【邯郸地区农村土地闲置成因及优化建议9200字（论文）】

邯郸地区农村土地闲置成因及完善对策研究目录TOC\o"1-2"\h\u24916邯郸地区农村土地闲置成因及完善对策研究 116151内容摘要： 1214651绪论 2185301.1选题背景和意义 2234301.2国内外研究现状 3297772相关概念界定与理论基础 515372.1概念界定 511962.2理论基础 6219253邯郸市闲置土地利用现状分析 78253.1邯郸市地域基本情况 7170733.2闲置土地情况和特点 7283183.3邯郸市闲置土地利用现状 789703.4邯郸市闲置土地利用存在的问题分析 8142354邯郸市闲置土地利用问题的成因分析 954024.1政府部门原因 9227744.2企业方面原因 9119154.3社会原因 9265605促进邯郸市闲置土地优化利用的对策选择 10301915.1邯郸市政府层面的对策 1099615.2邯郸市企业层面的对策 1098775.3农村土地利用对策 11164376结论 11内容摘要：随着社会的发展，政府开始征用越来越多的土地，以供城市的发展需要，作为建设开发使用，为城市的发展提供了很大帮助，同时满足人们对土地的需要。但结果是因管理方面未及时匹配快速发展的速度，造成征收后的土地，不能及时的开发和使用，未能发挥出应该的价值，这也就造成了土地闲置的浪费，加急了城市人民对土地供需问题的扩大化。对经济的发展产生了一定的阻碍。也影响了人民生活条件的改善，同时极大地阻碍了建设的步伐，不能紧跟国家经济飞速发展，本文就此问题展开研究和分析，通过采用相关理论进行研究，对闲置土地的概念进行剖析，对国内外相关问题的解决措施进行归纳总结，同时本文将根据邯郸市的闲置土地进行研究，分析了邯郸市土地利用中存在的不足和深层次原因，并结合邯郸市的具体发展，探讨了邯郸市土地利用优化的途径。关键词：闲置土地；资源利用；开发；1绪论1.1选题背景和意义1.1.1选题背景土地是作为人民赖以生存的基础，从古至今，土地在人民的意识中属于宝贵的资源，所以节约土地是人民的潜在意识。由于城市的快速发展，同时城镇人口不断增长，造成农村人口外流，城市土地供应紧张，农村土地大量闲置，这种明显的对比产生的突出的矛盾问题，这也是当前政府急需解决民生的问题之一，由于建设者的拖延建设等一些原因导致土地资源严重被浪费。近年来，政府和公众对闲置土地的问题越来越重视。伴随着社会经济的快速发展，同时出现的社会问题使国家高度重视对土地闲置问题进行探索的相关法规和流程。2014年国土资源部签署61号令《节约集约用地条例》。但整体来看，我国相关法律的完善还存在一定的不足，这种更多变现在，判定的标准不统一，各地方情况不统一，具体的实施细则缺失等。因此，最近几年出现多个城市出台关于闲置土地的政策法规，但是依旧没有明显改变问题现状[3]。1.1.2选题意义闲置土地不仅影响到百姓们安家乐业，同时也会对社会经济的发展产生一定的影响，不能使社会更好的资源调配与整合，为解决此问题进行深入的剖析和研究，提出闲置地优化利用的几种理论，并进一步探讨闲置土地的相关不同方案[4]。当前各地政府正在紧张锣鼓的治理相关的闲置土地，这是完全符合社会的发展，同时也是顺应民意，解决好此类问题，可以很好地缓解土地资源紧张的局面。同时也会让更多无房可住的人民有安居的希望。本文将选取邯郸市作为研究的城市，通过城市空间优化利用为研究课题，分析了城市空间优化问题，提出了切实可行的优化对策，加快邯郸这座城市朝着健康资源优化的方向快速发展和前进[5]。1.2国内外研究现状1.2.1关于闲置土地定义的相关研究关于闲置土地的定义从古以来有着不同的声音和看法，这些学者们提出了不同的观点。