委员会的批准。俄罗斯建设部提议合法化“违章建筑”的概念。他们对它的定义如下:“在非法提供的土地上或在建筑许可证不允许建造该物体的地方建造的建筑物。”自建也被认为是“在没有获得必要的许可或违反城市规划和建筑规范和规则的情况下建造的”建筑。VeraKudryavtseva,NataliaVasileva.Onsomeproblemsofthelegalregimeofunauthorizedconstructionobjects[J].MATECWebofConferences,2018,212.VeraKudryavtseva,NataliaVasileva.Onsomeproblemsofthelegalregimeofunauthorizedconstructionobjects[J].MATECWebofConferences,2018,212.强制拆除属于行政强制措施，是一种比较传统的、偏暴力的执法手段，虽然其效果立竿见影，但是也很容易引发争议。有权拆除违章建筑的行政机关现在面临的执法难题是，如何把握好执行时的力度。在有法可依的情况下，行政机关只有严格依法行政，才能最大限度地保护当事人的合法权益。程序合法，是确保强制拆除违章建筑的行为合法的关键。如某市某街道办事处曾普查了其辖区内的19处房屋，将这些房屋都登记在了拆除违章建筑的总台账上，之后该区执法局对这些房屋进行了立案调查，并向该市自然资源和规划局提交了认定建筑物违法的申请。在上级认定这些房屋确系违章建筑以后，该执法局才依法下达强制拆除房屋的通知，并在通知中说明了违法的具体内容。在这个案例中，执法局严格依法行政，依程序行政，最终得到了当事人的充分理解，顺利完成了拆除违章建筑的工作。但是，同市另外一个区的拆迁公告则存在明显的程序瑕疵。这份拆迁公告一则欠缺认定建筑物违法的事由，法律依据不充分，二则给予当事人自行拆迁的时限过于模糊，执法手续过于粗糙。在强制拆除的过程中，当事人本就处于极为弱势的地位。即使当事人有能力证明案涉建筑物并非违章建筑物，面对如此蛮横无理的行政机关，当事人显然也申诉无门，没有任何能力反抗。法院对违章建筑的查处可以采用公告查封，向被执行人或违章建筑的所有权人送达查封手续等方式。同时，由于不动产管理部门对于被查封的违章建筑具有管辖权，为了尽可能避免该违章建筑再产生新的法律纠纷，法院也需向不动产管辖部门送达查封手续。在查处过程中，对违章建筑的查处应通知当事人限期自行拆除，除非当事人在规定的期限内既不履行，也不申请救济，才能由有权行政机关自行实施拆除行为。质言之，某建筑是否属于“违建”，必须由法定主体严格依照法定程序予以认定，且结合历史原因和现如今城市规划现状，充分考虑是否有必要确认其为违法建设且强制拆除。确认其为违法建设后，方可根据相关法律规定进行处置。哈书菊,张月萍.违法建设强制拆除的法律困境与解决路径[J].知与行,2020(05):51-57+2.另外，行政机关应当及时给予当事人提供合理的救济途径。在强制拆除违章建筑的过程中，在告知当事人其自身存在的违法事实和行政行为的法律依据以后，行政机关还应当如实告知当事人如何寻求救济，如告知对方适格的行政复议机关和管辖法院，最大限制地保障当事人的救济权。这正是形式正义与实质正义相结合的体现，各地的拆迁文件理应明确规定当事人可行的救济途径。4.2违章建筑司法拍卖中所遇到的问题（ProblemsEncounteredintheJudicialAuctionofIllegalBuildings）在对违章建筑进行司法拍卖的过程中，人民法院经常会遇到诸多难题，如违章建筑经过多次交易，权属关系不明，或违章建筑仍处在租赁期。违章建筑买卖合同的效力是私法问题，违章建筑的认定是公法问题，不应该混淆公法和私法之间的区别。根据《民法典》规定，“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”尽管建筑人因为建筑物是违章建筑，不能办理不动产物权登记，但是并不代表建筑物本身不能作为买卖合同的标的，更不影响买卖合同的效力。学术界在违章建筑租赁合同的效力方面的争议也十分激烈。有的学者认为违章建筑租赁合同是有效合同，认为建筑人基于对违章建筑的事实占有，获得了对违章建筑的使用收益权能，故建筑人完全可以出租违章建筑，并从中获取收益。这个观点是错误的，我国《城市房地产管理法》第52条明文规定：租赁合同中出租人应是租赁物的所有权人，而且《城市房屋租赁管理办法》以及一些地方性法规也都明文规定违章建筑不得出租，我国的立法不承认违章建筑租赁合同的法律效力。