南戴河泊海美度市调及定位报告

泊海美度市调及定位报告本次汇报：1、通过市场分析，确定工程的根本市场定位；2、通过讨论，根本确定产品类别及研发方向；3、在此根底上，确定营销根本路线，为下一步整体营销推广方案奠定根底。创立区域市场无竞争营销模式区域市场产品的差异化区域市场社区个性的差异化营销模式的差异化这种差异化能否被市场接受？一、南戴河旅游地产市场局部竞争分析二、本工程的SWOT分析三、工程的市场定位以及市场论证四、工程的产品定位五、工程的客户定位六、工程的营销定位七、市场机遇和挑战第一局部南戴河旅游地产市场竞争分析南戴河养老移民类社区观海亲海度假类戴河新城戴河庭院海岸别苑依海45度第一局部南戴河旅游地产市场竞争分析建面一期8万价格范围9800元/㎡～26000多元/㎡公摊率12％～15％面积区间80~90占60％68，73占10％100～140占30％交房标准精装（无家电、无家俱）销售均价12000元/㎡户车比1:1车位价格150000~160000（车库）车位未定主力户型两房80～90平方米物业费用3.86元物业公司第一太平戴维斯销售率一期50%社区配套会所（使用上未定）广告语专属海滩上的花厅度假叠墅综合点评优势：20000多平米的专属海滩+社区内三大主题庭院+自用邻海生态公园+新颖的立面设计+多阳台入户花园+精装+居度相结合概念+现代营销理念劣势：总价高的较少客户群体+少数观海+现场形象组织差+群体文化定位模糊+营销主线不明确+户型空间不紧凑布局不合理+入住成本高戴河庭院第一局部南戴河旅游地产市场竞争分析依海45建面64000平方米

价格范围6200～13000元/平米公摊率面积区间30～124平米

交房标准精装（家电齐全，床上用品等）

销售均价6700元/㎡

车位595车位价格主力户型30-50平米物业费用2.0元物业公司自管销售率70%广告语什么建筑让所有人看海社区配套商务中心、健身房、便利店、餐饮中心

综合点评优势：位于南戴河商业中心，交通便利+周边配套齐全+立面风格简洁有冲击力+公共观海平台户户看海+北京天津、唐山、石家庄售楼处+小户型精装+24小式酒店式服务。劣势：户型局促缺少居住舒适性+无社区感+廊式设计酒店感强+楼距近有压迫感+观海距离远+交通主路尘噪多+过路去海边无亲海感和私密感+无法打造社区文化+现场形象差。第一局部南戴河旅游地产市场竞争分析海岸别苑建面14088平方米价格范围9000～16000元/平米公摊率面积区间40～50占80％30，80～110占20％交房标准精装（带家电、床上）销售均价10000元/㎡左右车比1：0.5车位价格主力户型40～50平方米物业费用3.2物业公司北京均豪物业管理公司销售率30%广告语珍藏南戴河醉美的海岸社区配套沙滩高尔夫练习场，会所（自助餐，咖啡厅等其它娱乐设施）综合点评优势：别墅式公寓+小区智能化+小户型+精装既可入住+离海近+水景庭院+社区感较强。

