下半年江西省房地产估价师制度与政策评估结果和报告送达试题

2016年下半年江西省房地产估价师《制度与政策》：评估结果和报告送达试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格.一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）1、作为自然人的申请人死亡，__日之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的，可终结裁决并书面告知当事人。

A．15

B．30

C．45

D．602、亦称分支行制,指在大城市设立总行,并在该市及国内或国外各地设立分支机构的银行组织形式。

A：单元银行制

B:总分行制

C：集团银行制

D：连锁银行制

E：执行层的组织协调3、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是__。

A．房屋出租

B．房地产抵押

C．土地使用权出让

D．土地使用权转让4、下列关于宗地图,表述错误的是。

A：宗地图中应画出与该宗地相邻的道路及街巷，并注明道路和街巷的名称

B：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图

C：宗地图是用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的正图

D：宗地图中还应标出指北针方向,注明所选比例

E:执行层的组织协调5、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益,这种目标市场选择的模式属于__。

A．选择专业化

B．单一市场集中化

C．市场专业化

D．产品专业化6、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费,并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。

A：易受限制

B：相互影响

C:独一无二

D：不可移动

E：工业用地的监测点评估价格7、《中华人民共和国物业管理条例》属于.

A：房地产的法律

B:房地产的行政法规

C：房地产的部门规章

D：房地产的规范性文件

E：房地产估价机构必须加盖公章8、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同,则明智的购买者会选择(）.

A．甲土地

B．乙土地

C．丙土地

D．甲、乙、丙三宗土地任选其一9、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的__。

A．收益现金流风险

B．未来经营费用风险

C．资本价值风险

D．比较风险10、下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是__。

A．无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值

B．任意两条无差异曲线不能相交

C．无差异曲线凹向原点

D．无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用

11、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方元／㎡。

A:2020．80

B:2214．29

C：2336．45

D:2447．37

E：工业用地的监测点评估价格12、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年,不可续期，至今已使用了8年．该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2%,从第8年开始,净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％,则该宗房地产的现时收益价格为．【2007年考题】

A：85．45万元

B:87．16万元

C：88．50万元

D:88．90万元

E：工业用地的监测点评估价格13、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年,残值率为4％,该建筑物的成新率为

A：75%

B：79％

C：81%

D:84％

E：工业用地的监测点评估价格14、某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平"熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5。5％和10％,开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入,则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（)元/m2。

A．2237

B．2265

C．2346

D．396415、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13。10%、12。50％和13。60％，则可以确定估价对象的报酬率为__.

A．12.50％

B．13.10％

C．13。07％

D．13。60％16、由“五项因素”构成的租金叫__.

A．商品租金

B．成本租金

C．准成本租金

D．福利租金17、城市用地分类中，工业用地不包括。

A:工矿企业的生产车间用地

B：工矿企业的库房用地

C：工矿企业的生产车间附属设施等用地

D：露天矿用地

E：执行层的组织协调18、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__，并由其预付定金或房价款的行为。

A．购房者

B．承购人

C．预买客户

D．潜在客户19、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时,开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取;采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了.

A：假设开发法和基准地价修正法两种方法

B：假设开发法和成本法两种方法

C:假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法

D：假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

E:工业用地的监测点评估价格20、以保险的实施形式为标准，可将保险分为

A:商业保险、社会保险和政策保险

B：财产保险和人身保险

C:自愿保险和强制保险

D:定值保险和不定值保险

E:执行层的组织协调21、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。

A．时间类参数

B．融资类参数

C．评价标准类指标

D．收益类指标22、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。

A．商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地

B．商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地

C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地

D．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地23、一般而言，认知价值定价法所定价格__价值定价法所定价格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．低于等于24、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元,另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0。8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡.

A:8571

B：10000

C：13393

D：15625

E：工业用地的监测点评估价格25、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2,2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2.那么，该市房屋的平均建设周期为__年.

A．0.5

B．1。5

C．2

D．3二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括__子市场.

