商业综合运营顾问及管理服务合同-经典完整版

石家庄**商业综合运营顾问及管理服务合同书甲方：乙方：**物业顾问（北京）有限公司双方依据《中华人民共和国合同法》及国家相关法律、法规，在平等、互利、自愿的前提下，经协商一致，就甲方委托乙方为本合同约定项目提供商业全案管理服务，为了明确双方的权利、义务，特签订本合同如下：一、委托事项：甲方作为本合同约定项目的开发商，聘请乙方为合同约定项目提供全案商业综合运营管理顾问及驻场经营管理服务。乙方为甲方提供本合同约定项目的前期商业策划定位服务、综合驻场经营顾问服务、设计跟踪服务、物业前期顾问服务、首席招商等，从商业运营管理角度提供综合性服务，确保本合同约定的有关条款顺利执行，全力协助甲方达成项目经营管理目标。二、项目概况：1、在此合同期限内，甲方委托乙方对以下项目提供商业综合运营顾问及管理服务。2、项目名称：石家庄**“6、7-2、9-1-2、10-2”四个地块（以下简称“本项目”）3、项目位置：见附件一（以甲方确认的资料为准）4、控规条件：地块名称占地面积（㎡）容积率总建筑面积（㎡）备注6号地160004.22100782/7-2号地16392.994.6254161130平均容积率9-1-2号地370010-2号地14742.46三、商业综合服务内容、服务方式及团队介绍（一）服务内容第一阶段：伴随式前期定位策划及建筑概念配合阶段综合顾问服务（此阶段协助甲方完成6#、7-2#、9-1-2#、10-2#地块建筑外轮廓，体块关系的确定，即完成概念方案定位）打包总金额：80万元期间：预计为2017年4月10日至2017年6月9日2个自然月（以双方签订合同，甲方支付首笔款项后开始计算）工作的启动与完成：收到首付款后5日内乙方开始对石家庄市**项目商业部分进行全面的定位及策划工作，并在工作开始后2个自然月内完成最终的《**项目商业部分定位及策划报告》，此部分工作内容将配合甲方完成对6、7-2地块外轮廓和体块关系的确认及其他地块的概念性定位。项目定位策划服务费用及支付方式：服务费用：本次服务费用为——（大写）人民币捌拾万元整，（小写：RMB800,000元）；付款方式：首付款：合同签订后三日内甲方向乙方支付项目定位策划服务费用的50%，即人民币肆拾万元整（RMB400,000元），乙方于开始工作第（40）个工作日向甲方提交本报告初稿，并进行第一次策划汇报。中期款：在乙方提交本报告初稿后，并得到甲方确认的情况下，甲方应于三日内支付第二笔项目定位策划服务费用的30%，即人民币贰拾肆万元整（RMB240,000元）。尾款：乙方将根据双方沟通之具体内容对本报告初稿进行调整，提交本报告终稿，并在（5）个工作日内完成，向甲方进行第最终策划汇报，得到甲方确认后，甲方应于三日内支付第三笔项目定位策划服务费用的20%，即人民币拾陆万元整（RMB160,000元）。工作对接地点：石家庄或北京服务形式：（1）不高于六次双方各类方案面对面对接会。（2）定位策划报告甲方同意乙方就上述工作中的可以有市场数据收集部分内容由乙方指定的第三方配合完成伴随式前期定位策划及建筑概念配合阶段综合顾问服务报告含下列内容：主要针对石家庄市整体商业地产市场现状、未来发展及供应进行调查，包括但不限于石家庄现有竞品商业的调研及整体分析（包括但不限于华润、勒泰、万达、怀特、中冶、东南智汇城、保利、北国等商业自持型物业、商业销售型物业）；包括但不限于石家庄市区域内写字楼、公寓、酒店、购物中心、商业街区等产品；零售、餐饮、休闲、娱乐、文化等业态的现状分析，商业销售市场表现调研等；建筑形态、配套设备设施、人防设置等分析通过项目自身条件、人口密度、周边道路条件、交通条件、绿化条件、景观条件、竞品的实际情况等数据采集和分析，得到的城市及区域经济分析、城市、区域商业地产现状及未来发展分析，得出项目的SWOT分析，更加清晰项目的优势、劣势、机会和威胁，并通过矩阵分析进行项目的定位方案根据项目定位，对项目未来的产品规模（明确各地块商业面积、塔楼面积）、功能配套、业态配比（明确各地块地上裙房层数、地下商业及车库层数、各塔楼用途）、品类规划（建筑外轮廓，体块关系的确定）、品牌组合以及销售持有比例提出方案结合项目的定位给出销售产品的户型配比、硬件水平、配套设备设施、租售比例和服务水平以及相关的销售策略，营销方向策略，推广策略等结合以上工作内容