老旧小区造价控制与审核操作规程培训

卢德林2021年10月16日中央国家机关老旧小区综合整治工程造价控制与审核操作规程培训《关于开展中央国家机关老旧小区综合整治工作的通知》《关于印发中央国家机关老旧小区综合整治工作实施方案的通知》《关于加强和规范中央国家机关老旧小区综合整治项目造价审核工作的通知》《关于进一步加快推进中央国家机关老旧小区综合整治项目进展的紧急通知》《中央国家机关老旧小区综合整治工作规程》《中央国家机关老旧小区综合整治技术导则》《中央国家机关老旧小区综合整治项目管理办法》《中央国家机关老旧小区综合整治资金支付操作规程》《中央国家机关老旧小区综合整治工作手册》《中央国家机关老旧小区综合整治造价控制与审核操作规程》《中央国家机关老旧小区综合整治项目立项评估和初步设计评审操作规程》目录控制与审核操作规程2概算分解控制与审核5工程变更控制与审核4合同控制与审核

6资金支付控制与审核3招标控制与审核

7竣工结算控制与审核8工程竣工决算编制与审核1总则及一般规定9附则造价造价工作主要参与者建设单位承担工程实施和造价控制主体责任监督监理单位建设单位造价咨询项目管理设计单位承包商国管局概算评审单位造价审核单位项目巡查单位组织综合整治项目的房屋检测鉴定、项目申报、工程设计、招标采购、签订并履行合同、资金使用管理、居民协调、竣工验收和竣工结决算等项目建设管理工作。接受国管局和本单位纪检、监察、审计、财务、信访等机构的监督和指导。项目实施和造价控制责任主体负责建设单位的项目投资计划执行情况的全过程监督与管理国管局总指挥部/联席会议机构项目1指挥部1监理项目管理承包商造价咨询…设计项目N指挥部N监理项目管理承包商造价咨询…设计…造价审核单位项目巡查单位概算评审单位部门1部门i部门N…多层级多项目管理模式造价控制与审核红线变更后的工程投资突破批准的投资概算的；整治内容超出《中央国家机关老旧小区综合整治内容分

中基础内容和附加内容的；

工程变更未办理签认和审批手续的，超出批准建设内容发生的支出；不符合合同协议的支出；非法收费和摊派；无发票或者项目不全、无审批手续、无责任人员签字的支出；因设计/施工/供货等原因造成的工程报废等损失，以及未按规定报经批准的损失；项目符合规定的验收条件之日起3个月后发生的支出；其他不属于本项目应当负担的支出。建设单位使用住宅专项维修资金、售房款、部门自筹或者业主自筹等方式自行解决。建设成本决算范围投资范畴改变原有房屋和土地的权属关系、产权性质的；改变原临时建筑和违章建筑的属性的。工程造价审核要遵循“安全经济、厉行节约、简朴实用、有限目标、节能环保和注意绩效”的六大基本原则。建设资金应重点保障《中央国家机关老旧小区综合整治内容分类表》中“基础内容”的实施，支持“附加内容”的实施。“自选内容”的建设资金由建设单位自行处理。有效控制投资，提高资金使用效益。

施工图设计未落实评审意见、未进行限额设计而突破批准的投资概算的.

