某物业管理工程维修部工作手册

某某物业管理工程维修部工作手册

工程维修部工作手册

审核人：审核日期：

批准人：批准日期：

生效日期：__________________

目录

序号标题版本/修改状态页码

—■组织结构

二工程标准

三工作规程

1工程维修部主管工作规程

2工程维修部领班工作规程

3工程维修部维修部工作规程

4电梯巡视员工作规程

5安全作业操作工作规程

6报修工程规程

7二次供水管理工作规程

8二次污水处理维修保养工作规程

9房屋、公共设施设备、配套附属设

施日常养护工作规程

10供配电设备（设施）管理工作规程

11电梯管理工作规程

工程维修部组织架构

主管1人

领班1人

\\

水

仓

电

文

污

泥'

库

电

档

梯

水

木

管

资

工

巡

处

工

理

料

理

1A1A视

员

员

工

员

人

I1A人

A

兼

兼

兼

兼

77J

上海晨宏物业管理有限公司企业标准

工程维修部工作标准

上海晨宏物业管理有限公司公布

工程维修部工作标准

要求：

一、周一至周日24小时受理业主与住户水电零星报修、房屋报修，365天有维修服务,

半小时内赶到现场处理。

二、办公场所整洁有序，态度与蔼文明，挂牌上岗，安全作业。

三、公共部位：

1、房屋结构：每年一次对重要部位进行检查记录，有损坏及时安排维修并告知有关业

主与使用人。

2、门窗：每月检查一次记录在巡视记录表中。

3、楼内墙面、地面、顶而：每季检查一次，有损坏及时修补。

4、管道排水沟：每半年一次对屋面泄水沟进行清理疏通：室内外排水管道每季度进行

清理疏通，有记录，6月一9月每半月检查一次。

5、道路、场地、f则石、窖井、渠道等：每二周巡视一次有记录，无缺损、无满溢、无

损坏、无枳水，及时维修。

6、娱乐设施、健身设施：每周巡视二次有记录，有损坏及时维修，及时养护，确保正

常安全使用。

7、安全标识：有汇总清单，每周巡视检查一次，有损坏及时维修更新。

8、装修管理：每三天巡视一次，无违章搭建等，空调安装位置一致。

9、外墙面、围墙：无损坏、无污染、无起壳，发现问题及时维修，每月巡查一次。

10、公共照明：每周二次巡视，公共照明亮灯率98%以上，每日一次巡视，每月保养

一次，每年安全检查二次，保证电器设备安全正常。

11、消防设施设备：（1）每月检查一次消防栓：

（2）消防栓箱内各类配件完好。

（3）每月启动一次消防泵：

（4）每半年检查一次消防水带、阀杆处加润滑油，并做一次防水。

避雷系统：每年二次检查避雷装置，有记录。

弱点系统：

I、楼宇时讲、住户报警、周界报警、监视系统、电子巡更，不定期进行检杳，保证其

24小时运作正常。

2,监督专'业公司维修保养，有记录。

电梯：

I、确保24小时运行：

2、委托并监督专业公司维修保养，并有记录。

3、对电梯进行管理；

4、发现电梯困人或者其他重大情况，5分钟内赶到现场：

5、有电梯安全巡视人员。

水景：

I、每周巡视一次，及时维修，保证正常运行：

2、重大节日与活动前，对安全、运行功能检查，确保正常使用。

检杳：以标准内容检资：

I、维修及时率达到95%以上，合格率达到90%以上，被服务对象满意率90%以上。

2、安全责任事故为0。

3、无业主投诉。

4、执行小区装修管理制度，有记录并与实际相符。

5、有房屋维修档案。

6、岗位职责明确。

7、公共设施设备维修养护工作计划落到实处。

上海晨宏物业管理有限公司企业标准

工程维修部主管工作规程

上海晨宏物业管理有限公司公布

工程维修部主管工作规程

一、岗位工作关系

1、直接上级：工程主管

2、直接下级：无

3、平级关系：维修工

4、横向协调：客户部主管、保安队长、保洁主管、保绿主管

二、任职资格要求

文化程度中专及以上，年龄45岁下列，参加过物业管理、工程技术培训I，具备工程类

强、弱电上岗证，从事本岗位工作二年以上。

三、岗位职责

1、负责物业前期介入工程质量验收、整改、监督、监理工作与前期工程技术资料的收

集工作。

2、负责物业交接验收工作，工程质量缺陷再整改验收工作。

