物业管理方案（33篇）

物业管理方案（33篇）

物业管理方案（精选33篇）

物业管理方案篇1

根据“后勤总公司20_年工作重点”的总体要求和“物业

管理中心关于确定20_年为物业优质服务年的决定”，结合实

际，现制定“优质服务年”活动方案如下：

一、指导思想和总体要求

以“解放思想、扩大开放、迅速提高质量、迅速占领市场”

为指导思想，坚持发展就是硬道理的基本原则，全面贯彻科学发

展观，以人为本，强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥

地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平

有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，及时

做好学校西进的各项准备工作，为教学工作的正常运行提供强有

力的后勤保障。

二、工作目标

紧紧围绕中心工作，加强常规管理，注重工作实效，以“重

视质量，深化改革，加速发展”为工作重点，努力做到：加强学

习，提高服务意识；加强管理，提高服务水平；加强考核，提高

服务效率，使服务工作力求做到有预见性、有高效性，以确保各

项服务保障工作顺利开展，并实现“优质服务年”的各项工作目

标，为总公司的健康、稳定、可持续发展作出我们应有的贡献。

时间活动内容日常工作责任部门审核结果三月份物管中心办

公室、各个部门会议宣传动员，三张板报宣传教育，各个部门拟

定创优方案和联系一个物业服务对象实施创优服务，取得经验，

启动创优工作。

1、发挥社会监督作用，邀请监督员对物管中心各部门的工

作明察暗访，提出针对问题的改进意见。对好的作法加以宣传和

推广。

2、每月搞2次培训。3、每月搞2次质量检查。

4、中心办公室召开两月1次的物业服务示范单位经验交流

会，学习推广经验。

5、实施计划在执行过程中可以修订完善。

四月份

各个部门搞2次职业培训；搞一次副经理以上管理人员到社

会物业小区参观学习考察；派遣人员到社会物业小区实习，学以

致用；发放优质服务卡，方便业主服务需要；中心办公室召开2

月1次的物业服务示范单位经验交流会，学习推广经验，聘请业

主代表参加会议，找出不足，及时整改提高。

五月份搞一次岗位练兵和职业竞赛，全面提高物业服务的专

业技能和服务水平；搞一次“便民服务”（亦可以会同总公司一

起搞）；搞一次顾客满意度调查，同时成立业主委员会。六月份

开展“优质服务年”咨询活动，了解和解决师生员工反映的

热点和难点问题；中心办公室召开2月1次的物业服务示范单位

经验交流会，学习推广经验，找出不足，及时整改提高。各个部

门搞一次针对难点和薄弱环节的优质服务活动，促使其物业条件

根本改善，并且长期保证质量。

七月份

全面检查、巩固落实本学期创优情况，写出物业创优工作小

结。部门搞出假期安全、抗旱保苗及假期物业服务创优方案，并

付诸实施。

八月份

全面检查督促、贯彻落实“假期物业服务创优方案”，保障

师生员工暑假正常生活。

九月份

结合新生入学江津校区建设，进行物业服务创新大讨论，搞

好物业服务创新培训和物业服务创新的改进实施。

十月份

进行物业技术创新大讨论，搞好物业技术创新培训和物业服

务技术的改进实施。

十一月份

进行物业管理创新大讨论，搞好物业管理创新培训和物业管

理的改进实施。搞一次顾客满意度调查。

十二月份

进行温馨、和谐物业大讨论及其培训，搞好温馨、和谐物

业。管理层研究先行进入江津校区物业人员名单。

一月份

总结全年优质服务创优经验，予以评价，形成文件，使之规

范化制度化。

物业管理方案篇2

一、施工管理

L建立监督和记录制度，对工作计划、检查情况及对问题处

理进行统计；

2.熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类

管道情况、检修口预留位置，做出详细记录；

3.对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度

提出意见；

4.了解各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环

境清洁用水预留接口等情况；

5.对影响大楼功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今

后管理运行的问题，及时书面汇报与业主方，列出整改报告，提

交业主方备案处理。

二、设备安装调试

1.对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、

安装过程的质量监控，各种管线的预埋等；

2.出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调

试档案；

3.及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问

题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，

及时通报业主方。

三、竣工验收及接管验收

L安排相应专业人员参与分户验收，并对验收问题进行记

录，书面反馈与业主单位，并对整改落实情况检查；

2.从物业维护保养管理的角度验收，配合业主方对物业进行

严格的验收，维护业主方的合法权益；

3.对接管验收中发现问题，明确记录在案，书面报业主方，

并督促施工方在约定期限内对存在的问题加以解决，直到完全合

格；

4.做好接管验收清单和需要提交资料清单，协助业主单位做

好相应资料的移交和验收问题的整改跟进与反馈。

四、人员配置及素质要求

项目经理进驻现场，根据项目进度派3-5名专业人员。

电梯技工：

人员数量：1人。介入时间：电梯安装至设备移交电气或机

械专业，中专以上学历；有电梯前期介入相应经验；了解电梯安

装的相关技术，持特种设备操作证（电梯）

空调技工：

人员数量：1人。介入时间：空调安装至移交。有大型商场

或写字楼物业空调制冷两年以上工作经验；具备暖通基本常识，

持相关上岗证和中级以上职业资格证书；有中央空调系统操作、

保养工作经验2年以上。

高压运行维护技工：

人员数量：2人介入时间：配电房安装至移交。持高（电监

会颁发）、低压电工证（安监局颁发）；一年以上酒店或超高层建

筑物业供配电运行值班经验；有10KV高压环网柜倒闸操作和低

压配电停送电实际操作经验；有变压器运行、报停管理经验。

物业管理方案篇3

为进一步整顿和规范全县物业行业领域市场秩序，全面提升

物业管理服务整体水平。按照州委、州政府安排，将20__年定

为州物业管理服务提升年。为贯彻落实州物业管理服务提升年活

动，根据—办发《—办公室关于印发州物业管理服务提升年活动

实施方案的通知》精神，着力解决我县当前物业管理工作的重

点、热点和难点问题，健全物业管理长效机制，促进物业服务行

业规范、健康、有序发展，现结合我县实际，制定如下实施方

案。

一、总体要求

全面贯彻党的十九大和十九届五中全会精神，深入贯彻落实

省、州物业管理要求，以便民、利民、惠民、安民为宗旨，以解

决物业管理突出问题为导向，牢固树立“以人民为中心”的新发

展理念，按照州上提出的“属地管理与条块联动、政府引导与分

类管理、业主自治与专业服务、依法监管和规范管理相结合”的

原则，加快补齐短板弱项，规范物业服务，加强监督管理，改善

居民生活环境，努力构建物业小区长效管理机制，创造宜居、方

便、舒心、美好的小区居住环境。

二、工作目标

利用一年的时间，集中解决群众反映突出的小区违法建设、

环境卫生、安全隐患、物业服务、维修资金、业主委员会等问

题。物业服务社会满意度明显提高、物业服务常态长效监管深入

推进、物业服务行业整体水平全面提升、业主委员会履职能力普

遍增强，确保新建住宅项目物业服务覆盖率达到100%,力争老