上世纪80年代，我国《土地管理法》从这部法律中第一次衍生出准确的定义，文中是这样定义的[6]“对批准占用的农用地，自批准之日起超过一年未动工的，应当征收相应的税；连续二十四个月为进行相关手续申报的，经核实，可以视为无偿收回土地使用权；伴随着社会的快速发展，对土地的急需，国家有关部门出台过《闲置土地处置办法》，这部办法中明确指出“通过一定金额获得土地使用权，没有按照承诺的时间进行开发和利用，如果二十四个月以上的土地使用权可以收回，可以收回一部分可用土地[7]，但在实践中，这些规定的作用并不强，后来在5月22日国土资源部第一次部长级会议上对该法案进行了修改，2012年6月1日国土资源部令第53号发布。明确指出，《办法》所称“空地”是指国有建设用地，经有关部门批准后可以用于建设，但用地人未按合同约定开工建设，续建期限在一年以上的，而且，在合同规定的期限内开工建设，但由于其他原因，建设用地面积不足总面积的三分之一。1.2.2关于闲置土地成因的相关研究对于土地闲置的原因，研究者和有关部门从多个视角观察，我国大多数学者赞同这种闲置土地与政府和企业有密不可分的因果关系。土地处置的主要困难是无偿收回难以进行，违约责任不明确[9]，钟玉国认为，法律介入也会导致闲置土地。研究表明，由于法院对所有权转让的决定，或在考虑过户程序时，由于某些条件不符合法院的条件，过户被迫停止，问题的产生肯定属于多因素造成的，所以闲置土地的发生也是多方面因素导致的，因此应该对这种现象进行深入分析，并对这种问题给出相应的解决措施。在社会快速发展的今天，寸土寸金是对土地最好的形容，但是闲置土地一直没能很好的解决，导致民众们越来越关注关于闲置土地的情况[10]。有学者提出正式因为土地的有偿出售才导致的部分开发商，部分的项目不能快速的投入生产使用，造成一定的土地闲置，这也是土地闲置的一种原因[11]。1.2.3关于闲置土地处置的相关研究最近修订的《闲置土地处置办法》对空旷地区的分类、处置方法和程序作了详细规定。它可能是行政和民事法律文书的结合体，一旦协议签订，张海鹏强调，国家的和解协议是民事协议的一部分，因为它具有类似民事协议的一般特征。有学者认为，部分土地使用协议具有明显的行政性特征，但在实践中也有民事协议[12]。所以，我们在对土地闲置现象处理解决中不能忽略起合同的问题，以便调查和处理来自土地闲置的有害废弃物。根据规定，土地引渡合同的条款具有较强的法律约束力，因此，符合合同有关规定的，也符合法律、法规的规定，具有法律效力。违反行政管理，不接受民事调解的；经济利益最大化的驱使下，通过各种方法规避政府的查处，应灵活运用适当的契约安排，有学者运用博弈论分析政府与使用者之间的博弈，通过分析闲置地的破坏，探索优化闲置地利用的途径，建立博弈模型是最重要的途径，为了优化土地的使用，有必要加强授权后监测和建立全面的土地监测。

2相关概念界定与理论基础为了讨论土地闲置，有必要对土地闲置的概念和相关理论进行界定。接下来，我们对土地闲置、土地闲置的范围、土地闲置的分类等进行了说明，同时对一些常用的土地闲置研究理论进行了说明。论证主要运用了土地节约集约利用理论、市场供求理论、市场与政府失灵理论和双因素理论。2.1概念界定2.1.1闲置土地的概念闲置土地的概念是因一定的客观性因素导致的不能发挥合理的价值或0发挥价值，这类土地被称为闲置土地。同时与闲置土地相近的未利用土地存在一定的不同。区别在与闲置土地是本可以正常发挥价值，因主观因素导致未发挥价值的土地。而未利用土地是因为客观因素难以利用其土地价值的土地，被称为未利用土地。在最近修订的相关法律中指出，闲置土地一定是属于国有土地，才被成为闲置土地，这也给闲置土地有更明确的定义。2.1.2闲置土地的范围界定在我国土地中有一类土地属于面积最大，这种土地属于农村用地。但是最近几年随着经济的快速发展，农村民众纷纷外出打工，对土地进行闲置，不进行耕种，导致一定的土地浪费，这部分被称为农村闲置土地。农村土地是否闲置，不仅要看土地是否正在被利用，还要考虑它是否完全实现其有效利用，是否真正创造了应有的经济利益。