开发经营与管理真题

2009第1题对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常 A.设计寿 B.经济寿 C.法定寿 D.自然寿第2 )A.变现性 B.易受政策影 C.依赖专业管 D.效益外溢和第32008101100200910甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是 A.甲物业投资风险 B.乙物业投资风险 第4题如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房 【参考解析】：9%+0.23(15%-第5题2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万in2，其中可供销售屋总面积为2750万I112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为( 第6题某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住 A.半个 B.2个 C.半 D.2第7题房地产市场供给垄断性的原因不包括 ) 第8题房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率 A.上升到下 B.下降到上 第9题横道图法用于项目建设阶段的( A.质量控 B.进度控 C.成本控 D.合同管第10题在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查 A.开发 B.承包 C.监理工程 D.使用单第11题需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是( C.挑战定价 D.成本加成定价第12题在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的( C.市场现实需 D.市场最低需第132008500650㎡，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为 第14题某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市 A.形象差异 B.人员差别 C.服务差别 D.产品差别第15题某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的 A.替代 B.发展 C.地区 D.复杂第16题认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是( C.Is—1M曲线模型利率理 【正确答案】：第17题若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为( 第18155%1入的现值为()万元。 【正确答案】：第19题李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20则从第8年开始的月还款额为( 【正确答案】：第20题某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项 【正确答案】：21i1=14%450万元;i2=15%时，务内部收益率为()。 【正确答案】：第22题某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为( 【正确答案】：2312000元/230㎡的商铺用于出租经营，购60%1010%，34万元，则其偿债备付率为() 【正确答案】：第24题房地产投资方案比选通常是在 )之间进行A.独立方 B.互斥方 C.净现值 D.等额年费用【正确答案】：第25 ) 【正确答案】：第26题下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是( B.D.【正确答案】：第27题各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案 【正确答案】：28是()A.出租率B.基准收益率C.成本利润率D.【正确答案】：2915040㎡，14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为()万元。A.1800B.2040C.2100【正确答案】：第30题将借款本息视为现金流出的基本报表是( C.借款还本付息估算 D.投资计划与资金筹措第31题租赁融资在房地产领域的应用模式主要是( C.售后回 D.权益融第32题商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括( C.借款人拖延还 D.房地产市场供需失第33题在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为( A.50%B.60%C.70%【正确答案】：第34题在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由( C.物业服务企 D.业主、承租人和物业服务企业共第35题某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期 【正确答案】：2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每0.5分。)第36题下列风险中，属于房地产投资系统风险的有( D.时间风 E.资本价值风第37 )A.价格结 B.总量结C.档次结 D.投资结 E.租买结第38题房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有( E.第39题房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案 A.工程质量保修 B.可行性研究报C.竣工 D.住宅使用说明 E.竣工验收备案40()。A.开发商处于市场领导者地位B.开发商难以估算成本 第41题房地产市场分析可以帮助开发商( A.选择合适的项目位 B.寻找投资合作伙 第42题开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有( C.市场占有率分 D.投资收益分 E.宏观因素分第43题下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有( 第44 )物业增值收 B.所得C.还本付息 D.投资者权益增加 E.权益投第45题下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有( 第46题下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有( 第47题实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投 第48题编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制( D.资金筹措计 E.资金来源与运用第49题按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有( 第50题物业服务企业的工作内容包括( E.三、判断题(151第51题具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。 第52题房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。( 第53 第54题开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。( 第55题一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在 第56题个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。( 第57题只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。( 第58题房地产开发项目的总开发成本中不包括含销售税金。( 第59题借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。 第60题不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。( 第61题最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。( 第62题基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。( 第63题预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。 第64题无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资 第65题收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。( 四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要6612000元/1080㎡的商铺。60%107.5%、按年等额还本付息的抵1.5%的240万元对商铺进行了装修，同时0.3%3%的契税。王某310间商铺全部出租;1013000元/㎡的价格2;1515000元/㎡的价格又卖掉3;2016000元/㎡的价格全部卖掉(5.5%的销售税金、0.3%的手续费和面积计)25%;购房投资1年初，每年的