旧小区物业全覆盖，物业管理存在的热点、难点问题明显得到治

理。人民群众获得感、幸福感和满足感明显提升。

三、重点工作

（一）全面落实责任，切实构建高效管理机制。

一是强化对物业管理服务提升行动的领导，成立县物业管理

服务提升年活动领导小组，统一协调行动开展，全面推进物业管

理服务提升。

二是按照“乡镇具体组织、社区抓好落实、住建部门监督指

导、相关部门密切配合”的原则，全面落实属地管理责任制。实

现社区网格化管理和物业管理联动发展。牵头单位：县住建局责

任单位：县发改局、县自然资源局、县市场监管局、相关乡镇完

成时间：20_年12月底，并长期坚持

（二）全面开展环境卫生治理。结合城乡环境综合整治行

动，对各小区集中开展楼道、绿化带、地下室等卫生死角清理整

顿，集中开展小区出入口、单元门厅、电梯轿厢、公告（宣传）

栏、标识标牌美化清洁。动员业主全面清理影峋楼宇外貌和市容

的物品，努力营造整洁有序的环境面貌；积极推动生活垃圾分

类，提升生活垃圾分类覆盖率。开展“文明餐桌、公筷公勺”、

“厉行节约、反对浪费”、“垃圾分类、从我做起”等系列公益

宣传和推广活动，培育业主居民友善优雅、文明健康的生活习

惯。对小区保洁做到“四统一”，即统一作业标准、统一作业时

间、统一作业工具、统一作业范围，努力实现住宅小区和城市道

路普扫的有机结合，清除保洁死角，提升保洁质量。牵头单位：

县住建局责任单位：城管局、相关乡镇完成时间：20—年12月

底，并长期坚持

（三）持续规范小区停车管理。物业区域规划建设的停车

位，应优先满足业主停车需求。开发企业未出售的车位鼓励为以

合理价位租售，对已售但未使用的闲置空车位，引导相关业主以

合理价位出租，提高车位使用率。通过租售并举、合理利用、盘

活存量车位。加强小区车位管理，整治消防通道、人行道内机动

车及非机动车乱停乱放、不按规定停放等现象，取缔违规停车泊

位，制定停车管理规约，规范停车服务收费行为，合理制定物业

管理区域内的行车路线，打通小区与街区道路微循环，切实做好

物业小区内车辆停放秩序维护。积极引入社会资金，结合正在实

施的老旧小区改造项目，在老旧小区及周边地段规划建设立体停

车场、机械式停车库等智能停车设施项目，提高地下和立体空间

的利用，基本保障停车需求，有效缓解停车压力。牵头单位：县

住建局责任单位：县发改局、县自然资源局、县市场监管局、相

关乡镇完成时间：20_年12月底，并长期坚持

（四）保障公共设施设备安全。认真排查小区管理中的各类

安全隐患，落实定期巡查检修机制，加大对电梯失修失检、水电

气热管网漏损、道路破损、电动车充电、消防等公用设施设备与

共用通道、消防通道、地下空间等重点部位的日常巡查和维修养

护管理，及时消除安全隐患。严格落实电梯年检制度和安全质检

责任，建立电梯维保单位诚信系统，定期向社会公示；实行电梯

运行实时在线监测，降低电梯故障率，有效制电梯事故的发生；

电梯的日常维护管理要建立台账，要做到电梯使用安全有据可

查，按规定将维修保养单在电梯内显著位置公示。每年开展次电

梯安全演练。督促物业服务企业做好二次供水设施的日常巡查、

维护和定期清洗工作。牵头单位：县市场监管局责任单位：县住

建局、相关乡镇完成时间：20__年12月底，并长期坚持

（五）全面开展违法违建清理执法行动。着力解决物业小区

违章搭建、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住改

商等突出问题，对新增违建及时依法予以拆除，存量违建逐步拆

除，并对违法当事人和相关负责人进行处罚。对违章搭建设施，

要严格按照规划图纸恢复原貌，对拒不整改的，相关执法部门依

法依规进行处理；对擅自改变房屋用途的，从事经营性（小饭

桌、学习辅导班、美容美体中心等）活动的场所，依法依规进行

取缔。县上计划每年集中组织不定期的执法进小区活动，对拒不

配合行政执法的，依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企

业要加强配合，对违法违章行为及时进行劝阻和报告，积极协助

执法活动开展。牵头单位：县自然资源局责任单位：县住建局、

相关乡镇完成时间：20__年12月底，并长期坚持

（六）规范物业服务收费管理。按照《州住宅小区物业服务

质量星级评定管理暂行办法》规定，实行“质价相符”的物业服

务等级标准。选择配套设施比较齐全、有专业化物业服务的典型

住宅小区具体负责开展辖区内的物业管理规范化试点工作，通过

培育典型，以点带面，整体推动全县物业管理水平。实行政府指

导价的物业服务收费，按照发改、住建部门有关规定联合确定具

体收费标准。核实物业服务收费标准，进一步落实物业费收交和

支出及公共能耗分摊公示制度，定期组织和开展物业费收交及公

示检查，增强物业费收交的透明度，构建“质价相符”的物业服

务收费体系。坚决打击物业服务中存在房屋装修垄断装修材料的

购买及运输、控制小区装修材料价格、装修合同不规范等违法违

规行为。供水供电供气等各专业经营单位要制定和实施限期改造

计划，过渡实现向最终用户收取费用，减少中间环节，从源头治

理擅自停水停电、强制收费现象。对接受委托代收水、电、气等

费用，向业主收取手续费等额外费用行为要坚决查处。牵头单

位：县发改局责任单位：县市场监管局、县住建局、相关乡镇完

成时间：20年12月底，并长期坚持

（七）推进物业服务标准化建设。推行物业设施设备用房标

准化管理，梳理、排查和整改物业服务的薄弱环节，加强服务受

理和回访、投诉处理、品质监督、满意度调查等业务流程的优化

完善。重点聚焦客户服务中心及接待问询台、人员车辆进出口及

门岗、单元（楼栋）大堂及电梯厅、园区道路绿地、业主活动场

馆等区域，抓好推广普通话，规范文明用语“环境硬件”改善和

“服务软件”提升。推进服务窗口和服务岗位规范化建设，提升

物业服务人员的职业形象和服务规范；落实《州住宅小区物业服

务质量星级评定管理行办法》，全面开展物业服务项目星级化评

定，要在醒目位置悬挂星级评定等级铭牌；加快制定不同类型物

业的服务标准和规范，构建多层次、多等级、多业态的服务标准

体系，引导物业服务企业开展标准化建设，加强监督检查，促进

物业服务业规范发展。牵头单位：县住建局责任单位：县发改

局、相关乡镇完成时间：20__年12月底，并长期坚持

（A）提升老旧小区物业服务水平。结合老旧小区改造，整

治小区及周边绿化、照明等环境，推动适老化改造和无障碍设施

建设。合理布局和建设绿地，增加荫下公共活动场所、小型运动

场地和健身设施。实施生活垃圾分类，完善分类投放、分类收

集、分类运输设施，争取创建一批绿色社区。具备物业企业服务

条件的老旧小区，可参照物业服务标准，选聘专业物业服务企

业，开展专业化的有偿物业服务。无物业小区逐一分析研判，根

据小区规模大小、位置分布、居民接受程度等不同情况，探索

“连片整合、以大带小、先试后买、分步推进”等模式，共同制

订引进方案，引进州内外先进物业服务企业，逐步实现老旧小区

物业管理100%全覆盖。老旧住宅小区物业服务费用由小区全体

业主共同承担，可用小区地面停车位及公共部位的经营收益弥补

物业费用不足。牵头单位：县住建局责任单位：县发改局、县自

然资源局、相关乡镇完成时间：20—年12月底，并长期坚持

（九）规范维修资金归集使用。加快建立住房专项维修资金

收交、补交和续交制度。引导业主按照相关规定和业主大会决定

进行补交和续交。完善应急维修机制，明确应急维修范围和标

准，建立紧急情况使用维修资金的快速通道，简化专项维修资金

使用审批程序。未按规定使用、虚报、挪用、骗取、侵占维修资

金，未按规定公示维修资金使用账目，未将住房维修资金交存到

专户的行为，移交由公安机关开展专项调查，依法追究相关法律

责任。牵头单位：县住建局责任单位：县财政局、县公安局、相

关乡镇完成时间：20_年12月底，并长期坚持