整治根底内容和附加内容房屋建筑本体局部抗震加固节能改造综合改造1、1980年以前建成、不能满足抗震标准要求，有加固价值的老旧房屋1、平改坡2、屋面防水、保温改造3、楼梯外墙保温4、楼体外门窗改造5、每个楼栋和每个单元安装供热计量总表1、外墙及公共区域清洗、粉刷2、楼内照明系统改造3、楼楼内水、电、气、热、通信、消防等管线改造4、地下空间平安隐患整治小区公共局部根底设施改造环境整治改善1、供水、雨污排水管网设施改造2、供电、弱电管网设施改造3、燃气、供热、消防管网设施改造4、安防设施完善1、小区道路、绿化、照明设施改造2、标准非机动车停车，增设或改造自行车棚等非机动车停车实施3、标准机动车停车，结合小区绿化、树荫施划机动车停车位4、更新或补建信报箱5、规整线缆、室外空调等6、撤除私搭乱建的违章建筑老旧小区综合整治项目1、1980年以前建成、没有抗震加固价值的老旧平房、简易楼、筒子楼等可进行翻扩建；2、翻扩建工程可适当增加户型面积、楼层和地下车库1、可增设太阳能应用、雨水收集系统等节能、节水措施。1、生活、消防水箱等设施改造；2、楼外雨水排水管线更新；3、可补建门禁及访客对讲系统；4、更新或改造原有老旧电梯。1、供水、排水、配电〔变电〕、燃气调压站、锅炉房、热交换站、消防等设施设备改造；2、架空线电缆入地改造〔土建费用〕；3、增设天然气系统、人防通道及其他配套辅助用房改造等。1、可增设公共卫生间、无障碍设施、科普橱窗、宣传栏等2、清理楼内外杂乱堆砌、废弃物；3、标准垃圾分类收集等。根底内容10项附加内容8项根底内容14项附加内容13项“根底内容〞建设目标以“消除平安隐患、节能减排，并保障小区居民根本生活需求〞为主；“附加内容〞建设目标以“完善小区配套功能〞为主；“自选内容〞建设目标以“美化小区环境、提升居住品质〞为主。本方法附录五，工作规程附表1工程造价审核必要性利用工程造价审核单位的专业优势，要求其全程参与项目建设与管理，要求其全程协助国管局或建设单位进行投资控制与审核，非常必要，也非常重要！造价审核行为过程监督1、国管局房管司负责监督考核造价咨询机构及其工作人员的造价咨询活动，对工程造价实行动态管理，定期对造价咨询机构的效劳质量及信誉情况进行考核。〔条〕2、国管局房管司会同财务部门加强工程价款结算的监督，组织造价咨询机构对价款结算及审核结果进行复查、互查或抽查。〔条〕3、对造价审核单位编制的?工程结算审核报告?和?工程竣工决算审核报告?存在严重错误或重大分歧的，国管局按照“先审核、后审批〞的原那么，组织中介机构进行评审后，再进行审批。〔条〕造价审核单位及人员受建设单位及其他有关单位投诉，经查证属实的，视情节轻重，国管局会同建设单位给予警告、终止合同、取消从事综合整治工程造价咨询资格等处理。〔条〕造价审核单位的专业审核或咨询意见，经国管局房管司或建设单位验收不合格或不完整的，应责成其重新作出专业审核并出具咨询意见。〔条〕国管局房官司有权委托另外一家工程造价咨询单位，对验收不合格的工程造价业务进行重新审核或复核，原造价咨询单位应予以配合。〔条〕造价审核自律管理工程造价审核人员应按照工程造价咨询单位执业行为准那么、造价工程师职业道德行为准那么开展造价审核工作，承客观、专业、严谨、负责的态度，分阶段提交造价审核成果文件〔条〕工程造价咨询单位应遵循独立、客观、公正、老实信用原那么，不得损害社会公共利益和他人的合法权益。〔条〕工程造价咨询单位应加强廉政建设，其工作人员应廉洁自律，杜绝违法、违规、违纪行为。所有与综合整治工程的造价审核单位，应向国管局和建设单位提交廉政承诺书〔条〕除法律、法规另有规定外，未经同意，工程造价咨询单位不得对外提供工程造价咨询效劳过程中获知的工程信息、商业秘密和业务资料。于保密工程，应与建设单位签订保密协议〔条〕工作模式和组织管理造价审核单位应建立现场沟通联系机制，每周到工程现场不少于两次，重大工程应安排专人常驻工程现场。造价审核单位应对工程现场、建设单位驻地的造价咨询活动进行记录，建立完善造价咨询工作日志或周志备查，且需建设单位或相关被审核单位签字确认。〔条〕造价审核单位应全面掌握工程相关批准文件、评审报告、设计图纸和工程现场状况，参加现场工程管理或监理例会，掌握工程进展、工程变更等，了解工程现场决策事项，发表咨询意见建议。