齐瑞飞,赵丛.我国处理违章建筑的法律制度研究[J].河北建筑工程学院学报,2013,31(04):67-69.但是，这样的话，问题就来了：如果违章建筑租赁合同被认定为无效合同，又会引发怎样的法律后果？有的学者认为，出租人已经收取的租金应当得到保护。在不动产司法拍卖的领域中，存在涤除租赁的现象，及司法拍卖的不动产仍处于租赁期间，此时司法机关可以通过执行异议的程序来强制解除其租赁关系，打破“买卖不破租赁”的影响。同时，根据《民法典》的规定，“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽然违章建筑租赁合同被判无效，但是出租人依旧可以参照原合同约定的租金，要求租赁人支付房屋占有使用费。对违章建筑出租人的这一请求，人民法院一般也会予以支持。换言之，就算违章建筑租赁合同无效，租赁人也不能就此豁免租金，还是需要支付出租人相应的费用，这也符合公平正义的要求，有效解决了人民法院在拍卖违章建筑前的租赁合同纠纷。4.3以违章建筑作为司法拍卖财产引发的法律与社会问题（LegalandSocialIssuesArisingfromtheUseofIllegalBuildingsasJudicialAuctionProperty）违章建筑不是我国特有的问题，而是全世界各个国家都普遍面临的难题。只是对我国来说，由于经济发展迅速，城市化进程过快，所以违章建筑问题也就更加严重。城乡结合区缺乏管理而导致的乱搭、乱建，城区内业主私自的加建、改建，这样的现象屡见不鲜，违章建筑问题已经成了一大顽疾。近年来，随着我国对违章建筑的管理和处罚愈来愈严格，现存的大量违章建筑都面临被强制拆除的风险，而且又因为违章建筑本身权属问题模糊，涉及的合同纠纷也层出不穷，由违章建筑引发的社会问题可以说是数不胜数。违章建筑十分普遍性且具有隐秘性的特点，在司法实践中很多违章建筑或主动的或被动地被当做被执行财产纳入司法拍卖程序中。就司法拍卖程序中如何处理违章建筑而言，竞买人是否明确知到司法拍卖财产为违章建筑，应该以什么样的价格起拍竞买，如拍得该违章建筑后，该违章建筑又被政府强制拆除，竞买人是否权有寻求救济或赔偿。此外，还需要考虑到一个问题：由于司法拍卖的主体是人民法院，相当于被拍卖的违章建筑在某种程度上获得了人民法院的背书，所以竞买人基于对人民法院的信任，经常会作出错误判断，认为被拍卖的违章建筑上的权利瑕疵已经得到了妥善处理。可是一旦后期拍卖所得的违章建筑被行政机关下令拆除，势必又会引起竞买人与人民法院之间的纷争。另一个亟待解决的问题是，如何从程序上同时保障竞买人和人民法院两方的合法权益。5我国司法拍卖程序中处理违章建筑的方式现状TheStatusQuooftheHandlingofIllegalBuildingsUndertheJudicialAuctionProcedureinMyCountry5.1司法实践中处理违章建筑问题的办法（MeasurestoDealwithIllegalBuildingProblemsinJudicialPractice）5.1.1司法实践中不宜处理违章建筑的权属问题（1）法院缺乏处理违章建筑的法律依据首先，违章建筑无法依据事实行为来取得物权。根据《民法典》规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，依事实行为取得的物权的前提是合法建造，违章建筑未取得合法的建造手续，不能取得物权。何帆.论司法实践对违章建筑的处理[J].法制博览,2015(02):204-205.其次，违章建筑也无法取得使用权。“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用”，这条法条规定了在离婚诉讼中，人民法院对离婚时夫妻双方还没有取得所有权或还没有取得完全所有权的不动产，应当按照现实的具体情况判决由某方当事人使用，以此明确使用权。但该法条所说的房屋，主要是指夫妻双方根据当地的福利政策，以标准价购买的公有房屋，这些房屋的建造完全合法合规，只是还没有办理过户登记的手续，因此并不包括建造违法的建筑即违章建筑。故而该法条虽然准许人民法院处理某些权属不确定的房屋的权力，但是并没有赋予人民法院处置违章建筑的权力。同时，《民法典》规定，“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”，违章建筑本身就违法，建筑人自然谈不上有任何合法权益，当然也就不受法律保护。