，提出项目整体开发节奏建议通过上述内容，确定整体运营方案，并根据运营方案的整体要求，提供运营初步成本测算、收入测算和初步管理架构组成本案进行项目的息税折旧前财务分析，包括总体投资初步测算、销售收入测算、租金收益测算、息税折旧前利润测算、投资回收期引领不低于3个主力店品牌到石家庄考察（这部分品牌作为乙方洽谈品牌一旦成交，甲方需按照以下招商代理标准支付代理费）提供有初步意向的主力客户的初步工程条件及合作模式意向提供不少于五个案名建议乙方在要求甲方付款前应向甲方开具不低于付款数额的甲方认可的发票及收据，如乙方提供票据不符合甲方要求，则甲方有权拒绝付款甲方负责乙方工作人员或看场品牌赴石家庄出差的差旅费用报销第二阶段：开业前综合运营管理顾问服务（6、7-2地块）服务期间：预计为2017年6月10日至开业所在月（起始时间可以按照双方签订合同，甲方支付首笔款项后开始计算第61个自然日）顾问服务月费金额：自本阶段合同起始月至收至第一笔招商代理佣金所在月当月，顾问服务费标准为20万/月；自收到第一笔招商代理佣金所在月次月至项目开业所在月当月，顾问服务费标准为15万/月；服务期不满一个月的月份月费按实际减少天数比例扣减因项目所在地政府原因导致项目工期出现临时性中断，甲方可提前三十天书面通知乙方暂停服务起始时间及服务重新启动时间，在服务暂停期间内由甲方负责支付的乙方驻场人员成本、甲方照常支付。工作对接地点：石家庄或北京对接时间及频次：根据甲方需要可每月安排一次高层沟通会（节假日顺延）人员驻场及费用：乙方在双方共同成立管理团队前，乙方派驻前期综合运营统筹对接人（1-2人），相关人员费用由乙方承担，派驻起始时间根据甲方进度，预计在服务开始后第6个月（不晚于第9个月）之间开始派驻，负责统筹协调项目相关的所有甲乙双方对接事宜，此部分人员在项目双方共同成立管理团队后，并入管理团队，从管理团队成立的次月人员费用转由甲方支付，。项目开业前16个月（不晚于开业前14个月）双方共同成立管理团队，须由乙方派驻部分管理人员包括项目负责人、运营负责人、企划负责人、招商负责人，项目筹备组文员由乙方委派，其他管理人员可根据甲方要求由甲方招聘，为节约成本，可根据项目工作进度需求分批到岗。乙方将与甲方共同商讨项目人员编制、入职计划、岗位职责、薪酬等详细信息，征得甲方同意后确定人员的薪酬、福利，由乙方与派驻人员签订劳动合同，全部人员成本由甲方承担并按季度支付管理人员薪资的支付，并计入项目综合运营成本。双方共同成立的管理团队由乙方提供的人员编制、薪酬标准及福利标准经甲方确认同意后，甲方每季度第一个月的15日之前按时向乙方支付，乙方负责每月按时向所有定编人员发放薪资及各项福利费用，如因乙方原因拖欠管理人员工资、薪酬、福利的，相关责任由乙方承担。服务内容：开业前运营综合统筹服务内容项目开业前综合统筹协调根据项目各项工作开展进度节点，站在未来经营管理方角度，协调包括甲方、乙方、物业在内的与项目定位、设计、招商、推广、经营管理中心筹建等相关事项在内的方案和进度，并对各方在项目开业前的有关方案提出运营角度意见和建议。财务预算顾问乙方受聘后将起草开业前营运预算提交给业主审批，开业前营运预算主要包括开业前各项运作支出，经双方沟通，在预算获得业主批准的情况下，此预算为开业前甲乙方共同行动指导，乙方将负责预算的业务执行，业主负责财务执行，在执行过程，如遇超出原预算事务，将额外向业主提报审批。综合设计跟踪顾问前期运营设计跟踪顾问a.配合设计公司设计方案，从运营角度对提出改进和调整建议，包括总体设计运营调整建议提出空间设计运营调整建议提出内装设计运营调整建议提出VI设计运营调整建议提出照明设计运营调整建议提出景观设计运营调整建议提出店铺规划运营调整建议提出店铺形态（面宽、进深）运营调整建议提出后勤区域配置（含上卸货垃圾清运）运营调整建议提出主要人流入口、车流入口关系与位置运营调整建议提出b.结合商业综合体产品的运营实际需求，增加和完善功能，包括全部公共空间的利用和动线细节设计修改建议；c.结合整体定位深化、品类规划和品牌组合对应提出业态工程条件；d.第二阶段服务开始的6个月内，至少4家主力店客户前来考察。物业规划设计跟踪顾问服务期间：乙方为本物业提供的前期物业顾问服务将根据本物业特点开展，为期10个月（随甲方项目进度，暂定为随项目进入方案设计阶段开始的当月起为期10个月）a.