成都某综合物业收购投资分析报告

四威大厦投资分析报告(2005年)目录一、项目相关的批文..........................................................................................................................................2二、项目概况......................................................................................................................................................2三、项目经营现状..............................................................................................................................................3四、目前主要问题..............................................................................................................................................3五、合理购置价分析..........................................................................................................................................3(一)短期投资情况.............................................................................................................................................................3一)求取合理购置价假设条件.......................................................................................................................................3二)合理购置价估算......................................................................................................................................................3三)在销售利润率15%时合理购置价的计算表............................................................................................................3(二)长期投资情况.............................................................................................................................................................4一)求取合理购置价假设条件.......................................................................................................................................4二)合理购置价估算......................................................................................................................................................4三)在年投资利润率5%时合理购置价的计算表..........................................................................................................4四)在年投资利润率5%时投资经营现金流量表..........................................................................................................5六、建议..............................................................................................................................................................5七、附件..............................................................................................................................................................6(一)住宅出租计划和出租收入估算表.............................................................................................................................6(二)商业出租计划和出租收入估算表.............................................................................................................................6(三)车位出租计划和出租收入估算表.............................................................................................................................6(四)租赁税金及附加.........................................................................................................................................................7(五)在年投资利润率5%时合理购置价的计算表...........................................................................................................71一、项目相关的批文该项目业主为中国电子科技集团公司第二十九研究所，目前了解到的其获得的有关证照文件如下：序号名称说明1土地使用证土地使用面积10600.04平方米(15.9亩)为501999年2公司第二十九研究所关系不详。