（十）创新物业承接查验。新建住宅小区选聘的物业公司在

物业交付使用前，与建设单位按照《物业承接查验办法》完成对

物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，对查验出的问

题，沟通开发商及相关单位及时解决，并按规定，持相关文件向

物业主管部门办理备案手续，减少或避免开发遗留问题。试行乡

镇、社区、物业服务企业、业主共同参与物业设施设备移交，坚

决杜绝“带病”交付。物业服务企业参照物业行业主管部门制定

的合同示范文本，与物业单位签订物业服务合同，并按合同约定

和投标承诺，切实履行职责。牵头单位：县自然资源局责任单

位：县住建局、县市场监管局、相关乡镇完成时间：20年12

月底，并长期坚持

（十一）健全诚信建设和行业自律制度。开展物业服务企业

信用等级评定并定期向社会公布，将评定结果与物业项目评优、

招投标等结合使用，加大企业失信惩戒力度。利用物业服务行业

协会职能，加强对项目负责人、企业关岗位的培训与管理，制订

行业行规，杜绝行业恶性竞争，构建和维护良好的物业服务市场

秩序。建立物业服务企业和项目经理诚信档案“黑名单”制度。

牵头单位：县住建局责任单位：县市场监管局、相关乡镇完成时

间：20__年12月底，并长期坚持

（十二）提升业主自治和自我管理能力。乡镇、社区及时指

导召开业主大会、选举业主委员会，对尚不具备条件成立业主委

员会的，由社区暂时代行业主委员会相关管理职能并向业主公

示；指导和探索符合条件的物业企业和住宅小区成立党支部，全

面推进业主监事会、业主代表大会和“两长一代表”（党小组

长、楼栋长和业主代表）、“红色物业”等制度建设；建立监事

委员会制度，允许物业实际使用人进入监事会，引导业主遵守管

理规约、业主大会议事规则和有关规章制度，正确行使权利、履

行义务，全面提升业主自我管理意识。鼓励、支持业主委员会建

立业主个人诚信档案，纳入社区统一管理。健全业主委员会制

度，实现业主委员会100%全覆盖。牵头单位：县住建局责任单

位：相关乡镇完成时间：20—年12月底，并长期坚持

（十三）规范公共收益管理。在服务区域内显著位置公示收

费项目、收费标准、公共收益收支、公共水电费分摊、收费金额

和使用情况等，定期组织和开展物业费收交及公示检查，增强物

业费收交的透明度。明确物业管理区域范围，规范公共收益使用

范围，明确公共收益财务管理和责任主体，加强财务监管和审

计，建立小区公共收益办商机制，由业主委员会与物业服务企业

在乡镇、社区的监督指导下，明确收益分配比例。业主委员会要

在乡镇、社区的指导监督下单独开户建账，依法管理、使用公共

收益，每季度公示一次小区经费收支情况。牵头单位：县市场监

管局责任单位：县发改局、县住建局、相关乡镇完成时间：20_

年12月底，并长期坚持

（十四）推进居家社区养老服务。通过盘活小区既有公共房

屋和设施，保障新建居住小区养老服务设施达标，加强居家社区

养老服务设施布点和综合利用，补齐居家社区养老服务设施短

板。推进居家社区适老化改造，推行“物业服务+养老服务”居

家社区养老模式，丰富居家社区养老服务内容。鼓励物业服务企

业对接智慧城市和智慧社区数据系统，建设智慧养老信息平合，

将社区老年人生活情况、健康状态、养老需求、就医诊疗等数据

信息纳入统一的数据平台管理，支持打造“互联网养老”模式，

整合线上线下资源，精准对接助餐、助浴、助洁、助行、助医等

需求与供给，为老年人提供“点菜式”便捷养老服务。牵头单

位：县民政局责任单位：县市场监管局、县住建局、相关乡镇完

成时间：20__年12月底，并长期坚持

（十五）打造智慧物业技防平台。通过建立社区三维模型，

对接物业小区安防视频（主干道、门厅、主要出入口监控，电

梯、停车场等）无死角全覆盖，为管理者提供小区运营影像数

据，实现远程在线安防管控。依托智慧城市建设，推广智慧物业

小区应用系统，实现门禁系统100%全覆盖。建设智能物业管理

服务平台和电子投票平台，综合开发利用各类信息资源，开展智

能家居、智能停车管理、水电气费自动抄表等智能化物业服务综

合管理应用，做到用户只需关注自己所在小区的微信公众号，即

可享受智能门禁、智能停车场、线上投诉报修、在线通知等高

效、便捷的物业服务；鼓励物业企业、通讯运营企业和社会资本

对已建小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化和

信息化，打造“智慧物业”。牵头单位：县公安局责任单位：县

住建局、相关乡镇完成时间：20__年12月底，并长期坚持

四、工作步骤

（一）动员部署阶段（20_年3月10日~3月31日）。各相

关单位全面启动安排部署活动任务，各相关部门要对应工作职

责，重点推进。利用电视台、网络等新媒体，“说事墙”、“回

音壁”宣传栏等，加论宣传引导。设立举报电话、电子信箱等方

便快捷的信访投诉渠道，接受广大群众的社会监督，部署执法检

查工作。

（二）集中攻坚阶段（4月1日~10月31日）。坚持问题导

向，针对重点难点问题，多措并举，压茬推进，强力攻坚。

一是3月底前完成业委会组建和业委会职能讲座，聘请专业

老师向业委会成员、乡镇、社区负责成立业委会的工作人员进行

授课，明确业委会成立的实操程序以及乡镇的职能与义务；对已

成立业主大会、选举产生业主委员会的，开展业主委员会业务培

训，使其逐步进入角色开展工作。

二是举行物业管理员培训班，进一步提高物业经理人的综合

业务素质和法制观念。

三是物业企业按照活动要求内容自查自纠，部门全面摸底，

认真梳理排查物业行业中的各类矛盾、纠纷和问题，以小区为单

位建立工作台账，列出问题清单，制定整改措施，逐条、逐项化

解问题，销号。

四是六月底前，要组织州县人大代表、政协委员、业主和物

业服务企业代表观摩学习，开展互学互比互促活动，补齐短板。

五是开展“回头看”o对管理规范、服务标准、业主口碑好

的企业给予表彰，对不积极开展活动、管理混乱、服务质量差、

业主意见大的企业进行通报批评。若发现拒不整改的物业服务企

业，将其不良行为纳入物业行业诚信档案，记入物业服务企业

“黑名单”，并坚决剔除出物业服务市场。

（三）巩固提升阶段（20—年n月1日~12月31日）。及

时将工作进展情况和典型案例进行梳理，发挥正反典型的导向作

用，及时总结推广好做法好经验，及时总结经验，深入分析物业

管理存在的共性问题、突出问题，深入查找深层次原因，研究提

出长效措施，形成长效化、制度化、规范化的管理制度成果，推

动物业管理高质量发展。查处典型案件进行分析和总结，形成经

验材料，通过媒体向社会公开，集中通报一批违法违规典型案

例，打击违法违规行为，对工作组织落实得力，完成任务出色的

项目和项目经理人给予计入信用档案并加分或向上级审批部门提

出物业服务企业信用升级等奖励，营造良好社会风气。

五、保障措施

（一）强化组织领导。成立县物业管理服务提升年活动领导

小组（以下简称“领导小组”），负责全县物业管理组织领导、

综合协调、制度建设，系统研究解决重点难点问题。县住建局为

牵头单位，强化组织领导，定期组织召开联席会议，实行“县负

总责、部门乡镇抓落实”的工作机制。各成员单位要高度重视，

分管领导具体抓，合理调配人员充实物业管理监管力量，切实履

行部门监管职责。相关乡镇要落实属地管理责任，明确一名领

导，抓好部署推动和督促落实。要建立相应的工作机制，制定实

施方案，做好排查整改进度安排、任务落实、资源调配等，认真

开展管理服务提升活动，确保责任落实到位。

（二）靠实部门责任。进一步明确工作目标和职能部门职

责，建立责任清单，加强分工协作，强化责任落实，协同解决物

业管理难题，形成物业管理工作的最大合力。住建部门负责指导

物业管理服务提升年活动开展，协调部门信息共享，建立健全物

业管理服务长效机制，负责房屋建筑工程保修期内对开发建设单

位履行质量保修责任的监督。负责指导、监督业主大会、业主委