〔条〕造价审核工作成果管理造价审核单位从事工程造价咨询业务，应当按照有关规定的要求出具相应的工程造价成果文件，并及时提交国管局房地产管理司、建设单位、被审核单位和相关方。〔条〕工程造价重要成果文件应当符合本规程及?建设工程造价咨询标准?、?建设工程造价咨询成果文件量标准?的要求，由工程造价咨询单位加盖有企业名称、资质等级及证书编号的执业印章，由执行咨询业务的注册造价工程师签字、加盖执业印章后生效。〔条〕为不影响工程进展，造价审核单位对建设单位提交的概算分解、招标文件、工程量清单及控制价、合同文件、暂估单价的材料设备及暂估价专业工程的招标采购、工程变更、费用索赔与反索赔等本规程中无特殊说明的事项，可以进行事后或者事中审核，并注明上述活动时点、资料提交及接收时点、审核完成时点等。〔条〕造价审核收费标准工程造价审核费用应执行市场调节价，应通过招标方式合理确定效劳价格。〔条、条〕特别地，对于不适合招标的保密工程或紧急工程，可协商确定。造价审核收费标准：?国管局工程建设工程造价咨询管理方法〔试行〕?〔局办[2021]7号〕；造价审核根本费的计费基数：建设单位组织报审的建筑安装工程费用，其费率按标准下浮20%；造价审核审减费用计费基数为审减金额〔建设单位的送审金额减去造价审核单位的审定金额〕。审减额收费费率不下浮。审减率小于等于5%时，审减额收费由国管局承担；审减率大于15%时，超过局部由承包商承担；对于高报结算价款的工程，建设单位和被审核单位要作出书面说明；对于违规串通、虚报结算价款的，造成损失的责任方应当赔偿，国管局将在一定范围内进行通报。对于审减费用的处理合同条件，应纳入施工及各专业工程的招标文件和承发包合同文件中。国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格[2015]299号）目录控制与审核操作规程2概算分解控制与审核5工程变更控制与审核4合同控制与审核

6资金支付控制与审核3招标控制与审核

7竣工结算控制与审核8工程竣工决算编制与审核1总则及一般规定9附则造价定义阶段关注点建设实施立项申请立项批复初步设计初步设计评审建设准备招标投标施工图设计施工图审查竣工验收后评价交付使用施工图限额设计概算分解前期工作要求建设单位前期工作要求立项初设及评审施设及审查清单及控制价施工及监理招标开工证立项初设及评审施设及审查清单及控制价施工及监理招标开工证节省时间不大于120天传统串式模式F—T模式中央国家机关基本建设项目概算分解控制办法尺度标准工具灵魂四种分解方法：按人分解、按物分解、按进度分解、按资源分解

三种分解原那么：从量分解、从价分解、量价分解概算分解工作流程中央国家机关基本建设项目概算分解控制办法（第十条）灵魂三、预备费二、工程建设其他费用一、工程建设费用〔一〕总包合同〔二〕发包人直接发包合同明细表固定费用预留金暂估价材料设备暂估价专业工程明细表明细表概算分解过程一级二级三级四级五级编报?概算分解控制表??概算分解控制表?备案施工图设计优化、施工图限额设计工程组织实施每月5日随?工程管理月报?,填报上月的?概算分解控制表?委托中央政府采购中心组织招标采购可机动资金概算分解的编制主体是建设单位，如果建设单位编制确有困难的，可商请工程造价审核单位或工程造价咨询单位，协助其编制《概算分解控制表》。如果建设单位在首次概算分解后发现，概算分解控制表中的数据与国管局批准的初步设计方案及投资概算存在较大差异时，建设单位应对差异进行重点书面说明。概算分解预控金额作为各项合同招标的控制价格概算分解控制表流转与使用概算分解控制表建设单位编制概算分解控制表造价审核单位审核概算分解控制表国管局审核备案确定各分项合同预控金额的依据确定工程款支付上限的依据确定总投资预控目标的依据重大变更、签证、新增事项施工总包招标准备阶段施工招标及施工阶段使用可机动资金建设单位调整原因用途金额施工过程中经济性合理性对概算分解审核意见或专业建议,建设单位和工程造价审核单位应留存备查。内部履行必要签报审批程序首次概算分解最正确时机初设(概算)立项/可研(估算)施设(预算)招标(标底)施工(支付)竣工(结算)交付(决算)投资分解规划/设计/计划执行评审/审计效绩/奖惩概算分解的专业性比较强，要做好不容易。但考虑到老旧小区改造工程的实际情况，尤其是时间进度的紧迫性，概算分解时，可以参照?中央国家机关建设工程概算分解控制方法〔试行〕?的规定，作适当的简化处理。〔3.13条和条〕概算分解控制办法第十一条概算分解是一个动态的、循环往复的过程施工图限额设计解决建议潜在风险问题成因如果建设单位在项目的定义阶段，不重视项目的施工图优化设计，或者限额设计工作，那么，项目将很容易出现这样或那样的问题。施工图限额设计施工图设计完成后，建设单位、设计单位应将施工图设计文件送施工图审查机构进行审查。施工图未经审查合格的，不得使用。〔4.1.3条〕磨刀不误砍柴工，当施工图设计不符合招标条件时，不应强行启动招标程序。目录控制与审核操作规程2概算分解控制与审核5工程变更控制与审核4合同控制与审核