23投资许可证许可证编号:成固许(全基)字第No.0002549号，项目名称为盛世商住楼，发证时间为1995年4月25日成都市公安消防支队关于成公消防监(1995)068号，文件签发日期为1995年6月19日同意成都火炬房屋开发公司修建盛世商住楼的批复45成都市建设工程规划许可成都市规划管理局1995年5月29日签发，证号成规管(95)第297号证成都市工程建设许可证成都市建设管理委员会建筑业管理处1995年5月3日签发，证号成建管(95)第143号，建设规模为29613平方米二、项目概况1-87街1-160号，红光西路101-107号，东临泰安里，西临金鱼街，南临互利正街，北临成灌公路。该项目占地15.9亩，建筑面积32328.82平方米，地下两层车库，负二层2398.1平方米，负一层2210.31平方米，地上一至三层为营业房，第一层建筑面积2325.76平方米，第二层、第三层建筑面积各为2624.7平方米，第四层至第十五层为住宅，建筑面积各为1678.77186084608.41平3787.58平方米(包括一楼营业房1312.35平方米)，五至十五楼住宅10212.01平方米。具体出售部分见下表：楼层用途单元号房号套内面积公摊面积建筑面积是否纳入收购纳入收购的建筑面积2398.1负二层负一层一层车库车库营业111212122039.211874.01985.95985.951112.671112.671112.671112.67799.75627.78170.94254.92358.89336.32398.12210.311162.881162.881312.351312.351312.351312.35940.5纳入纳入2210.31176.93176.93199.68199.68199.68199.68140.75110.4930.08纳入1162.88不纳入纳入二层三层四层五层营业营业1312.351312.35不纳入纳入不纳入不纳入不纳入住宅1(A座)12(B座)2住宅1(A座)12738.27201.02299.78其中807.01纳入807.0144.8623188.94184.95247.83160.27109.85109.857997.56277.833.2532.5543.6228.2119.3319.331407.51104.9222.19217.542(B座)1291.45188.48129.18129.189405不纳入不纳入不纳入不纳入纳入234六至十五层住宅1(A座)12(B座)294057382.732328.82不纳入合计27466.184862.6418608三、项目经营现状该项目目前按建筑面积计算商业和住宅的出租率为99.28%，经营良好。四、目前主要问题序号主要问题解决措施1成都火炬房屋开发公司与中国电子科技集团公司尚需进一步落实第二十九研究所关系23不满足，只能维持现状员疏散、层高等方面是否满足办公需要国有土地使用证用人、使用起止年限、土地面积和是否抵押五、合理购置价分析(一)短期投资情况一)求取合理购置价假设条件销售价格：车位销售价格按每个8万元、一至三楼营业房销售单价按每平方米12000元、6000元和4000元、住宅按每平方米3000元计算。各项费用：管理费用设定为10万元，销售费用按销售收入的2.5%计算。运作时间：一年。资金来源：全部为自有资金。二)合理购置价估算序号项目值123要求销售利润率所能接受的总价(万元)≥10%≥12%≥15%≥18%≤4，145.82≤4，020.55≤2，161≤3，832.64≤2，060≤3，644.74≤1，959所能接受的每平方米单价(元)≤2，228三)在销售利润率15%时合理购置价的计算表序号项目销售收入细项金额(万元)备注16，451.41680.00车库收入85个车位，每个按8万元测算。营业房收入2，707.81一至三楼营业房面积分别为1162.88平方米、1312平方米和1312平方米。住宅收入3，063.60住宅面积10212.01平方米，每平方米按3000元计3算。234管理费用10.00设定为10万元。销售费用161.291，364.79322.57按销售收入的2.5%测算。未含购入契税，在求购入总价时补上。销售时不到两年，按销售收入的5%计算。营业税的7%。销售税金及附加等营业税城市维护建设税22.58教育费附加交易印花税193.541.94营业税的3%。销售收入的万分之三。销售收入的1‰。副食品调控基金6.45契税购入价的3%。交易手续费住宅815.166.13买卖双方每平方米各3元，合计6元。买卖双方按成交价的0.35%，商业买入均价暂按6000元，车库暂按6万元一个计算。住宅按44套，每套买方80元，卖方20元计算，商业按3宗，每宗买方240元，车库按85个，每个买方240元计算。商业及车库809.03交易登记费2.555在销售利润率15%时购入总价3，832.64单平方米购入价2，060利润总额所得税967.71319.34648.37税后利润(二)长期投资情况一)求取合理购置价假设条件租金：住宅第一年按每建筑套内面积27元，每三年上涨10%计算；商业第一年按每平米55元，每三年递增10%计算；车位第一年按每个200元，每三年递增10%计算。出租率：住宅99%，商业90%，车位85%。经营时间：10年，第10年转售。3000元上涨30%7000元上涨30%计算，车位按每个7万元上涨30%计算。各项费用：物业管理每年按2万元计算，维修费用每年按6.7万元计算，转售费用按转售收入的2.5%计算。资金来源：全部为自有资金。二)合理购置价估算序号项目值123要求年投资利润率所能接受的总价(万元)≥5%≥8%≥10%≥12%≤4,125.70≤3,430.36≤1,843.49≤3,083.86≤1,657.28≤2,800.93≤1，505.23所能接受的每平方米单价(元)≤2,217.17三)在年投资利润率5%时合理购置价的计算表4具体见附件(一)住宅出租计划和出租收入估算表、(二)商业出租计划和出租收入估算(三)四)(五)在年投资利润率5%时合理购置价的计算表。