2.1.3闲置土地的分类通常来说闲置土地根据其客观形成的原因分为以下几种：通过形成的因素，划分为增量、存量闲置土地。其含义是因为在一定的时期用地审批手续完成，但没有按照约定进行开发利用。存量是指因经营不善导致已经或正准备生产用的土地被迫终止下来的土地[17]；根据闲置的程度被划分为整体和部分闲置。其中整体闲置可以简单的从字面意义上理解为一整块的土地闲置没有进行开发利用，而部分是指其中一部分开放利用，另外一部分没能及时开放，导致闲置发生。根据土地闲置的形成的主观与客观因素划分为，故意与无意闲置。顾名思义故意闲置是指从经济角度出发为获取高额利益或者有一定因素考虑，导致暂关开发土地，造成土地的闲置。无意是指不是处于初衷的角度，导致无法抗拒的土地闲置。2.2理论基础2.2.1双因素理论双因素理论双因素理论指的是有两种因素分别是激励和保健因素组成[19]，激励是属于鼓励人民去努力和奋斗的因素，而保健则是让人民消除不满。激励因素包括：成就、赏识、挑战性的工作、增加的工作责任，以及成长和发展的机会。如果这些因素具备了，就能对人们产生更大的激励，对工作采取认真负责的态度。本文将引用双因素理论这种基础，去分析闲置土地问题中的政府与资金的保障，使农民取得更多的成就，自然吸引更多的人特别是农民自愿参与农业事务，在一定程度上解决了农村土地闲置问题；同时学会如何用保健因素去缓解目前社会中人们对土地闲置的不满，只有知道农民需要什么，才能消除他们对农业生产经营的消极态度。2.2.2土地集约利用理论土地利用要因地制宜，要结合区位和需求水平，明确区分土地资源的属性及所拥有自身的资产，以便更好地利用、保护和开发土地。土地节约集约利用整合城市科学、经济学、生态学，化解人地冲突[21]。当前分析，土地集约化需要适度，当过于高时其收益和利用达到了临界值，此时可以被称为土地的集约化[22]。2.2.3市场供求理论根据市场价格定律，土地闲置受到两种因素的影响，一是供求规律，二是土地用途和区位的不断变化。供需平衡与市场需求有关。土地的位置决定了土地的价格，通常来说经济的快速发展取决于政府，而土地的供需关系很大程度上也被市场所左右[23]，一般来说，土地是符合供求理论的：如果地价上涨，供给就会上升，需求就会下降。土地受自然特性影响，自然供给有上限，当有限的土地存量达到上限时，无论价格如何变化，土地利用规划的用途都可以转化为商业，工业和住宅用地，以此在一定程度上增加和减少一定的土地供应[24]。

3邯郸市闲置土地利用现状分析3.1邯郸市地域基本情况邯郸是河北省省辖市，是国务院批准具有地方立法权的18个较大的市，素称河北省的南大门。邯郸市作为重工业城市之一，因此，有较多的工业用地，同时这种工业用地的比例在逐步的上升。因此邯郸市当前存在较多的土地闲置现象发生。3.2闲置土地情况和特点经过调查发现邯郸市土地闲置情况较为突出，涉及闲置面积较大。根据有关数据显示，多次省国土资源局对邯郸市的多块土地进行调查，发现存在大多闲置现象，个别土地闲置接近三年时间，平均每块土地闲置约一年三个月。其中以工业用地闲置居多，其次是住宅用地闲置。由于经济发展过快，土地供应集中和频繁，但在经济速度放缓下来后，各土地面临着投资难度加大，建设周期加长的情况发生。这也是土地闲置的特点。3.3邯郸市闲置土地利用现状根据闲置用地的客观情况，结合其经济建设需要，以便按照就近原则在城市功能区进一步开发和利用城市功能用地[29-32]。关于城市规划规划，相关部门表示，没有调整土地状态的经批准区域确实难以征收。通过调整和置换，将土地有效地分配到对土地需求更为迫切的项目区，以实现存量的利用，提高利用率，同时兼顾实现功能区的基础布局和综合区域结构的优化，进一步利用闲置土地的有效投资周期，防止土地无法有效利用[33]。总功能区（包括住宅区）。该区域主要处理本地市中心的闲置土地利用问题。