土建及建筑物配套设施设计规划图纸及资料的物业顾问意见/报告商业装修配置（项目外围、公共区域、电梯厅等）公寓及写字楼设施及装修配置客户服务设施位置和配置（例如前台）餐饮/露天广场设备设施配置（如有）建材选择（特别是对清洁、安全、节能方面的考虑）标准户型内的交付标准（网络地板、天花等）建筑物外立面配套设备（如擦窗机）b.设备设施设计规划顾问意见/报告空调系统（主机、冷却塔、新风、排风位置设计）消防系统（主机、消防水系统、照明系统、消防设备）强电系统（能源分摊计量系统、电容量建议等）后备发电机系统弱电系统（自动控制系统、消防广播及背景音乐系统、宽带网路、视像系统、防雷设备、卫星设备、电话、有线电视、视屏广告系统等)给排水系统（用水计量系统、中水系统）电梯扶梯（选型、运行、通风、井道排水、内部配置与装修）废弃物处理（干湿垃圾房、清运路线、垃圾分类）大型清洁设备（擦窗机、蜘蛛车、垂直升降台等）节能设备及建议（例如照明、冲便器、变频系统等）中央供应系统的计量(空调、给水、电力等中央供应系统)暖气系统（如有）室外及室内照明隔油系统（如有餐饮）保安系统设计（包括门禁系统、巡更系统、红外线系统、实体保安系统、CCTV系统、警报系统）外立面设计（包括建筑材料的选用）c.停车场设计规划顾问意见/报告停车场进出及收费系统停车场出入口及空间规划摩托车与自行车停车场停车场标识系统停车场照明系统人流及车流动线汽车美容设施货物装卸区规划停车场防滑及防撞设备设施d.地面交通系统顾问意见/报告行人动线规划机动车动线规划道路和停车位的设置规划消防车进出路线e.后勤设施设计规划顾问意见/报告物业管理处位置及其员工用房设计规划员工餐厅用房及设计规划中控室及消防控制室位置及其设计规划工具及管理用料仓库位置及其设计规划维修间位置及其设计规划垃圾房及垃圾中转站位置及其设计规划清洁用房位置及其设计规划洗手间位置及其设计规划茶水间设计（如有）邮件接收处吸烟室(如有)f. 标识系统设计及使用规范顾问意见/报告审阅广告公司编制的标识设计及制订使用规范各出入口之标识设计（大厦外围标识、大堂及楼层水牌）公共设施等的标识设计g.环境及形象顾问意见/报告外围照明系统设计/灯光工程设计景观/水池系统设计绿化设计(包括浇灌系统)6.2.3前期物业顾问服务：A.本物业总体方案与改良建议a.针对本物业设计的公用设施配套及配置提供建议，包括：配套设施功能设置；设备房设置；物业管理用房及其设施设置、装修风格的。b.根据物业管理经验，对以下设施设计及配置提出意见和建议：本物业交通组织、出入口、平面及垂直交通整体设置；保安巡更动线及岗位设置；从环保的角度，提出本物业绿化及水系管理维护。c.从物业管理专业角度提出有关工程设备配置、设计、用量、型号、预见的潜在问题及日后维修养护等咨询建议。d.从物业管理服务的角度提出降低成本、提高效益的建议。B.参与本物业开发各专业运行方案、设备选型、招投标、安装和调试工作a.参与甲方工程设备招投标文件的编制及投标文件的审核，协助并参与评审发展商对各类设备选购选型之合同事宜，以物管角度提出专业建议和相关要求；b.参与甲方对硬件交付标准的制定以及根据甲方之需为硬件交付界面、标准方面同客户的谈判提供有益之建议；走访物业的施工现场，提出优化建议及提供前瞻性建议：巡查施工现场；参与隐蔽工程及机电设备的现场查核；提出节能之前瞻性建议，以确定实际运行策略，降低运营费用，如有必要更可提供安装节能之设备的建议。C.配合销售推广a.按照本合同约定提供**相关宣传资料，配合销售推广工作。b.对销售人员进行物业管理专业知识的培训。c.对营销中心物业服务人员进行专业知识培训。d.协助拟定有偿服务及特色服务项目。D.设定物业管理人员组织架构a.客户服务部（含保洁部分）。b.工程维护部。c.环境及安全部。d.行政/人事部。e.财务部。E.拟定物业服务费收费标准，包括：a.物业管理人员工资及福利费用；b.公共设施设备运行能源消耗费用；c.公共设备设施维修保养费用；d.公共区域清洁费用；e.绿化及租摆费用；f. 保安费用；g.保险费用(提供保险购买建议)；h.物业公司行政办公费用；i. 合理利润及酬金等；j. 法定税金。F.人员招聘和培训a.提出人员招聘参考标准和意见。b.结合本物业实际情况，根据以下内容进行相关的物业培训工作。