四)在年投资利润率5%时投资经营现金流量表年份现金流入(万元)现金流出(万元)净现金流量累计净现金流量租金收入转售收入小计首次投入-4,125.70-9.79-9.79年经营管理费税费小计(万元)(万元)第一年43.41第二年43.41第三年43.41第四年47.75第五年47.75第六年47.75第七年52.52第八年52.52第九年52.52第十年57.7743.41-810.35-4,945.83-4,902.4343.41-7.64-7.64-8.41-8.41-8.41-9.25-9.25-9.25-17.43-17.43-18.30-18.30-18.30-19.26-19.26-19.2625.9825.9829.4429.4429.4433.2633.2633.266,642.71-4,876.45-4,850.48-4,821.03-4,791.59-4,762.14-4,728.89-4,695.63-4,662.371,980.3443.41-9.7947.7547.75-9.89-9.8947.75-9.8952.52-10.0152.52-10.0152.52-10.017,513.367,571.13-196.53-731.89-928.43六、建议由于该楼长期持有再转售年投资利润率较低，建议放去该方案。对一年内短期投资，意图在一年内100%销售车库和营业用房尚有一定的市场风险。5七、附件(一)住宅出租计划和出租收入估算表项目小计投资经营期第一年备注第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年可出租套内面积(平方米)平均月租金(元/平方米)8,683.748,683.748,683.748,683.748,683.748,683.748,683.748,683.748,683.748,683.74按套内面积约8683.74平方米计算。27272729.729.729.732.6732.6732.6735.94第一年租金27元，每三年上涨10%计算。可能的毛租金收入(万元)264.03出租率23.4599%23.4599%23.4599%25.7999%25.7999%25.7999%28.3799%28.3799%28.3799%31.2199%有效年毛租金收入(万元)转售单价(元/平方米)23.2123.2123.2125.5325.5325.5328.0928.0928.0930.893900按每平方米3000元上涨30%计算。转售收入(万元)合计3,386.663,386.663,417.563,648.0523.2123.2123.2125.5325.5325.5328.0928.0928.09(二)商业出租计划和出租收入估算表项目小计投资经营期第一年备注第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年可出租面积(平方米)3,787.583,787.583,787.583,787.583,787.583,787.583,787.583,787.583,787.583,787.58平均月租金(元/平方米)55555560.560.560.566.5566.5566.5573.21第一年按每平米55元，按每三年递增10%计算。可能的毛租金收入(万元)234.59出租率20.8390%20.8390%20.8390%22.9190%22.9190%22.9190%25.2190%25.2190%25.2190%27.7390%有效年毛租金收入(万元)转售单价(元/平方米)18.7518.7518.7520.6220.6220.6222.6922.6922.6924.959100按每平方米7000元上涨30%计算。转售收入(万元)合计3,446.703,446.703,471.653,657.8218.7518.7518.7520.6220.6220.6222.6922.6922.69(三)车位出租计划和出租收入估算表6项目小计投资经营期备注第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年可出租个数(个)85858585858585858585平均月租金(元/平方米)2001.7085%1.452001.7085%1.452001.7085%1.452201.8785%1.592201.8785%1.592201.8785%1.592422.0685%1.752422.0685%1.752422.0685%1.75266.20第一年按每个200元计算，按每三年递增10%计算。可能的毛租金收入(万元)19.14出租率2.2685%有效年毛租金收入(万元)转售单价(元/平方米)1.9280000按每个7万元上涨30%计算。转售收入(万元)合计680.00696.271.45680.00681.921.451.451.591.591.591.751.751.75(四)租赁税金及附加项目小计投资经营期备注第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年(转售)租赁(转售)收入8,002.1443.4143.4123.2118.751.4543.4123.2118.751.4547.7525.5320.621.5947.7525.5320.621.5947.7525.5320.621.5952.5228.0922.691.7552.5228.0922.691.7552.5228.0922.691.757,571.133,417.563,471.65681.92住宅租赁(转售)收入3,648.0523.21商业租赁(转售)收入3,657.8218.75车位租赁(转售)收入696.271.450.000.00租赁税金及附加507.57400.117.642.177.642.177.642.178.412.398.412.398.412.399.252.639.252.639.252.63431.67378.56营业税统一按销售收入减购入价的5%计算，该项未含购入契税，下面求购入价补上。城市维护建设税教育费附加交易印花税副食品调控基金房产税28.0112.000.800.150.070.000.045.210.150.070.000.045.210.150.070.000.045.210.170.070.000.055.730.170.070.000.055.730.170.070.000.055.730.180.080.010.056.300.180.080.010.056.300.180.080.010.056.3026.5011.360.767.576.938.0058.65(五)在年投资利润率5%时合理购置价的计算