在土地利用方面，鉴于该区域位于市中心，首先要广泛利用闲置土地上的居民点，在闲置土地上能够首先开展住宅地的全面利用，并投资于第三服务业或用于建设工业园区，。工业园区通常是南部和西南地区的闲置土地。此处的用地更多的属于高科技产业，科技含量较高的投资于科技产业园建设。CBD商务区主要的闲置土地利用区域如：当地人民西路街道。根据闲置的情况应该及时的转为对金融需求，以结合商业建设用地和现代服务业的发展为核心[34]，在使用过程中体现闲置土地的价值。目前，在城西、盛大街的空地上连续建设560个停车位的土地，可以应对城市交通压力。居民的生活水平也在不断提高，这使我们能够建设体育和文化设施方面的土地。例如球场或健身广场，为周围居民创造健身条件。3.4邯郸市闲置土地利用存在的问题分析3.4.1多地块历史遗留问题突出土地作为稀缺资源，从当前市场观察，确实属于非常稀缺资源。在客观情况下[35]，闲置土地在处理时会涉及很多利益冲突。一些土地的闲置与居民补偿安置等方面有关。因此，有关政府和机构处理部分土地利用调查的难度加大。政府的被动做法也使得公司的管理层通常依靠租售土地使用权来维持管理，部分民众通过私搭乱建加盖房屋，一方面可以出租房屋得到收益，另一方面可以在折旧补偿中获得更多收益。由于管理状况中不同因素的综合影响以及确定闲置土地的标准缺乏一致性，不同的利益相关者在调查和统计中根据其不同的需求改变了数据。由于招商引资过程漫长一般会存在一年以上的周期，因此如何使土地高效利用是指的研究的问题。3.4.2闲置土地的利用效率低邯郸市土地出让时会优先考虑出让价格，但由于经营资金存在问题，闲置土地处于不可预测的闲置阶段，虽然相关机构客观上关注闲置土地的再利用，地方有关机构努力区分符合生产条件的短期闲置区和长期闲置区，实际操作上，由于相关机构对闲置土地临时使用权缺乏对应规定，其他补充资金也存在一定的不足，不能保证空地回收利用的有效法律依据，也难以有效保障相关利益主体的基本权益[37]，此外，鉴于多方管理和审批程序的弊端，总投资和建设周期缺少规划，导致闲置土地很难再按计划完成。3.4.3闲置土地的处置缺乏联动机制为了应对闲置土地，相关部门组织专人负责专人监督的模式。对出现有异常的土地，立马介入警示。将有代表性的闲置土地列入名单，并监督有关方面的处理工作。对面积大、范围有限的区域[38]，逐步推进闲置土地治理，取得较好的治理效果。但是，影响一般是有限的，如果在项目审批和产业政策上未体现出各部门相互协调的模式，则需要发展改革和其他机构的干预。如果闲置是因为政府部门的规划而确定，所以在前期规划中政府一定要起带头作用。[39]。如果闲置不是由于规划因素引起的，在这种情况下，协调模式的弊端和处理依据的不连贯性导致了企业寻租现象，严重制约了闲置土地的使用，也导致了一定程度的腐败。4邯郸市闲置土地利用问题的成因分析根据对邯郸市闲置土地的调查和研究得知其中的问题，通过数据分析得知产生这种结果主要有三点，首先是相关政策的落位不准确，还有是思想观念的淡泊，最后是经济的快速增长产生的社会制度的不同[40]前两个现象是普遍的。同时，由于社会经济的增长和人口的变化，也会造成宅基地闲置。4.1政府部门原因我国虽然有农业法律等相关法律法规，但在执行过程中还存在较多的不确定因素及不能执行落地的情况。如在耕地上种树虽然是《农用地保护规定》规定的违法行为，没有明确的法律条文来规范。这就导致了标准化的程度低和浑水摸鱼现象频发[41]，加之政策法规覆盖面不全，使政府在工作中上出现了漏洞和偏差。例如，《土地法》中虽然明确要求不能非法使用土地，同时也不能浪费和闲置土地，但如何实施以及如何监管，并未有详细的说法。4.2企业方面原因近年来，工业园区已成为承接产业转型的优质平台，带来了新的就业机会。但随着企业投资的快速增加和城市化进程的大力推进，农业和农村地区缺乏水土保持和集约利用意识。