房地产开发企业典型企业的会计核算-任务3房地产开发产品的核算

房地产开发企业会计主讲人：谢春苗浙江金融职业学院会计学院延时符目录商品流通企业一旅游餐饮服务企业二运输企业三施工企业四房地产开发企业五农业企业六延时符行业五房地产开发企业的会计核算房地产开发企业的认知任务一

开发成本的核算任务二

开发产品的核算任务三

延时符知识点1开发产品的核算开发产品概述

房地产开发企业的主要经营活动就是开发土地、房屋、配套设施等建筑产品，并对其进行经营管理.

产品开发完成后，根据其使用用途的不同应分别作为如下产品进行处理：延时符知识点1开发产品的核算1．作为商品对外销售的通过“开发产品”核算2．用于出租经营的通过“投资性房地产”核算3．用于安置周转使用的通过“周转房”核算4．自建自用的房产通过“固定资产”核算延时符知识点1开发产品的核算开发产品的核算

房地产开发项目完成全部开发过程后，经过验收合格，需要结转开发产品成本。在竣工验收时，应借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

【工作实例5-7】荣盛房地产开发公司根据其开发的住宅楼验收交接凭证，结转住宅楼开发实际成本11000000元。其后将该住宅楼出售，取得不含税价款收入18000000元，增值税率9%，款项存入银行。（1）住宅楼完工验收，结转开发成本借：开发产品——房屋

11000000贷：开发成本——房屋开发成本11000000（2）收到出售住宅楼的价款借：银行存款18620000贷：主营业务收入——商品房销售收入

18000000

应交税费——应交增值税（销项税额）620000（3）结转已售商品房销售成本借：主营业务成本——商品房销售成本11000000贷：开发产品——房屋11000000三、出租开发产品的核算

出租房是指房地产企业开发完成后用于出租经营的房屋，如写字楼、商铺等。出租房属于企业资产的一部分，

但不同于企业固定资产的是，出租房是通过收取租金的方式盈利的，应通过“投资性房地产”科目核算。

出租投资性房地产取得的租金收入，属于房地产企业的其他业务范围，记入“其他业务收入”科目，成本记入“其他业务成本”科目。【工作实例5-8】荣盛房地产开发公司将开发竣工后的一栋楼房出租给立业公司，该房屋的总成本为450万元。（1）结转完工成本：借：开发产品——楼房4500000贷：开发成本——楼房4500000结转出租房产成本：借：投资性房地产4500000贷：开发产品——楼房4500000

【工作实例5-9】甲企业为一家房地产开发企业，

2022年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2022年4月15日。2022年4月15日，该写字楼的账面余额为45000万元，公允价值为47000万元。

2022年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。

2023年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55000万元出售，出售款项已收讫。

甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。(1)2022年4月15日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产—一成本470000000贷：开发产品

450000000其他综合收益

20000000(2)2022年12月31日，公允价值变动：借：投资性房地产——公允价值变动10000000贷：公允价值变动损益10000000(3)2023年6月，出售投资性房地产：借：银行存款550000000贷：其他业务收入

550000000借：其他业务成本480000000贷：投资性房地产—成本

470000000

—公允价值变动10000000

借：公允价值变动损益10000000

其他综合收益20000000贷：其他业务成本

30000000

【工作实例5-9】荣盛房地产开发公司开发的浦江小区商铺完工，公司采用公允价值模式计量该商铺。公司与江海公司签订了租赁协议，将其中一间开发成本为800万元、公允价值为1000万元的商铺出租给该企业使用。租赁合同约定，该商铺于完工时开始起租，每月收取租金6万元，增值税0.54万元。

荣盛房地产开发公司开发半年后，该商铺的公允价值为1300万元，一年后租赁期满，企业收回该商铺，并以1500万元的不含税价出售，增值税135万元，出售款已收讫。荣盛公司会计处理如下：(1)将开发完工的商铺转换为投资性房地产借：投资性房地产——成本10000000贷：开发产品——出租房

8000000其他综合收益——商铺20000002)每月收取租金时：借：银行存款65400贷：其他业务收入60000应交税费——应交增值税(销项视额）5400(3)半年后公允价值变动时：借：投资性房地产——公允价值变动3000000贷：公允值变动损益3000000（4）一年后收回该商铺出售时：借：银行存款16350000贷:其他业务收入