3、负责业主入住后的房屋、公共设备设施与附属设施的维修养护工作。

4、负责小区内的房屋、道路、场地公共设备设施，附属设施的年维修养护，实施计划

及预决算。

5、负责小区业主与住户零星报修的维修服务。

6、负责保修期内的房屋、公共设备设施维修的监督、协调管理工作。

7、负责小区业主与住户的装修管理。

8、负责仓库、空置房、业主维修档案与设施设备等的钥匙管理。

9、完成管理处交办的其他任务。

四、工作规程

1、在物业管理部、管理处的领导下,同意公司T程部技术指导,做好物业的接管验收、

整改、交付工作，收集与储存产权、竣工资料，产权资料复印件、竣工资料目录交公司综合

办公室归档，

2、对小区房屋、道路、场地进行检查、养护、维修工作，每年12月份做出年维修养护

计划与资金预算，上报管理处与公司工程部，

3、对小区公共设施、设各、附属配套设施的检查、养护、维修工作，每年12月份做出

年维修养护计划与资金预算，上报管理处与公司工程部。

4、对小区公共部位、公共设施设备进行日巡视检查，发现损坏填写《工程保修单》，小

修24小时完成，通常维修三天之内完成，急修即时完成，由工程主管或者由业主委员会签

字确认。

5、负责业主自用部位、设施的24小时有偿急修、维修。接到任何报修，半小时到场处

理」检查督促业主与住户按规定进行房屋装修。

6、对保修期内物业的质量问题的维修、整改情况进行监督管理，保修期结束之前半年

对房屋、设施设备、道路场地等质量再进行检资，对存在的问题要求有关方进行整改，并将

整改情况书面记录在有关方质保金申请单上，报管理处与公司工程部。

7、每月20日做好本部门采购物资的预算计划，报管理处审批。

8、每月25日前负责统计水、电、能源耗费，并上报管理处。

9、业务办理入住手续后一个月内，负责统计汇总业主收房后水、电表底数卜.报管理处。

10、公共部位与公共设施设备的移交按政府规定填写《物业移交确认单》，正式交付使

用前发生的水、电抄表数在半年之内陆续上报管理处。

II、每年或者按规定对管理处各部门使用的计量器具进行检验，并确保本管理处使用的

监视与测量装置满足规定要求。

12、工程部主管负责对监控室的综合管理，包含技术资料、档案的收集、保管，负责零

星设备配件、材料的采购计划的编制预算，外委修理的联系工作，对维修保养工作进行指导

及检查监督。

13、做好本部门的服务质量的检查及考核工作，发现不合格或者潜在不合格服务时应及

时整改，必要时采取相应的纠正措施或者预防措施。

14、对本部门办公现场与工作操作现场环境、危险源的操纵，如个人安全防护、资源管

理，配合、参与环境因素、重大职业健康安全风险的识别与评价工作。

15、每二周组织召开部门例会，有会议纪要，制定、总结月工作计划，将公司的管理方

针、管理目标、指标与管理处方案、法律法规、标准及其他要求传达给员工，并实施、遵照

执行。

16、对本部门员工的岗位技能与突发事件应急预案的培训与演习，每年12月份做出下

年度培训计划。

17、负责建立业主与住户维修档案工作。

五、检查与考核

（-）检查：

管理处主任对工程维修部主管工作的检查

检查频次：日检、周检、月检

（二）考核内容

1、岗位职责；

2、方针目标、指标

（三）考核根据

按公司评分标准进行考核

六、有关记录

《避雷接地装置检测记录表》

《服务设施购置申请表》

《污水系统检查记录表》

《水处理检查记录表》

《消防系统检查记录表》

《地下排水系统检杳记录表》

《定期巡视表》

《设备维修保养记录》

《下水道定期疏通记录表》

《年设施设备维修养护计戈IJ》

《高压配电房检查记录表》

《低压配电房检查记录表》

《小区公共设施设备一览表》

《标识汇总清单》

《标识台账》（非格式）

《年度工作计划》（非格式）

《房屋修理养护任务单》

《服务质量检查与考核表》

《技防系统维修整改验收单》

《空置房维修养护登记表》

《物品申购单》

《废物清单》

《归档技术资料清单》

《能源消耗统计表》

《环境监测评估报告》

《废弃物处置统计表》

《不合格品处理报告》

《基础设施清单》

《进货检验记录表》

《信息联络表》

《服务质量检查表》

避雷接地装置检测记录表

年月NO:

地点'内容外观测量数据。连接点牢固性备注

注：标准要求为Q,此表一年检查一次

检查人:

年月

服务设施购置申请表

NO:

申请部门申请人申请日期

新设施安置部位：

购置设施目的及用途:

建议购用设施型号、规格及质量要求:

部门负责人：日期:

设备主管部门审核意见：

审核人：日期:

审批怠见：

审批人：日期:

污水系统检查记录表

NO:

_________________月份

时向小容1214567R910II12K14151617IS192021222?242526272R293071务泮

1#妪水泵

2*桀水泉

1喀水泉

2#海水系

1#耀气机

2#埸气机

格慢

预爆炉机

流fitm'h

氨氮般

电气操纵柜

瓜力表

通风

排水

备注

注.正常在表格内打“，”，不符合打“X”，此表每天一汶。

检查人：______________

水处理检查记录表

NO:

________________月分

时网内容12345678910II1213141516171819202122232425262728293c31备注

1"搅抨蜜

2#搅抨案

M摸抨乐

加药案

出水泵

溶气系

格■

括渔机

潜水泵

电气操纵板

压力表

通风

备注

注.正常在左格内打“J”，不衿合打“乂”.此发每天一汽“

检查人:

消防系统检查记录表

年月日NO:

内容是否出水前接闸门完好开关灵活编号清晰油漆脱落盖帽完好牢固性备注

序号

注：此表每月检查一次，正常打“J”，非正常打“X

检查人：___________

地下排水系统检查记录表

年月日NO:

内容自手动功能单向阀足活积水进淤泥清理出水是否良好开关箱备注

编号

注：此表每月检查一次，对上述栏目内容应及时修理，完好打"J"

检查人:

定期巡视表

NO:

日期年月_____日区域：巡视班次巡视人

巡视内容结果备注巡视班次结果备注

办公场地照明、卫黑色路面污水盖

生设备,锁具损坏情况

☆人工湖设备、水街坊雨、污水盖损

的、河道、灯具有坏情况

否特殊

☆小区监控中心、△电信箱情况

路灯操纵柜

△CATV箱情况☆摄像头、云台等

牢固性

煤气中压站有否☆4)20绿化笼头

漏气、外观便用情况

☆小区广告牌牢☆4)50绿化笼头

固、照明是否正常使用情况

☆小区箱变更及△消防栓使用情

支箱是否正常况

☆高路灯故障小区各类电缆井

盖破坏情况

☆庭院灯故障老人健身设备安

全情况

☆草坪灯故障儿童设施安全情

况

排水系统使用情△阚墙设施及周

况边环境情况

垃圾桶及标志牌

使用情况

注：此表定期巡检，不带符号为每天一次,打☆每三天巡视一次，打△每七天一次，正常在表格内打J,不符合在

表格内打X,目前无此项内容打：/并注明。

房屋/设备维修保养记录

NO:

序号房屋/设备设施名称房屋/设备设施编号维修项目及内容维修员日期负责人

年房屋/设备设施维修保养计划

NO:

房屋/设备设施编号名称维修周期维修日期修改单位/人备注

下水道定期疏通记录本

NO:

年月

H»第•季度工作人备注第二季度工作人备注第三季度工作人备注第四季度工作人备注

区域

注：此友需注明疏通地点、时间.货任人，遇钉特殊M间,增加疏通次数-

高压配电房检查记录表

________年_________}

序号检杳内容12345678910111213141516171819202122232425262728293031

1电缆接头

2母排

3变压器正常

4持风、温升

5指示灯

6表具指针

7电容补偿

8安全我助

9标志牌

10门族

11清洁卫生

12有坡数

13无立数

14峰值

15谷竹

16平自

17检有人

备注

注：此衣保天检杳一次，有测量数据的埴写椅件数据；无数据要求的正常打“J”，非正常打“X”

低压配电房检查记录表

NO:

年月n

序号检变项目结果饴注

1房内照明、排风

2房内卫生、柜体卫生

3电气柜面开关完好无损

4线路牢固无松动、无异味

5无器件动作正常、无异声

6开关关闭灵活、标忐济嘶

7招示灯完好、将示正确

8接地良好

9各类农具指针完好

10按钮、开关状态

11电容器完好

12柜面酒沾无杂物

13变压器无弁声、温度正常

注：检奇项目符合要求打"J不符合打“X”此表一星期检杳一次

检宜入_______________

小区公共设备设施一览表

NO:

序号编号设施名称使用部门备注

审批表:

《标识汇总清单》

NO:

序号标识名称数量位置责任人

编制人/日期:审核人/日期:

房屋修理养护任务单

管房单位：上海超宏物业管理有网公司第（）管理处

报修人姓名地址报修有人到达报修人脸收

时间时间时间

报脩部位报修预约开工完工完工

项目n期日期「1期时间月n

修缮日期（）物用类别（）分摊方式（>

自用公用公共业主修缮电梯公共自门牌住宅

部分部分设循自理基4、水泵设施然悔区域

基金基金憧

查»查勘修理项目查勘实做实做量方预算定额材料费质fit验收备注

部位1.7P数量工时编号工时人工费

填表修理查脸定额凭证发放

人人员月日工料费

报修凭证

报修日期年月H报修人姓名报修部位

报修项m域单人

说明：

K报移后如管房单位未按规定时间派员修理.可凭此证催修.

2、请报修人（户）妥善储存此证.以着查核.

3、报管项目修竣后，清报修人（户）脸收、并在任务单上签字。

4、报催项目修竣后,此证即兴行作度。

材料领耗记录

材料名称规格单位估料数量领料数量实耗数量运料数量实耗金额符注折旧料或者整料记

录

材料合计

服务记录

回访已求业主联系电话：

（工程）服务质量检查与考评表

检查人:被检查人:年月NO:

序号检杳内容检杳结果采取纠正措施整改结果

1小区各类设施有台账运行

正常

2有年保养计划、实施记录

3报修制度、夜间值班制度

建全落实

4房屋竣工验收有交接手续

5房屋结构完好，每年检查

有记录

6围建道路、场地完好，有

年保养计划、实施记录

7排水沟疏通维修及时

8附属配套设施如：休闲、

娱乐、健身设施完好，有

巡视检杳记录

9小区危险隐患部位的安全

警示标识完好

10各类照明设施完好

11技防设施、交通设施完好

12对服务外委承包的管理

13采购设施的验收、登记建

账

14计量器具年检

15装修巡视管理

16房屋维修、维修档案完整

齐全

17仓库管理、出入库、检验

手续齐全

说明：检查结果应写全面

技防系统维修整改验收单

维修时间维修地点

维□监控系统□周界报警系统故

修□音响系统口电子巡更系统障

系□对讲系统口车闸系统内

统容

故

障

分

析

维

修

方

案工程部审核意见

检

修

结

果维修人员__________工程部：____________保安部：_____________

工程部

主管

意见签字_____________年月日

管理处

意见签字_____________

空置房维修养护登记表

填表人：年月日

房号项目内墙面、顶棚进户门塑钢门窗设施设得

房间涂料给刷空鼓裂缝框扇领校链框、玻璃、密封条、压第、搭in、顶水、电、开关、技防设招备注

责任人，完成情况打“J"要求，维修族次每食好季一次

完成时间:

物品申购单

申购部门/人申购日期:NO:

项目经理财务总监

物品名称规格/技术要求数量估计金额实际金额

小计

用途：

董事长总经理常务副总主管副总

废物清单

NO:

日期废物名称类别数量处置方式责任人

废物清单

NO:

日期废物名称类别数量处置方式责任人

《归档技术资料清单》

NO:

序号归档资料名称归档资料编号归档场所归档日期经办人份数

《能源消耗统计表》

部门:

能源类别水电统计人/统计日期冬注

表号及表位上月本月上月本月

《环境监测评价报告》

监测对象：监测地点：

监测标准（要求）：

序号监测日期监测时间监测值结果推断监测人备注

《废弃物处置统计表》

部门:

日期废弃物种类排放量处置办法统计人审批人备注

《不合格品处理报告》

NO:

不合格情况描述：

签名/日期:

确定：处理意见：

()采购员签名/日期：()降级使用

()退货(更换)

()仓管员签名/日期：()报废

签名/口期：

纠正预防措施：

编制人以期：审批人/日期：

执行记录：

采购员/日期：

仓库员/日期：