6资金支付控制与审核3招标控制与审核

7竣工结算控制与审核8工程竣工决算编制与审核1总则及一般规定9附则造价招投标阶段关注点建设实施立项申请立项批复方案设计方案评审建设准备招标投标施工图设计施工图审查竣工验收后评价交付使用招标方式及平台计价原那么预备费处理暂估价事项不平衡报价与清标计价体系打捆招标和加固工程招标人的合法性招标条件和承包商选择拆除工程可回收物处置招标前造价控制与审核施工招标准备阶段的造价控制与审核《关于进一步规范北京市房屋建筑和市政基础设施工程施工发包承包活动的通知》（京建发[2011]130号）工程量清单招标控制价建设单位委托招标文件招标控制价招标文件工程量清单招标方式投标人选择分标情况造价审核单位审核综合单价组成措施项目费用其他项目费用项目（分部分项工程、措施项目、其他项目）、工程量、特征描述招标方式、范围、内容、投标保证、评分标准、合同模式、计价原则、费用索赔、工期、支付方式、施工现场及外围条件、非甲供主要材料设备的技术标准及要求等国管局批准的初步设计、投资概算、经国管局审核备案的概算分解，以及其他施工图设计文件等经国管局审核备案的概算分解和已经审核定案的工程量清单履行施工招标程序审核无误施工图设计完成建设单位应委托具有相应资质的中介机构编制工程量清单、招标控制价和招标文件。在招标文件和工程量清单中，应合理设置暂估价事项，严格限制暂估价事项的金额比例。“工程量清单和招标控制价”应

根据招标文件的精神来予以编制，“工程量清单和招标控制价”的

编制

时间，应晚于招标文件的编

制时间。撤除工程可回收物处置

?中央行政事业单位国有资产处置管理方法?〔国管资〔2021〕168号〕、?关于进一步标准中央行政事业单位国有资产处置工作的通知?〔国管资〔2021〕165号〕：1、处置方案须报国管局批准后执行；2、应在北京产权交易所进行处置;；3、处置收入按“收支两条线〞原那么进行管理。老旧小区改造工程属于房屋修缮工程，“拆、改〞的工程量非常大。建设单位应该在总包招标之前，根据国管局批准的老旧小区改造工程的改造范围和改造内容，对拟拆物资进行盘点清查，并登记造册。撤除工程可回收物的处置，是建设单位和工程造价审核单位在招标准备阶段应该重点关注的问题。对于需要拆除、更换的旧门窗、护栏等拆除工程可回收资产，造价审核单位应协助建设单位组织清查、盘点、登记造册，并交由业主或者相关产权人，按照有关规定处置。业主或者相关产权人放弃处置权利的，建设单位应组织施工、监理、拆除等单位，就拆除工程可回收资产进行作价，经造价审核单位审核后，冲抵工程款。（5.2.3条）因为老旧小区改造项目的特殊性（尤其是拆除工程可回收物可能涉及小区居民的切身利益），为了加快施工进展《财政部关于基本建设项目结余财政资金收回同级财政的通知》（财建[2015]707号）打捆招标和加固工程打捆招标加固工程打捆招标条件清单编制原则合同签署工程款支付结算审核竣工决算招标阶段：内加固工程以暂估价专业工程形式体现，不参与竞争且暂估金额与国管

