万达成本控制案各地案例

北京、天津、石家庄、唐山四项目业务研讨会

9月21日，由股份公司成本部北区项目组牵头，在万

达学院举行了“北京、天津、石家庄、唐山四项目业

务研讨会”。各项目将工程结算过程中的宝贵经验和

体会进行了交流和探讨。在此与全系统进行分享。

北京项目：

文稿：

一、做好反索赔工作

•各部门通力协作，团结是制胜的根本

•反索赔的目的。是为索赔准备的

•索赔的几点：（参见反索赔计划）

质量（结构质量，内外装质量），合同，工期索赔（分包招标），

社会影响。营销。春节抢工费

・收集证据。各负其责，限时完成。

二、如何避免索赔的几点办法。承包商和业主之间的项目管理和水平之

间的较量，谁输了，证明在管理上存在失误，在业务水平上存在欠

缺，对于万达的项目管理公司来说，不能输。

•积累资料，在日常的工作中，应定期积累一下。包括但不限于发

义记录，图纸发放记录，照片，影音资料，会议纪要。

•照片，影像资料C证明总包方在施工中是否有偷工减料的行为的

直接证据，为避免总包方不认可，建议照片一定要求有日期。有

测量工具，最好在拍摄照片时有成本部或者监理人员，或者总包

人员在照片中，以证明事实存在。

•利用好监理。监理的监理日记，旁站记录，发文记录，现场照片,

影音资料是我方有效反驳总包方的依据。建议后续工作中，应增

加成本对监理工作的管理办法，例如所有的监理文件亦应符合成

本的需要。

•合同约定

例如：总包方的提出索赔，认为我公司是强硬要求总包方在基坑

方案采取先挖土，后打桩的施工方案，认为应该采取先打桩后挖

土的施工方案，这是方案错误导致的后续工地施工延期。我方不

需要提出任何理论依据，只拿出了总包合同中的答疑文件，总包

是自己制定的施工方案

•设计

例如：总包反索赔有如下几句话：以上增加费用及损失是由图纸、

支护工程设计及配合业主单位销售原因造成，并非我方责任造成，因此

由其造成的增加费用应给予我方补偿。请贵司按合同约定在规定的时间

内给予审核、批复，并将涉及费用及时支付我方，以缓解我方项目成本

及资金压力。(未提及春节过节费用及人员增加安排计划)