A．租赁

B．销售

C．保险

D．抵押2、房地产投资适合作为一种长期投资.关于其原因分析，错误的是。

A：土地不会毁损

B：地上建筑物有耐久性

C：变现性差

D:土地使用权年限较长

E：借款合同3、下列关于基础利率的表述中，正确的有__。

A．等于银行存款利率

B．等于银行贷款利率

C．是投资者所要求的最低利率

D．是银行同业之间的短期资金借贷利率

E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表4、下列代理行为中,属于滥用代理权的是.

A:指定代理

B：委托代理

C：双方代理

D：法定代理

E：执行层的组织协调5、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有．(2005年试题）

A:单元估算法

B：概预算定额法

C:工程量近似匡算法

D:蒙特卡洛模拟法

E：单位指标估算法6、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用__的地形图。

A．1：500

B．1:1000

C．1：2000

D．1：30007、某商铺的购买价格为100万元,其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元,如果不考虑物业增值收益,则第1年的投资回报率为.（2009年试题）

A：5.00％

B：7.50%

C：18.36%

D：28。85%

E:借款合同8、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有__.

A．功能落后

B．功能缺乏

C．环境污染

D．交通拥挤

E．正常使用的磨损9、非经济特区A市B房地产开发公司于2008年3月1日在A市城市规划区内开始开发建设顺丰住宅小区.2010年3月，A市B房地产开发公司由于自身管理工作原因，无法归还开发建设顺丰住宅小区时在A市D商业银行的贷款1200万元。2010年3月20日，D商业银行委托A市E拍卖行，拍卖B房地产开发公司办公综合大楼.2010年4月25日，该办公综合大楼被人民法院依法冻结.随后D商业银行和E拍卖行共同委托具有一级资质的F房地产估价有限公司，对该办公综合大楼进行了评估，评估总价为2000万元。经与D商业银行协商，并明确B房地产开发公司办公综合大楼的保留价为2000万元，起拍价为1800万元。最终A市C化工公司以2200万元的价格竞买成功.此背景中的拍卖，按照其性质应属于。

A：房地产拍卖

B：强制拍卖

C：不动产拍卖

D：有保留价拍卖

E：由于其他经济原因（非银行诉讼）法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿10、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式

B．房地产交易顺序

C．购买房地产目的

D．房地产类型

11、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式,主要包括。

A：统计报表

B:社会调查

C：普查

D：重点调查

E：典型调查和抽样调查12、运用长期趋势法估价的一般步骤有。

A：搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别

B:整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图

C:观察、分析时间序列，得出一定的模式

D：以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格

E：对未来的价格进行分析和预测13、在政府授权开发企业负责实施土地开发时,由负责筹措资金,办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

A:政府部门

B:建设部门

C:房管部门

D：开发企业

E：借款合同14、下列关于工程造价进行全过程动态控制措施的表述中,正确的有。

A：以投资估算价控制设计方案的选择

B：以预算造价控制施工图设计

C：通过招标投标引入竞争机制,择优选择承包商

D:合同管理

E：进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据15、下列属于普通股股东享有权利的有。

A：参加股东大会的权利

B：参加表决的权利

C:股票转让权

D：公司剩余财产的分配权

E:对公司债务负有限责任16、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。

A:区位相近

B：权利性质相同

C：面积相等

D：档次相当

E:建成年份相同17、拆除租赁房屋时,如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议,房屋拆迁补偿方式是__.

A．面积结算

B．货币补偿

C．产权调换

D．货币补偿或产权调换18、控制性详细规划中的规定性地块控制指标包括__。

A．用地性质

B．容积率

C．人口密度

D．绿地率

E．市政公用设施19、房地产的部门规章包括.

A：《城市房屋租赁管理办法》

B:《注册房地产估价师管理办法》

C:《城市房地产抵押管理办法》

D：《城市房地产市场评估管理暂行办法》

E：《土地管理法实施条例》20、在选择物业管理服务等级时,应充分考虑__。

A．住宅小区的建设标准

B．配套设施设备

C．上级是否满意

D．业主的居住消费能力

E．服务功能21、拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，应。

A:由拆迁人对房屋所有人进行补偿,由所有人对承租人进行安置

B：由拆迁人对房屋所有人进行补偿，对承租人进行安置

C:实行货币补偿，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋撤销租赁协议

D：实行产权调换

E：被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议22、市场经济条件下,物业租金水平的高低，主要取决于__.