房地产企业项目全过程管理标准手册

房地产企业项目管理标准手册

目录

第一章组织管理...........................................1

术语定义............................................................1

组织结构............................................................1

•各级结构职能定位..............................................1

•项目公司组织架构..............................................1

企业治理结构........................................................4

机构管理............................................................5

・机构设立......................................................5

・机构变更......................................................5

•机构解散和清算................................................5

第二章计划管理...........................................6

1术语定义..........................................................6

2职责权限..........................................................6

2.1管理职责......................................................6

2.2审批权限......................................................6

3计划制定与调整管理................................................6

3.1项目年度运营计划书编制与调整..................................7

3.2项目主项计划编制与调整........................................7

33项目专项计划编制与调整........................................7

3.4项目部门月度计划编制与调整....................................8

4计划执行与监督管理................................................9

4.1计划执行与反馈................................................9

4.2项目公司计划分析会...........................................11

5表单、模板.......................................................11

第三章考核管理..........................................13

职责权限...........................................................13

•管理职责......................................................13

・审批权限......................................................13

项目总体目标考核管理...............................................13

项目年度目标考核管理...............................................13

项目班子及副职考核责任书...........................................13

部门年度考核责任书.................................................14

第四章开发报建管理......................................15

1术语定义.........................................................15

2职责权限.........................................................15

2.1管理职责......................................................15

2.2审批权限......................................................15

3项目主要开发报建环节.............................................15

4项目开发报建过程管理.............................................15

第五章商务管理..........................................17

术语定义...........................................................17

职责权限...........................................................18

•管理职责......................................................18

•审批权限......................................................18

工程变更管理.......................................................19

•工程变更审批管理..............................................19

•工程变更完工确认管理.........................................20

工程产值报送及月度工程款支付管理..................................20

工程结算计划及结算审批管理........................................23

承供商管理.........................................................24

•承供商进场、退场管理.........................................24

•承供商考核管理...............................................25

•承供商评价管理...............................................25

其他相关工作.......................................................27

表单、模板.........................................................27

第六章工程技术管理......................................29

术语定义...........................................................29

职责权限...........................................................29

•管理职责.....................................................29

・审批权限......................................................29

工程施工技术管理...................................................30

・施工组织设计和专项施工方案评审..............................30

•组织施工图纸会审及设计交底...................................31

•施工图纸管理..................................................33

•工程指令单及工程联系单.......................................33

•科技优化管理.................................................34

工程施工质量管理...................................................35

­甲供材及材料进场验收管理.....................................35

•工程施工样板实施管理.........................................36

・工程实体质量检查.............................................38

•工程质量整改通知单...........................................38

Hi

•工程质量罚款单...............................................40

•施工质量事故处理.............................................41

•督查分包单位质量管控工作的落实情况..........................41

工程施工安全管理...................................................42

・工程施_E安全文明检查.........................................42

•工程施工安全隐患整改通知单...................................42

•工程安全文明施工罚款单.......................................44

工程施工进度管理...................................................45

•编制《工程总体/分期施工进度计划》............................45

•编制《工程进度月报》.........................................46

・工程施工进度计划交底.........................................47

•工程施工进度实时管理.........................................47

•工程施工进度计划调整.........................................48

•工程进度罚款单...............................................49

・督查分包单位进度管控工作的落实情况..........................51

•督查分包单位安全管控工作的落实情况..........................51

工程竣工验收管理...................................................52

•分户模拟验收管理.............................................52

・竣工综合验收管理.............................................52

•竣工图纸管理.................................................53

表单、模板.........................................................53

第七章营销管理..........................................55

术语定义...........................................................55

职责权限...........................................................55

•管理职责......................................................55

IV

•审批权限......................................................56

项目定位...........................................................57

货值管理...........................................................58

•目标货值管理.................................................58

・动态货值管理.................................................60

销售管理...........................................................61

•销售方案管理..................................................61

•销售价格管理..................................................64

营销费用管理.......................................................68

售后管理...........................................................70

•信息变更管理..................................................70

•退、换房管理.................................................72

•延期签约管理.................................................73

•延期付款管理..................................................75

营销数据管理.......................................................77

•营销数据管理（周/月/季度）....................................77

•营销数据管理（上半年营销总结/下半年工作计戈I）...............................79

品牌管理...........................................................81

6）招商及运营管理..................................................82

7）营销后评价......................................................84

8）表单、模板......................................................86

第八章财务资金管理......................................87

术语定义...........................................................87

职责权限...........................................................88

•管理职责.....................................................88

v

•审批权限......................................................88

全面预算管理.......................................................89

•管理职责......................................................89

•机构设置及职责................................................89

•全面预算职贡分工.............................................89

•预算编制......................................................90

・预算执行与控制................................................92

•预算调整......................................................93

•预算分析与预警................................................94

会计基础管理.......................................................94

・基础管理......................................................94

•财务报告......................................................98

资金管理..........................................................100

•银行账户管理.................................................100

•备用金管理...................................................103

核算管理..........................................................105

•房地产开发业务收入确认......................................105

•费用管理.....................................................107

表单、模板........................................................112

第九章综合管理.........................................113

术语定义..........................................................113

职责权限..........................................................114

•管理职责.....................................................114

・审批权限.....................................................114

公文管理..........................................................115

VI

・公文分类.....................................................115

・公文格式.....................................................116

・收文办理.....................................................117

・发文办理.....................................................119

会议管理..........................................................121

行政后勤管理......................................................122

・保障用车.....................................................122

•车辆使用.....................................................122

档案管理..........................................................123

・档案分类.....................................................123

・档案保管.....................................................123

第十章项目风险与后评价管理.............................126

术语定义..........................................................126

职责权限..........................................................126

•管理职责.....................................................126

・审批权限.....................................................126

项目风险管理......................................................126

•过程指标监控.................................................126

•执行专项风险整改方案........................................126

项目后评价管理....................................................127

表单、模板........................................................127

第十一章综合管理评价...................................129

综合管理评价的管理要求............................................129

・评价依据.....................................................129

•评价组织与频次...............................................129

VII

・评价方式.....................................................129

・评价结论.....................................................129

•评价后管理...................................................130

综合管理评价表的填写要求..........................................13()