物业顾问培训内容培训内容服务定位Savills公司简介项目简介设备简介服务标准销售相关销售人员应掌握和了解物业管理方面的问题在销售过程中与物业管理有关的问题值岗形象、着装礼仪、妆容礼仪、接听电话礼仪、会谈礼仪、规范用语项目接管验收接管验收目的接管验收条件接管验收流程接管验收标准用户迁入管理收楼验房、返修管理收楼流程及条件《临时管理规约》、《用户手册》、《装修手册》内容讲解入伙运行表单入伙提示问题二次装修验收流程及条件违规装修处理办法设备设施维护维护管理定义设备维修的基本原则年度维修的计划与执行维护注意事项日常管理工作报修维修管理用户投诉处理回访及走访客户制度交接班制定交通、车辆管理施工管理公共区域巡视管理制度公共区域、入户清洁停车场管理内部管理工作各部门的岗位职责、值岗细则、工作程序及要求奖惩制度值岗形象、着装礼仪、妆容礼仪、接听电话礼仪、走访客户礼仪、会谈礼仪、规范用语档案管理制度、钥匙管理制度、巡视管理制度、办公设备管理、通知管理消防、保安管理访客登记货品出入管理中控室管理规定监控录像管理制度防火管理制度重点部位管理制度消防监控系统操作规程消防常识、报警程序突发事件处理各部门于处理突发事件的岗位职责水浸处理、燃气泄漏处理、电梯故障困人处理、停电处理、火灾处理等6.3首席招商服务：首席招商服务内容依据甲方定位对委托物业全力进行目标性招商。乙方应与甲方全力合作处理项目的品牌租赁等工作，包括但不限于制定招商方案，客户登记，客户接待、签订意向合同、负责客户资料的收集，办理租赁合同行政登记手续。根据项目定位对租赁商户进行评估选择，并根据规划及商户性质对其进行区位安排。参与对相关客户的谈判，跟进甲方与商户之租赁合同签署过程。在客户与甲方签约后协助催收押金及协助处理客户的入驻手续。依据市场变化及时建议甲方调整租金及其他相关策略。提出商户的租赁条件、租赁位置以及其他相关租赁事宜提出相关建议。首席招商代理服务佣金如经乙方介绍，在商场承租户成功租赁的情况下，甲方将支付乙方如下服务佣金客户的来源非来自乙方，甲方会按以下的分配支付代理费给乙方：甲方自有品牌收取0.3个月的平均租金；第三方代理的品牌收取0.7个月的平均租金，其余部分由甲方直接支付给第三方代理公司（第三方代理公司带来的品牌，经品牌确认单确认后，甲方需与第三方签署一般代理协议，并依据协议，在第三方代理提供代理费发票后直接支付其余款项与第三方代理）用作计算专业费之租金是指每份租赁合同上所列载之每月租金。而每月租金的定义是指：对于纯租金的合同条款，则指整份租赁合同期内之平均每月租金。同时免租期及任何甲方向租户提供的其他优惠条件及利益均不牵涉在计算之内。对于每月之租金收费是按底租和营业额提成租金两者相结合的方式，则专业费将以合同期内平均底租为主，同时免租期及任何甲方向租户提供的其他优惠条件及利益不牵涉在计算之内。如每月之租金收费是按非租金形式合作的租户，则专业费用按照：客户种类招商代理佣金计算标准（元/平方米）符合项目定位的品牌人民币200支付方式甲方与租户签署具约束力之意向书（或承租意向书）及交付首期押金后之二周内一次性向乙方支付50%的专业费用；甲方须于租户正式签订房屋租赁合同及交付租赁保证金之二周内一次性向乙方支付剩余50%的专业费用；所有专业费用及其他费用均以人民币缴付；如经乙方介绍之准租户未能按指定日期签署租约，如甲方没收其所付之首期押金，乙方将可收取甲方所没收押金之数目的50％作为专业费。没收押金后，乙方将重新就有关单位进行出租，而专业费则于有关单位成功出租后由甲方照常支付予乙方。如果押金返还给客户，则甲方不支付专业费给乙方。客户确认程序：乙方推荐客户必须经过甲方书面确认，甲方应在与有关客户首次见面协商时或到访招商中心后向乙方出具书面《客户确认单》，客户确认单模板详见附件四。所有第三方代理推荐的客户，甲方应及时告知乙方，并确认此客户是否和乙方推荐及跟进客户无任何冲突。在没有冲突并符合定位的前提下，甲方应在与有关客户首次见面协商时或看房后向第三方代理出具书面确认书。如果各方就客户来源问题发生纠纷，各方当事人应当协商解决。所有该项目之准租户经甲方书面确认后，均须于准租户登记册（后称”该登记册”）上登记，该登记册由乙方及时更新，并由甲乙双方共同留存管理。6.4前期营运管理及筹备各类租赁合同版本拟定：乙方将根据物业基本情况、行业状况、营运需求及法律法规相关规定，协助业主拟定各个阶段及不同合作模式所需签订的意向书、租赁合同版本、补充协议及一切相关合同附件。