最后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋以及没有被批准或没有按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。何帆.论司法实践对违章建筑的处理[J].法制博览,2015(02):204-205.除了可以将违章建筑已经产生的既得利益作为夫妻共同财产进行分割何帆.论司法实践对违章建筑的处理[J].法制博览,2015(02):204-205.（2）法院处理违章建筑的权属问题具有司法权干预行政权的嫌疑首先，只有被法律赋予了违章建筑处理权的行政机关，才有资格处理违章建筑所有权和使用权问题。如果由人民法院明确违章建筑的所有权或使用权，既不符合司法权与行政权相互独立的原则，也违反了法律法规的规定。再者，如果人民法院擅自认定了违章建筑的所有权或使用权，将来有权行政机关想要处理违章建筑问题的时候，就会发生建造人拿人民法院的法律文书对抗行政机关的行政裁决书的尴尬情形。这一方面同时损害了人民法院和行政机关的威信，另一方面也阻碍了行政裁决书内容的执行。（3）处理违章建筑权属会影响司法公信力如果法律得不到民众的遵守，那么法律就是一纸空文。全民守法是法治的重要前提，而司法公信力的存在又是全民守法的前提。如果司法公信力缺失，那么民众很难发自内心去遵守法律法规的规定，因为没有一个有权威的机构来定分止争，明断是非。因为有的违章建筑可以通过补办相关手续，从违法建筑变成合法建筑，所以如果人民法院在离婚案件中对违章建筑进行处理，很可能在未来引起一系列不利后果，这不仅无助于违章建筑权属纠纷的解决，还可能会引发新的矛盾，大大损害司法公信力。比如说，若是人民法院在离婚案件中将违章建筑判决归女方使用，但将来有一天，该建筑办理完相关手续时，违章建筑成了合法建筑，结果房屋的所有权被登记在了男方名下。在这种情况下，根据《民法典》的规定，男方便取得了该房屋的所有权。问题就在于，在此之前，女方已经根据人民法院下达的判决书，取得了这个房屋的使用权。如果不移除女方的房屋使用权，则没有办法保护男方的房屋所有权。但是如果要移除女方的房屋使用权，那么可能就要启动再审程序，这无疑有损人民法院的司法公信力。故人民法院并不适合亲自解决违章建筑的权属纠纷。总结现行法律规定，违章建筑的一般处理方式如下：对于尚未完工的违章建筑，责令建筑人立即停止建设；对于可以补办相关手续解决违法问题且不损害社会公共利益的违章建筑，责令建筑人或所有人立即补办手续；对于轻微损害社会公共利益但是可以改正的违章建筑，责令建筑人或所有人立即改正，并且可以并处罚款；对于严重损害社会公共利益的违章建筑，责令建筑人或所有人限期拆除或者予以没收。5.1.2司法实践中可处理违章建筑产生的收益（1）基于租赁合同产生的收益根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，以及第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，虽然违章建筑租赁合同被判无效，但是考虑到租赁人自身存在一定过程，且为了保护出租人的利益，出租人依旧可以参照原合同约定的租金，要求租赁人支付房屋占有使用费。对违章建筑出租人的这一请求，人民法院一般也会予以支持。换言之，就算违章建筑租赁合同无效，租赁人也不能就此豁免租金，还是需要支付出租人相应的费用。（2）基于拆迁合同产生的收益《城市房屋拆迁管理条例》中规定，“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿”，被强制拆除的违章建筑不会得到补偿。但是该条款规定的“不予补偿”，针对的是违章建筑本身，拆迁合同则是基于对违章建筑的事实占有而达成的合意，所以违章建筑的建筑人或所有人还是可以通过拆迁合同获得一定的补偿。此外，违章建筑往往不是单个人的问题，而是群体性的问题。如果完全不补偿被强制拆除的违章建筑的建筑人或所有人，那么很可能会导致群体性事件爆发，有害于社会稳定。（3）基于买卖合同产生的收益在现实生活，经常遇到这样的情况：违章建筑的建造人很早就把所建的违章建筑以低价卖给了其他人。但随着时间流逝，现在违章建筑马上就要拆迁，会给违章建筑的使用人带来一笔巨大的收益。这个时候，原先将违章建筑出售了的建造人，为了获得这笔飞来横财，通常会将买家诉至法院，请求人民法院确认违章建筑买卖合同无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，买卖双方签订的房屋买卖合同本身为有效合同，但因标的物为违章建筑而无法获得所有权，买卖双方的合同目的因此不能实现，此时法院可判处可解除双方的买卖合同。