盘活存量闲置土地项目可行性研究报告-国有企业存量资产盘活

北京智博睿项目管理有限公司北京智博睿项目管理有限公司盘活存量闲置土地项目可行性研究报告-国有企业存量资产盘活1、发展背景近年来，随着国家经济的高速发展，人口的快速增长以及城市化水平的不断提高，城市建设对于土地的需求大大增加。但伴随着城市化进程脚步的逐渐加快，城市内部以及周边出现大量的圈地、占地现象，大面积的闲置、低效用地屡见不鲜，导致国土资源的严重浪费。土地闲置问题逐渐成为当前各级政府重视、全社会密切关注的热点问题。当前，在我国土地资源稀缺、供需矛盾突出的严峻形势下，土地闲置已经成为土地资源利用和管理中被广泛关注的问题，同时也是国土资源管理部门致力于解决的重点课题之一。土地闲置不但加剧了土地市场的混乱无序和农用地非农化的趋势，造成了资源和资产的浪费，而且严重阻碍了经济社会的可持续发展，甚至还会影响贯彻落实科学发展观、建设和谐社会的进程。因此，清理闲置土地、提高土地利用效率势在必行。《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出：“要优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地”。这一政策旨在通过改革土地利用方式，实现土地资源的节约和高效利用，推进以人为本的新型城镇化。盘活存量建设用地，促进土地节约集约利用，是自然资源管理一项长期重要的工作。闲置土地的形成原因错综复杂，但总体上可归结为两大类别：一类为政府原因，诸如政府未按规定交地、规划变动、国家政策调整等情形；另一类则是企业原因，包括企业经营分歧、运营困难或存在主观恶意囤积土地、炒地等行为，致使项目无法如期开工建设，进而造成土地闲置。近年来，有两种闲置土地现象需引起格外关注。其一，因疫情导致项目开发受阻，以及极端气候事件频发所带来的自然灾害导致土地闲置。其二，自2022年以来，房地产市场持续低迷，房地产企业面临现金流困境，甚至陷入破产境地，致使无力继续开发土地。根据相关数据统计，2021年～2023年全国拿地开工率仅为49%，很多企业持有的土地大量滞压，相关方面应高度警惕，尽快出台相应措施，以有效防范和化解相关风险。盘活存量土地和低效用地是我国推进新型城镇化和实现城市高质量发展的关键策略，也是推进城市更新工作和促进房地产市场平稳健康发展的重要举措，有利于实现城市建设从大规模的增量扩建转向存量更新和增量调整并重，同时可以为房地产市场提供新的增长点，带动相关开发投资，最大化利用土地价值，实现优质项目入市，从居住、商业、工业等多业态拉动房地产有效需求。在这样的背景下，闲置存量土地处置与盘活政策措施的出台，彰显了政府对新形势的敏锐洞察和及时应对能力。2、项目建设的必要性依法处置闲置土地、支持盘活存量土地，从当前应对房地产供需关系重大转变、构建房地产新模式的角度考量，有着重大意义。传统意义上，处置闲置土地是实现土地资源高效利用的重要举措。随着城市化进程的持续推进，土地资源日益紧张，闲置土地的存在无疑加剧了这一矛盾，不仅造成了资源浪费，也不利于城市的可持续发展。积极处置闲置土地并盘活利用，不但可以提高节约集约用地水平和土地要素配置效率，也是推进生态文明建设和经济社会高质量发展的必要路径之一。我国经济正处于由高速增长转向高质量发展的转型期，妥善处置闲置存量土地具有重要的时代意义。一是当下房地产企业面临着较大的资金压力，通过处置闲置土地的支持政策，企业或得以将存量土地盘活、回笼资金，或可以释放部分土地资源、转化为现金流，缓解资金压力，以更加专注于项目的开发和运营，从而降低“保交付”风险，加速市场出清，推动房地产市场平稳健康发展。二是处理闲置土地能有效补充保障房的土地供给。2023年中央经济工作会议强调，加快推进保障性住房建设。规划建设保障房是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。一直以来，保障房用地储备难以完全匹配实际需求。因此，通过收回、收购符合保障房选址要求的闲置土地，可有效增加保障房市场供给，增进社会公共福祉。三是颁布妥善处置闲置存量土地的政策措施是一种高效且有益的预期管理手段。一方面，闲置土地处置新政的颁布和更详尽的规范要求，能有效引导企业预期。在政策“指挥棒”的作用下，企业未来获取和持有土地时会更加谨慎，严格遵循相关规定，自行加快持有土地的开发与处置，有助于减少闲置土地。同时，政策为闲置土地制定了更加明确的处理办法，能有效遏制企业囤地炒作的不良行为，有助于更好地控制市场预期，维护土地市场的健康稳定发展。另一方面，对于房地产市场而言，政策措施的出台在房地产市场持续调整阶段也将起到“稳预期”的作用。市场运行遵循其内在规律以趋近“均衡”，但国外历史经验表明，自由放任的市场存在巨大风险，甚至可能引发系统性金融危机。这是因为，个体预期往往会夸大真实的市场基本面，影响并推动市场呈现惯性上升或惯性下降的特征。主流经济学界普遍承认，当市场失灵时政府进行积极干预的必要性，尤其是应通过制定宏观政策稳定市场预期。此次新政提出要以合理价格收购企业无力继续开发的闲置存量土地用于保障房建设，紧紧围绕“保障+市场”的房地产新模式，为房企和购房者注入了稳定的市场预期。3、项目建设的实施路径在实践过程中，盘活存量土地和低效用地涉及土地权利人多、利益关系复杂，资金投入量大、盘活周期长，经营主体积极性有待提高，需要进一步强化政策激励。推进存量土地和低效用地盘活，需重点做好以下四个方面的工作。优化城市规划和设计。坚持城市国土空间规划统筹和引领，优化城市空间功能分区，提出规划目标和实施策略，合理划分规划单元，明确土地利用、建筑布局、交通系统、公共设施、绿地系统等具体规划内容，建立待盘活存量用地清单，全面动态掌握存量土地利用情况。加快发展土地二级市场。进一步完善二级市场管理政策法规，规范交易流程，鼓励存量用地流转，支持有条件企业市场化收购房企存量土地，推进交易信息公开，健全市场监管机制，完善相关税费政策。推动土地混合开发和用途转换。健全土地混合开发利用相关制度，促进产城融合、职住平衡，营造高品质社区；允许存量土地、存量建筑依法调整土地用途，推进容积率转移和奖励机制。完善土地节约集约利用政策。严格城镇开发边界管理，强化规划期内新增建设用地总量刚性约束，推动批而未供土地利用，采取依法收回、协议收回、调整用途和规划条件后使用等方式分类处置闲置土地，完善土地收储机制和再开发收益分配机制。项目可行性研究报告