员会及物业管理企业的工作，物业管理人员的相关培训。发改部

门指导物业服务收费基准价及浮动幅度。市场监管部门负责物业

服务收费的监督管理，受理物业服务收费咨询及投诉，协调解决

因物业管理收费引发的矛盾和纠纷，对超标准和超范围收费，不

按规定明码标价、强制服务并收费等乱收费行为依法进行查处，

小区电梯运行安全监管和投诉处理，督促使用单位做好电梯安全

管理和维护保养工作，对未取得相关执照擅自在物业管理区域内

从事经营活动的，依法进行查处。财政部门负责住房专项维修资

金的监督工作。自然资源部门负责按照设计规范和工程标准对居

住小区详细规划进行审查、对地下车位性质和地上车位权属进行

认定，按规定标准设置物业管理和社区用房等配套公建，并在审

查的规划图纸中明确标注位置面积，做好配套公建的规划竣工验

收工作。民政部门负责“物业服务+养老服务”居家社区养老模

式运行。公安部门负责指导小区安防视频监控，未按规定虚报、

挪用、骗取、侵占维修资金，规范居民小区周边道路停车秩序，

对停车矛盾突出的住宅小区要结合小区周边道路实际情况，确定

车辆临时停车泊位并做好划线工作。乡镇负责组织开展模范、文

明小区创建活动；协调处理业主、业主委员会、物业使用人和物

业服务企业在物业管理活动中的纠纷；负责辖区范围内物业管理

数据资料收集建档工作，包括：物业服务企业情况，物业管理项

目数量、名称、服务区面积情况，物业管理用房情况，业主委员

会情况，物业服务企业及项目经理诚信情况等。

（三）加大督导调度。把提升物业管理服务工作作为强化物

业管理、提升物业服务水平的重要抓手，进行定期督导检查，随

机抽查、暗访。对群众反映强烈、问题突出的典型案例挂牌督

办，及时公布查处结果，做到哪里未整改就跟踪到哪里，哪里没

有达标就督查哪里。形成周推进、月通报、月沟通协商、季度评

比观摩、常态化培训等机制，通过巡查一交办一整改一反馈一通

报等形成工作闭环。对检查中发现存在问题较多且整改不力的小

区物业服务企业实行“红黑榜”等措施，坚决予以通报、曝光，

并记入企业信用档案，确保活动扎实推进，落到实处。

（四）构建长效机制。加强政策宣传，开展“物业管理服务

提升年”系列主题宣传活动，在新闻媒体设置专栏，开展深度报

道，大力营造关心支持物业服务业发展的浓厚氛围。开展互学互

比互促活动，积极培育品牌企业和优秀示范项目。总结好的经验

做法，建立健全常态长效管理机制。

物业管理方案篇4

一、管理目标

物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全礼貌、持续发

展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业

实施科学的管理、带给优质的服务，并在现有管理经验及管理资

源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广大业主

及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超

值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准（并高于此标

准），确保业主及使用人综合满意率到达90%以上。

二、管理原则

为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经

济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：

（一）服务第一、管理从严的原则

“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承

“以人为本”的管理理念，从业主及使用人的需求出发，强化服

务机能，丰富服务内涵，带给优质、周到、及时的服务。”管理

从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管

理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周

全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业

管理服务收到应有的成效。

（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则

在日常管理中，要充分发挥两个用心性，即物业管理公司的

用心性和业主使用人的用心性。物业管理公司应当尊重并按照广

大业主及使用人的要求，通过服务中心对小区实施专业化的管

理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能正确使用和

维护物业，并自觉遵守业主公约，共同建立礼貌的办公环境。

（三）物管为主、多种经营的原则

在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开

展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使用人的不同需

求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地

为业主及使用人服务。

三、管理方法

（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理

公司的角度对物业提出合理化推荐，构筑一个优秀的物业管理硬

件环境；

（二）成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化

管理；

（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管

理经验，用心培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管

理队伍；

（四）制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的

物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务；

（五）严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方

案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为；

（六）依照市场化、企业化的运作方式，带给全方位服务，

开展多元化经营。

物业管理方案篇5

前言

物业管理行业发展至今天的状况，社会化、企业化、专业化

的特征已不仅仅表现在规范化和精细化的管理上，各大物业公司

经过多年的精心运作，在规范化和精细化服务上已形成了一套很

完善的制度，如果想在物业行业异军突起，那么除了做好规范化

和精细化服务外，经过举办多种活动（特约服务和社会文化）突

出表现出人性化的贴心服务，将如晴天霹雳，一鸣惊人。本文将

从传统的规范化和精细化服务阐述物业管理的过程，并介绍几种

人性化的新颖服务内容。

一、管理目标：

1、业主委员会成立后12个月至18个月，达到深圳市安全

文明（优秀住宅）小区标准；

2、业主委员会成立后24个月至30个月，达到广东省优秀

住宅小区标准；

3、业主委员会成立后36个月至42个月，达到全国城市物

业管理优秀住宅小区标准；

4、小区实行封闭式管理，护卫班实行24小时值班，确保业

主和住户生合财产安全；

5、小区清洁实行专职保洁员责任制，保证小区内24小时全

天候干净、卫生、整洁；

6、小区车辆实行智能化IC卡管理，车辆凭卡进出，无卡无

证车辆禁止驶出小区，所有外来车辆未经许可不得进入小区；

8、水电维修班实行24小时值班制度，业主遇到问题随叫随

到，公共机电设备运作正常，设备完好率100%;

