第七部分-常规物业管理的服务内容

PAGE２４第七部分常规物业管理的服务内容一、房屋维修养护管理（一）管理内容1、对房屋、设备设施用房设专业人员对各用房进行定期巡查，并按不同保养要求进行正确保养。2、建立完善的房屋档案，由专人进行整理、编目、归档。3、根据所配置房屋、设施设备用房建立台帐和标识，工程人员对房屋状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。4、设专人受理报修，同时派工程人员及时采取有效措施，进行修缮。（二）管理措施1、制定房屋及附属构筑物管理方案，将根据园区房屋及附属构筑物情况，提前介入，了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。建立房屋档案，对房屋及附属构筑物建立详细技术档案，以便以最快的速度查得相关参数，确保房屋处于最佳状态。质量保修期的监督管理，在验收时将从维护园区的利益出发，按国家有关质量标准严格把关。房屋附属设备维修与管理（一）管理内容1、根据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进行定期巡查，并按不同设备要求进行正确保养。2、建立完善的设施设备档案，由专人进行整理、编目、归档。3、根据所配置设备、设施建立台帐和标识，工程人员对设备运行状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。对各管线、控制器等设专人进行定期检查，及时排除故障，并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。5、按有关行业规范标准对各设施设备，进行专业检测、维保。6、按照有关规范标准，设专职设备运行操作员对高低配、燃气锅炉、水泵等进行专门维护、管理。（二）管理措施1、制定设备安全运行管理方案，建立设备台帐，建立短、中、长期设备保养制度，并严格执行。建立设施设备档案，建立设备技术档案，对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。制定设备维护保养方案，根据设施设备配置情况，制定详细的设备运行值班制度、交接班制度和工作报告制度，并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人。做好设备事故的防范和处理，根据园区设施设备情况，编制切实可行的设备事故应急处理预案，组织抢修和处理，尽可能减少损失和影响。事故处理后，认真查清原因，吸取经验教训，避免和减少同类事故的再次发生。（三）机电设备管理程序1、正式接管物业后一月后内将所有设备建立台帐，并在建档后的3个工作日内将台帐移交公司办公室存档。2、接管物业后一月内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号3、所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》。4、设备台帐应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应交将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时地在设备台帐或设备卡上予以登录。《设备台帐》和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议书等）统一由公司办公室保存。使用部门保存复印件。设备的购置管理设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。新添设备由工程部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。6、采购设备应遵循公司采购规程执行。采购设备到达后，由工程部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规程执行。经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台帐，建立卡片等进行日常管理。设备状态标识工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。正常运行中的设备可不予标识。（六）设备的停用和封存1、对多余的设备或暂不使用的设备应予停用。2、停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。3、工程部应定期对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。4、设备领班人员应填写设备停用或封存的报批单，经管理处主任批准后实施。房屋日常维修养护计划及实施方案（一）房屋承重及抗震结构部位维修类别划分：（1）局部受损（2）施工质量原因造成的结构问题计划平时每月巡查一次，但在入住装修阶段需每天巡视，发现问题，立即处理或维修。方案（1）由于使用不当造成结构较轻受损由工程部或委托专业公司实施。（2）如因施工质量原因造成结构问题，应提请开发单位处理。标准（1）有关房屋修缮标准。（2）有关工程施工技术规范。实施效果（1）安全，使用正常。（2）功能完好。（二）外墙面维修类别划分（1）外墙面大理石干空挂、破损。（2）外墙面局部渗漏。（3）外墙面大面积渗漏。（4）玻璃幕墙破损2、计划每月检查一次，发现问题，及时维修。方案由工程部按有关修缮规程实施。4、标准（1）有关房屋修缮标准。（2）外墙面修缮作业规程。实施效果无脱落、破损、无渗水，整洁统一。（三）上、下水主管道维修类别划分（1）接口及砂眼漏水。（2）管道堵塞、破裂。（3）固定码松脱。计划每月巡查一次，发现问题及时解决。方案由工程部按有关规程实施。标准（1）给、排水维护修缮标准。（2）房屋维修标准。