各类租赁范本将在本合同签署后，经甲乙双方书面认可后，予以正式使用。合同审批架构的确定及执行：根据授权委托书（双方签署相应文件作为对本合同的补充）之约定，乙方将根据甲乙双方约定的授权体系、合同审批流程、租金预算框架、企划费用预算框架、会员活动预算框架下，根据授权体系负责各类租赁协议的审批。如遇租户特殊约定或与预算框架不符的，乙方单独上报业主进行特别审批；第三方合作统筹管理场地与广告位出租：乙方将配合业主选定一些公共地方（户外及户内）用作短期商业场地及广告位（包括海报栏，灯箱，户外大型广告位）出租，并进行统一管理。乙方负责订立租金预算，合约草拟，商务洽谈，并根据授权体系负责各类租赁协议的审批。如遇租户特殊约定或与预算框架不符的，乙方单独上报业主进行特别审批；合同档案的管理：制定合同档案管理制度及签章流程，在经甲乙双方确认后由乙方负责执行，并随时配合业主审计；进度管理、目标管理和绩效考核：针对部门各项工作月度计划分解，制定落实到人的绩效考核指标，并进行考核。租户装修的流程制订：负责拟订二装管理制度及管理流程，并协调物业公司一起制定租户各类图纸审批制度和流程，协助租户顺利完成装修：租户装修效果图规范与审核：针对租户效果图，根据项目整体要求进行评估和把关审批；编制租户手册：负责协助物业公司编制租户手册（内容涵盖日常运营，二装，装修标准等方面），经甲乙双方书面批准后，用于约束业主、乙方和租户关系；制定商场及租户管理的各项规章制度：就日常客户监督及顾客服务相关工作为项目提供管理策略，包括：顾客接待、投诉处理、购物指引、场内播音及失物招领分发等工作，以保证为顾客及租户提供日常服务。协助制定，包括但不限于：《退换货管理制度》、《物价质检管理规定》、《顾客投诉工作制度》、《会员管理制度》、《总服务台管理制度》等；进度管理、目标管理和绩效考核：针对部门各项工作月度计划分解，制定落实到人的绩效考核指标，并进行考核。6.3.2企划管理制定商场筹备、开业前招商阶段推广计划及预算：凭借乙方的行业关系及基础，乙方将根据市场情况、商场预期定位，制订项目开业前的一系列推广计划，包括：印刷品的设计及制作、媒体广告的制作与发行、公关活动的筹备及执行等，在整体方案获得业主批准后，根据授权体系进行合作方的选聘或招标以及合同审批，在选聘或招标过程中如遇超出预算框架和授权体系的事项，另行上报业主审批，业主可指定人员对过程的公正性和合理性进行的监督；商场开业推广工作的筹备及执行：凭借乙方的行业关系及基础，根据周边商业环境、商场定位及品牌、商品特色等因素，提供方向性推广策略、活动计划的建议，同时提供推广预算建议，以备项目开业筹备阶段所需，在整体方案获得业主批准后，根据授权体系进行合作方的选聘或招标以及合同审批，在选聘或招标过程中如遇超出预算框架和授权体系的事项，另行上报业主审批，业主可指定人员对过程的公正性和合理性进行的监督；指示、导识系统设计及制作建议：凭借乙方的行业关系及基础，根据物业空间结构及定位特点，协助业主评审物业内统一及全面性指示及导购系统，以配合物业整体布局并为顾客浏览、购物提供引导服务，在整体方案获得业主批准后，根据授权体系进行合作方的选聘或招标以及合同审批，在选聘或招标过程中如遇超出预算框架和授权体系的事项，另行上报业主审批，业主可指定人员对过程的公正性和合理性进行的监督；商场公共地方、广告位招商广告、媒体关系沟通协调：凭借乙方的行业关系及基础，制定开业前及开业广告、媒体方案，在整体方案获得业主批准后，根据授权体系进行合作方的选聘或招标以及合同审批，在选聘或招标过程中如遇超出预算框架和授权体系的事项，另行上报业主审批，业主可指定人员对过程的公正性和合理性进行的监督；进度管理、目标管理和绩效考核：针对部门各项工作月度计划分解，制定落实到人的绩效考核指标，并进行考核。6.3.3信息管理信息系统的建立：凭借乙方的行业关系及基础，乙方向业主提供包括POS、MIS、CRM、客流监控、车场管理为核心的商业建设方案和乙方案和预算方案，在整体方案获得业主批准后，根据授权体系进行合作方的选聘或招标以及合同审批，在选聘或招标过程中如遇超出预算框架和授权体系的事项，另行上报业主审批，业主可指定人员对过程的公正性和合理性进行的监督；负责信息系统联调、测试和验收：根据项目实施进度，负责协调相关各方参与系统联调、测试和验收；进度管理、目标管理和绩效考核：针对部门各项工作月度计划分解，制定落实到人的绩效考核指标，并进行考核。