商业项目推广计划书

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篇一：商业项目营销策划方案(经典)

目录

前言…………（3）市场分析……………………（4）

一、项目背景……………（4）

二、西安市场商业现状…………………（5）

三、康复路批发市场发展历程……………（6）

四、西安投资市场发展现状与趋势………（7）

五、市场核心问题呈现……（8）

六、打造本案之市场方向…………………（10）

七、市场致胜策略的必然性………………（12）项目定位总体战略与策划思路…………（14）

一、项目开发目标……….….….………（14）

二、项目原则及思路……（16）

三、项目整体定位概念…………………（17）

四、项目竞争策略与作用………………（18）

五、提升本案定位之思路…………………（22）市场分体定位与产品规划………………（24）

一、项目基础状况概括与商圈概况……（24）

二、项目区域商业环境分析……………（25）

三、项目swoT分析………（26）

四、市场分体定位………（27）

五、项目建筑规划建议………………….（36）

营销推广计划与实施…………………（39）

一、宣传目的与实施计划……………（39）

二、前期媒体统筹安排………………（44）

三、销售推广方案………………….（46）

四、销售阶段推广途径………………（51）

五、阶段销售目标及控制……………（54）经营管理推广计划……（57）

一、构建招商成功因子……………（57）

二、目标市场与品牌比例……………（60）

三、商户去化策略与操作程序………（63）

四、经营管理策略……（69）

五、经营管理实施方案…………………（72）

前言：

对西安市场进行了为期一个月的调研，在此过程中对各

大商业状况有着一定的深层了解与探访。西安市场的总体商业状况较为良好，特别是各大零售商场的产权式销售成为投资热潮。从某种程度来说，它代表着各类投资者或经营者对商业地产有了一定的认识与认可。同时，也给予本案在推广上奠定了一定销售信心。但真正的推广效果如何，还需取决于对本案的定位与推广策略上的确定。对于本案的营销推广策划方案，将在以下内容中呈现。使之达到市场实际化、策划实效化与推广专业化的目的。

市场分析

一、项目背景

随着现有西安商业地产的发展进入加速期时，使各大商

业项目已陆续开始启动与推广。从东大街富有传奇色彩的骡马市商业步行街、东方之星，到西大街以时代盛典、唐人街为代表的西部仿古第一街，再到北大街的宏府大厦、解放路的裕朗国际〃城市传说，小寨的领袖城等无不显示出了西安房地产市场对商业地产开发的浓厚兴趣。西安商业地产向南发展则跨过金腰带南二环，到达大雁塔地区，大唐商业广场、大唐商业街将盛唐文化打造至极致，特别是文化情愫的回归，引领了西安商业地产乃至中小楼盘的发展方向。

在西安市场，作为产权式批发市场的交易现象已初现面

貌，对于这类市场在20XX年3月前还处于的市场空白点的状态已不复存在。这种格局的打破是白马世纪广场的抢占市场策略而导致的。因此，对于本案有着具有一定的冲击力与影响力。因此，也奠定了本案在各个层面的运作上和策略实施上均需要做到一击即中的目的。

二、西安市场商业现状

西安是我国西部地区的大型中心城市，是陕西省的省会，

西安拥有内涵丰厚的中国历史文化资源和极具魅力的世界历

史文化名城声誉。改革开放以来，随着市场经济的大发展促进着这座城市已经成为西部地区经济龙头的地位。随着西安城市定位的清晰化，旅游市场得到进一步的发展。促进着消费类市场的逐步扩大与成熟，也进一步稳固消费群体的多样化。西安商业地产已成为各类投资者热门追踪的投资对象，出现风起云涌的现象也并非偶然。以大盘、名盘等要素促进着房地产业的发展，西安商业地产的发展与上海、深圳、北京等地区的发展状态也近乎相同。项目的推广定位、运作模式、广告策略与销售手段等均透视西安商业地产与历史文化的有效嫁接。由此，西安商业地产更具区域特色与文化背景，有着另一种生命力的展现，一种灵动商业元素的表达。

康复路商圈的定义由康复路贯通连接北面的长缨西路，南面的长乐路，形成工字型的批发市场区域。康复路商圈是以服饰为主的专业型批发市场，涉及到服饰、皮具、鞋业、小商品、轻纺等类的市场。其销售辐射范围包括陕西、山西、甘肃、宁夏、新疆、内蒙、西藏等省份。整个商圈的商业氛围良好，商势状况也较佳。同时，康复路商业区对西安的经济发展起着举足轻重的作用。

三、康复路批发市场发展历程

西北最大的服装批发基地康复路商圈为专业性批发市场，在西北地区颇有知名度。现已被全国各地投资者、经营者与同行业人士所熟知。早期康复路市场是全国第一代批发

篇二：xx商业步行街项目推广方案

xx商业步行街项目开盘前期推广方案

（x月x日——x月x日）

一、前期工作总结

经过前期的工作准备和推广宣传，虹桥商业步行街在x月xx日当天开始进行公开派筹，派筹情况不容乐观，经过分析，有如下几点原因：

1.推广方式上形式单一，渠道窄。所采用的惯用宣传手法（如：报纸、夹报、户外广告）不能发挥作用，宣传的诉求点空洞，没有实质性的内容能有效吸引客户群的关注。在sp活动的时间选择上有失误，未造成轰动性的效果。

