宅基地管理与改革政策解读

宅基地管理与改革政策解读目录/contents宅改背景01020403宅改的意义我们怎么做试点内容解读Partone宅改背景土地利用分类农用地耕地（含农户承包地和集体机动地）、林地、草地、园地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。未利用地农用地和建设用地以外的土地，主要可利用类型为“四荒地”（荒山、荒沟、荒滩、荒丘）等。建设用地分类集体公益性建设用地提供公共服务的各种公益性设施用地，如教育、医疗、交通、文化娱乐等服务，主要为村中小学、卫生站、村委办公室等。集体经营性建设用地土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地。宅基地农村的农户或个人用作住宅基地而占用、利用本集体所有的土地。宅基地概念定义：农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。（中农发〔2019〕11号文）用地主体：农村村民用途：用于建造住宅及其附属设施（住房、附属用房、庭院等）

用地性质：农村集体建设用地宅改背景1.超标准占用宅基地现象十分突出，造成了宅基地对耕地资源的大量挤占。2.闲置、空置宅基地现象大量存在，造成土地资源极大浪费。3.宅基地使用权权能单一，限制了宅基地对于农民的财产属性和功能Parttwo宅改意义宅改意义

1.有助于解决宅基地闲置浪费，土地利用效率不高的问题。2.有助于开辟新的途径，壮大村集体经济、增加农民财产性收入。

3.有助于吸引乡村建设资金，促进城乡融合发展。4.有助于解决现实问题，提升农村宅基地管理的质量水平。5.有助于改善人居环境整治，促进美丽乡村建设。Partthree试点方案解读宅基地制度特征与改革逻辑宅基地制度特征：成员使用、无偿取得、长期占用、一户一宅、面积限定、限制流转计划经济时代的资源配置思维制约农村劳动力流动、产业发展、环境整治发展趋势：十八届三中全会：市场在资源配置中起决定性作用促进各类要素（人才、资金、产业）向乡村流动，需要土地来承载守住底线（保障农民户有所居的权利）、防范风险宅基地制度特征与改革逻辑改革逻辑：改革成功的两个必要条件：产生增量、分配合理宅基地制度改革实现：资源变资产、资产变资金（产生增量）保障农民和集体的权益、兼顾地方政府发展诉求（分配合理）改革路径：市场配置：通过流转、自愿有偿退出、有偿使用、抵押，显化宅基地资产属性保障功能：户有所居、农村稳定

两条腿走路宅基地制度改革增量的理论分析完善权益保障和取得方式探索宅基地有偿使用制度探索宅基地自愿有偿退出机制完善宅基地管理制度宅基地“三权分置”农村住房财产权抵押贷款试点（2015年底，含20个“三块地”试点）建立兼顾国家集体个人的增值收益分配机制探索宅基地农户资格权保障机制探索宅基地有偿使用制度探索宅基地自愿有偿退出机制完善宅基地审批制度健全宅基地监管机制完善宅基地集体所有权行使机制探索宅基地使用权流转制度探索宅基地使用权抵押制度健全宅基地收益分配机制“三块地”改革中宅基地改革的主要内容深化宅基地制度试点主要内容本轮改革与上一轮的联系1.完善宅基地集体所有权行使机制：完善集体经济组织依法行使宅基地规划、分配、调整等权利的具体制度，从而构建完善的宅基地基层治理机制宅基地重大事项的议事程序和矛盾纠纷调节机制重点：探索宅基地集体所有权的有效实现形式和行使方法路径。要支持农村集体经济组织依法享有、落实强化农村宅基地，尤其是闲置宅基地的管理权、规划权、分配权、收益权和收回权。注重发挥村民自治组织在宅基地管理中的作用，完善村民会议或村民代表会议讨论决定宅基地重大事项程序，健全涉及宅基地的议事协商机制和矛盾纠纷调解机制。试点方案解读2.探索宅基地农户资格权保障机制：农户资格权的认定方式？如何保障农户享有这个资格权？是否可通过资格权吸引优秀人才返乡？案例：浙江德清率先颁发了“三权证书”，即所有权、资格权、使用权。