实施效果（1）美观完好。（2）上、下水通畅。（3）无渗漏。（四）水池、水箱维修类别划分水池、水箱的维修养护。计划每月对水池、水箱进行检查，发现问题，及时处理。方案委托具有相关资质企业进行维护、清洗。标准水池、水箱清洗相关标准。实施效果（1）水池、水箱正常使用。（2）水质无二次污染。（五）设备用房经营用房维修类别划分（1）用房出现脏乱差环境现象。（2）不能满足正常使用。（3）各项设施、设备缺损。计划（1）每周检查一次用房，发现问题，及时处理。（2）每月检查一次设施、设备。方案由工程部按维修保养规程实施。标准相应维修保养规程。实施效果（1）正常安全使用。（2）各项设施、设备完好。（3）整洁、安全。（六）机电设备维修类别划分（1）水泵等机电设备的维护保养。（2）日常机电设备的零部件易耗品维修、更换。计划每天巡视检查，每半月进行一次保养；每季检修一次。方案由工程部实施维修。标准各项机电设备维修保养规程。实施效果（1）无故障。（2）保障安全运行。（七）消防设施维修类别划分（1）疏散标志的维修及维护。（3）喷淋、烟感报警系统故障的排除和维护。计划每月检查一次消防报警系统完好情况以及消防设施的完好性、有效性。方案（1）由消防、机电、维修专业人员负责实施。（2）一般消防设施视使用情况及有效性进行更换。标准（1）标识制作及维护管理规定。（2）消防设施维修操作规程。实施效果（1）设施有效，标识清楚，完好无损。（2）灵敏，准确报警。（八）中央空调维修类别划分（1）制冷主机维护保养。（2）机房设备管道维护保养。（3）阀门维护保养。（4）新风机和风机过滤网。计划每半月对主机、管路、阀门的紧固、渗漏、保温等进行检查与维护；新风机、风机过滤网清洗；方案（1）由工程部实施日常维修保养。（2）相关专业公司实施维修（维保）。标准中央空调设备维修保养规程。实施效果（1）无故障。（2）保障正常安全运行。（3）设备性能良好。（九）变配电控制设备维修类别划分（3）低压控制柜运行检查计划方案标准配电设备运行及维修保养规程。实施效果（十）地下车库、外围道路、停车场维修类别划分（1）地面大面积的破损，坑洼、积水。（2）地面有成块的砼结块或其它污染物。计划每周检查一次，发现问题及时处理。方案由工程部组织维修。标准（1）园区道路修缮标准。（2）房屋维修标准。实施效果平整、无坑洼、无积水、无缺损。（十一）井、沟维修类别划分（1）井盖破损。（2）堵塞。（3）缺损、多污积。计划污水井、沟及时清理。方案由工程部组织实施。标准房屋维修标准。实施效果（1）井内无积物、无堵塞。（2）井盖正常使用，密合，无破损；标志清晰。（十二）公用标识设施维修类别划分（1）设施破损。（2）标识污染。（3）标志所示意思不符。计划（1）每周检查一次，并对标识的示意准确性进行检查，发现问题，及时处理。（2）每月清洁标识一次。方案由综管部、工程部组织实施。标准园区标识制作安装及管理规定。5、实施效果（1）标识清洁美观，无破损。（2）安放稳固。四、综合环境管理（一）保安与消防管理1、保安管理严格按照行业标准，针对小区特点，实施全天24小时保安巡视和值班制度。并设置专职车管员进行车辆停放管理，以协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，防止和制止任何危及或影响园区安全的行为。门卫各出入口24小时有值班看守，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少有一人值守；按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥交通疏导等工作。巡逻白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于2人，并排或列队巡逻，规范整齐；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理服务中心，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。消防管理（1）管理内容加强消防监控园区的管理。保持消防通道的畅通。严禁携带、储藏易燃易爆物品。做好园区消防器材的管理和维护。防止电器短路、超负荷用电等引发火灾因素。严格执行防火管理制度。对机房等园区消防重点部位做好消防管理工作。制订消防设施设备系统维护保养制度，并加强对其的管理。加强与消防部门的联系。（2）管理措施制订并落实消防管理制度和消防安全责任制度，做到责任落实、器材落实、检查落实。制订消防事故处理预案及应急流程，防患于未然。建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习。定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除。严格落实防火管理制度，充分做好各项防范措施。制订园区各消防重点部位消防管理制度，并根据“谁主管，谁负责”的消防原则，消除一切火险隐患。针对各消防设施设备、器材，制订各类型系统设备的维护保养计划，并狠抓落实，使之始终处于完好状态。积极开展消防安全宣传教育，定期向业主（使用人）传授消防常识。发生火灾，及时组织扑救并迅速向有关部门报警。（二）车辆交通管理有较为完善的车辆管理制度；小区设置明显的交通标志；维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；设置露天停车场经过业主委员会批准并经过公安交管部门审批，符合规划要求；封闭停车场由专人管理，车辆进场、离场有检查、记录；管理人员责任心强，认真负责；停车场具有交管部门核发的停车场使用证，按照物价部门核发的收费标准收费；按照合同特别约定履行车辆保管责任

