福州海景住宅高层+叠拼+洋房投标方案

福州滨海新城CBD二期片区概

念

规

划

方

案

设

计FUZHOUNEWCOASTALCITYCBD

SECONDPHASE

RESIDENTIAL

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N沿海岸总a生州位会作扫一扫上面的二维码国黑

加我微信．1992年，习近平总书记亲自谋划实施《福州市20年经济社会发展战略设想》（即“3820”战略工程），并提出战略发展目标：n

把福州建成农业基础扎实、工业实力雄厚、第三产业繁荣兴旺、科技先进、教育发达、交通便捷，集全省政治、经济、文化及商贸金融、科技信息、海峡两岸经贸交流中心于一身的社会主义现代化国际城市。社会主义现代化国际城市2021年，福州出台《坚持“3820”战略工程思想精髓加快建设现代化国际城市行动纲要》，提出：n

重点建设滨海新城、福州大学城、东南汽车城、丝路海港城、国际航空城、现代物流城等六个城，打响海上福州、数字福州、新型材料、海港空港、闽都文化等五大国际品牌。SOCIALISTMODERN30年来，福州坚持“东进南下、沿江向海”的城市发展思路和3820战略工程思想精髓，全力打造海滨城市。INTERNATIONALCITYn

坚持一张蓝图绘到底，高标准建设福州新区核心区——滨海新城，推动新区高质量发展，加快把新区打造成为福州都市圈的核心区，为做大做优做强省会、加快建设现代化国际城市作出更大贡献。延续“东进南下、沿江向海、山海协同”全域空间新格局Ø

推进跨界地区协同管理加强“滨海新城一平潭”等跨界地区协同Ø

优化和集聚沿海城市和产业依托滨海新城发展现代服务业，塑造生态型、人文型、景观型滨海城市Ø

壮大现代化、国际化服务业推动滨海新城现代服务业功能拓展Ø

打造中国东南科学城将滨海新城大数据产业园等纳入科学城市域国土空间总体格局规划图——以中央商务、滨海旅游、商业娱乐、和谐宜居等功能为主的生态型综合发展区区位分析福州站FUZHOU

RAILWAY

STATION福州南站FUZHOU

SOUTH

RAILWAY

STATION长乐站东海闽江CHANGLE

RAILWAY

STATIONTHE

EAST

CHINA

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MINJIANG

RIVER福州长乐国际机场FUZHOU

CHANGLEINTERNATIONAL

AIRPORT福州滨海新城FUZHOU

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NEW

TOWN长乐东站CHANGLE

EAST

RAILWAY

STATION基地位于福州滨海新城中央商务区内，靠近福州长乐国际机场区位分析彰江河基地周围景观资源丰富，西南角为中央公园，东南角为海峡文化演艺中心。北侧、西侧、南侧为居住用地。东侧为东海沿海森林城市景观带。如何利用周边景观资源为设计的要点。景观带SITE东海中央公园沙尾沙滩1.住宅板块如何构建CBD城市形象,快速吸引人口集聚2.如何最优化利用滨海景观资源，凸显滨海特质3.如何与周边商务用地融合，打造活力开放的城市空Ø

开放式街区环境Ø

公建化立面Ø

小尺度街区Ø

围合式block街区上海前滩商务区Ø

开放式街区环境Ø

公建化立面Ø

小尺度街区QIANTAN

CBD居住板块塑造CBD特质Ø

围合式block街区Ø

多层次高低错落的滨海界面Ø

轴向空间Ø

滨海社区Ø

文娱氛围新加坡滨海湾MARINA

BAY

SINGAPOREØ

多层次高低错落的滨海界面Ø

轴向空间滨海风貌与氛围Ø

滨海社区Ø

文娱氛围Ø

开放连续的公共空间体系Ø

文旅可游的公共空间节点Ø

与开放空间紧密联系的商业布局西雅图中心滨水区Ø

开放连续的公共空间体系Ø

文旅可游的公共空间节点Ø

与开放空间紧密联系的商业布局Waterfront

Seattle活力开放的城市公共空间节庆码头城市大道城市球场历史码头联合码头轮渡码头艺术走廊公共海滩观景步道坡地公园水族馆广场历史步道产、城、景、人融合的滨海CBD活力街区一个能衔接CBD产业的开放街区一个能欣赏滨海风光的生态街区一个能吸引各类人群的多样社区CBD氛围的开放街区滨海风光的生态街区活力居住的多样社区城市共生的活力开放空间1AN