四川泸县村民建房人口按照家庭常住农业人口确定，原籍农业户口的军人、大中专院校在校生、户口迁移到城镇但经“一事一议”认定为集体经济组织成员等几类特殊情况也纳入其中。试点方案解读3.探索宅基地使用权流转制度：具体内容：流转程序、范围（本集体经济组织内部？还是可以扩大）、管理制度、流转的双方符合什么要求、利益分配等创新：通过流转如何促进乡村产业振兴流转市场和信息平台宅基地使用权获得方式：村民以身份取得、非本集体组织成员通过继承等方式取得、依法流转取得探讨：通过继承、赠与享受到的房屋所有权和宅基地使用权，但是不得重建、改扩建，能不能通过有偿使用而放开使用权？试点方案解读4.探索宅基地使用权抵押制度：从法理上赋予宅基地使用权抵押融资功能值多少钱？抵押物的价值评估办法如何防范风险？抵押风险缓释和补偿机制思考：

1.《担保法》规定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。

2.农房抵押贷款因农房流转和处置面临较大障碍，未形成有效闭环。

3.金融机构不愿从事宅基地抵押贷款业务

4.抵押贷款or信用贷款？

探索：

1.抵押前提条件：拥有不动产证，抵押权实现时有居住场所，征得宅基地所有权人同意

2.抵押物价值评估：评价机构评估，双协商确认或金融机构内部评估（贷款金额较小）

3.抵押权实现：本集体回购；将抵押农房复垦，通过增减挂钩交易所得用于偿还贷款；农房流转。（设立风险补偿基金）试点方案解读5.探索宅基地自愿有偿退出制度：重点：1.在于推进集体建设用地基准地价制订工作，科学合理评估宅基地和农民房屋价格，探索退出宅基地的统筹利用政策。

2.宅基地退出范围（废弃宅基地、闲置宅基地、合法超占宅基地、申请权利退出、在用合法宅基地）

3.宅基地退出渠道

4.宅基地退出补偿（县级制定范围、村跟据自身条件制定）

改革探索的出发点及适宜条件

➢有效盘活闲置土地资源，保障乡村和城镇化发展用地需求。（整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展）➢农村依托土地资源换取资金的重要渠道，尤其对偏僻地区。➢适用于对建设用地需求较大、存在用地缺口的地区。占补平衡指标可在全省交易，增减挂钩指标扩大到全省，则需要政策支持试点方案解读适度放活闲置农房和闲置宅基地试点方案解读允许宅基地资格权人（农户）申请与返乡下乡创业人员合作建房，通过签订协议等方式使用、经营宅基地。允许宅基地资格权人（农户）通过申请跨乡镇建房、农房置换（拆迁安置）和参与农房司法拍卖等方式实现跨乡镇置地建房，在乐业处安居允许非本集体组织成员通过农房世居、析产、继承取得的合法房屋发展产业的，

经村集体审核、报镇乡政府同意后实施改建或拆后重建允许社会资本投资者通过签订三方协议流转取得宅基地使用经营权，并可依法依规新建改建或重建6.探索宅基地有偿使用制度：➢有偿使用费收取范围（该不该收费？超出法定面积？继承的多处？其他形式？）

➢有偿使用费收取标准（一户一宅超面积，一户多宅，通过继承、赠与和本集体间合法买卖等途径占用和使用宅基地）

➢有偿使用费收费主体（村集体经济组织）

➢有偿使用费收费方式（按年度交纳、按时间段交纳、一次性交纳）

➢有偿使用费支出利用（公开，取之于民、用之于民）试点方案解读7.健全宅基地收益分配机制：重点：探索农民宅基地收益保障机制，规范集体宅基地收益管理和使用方式坚持“村民得利、集体得益、强村富民”原则，着眼增加农民财产性收入，壮大村级集体经济，建立健全相关机制，确保宅基地收益主要由农民获得。

