养老地产行业分析研究报告

目录1.1名词解释 6 82.1养老地产的定义与分类 82.2中国养老地产行业的发展历程 9 2.4中国养老地产行业的产业链分析 2.4.1上游分析 2.4.2下游分析 3中国养老地产行业驱动因素分析 3.1老龄化加深 3.3盈利模式多元 4中国养老地产行业制约因素分析 4.1养老社区：国家支持性政策少 4.2老年公寓：供需结构不平衡 4.3养老驿站：养老费用自付 5中国养老地产行业相关政策分析 6中国养老地产行业发展趋势分析 296.1医养结合 6.2智能化发展 7中国养老地产行业竞争格局分析 7.1中国养老地产行业竞争格局概述 7.2中国养老地产行业典型企业分析 7.2.1亲和源集团有限公司 7.2.2北京光大汇晨养老服务公司 7.2.3北京诚和敬养老健康产业集团 图表目录 9 图2-3中国养老地产行业的市场规模，2014-2023年预测 图3-165岁以上人口情况，2014-2018年 图5-1中国养老地产服务体系形成的相关政策，2011-2019年 图5-2中国养老地产土地建设支持的相关政策，2014-2019年 图5-3中国养老地产资金费用支持的相关政策，2015年 图7-1亲和源主要项目 图7-3诚和敬主要项目 >养老社区(CCRC):ContinuingCareRetirement>PPP:Public-PrivatePartnership,公共私营合作制，政府部门与民营企业合作建设>低龄老年人：年龄处于60-69岁之间的老年人。>中龄老年人：年龄处于70-79岁之间的老年人。>高龄老年人：年龄在80岁及以上的老年人。无赡养或抚养能力的60周岁及以上老年人。中国的社会养老服务体系主要分为居家养老、社区养老和机构养老三大部分。2011年社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，由此衍生出养老社区(CCRC)老年公寓和养老(1)养老社区(CCRC):是一站式的、全方位的、综合性的居住社区，涵盖了居家养(2)老年公寓：是针对机构养老模式开发的。区别于保障型的公办养老院，主要针对(3)养老驿站：是居家社区养老依托的地产类型，一般位于社区中心。养老驿站提供居家上门服务和日间照料服务，居家上门服务有医疗检查、家政服务、生活照料(助餐、助浴、助医、助行)等，日间照料服务有短期全托、日托、淋浴、医疗护理、健康检测、膳食建有养老住宅、养老公寓、护理中心、医疗中心、老年大学、文娱活动中心等各种养老配套设施，还兼顾其他人群需求，比如幼儿园、休闲商业、绿城乌镇雅园远洋椿萱茂保利和熹会同时为老人提供居家养老服务，如上门医疗护理、国安银柏来源：头豹研究院编辑整理(1)起步阶段：20世纪80年代至1999年1982年，中国政府成立全国老龄工作委员会，并在全国设立老龄办事机构，初步形成全国政府老年工作网络。1983年，全国老龄工作委员会在《关于老龄工作情况与今后活动(2)发展阶段：2000年至2007年2000年，中共中央在颁布的《关于加强老龄工作的决定》中明确，建立家庭养老为基已经逐步形成，以社区养老为主的养老服务体系不断加强，形成以社区照料中心为核心的养老地产发展体系。2008年，民政部等部门联合发布《关于全面推进居家养老服务工作的意见》,进一步推动中国社会养老服务体系的形成。居家养老、社区养老在服务内容上进一步细化，覆盖了医疗护理、生活照料、精神慰藉等服务,多层次服务体系的建立涵盖了老年人基本的养老需求。与此同时，中国第一个养老社区项目“上海康桥亲和源”打造完毕，投入运营，中国养老地产基本产品体系构建完毕，包括养老社区、老年公寓、养老驿站三类。图2-2中国养老地产行业的发展历程1999年2014年至2018年，中国养老地产行业的市场规模从4.9万亿元增长至6.5亿元，年至2023年间将维持10.0%的年复合增长率(见图2-3)。来源：头豹数据中心编制场欢迎和养老地产盈利模式多元化三大因素：(1)老龄化加深：中国老龄化程度持续加深，2018年65岁及以上老年人口占总人口11.9%,2014年到2018年的年复合增长率达到4.9%。依托养老社区、老年公寓和养老驿站三种类型的养老地产，老年人在需求不同的各个阶段可以享受有针对性的养老服(2)养老社区受市场欢迎：与普作为地产行业的延伸和分支，养老地产的产业链上游与地产行业产业链上游基本重合，保险企业，如泰康人寿、合众人寿、太平保险、中国人寿；(3)专业机构敬、光大汇晨、国安养老；(4)跨界企业，如中国石化、中国水电、首旅集团、海南椰岛。老地产向系统化、专业化发展。下游的消费者主要为老年人和准备养老人群(见图2-4)。图2-4中国养老地产行业的产业链中国养老地产行业产业链中国养老地产行业产业链上游地产企业保利专业机构诚和敬保险企业跨界企业准备养老人群适老设施设备养老服务土地资源老年人下游中游区别于普通地产项目，决定养老地产能否成功的关键上游要素为土地资源、适老设施设备和养老服务。