合肥某综合办公楼物业管理方案

第一 整体设想与管理模 第二 物业项目服务保障措 第三 项目管理处组织设 第四 物业项目管理制 第五 物业项目接管方 第六 物业项目管理服务目标承 88888第一 整体设想与管理模ISO9001国际质量标准体系运行模式。各项服务均规ISO9001国际质量标准体系，4第二 【综合办公楼】物业项目服务保障措1、先进的ISO9001：2000IS0组织的ISO9001－2000的管理模式进行实施。2、采用系统及过程管理方法最终实现“十二化”综合办公楼项目物业管理活动是由各相关的子过程组成，各相关过程加以识（PANOKAO管理方式做到精心策划——明确各项活动的职责，配备适当的资源，保证科学管理。“十二化”工作标准34执行规范是否到位，培训是否有效，还须通过督导这一环节。我们将建议多层次的督导体系。综合办公楼将通过定期的日常巡查，每月组织所有部门负责人进行时物业管理处更接受业主和使用人对管理质量的评定和指导。5（正激励：指给予员工以奖励、提高待遇、晋升工资和提。起到鼓励先进、鞭策后进的作用。6第三 【综合办公楼】物业管理处组织设合肥市** 相关人员必须熟悉办公楼服务流负责办公楼内外围清洁卫生工作以及负责办公楼设施设备日常维修保养及 1、项目主任 12、文员兼仓管 1工程部：①空调与给排水系统、弱电、强电 1①高低压配电间值班 2保安部：①1另巡逻岗2 5①监控室每班设1名，三班运行，1人/班×3班 3①保安队长 1保洁部：①保洁员每人做三个楼层的清洁，九个楼层 3 2①（2F-9F）896人的大教室及贵宾休息室的保洁 2（其中领班名 计：21第四 【综合办公楼】物业管理制一 完善管理制度以规范管理行更衣室（柜）二．明确的岗位职责及入职要求三．统一的员工行为标准 举止动作不准随地吐痰,不准当班吃零食,服务标准:作业纪律地面（石料）（一）1①①A①234礼貌对待停车车主，热情帮助车主提供力所能及的帮助（如道路问讯等（二）1（2）8：30集中收取垃圾（袋装1212230大堂天花灯筒、各组灯饰、各类出风口无蜘蛛网2(3)对沙发\地毯等物品进行局部去污清洁等（4）45（三）198%，同时做好修复后卫生清洁工作，让业户满意。2确保各类设施、器材性能良好，正常运行/33 （操作规程制度，设备维护保养制度，技术安全规程，岗位责任制，交接班制度等）第五 【综合办公楼】物业项目接管方根据本公司物业管理经验，物业管理应尽可能早地介入。我们根据办公楼个体特性将全部管理过程划分为三个阶段，即竣工前管理阶段，搬迁及调试管理阶段和正常管理阶段。图示如下：竣工前管理阶段从物业公司正式进驻之日起，至首批单位入驻为止。该阶段的主要任务是协助业主/建设方完善设计和施工监理、参与房屋竣工验收、配合做好局部区域的安全保卫和保洁工作、人员招聘培训工作、物业管理各类前期准备以及物业开荒。搬迁及设备调试管理阶段主要任务是房屋的交接验收、接待做好单位搬迁服务配套工作，同时维护办公楼已有日常办公单位的正常办公工作秩序，联动调试完成设备设施，以及应对突发性故正常管理阶段 从搬迁入驻及设施调完成，办公楼物业管理进入正常管理阶段，该阶段的主要任务是对整个项目进行全方位管理，为客户提供全面服三个阶段工作的内容和管理重点有区别，又前后承接，前一阶段工作质量的好坏，将直接影响到下一阶段工作的展开与控制。根据本公司经验，唯有在每阶段都将严格控制，规范操作，热心服务，依法管理才能全面实现提出的各项管理目标，一、1具体要求24收集有关物业设计、建筑、设备设施及周边环境方面的资料，编写关于物业实施方案。选定管理办公室和工作用房（完成必要装饰 外围、地下车库、自 2具体要求代表业主方接收设备资料（图纸、操作手册、维护保养手册等该阶段时间为首批办公单位搬迁进驻开始至整个办公单位入驻基本完成，各设备联动调试全面完成。本阶段工作重点是接待办公室搬迁和继续完成整个设备的调试。同时，整个办公楼仍将有部分设备处于调试期，设备系统尚不能完全运作且使用性能不稳定令办公楼设备系统突发性故障以及因对设施不熟悉而造成人为使用不当故障率高发。