9、绿化按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观，绿化完

好率99%以上；

10、营造小区浓厚的文化氛围，每年社区文化活动不得少于

12次，每次参与人员不得少于300人；

11、实施不少于10项的特约服务，把物业的服务内容融入

到业主的衣、食、住、行中。

二、分项指标：

1、房屋完好率：100%

2、房屋零修、急修及时率：99%

3、维修工程质量合格率：100%

4、管理费收缴率：298%

5、绿化完好率：99%

6、清洁、保洁率：299%

7、道路完好率及使用率：100%

8、化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%

9、排水管、明暗沟完好率：100%

10、路灯完好率：100%

11、汽车场完好率：100%

12、公共文体设施、建筑小品完好率：100%

13、小区内重大刑事案件发生率：0

14、小区内治安案件发生率：＜1/年

15、消防设施、设备完好率：100%

16、火警发生率：W1%

17、火灾发生率：0%

18、违章发生率：2%

19、违章处理率：100%

20、用户有效投诉率：W2%

21、有效投诉处理率：100%

22、管理层员工专业培训合格率：100%

23、特种作业员工持证上岗率：100%

24、维修服务回访率：N30%

25、业主（住户）对物业管理综合满意率：298%

服务特色（“菜单式”服务模式）

一、实行“菜单式”服务模式

二、快速、完善的服务形式：首按责任制十三分钟服务承诺

1、首按责任制

每一位员工都有责任和义务接待客户的建议，任何一位员工

接到建议后，统一传递到办公室，并告诉建议人我处在二日内反

馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至

客户满意为止。

接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短

的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通

知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理

的情况。承诺时间最好控制在1〜2天，一般不超过一周，特殊情

况除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签

字确认的应该留签字记录，并告知第一接待人。

2、三分钟服务承诺

第一接待人接到客户的建议时，应及时将客户的建议反馈到

办公室，由办公室安排相关人员到客户指定的地方，为客户提供

相应的服务，这一过程不能超过三分钟。若有特殊情况，无法在

三分钟赶到客户指定的地方，应在事先跟客户解释，取得客户的

谅解，在客户同意的同提下，在最短的时间内，赶到现场为客户

服务。

三、突出、贴心的文明礼貌：三米微笑服务+站立式服务

1、三米微笑服务

管理处人员见到客户必须微笑示意，具体做法是：在距离客

户三米时，必须自然微笑示意，微笑时以露出八颗牙齿为标准，

等客户到身边时，轻声、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理

人员在见到认识的客户时，也必须遵守三米微笑服务原则。

2、站立式服务

站立式服务表现在：

（1）各固定岗（道口岗、门岗护卫员）根据接待客户的不

同，应在不同时期进行站立服务。道口岗实行16小时站立服

务，早班和中班在工作服务均应树立站姿势的形象。门岗则应在

客户上下班的高峰期站立迎宾，时间为：7：30~9：00,11：

30~12：00,13：45〜14：30,17：30~18：30。

（2）接待员或办公室人员在接待客户时，在客户进门时，

也必须站立并微笑致意，客户离开时，也必须站立微笑送别，并

目送客户出门为止。

四、全天候的服务时间

1、护卫班实行24小时专人服务，客户有任何需求可以得到

最及时的服务。

2、维修班实行24小时专人服务，客户普通维修事项可以得

到是及时的服务，有危及客户安全的大维修也能得到紧急处理。

3、客户服务中心实行16小时专人服务，并在无专人值班的

时间段出示客户服务中心所有人员的联系电话，以便客户在无水

值班的情况下可以找到相关的人员。所有不值班人员在接到客户

求助电话后，若不能在电话中处理了客户的问题，应第一时间赶

到事故现场，给予客户最及时的关怀与帮助。

4、管理处全体人员非特殊情况都必须留守小区，随时待

命，以便为客户提供服务。

五、丰富的社区文化活动

丰富的社区文化活动不仅仅表现在举办多次的大型活动，还

在于让大部分客户能自觉的加入到社区文化活动中来，变客户被

动接受管理处提供的文化活动，为客户主动参与各种活动，并在

整个小区中形成一种独特的文化氛围，一种有别于其他小区的文

化氛围。

六、多种多样的特约经营服务

常规的物业服务内容仅是对公共设施设备进行维修、保养，

对公共场所进行管理，对全体客户提供共同的服务，而没办法渗

透到客户个人的衣、食、住、行中，因此开展多种多样的特约服

务，不仅仅是物业服务内容的深入，也大大方便了客户的生活，

同时也可为管理处获得一些额外的收入。做好多种多样的特约服

务将是除了社区文化活动以外的另一种新颖的服务内容。

七、实行完全的封闭式管理

传统的封闭式管理仅仅是对来访人员和无关人员的管理，并

没有对外来送水、送饭、送报的人员进行管理，而我们实行的完

全封闭式管理，是除了客户和拜访人员能进出小区外，其他送

水、送饭、送报人员将完全不能进入小区，而由我们的人来完成

这些服务，进而在做好服务工作的同时，把小区的安全隐患减到

最少。这也是我们做好多种特约服务所带来的另一个好处。

物业管理方案篇6

我校全校搬迁进入大学城，使得我校的学生公寓无论是宿舍

外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高，这同时对我们的学

生宿舍管理有了新的要求，我们在经过调研的基础上，结合我校

的实际情况，决定引入物业服务体系，使学生公寓管理由过去的

单纯说教向行为管理方向转化，公寓内的服务管理向机制化、标

准化服务方向转化，公寓管理手段向企业管理的方向转化，故特

制定《广州大学城生活区学生公寓物业管理方案》，以下称本方

案。

一、公寓物业管理的、实施范围

根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工

作，故先从卬〜B10公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。

二、公寓物业管理方式

成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务

监督工作。每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日

常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要

积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心

解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标

准（附件1）、公寓管理部主要岗位职责（附件2）和公寓管理部

工作规程（附件3）及公寓管理部员工考核制度和实施细则（附

件4）,按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工

作进行管理。

三、学生公寓管理部岗位及人数

学生公寓管理部部长：1名（由中心副主任兼任）学生公

寓管理部物业监理：2名（由正式职工出任）学生公寓宿管

员：8人

学生公寓楼内保洁员：8人

学生公寓场地保洁员：1人（由工作量教少的楼内保洁员出

任）

共需外聘人员16人