土地资源：土地资源是养老地产的核心资源，影响着养老地产后续的盈利模式和运营模过出让使用权方式取得，有70年使用权，养老地产开发商在完成建设后可以通过出售产权用地为主，开发商不能获得产权，使用权为40年，一般消费者通过购买会员获得入住权，会员制成为养老社区盈利模式的主流，与中国老年人期望拥有房屋产权的消费理念形成冲社区用房等现有闲置资源兴办养老服务设施建设可以降低投资成本,同增加了开发商的建设和运营成本，影响后期盈利；(2)适老化设计不但要求社区内实现无障养老服务机构时的重要考量。约40%的养老服务机构通过与医院、专业医疗护理团队合作，又能减轻运营管理压力。60%养老服务机构通过自建、投资或收购时，养老地产运营团队还要保持生活照料、文化娱乐、休闲会所等配套服务品年龄结构：中国老年人口结构保持稳定，且长期处于年轻化状态。根据2010年中国人口普查数据，老年人口总数为1.78亿人，其中低龄老年人口9,978万人，中龄老年人口5,682万人，高龄老年人口2,099万人，占老年人口比重分别为56.2%、32%和11.8%。全国老龄办公布的《第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查成果》显示，2015年，中国老年人口仍以低龄老年人口为主，占老年人口总数的56.1%,中龄老年人口占30.0%,高家老龄事业发展和养老体系建设规划》提出，预计到2020年，老年人口将增加到2.55亿人左右，高龄老年人将增加到2,900万人左右。高龄老年人口2010年到2020年的年复合增长率预计为3.7%,低于老年人口总数在此期间5.3%的预计年复合增长率，中国老年人口结构将保持相对年轻化。与高龄老年人相比，低龄老年人身体健康状况、收休金、养老金和社会救助等。2014年，中国城镇老年人的收入达到23,930元，比2000年提高16,538元，扣除价格因素，年均增长率为5.9%。其中主要收入来源是退休金、养老金等保障型收入，比例为79.4%。老年人收入水平的提高，有助于和医护服务，对养老地产配备的养老服务提出高要求。数据显示，中国中国失能、半失能老人人数达4,036万人，占老年人的18.3%,生活照料服务也是养老地教育背景：老年人口教育背景不断提升，对精神生活和文娱活动需求增加。根据2000年第五次人口普查数据，中国老年人中未上过学和仅上过扫盲班的比例为47.5%,小学文化程度为36.8%,初中、高中和中专文化程度为13.6%,大学专科及以上为2.1%。2015年中国老年人中未上过学的占29.6%,文化程度为小学的占41.5%初中和高中的占25.8%,大专及以上文化程度占3.1%。老年人文化程度明显提升，中学以上文化程度比例增加13.3%,教育背景的提升使老年人对精神文化生活更为重视，2018年中国有810多万老年人在老年加养生保健相关服务，如定期请专家培训、介绍正规保健品购买渠道等。老年人对旅游消费的需求，有利于旅居类养老地产发展，旅游特色的加入也能增强对老年消费者的吸引力。中国老年人一般有充裕的储蓄，对理财产品、保险、养老基金等金融消费需求大，养老地产可国老年人以居家养老为主生活照料主要依赖自己和家庭成员,而中国家庭规模不断小型化，老年人平均子女数为1.96个，家庭无法满足老年人所需的生活照料，由此产生对居家社区养老服务市场的需求。2015年，空巢老年人占老年人口的比例为51.3%。到2020年，独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右，对老年公寓和养老驿站的服务消费需求增长。在1962-1974年间迎来了一波“婴儿潮”,期间人口出生率介于20%-30%‰之间，出生人口总数为3.5亿人左右，年均出生人数2,664.5万人。到2019年这部分人群年龄分布在45-57岁之间，按照中国法律定义该年龄段人群将在未来3-15年内步入老年阶段，成为养老服务机构的主要消费力。受益于1978年中国改革开放、2003-2013年中国房地产“黄金十年"、经济飞速增长、国内生产总值增速不断上升，这部分人群成为主要劳动力，分享中国老龄化程度不断加深，是养老地产持续发展的动力。国家统计局数据显示，2018年中国60岁及以上老年人口约2.5亿，占总人口的17.9%。2014年到2018年65岁以上老年人口从1.4亿增加到1.7亿，占总人口比例从10.1%上升到11.9%,年复合增长速度4.9%。2001年联合国《世界人口老龄化报告(1950-2050年》认为，一个国家或地区65岁及以上老年人口比例超过7%、14%和20%,分别定义为老龄化社会、老龄社会和高龄社会。按照国际标准，中国已处于老龄化社会，并向老龄社会发展。国务院在2017年1月发布的《国家人口发展规划(2016-2030年》中表示，中国老龄化程度不断加深，2016-2020年期间60岁及以上老年人口平稳增长，2021-2030年增长速度将明显加快，到2030年占比将达到25%左右，其中80岁及以上高龄老年人口总量不断增加。