戴德梁行2010年7月金融企业办公楼选址要求知识讲解

金融企业办公楼选址要求2010年7月DTZ企业服务部超过

4,000

名员工…服务于

14

家公司…在中国:1993:CYLeung,DTZ北亚区主席,受中国政府邀请在上海开设第一家公司.2005:上海公司成为DTZ集团中仅次于伦敦总部的第2大公司。Dec2006:成为DTZ全资附属控股公司Sep2008:南京公司的成立使DTZ在中国大陆的分公司的总数上升到14家.DTZ中国大陆CHINABeijingDalianTianjinQingdaoShanghaiHangzhouShenzhenGuangzhouWuhanChongqingXianChengduShengyangNanjingOneLujiazuiNew-setup5,000sqmGlobalClientOfficeNewSetup&RelocationLease/SaleJingqiaoOfficeParkRelocation5,000sqmMainlandChinaNewSetup&Relocation6,000sqmaHuaihaiPlazaRelocation4,500sqmShanghai&2ndtiercityNewset-up20,000sqmDowntownShanghaileaseacquisition4,000sqmGCSGlobalClientNewsetup/relocationLease/SaleNanjingPeaceTowerNewsetup10,000sqm部分客户TheCenterRelocation3,000sqmZhangjiangHigh-teckParkNew-setup20,000sqmDowntownShanghaiRelocation20,000sqm案例分析中国范围的账户ShanghaiHangzhouCHINAShengyangDalianQingdaoSuzhouNanjingWuhanChongqingChengduNingboBeijingShenzhenGuangzhouZhengzhouDongguanZhuhaiXianShanghaiHangzhou18个城市上海统筹

服务4年

写字楼以及商铺需求客户渣打银行服务战略咨询

中国总部的冠名权任务通过房地产策略维护渣打银行的市场地位在成本紧缺和技术限制下满足银行的长期需求详尽的技术和尽职的法律调查提供可行及有效解决办法的可持续证据方案制定和实施特制的RE战略担保购置渣打银行4层保障15%的扩大权取得租金低于市场利率的50%担保客户的标识和冠名权渣打银行渣打银行大厦上海陆家嘴28,000sqm客户渣打银行服务渣打银行后台办公的整合任务根据市场地位来调整房地产战略估计业务和成本的费用解决短期和长期增长需求复杂的技术需求严格的法律限制方案制定和实施特制的RE战略帮助渣打银行购买4层写字楼城市规划研究取得标识权租金低于市场租金的30%渣打银行城建国际中心上海竹园区12,000sqm物业管理外聘律师工程部租赁团队内部律师团队主要决策者主要决策者结构工程师机电工程师法律顾问项目经理+设计师集团品牌塑造法规遵守团队谈判团队主要联络人项目房地产投资决策人外部顾问谈判团队谈判策略谈判策略法律谈判技术谈判商务谈判大厦蓝图关键系统幕墙

+标识企业社会责任

(CSR)其它谈判策略

–技术谈判关键系统:电力

–千伏安/平方米双路供电备用发电机的数量以及位置空调系统以及每平方米每人每小时的新风量楼板承重安全

24小时空调谈判策略

–技术谈判幕墙和标识幕墙材料和颜色夜间LED效果是否需要屋顶的电视屏?大厦完工后放置在大厦内、周围、屋顶上的BEA的标识以及工程建设期间在工地围板上的临时标识谈判策略

–技术谈判住户需求企业社会责任节省费用大厦基础交房条件不断改进现在商务谈判集中于大厦交房条件和运作谈判策略

–技术谈判关键节点时间签署备忘录签署框架协议和大厦规格书纲要大厦获得预售（租）证预售（租）合同签订地基部分开始地上部分开始同意命名权和标识权幕墙&材料采购命名和标识变更获得4证交房16证齐全获得大产证工程进度节点法律和技术尽职调查项目时间表政府许可关键节点项目团队

大厦尽职调查幕墙和标识税务策略签署框架协议

(HOT)&大厦规格书纲要(BOS)签署合约

政府批准项目时间表提示/评论时间表服务于整个谈判

没有预售证之前，签署框架协议和规格书纲要是否合法?没有政府正式现场测绘，如何在框架协议里面确定建筑面积（租赁或者购买）？选择物业管理公司金融类企业选址考虑1.产品标准无法满足要求2.产权非单一产生的问题对写字楼产品的要求：位于商务往来便捷的CBD满足高品质办公需求的硬件设施（单层面积、净高、得房率、架空地板、空调系统、电梯等）优质的物业管理公司产权关注点写字楼出售所带来的产权分散，导致写字楼后期管理质量得不到保障，这是阻碍外资入驻的重要原因。写字楼拆分出售，往往无法保证大企业所需要的统一产权的整层或多层办公面积。在选择物业过程中，碰到两个问题两路供电

供电量备用发电机空调系统新风量

冷量机房24小时空调地板负载

电信供应商运钞路线

&闭路电视对物业的要求：

产权证、竣工验收备案

地址单层面积

得房率进深净高架空地板系统/天花板电梯和客梯洗手间停