6.3.4运营中心筹建向业主提供运营管理中心开办方案及开业前管理预算（包括但不限于选定管理或租赁中心位置，以及提出内部装潢设计、购置各类家具、工具器材、文具用品，印制各式表格、信封等），在业主批准后，在预算框架下完成运营管理中心的建立；制定运营管理中心管理架构及各级人员编制，制定员工守则；按职务要求及劳务市场情况为业主提供员工工薪标准建议；制定各级管理员工之工作职责及权限，各类审批流程；制订招商及营运管理中心物资采购程序，以及物资的领用登记、发放程序；制订行政办公管理制度、目标管理和绩效考核制度；本着节约成本的原则，配置人员。6.3.5保险建议依照国家现有的法规、及物业项目具体状况，为项目本阶段需要的各项有偿服务项目的收费标准提供预算建议；及时了解项目建筑期间的保险计划，运用**长期以来的管理经验，进行项目的投保险种、费率以及投保事宜的安排建议。第三阶段：6，7-2号地商业项目经营管理顾问服务：《6，7-2号地商业项目经营管理顾问合同》应于项目开业前六个月签署，服务内容和合作条件见下，乙方将在项目开业前9个月发函征询甲方是否签署第三阶段的管理服务合同，如在双方约定的开业日前6个自然月的最后一日双方未能签署以下协议，双方合作将于第二阶段完成时中止合作，乙方人员将安排驻场人员在第二阶段合作完成时撤场。（一）服务标的：6，7-2地块（二）服务时间：项目开业日所在月的次月至开业后第36个月本合同期满，此阶段服务启止具体时间由甲乙双方共同协商确定的开业日为标志点。（三）服务内容：运营驻场式管理、一般招商服务开业后具体服务内容：预算制定与执行制定与审批：乙方每年根据经济发展情况，竞争情况，项目发展情况，于当年的11月15日前，向业主提交下一年度各类收入（含租金、场地费、广告费收入）和成本（含会员管理，企划推广，人工，办公）预算，并按月进行计划分解；执行与汇报：每月向业主汇报经营情况及预算执行情况。招商管理租户、新进、续约调整类商务洽谈：凭借乙方的行业关系及基础，根据项目总体定位，人流量情况、总体销售情况及个别租户经营状况等为基础依据，每年拟定调整计划以及与之相关的预算，并根据甲乙双方约定的租金预算框架，采用自行洽谈或引进其他招商代理的形式进行租户引进洽谈，根据双方约定的授权体系要求，负责各类合同的审批，如遇租户特殊约定或与预算框架不符的，乙方单独上报业主进行特别审批；场地与广告位出租：乙方将配合业主调整及选定一些公共地方（户外及户内）用作短期商业场地及广告位（包括海报栏，灯箱，户外大型广告位）出租，并进行统一管理。乙方将订立租金预算，合约草拟，合约签署，广告管理办法和守则，并根据授权体系负责各类租赁协议的审批。如遇租户特殊约定或与预算框架不符的，乙方单独上报业主进行特别审批；合同档案的管理：制定合同档案管理制度及签章流程，在经甲乙双方确认后执行，并随时配合业主审计；进度管理、目标管理和绩效考核：针对部门各项工作月度计划分解，制定落实到人的绩效考核指标，并进行考核。运营管理巡查商铺：业主对日常巡视、商场及商户监管、各部门配合中出现的各种问题进行检讨并提供有效跟进方案；客流与业绩分析：对日常商场运营客流和销售业绩进行对比和分析，及时根据数据提供租户相应建议；相关费用的催讨：协助财务部门进行租金催缴；二装管理：协调租户与物业公司进行装修工程及撤场的实施（含隐检、消电检和四房验收）；开办协调：协调工商、卫生和环境等部门对租户开业所需营业执照和相关许可证照办理给予协助；质量管理：负责组织商业项目物价计量、中文标识、商品质量、食品安全及服务质量的监督检查和综合考评工作，并督促商户及时改进提高；活动类现场支持：协调各部门（含物业公司及相关政府部门）对各类活动的现场提供管理支持；安全管理：对二装、活动、日常现场编制管理预案并执行；会员管理：负责商业项目VIP维护体系的建立和完善，以及VIP客户活动邀约与活动现场协调管理；负责客户及顾客服务：就日常客户监督及顾客服务相关工作提供建议，包括：顾客接待、投诉处理、购物指引、场内播音，失物招领及租户信件分发等工作，以保证为顾客及租户提供日常服务；突发事件处理：制定各类应急预案，第一时间初步处理突发事件，并上报各级领导和相关部门；日常经营情况总结：针对项目日常经营过程中出现的各类现象，经营效果等进行总结和分析汇报，并通过检讨内容，针对未来经营提出调整性建议；进度管理、目标管理和绩效考核：针对部门各项工作月度计划分解，制定落实到人的绩效考核指标，并进行考核。