上半年湖北省房地产估价师制度与政策成套房屋建筑面积的测算考试试卷

2017年上半年湖北省房地产估价师《制度与政策》：成套房屋建筑面积的测算考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于元／㎡。

A:4800

B：5124

C：5800

D：7124

E：工业用地的监测点评估价格2、某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为5。17％，国债收益率为3。5%，房地产投资的风险相关系统数为0。5。那么,当前房地产投资的折现率为（）。

A．3。5％

B．5。17%

C．7.75%

D．8。59％3、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限,经协商达不成协议，经当事人申请,由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。裁决部门应当在受理裁决申请之日起__日内做出裁决。

A．10

B．20

C．30

D．454、下列影响消费者行为的因素中,属于个人因素的是（)。

A．学习

B．经济状况

C．对渠道的信赖度

D．购买动机5、在完全竞争市场上，厂商对劳动的需求主要取决于.

A：劳动的边际产值

B：劳动的边际收益

C：劳动的边际收益产量

D：劳动的边际生产力

E:执行层的组织协调6、标准深度是道路对地价影响的转折点．由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价。

A：逐渐降低

B：逐渐升高

C：可视为基本不变

D：为零

E:工业用地的监测点评估价格7、某投资市场平均收益率为12%，银行贷款利率为5。17％，国债收益率为3。5％,房地产投资的风险相关系数为0。5，那么当前房地产投资的折现率为__。

A．3。5％

B．5。17％

C．7。75％

D．8。59％8、以下说法不正确的是__。

A．估价目的不同,估价的依据可能不同

B．虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值

C．估价目的不同,估价时点的选取可能不同

D．估价目的不同,估价选用的方法也可能不同9、某宗土地总面积2000㎡，容积率为3．2,对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率增加到4．3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为。

A：27．4万元

B:30．9万元

C：42．7万元

D：99万元

E：工业用地的监测点评估价格10、在估价报告中应包含一份由__的估价师签名、盖章的声明。

A．本估价机构所有

B．所有参加该估价项目

C．对该估价项目负第一责任

D．任本估价机构法定代表人

11、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的（）.

A．基准价格

B．平均价格

C．正常价格

D．市场价格12、专家认为,从历史多个周期变化的资料中计算出的，就是房地产市场自然周期中的平衡点。

A：空置率

B:长期平均空置率

C：吸纳率

D:长期平均吸纳率

E：借款合同13、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元,销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元,则该房地产的直接成本利润率为。

A:36％

B：62．07％

C：73．47％

D：80％

E：工业用地的监测点评估价格14、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%.假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8％,其他条件保持不变，则该写字楼将发生(）万元的贬值。

A．548。19

B．558。15

C．567。39

D．675。4015、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是．【2007年考题】

A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对

B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

E:工业用地的监测点评估价格16、下列有关丘的表述中，不正确的是__.

A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘

B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制

C．组合丘一定大于独立丘

D．房屋权属证书中应注明丘号17、在下列__情况下，职工不可提取住房公积金。

A．购、建自住住房

B．购买商业门市

C．偿还购房贷款本息时

D．房租超出家庭工资收入规定比例时18、在复杂购买行为中，购买者的决策过程由阶段构成.

A：引起需要→评价方案→收集信息→决定购买→买后行为

B:收集信息→评价方案→引起需要→决定购买→买后行为

C：收集信息→引起需要→评价方案→决定购买→买后行为

D：引起需要→收集信息→评价方案→决定购买→买后行为

E：借款合同19、房地产价格与一般物品价格的表现出房地产价格的独特之处。

A:等值

B：不等值

C：相同

D：不相同

E：工业用地的监测点评估价格20、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8％，则其现值是__万元.

A．300

B．213。50

C．171.19

D．50021、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1。5亿元／k㎡。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60％和40％。银行贷款年利息为8％,该土地的投资利息为元／㎡.