2.没有一个充分的理由能让客户产生购买欲望，缺少能有效吸引人气的理由与卖点。

3.街景工程和推广宣传严重脱节，项目派筹准备不足，比较仓促。

4.推广中没有注重推广的执行监督力度，使推广方案不能有效的传达到客户手中，降低了信息发布的有效受众面。

5.项目硬件准备上不足，现场没有达到预期的商业氛围的效果，现场销售氛围较差，这也是造成项目现场冷清的重要原因。

6.销售方式单一，相关问题（如：优惠政策、销售模式等）没有及时解决，对客户没有吸引力，造成了咨询客户和下单客户比例的严重失调。

7.广告设计的表现立意不足，画面单一，色彩昏暗，没有充分表现出虹桥商业步行街的时尚、休闲、地方特色的三大主题。

8.江油市同质产品过多，分流了相当一部分客户，造成了每个项目都“吃不饱”销售不畅的现象。

二、后期宣传推广安排

江油市是一个经济较发达的二级地市，但市民获取信息的渠道比较单一，传统的宣传手法不能达到宣传的目的，故而，我们必须及时调整推广方式，采用一些通俗并行之有效宣传手法。

?现场包装

销售现场是客户最终达成成交的最后地点，现场氛围的营造直接关系到客户对虹桥商业步行街未来发展的信心，和嘉公司认为现有销售环境还有待完善，具体要求如下：

1.街景的环境的完善，灯光、休闲设施、景观设施、广告宣传设施必

须在九月十日前全面完工，争取在项目正式开盘销售日完成整体销

售环境的营造。

2.销售中心室内环境的完善，现场广告片的制作（9月10日前完成）、

展板、吊旗、软环境的装饰。

?销售方式

通过前期的工作总结，我们在推广上要注意市民整体素质和对信息接受的程度，尽量在文案的创作上做到大众化、具体化。

1.派筹方案采用小订金的方式运作

?(:商业项目推广计划书)小订客户：对于订购客户，缴纳1000元订购诚意金即可冲抵后

期购房款10000元。

?资料的准备：订购协议书

2.推出“带三年租约销售、并一次性返还”的政策增加投资者信心。

3.改变以往的销售方式：将宣传后等客户上门变为主动送信息上门，

由销售人员每天上街派发Dm单同时对客户进行登记，并即使回

访。用主动灌输的方式使客户了解接受我们项目

4.有奖销售：凡在开盘当日签订合同的客户均可参加现场抽奖活动，

奖品为各种家用电器。

?sp活动

因为现有销售中心地理位置比较偏僻，很难聚集人气，所以现场的sp活动便成为了聚集人气最有效的方法。

?市区彩车巡游：每天通过精心包装的彩车，极具感染力的广播

说辞，现场置业顾问的解说，形成一个流动的销售点，达到销

售目标。

?设立流动销售点，专设销售看楼专车，定期（每周六、日）在

江油市主要繁华街道进行项目的宣传推广。

?现场搭设临时舞台，定期（每周二、四、六、日）举办活动（具

体实施活动另做计划），争取在短期内形成轰动性效应。活动内

容主要考虑：江油歌手擂台赛、露天电影天天看、啤酒大赛（中

间穿插有奖竟猜）等最聚人气的活动。

?针对晚上客户较多的情况，调整工作时间，利用晚上客户较多

的有利条件配合现场活动达到成功派筹的目的。

三、后期各阶段具体实施安排

项目正式开盘前（9月1日——9月18日）阶段是项目是否能成功销售的重要阶段，该阶段的推广宣传将会达到销售过程中的第一次高潮，并一步步将该项目推向巅峰。

准备工作：

?

?Dm单的设计、制作————9月5日完成价格体系、价格计算单、销控表的设计、制作——9月5日

完成

?电视广播宣传（现场、电视）————9月3日完成配音和

背景音乐的制作。

?巡展路演（彩车、广播说辞、路线安排、人员配备、宣传资

料）————9月1日完成

?市中心及中坝剧场户外广告————9月5日完成设计、9

月6日完成制作

?室内展板、户外展板、过街横幅————9月5日完成设计、

9月6日完成制作

?室外街景、灯光工程——强烈希望能在9月10日前销售中

心前的区域全面完工

?

?销售现场及户外布置——9月5日前完成置业顾问的二次培训——9月5日前每天中午1：00开始，

时间：1：00——2：00

?开盘奖品准备：9月25日千与电器商场联系完毕开盘奖品

展示事宜。

?夹报

时间安排：9月8日、9月10日、9月13日、9月15日、

9月17日、9月20日、9月22日、

发行媒体：华西都市报、成都商报、绵阳日报（江油发行站）发行数量：（暂定）每次10000份，自留15000份，

共计：85000份

?sp活动（虹桥义演艺活动、虹桥杯现场卡拉oK大赛、业

主恳谈会等项目）

从前期客户来访来电来看，销售现场对客户的吸引力起

了重要的作用，而sp活动是聚集人气最有效的方式。

活动一：虹桥义演

?活动时间：每周三、四、六，

晚7：30——8：30

?活动内容：歌舞表演、虹桥有奖问答、惊喜气球、

抽奖活动

?