总包索赔的关键点是：

(1)图纸的延误

(2)支护设计不符合基坑实际，支护设计不当。

(3)配合业主销售。

针对第一条。我公司设计部提出图纸的实际发放时间，以发文记

录为准。没有记录的，我公司采取实际进度倒退法，及实际的工

程进度前移确定一定时间确定总包方的需图时间。确定图纸不是

我公司的责任

针对第二条。我公司提出，相应的勘察报告证明我公司的方案是

正确的。类似工程（例如天津，北京等工程）实际案例，证明我

方案是可行的。基坑支护的设计专家论证会的论证结果证明该方

案可行。基坑支护出现问题后，专家的意见证明施工方的施工措

施出现问题。

针对第三条：我方从合同中找到依据：总包方应当配合营销的要

求。但考虑到合情合理的解释合同，甲方从长期合作的角度解释

该条款，认为应当适当补偿因业主改变销售节点所带来的费用。

但是，总包方的具体措施，有待商榷。

三、如何协查工作实际做法。鉴于万达工作的特点，很多工作做法，尤

其是二次结构及错装修做法需要重新核实并确认。

•多问几个问号。这是总的指导思想，总包方上报的做法，表现为

实际即为大量的金额，是关系到成本控制的关键，因为结构钢筋

基本定型，而二次结构和粗装修是灵活性很大的，失真的做法会

带来大量的成本支出，而且做法很容易。

•勤快，多力求证C这是实际的工作指导力针，多去现场，多问，

多打听，包括小道消息，甚至深入总包内部探听消息。

•原设计。原设计与实际做法有很多不同，到底是什么原因使之不

同。是否是总包刻意按照与己有利的方向更改的，还是虚假的

•带上工具，破坏性查看。实际查看。重点部位是地下室，小商铺,

标准层，公共区域。重点节点做法是防水，地下室地面，墙面。

容易被总包瞒天过海的部分是管道井，走廊，小房间。施工最容

易偷工减料且涉及金额巨大的是外墙外保温，地面垫层厚度，墙

面厚度，防水层的厚度。在实际核查中，应当查处一处，共同签

认一处。在实际执行中，往往总包方会拒绝签字或者溜之大吉。

我们要确保工程部和监理签字，同时流行照片，并以此向总包的

领导反映，作为今后谈判的破码。

•经验与水平。在实际核查中，是严格检验我们的施工水平和经验

的了。各种相似做法的区别。例如：安石粉与耐水腻子的区别。

毛地面与压光地面的区别，各种砂浆的质量。细石混凝土与砂浆

的区别。保温层的厚度的鉴别等等

四、总分包结算工作界面的确定问题

•多问。多问几个问号，往往万达的特点是抢工，在实际中往往切

给另一家来施工。各个队伍之间往往是干活时互相推诿，但到了

结算时，大包大揽。

•结算报告多方复核。来另一家还指正总包。

•工程部界定。这是工程部的分内工作

•在一起开会。很多时候，因为人员调动的原因，离职的原因，导

致很多界面无人知晓。这就需要大家在一起开会，共同提证据。

PPT：

k紊爵造价管m

何做？”的对

•做好反索赔工作

1、各部门通力协作，团结是制胜白

3、索赔的几点:

4a质量（结构、内外装质量

■b合同

赔（分包招标）

三、“如何应对承包商向

提出索赔要求？”的对

•避免索赔的几点办法

///

//MI、实际做法与标准要求（工

单）不符如何求实？的对

•如何协查工作实际做法

1、多问几个问号

2、勤快，多方求证

3、原设计

、带上工具，破坏性查?

总包与分包工作界百

确定？”的对策

・总分包结算工作界面的确认

1、多问

2、结算报告多方复核

3、工程部界定

4、在一起开会

天津项目:

天津万达中心项I

工作汇报

天津公司万

一.天津项目概况及成本工作方

内容概要

一、天津项目概况及成本工作进展情况

二、工作中的难点困惑及经验教训

三、天津豪宅精装招标过程控制介绍

削削

一、天津项目概况及成本工作田

总占地面积：

7.348万平方米

总建筑面积：

34.9万平方米

地上建筑面积：

27万平方米

地下车库面积：

7.9万平方米

住宅面积：

10.8万平方米

商业公建面积：

16.2万平方米

一.天津项目概况及成本工作进展情

项目开工时间:

2011年5月

项目划分计划目标

星级酒店开业时间2013年4月19日

写字楼入伙时间2014年4月30日

商铺入伙时间2013年8月31日

住宅入伙时间2014年5月31日

项目经营期：

2011年5月6H--2014年7月30日

一、天津项目概况及成本工作中

出川

一、天津项目概况及成本工作进展情况

天津万达中心招标完成情况:

2012年度招标计划8月招标计划8A

本月

本年本年年完本月本月月完

计划完成成率计划完成成率

数

7492%33100%3

用川

一、天津项目概况及成本工作中

天津万达中心结算完成情况:

年度

本年计本年年

划完成成

天津万达中心入伙491837

天津万达中心非入伙1564G

情训

一、天津项目概况及成本工作进展情况

集团模块化管理完成情况:

模块化节点数量已完成已开始进行中

18152

项目测算工作己经基本完成

二、工作中的难点困惑及经验考

惑难点二:

纠结的矿物绝缘电缆的选择

目前市场上称为矿物绝缘电缆和自:

有三类如下表所示：

铜护套旷物绝缘电缆柔性防

型号BTTZ

代表厂家江苏宝胜上海

优点细、轻便、我流量高、符裁流量高

合国家关于旷物绝缘电段洞

定义的标准产晶

缺点接头处易受潮,安装震弯粗，

麻烦

■■附WN

二、工作中的难点困惑及经验害

各有优缺点，设计院及设计部主』

性防火电缆厂家产品之间也有大二

高桥有铝管护套，而上海快鹿没,

电缆的选择目前还没有定论。

•建议：集团进行集采。根据各地J

规格，分区域使用不同矿物绝缘I

二、工作中的难点困惑及经验考

困惑难点四:

工程过程中误导施工方及工程,

结算无法推进，耗时过长。

案例：住宅入户门工程，7月招标81

次催促进场安装施工，厂家提出〕

,过早安装将造成后期损坏严重J

造成后期结算难及费用增加等问*

建议：多听多看不要多说，多征询t

重科学化管理。

二、工作中的难点困惑及经验考

■■惑难点一:

设计模块管控节点上报成果文彳

造成时间延迟，压缩成本模块管:

案例:电梯审批程序为:技术参数3

批。设计部将一份过程稿上报审:

系统给予了意见，设计部就上报彳

部分问题没有彻底解决，设计部;

致参数最终确认时间过长。

建议：沟通前置，超越计划，详细2

二、工作中的难点困惑及经验考

困惑难点五：

一二类招标合格供方资源要根寸

目招标选择单位时多变性强。

案例:豪宅内装划分标段后确定为三

位联系确认来参与招标。测算E

单位红灯无法使用，导致临时再』

建议：未雨绸缪，提前沟通多家单《

集团，审批后交付投标保证金，，

制度。

出川

二、工作中的难点困惑及经验教训

困惑难点三：

限价工作不好推进，材料种类问题尤为突出

案例：使用安石粉代替抹灰，节省时间强度高有

但生产厂家极少全国了解一家生产，价格过高

案例：阀门采购限价品种类别过多，集采范围内

种类比较少，很多现场设计使用的都不包含在

建议：充分与设计沟通，沟通有深度、有力度不:

放弃。

■■附WN

二、工作中的难点困惑及经验畜

1、结算资料不完整

•施工图纸不齐全，且个别施工图

情况；

对策：设计吾B.工程部、监理单位

纸进行梳理。形成以最后指导

算基本依据，并且各相关部门和

字认可，项目公司和施工单位各

采用图纸的目录清单。

二.工作中的难点困惑及经验教训

缺少原始数据资料，如桩基础施工中的桩顶标高.

.成孔深度等;

对策：对此类问题，成本部应主动与工程部.法

,确定有无标高测量报告等，也可以从施工单彳

业资料中找到所需要的原始数据。

•设计变更.现场签证手续不齐全；

•工作界面不清晰，主要表现在一个工程由多个I

工，旦施工中为抢工期，各施工单位未完全按!

工作内容施工，而结算资料中又未明确；

用川

二、工作中的难点困惑及经验害

对策：对此类问题，可以采取将监

方会议的方式加以确认，充分2

2、施工单位不积极配合

•施工单位不积极提供结算资料，亘

对策：可以通过工程款的支付等手

合；要坚持循序渐进的原则，先J

的部分先行确认，争议较大的部，

理或集团给予支持与协调；对方彳

以立即向施工单位或其总部发函,

时，通知集团协调与支持；

三.天津豪宅精装招标过程控制介绍

户型面积配比:

主卧室更衣室卫生间

25平米8平米8平米

3。平米10平米10平米

35平米13平米12平米

三、天津豪宅精装招标过程控制介绍

三、天津豪宅精装招标过程控总

懵丽

二、工作中的难点困惑及经验教训

•施工单位结算人员不足，不能有效地展开结算:

对策：可以给施工单位发函，或由总经理亲自H

必要时通知集团成本部出面协调；也可以见缝，

工作，以保证结算计划的完成

3.重计量工作量大.时间紧,涉及专业多；

对策：制定合理计划，以人为本认真落实月.万

,日清日毕

4.争议费用处理难度大；

对策：以合同为依据，以事实为基础，双方共赢

理；

三、天津豪宅精装招标过程控制介绍

室内细节丰.，造型优雅

玄关客餐厅主卧室

三、天津豪宅精装招标过程控自

困惑风险

品总

质量

三、天津豪宅精装招标过程控制介绍

设计品质导致用材考究工艺复杂

1、主材价格高

2、人工单价高

3、措用高

4、返工、赘改、保修费用高

5、消防、室内污染、及国家趣导:丽E机।

■hWH

三、天津豪宅精装招标过程控卓

现有边界条件对成本1

1、电梯等垂亶运输机械可能存在风险

2、交叉作业成品保护难度极大

3、总各加交付刖及弼磔

4、建筑图（含甲供设备尺寸）与装修

5、豪宅管控品牌摩、验收标准导致成

6、设计深化及优化导致图蛾多变，成

7、豪宅进度模块科学艇造成成本地

〔■■出出由

三、天津豪宅精装招标过程控制介绍

成本测算指标对招标的影响

］、硬融制上限1950元/疝，U®5®1007u/m*

2、木作、石材、壁蛾、线条、水刀等分部均需分螂il

3、测算指标能否真正反映剧整际成本存在风险

三.天津豪宅精装招标过程控制介绍

1、取羟:泉州、武汉、合长沙现场勘查,远

了解石材、木作、壁纸等价格；了解优化做法及价格;

2、调研：去石材厂家了解石材，尤箕异性进口石材供£

价格；放了解水刀拼花价格；了解壁蛾替代产品工艺

3、分析：万达已中标项目人工单价组成.结合天建实

工费；

僧川

三.天津豪宅精装招标过程控制介绍

4、结合调研结果.设计优化主材及设计做法

5、梳理消防摩、污染陶牌摩市场价制微，梳理消

染标准工艺做法增加的难度费.提前与已中标项目合总

比，找到影响造价的核心点,测算时考虑此部分差异I

6、飒消防障污染降标准与原设计图城国厥蜒

将差异全部反映到招标图蛾中，避免设计变更，如研

木基层板品牌等.

MHHOII

三、天津豪宅精装招标过，

科学成本测算保证:

2500元/m

测

集

领

算

采

部

导

模

价

门

大

板

力

成

格

协

支

熟

稳

作

持

高

定

效

樵州，阳H

三、天津豪宅精装招标过程

部门协作

项目成本控

制部

方案效果0

成本测算

TV

三、天津豪宅精装招标过程控3

措施方法

眼

■■僧川

三.天津豪宅精装招标过程控制介绍

招标过程管控风险

1、选用有万达豪宅经验的合格供方，了解其明目资金承受

控水平,避免后康资金柳位停工引起索赔.避免质量整m

2、提前让总包、睢筑设计单位、精装设计单位（两家交X

审图,提前IMB错漏碘缺，招标图完善；召开多部门审图0

3、制定豪宅各专业管理界面；制定总包与精装艇界

准与招标文件T

BIHHOII

三、天津豪宅精装招标过程控自

招标过程管控

4、招标计划管控：制定从模刷算开始到定

界面及工程、设计、成本营销管控进度i戕

5、标函分析：（1）石膏绑融最低三家平切

工作清飞港HBSR平均价统T求调价并为

幅；

6、商务报价设定妁定：（1）石材、地板、，

最高价报价；（2）限定主要材料品牌；（3；

明确、报价不准说,不参与"评分）；

三、天津豪宅精装招标过程控制介绍

部分优化成果：

优化前

黑金化

优化后

圣罗兰

三.天津豪宅精装招标过程控制介绍

吊顶：

优化前

三、天津豪宅精装招标过程

减少石材用量：优化市

三、天津豪宅精装招标过程

电梯厅

优化前

UP雕花

三、天津豪宅精装招标过枪

木作:优化后!

