荣华股权项目尽调报告

③依据谨慎管理原则，期间费用中的管理费用一律采用最高值2300万元。二、股权转让资金支付第二来源分析（一）荣华水岸新城项目概况水岸新城项目是户县城市建设的重点项目，得到政府大力支持。该项目位于户县钟楼西街，涝河东侧，西临滨河路，南临兆丰路，由荣华集团全资子公司西安荣鼎置业有限公司开发，项目总占地面积约550多亩，分为4个地块。此次先期开发4号地块的292亩中的165亩，是本信托计划的第二还款来源（称为水岸新城4号项目）。（二）水岸新城现状水岸新城4号项目，总投资4.2亿元，分两期开发，无资金缺口。一期共有35幢楼，建筑面积约12万平方米，已全部竣工；二期共有15幢楼，建筑面积约5万平方米，主体已全部竣工，正在进行后期施工。水岸新城项目销售方式为自销，一期二期总共17.7万平方米，预计累计销售额6亿元，其中一期已销售8.75万平方米占比75%；二期已销售2.49万平方米占比51%，一期二期共销售3.48亿元，实现回款3.4亿元。该项目待售面积约5.4万平方米，除部分小高层外，主要是花园洋房、联排别墅及4栋独栋别墅等高端住宅，预计未来销售均价4500/平方米以上，可实现销售收入约2.5亿元。该项目剩余面积约5.4万平方米，房源部分为小高层，花园洋房、联排别墅及4栋独栋别墅等高端住宅，所以后期销售均价为4500元/平方米以上，远高于现销售价3800元/平方米，即使后期房源价格在预计销售均价的基础上下跌15%，销售单价仍在3800元/平方米以上，因此待销售房源价格下跌对未来销售总收入的影响较小，从而能保证有充足的现金流用于偿还融资款。水岸新城项目现金流情况如下：项目截止2012年累计2013年当年2014年当年信托期可实现销售收入340001400012000产品销售税金及附加2084858736期间费用（管理、销售费用）300320350销售转投入3100070003000融资借款（余额）6000归还银行借款200025001500借款利息537302125信托期可供还款额407830206290荣华集团所有资金都由集团财务中心统一调配，因此水岸新城作为股权转让资金支付第二来源既有能力又可控。三、其他还款来源分析2011年中国房地产业经历了历史上最严厉和持续时间最长的调控，从国内一、二线城市直至西安，楼市量价齐跌普遍上演，西安房地产公司只有部分几家大型公司能从银行取得开发贷款支持，荣华集团就是其中一家。2012上半年楼市成交量回暖，下半年市场比上半年更好，这主要得益于金融政策的宽松，下半年在根放松和“稳增长”的政策环境之下，房地产的回暖还会持续，荣华集团也就有可能取得银行更多的信贷支持，未来会产生筹资现金流。第七章风险评估一、政策性风险及对策房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，表现为固定资产投资，尤其是房地产投资过旺，因此，房地产业成为国家宏观调控的重点。当国家实施宏观调控政策时，一些房地产开发企业项目被停工或整顿，房地产业也就相应出现回落，连带受损。对策：要求和督促交易对手密切注意政府有关房产、金融业政策的发展动态，把握房地产市场发展规律，适时调整房地产业务的经营方向与策略，促进自身业务的健康有序发展，加强自身经营，认真研究相应对策，使其房地产开发业务步入良性经营运行的轨道。二、经济周期性风险及对策国民经济的高速增长或不景气都会直接对房地产业产生巨大影响。根据经济发展周期理论，经济总是以周期循环发展的。从长远看房地产价格是上升的，但在一个周期内，房地产价格会有升有降。在房地产业处于高涨的时期，房地产企业获利的机会较多，反之房地产企业就会少获利或亏损，出现风险。对策：要求和督促交易对手逐步建立明确的经营管理模式，从规范操作、降低风险、保障运行出发，扩展房产经营业务范畴，有步骤地推进住房业务向多元化、标准化、优质化方向发展。三、经营管理风险及对策管理团队的经营管理经验、管理水平及对房地产市场的业务操作经验等也会对项目运营及信托资金的安全产生较大的影响。经营管理风险包括资金风险、工期风险、销售风险。资金风险：国家宏观政策调整，银根紧缩，造成开发投资力度不足，开发资金困难；资金根据项目形象进度投入，资金供应不足或不及时将会影响项目的正常实施，乃至销售。工期风险：工程的如期或延时完工将会影响项目的成本和销售，直接影响项目的收益和资金回笼。销售风险：项目定位和项目实施过程直接影响项目的销售，还有广告宣传和营销策略。对策：要求和督促交易对手以现代化的硬件设施和符合国际规范的政策、加大服务、配套、环境建设力度，广开渠道，最大限度地实现预期目标。1、根据项目的形象进度，做好资金供应计划，保证项目资金及时到位，有效合理运用。强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目资金的合理安排配置。2、做好施工组织设计，提前考虑各种不利因素，做好应对措施，保证工程如期完工。实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。公司各部门紧密配合，合理控制项目成本,统一调配资金，物资和各项工作,以加快项目运作进度。3、产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。做好市场调研，准确掌握市场，加大宣传力度和管理力保销售一直火爆。四、股权转让资金支付风险及对策如果由于经济环境变化或其它不可预见因素导致荣华集团可能出现违约情况。对策：股权转让资金支付计划经过荣华集团的统筹安排，公司近几年资产规模快速递增，收益较好。出现上述情况的可能性较低。一旦出现上述情况，我公司面向市场公开处置我公司持有的股权；我公司通过法律途径追究崔荣华个人为荣华集团向我公司支付股权转让款提供不可撤销连带责任保证的责任。从而保证按时足额支付股权转让资金价款。五、其他风险及对策国家宏观政策的变化，战争、动乱、自然灾害等不可抗力因素的出现，皆可能导致信托财产形成损失和风险。对策：对于其他风险，我公司将尽可能采取包括财产保险在内的必要措施，在不可抗力因素出现时，努力降低信托财产损失。第八章结论一、项目经理意见根据融资人荣华集团的申请和其所提供的资料，经我们认真调查、审慎评估后，制作了本尽职调查报告，荣华集团管理团队具有较深的房地产开发行业经验，专业知识较强，对房地产市场发展有着较为深入的研究和独到准确的判断，具有健全的公司治理结构、完善的内控体系及财务核算体制；荣华集团公司资产及经营状况良好，在业界信用良好、在银行无不良记录，作为本土房地产企业实力雄厚；股权转让资金保证措施得力。拟持有的商业房产性价比高，项目地理位置优越，投资符合国家产业政策，符合西安市城市规划发展的需要。本信托计划资金投资符合相关法律、法规，不存在关联交易。综上所述,认为可以通过信托投资的方式，以信托计划资金25000万元出资，荣华集团出资XX万元，注册成立一新公司，新公司名称为XXX有限公司（以下简称新公司）。资金专项用于购买荣华集团开发“北经城”商业房产；交易对手再将购房款用于支付“北经城”项目工程款；荣华集团在2年内按约定的价格溢价受让西部信托有限公司所持有新公司的股权，实现信托计划资金的退出。崔荣华个人为荣华集团向我公司支付股权转让款提供不可撤销连带责任保证。二、部门结论经我部审慎调查综合考察评估，认为本信托计划的规模、期限、运作模式风险可控，收益可期，实际控制资产充足，易于执行。部门研究后认为该项目可行，提请公司信托业务论证委员会审议。声明我们在此声明与保证：本报告是按照我公司的有关规定，根据融资申请人的申请和其