?活动地点：虹桥步行街内演出道具准备：舞台、舞台背景、音响系统、灯光

系统

?资料准备：Dm单、手提袋、礼品、项目提问的文

案、气球（内含购房优惠奖金）、抽奖箱等

?人员准备：演艺人员、主持人、置业顾问、现场控

制人员、保安人员、协助人员若干。

?活动宗旨：该活动要通过大型演艺活动聚集人气，

在通过项目的有奖问答和现场抽奖活动提高项目

知名度，使活动和项目的宣传推广相互呼应。

篇三：xx商业地产项目营销推广执行方案

xx商业地产项目营销推广执行方案

一、我们的任务

核心目标――迅速销售一期商品交易一区二区（bc区）

发展目标――义乌商贸国际博览城成为地方最有竞争力的商业项目兼顾目标――推进项目的招商运营二、我们的问题

竞争激烈――销售速度和市场同类竟品放量面临极大竞争

距离最远――距离产生消费抗性，影响客户的到访

信心不足――周边配套落差及楼市调空后市不明形成投资或经营信心低落资源有限――当地人口规模和客户资源不高三、我们的思路

突破常规，实施主动圈层围合营销思路释意：

所谓“主动”就是区别常规的打广告等客户上门的营销思路，而是要走出营销中心，主动增加客户的接触点，推广项目，解决到访，促成交易。

所谓“圈层”就是找出与产品匹配的其消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等方面有相通之处的人群，并针对这部分人群以匹合其消费行为和习惯的方式进行“点对点”的营销推广，促成交易。

所谓“围合”就是对圈层客户群进一步集合、整理、分划为核心意向圈层、紧密意向圈层、传播意向圈层，并对上述三个圈层客户细分为多个有利于营销推广的类似圈层，针对不同圈层分阶段实施针对性的营销推广。

主动圈层围合营销房地产营销在经历了地段、概念、产品、服务的“四季更迭”以后的“第五季”，是房地产市场竞争的白热化的产物。它建立在对目标客户进行围合细分、洞悉其消费习惯的基础上，制定相应的销售策略以达成交易的营销模式。其应用“品牌＋资源整合＋差异化的营销方式”的独特模式，能有效解决解决传统营销模式中无的放矢、接收度低、推广费用居高不下的问题，达到有针对性说话、节约成本、有效促进销售的目的。

这种营销行为能让合同签订成为新的销售的开始，而不是结束，“口碑相传圈”的层传播会不断的累积、增加客户。同时客户通过特定的“圈层”，扩大交际，

谋求更多合作发展的机会，维护共同的利益，从而形成从一个圈层到另一个圈层的过渡、发展。四、我们的措施

1、变革被动营销为主动营销

项目的距离和目标客群决定了坐等客户上门的营销方式不能有效解决足够客户到访的营销需要，走出营销中心开展主动营销成为合适的选择。在销售组织上，将营销队伍分为两个组，一个在现场接待销售，另一个组在前期界定的圈层客户及客户经常活动的场所进行主动营销推广。同时要尽量做到客户圈层的渗透，以不断累积客户。

2、持续建立细分圈层客户档案库

为配合主动圈层围合营销，应提持续建立圈层客户档案库,并根据其购买意向细分为核心意向客户、紧密意向客户、潜在意向客户、传播客户四类，同时根据其消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等细分指标，按照“物以类聚、人以群分”的原则，结合营销活动、沟通渠道等实际情况分为可以操作的小圈层。

3、会员模式对接深化圈层

成立“义乌商贸联合协会/财富俱乐部”作为载体，将主动圈层围合营销推广积累的客户持续、有效转化为意向客户，并逐步将此俱乐部建立为上邦项目的核心圈层。

4、二元推广，分项解决问题

项目推广主要解决两个问题，一是发布信息、建立形象，二是积累客户、促进交易。第一个问题主要通过大众传播完成，第二个问题主要通过小众传播来完成。本次采用“大众传播（oneToALL）+点对点传播（oneToone）”的模式共同完成推广任务。

4.1大众媒体集中投放，迅速站位媒体组合：户外媒体+平面报媒+电波媒体

投放计划：户外：销售中心1块＋孝义市外围及市内重要干道各2块2-3个月报媒：亮相、蓄客、开盘三次节点集中投放约30版

电视：2-3个月太原电视台孝义及其他（尤其是介休、吕梁、汾阳）

电视台告知性投放

主要职能：建立形象+发布信息4.2分众渠道持续推广，积累客户①小众媒体：地方杂志或媒体《孝义晨报》《生活向导》四海传媒②点对点渠道传播：

前期建立完善、有效覆盖的渠道及目标客户资料库，针对不同渠道利用不同媒介实施“点对点”有针对性的推广。具体渠道及渠道媒介附后③电信互动沟通

电话短信的