优化前

三.天津豪宅精装招标过程控制介绍

优化前

黄金马赛克:黄金马

赛克

电梯厅取消

三、天津豪宅精装招标过程控制介绍

客厅壁纸-客户反映客厅壁纸图案繁杂、颜色过于丰富，停留时

感，建议更换简洁形式；

三、天津豪宅精装招标过程控制介绍

1、除玄关外其他部位取消水刀拼花。节约1500万，平;

/m2

2、主的卫生间、厨房墙地面为玻化砖。节约300万，阡

30元/m2；

3、地下室大堂及标准层电梯厅玻化砖墙地面、二级吊:

万

4、A・B户型装饰柱改为圣罗兰。节约100万元，平米单夕

5、保证效果前提下，优化木饰面及线条总量。节约300万;

£、卫生洁具选择性价比高的产品。节约成本300万，平

元/m2。

用川

三、天津豪宅精装招标过程控制介绍

客厅天花-客户反映绿色装饰线及四边装饰花纹过于沉闷有压扣

化或去掉；

三、天津豪宅精装招标过程控制介绍

卧室天花-客户反映绿色装饰线及造型点缀装饰有压抑感、沉闷

或^化；

卧室壁纸-壁纸图案花色过于丰富，视觉焦点过于密集，建议调

一色调；

出川

世上无难事，只怕有心/

加强沟通，事半功倍

精致工作

感谢聆I

石家庄项目:

经历过才会巾

2008年12____2009年4\

；月摘牌：'1一1（月签订总

'、包合同J

17个半月后\1、年11月、、

r/2011年9月23

1——］\日大商业、酒）匚］、30日B1南住

、店如期开业/期入

9月25R\

2013年E2豪宅人,

住宅）［,伙、岖住初1北'

住宅、F区写字楼）•——）

\回迁商业入伙/1

项目大：183.9万平米;

大商业大：19.51万平米，单体最大;

同期施工面积大:

2010年大商业、酒店、B1南开工、5A写字楼于

B2c回迁住宅及其底商开工;开工面积达133.41

2011年A区、B1北住宅E2豪宅开工、年底F区:

工；2011年新开业面积50.49万平米；入伙面手

施工面积133.41万平米；

2012年同期施工面积128.22万平米;入伙面积

2013年同期施工面积64.31万平米，入伙面积6

招标量大；截至目前签订合同535份（彳

中工程类合同419分，设计类合同116份；

结算量大；有535份合同就有535份结算

⑥曾经的困难（续）

20114

本部7

20114

开业片

到

经营决策文件13

签订早，价格

相对偏低；2012c

峰13

石家庄项目回人

迁面积大：60

万平米；当地少

尖岭村问题多

政府支持力度

不够，问题多

收获一

香后、成本部人员少，造价各询公司看

的外延，直接进行一审，其工作成果质二

词将直接影响着我们的成本管控。好的团I

好的管理。

公与咨询公司高管建立每月会晤第

及时沟通驻场人员、工作情况；及时与!

司目经理沟通工作任务、人员配备人员工,

建立激励制度,建立奖励基金,

管现不错的员工有奖励建议权。对于上海

样的外地公司，鼓励其集团领导每月来

决问题，合同约定：每月凭票可报销一

理从上海到石家庄的机票和住宿费，以此;

集团领导。

收获一（续）

香/•

培训、提升：定期召开业务交流会、

询专题讨论会，共同学习，共同提升。发

I带、扬长避短；

公例如，石家庄项目有两家当地的咨询公

本测算偏弱、最初无图纸放量无图纸招

遇到过，刚开始因为图纸深度不够等原

司突不断，换了几次项目经理不见改观。

与该单位高层领导沟通、培训、带动、

管板、手把手教等形式，最终终于提升上

理脸

收获一（续）

香/•

纠偏：对于工作中发现的问题，及时3

询领导谈心，帮他们完善自己团队的管理

I杜渐。如瑞和公司在豪宅景观工程招标

程量清单编制中少汇总6000m2,发现

公们集团老总庞总叫过来，认真谈了一次

他们的成绩与日常工作中存在的问题。

司分重视，公司内部开了交流会，及时总

强内部审核制度，并写出经验教训的PI

管现在没有技术负责人签字审核绝不出报

理脸

成

和

1

设计

限额

一：

本设方法

计

招折

项设计

09年各

涮从20

优

进行

计都

项设

，各

算化沟通

标前

计招

，设

多忙

的工作

要求

°并

指标

限额

的有设计

间

第一时