劣势：较少观海户型+缺少观景平台+居住舒适感差+社区过小不足以支撑好的物业+市场定位模糊+营销无主线较混乱+营销表现不足。第二局部本工程的SWOT分析充分发挥优势，尽量化解劣势；及时抓住时机，防止存在威胁。第二局部本工程的SWOT分析优势第二局部本工程的SWOT分析劣势1、规划条件苛刻，产品的规划的多样性受到限制；2、南部现状别墅区使楼盘无法到达零距离亲海效果，在形象上受到较大影响；3、日月湖的存在会影响到局部居住单位的观海效果，其冷却塔等会降低附近楼的价值；第二局部本工程的SWOT分析时机点第二局部本工程的SWOT分析威胁点第三局部工程的市场定位以及市场论证1、购置群体的市场定位：动机2、楼盘个性的市场定位：需求3、产品的市场定位：产品表现4、营销方式的市场定位：营销四大功能定位第三局部工程的市场定位以及市场论证第三局部工程的市场定位以及市场论证样本来源：针对论题访谈，共6次，每次时间在2-4小时。画家教授5人年龄45-50室内设计师6人年龄35-45音乐教授5人年龄40-50舞蹈教师3人年龄35-38建筑设计师4人年龄35-45体育大学教练4人年龄36-42作家文学教授3人年龄38-45第三局部工程的市场定位以及市场论证第三局部工程的市场定位以及市场论证共性特点：1、中年阶层具有极强的购置力，升级换房已经完成；2、喜欢群居、有固定的“圈子〞。圈子具有从众性；3、沙龙式度假方式，强调沟通的重要性；4、具有较强的“市场〞意识；5、圈子中包含着社会风雅之士。第三局部工程的市场定位以及市场论证第三局部工程的市场定位以及市场论证这类人群喜欢什么样的社区？第三局部工程的市场定位以及市场论证市场反证及影响购置因素的排他性分析艺术类人士私营业主、职业经理人适宜的投资价格总价款（40-60万元），灵活的付款方式和投资保障。适宜的投资价格总价款（40-80万元），灵活的付款方式和投资保障。多种交流平台，适宜圈子聚会和沟通。提供主动的沟通平台更为重要。物业保增值服务。物业保增值服务。绝对的安全（包括隐私）保障。绝对的安全（包括隐私）保障。多种交流平台，适宜圈子聚会和沟通。提供主动的沟通平台更为重要。具有独特文化气息的社区，包括建筑规划、外里面、绿化等。不仅仅局限于夏天度假的全天候服务不仅仅局限于夏天度假的全天候服务。具有独特文化气息的社区，包括建筑规划、外里面、绿化等。第三局部工程的市场定位以及市场论证购置人群的排他性分析传统古典现代流行音乐体育文化层次低的企业业主文化层较高的的职业经理人白领第三局部工程的市场定位以及市场论证中国传统书画古典音乐第三局部工程的市场定位以及市场论证之二：滨海度假类物业1、亲海社区，具有优良的自然资源；2、满足夏天避暑，假期度假的需求；3、提供全方位全天候的管家式效劳；4、产品临时居住的可延展性极强；5、提供丰富的假期生活。什么是真正的度假生活？如何享受假期？第三局部工程的市场定位以及市场论证第三局部工程的市场定位以及市场论证之四：具有长久居住功能的物业1、具有常年24小时伺服的根底配套效劳；2、户型设计具备适宜于长时间居住的舒适空间〔如较多的储物空间和明确的动静分区〕；3、具备越冬低本钱、便捷的生活功能〔如春节度假〕第三局部工程的市场定位以及市场论证差异化产品最好本钱最低伯特竞争法那么：第四局部工程的产品定位周边竞争楼盘销售中产品因素分析第四局部工程的产品定位第四局部工程的产品定位产品定位：空中庭院式花厅洋房典雅外立面小户型大空间精装修观海空中庭院赠送空间主题式底层架空庭院附加值在哪里？第四局部工程的产品定位小户型大空间1、4.5米高小复式：较高使用面积、共享挑空大厅、落地玻璃观景窗、户外观景平台。是较好的度假类产品。2、平层小户型公寓也要增加居住功能，如沙发伸拉床、壁床、榻榻米等，同时设隐蔽式折叠伸拉挡板，灵活分割各个居住空间；3、在空间安排上加强储藏空间和临时居住功能，满足5-6个人居住的需要；4、开放式厨房的随意隐蔽式设置，便于空间有效利用。第四局部工程的产品定位空中庭院1、根据建筑的不同，可设计不同形式的空中庭院：凸式大平台、凹式庭院、入户花园，下沉式错层设计。这些都是观景豪宅所必须具备的；2、考虑采光可做奇偶平台〔夏日阳光直射也是要考虑的〕；3、突出统一工程产品的共同特性，为营销卖点奠定根底。4、可以作为半送面积增加产品竞争力；5、“空中庭院〞概念一经提出首先与别的产品明显区别开来，具有极大的差异化；第四局部工程的产品定位观海1、观海依然是我们最大卖点，打造高层最正确观海平台；2、大面积的住宅要确保有最正确的观海效果；3、设一个楼顶公共观海大厅，独立观光电梯直达；4、其他单位也以观海为第一景观、观庭院为第二景观；第四局部工程的产品定位精装修1、统一精装修；2、送名牌全家电〔标配〕、家具、高档厨卫洁具；3、送户式中央空调〔热水管辅助加热〕、电热水器；4、选送液晶大电视、大冰箱、床上用品、装饰、计算机；第四局部工程的产品定位第四局部工程的产品定位赠送延伸空间1、半送平台、庭院、入户花园；2、送复式结构2.2米以下使用空间；3、送窗台面积：普通飘窗、步入式飘窗；4、其中，步入式飘窗是广受欢送的最新式设计，尤其适合度假类小户型设计。