房地产项目管理评价表..............................................131

VIII

第一章组织管理

（1）术语定义

（1）组织治理结构管理

指为实现企业战略目标、基于企业所有权与经营权相互依托、明硝股东/股东会、董事/董事会、监事/监事会和其他利益

相关人员之间权利和责任分配而形成的分工协作体系。

（2）机构管理

指对各级企业法人或分支机构的设立/变更/分立/合并/解散/注销/清算，以及股东、法人、策事、监事、高级管理人员变更

.章程内容变更（包括但不限于注册资本、经营地址、经营范围等的变更）等进行工商备案事项进行统•管理。

（3）区域公司

指地产公司所属分（子）公司，负责管理所辖区域内的项目公司。

（4）项目公司

指为开发特定项目而设立的法人公司。

（2）组织结构

各级结构职能定位

表2-1各级结构职能定位

序职能层职靛定

O次位

1局总部战略引领、资源协谢、运营监控、业务支持

2地产公战略管控、运营诲控、业务协同、产品管控、品牌管理

司

投资拓展、项目融费、运营管控.成本管控.设计管理、客户

区域公

3服

司

务、物业管理、工程管理

4项目公产品营精、项目建造（工程施工，开发报建）、现场协调

司

注：如新进入区域尚未设立区域公司的，由地产公司总部履行区域公司职能

・项目公司组织架构

・项目公司组织结构图

项目公司

项目总经理

综

合

营

前

财

办

销

期

务

公

管

开

资

室

理

发

金

部

部

部

（客阪中心＞

图2”项目公司组织结构

2/132

•项目公司各部门职责

1)项目公司各部门通用职责

表2-2项目公司各部门通用职责表

序一级职能二级职

a能

思想政治工作

1一岗双责党风廉政建设

保密责任

安全生产管理

负责本部门职能相关管理制度、管理流程的执行与宣贯

参与本业务线条数据库的建设

对标分析、优化改进与创新

2体系建设建'I本部门与其他部门、以及项目公司的业务衔接和工作协调

机

制，主动协助和协调相关部门按时完成各项工作

推进各项制度、流程及标准的实施，并根据制度、流程和标准

的

执行效果进行完善和修订

根据战略规划和年度目标，制定部门年度、季度和月度计划，

3计划管理组

织执行并评估

对本部门工作计划进行分解，并指导和监督落实

根据公司绩效管理规范，建立本部门所属岗位的关键绩效考核

相

4绩效管理标与工作计划目标，开展本部门员工的绩效管理工作

提供相关业务信息及数据，协助完成对本部门及相关部门的绩

效

考核

提出本部门及本业务线的人力资源规划及培训需求，参与本部

门

5团队建设及本专业线条人员的招聘工作

本部门岗位编制，协助完成本部门岗位说明书的起草、修订和

完

善工作

组织开展本部门及本专业线人员的培养，并参与人员调配建议

2)项目公司各剖门职责

表2-3项目公司各部门职责表

序部门主要职能描

号

述

1)工程技术管理：施工图及变更管理实施、施工组织设计和专

项施工方案审核及管理实施；

2)工程进度管理：工程施工总计划及分期进度计划编制、现场

工程技术部进度实时管理；

3/132

（环境管理3）工程安全管理：管理现场安全文明施工、重点危险源监控、

部、安全生重:大安全专项施工方案监督落实实施、配合政府职能部门开展

产相

监督管理部关检查工作；

技术管理）4）工程质量管理.：管理现场施工实体质量、施工实体重点部位

质量专项检查、配合政府职能部门开展相关检查工作；

5）工程成本管理：施工图现场实施管理、变更签证现场管理实

施（尽可能减少现场无效签证）、竣工图及结算资料整理

4/132

序部门主要职能描

号

述

D销售策划方案的编制与执行；

2）销售人员考核（自建团队情况）；

2营销管理部

3）负责售后（信息变更、退换房、延期等）部分管理；

◎执行落实总部及区域安排的其他事项

（1）编制项目专项计划，并报区域公司审批；