尽管邯郸市按照政府的政策指示供应土地，但由于缺乏管理规定，很多公司为了获取更多建设用地而伪造了项目可行性报告和设计。由于土地使用者很容易获得大量土地，带来了土地利用粗放的问题，这是土地闲置的一个重要因素。也有一些企业还在建造结构单一，容积率低的厂房，没有优化利用土地空间[42]，在拿地前不管实际情况如何，都要追求建设单位土地粗放效益低的“花园工厂”，导致盲目开发浪费土地资源。4.3社会原因随着邯郸市农村的经济快速发展，住宅要求更高，因此出现大量土地闲置。从上世纪开始，我国农村非农发展带来的区域差异明显。一方面是农业用地的非农化，另一方面是先进的生活方式和价值观念向农村的传播。都为邯郸市农村地区带来了巨大变化。农民收入大幅度提高，收入差距逐步拉大，条件好的农民需要更加舒适宽敞的住处。土地管理缺乏有效的退出和流转机制，导致“旧屋不拆盖新屋”现象普遍存在，这也是造成土地闲置的重点。5促进邯郸市闲置土地优化利用的对策选择通过对邯郸市闲置土地成因的研究和邯郸市土地分布现状和特点的分析评价，为提高闲置土地利用率制定了科学的方法和具体的实施措施。包括土地的数量、经济结构的发展、需求的改善和空置土地的利用，以提高空置土地的利用率。5.1邯郸市政府层面的对策5.1.1深入落实闲置土地改革政策根据本文的具体情况，邯郸要加强集体土地管理和整理征用的改革和推进，丰富多种形式的土地，加强征收制度改革，完善征地补偿标准，引入更多保障机制。同时要强化闲置土地的法律责任，落实监管职能，严格落实问责制度。谁造成了空置区，谁就必须承担相应的责任。5.1.2规范土地市场以促进土地流转在引入市场化进入土地行业内的时候，从不确定性和非移动性走向流动性。为了充分了解出让土地最重要的情况和价值，要了解主要竞争对手、潜在竞争对手的容忍度和对手的能力。必须根据出让土地使用权的规模确定，并科学论证出让土地的范围。防止因资金导致项目闲置，所以为此政府出台相关部门要求进行监管；其他出让方式可以充分反映土地价值，严格遵守“净地”土地出让政策是开发商在规定期限内开工建设的主要保障，使开发公司能够集中人力、财力和物力进行项目开发和建设。5.2邯郸市企业层面的对策邯郸市充分利用工业园区，鼓励使用标准化工厂，可以快速的投入使用避免土地闲置时间，同时对未开发利用的土地进行评估工作，让工作人员对工作的建设指标有清晰的认知，确保内部工作的有效实施。邯郸市要积极推行创新投资，运用技术创新、增资扩股等方式，帮助企业扩大生产，促进产业转型升级，同时要采用三分之二的的转移鸟笼处置方式，比如，通过转移提高空地的利用效率，加大荒地的开发力度，增加可利用的土地，以满足日益增长的土地需求。我们还应加大力度，灵活利用现有的轻型货物区，并采用退二还三、换笼换鸟等方式处置荒地。为进一步优化批准扩建的效率，需要调整和批准工业项目的比例。5.3农村土地利用对策邯郸市目前土地经营方式整体性缺失。由于陆路运输体系的缺陷，当地大多数村庄在陆路运输过程中对大局认识不足。土地供求不可循环，土地资源配置受到严格限制，土地出让的具体目标通常由政府来决定。他们没有意识到土地出让中可持续发展的必要性，忽视了土地出让带来的最佳收益，聘请相关人才，营造更加完善的交易环境，建立有效的土地流转交易制度，处理信息交流问题，提高土地使用效率。鉴于农村联系包括登记协商等相关工作，上述两个机构的职能水平或业务素质普遍存有不同。6结论如何高效利用和使用土地，是当前社会研究的重点和急需解决的问题。通过对案例的调查和处理数据得知实际的问题难点。部分闲置土地在违反行政管理，不接受民事调解的；经济利益最大化的驱使下，通过各种方法规避政府的查处，应灵活运用适当的契约安排解决这类问题。同时本文也系统的从点到面，提出了针对于其他地方也可以使用的方法和策略。

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