明确宅基地增值收益农村集体经济组织获得部分由集体成员共享。收益和使用情况列为村务公开内容，接受审计监督和政府监管。试点方案解读8.完善宅基地审批制度审批的依据——国土空间规划、村庄规划部门职责——谁来审批服务创新——一个窗口受理重点：改革宅基地审批管理方式，建立健全乡（镇）政府履行宅基地审批职责、提升承接审批权下放能力的有效机制。试点方案解读9.健全宅基地监管机制：多部门协同村民监管的主体作用信息化监管重点：

1.建立健全落实县（市、区）、乡（镇）政府属地管理责任

2.提升依法履行宅基地监管能力的有效机制。

试点方案解读Partfour我们怎么做政府做法政府怎么做？摸清村庄详细，进行合理划分，科学编制村庄规划

规划保留村、非规划保留村？建立宅基地数据库和信息系统制定宅基地基准地价完善宅基地管理制度体系我们怎么做第一步：摸清本底资源禀赋（旅游资源、劳动力、主导产业）村庄定位（城郊村、农业村？保留、非保留？红线内、红线外？）宅基地利用现状（闲置、一户多宅、超占、转变用途、有无潜力和需求、历史遗留问题）集体怎么做？（1/5）我们怎么做第二步：完善治理机制宅基地管理议事机构成立村民理事会集体怎么做？（2/5）我们怎么做第三步：确定试点内容基于资源禀赋和村庄定位，确定本村的创新型试点内容建议：有偿使用、流转、盘活闲置、自愿有偿退出与集体经营性建设用地入市相衔接集体怎么做？（3/5）我们怎么做第四步：加强宅改宣传宣传内容：宅基地制度改革的重要目的、内容、政策宣传方式：微信、公众号、资料宣传、广播、横幅等集体怎么做？（4/5）我们怎么做第五步：把握的几个原则民主决策，一切涉及宅基地的决策均由民主决策发挥农民主体作用，农民深度参与收费：取之于民、用之于民（公开财务信息）集体怎么做？（5/5）各项尝试的范围1、全面开展所有权行使、资格权保障、信息化审批和监管2、限定范围尝试使用权流转、有偿退出、有偿使用、收益分配各项尝试的范围1、全面开展所有权行使、资格权保障、信息化审批和监管2、限定范围尝试使用权流转、有偿退出、有偿使用、收益分配五、各地典型做法（1/6）宅基地和农房审批管理办法（湖北省襄州区）在镇、村规划区以内的，鼓励向中心村聚居；在规划区以外需选址建设村民住宅的，20户以下原则上不予审批资格申请使用宅基地：本组织成员、本村户口、招聘的技术人员且在本村落户改建、翻建和易地新建：无宅基地、成年子女另立门户且已有宅基地低于分户标准、整治工程、国家（集体）建设、D级危房不予批准：已有一处、出售出租或赠与住宅、不具备分户条件或不合理分户、享受农村五保、未满18岁、户口迁出程序村民个人申请→村级组织审核→镇级政府审批（镇级农业农村部门、镇自然资源部门、镇城建部门、镇级人民政府）→区级备案管理监督检查工作联动机制、动态巡查、协管员五、各地典型做法（2/6）回乡落户人员申请宅基地（河南省）资格回乡落户的离休、退休、退职的干部职工、复退军人和回乡定居的华侨和港、澳、台同胞，需要建房而无宅基地程序村民个人申请→村民代表会议或村民会议讨论→乡（镇）人民政府或街道办事处审核→县（市、区）人民政府批准判断要点1.是否为本村村民户籍；2.涉及占用农用地的，是否办理农用地转用审批手续；3.是否经村民代表会议或村民会议讨论通过；4.是否经村委会报乡镇政府审核批准；5.户内是否有其他宅基，是否符合一户一宅。五、各地典型做法（3/6）农村宅基地有偿使用指导办法范围

初始有偿取得、超标准面积、非本集体成员使用、经营性用途、跨集体转让标准初始有偿取得根据占用农用地的补偿成本和前期开发成本确定底价

经营性用途的参照土地使用税

其余类型情况下，制定了分区域、差别化、阶梯式的收费标准主体村集体经济组织收取的宅基地有偿使用费