企划管理广告、媒体管理：凭借乙方的行业关系及基础，对项目的空间、平面设计等形象推广提供专业建议年度方案，在整体方案获得业主批准后，配合总部随时间进度进行各单项合作方的选聘或招标，在选聘或招标过程中，业主可指定人员对过程的合理性和公正性进行的监督；推广活动管理：凭借乙方的行业关系及基础，根据经营过程当中行业动态、市场反应、周边环境变化及物业经营的优劣势，提出推广方向和策略，并对具体年度实施计划方案和预算方案，在整体方案获得业主批准后，配合总部随时间进度进行各单项合作方的选聘或招标，在选聘或招标过程中，业主可指定人员对过程的合理性和公正性进行的监督；活动效果评价：每月进行依据数据的量化活动效果评价和结合项目定位的定性评价，并形成汇报，同时根据检讨内容，针对未来活动组织进行调整性建议；进度管理、目标管理和绩效考核：针对部门各项工作月度计划分解，制定落实到人的绩效考核指标，并进行考核。信息管理后继深化开发：项目进入正常运营阶段后，根据使用部门要求，有侧重地提出系统深化开发或改进需求，监管开发方进行开发管理；日常运营维护：日常租户及项目使用的IT软硬件维护，并分早晚班值班。各类IT系统使用培训：自行或在必要时候协调开发商进行项目内培训；数据安全管理：制定数据安全管理规范，维护项目所有子系统安全稳定运行；技术支持、服务：配合各营运相关部门的数据分析，进行数据查询支持；各类后继系统开发：O2O体系下，各类App软件，各类店内体验类活动技术开发单位的选聘和招标；进度管理、目标管理和绩效考核：针对部门各项工作月度计划分解，制定落实到人的绩效考核指标，并进行考核。综合管理制度管理：项目各类制度管理与完善；目标与绩效管理：根据年度计划分解，制定针对各部门进度计划的进度考核目标，并按月进行结果验收和考核；监督项目二装、日常现场和各类活动的安全过程管理：通过现场巡视和安全检查要点的要求，对项目内的各类经营活动以及对客人安全呵护的效果进行检查、记录和改进要求的提出，并监督改进落实；负责各类安全预案的管理和完善：项目安全管理制度的制定，并负责公安等相关政府部门对接工作；日常管理：负责项目办公区日常管理、负责项目办公用品采购预算制定、报批及执行管理、负责各类向业主和乙方总部报送资料的汇总；风险预测及应对策略：乙方将对经营过程当中遇到的有关新政策出台、政策调整可能带来的不利影响，以及经济环境变化、竞争对手发展等商业环境改变引发的危机，还有经营服务水平、推广手法隐藏的问题以及其他任何方面的风险进行提前预测及告知，并将提供有效的策略及途径以减小或避免上述各方面风险的产生；法律谈判：关注对物业有影响的任何法律的变更并向业主提出应对措施或建议，如果在商场管理中出现法律诉讼，乙方将协助业主法务部进行谈判；编制控制、培训：按照项目的规模及需要，控制项目编制规模，对新员工及租户员工进行涉及项目情况和安全的各类培训。（四）服务费用在乙方按本合同约定条款履行义务的情况下，乙方向甲方收取的服务费用如下开业后服务费：商业经营委托运营管理服务费月度服务费支付方式：服务费用以每一个月为付款周期。乙方应于每月20日前向甲方提交当月与付款金额等额的合法有效的发票，甲方应于每月30日前向乙方支付当月服务费用，以此类推。甲方以电汇方式向乙方支付相关服务费用，乙方应在甲方每期付款前3日向甲方提供抬头为甲方公司全称，付款金额为甲方当期付款金额的合法有效的正式税务发票，以便甲方进行财务处理。乙方未按约定提供税务发票，甲方有权拒绝付款。本合同所涉及的税费，由双方依法各自承担。在开业后，年度绩效奖励：每年租金增长比例x上一年度月费服务费总和，并以甲方年度财务经营数据为准。（五）服务方式：具体服务方式以附件二《商业综合运营管理服务方式》为准，详见附件二。（六）服务团队介绍：详见附件三四、甲乙双方的权利与义务甲方权利与义务有权监督乙方工作全过程，对乙方的服务进行评估，并对乙方的工作进行确认；享有乙方所提交的与本项目相关的所有书面材料包括但不限于报告、工作建议、管理制度流程、资料等的所有权和知识产权；依甲乙双方约定的授权体系，涉及对外宣传、商业合同的签订及策略的审批权；乙方在要求甲方付款前应向甲方开具不低于付款数额的甲方认可的发票及收据，如乙方提供票据不符合甲方要求，则甲方有权拒绝付款。