四、运行费用

1、人员工资；

2、员工劳保、工具等费用；

3、标牌、标示、垃圾桶等费用等；综上所述，运行费用约

为300,000o00元。附件1：学生公寓服务内容和服务标准

1、房屋共用部位的维护和管理

公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况

进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的

部位，及时作出记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对共

用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定年度维护计划，

作好检查和维修记录。

2、用部位及设施设备的运行维护管理

定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的

正常使用和运行。公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。正

确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发

生。

3、环境卫生服务标准

(1)、公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。

标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干

净整洁，无灰尘、蜘蛛、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱

堆乱放、无卫生死角、无异味等。

(2)、楼道、楼梯及公共设施设备。

标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、

电梯门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污

渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛等。

(3)、公寓内的公共卫生间。

标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外

无杂物无污渍，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈

迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。

4、安防服务标准

(1)、公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非

本公寓内来访。

(2)、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。

(3)、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、

检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设

置明显的提示标志。

(4)、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、

私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。

(5)、来访人员进行登记，晚间限时离开，严禁留宿。

(6)、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良

文化等事件和违法行为。

5、维修服务标准

(1)、24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到

场，维修及时率100虬紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能

及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快

安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位。

(2)、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的

灯器具。公共照明完好率98%以上。

6、接待服务标准

(1)、文明服务、礼貌待人。对来访或住宿人员，及公寓居

住人员热情接待、认真受理；

对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。

(2)、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居

住人员的基本情况，并备存登记资料，以便提供服务和查询。

(3)、按照公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证

公寓物品的及时回收，损坏处置，相关费用的收取结算。蜂巢物

业管理收集并整理。

物业管理方案篇7

一、基础管理存在问题

1)、管理人员监督检查不到位。

2)、各部门存在分工不明确，存在互相推诿的现象。

3)、与业主代表交流沟通不够，对部分业主提出的好的意见

和建议，未积极听取、采纳。

4)、对小区商家监管力度不够，无强硬的措施，以至于部分

商家的噪音扰民、油烟排放、环境治理不能得到有效的控制。

5）、小区已交房6年，小区各项设施设备老化，入住率仅有

三分之二，物管费用收缴率较低，随着今年物价飞涨，项目各项

支出比往年都大，公司经营压力巨大，工作开展较为困难。

整改措施

1）、项目经理每天对小区巡查不少于两次，对发现的问题，

发整改通知给各部门负责人限期整改，各部门负责人每天对各部

门员工工作检查不少于两次，对员工每天的工作进行量化，不完

成不下班。

2）严禁推诿的原则：对满足不了住户提出求助要求的，也

应主动帮助其联系相关部门，切忌推诿。

3）、公司领导、行政部、项目中心、客服中心对小区进行交

叉检查，要求每周形成督导报告，就不合格事宜，限期各部门完

成整改。

4）、与业主委员会加强沟通和交流，就小区部分违规现象，

和业委会一起采取措施及办法进行处理。

5）、就商家扰民问题与小区业主委员会一到联系相关职能部

门，采取强有力的措施，力争本月内使扰民问题得到一定遏制，

部分环境景观得到改善，取得业主基本满意。

6）、对小区欠费业主进行清理和统计，会同业委会对小区欠

费大户进行费用催缴。

二、公共秩序维护

1、存在问题

1）、安防队员新队员较多，素质参差不齐，部分秩序维护队

员虽经培训但是取得的效果有限，但是由于秩序维护队员难招，

只能勉强使用。

2）、门岗人员的服务礼仪及仪容仪表欠缺，表情麻木、呆板

对一些突发事情处理反映迟缓。

3）、小区门口乱停车现象严重，安防队员虽对车辆进行停放

引导，但部分就餐的车辆依然不听劝告，乱停乱放，致使大门时

常被堵，秩序维护队员和就餐车主发生冲突，交警和派出所停车

员也不能解决，业主意见较大。

4）、小区内安全设施（如监控、红外线等）几乎瘫痪，小区

内公共安全只能靠人防，安全管理难度很大。

5）、小区内车位随着业主增多，日益紧张，已不能满足业主

停车需要，部分业主经常把车辆停放在绿化带上造成绿化损坏，

停车场监控设施瘫痪，一旦发生车辆擦挂，物业公司就有责任。

2、整改措施

1）、加强安防队员基础素质的培训，每周不少于两次这种培

训，就安防队员服务礼仪应明确，并作出示范照片，要求所有安

防队员照做。

2）、加强安防队员平时工作程序的督导，就考核要求领班付

连带责任，发挥领班的主动能动性，增加领班的责任心，使其具

有一荣俱荣，一损俱损。

3）、门口因车辆停放发生的投诉不能超过3次，不能有停车

乱收费现象，一旦发现坚决开除。

