房产中介门店法务专员业务操作手册

房产中介门店法务专员业务操作手册

第一部分代审

房地产买卖风险评估

时间：自受让方签订《认购合同》起至交易双方正式签订《上海市房地产买

卖合同》前。

条件：业务员应在受让方签订《认购合同》起1个工作日内将已收集的该笔

业务所有相关材料移交法务专员签收。包括但不限于：

<转让物业权利凭证（房地产权证、国有土地使用权证、房屋所有

权证）

令转让方身份证件资料

令受让方身份证件资料

令相关授权委托法律文件

代审范围：限于法律风险的审核

一、主体

1.转让方

审核材料审核材料

审核内容审核方式风险控制

（自然人）（公司）

身份证件（境内：

转让物业权利凭

身份证；境外：护与转让物业权利

证上记载的权利

照、台胞证或身份营业执照；其他证是否是转让物业凭证上的相应记

人均应作为出售

证［台湾］、通行证照（境外公司）的所有权人载核对（姓名、名

方签署相关法律

或身份证［港、称、证件号码）

文件

澳］）

转让物业是否属要求转让方提供要求配偶签署转

婚姻状况证明

夫妻共同财产婚姻状况证明让物业同意书

授权委托书（经公代理人是否有合审核转让方代理

授权委托书（公司

证；境外的须经认法代理权限以及人提供的委托书

签章）

证）代理权限范围原件

公司股东会或董要求转让方提供

事会关于转让物公司转让物业法相应经股东或董

业的投东会决议律文件是否齐备事签章的法律支

或董事会决议件

2.受让方

审核材料审核材料

审核内容审核方式风险控制

（自然人）（公司）

身份证件（境内：

身份证；境外：护

照、台胞证或身份营业执照：其他证是否具备完全的

形式审查

证［台湾］、通行证照（境外公司）行为能力

或身份证［港、

澳］）

审核转让方代理

授权委托书（经公代理人是否有合

授权委托书（公司人提供的委托书

证：境外的须经认法代理权限以及

签章）原件（形式、实质

证）代理权限范围

审查）

二、客体——传让物业

至转让物业所在的房地产交易中心调查物业权属状况，审核：

1.转让方提供转让物业权利凭证的真实性，确认：

a）权利归属

b）物业用途：住宅、办公、商业、综合

c）建筑面积：确定转让范围，剔除违章搭建部分及其他无权转让部位（如

公用露台，无产权的车位、地下室）

d）其他权利（抵押权、典权）

e）附属建筑（车&）

2.权利限制

a）司法查封：物业依法不可转让，交易无法进行

b）行政限制：物业依法不可转让，交易无法进行

c）租赁关系：排除优先购买权

注：转让物业存在未经房地产登记部门登记备案的租赁关系，要求转让方如

实提供相关信息，并提供承租人放弃优先购买权的证明。

3.区分类型

a）普通商品房

b）花园住宅

c）花园洋房：补微土地出让金（产权过户前）

d）售后公房

4.其他

三、预售商品房权益转让的审核

审核材料审核材料

审核内容审核方式风险控制

（自然人）（公司）

至转让物业所在

的房地产交易中

合同是否真实

心调查预售合同

上海市商品房预上海市商品房预

登记情况

售合同售合同

转让方与商品房

转让方是否有权

预售合同上的购

转让商品房权益

房人是否一致

开发商同意权益开发商同意权益转让物业权益转与开发商直接确

转让证明转让证明让条件是否齐备认

至转让物业所在

转让物业权益转的房地产交易中

让条件是否齐备心调查开发商大

产证办理情况

第二部分代书

房地产买卖合同补充条款条款范例

《上海市房地产买卖合同》中对交易过程中的未尽事宜应在补充条款中作出相应

的约定，律师建议使用如下相应条款范例：

一、房款

1.房款构成

1.1【转让方赠送车位、装修、家具、家电等】

甲、乙双方同意，本合同第二条约定之（币种）****元的转让价款已包括

了车位、转让物业内现有之装修以及全部家具、家电，其他（比如物业所

在小区会所、俱乐部的会员卡）c

注：应同时将赠送的家具、家电制作清单作为买卖合同的附件二

1.2【车位价格】

甲、乙双方同意物业转让价款中包含的车位的转让价格为（币种）**林元。