URBAN

SYMBIOTICINNOVATION

LIFE

CENTER链入城市的开放空间与CBD中心，中央公园以及海景资源融合，和谐共生。BUILD

CONNECTION

WITH

CBD

&

LANDSCAPE

RESOURCES基地SITE中央公园链入城市的开放空间?基地周边融合街区Peripheral

baseMergetheblocks链入城市的开放空间l

开放网格体系构建，创造社区与海岸、社区与商务区联系海文旅可游的开放空间l

打造文旅可游社区海文旅可游的开放空间l

文旅融合——所有身边日常元素，都可进行文旅包装。场景与功能是流动的人的参与也是流动的流动生活打开空间壁垒营造开放式交互让内容更容易被使用开放可持续自然消费新消费新文化交通EXPOLIFEEXPERIENCEROOF-GARDEN新城市ARTLANDSCAPECAFELIVING共享创意PERFORMANCECULTURE生活空间GYM文创空间LEISURE。。。人与人共享人与场所共享场所与场所共享RECREATIONINNOVATION文旅空间EXHIBITION文化BUSINESSREADING融合CLUBSOCIALPARTICIPATION工业办公空间SPEECH社交空间FORUM创造复合型功能空间多元体验相互作用COMMUNICATE文旅可游的开放空间l

打造多个文旅可游的开放空间节点。水院广场儿童天地生态花园台地公园阳光步道创新天地2尺度宜人的CBD围合街区A

PLEASANTLIFE

GROUPCBD特质的block街区l

打造与CBD地块相呼应的block社区，提升街区活力对创新人才及商务人群有较大的吸引力密路网街区开放街道空间活力街CBD特质的block街区l

打造与CBD地块相呼应的block社区，提升街区活力双维度围合的街区l

单个地块塔楼在高度上向中央绿地逐渐降低，塔楼围合大花园双维度围合的街区l

双纬度围合，形成错落有致的围合式block社区，丰富城市界面80m60m36m36m80m36m36m90m36m60m45m45m45m75m45m36m75m51m51m双维度围合的街区l

塔楼方位允许景观视线最大化以及给予街道和花园充足阳光海滨氛围浓郁的滨海界面3A

DYNAMIC

ANDVIBRANT

COMMUNITY滨海界面l

构建层次化滨海天际线、CBD建筑天际线图例沿海建筑天际线核心建筑天际线总体建筑天际线CBD中心213M213M158M90M90M本案88M80M80M75M75M

75M60M60M中央公园符合机场限高前提下，局部调整建筑高度，形成与周边协调，高低错落的天际线。滨海界面l

打造最大化的观海视觉体验滨海界面l

滨海界面住宅设计转角户型，打造最大化的观海视觉体验多元海滨风情l

多样化风貌的滨海社区：标志性景观住宅对品质家庭及旅行客有较大的吸引力多元海滨风情l

多样化风貌的滨海社区：公建化多层住宅对品质家庭及旅行客有较大的吸引力多元海滨风情l

多样化风貌的滨海社区：高层海景住宅对品质家庭及旅行客有较大的吸引力混合多元的共享街区4A

RICH

AND

UNIFIEDIMAGE

OF

THE

CITY与CBD共享的创业社区l

统筹规划城市商业，打造创业型社区调整原有带型社区商业布局，商业布局向CBD倾斜，同时植入社区创新创业业态，打造与CBD共享的创业社区。与CBD共享的社区配套l

构建与商务区共享完善的生活圈配套服务设施：老年活动室，健身活动室，卫生服务站，居家养老用房，公厕幼儿园根据5分钟生活圈服务半径，完善邻里级公共服务设施复合街区l

聚焦“宜业宜居宜游宜学宜养”五宜社区，打造功能复合的活力街区住宅公服商业教育文化设施点社区创业点住宅+公服+商业+设施点复合街区l

构建丰富多样的住宅产品体系11F26F11F9F20F12F2F5+1F6F8F12F8F4F3F3F3F4F26F11F6F1F8+1F1F7F8F

4F1F12F12F30F9F2F6F6F1F12F20F

2F6F4F2F6F6F2F6F6F15F11F6F11F6F2F11F15F15F1F6F6F8F2F25F2F1F2F5F8F6F1F2F2F15F12F12F2F25F17F17F叠拼（3-6F）洋房（7-11F）2F高层（12-30F）商业（6/12F）底商+配套（1-2F）总平面NGHFAKBJECDLNP规划范围线设计范围线技术经济指标ABCDEFGHJ地块总指标规划用地面积容积率指标125537.11.88E地块规划用地面积容积率指标140232.1规划指标140232.1单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡-容积率：1.2-2.1计容建筑面积住宅294482766050029448.327660.3500计容建筑面积住宅235,787.3222,857.35200其中商业配套400-800其中商业配套128823.27%≤9012887730建筑密度25.00%≤60建筑密度建筑高度绿地率2.94%≤9030%建筑高度绿地率m30%30%-A地块规划用地面积容积率指标14797.51.72515624256400规划指标单位