1、管理内容（1）保持良好的秩序，明确园区内车辆停放区域；（2）设立完善的车辆行驶标识和警示牌（含：行驶方向、行驶路线、限速、限高、禁鸣、禁烟火标识等）；业主专用的车位，车辆管理员应做好相关标识，阻止和劝诫其它车辆不得占用此车位。2、车辆损坏设施设备事故处理措施（1）应立即通报护卫主管，并记录驾驶人的姓名、驾驶执照号码、身份证号码、住址及车牌号码。（2）记录旁证人姓名、住址及联系方式。如有条件可拍照留证。（3）详细记录驾驶人损坏设施设备的经过。（4）通知工程维修人员到场结算修复受损设施设备所需资金的数额。（5）让驾驶人书面确认责任及承诺赔偿的方式及预付保证金。（6）如有必要，经领导同意后报警处理。五、保洁管理管理服务中心将安排专业保洁人员，负责清洁楼宇内部公共区域，负责清扫小区公共区域的街坊道路、污水沟、停车场地、垃圾房和灭蚊灭鼠消毒等。保洁员一律统一着装，佩带胸卡上岗，服务文明礼貌。（一）内容1、小区内垃圾实行袋装化管理。公共道路旁按需设置垃圾收集箱，保洁员每日定时收集，做到日产日清。定期冲洗垃圾收集站的内外墙壁及地面，定期进行灭虫、消毒。及时清扫地面积水、垃圾和烟头等，使地面保持整洁、无杂物和无积水等。2、对公共道路旁的垃圾收集箱等环卫设施定期清洁或清洗。3、对人员出入频繁之地，进行不间断的走动保洁。4、特殊情况，增加保洁频率和力度。5、定期对公共区域的草坪、窨井喷洒杀虫剂，堵塞老鼠出没洞口，并进行灭鼠，清除积水，消灭蚊蝇孳生地。为保持污水管道通畅，保洁员每月对排水沟清扫一次。做到无异味、无杂物、不堵塞、无淤积、无蚊蝇繁殖。标准公用道路1）每日打扫1次各共用楼道，每周拖洗2次；2）水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次，大理石地面每季度抛光打蜡1次；3）每日收集2次业主（使用人）垃圾；4）各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每月循环清洁1次；地面基本干净，无垃圾、灰尘、杂物，污渍、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；扶手护拦基本干净、光亮每月清洁2次，目视灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁2、停车场、共用车库或车棚1）每日清扫1次车库的纸屑和垃圾；2）及时清除地下室进出口的垃圾；3）发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；4）每月打开1次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷1次；5）每月擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；3、标识、宣传牌、雕塑、信报箱1)标识、宣传牌每3日擦拭1次，雕塑每半月擦拭1次；2)清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；3)每周擦拭1次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。4、绿化带1）每日清扫1次绿化带、草地上垃圾；2）捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物；3）秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净、无积尘、无污渍、无垃圾；4）花坛表面洁净无污渍，地面垃圾滞留时间不超过1小时。5、休闲、娱乐、健身设施1）每日清洁1次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）；2）每半月彻底刷洗消毒1次；3）设施表面干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。6、门卫、岗亭、监控控头1）门卫、岗亭每日清洁2次；2）内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台，及其他台面，室内外墙面每月清洁2次，发现不卫生随时处理；3）保持墙、地面干净、光亮、整洁；4）保安岗亭随时保洁，墙面、顶面无积灰；5）工、器具排放整齐、有序；6）监控探头每周擦拭1次，镜头用专用纸，探头外表用微湿的毛巾；7、垃圾桶、果皮箱1）垃圾桶、果皮箱：每日清运2次；每日抹布抹1次；2）垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；3）垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污，无明显异味。8、垃圾收集与处理1）每日收集生活垃圾1次；垃圾日产日清；2）垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾1次，保持垃圾桶清洁，回收垃圾桶垃圾后重新铺好新的垃圾袋；3）再盖好垃圾桶盖；4)垃圾分类收集，对于可回收物资应当回收利用；5)对有毒物质分离特殊处理；6)建筑垃圾定点堆放；7)灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；8)废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面；9、卫生消杀1）夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次，其他根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠：每季进行1次；确保操作人员和业主（使用人）安全，有切实可行措施，不干扰业主（使用人）正常生活，检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；3）检查办公室、食堂，目视无苍蝇在飞；4）抽查楼道、业主（使用人）家无明