局批复的概算金额相同。外加固工程以分部分项工程清单项形式体现，由投标人自主竞争报价；施工阶段：外加固工程的开工时间，晚于内加固工程的开工时间；如果内加固工程不可操作，应及时组织专家对外加固工程的必要性进行

论证，论证结果报国管局审批。未经国管局批准，外加固工程不应开工

建设；如果内加固工程确实无法实施，应向全体小区居民进行公示并说明原因。加固工程调整按重大变更处理注意：分标应履行必要的专家评审程序抗震加固工程施工本身，不存在任何技术难题，但是，要想顺利完成加固工程建设，小区居民的支持与配合是必要条件。仅仅通过给予小区居民一定的腾房、搬迁补偿费，显然是不够的，因为，绝大多数居民不愿意因为内加固建设，而减少本来就很拥挤、本来就不够用，本来就很小的室内实际使用面积，他们希望借这次难得的改造机会，适当扩大建筑面积，但这种诉求，又缺乏政策支持，进而导致内加固建设基本上不可操作。《中央国家机关老旧小区综合整治工作规程》抗震加固工程招标与调整老旧小区综合整治项目中的户内、楼外加固工程，原则上宜按分部分项工程编制工程量清单。当户内加固工程实施确有困难的，商招标管理部门按暂估价专业工程形式，列入工程量清单，暂估金额为批复投资概算中相应的户内加固工程概算金额。

（4.1.5条）抗震加固工程招标处理方式如果因业主配合、底商等特殊原因，导致项目的整体或者局部加固施工无法作业，进而影响建筑物结构安全的，建设单位应及时组织设计、监理等相关专家，对原加固工程设计方案进行重新论证。经论证，确需调整加固实施方案的，原则上要重新组织施工图审查。如果相关专家认为调整后的加固实施方案不需重新进行施工图审查的，应当就“专家论证结论”和“新的加固实施方案”进行签字确认，并依法对工程设计质量负责。抗震加固工程调整对于不配合加固施工作业的业主或者单位，应要求其以书面签字方式予以确认，并依法承担相应的责任。如果业主或者单位既不配合加固，也不予签字确认的，建设单位应组织设计单位、施工单位和监理单位等相关参建单位，以会议纪要等形式，及时进行书面说明并留存备案。对于无法实施部分的加固工程概算投资，不得调剂使用于项目的其他事项，应当交回国库；建设单位应就不能加固的原因进行书面说明，并向国管局房管司提交施工图审查、专家论证和业主签字等资料。按照重大工程变更予以处理。抗震加固工程的任何调整方案，均应报国管局审核通过后方可实施。（6.2.7条）招标条件及承包商选择在实践中，我们发现，有相当多的项目，在施工总包招标时，施工图设计仍然不完善，甚至出现错误，根据招标条件，一般不宜启动招标程序，但考虑到老旧小区改造项目的建设时限要求，建设单位往往希望能够尽快启动招标程序，这时，工程造价咨询单位应该在受托开展工程量清单和控制价编制时，先用设计的视野，看图审图，并将设计问题及时反馈给建设单位和设计单位，要求设计单位及时予以完善或整改。这种做法，对加强项目管理，提高投资效益，作用巨大。为确保承包人名录中的承包商合格，国管局将会同建设单位定期对名录中的承包商的业绩进行考评。对于不合格的，弄虚作假的承包商，要及时予以清退并公告。招标方式及平台选择一、招标方式严格按照国管局批复的招标方式进行；严格按照国家有关法律法规执行。二、不招标的条件三、招标平台局部行业的专业分包工程应在其专有平台上进行招标；其他工程均应在政采中心在北京市建设工程交易中心的平台进行招标；电梯宜单独组织招标