说明（规划指标区间）㎡F地块规划用地面积容积率指标125822.025164224520271222.72%≤80规划指标12582225164224520271225.00%≤60单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡-14797.52.131074.7530177.7540049725.00%≤60㎡㎡㎡㎡㎡-容积率：1.2-2.1容积率：1.2-2.0计容建筑面积住宅计容建筑面积住宅其中商业配套400-600其中商业配套500建筑密度24.94%＜6030%建筑密度建筑高度绿地率m-建筑高度绿地率m-30%30%30%B地块规划用地面积容积率指标16270.41.73281482708550056324.95%＜60规划指标16270.42.235794.8834731.8850056325.00%≤60单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡-G地块规划用地面积容积率指标11293.32.12371523203051222.72%≤80规划指标11293.32.123715.9322503.9370051225.00%≤60单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡-容积率：1.2-2.2容积率：1.2-2.1计容建筑面积住宅计容建筑面积住宅其中商业配套500-800其中商业配套400-700建筑密度建筑密度建筑高度绿地率m-建筑高度绿地率m-30%30%30%30%C地块规划用地面积容积率指标15830.31.7026961.825155.8120060622.93%＜60规划指标15830.3231660.630554.650060623.00%≤60单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡-H地块规划用地面积容积率指标162081.863014728635100051238.36%≤6030%规划指标162082.235657.634145.6100051225.00%≤60单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡-容积率：1.2-2.0容积率：1.2-2.2计容建筑面积住宅计容建筑面积住宅其中商业配套500-800其中商业配套400-700建筑密度建筑密度建筑高度绿地率m-建筑高度绿地率m-30%30%30%D地块规划用地面积容积率指标11944.32.2规划指标11944.32.2单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡-J地块指标规划指标单位㎡规划用地面积12588.312588.3容积率：1.2-2.2容积率计容建筑面积住宅1.65207701945880051228.33%≤601.923917.7722605.7780051222.00%≤60㎡㎡㎡㎡㎡-容积率：1.2-1.9计容建筑面积住宅26277.524952.580026277.4624952.46800其中商业配套700-1000其中商业配套400-800525525建筑密度17.75%≤7525.00%≤60建筑密度建筑高度绿地率m建筑高度绿地率m-说明;红色字体内容对原控规做出调整30%30%-30%30%沿海岸总总社区商业落位C总面积：

21514.2

㎡A

（7730㎡）社区公共配套设施，提供物业管理、健身运动、卫生保健、居家养老等公共服务产品。ACBB

（8584.2㎡）幼儿园，集中式布置，满足C地块内幼儿入学需求。CACC

（5200㎡）居住组团配套及底商，街角布A置，满足日常组团内居民需求。CC社区配套及公共建筑界面公共设施商住比分析l

适宜的商业占比营造社区活力地块G商住比规划设计1.8-3.1%0地块A商住比规划设计1.3-2.0%1.7%地块F商住比G地块B商住比规划设计00规划设计1.4-2.3%1.85%H地块HF地块C商住比规划设计1.2-2.0%3.5%A规划设计1.6-2.6%4.8%KBJ地块JE规划设计1.7-3.5%4.4%C地块E商住比规划设计1.4-2.9%1.8%D地块D商住比规划设计2.8-4.0%3.2%将地块G的商业调整到地块C，便于结合cbd打造特色商业街区。高度分析上位规划高度：≤60m设计高度：80m上位规划高度：≤60m设计高度：80m上位规划高度：≤60m设计高度：90m上位规划高度：≤60m设计高度：75m0-20m20-35m35-60m60-90m上位规划高度：≤60m设计高度：75m考虑到滨海天际线及观海视线，对建筑高度进行调整。建筑强度分析交通分析1.6＜FAR

≤1.81.8＜FAR

≤2.02.0＜FAR

≤2.2城市道路地库入口消防分析景观分析景观轴线延伸轴线核心景观邻里花园城市道路消防消防行车流线消防登高面消防出入口消防回车场地日照分析界内住宅计算参数：城市：福州有效时间带：8:00-16:00

真太阳时日照标准日：大寒日日照标准：3小时计算精度：1分钟结论：满足日照要求0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时7小时控规优化调整说明条件输入：住宅一共9个地块，容积率在2.1左右，且要求每个地块有三个高度层次，每个层次变化为2-3层模拟展示：针对规划要求，我们做了三种规划设想：方案一

按照密度要求，算出平均层数，做出强排式的初步形态（容积率，密度满足要求）方案二

在方案一的基础上调整地块高度层次，真实的反映地块之间空间形态（容积率，密度满足要求）方案三

基于住宅与CBD的特殊位置同时回应福州海滨地域特色，做出的一种优化形态（容积率符合上位控规区间要求，不同地块间容积率差异扩大，部分地块建筑高度有调整）住宅规划条件方案比选方案一

强排式基本高度方案一

强排方案，地块平均层数10F特点：天际线效果差，没有海滨特色，无法融入CBD中心方案二

按照控规要求方案二

按照控规要求地块高度8F-13F，满足地块三个梯度的高度要求特点：天际线效果不突出，海滨特色不足，无法融入CBD中心方案三

在容积率区间内，各地块开发强度差异化方案三

地块之间容积率作出差异，总量满足控规区间特点：天际线错落有致，海滨特色鲜明，与CBD形成良好天际线关系。控规优化调整汇总A地块设计指标规划指标单位㎡调整建议出让图则可进一步限制容积率上限至1.7容积率1.71.2-2.1B地块