65岁及以上人口—65岁及以上人口占总人口比例—65岁及以上人口增速养老的老年人和准备养老人群有吸引力,没有养老需求的普通购房人群也更倾向于选择设施下，市场进入低迷阶段，申万一级房地产指数从2015年6月的7,500点左右回落，2015年下半年至2019年上半年，指数在3,300点和5,900点之间震荡。养老社区的推出成为地运营管理成熟的养老社区，1-2年内去化率可以达到100%。对于保险企业，其资金具有长期属性，且投资风格偏向稳健，与养老地产的长期投入、往往供不应求。通过对在养老医疗机构和养老地产行业拥有10余年管理经验的专家访谈得知，泰康人寿在全国15个城市推出养老社区，致力于打造中国高品质养老连锁品牌，养老社区基本规模都在1000套房屋以上，但仍一房难求。在优质养老社区销售向好的带动下，做好建筑开发和维护的基础上,为消费者提供各种养老和生活服务这些可持续服务的推出，服务品质稳定打造出受老年人欢迎的成熟完善的养老社区，市场将推动会员对于养老社区的发展，国家支持性政策少，仅在2016年9月，全国老龄办联合多部门新社区提供相应政策扶持。中国政府从2011年起密集推出养老相关政策，其中社会养老服中国老年人口对老年公寓的需求呈现“橄榄形”,高端和低端需求少，对医疗护理和生活照料等中端需求多。而老年公寓的供给却是“哑铃型”,收益高的高端项目和政府保障型的低足市场需求，鼓励民间资本发展中端老年公寓成为必然。而中端老年公寓成本高、收益低，养老服务的金额有限购买意愿不强。养老驿站一般设立在成熟社区中心服务周边老年人，间，但目前仍未在全国范围内推行。2019年6月，国务院在《深化医药卫生体制改革2019要体现在以下三个方面：2011年9月，国务院发布《中国老龄事业发展“十二五”规划》,提出建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达30张。重点发展居家养老服务，大力发展社区照料服2011年12月，国务院在公布的《社会养老服务体系建设规划(2011-2015年》中，2013年9月，国务院在颁布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中2015年11月，卫计委联合民政部等九部委联合印发《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》,提出加快推进医疗卫生与养老服务相结合，到2020年符合国情的医养结合体制机制和政策法规体系基本建立,所有养老机构能够以不同形式为入住老年人提供2016年12月，国务院发布《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》,全面放开养老服务市场，放宽营利性养老机构市场准入条件，鼓励社会力量以公建民会力量和资本进入市场，产业结构更加合理，服务体系更加完善，推动中国养老地产更快更2017年3月，国务院在印发的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》中，明确到2020年，居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系更加健全，大力发展居家社区养老服务，推动养老机构提质增效，推进医养结合。该规划延续了“十二五”期间构建的养老服务体系，并将居家养老和社区养老合并提出，对实践中两者相互支持、相互嵌套的服务模式指导更加精确。2019年3月，国务院印发《关于推进养老服务发展的意见》,提出支持养老机构规模化、连锁化发展，推动解决养老服务机构融资问题，提升医养结合服务能力。推动居家、社区和机构养老融合发展,支持养老机构运营社区养老服务设施，上门为居家老年人提供服务。实施“互联网+养老”,在全国建设一批“智慧养老院”,推广物联网和远程智能安防监控技术，形成示范效应。该意见从多方面出发，切实推进养老服务体系的建设，打通“堵点”,消除“痛点”,为养老地产的健康发展提供保障。国务院国务院到2020年，居家为基础、社区为依托、机构为补的若干意见》国务院民政部发展改革委国土资源部全国老龄办中医药局提出加快推进医疗卫生与养老服务相结合，到2020年符国务院国务院发展“十二五”国务院来源：头豹研究院编辑整理(2)土地建设支持2014年1月，住房和城乡建设部等部门发布《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》,要求合理确定养老服务设施类型、布局和规模，严格执行工程建设标准和土地使用标准。对于单体建设的养老服务设施，将其所使用的土地单独划宗、单独办理供地手续并设置国有建设用地使用权。在城市规划中，按要求配套建设养老服务设施，与住宅同步规划、同步建设。