实行合格承包人名录制度采用两阶段招标采购模式法律法规规定的招标方式工程工程施工单项合同重要设备、材料等货物采购单项合同勘察、设计、监理等效劳采购单项合同公开招标200万元100万元单项工程预计合同重要设备、材料等货物采购单项合同勘察、设计、监理等效劳采购单项合同公开招标其他形式采购50万元60万元50万元工程总投资在3000万元以下时50万元可直接委托工程总投资在3000万元上下时返回无须招标的特殊情形返回招标人资格的合法性北京东城区某项目的电梯工程招标采购招标人资格的合法性，是决定招标采购结果是否生效的核心问题。如果招标人的资格不合法，则招标过程和招标结果都不能生效。计价体系咨询目的市场平均价值相对竞争优势价值咨询方法特定经济行为价值类型决定约束咨询价值质的规定咨询对象价值量化过程匹配定额计价法计价体系清单计价法约束造价咨询的价值类型，是指造价咨询对象价值的质的规定性，是造价咨询价值形式上的具体化。建设部119号部令计价体系对项目的投资控制影响很大，建设单位应该根据项目的特点，选择恰当的计价体系。主要计价原那么计价体系不等同于计价原那么主要计价原那么包括：计价体系确实定综合单价的构成人机料价差的调整方法计价原那么一般在招标准备阶段予以确定北京市建委在2021年9月公布了?关于加强建设工程施工合同中人工、材料等市场价格风险防范与控制的指导意见?〔京造定【2021】4号〕。一、依法应招标的工程，承发包双方在施工合同签订时，应根据工程具体情况，充分考虑施工工期、市场价格变化等情况，合理确定工程合同价格及有关调整方法，对人工、材料、设备等市场价格变化的风险范围和幅度、超出幅度的调整办法，以及价款结算方法等内容，应在合同中明确约定。风险范围：主要材料〔钢材、木材、水泥、预拌混凝土、钢筋混凝土预制构件、沥青混凝土、电线、电缆〕等。人工、机械风险幅度一般约定在3%--6%之间。上海某办公楼的装修改造工程〔2021年〕暂估价事项处理关于进一步规范北京市房屋建筑和市政基础设施工程施工发包承包活动的通知本办法4.1.6条预备费及暂列金处理暂列金暂列金是指在工程实施过程中，难以预料的、由建设单位在工程招标时，就预先预留的费用。暂列金需要根据工程的复杂程度、设计深度工程环境条件〔包括地质、水文、气候条件等〕进行估算，一般可按分局部项工程费和措施工程费的10%--15%列示。暂列金动用责任主体不平衡方法---清标在工程建设领域，建设单位与承包商之间的博弈随处可见。不平衡报价投标策略清标博弈承包商利益驱动建设单位利益保护清标时，首先需要做好符合性清标，然后再做好合理性清标。清标谈判目录控制与审核操作规程2概算分解控制与审核5工程变更控制与审核4合同控制与审核

6资金支付控制与审核3招标控制与审核

7竣工结算控制与审核8工程竣工决算编制与审核1总则及一般规定9附则造价合同签署阶段关注点建设实施立项申请立项批复方案设计方案评审建设准备合同签署施工图设计施工图审查竣工验收后评价交付使用中标无效情形肢解发包情形分包合同权益转让违法分包情形概算分解流转使用非法转包情形合同无效情形合同模式合同模式固定总价合同模式固定单价合同模式本钱加酬金合同模式固定价格合同固定总价合同模式选择的条件（3个）固定总价合同不等于总承包

建设单位一旦准备启动施工总包的招标程序，就应该尽快选定合同管理模式。合同格式与合同内容，是招标文件的重要组成部分。对于招标事项，在中标通知书发出之日起三十日内，建设单位应按照招标文件和中标人的投标文件的约定，与中标人订立书面合同。书面合同签订后，不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。〔招标投标法第46条、本方法第条〕概算分解控制表流转与使用概算分解控制表建设单位编制概算分解控制表造价审核单位审核概算分解控制表国管局备案确定合同预控金额确定工程款支付上限的依据合同签署施工总包招标准备阶段非招标事项的合同签署阶段动用可机动资金建设单位调整原因用途金额直接委托事项的合同签署阶段招标事项中标通知书发出非招标事项合同价款确定对于非招标事项，合同金额原则上不应超过概算分解的预控。如果因为在概算分解时估计不足，或者设计方案发生调整，导致非招标事项的合同金额超出预控金额的，建设单位应在合同签署后，及时调整《概算分解控制表》，并书面说明原因、用途和金额，由工程造价审核单位审核，并报国管局再次审核备案通过后方可实施。如果《概算分解控制表》的调整，系因为发生重大变更的，要按照工程变更程序予以处理。直接委托招标事项合同无效情形司法解释第1条和第4条的规定：承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；