因此，我们贯彻密切沟通，合理规划；预案充分，快速保障以确保整个办公楼的正常使用。密切沟通，合理规划整个管理处将再建立搬迁调度服务热线，随时能够与相关搬迁单位保持畅通联络，及时掌握每日搬迁规模量，并预先做好在车辆控制，电梯使用，周转场地设置，安全控制，垃圾收集、清运，环境保洁等方面做好合理规划及充分布署相应的人力及物力。使整个搬迁过程对办公楼正常的办公使用秩序影响降至最低。通过前期工程介入对各系统性能的充分了解，将办公楼各事项尤其在此阶段出现的多发事件如电力供应（因用电负荷不均（制冷，制热不足，盘管滴水等）等作好充分的预案准备。并建立相应的快速反应保障队伍，做到楼内的任何报修事件，15分钟内工程人员必到现场。该阶段时间为从搬迁开始到整个办公楼完全正常使用，所有办公单位入驻完成，我们将把管理的重点转到日常管理上来。综合办公楼管理处按全员到岗运作。ISO9001质量保证体系中有关的质量方针为纲，以程序第六 【综合办公楼】物业项目管理服务目1精细化管理——是指将管理星级式服务——是指在服务上295%（企业标准90%（企业标准100%（企业标准98%（企业标准95%（企业标准98%（企业标准95%（企业标准98%（国家标准5（企业标准98%（国家标准5（企业标准细目标值24小时值班制度，设服务电话，接客户报修、求助、投诉，及时处理与反馈，有回访制度和记录处理及时率回访满意率应急情况处置及时应急预案应知率处置及时率建立并落实维修服务承诺制零星维修和急修及时率返修率定期向客户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改实现率满意率房屋及其公用设施设备档案资料齐全，分类成册，查阅方便实现率建立业主和客户信息档案资料完善率 目标值资料完整率内容完整率更新、补充及时率计划完整性、覆盖率管理制度齐全（安全运行、岗位责任、定期巡回检查、维护保养、强制性检测、运行记录、操作规程、维修回访等）ISO9001要求符合率专业、特殊工种持证上岗持证率特种设备持证运行准用证、年检合格证，维保合同完备率制定事故应急处理方案方案完整率色广告、乱涂和悬挂现象实现率招牌、霓虹灯无安全隐患和无破损率建筑结构完好维护及时率建筑内部标识系统完好标识布及率按计划作各类定期保养保养计划实现率按标准实施保养作业保养标准合格率故障维修及时，维修质量达标维修及时率返修率水、电、气系统能源供应保证率照明系统设施完好率电梯系统故障发生控制率楼宇自动化控制系统设备完好率智能化各系统操作使用正常率消防、给排水系统设施完好率给排水系统日常巡视到位率设备、阀门、管道完好率具备节能计划和方案ISO9001要求符合率能耗计量跟踪及时及时率和准确率按月、季进行能耗统计完成率设备及机房环境整洁，无积水，通风良好，符合运行要求符合率无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生实现率配备专业技术人员，严格执行操作规程符合率分类细目标值门禁文明值勤，语言规范投诉率控制大件物品出门大件物品出门登记率指挥疏导车辆出入阻塞投诉率熟练、合理处理紧急事件应急预案应知率安全控制综合办公楼特点，制定安全防范措施措施覆盖率办公楼公众场所无重大违纪违法案件实现率按指定路线、频度巡检巡检到位率及时排除不安全因素处理问题及时率车辆管理疏导车辆出入车库车辆阻塞发生率地面无违章泊车违章泊车发生率非机动车停放有序非机动车控制率出入车库有登记记录资料完整率相关设施、设备完好整洁设备完好率交通标志明显、完好无缺标志完好率突发事件及时处理突发事件突发事件控制率避免发生重大事故有责重大事故发生率严防刑事案件发生有责刑事罪案发生率火警控制严格消防管理消防设施完好率药剂及时更新率设施定期试动率消防人员培训率细目标值水箱清洗清洗频度、标准合格率楼内一般公共区域保洁玻璃、大理石保洁保洁标准合格率灯具保洁保洁频度实现率消防箱、栓保洁电梯轿厢保洁保洁频度实现率电梯门套保洁地下车库环境保洁保洁标准合格率道路、场地保洁保洁标准合格率排水管、明暗沟疏通管道阻塞率污水井管理标准合