4）、加强和相关单位的合作，如派出所、交警，在大门口设

立停车禁止牌，就就餐车辆乱停乱放，应通过交警进行拖车处

理，杀一儆百。

5）、加强和业主委员会合作，就小区安全设施设备的状况，

召开专题会议，进行专项整改，尽快启动维修资金的使用，使小

区各项安全设施设备正常运作起来。

6）、加强出租户管理，对小区租住户进行清查，建立安全档

案，安防队员晚上加大巡逻力度，对租住户作为重点巡查的对

象。

7）、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；

8）、加强对所有人员进出管理，严格要求所有人员凭证进出

小区，对业主和住户发放业主卡通过刷卡进门，出租户办理出入

证进出小区，外来人员办理临时出入证并登记进出小区；

9）对进出小区的车辆实施证、卡管理，大门道闸系统9月

20日之前整改完毕，引导车辆有序通行、停放；

10）增加秩序维护队员大门实行双岗；

三、工程维护

1、存在问题

1）、目前小区内设施设备、房屋屋面据已过质保期，业主反

映的渗水、漏水问题及室内报修问题，仍然找物管处理，但是因

为部分牵涉到费用问题，业主不愿意自己出钱处理，因此问题一

直得不到妥善解决。

2）、小区内弱电问题如门禁对讲系统、监控系统等均线路老

化，设备陈旧设计不合理，经多次维修仍然不能正常使用，必须

进行更新及大修才能处理。

3）、小区排水系统因餐饮商家较多，原设计隔油池较小及数

量不够，经常导致排污管道积油多，并与小区住户排污管道相

通，因此小区排水系统不畅，经常需要疏通及清掏。

4）、小区路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就会积水。

5）、小区内木制作较多，经长时间日晒雨淋，已经腐朽，存

在安全隐患。

6）、小区围墙栏杆及部分铁饰品（如彩虹桥）等虽每年都在

刷漆翻新，但是因为时间较长，还是需要更换或者改造。

7）装修管理缺位，措施和力度不够，小区内违章乱搭乱建

现象严重。

2、整改措施

1）、建议公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及

涉及安全隐患的问题应和现业主委员会达成协议，暂由物业公司

进行垫付费用处理。

2）、加强和左岸花都业主委员会沟通，启用维修资金，就小

区内大型的设施设备进行更新和维护。

3）、加强工程维修部自身业务技能的培训，对工程人员工作

进行量化，提高工作效率。

4）、联系一家专门整改的施工队伍，在公司工程技术人员解

决不了问题的时候，对公司项目的问题进行整改。

5）对小区内存在问题应分门别类，分轻重缓急，落实重

点，并有计划，有层次的进行处理。本月内完成彩虹桥的刷漆翻

新、自行车棚棚顶修缮翻新、3号门污水管道的改造、大门道闸

系统及门禁系统的整改，保证其正常运用。

6）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、

检查、维修、保养等记录齐全。

物业管理方案篇8

为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做

出相应的方面是比较有效的方法。

一、高层负责人职责。

1、在业主接房中要用心宣传礼貌和谐小区建设要求和建设

部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常

识。

2、直接负责高层物业管理的各项工作。

3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设

备的同常巡视和维护工作。

4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊状况的快速使用，

领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。

5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施

等特种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检

查维护维修需要，严禁上人。

负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。

6、做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料出售的管

理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。

7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位用

心协调联系解决。

8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，

防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。

二、具体工作程序和标准:

1、每一天定时检查电梯的运行状况，并做好记录。装修期

间每小时记录一次（正常使用后，每2小时记录一次），发现问

题，及时告知管理员。

2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人

员钥匙的借用记录。

3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，

透过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。

4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的

措施。（如电梯进水故障、业主家中跑水等）

5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼

道单元门、电梯的使用状况，直到搬运结束，如有损坏及时告知

管理员。

6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，

消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一

次。

7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法

处理时及时告知管理员。

物业管理方案篇9

目录

一、执行总结..................

二、经营管理..................

三、领导方式..................

四、公司文化..................

简介

（一）简介

（二）简介

（三）简介

（四）简介

一、执行总结

1、团队面貌

一群有潜力的学生，怀着相同的梦想走在了一起。于是我们

的团队诞生了。我们团队在工作上实行分工协作制，制度上实现

民主制。我们的成员是各个方面的人才。团队管理者协调分工，

做到物尽其能，人尽其才。创业初期，我们团队缺乏实际创业经

验。在诸多方面会遇到较多困难，但在日后的工作中，随着困难

不断被克服，这些困难将会变成我们宝贵的经验。能让我们团队

的成员更快成长为精英。

2、产业背景决定的优势

目前社会的高速发展，要求我们在校学生毕业之后能尽早的

适应社会和融入社会。那如何能够实现就业呢?这就需要学生们

充分利用在校的时间，培养自己的综合素质，磨练自己、打造自

己。寻找自己发展的空间，创造自己美好的前景。

随着学院新校区硬件设施的逐步完善，特别是在实训楼常规

运行中，我们发现学生完全可以把实训楼的卫生清洁作为创业的

试金石，作为学生体验劳动和创业快乐的机会。

考虑到学校在物业管理方面的需求，我们特在资环系成立学

生物业管理公司，并合理组织和安排一些具有吃苦精神和创业热

情的学生参与实训楼卫生清洁工作或负责某一具体的工作。

3、策划思路“高标准、高要求、高效率”