2014年4月，国土资源部制定《养老服务设施用地指导意见》,合理界定专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地为养老服务设施用地。确定养老服务设施用地的土地用途为医卫慈善用地，以出让方式供应的，使用权出让年限最高不超过50年。营利性养老服务设施用地以租赁、出让等方式供应，原则上以租赁为主。2016年9月，全国老龄办联合多部门在公布的《关于推进老年宜居环境建设的指导意2016年10月，民政部、发改委在《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的2019年6月，自然资源部起草了《关于加强规划和用地保障促进养老服务发展的意见(征求意见稿》,明确养老服务设施用地范围，统筹规划养老服务设施用地空间布局，规定年度国有建设用地供应计划时应当优先保障养老服务设施用地需求,加强养老服务设施用地服务和监管。该征求意见稿对2014年4月国土资源部制定的《养老服务设施用地指导意服务发展的意见(征求意见稿)》自然资源部明确养老服务设施用地范围，统筹规划养老服务设施用地空间布施用地需求，加强养老服务设施用地服务和监管造闲置社会资源发民政部国家发展改革委等25部门支持适老住宅建设，鼓励发展通用住宅，对发开老年公寓、老少同居的新社区和有适老功能的新住宅提供相应政策扶持国土资源部合理界定专门为老年人提供生活照料、康复护房屋和场地设施占用土地为养老服务设施用地。确定养老服务设施用地的土地用途为医卫慈善用地，以出让方式供应的，使用权出让年限最高不超过50年。营利性养老服务设施用地以租赁、出让等方式供应，原则上以租赁为主。建设用让和转租、不得分割转让和转租国土资源部民政部准和土地使用标准。对于单体建设的养老服务设施，将其所使用同步建设2015年2月，民政部、发展改革委出台《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》,鼓励民间资本在城镇社区举办或运营老年人日间照料中心、老年人活动中心等养老服务设施，支持采取股份制、股份合作制、PPP(政府和民间资本合作)等模式建设或发本级彩票公益金和地方各级政府用于社会福利事业的彩票公益金，要将50%以上的资金用于支持发展养老服务业，其中，支持民办养老服务发展的资金不得低于30%。同时，对符2015年4月，民政部、国家开发银行发布《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》,对社区居家养老服务设施建设项目、居家养老服务网络建设项目、养老机民政部国家开发银行《关于鼓励民间民政部国家发展改革委来源：头豹研究院编辑整理绘制6.1医养结合医疗需求是老年人养老的主要需求之一,将医疗和养老结合是未来养老地产发展的主要方向。养老服务和医疗服务割裂，养老服务机构“只养老不医护”,医疗机构“只治病不养老”,老年人难以同时获得生活照料和医疗护理。而老年人身体健康状况差，慢性病患病率高，需要经常进行医疗诊治，频繁出入医院和养老机构造成养老生活不便。医疗和养老的结合，可以使老年人在熟悉的居住环境中获得医疗服务，方便老年人接受诊治和护理，加快身体健康恢复。2015年11月，卫计委联合民政部等九部委联合印发《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》(以下简称《意见》),提出加快推进医疗卫生与养老服务相结合，到2020年符合国情的医养结合体制机制和政策法规体系基本建立，所有养老机构能够以不同形式为入住老年人提供医疗卫生服务。《意见》的提出，直指医疗和养老分离的痛点，着力解决老年人养老生活中最主要的医疗困扰，发展有真正需求的养老地产。不同于其他养老服务，医疗服务专业性较强，养老服务机构无法快速培养自己的专业医智能化养老服务有助于提升养老服务机构的服务品质和效率,并降低对养老人才的需求，2019年3月，国务院印发《关于推进养老服务发展的意见》,提出实施“互联网+养老”,在全国建设一批“智慧养老院”,推广物联网和远程智能安防监控技术，形成示范效汇晨养老公寓。优质的养老社区项目销售情况好，而老年公寓整体入住率不到50%,居家社区养老项目盈利艰难，半成以上处理亏损状态：(1)配套设施完善、位置优越的养老社区项目去化率较快，平均在1-2年左右，且在成功运营况相关性大。(2)老年公寓以高端产品为主，价格昂贵、地处偏远的项目，空置率高。而中最大的类型。(3)养老驿站处于城市社区中心，为附近住亲和源集团有限公司(简称：亲和源)创建于2005年3月，注册资本2亿元，从事养养老、社区养老和机构养老为一体的养老模式。亲和源2008年起运营上海康桥社区型项目，共6家，配备会所、餐厅、医院/护理院、度假酒店等生活设施，其余4家属养老社区抚顺亲和源老年公寓护理院亲和源打造的上海康桥亲和源是中国第一家成功