A：55。20

B:103.22

C：109.63

D：114。82

E：工业用地的监测点评估价格22、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。

A．债务融资

B．已建成房地产抵押贷款

C．权益融资

D．建设贷款23、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是__。

A．提高开发贷款利率

B．降低开发贷款利率

C．通货膨胀率下降

D．降低房地产税费24、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，表述正确的是__。

A．若某种商品的需求富有弹性,则价格与消费者支出成反方向变动

B．若某种商品的需求为单一弹性,即价格升(降）的百分率与需求减（增）的百分率相等

C．若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈反向变动

D．若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈同向变动25、下列统计指标中属于变异指标的是.（2007年试题)

A:众数

B：调和平均数

C：中位数

D：标准差

E：执行层的组织协调二、多项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)1、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元,报酬率为8％，则。

A：该房地产的收益价格为136。73万元

B：该房地产的收益价格为143.89万元

C：以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格,净收益乘数为5。14

D:该房地产的合理经营期限为15年

E:该房地产的合理经营期限为20年2、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。

A：城市基础设施用地

B：国家机关用地

C:军事用地

D：商品房建设用地

E：国家重点扶持的能源项目开发用地3、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款,该估价师违反了__的职业道德.

A．独立、客观、公正

B．诚实守信

C．社会责任

D．勤勉尽责4、按照污染物的形态,环境污染分为、辐射污染等.

A：生物污染

B：固体废弃物污染

C：噪声污染

D：废水污染

E：废气污染5、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是__.

A．成交价≥最高价≥最低价

B．成交价≥最低价≤最高价

C．最高价≥成交价≥最低价

D．最高价≥最低价≥成交价6、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__.

A．销售利润率=销售利润/销售收入

B．销售利润率=销售利润/总开发价值

C．销售利润率=销售利润/总开发成本

D．销售利润率=销售利润/项目总投资7、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。

A．土地稀缺

B．城市化进程快

C．竞争充分性

D．交易复杂性8、估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品",对其具体的写作要求是__.

A．全面性

B．科学性

C．客观性

D．准确性

E．概括性9、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门终结裁决情形的有.

A：申请人撤回裁决申请的

B：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的

C:受理裁决申请后，当事人自行达成协议的

D：作为自然人的申请人死亡,需等待其近亲属表明是否参加裁决的

E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的10、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2,2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为__年。

A．1。4

B．1。9

C．2

D．3

11、下列选项中,属于违法建设的工程有.

A：未取得建设工程规划许可证的建设工程

B：临时建设工程

C：违反建设工程规划许可证规定的建设工程

D：城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目

E：擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程12、房地产泡沫的成因，主要有__三个方面。

A．土地的有限性和稀缺性

B．开发商的因素

C．投机需求膨胀

D．金融机构过度放贷

E．领导的决策13、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是__.

A．某标准厂房

B．某酒厂厂房

C．某待出让土地

D．某写字楼14、在下列房地产投资行为中,体现房地产置业投资特点的有。(2006年试题）

A:买地一建房一卖房

B：买房一经营

C：买房一出租一转售

D：买房一出租

E:买地一开发一转让15、不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是__.

A．金融业的发展

B．社会人口密度

C．物价的高低

D．自然环境的变化

E．政治制度的变迁16、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地,其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。

A．22

B．28

C．38

D．5017、影响房地产价格的社会因素，主要有__。

A．政治安定状况

B．社会治安状况

C．房地产投资

D．房地产投机

E．城市化18、建筑构造中的条形基础适用于__建筑中。

A．砖木结构

B．砖混结构

C．钢筋混凝土结构

D．钢结构19、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。

A．折旧费

B．审计费

C．金融机构手续费

D．无形资产摊销费20、从买方角度看，成本法的理论依据是__.

A．生产费用价值论

B．替代原理

C．效用价值论

D．重新购建价格21、根据变量的取值是否连续划分，变量可分为.

A:确定性变量

B：不确定性变量

C：离散型变量

D：连续型变量

E:随机变量22、租住房的租金实行政府定价,租金标准由__构成。

A．维修费

B．折旧费

C．税金

D．投资利息

E．管理费23、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有__.

A．资金时间价值是资金的增值特性使然

B．利率是资金时