高标准一一福建林业职业技术学院江南校区实训楼是目前在

校学生主要的上课场所，日常的卫生保洁是非常重要的。学校每

天面临着卫

生清洁是否到位和即时的问题，因此，实训楼教室的卫生一

定要具有高标准水平。

高要求一一学生创业的目的是体验创业的过程。如何组织同

学参与到公司的正常运作、如何满足学校对实训楼的高标准卫生

要求等一些列问题。这就要求公司的运行一定要有很高的要求，

必须制定高要求的规章制度，以适应和满足公司生存和发展的需

要。

高效率一一学生在校是以求学为主。在社会需要创业人才、

学校提倡自我创业的大环境下，如何在课余时间完成固定或临时

分配的工作任务？这就需要公司工作人员在高要求的公司管理模

式下高效率的完成任务。

二、经营管理

1、团队内部管理

为加强团队的规范化管理，完善各项工作制度，促进团队发

展壮大，提高经济效益，根据学院相关规定及团队制度，制订团

队管理制度大纲。

(1)、团队全体队员必须遵守团队章程，遵守团队的各项规

章制度和决定。

(2)、团队倡导树立“一盘棋”思想，禁止任何部门、个人

做有损团队利益、形象、声誉或破坏团队发展的事情。

(3)、团队通过发挥全体队员的积极性、创造性和提高全体

队员的技术、管理、经营水平，不断完善团队的经营、管理体

系，实行多种形式的责任制，不断壮大团队实力和提高经济效

益。

(4)、团队鼓励积极参与团队的决策和管理，鼓励队员发挥

才智，提出合理化建议。

(5)、团队实行“岗薪制”的分配制度，为成员提供收入和

福利保证，并随着经济效益的提高逐步提高队员各方面待遇；团

队为成员提供平等的竞争环境和晋升机会；团队推行岗位责任

制，实行考勤、考核制度，评先树优，对做出贡献者予以表彰、

奖励。

(6)、团队提倡求真务实的工作作风，提高工作效率；提倡

厉行节约，反对铺张浪费；倡导队员团结互助，同舟共济，发扬

集体合作和集体创造精神，增强团体的凝聚力和向心力。

(7)、队员必须维护团队纪律，对任何违反团队章程和各项

规章制度的行为，都要予以追究。

2、队员守则

(1)、遵纪守法,忠于职守，爱岗敬业

(2)、服从领导,关心下属，团结互助

(3)、爱护公物,勤俭节约，杜绝浪费

(4)、不断学习,提高水平，精通业务

(5)、积极进取,勇于开拓，求实创新

三、团队建设

我们采用民主制的领导方式。我们团队将采用目标管理、团

队竞争、集体决策、三级审核的制度来保证质量。注重人才(实

力+潜力+毅力)。吸引优秀人才加盟，不断完善和创新，使我们

有信心对业主(学校)承诺：少量的付出，即可获得高附加值的回

报！

我们深知，团队的发展取决于团队的建设。为了建设一个优

良的团队，我们在管理中有计划、有目的地组织我们自己，并不

断地进行训练、总结、提高的活动。

我们也注重核心团员的培养。因为团队的核心成员能使团队

的目标变成行动计划，团队的业绩得以快速增长。团队核心层成

员具备领导者的基本素质和能力，不仅知道团队发展的规划，还

参与团队目标的制定与实施，使团队成员既了解团队发展的方

向，又能在行动上与团队发展方向保持一致。

我们是一个学习型组织：我们每一个人都认识学习的重要

性，尽力为我们自己创造学习机会，表扬学习进步快的人，并通

过一对一沟通、讨论会、培训课、共同工作的方式营造学习氛

围，使我们团队成员在学习与复制中成为精英。

我们也深知团队精神的力量：它能使团队的成员为了实现团

队的利益和目标而相互办作、尽心尽力的意愿和作风，它包括团

队的凝聚力、合作意识及士气。它强调的是团队成员的紧密合

作。一个没有团队精神的人难以成为真正的领导人，一个没有团

队精神的队伍是经不起考验的队伍，团队精神是优秀团队的灵

魂、成功团队的特质。

四、公司文化

1、使命：通过创立企业的品牌，增强企业的市场竞争能

力，促进企业的长效发展，使企业运营中的环境效益、经济效

益、社会效益相结合的综合效益最大化，为学校、员工创造实际

利益。

2、愿景：让我们体验创业激情，寻找创业路径。

3、理念：时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待

一切。

4、精神：务实进取，锥心创优，在现代化管理进程中不断

追求完美，力求管理一流，服务一流，员工素质一流，综合效益

一流。

5、宗旨：业主至上，服务第一，寓服务于管理之中。

6、思想：业主并不总是对的，但他永远是第一位。

7、要求：把今天的事做到最好，明天的事考虑周到。

8、特色：新、严、细、精

物业管理方案篇10

为规范小区管理，为业主供给优质的物业管理服务，我公司

将采取一系列的管理措施，确保小区品质。

一管理目标

物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全礼貌、持续发

展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业

实施科学的管理、供给优质的服务，并在现有管理经验及管理资

源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广大业主

及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超

值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准（并高于此标

准），确保业主及使用人综合满意率到达90%以上。

二管理原则

为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经

济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：

（一）服务第一、管理从严的原则

“服务第一”是物业管理的宗旨，所以管理中要继续秉承

“以人为本”的管理理念，从业主及使用人的需求出发，强化服

务机能，丰富服务内涵，供给优质、周到、及时的服务。“管理

从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管

理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周

全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业

管理服务收到应有的成效。

（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则

在日常管理中，要充分发挥两个进取性，即物业管理公司的

进取性和业主使用人的进取性。物业管理公司应当尊重并按照广

大业主及使用人的要求，经过服务中心对小区实施专业化的管

理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能正确使用和

维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创立礼貌的办公环境。

（三）物管为主、多种经营的原则

在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开

展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使用人的不一样

需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好

地为业主及使用人服务。

三管理方法

（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理

公司的角度对物业提出合理化提议，构筑一个优秀的物业管理硬

件环境；

（二）成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化

管理；

（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管

理经验，进取培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管

理队伍；

（四）制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的

物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务；

（五）严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方

案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为；

（六）依照市场化、企业化的运作方式，供给全方位服务，

开展多元化经营。

（二）物业管理服务项目

1、公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物

业管理费）：

（1）房屋公共部位的日常维修与保养；

（2）公共设施设备的维修与保养；

（3）小区内清洁管理，垃圾收集与清运；

（4）公共绿化的养护；

（5）公共秩序维护；

（6）消防管理；

2、有偿专项服务项目

（1）有偿维修类；

（2）代办性服务；

（3）中介类服务；

（三）收费管