应向乙方提供本物业相关资料，如设计方案、设计图纸、设备图纸、设备说明等，供乙方制订物业规划时参考。在本合同终止后，甲方有权要求乙方返还所有自甲方取得的关于本物业的图纸、文字资料等文件。乙方为本物业提供顾问期内及甲方足额支付本合同约定的费用后，甲方有权在本物业对外宣传推广过程中使用乙方公司标识及文字，但须明确乙方以前期物业顾问服务之名义为本项目提供物业顾问服务，同时不得损害乙方的声誉；如有发生，甲方承担相应的经济、法律责任。若甲方在本物业的售楼书、对外宣传资料、各种媒体宣传及管理公司内部通告、往来文件中使用乙方的名称及标识的文字和图案，声明本物业由乙方提供服务，必须事先经乙方确认样本后方可印刷或公布。唯甲方此项权利须严格限于乙方为本物业提供顾问服务期内行使，且需按照乙方提供的标识样本使用乙方标识，否则乙方将保留所有权利追讨任何非授权使用乙方或其相关机构名称或标识之行为的法律责任及有形无形的经济损失。（乙方公司标识样本及色号见本合同附件【五】，并提供电子版文件。）保守乙方商业资料，未经乙方允许，不得向与本项目无关的第三方透露；如有违反并造成乙方损失，甲方应承担赔偿责任；但为履行本合同有关的业务时除外。甲方有权要求乙方参加甲方组织的工作会议讨论或就专项问题的会谈和研究

，乙方须派顾问人员参加，并给予专业化意见，甲方应提前至少四个工作日书面通知乙方会议议题及时间。

乙方权利与义务乙方应于本协议签订之日将经核对无误的营业执照副本复印件及资质证书复印件提供甲方备存。如乙方遇特殊情况有重大工作人员变动，乙方需提前10个工作日通知甲方，由双方协商确定补充同级或同资历的人员；提供专项服务方案，获得甲方项目对接人同意并书面确认后方可实施，及时编制工作报告，工作报告必须客观并符合市场实际情况，乙方应保证工作的质量及工作的进度并符合合同约定；所编制的成果报告应科学满足甲方经营需求，并能根据甲方的合理意见（即不超出本合同约定的项目服务内容的范围）及时布置后续工作，及时完善补充；不得提供虚假信息，隐瞒重要事实或与他人恶意串通，损害甲方利益；未经甲方书面同意，不得擅自将本合同所规定的权利和义务全部或部分转让给第三方；乙方保证自己的工作和完成的作品不违反国家法律法规的规定，不侵犯任何第三方版权、知识产权等其他权利；乙方须接受甲方对乙方提出的工作建议和要求，并按照甲方的要求完善工作方式、时间和工作成果。如因甲方工程延期，导致本合同不能按时完成，甲方如需乙方继续提供服务，可与甲方就有关事宜另行协商并订立补充协议。五、违约责任如甲方延期付款，每延期一日，应向乙方支付延期付款额万分之五的违约金；延期超过15日，乙方有权解除合同，但甲方须支付乙方已完成顾问服务内容的相应款项。如乙方已派驻人员驻场，甲方应负责按劳动法规定之标准把所涉及需解除合同的乙方派驻员工的赔偿款一次性补偿给乙方，由乙方统一对需解约员工进行安置；乙方延期交付工作成果，每延期一日，应向甲方支付合同总额万分之五的违约金；延期超过15日，甲方有权解除合同，如乙方已收取甲方款项，但尚未提供该款项所对应的服务的，乙方应当将该等已收取款项退还甲方，但甲方须支付乙方已完成工作的相应款项；在对方人员辞职后的12个月内，甲乙双方均不得以任何方式雇佣对方辞职人员，或充当其顾问，否则守约方有权立即解除合同，并要求违约方赔偿100万元；因一方违约导致的本合同提前终止的情形外，甲、乙双方任何一方因特殊原因均有权提出提前终止本合同，提出终止合同的一方，必须提前一个月给予守约方书面通知，并另外支付守约方违约金人民币贰拾万元整（￥200,000）。六、知识产权及保密对乙方受甲方委托，依本合同所完成针对标的项目之成品、或经甲方确认之稿件，在所有款项结清后，其知识产权归甲方，乙方拥有署名权。双方承认，各自的名称、商标、标志、标识等均属各自的专属财产，但本合同另有约定或事先甲乙双方中一方书面同意，在合同期限内另一方可使用其名称、商标、标志、标识等。乙方应保证其在履行合同的过程中所提供的服务或成果合法、合规、不侵犯第三方的合法权益（包括但不限于著作权、商标权、专利权、所有权等），如果任何第三方提出侵权指控，乙方须与第三方交涉并承担由此发生的一切责任，如因此给甲方造成损失的，应赔偿甲方的损失。乙方应保守甲方提供的和本项目有