15000000

应交税费——应交增值税(销项税额)1350000（5）同时结转有关成本、其他综合收益、公允价值变动损益借：其他业务成本13000000贷：投资性房地产——成本10000000——公允价值变动3000000借：其他综合收益——商铺2000000贷：其他业务成本

2000000借：公允价值变动损益3000000贷：其他业务成本3000000

如果银河房地产开发公司的投资性房地产采用成本模式核算，则例中的有关会计处理如下：（1）将开发完工的商铺转换为投资性房地产借：投资性房地产—商铺8000000贷：开发产品—出租房8000000（2）每月收取租金时借：银行存款65400贷：其他业务收入——出租商铺租金60000应交税费——应交增值税(销项税额)5400(3)每月计提该商铺折旧时(月折旧额3万元)借：其他业务成本30000贷：投资性房地产累计折旧30000(4)一年后收回该商铺并出售时借：银行存款16350000贷：其他业务收入15000000应交税费——应交增值税(销项税额）1350000(5)同时结转商铺销售成本，假定已提折旧60000元，则会计分录为：借：其他业务成本

7640000

投资性房地产累计折旧

60000贷：投资性房地产——商铺

8000000周转使用房屋业务核算的科目设置

周转房—在用周转房—周转房摊销四、周转房的核算周转使用房屋的账务处理（一）周转房的增加账务处理企业开发的房产，明确用于安置拆迁居民周转使用的周转房和临时性简易房屋，开发完成时应将其开发成本转入“开发产品—房屋”之中；

实际将房屋投入安置使用时，再从“开发产品—房屋”成本转入“周转房—在用周转房”账户。

周转房摊销价值一般应按月计提，按计提的月摊销额，借：开发成本/开发间接费用等贷：周转房——周转房摊销周转使用房屋的账务处理（二）周转房摊销的计算和账务处理

周转房在周转使用过程中会发生损耗，其损耗价值应转移到受益对象的成本中去。

由于周转房并非以盈利为目的，因而其每期的摊销额不能计入到“主营业务成本”中，只能由入住的拆迁居民原所在地正在开发的工程来负担，作为开发期间的费用计入土地、房屋的开发成本。①用作周转使用的商品房由于使用年限较长，可采用年限平均摊销法按使用期限计提每月摊销额。计算公式如下：

月摊销率＝(1-估计净残值率)/预计摊销年限÷12

月摊销额＝周转房原值×月摊销率

②周转用临时简易房屋一般可按预计周转使用次数(即安置拆迁居民次数)计提每周转使用一次摊销额。知识链接（三）周转房修理费用的账务处理

房地产开发企业的周转房在供拆迁居民使用过程中发生的修理费，应按其受益对象，作为开发期间的费用计入土地、房屋的开发成本。借：开发成本—商品性土地开发成本/开发成本—房屋开发成本/开发间接费用贷:银行存款/应付职工薪酬等账户（四）周转房改变用途对外销售的账务处理

企业将周转房改变用途对外销售时，应视作商品房销售处理。取得销售收入时，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入—商品房销售”、应交税费—应交增值税销项税额，账户；

同时，按周转房摊余价值结转销售成本，借记“主营业务成本—商品房销售”账户，“周转房—周转房摊销”账户，贷记“周转房—在用周转房”账户。

【工作实例5-9】荣盛房地产开发公司为安置华宇小区的动迁居民，将其建造的A栋商品房作为周转房。该商品房实际开发成本为6000000元。在使用过程中按月计提周转房摊销额，该商品房预计使用年限50年，假定期末无残值。

使用数月后，周转房发生修理费用60000元，以银行存款支付；

20个月后，华宇小区竣工交房，公司将A栋周转房作为商品房对外销售，售房收入9000000元(不含税),增值税额810000元，所有款项已存入银行。(1)A栋商品房完工结转开发成本：借：开发产品——A栋商品房6000000贷：开发成本——房屋开发6000000(2)A栋商品房用于周转使用时借：周转房——在用周转房6000000贷：开发产品——A栋商品房6000000（3）按月计提周转房摊销时：月摊销额=6000000/50÷12=10000（元）借：开发间接费用(或开发成本—华宇小区)10000贷：周转房——周转房摊销

10000（4）支付维修费时：借：开发间接费用(或开发成本—华宇小区)60000贷：银行存款

60000（5）周转房改变用途对外出售时：借：银行存款

9810000贷：主营业务收入——商品房销售

9000000应交税费——应交增值税（销项税额）810000借：主营业务成本——商品房销售5800000周转房——周转房摊销

200000（10000×20）贷：周转房——在用周转房