计划部（计（2）制定并跟踪部门月度计划，组织召开项目计划分析会；

划管理、信

3（3）执行地产公司或区域公司制定的计划，过程跟进并及

息管理部）时向区域公司反馈；

（4）负责完成上级单位要求的计划管理相关工作

综合办公室

党建工作，接待、会议管理，公文管理，秘书、印章管理，行

（党建工作

4政事务管理，档案管理，配合人力资源管理：人才队伍建设，

，档案室，

员工关系管理，招聘管理

人力资源管

理）

组织开展项目开发报批报建工作，执行既定计划，确保取得各

5前期开发部

项

证照

1）财务管理：本级会计核算；本级财务报表编制及本级财务

报表审核；配合各级基础工作及合规性检查；预算管理，负责

本级预算编制、预算执行、预算分析；具体实施财务信息化建

设。2）资金管理：负责按计划付款：银行账户管理，负责本

6财务资金部

级银行账户的管理；负责项目现金流分析。

3）税务管理：本级税务基础工作；税收政策的学习；本级税

收筹划

4）清欠管理：负责项目回款的统计分析，未回款的催收

1）负责客户服务工作管理；

2）负责物业管理工作；

物业管理部

73）负责物业标准化建设；

（客服中心

4）负责处理客户投诉管理工作

）

5）协助总部品牌维护

（3）企业治理结构

5/132

图3-1项目公司治理结构图

表3-1企业治理结构及职能

序企业治理结构名主要职备

a称能注

公司经理层对某一业务系2）项目公司综合办公室承

1总经理办公会统重要事项或其他事务办；

的重要事项进行研究决3）按总经理办公会要求进

策行记录

（4）机构管理

机构设立

根据项目拓展实际如在新开区域，开发新项目由分管区域公司新增设

立项目公司进行管理，如在已开发区域新增项目，由法律事务部出具

法律风险评估报告，由公司总经理办公会考虑是否需用老项目公司对

新项目进行产发管理。

机构变更

公司机构的变更根据实际情况进行处理，

机构解散和清算

项0公司已完成该项目开发，并在该区域不再进行后续开发则可考虑

注销该项目公司。

6/132

第二章计划管理

1)术语定义

I)主项计划

主项计划是由关键节点计划、一二级节点计划构成的指导项目开发的

整体计划。

2)专项计划

专项计划是指根据项目主项计划编制的更详细的工作计划，是各部门、

各专业对主项计划的进一步分解，用来指导和控制相关部门月度、周

等的工作。

2)职责权限

•管理职责

表2-1计划管理的管理职责

序管理职责局总部地产公区域公项目公

号

司司司

f

1计划制定与调整管-■V4

理

2计划执行与监督管-4V

理

审批权限

表2-2计划管理的审批权限

区域项目

序管理决策事细分事项局总地产公

公公

a

项部司司司

项目年度运营计总经理办

划公

司编制与调整会

计划制定与项目主项计划编总经理办

1---

调整管制公

与调整会

理

项目专项计划编总经理

---

制办

与调整公会

7/132

项目部门月度计

--专题会-

划

编制与调整

计划执行项目公司计划分项目总

2---

与析经理

监督管理会

3)计划制定与调整管理

•项目年度运营计划书编制与调整

配合区域公司投资运营部编制项目年度运营计划书，包括不限于提供

项目年度计划执行情况、签约及回款指标完成情况、下一年工程进度

节点等。

•项目主项计划编制与调整

配合区域公司投资运营部编制项目主项计划，包括不限于提供项目开

发报建节点计划、工程节点计划、营销节点计划等。

•项目专项计划编制与调整

1)管理流程

2)流程说明

序关键活动管理要求时间要主责部门工作文件

弓

求

8/132

项目主项计划确定后，区域公

区域公司《项目专

司相关部门或项目公司计划

编制项目专相关部项计划》(初

1部结合项目实际情况，编制12日内

项计划门/项目稿)

项目专项计划，项目公司计划

公司计划(

部将编制项

部MS02.05-

目专项计划上报区域公司审批

LO2O3O1

)