汪怡.特殊动产多重买卖标的物所有权归属问题研究[D].安徽大学,2015.但是解除合同并不代表违章建筑的建筑人就可以高枕无忧了。一旦建造人要求解除合同，则建造人也应赔偿买受人相应的损失，赔偿标准可以参照汪怡.特殊动产多重买卖标的物所有权归属问题研究[D].安徽大学,2015.5.2司法机关对违章建筑作为被执行财产的处理态度与方式（Judiciary'sAttitudeandMethodofHandlingIllegalBuildingsasPropertytoBeExecuted）在司法实践过程中，有的法官认为违章建筑具有一定的可执行性。他们的理由是：违章建筑使用人虽然不具有完整的物权，但根据物权相关理论，违章建筑使用人基于对违章建筑的事实占有和使用，和违章建筑本身存在具有合法财产权益的内容，违章建筑使用人还是可以享有一定的财产性权利。不过，哪怕违章建筑可以被执行，但是人民法院在处理违章建筑时，也需要明确告知被执行财产即违章建筑的竞买人，违章建筑权属上存在的法律问题。在明确告知的前提下，即使未来违章建筑被行政机关下令拆除，竞买人也不得以此对人民法院提出抗议，因为他们在竞价购买违章建筑的时候就已经知悉有关的法律风险。此外，在对违章建筑进行司法拍卖以前，人民法院不必对违章建筑的财产价值进行评估。虽然违章建筑作为不动产，但是不具有任何法定的物权生效要件，但是人民法院作为司法机关，并没有权力下令拆除违章建筑。所以，如果违章建筑的建造人或使用人自己不拆除，或者有权行政机关没有要求拆除，人民法院无权干涉他人对违章建筑的占有和使用。同时，根据《城乡规划法》等法律规定，并不是所有违章建筑都得被拆除，有的违章建筑完全可以通过补办相应手续或者部分拆除改正的方式，由非法状态转为合法状态，有权行政机关有一定的自由裁量权，违章建筑的建造人或使用人也有一定的补救可能。因此，违章建筑的情况十分复杂，难以评估其具体的财产价值。另外，在竞买人拍得违章建筑以前，人民法院已经提示了竞买人相关的法律风险，所以竞买人对违章建筑的出价是符合他们内心估值的，所以有无事前估值对竞买违章建筑影响不大。5.3法院对司法拍卖财产的审查义务（TheCourt'sObligationtoReviewJudicialAuctionProperty）在现实生活中，违章建筑被作为被执行财产的情况并不罕见。前面已经论述过违章建筑如何作为被执行财产进行拍卖，但是这里要讨论的是将违章建筑纳入被执行财产时的问题，即人民法院如何在有权行政机关认定之前，识别某个建筑物系违章建筑。法国、日本、德国等大陆法系国家，在司法拍卖程序方面，规定较为完善。比如说，日本法律就规定在对不动产拍卖以前，要详细调查被拍卖不动产的具体信息，并且不动产的竞买人自身也有一定的考察权限。虽然我国法律也规定了在正式拍卖以前，要对不动产进行调查，但是这方面的规定过于模糊，以至于难以界定人民法院在一程序中的具体职能。《最高人民法院关于民事执行中财产调查若干问题的规定》第三条规定“人民法院依申请执行人的申请或依职权责令被执行人报告财产情况的，应当向其发出报告财产令”，第五条规定“被执行人应当在报告财产令载明的期限内向人民法院书面报告下列财产情况……被执行人的财产已出租、已设立担保物权等权利负担，或者存在共有、权属争议等情形的，应当一并报告”，第八条规定“对被执行人报告的财产情况，人民法院应当及时调查核实，必要时可以组织当事人进行听证”，人民法院在执行过程中，主要的职责是听取被执行人报告自身财产状况，虽然法律也规定了在被执行人刻意隐瞒自身财产状况的时候，人民法院应当对被执行人财产状况进行调查核实，但是并没有明确到底是哪些情况需要专门核实，人民法院应该采取何种手段进行核实。世界上的司法拍卖方式，主要分为以下两种：一，自主拍卖；二，委托拍卖。因为这两种拍卖方式之间的区别较为明显，所以我国到底采用哪种方式进行司法拍卖工作，一直存在争议。随着执行困难的问题越来越突出，现在我国的人民法院越来越倾向于通过在线形式进行自主拍卖，希望以此降低执行成本，促进被拍卖的财产顺利成交。根据我国的司法解释，无论人民法院采取了何种拍卖方式，人民法院都有调查被拍卖的财产的义务，只是这些规定都较为模糊，并不明确。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明”，第十四条规定“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定，“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”。