2.汇率【物业转让价款与实际支付房款币种不一致】

本合同约定的物业转让价款币种为****,甲、乙双方协商一致，转让价款

与****（币种）的换算汇率为本合同签署当日中国人民银行公布的汇率中

间价****。

二、房款支付

1.房款监管

甲、乙双方一致同意，全部房款由上海市联合律师事务所（以下简称联合

所）进行监管，乙方房款均应支付至联合所的帐户，由联合务所根据甲乙

双方约定的支付进度向甲方支付房款。

乙方支付房款至球合所的时间由资金监管协议另行约定。

2.付款

【分期付款】

甲方同意乙方按以下进程分期支付房款：

a）乙方应于取得房地产交易中心受理该物业转让过户手续之收件收据之

日起**日内，向甲方支付（币种）****元（占房款总价**/）,本合同

签订之前乙方已支付的（币种）科**元计入房款；

b）乙方取得转让物业房地产权之日起**日内，应向甲方支付房款尾款（币

种）****元（占房款总价**%）。

【按揭贷款】

甲方同意乙方以按揭贷款的方式支付房款：

a）本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方支付（币种）****元（占房款

总价**先），本合同签订之前乙方已支付的（币种）****元计入房款；

b）乙方拟向银行申请人民币****元（占房款总价**%）的贷款，乙方承诺

干本合同签订之日起***日内，应完成向银行申请房屋按揭贷款的申请，

并取得银行的审批通过；

c）乙方应于取得房地产交易中心受理该物业转让过户手续之收件收据之

日起**日内，向甲方支付银行发放的贷款计入民币****元（占房款总价

**%）;

d）如银行最终审批通过的贷款额度低于乙方申请的额度，乙方应于取得房

地产交易中心受理该物业转让过户手续之收件收据之日起**日内，向甲

方支付差额；

e）乙方取得转让物业房地产权之日起**日内，应向甲方支付房款尾款（币

种）****元（占房款总价**%）。

三、抵押注销【转让物业上存在抵押权】

1.【甲方自行注销抵押权】

甲方承诺，自本合同签订［生效］之日起***日内注销该物业上的他项权利；

或

甲方承诺，自乙方支付（币种）****元（占房款总价**%）房款之日起***

日内注销该物业上的他项权利。

2.【乙方协助甲方注销抵押权】

甲方承诺，自乙方支付（币种）****元（占房款总价**%）房款之日起***

日内注销该物业上的他项权利。

四、相关费用

1.公证费

【交易一方或双方具有涉外因素，买卖合同需公证】

a）【双方具有涉外因素】

本合同的公证费甲乙双方各承担二分之一。

b）【一方具有涉外因素】

本合同的公证费由**方（涉外方）承担。

2.办理过户手续应缴纳的相关费用

2.1【依法承担】

该物业转让过程中发生的交易手续费、印花税、契税、登记费等，甲、乙

双方根据法律规定分别承担。

2.2【双方约定】

该物业转让过程中发生的交易手续费、印花税、契税、登记费等，甲、乙

双方协商一致由甲方/乙方一方承担。

3.出让金补徼

【转让物业系未补缴土地出让金的花园住宅】

甲、乙双方协商一致，由甲方/乙方自本合同签订之日起的**日内向房地产

主管部门办理国有土地使用权出让手续，补缴出让金。

五、房款发票

1.【转让方为自然人】

【转让方为自然人的二手房交易由税务局代为开具房款发票】

1.1【转让方办理】

甲方应于收取全额房款之日起的2日内至税务局办理发票代开手续，将全

额房款发票给乙方。

1.2【受让方办理】

甲方应当协助乙方至税务局办理房款发票代开手续。

2.【转让方为法人】

甲方应于收取全额房款之日起的2日内开具全额房款发票给乙方。

六、维修基金

1.【赠送】

甲方已交纳之物业维修基金，甲方自愿赠送乙方，并协助乙方办理维修基

金帐户更名手续。

2.【按实结算】

甲方已交纳之物业维修基金，乙方应于物业交割之日将物业维修基金的余

额按实向甲方支什C

七、物业交割

1.【无法在买卖合同第四条约定具体物业交割时间】

甲、乙双方协商一致，甲方自取得房地产交易中心受理该物业转让过户手

续之收件收据之日起**日内通知乙方对该物业进