第四局部工程的产品定位主题式底层架空庭院庭院对社区的意义在于：沟通交流、回归田园、思念旧有生活方式。第四局部工程的产品定位典雅外立面1、外立面是消费者判断楼盘是否高档的首要主观因素；2、营销前期对楼盘的描述和形象定位有80%来自于外立面表现；3、充分利用平台、空中庭院、入户花园使外立面赋予节奏变化；4、造型简洁、色彩典雅。第四局部工程的产品定位户型配比户型小复式1小复式2小户型1中户型2大户型1大户型2户面积35-4050-5535-4070-80100以上180以上比例30%(40)10%30%(20)20%8%2%1029套3849038412838-5-总面积1440048001440096003840960单价140001400010000120001500020000户总价52500074900037500084000015000003600000具体价格策略在后期的营销推广方案中正式提出。第四局部工程的产品定位智能化楼宇可视对讲；车辆管理系统；电子巡更系统；周边红外线报警系统；背景音乐；监控；值班中心一键呼叫；VOD；宽带、一卡通第四局部工程的产品定位配套公建A、商品供给：24小时便利店；B、餐饮效劳：快餐店、酒吧；C、医疗效劳：诊所、药店；D、体育运动：健身室、棋牌、乒乓球室；E、市政效劳：干洗店、自动洗衣店、复印打字、家政效劳；F、邮政金融：银行ATM、快件收发。G、商务办公：小型商务会议室多功能会所：酒吧+电影放映厅+小型音乐厅+台球+沙壶+展示。此类属于引导性配套，对拉升生活品位和圈子聚会极为有利。第四局部工程的产品定位物业管理1、顶级物业管理公司介入，对营销和物业的持续升值是十分重要的；2、封闭式物业管理、固定车行出入口；3、物业管理费参考价格：3.5元/平米/月；4、物业管理公司同步介入。5、提供：租花、小时清扫、送餐等酒店式效劳。第四局部工程的产品定位其他产品细节提示1、主卫生间淋浴间独立分开，有条件是要干湿别离。考虑洗衣机位置；2、考虑有充足的储藏空间，便于冬季被褥衣服的存放；3、窗子选材要严格，强调密封、隔音、隔热、防腐蚀的重要性；4、水电室外抄表；5、宽敞的入户大门。第五局部工程的客户定位第五局部工程的客户定位潜在购置群体：第五局部工程的客户定位潜在购置群体：第五局部工程的客户定位1、北京：60%2、天津：10%3、唐山：10%4、黑龙江：10%5、秦皇岛：5%6、其他区域：5%消费群体来自的区域预估：第六局部工程的营销定位案名分析：泊海美度优点：1、表达滨海度假概念；2、自得其乐的小资情调；3、字面很美，读音上口。缺点：1、“泊海〞与“渤海〞同音；2、含义局限于“度假〞；3、对产品及社区的释义不够；4、给推广留有的外延空间缺乏。第六局部工程的营销定位推荐案名系列1：漫城漫之涵义：没有限制没有约束的意思,也有布满、遍布的意思。圣地漫城、共同漫城、漫城杰座、漫城公馆第六局部工程的营销定位推荐案名系列2：高派1、名称气势宏大、蕴含高品位、大气派含义，与豪宅定位极为相符；2、有孤傲气质：与世无争、回归超脱之感，有绅士的儒雅风度；3、蕴涵丰富，容易延展：凡高品位、高端生活之一切均可涵盖其中进行延伸，高派领袖、阳光高派、高派HOME、燕上高派第六局部工程的营销定位其他候选案名1、摩森堡—Magic/Small-Spring/Nimble(MSN)；2、左岸公社—指向滨海生活，公社是可唤起50-70年代人归属记忆的词语；3、U〔优〕派·主场—U盘、UP、University,个性十足，张扬自我，代表社会主流人士生活方式和人生理想。4、夏都庄园—夏都指秦皇岛，庄园是私属高端午业。第六局部工程的营销定位本楼盘营销两大策略：1、在精准定位的根底上，以快字为原那么争取营销速度；2、集中式营销策略：调动营销资源集中使用，做到以快打慢。第六局部工程的营销定位第六局部工程的营销定位营销推广辅助手段：1、充分利用网络进行营销：工程网站、链接、搜索关键字、做客网站、门户直播、爬房团、网上房展、社区论坛、网上博克、南戴河业主联盟等；2、做好本地上层人士的认知传达，树立口碑；3、专业圈子杂志：广告、访谈、推介、赏析等；4、户外：最直观、树立视觉形象的广告；......第六局部工程的营销定位销售现场：1、售楼处设置与装修2、样板房的设置