按照我国的法律规定，人民法院是司法拍卖程序的主持人，对被拍卖的财产具有法定的调查义务，但是一直没有相关的法律法规明确人民法院调查义务的具体内容。上述的规定尽管进一步提出了人民法院要查明哪些内容，但是并没有规定人民法院没有依法查明被拍卖财产的具体情况，应当承担怎么样的责任，所以即使人民法院不行使或者不完全履行调查义务，也不会受到任何处分，人民法院并没有迫切开展财产调查的紧迫性。在现实生活中，正是因为人民法院不承担调查失败的责任，所以人民法院往往倾向于把调查工作和拍卖工作一并交给第三方机构负责，至于调查效果好坏在所不问。拍卖买前充分调查，将情况公示于拍卖公告。对于委托评估公司进行评估的不动产，评估报告要详实，充分披露违章建筑的情况。5.4对于司法拍卖财产中出现违章建筑的责任承担现状（TheStatusQuooftheLiabilityforIllegalConstructionintheJudicialAuctionProperty）在执行过程中，经常出现如下几种问题：在被执行的违章建筑上设定了抵押担保，但是在债权人不知情的情况下，有权行政机关认定并拆除了违章建筑；在司法拍卖过程中，竞价购得了违章建筑，结果到了交付的时候才发现其无法过户。虽然人民法院此前往往公告过被执行财产的权利瑕疵状况，但是竞买人总有各种各样的原因，比如疏忽大意，比如心存侥幸，所以人民法院很难通过事前通知的方法免责，和竞买人因为被拍卖不动产系属违章建筑而发生纠纷的问题可谓屡见不鲜。这其中涉及到的是人民法院作为拍卖主持人对被执行不动产的瑕疵担保责任问题。其实，在许多国家的法律中，都没有给司法拍卖程序中的竞买人瑕疵担保请求权。虽然我国并未明确规定司法拍卖程序中的竞买人是否具有瑕疵担保请求权，但是无论是在我国的理论学界，还是在我国的司法实践中，都不认为竞买人享有瑕疵担保请求权。其原因在于，在司法拍卖过程中，竞买人可以自行鉴别标的物是否存在瑕疵，而且拍卖本身就是一个具有风险的程序，法律往往并不倾向于对拍卖过程中竞买人的利益进行特殊保护。总的来说，在实务中，对被拍卖的不动产，人民法院并不承担瑕疵担保责任，即使竞买人想要寻求救济，也只能找该财产原权利人解决，不得纠缠人民法院。不过需要注意的是，我国的司法拍卖程序已经完成了相关立法工作，其将参照适用《拍卖法》的有关规定，即在司法拍卖过程中，对于被拍卖财产上的权利瑕疵，委托人的责任为无过错责任，拍卖人的责任为过错责任。但是，就像上面所说的，理论界和实务界都不赞同司法拍卖程序的竞买人对人民法院享有瑕疵担保请求权，他们指出司法拍卖程序和一般拍卖程序之间并不能简单地划上等号。在司法拍卖过程中，人民法院的身份是国家的司法执行机关，它并不能从拍卖中获益。《拍卖法》从法律性质上属于私法，如果司法拍卖程序强行适用《拍卖法》，将会给人民法院带来诸多不应由其承担的责任。这样的规定，既不符合我国行政法的规定，也会导致人民法院害怕承担责任，导致执行案件被一拖再拖，进一步加剧执行难问题。6关于规范违章建筑司法拍卖程序的建议SuggestionsonRegulatingJudicialAuctionProceduresforIllegalBuildings6.1关于规制违章建筑确权的建议（SuggestionsontheConfirmationoftheRightofRegulationsandIllegalBuildings）在对违章建筑开展司法拍卖工作以前，首先要健全违章建筑的认定机制。只有被法律赋予了违章建筑认定权的行政机关，才有资格判断某个建筑物是否属于违章建筑。违章建筑认定权只归属于行政机关，有如下原因：（1）这是法律规定的要求，法律明确规定了只有被授予了违章建筑认定权的行政机关才能认定建筑物违法，其他机关擅自认定的行为均属违法；（2）这是行政权的体现，违章建筑认定权本质上是一种行政权，故因由行政机关对建筑物的违法性进行认定；（3）即使认定建筑物违法的行政行为有误，也可以通过途径进行救济，当事人完全可以通过行政复议程序或行政诉讼程序纠正错误的违章建筑认定行为，如果认定行为是司法行为，则根据司法终局的原理，如果认定有误，当事人很难得到救济。经认定为违章建筑的建筑，法律应该赋予其认定的法律效力。某建筑经行政机关依法认定为违章建筑，便产生了相应的法律效力，即后续的法律责任，未经认定，则不产生效力。陈静.论违章建筑处理法律制度的完善[D].湘潭大学,2011.如果在司法拍卖以前，被拍卖的不动产已