建筑工程必须进行招标而未招标

或者中标无效的；承包人非法转包建设工程的；承包人违法分包建设工程的。合同模式选择错误，会给建设单位的投资控制带来一定影响。《工程建设项目招标范围和规模标准规定》《中央预算单位2015—2016年度政府集中采购目录及标准》中标无效情形《招标投标法》规定：第50条规定：招标代理机构泄密或恶意串通；第52条规定：招标人泄露招标情况或标底；

第53条规定：投标人串标或行贿；第54条规定：投标人弄虚作假骗取中标；第55条规定：招标人在确定中标前与投标人进行实质性谈判；

第57条规定：招标人违法确定中标人。海淀法院的经济鉴证项目清标非法转包情形?建筑法?第28条规定：禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人；禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后，以分包的名义，分别转包给他人。广西南宁某办公楼的工程（2008年）违法分包/肢解发包情形?建设工程质量管理条例?第78条第2款规定：总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；承包合同未有约定，又未经建设单位容许，承包单位将其承包的局部建设工程交由其他单位完成的；施工总包将建设工程主体结构的施工,分包给其他单位的；分包单位将其承包的建设工程再分包的。?建设工程质量管理条例?第78条第1款规定：肢解发包是指建设单位将应该由一个承包单位完成的建设工程,分解成假设干局部，发包给不同的承包单位的行为。?建筑法?第29条规定：施工总承包的，建设工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成违法分包肢解发包审计部门关注重点分包合同本卷须知分包合同权益的转让事宜质保期不一致的后遗症总承包合同终止时的后遗症总承包商严重的违约行为总承包商破产清算时指定分包商的问题中国政府明令禁止指定分包业主有选择权和决定权业主对指定分包可能带来的质量缺陷承担过错责任总包商有监督权和管理权〔手段：工程款〕总包商对指定分包可能带来的质量缺陷、工期延误和本控承担主要责任业主批准的分包商不一定就是指定分包商工程造价审核单位按照招标文件和中标人投标文件的约定，对项目各类合同初稿进行审核，应该成为建设单位与承包人签订合同的先决条件。合同审核时，除了应重点审核承发包合同的“合同模式、计价方式、变更原则、费用索赔、工期、合同金额、支付方式、验收条件、保修条款、施工现场和外围条件，以及非甲供主要材料、设备技术标准或参数”等外，还应该重点关注分包合同及分包合同权益的转让问题。（5.2.2条）为防范因中标无效，进而导致合同无效的情形发生供货商业主/建设单位

QS/CEFAPMC工程师咨询合同总承包商承包合同贷款方贷款合同分包商供货合同分包合同政府财政拨款《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》第七条规定：建设单位不得直接指定分包工程承包人。司法解释第十二条规定：因发包人直接指定分包人分包作业工程，造成建设工程质量缺陷的，发包人应当承担过错责任。目录控制与审核操作规程2概算分解控制与审核5工程变更控制与审核4合同控制与审核

6资金支付控制与审核3招标控制与审核

7竣工结算控制与审核8工程竣工决算编制与审核1总则及一般规定9附则造价建设实施阶段关注点建设实施立项申请立项批复方案设计方案评审建设准备招标投标施工图设计施工图审查竣工验收后评价交付使用工程建设保险户内施工与验收工程变更定义工程变更分类工程变更管理程序工程变更管理原则工程变更计价原则工程变更责任追究可机动经费使用建设内容调整建筑职工意外伤害险职业责任险建设工程一切险建筑工程一切险安装工程一切险强制性险种商业险种工程建设保险是指建设单位或承包商，为了建设项目顺利完成，而对工程建设中可能产生的人身伤害或财产损失，向保险公司投保，以化解风险的行为。案例：投标报价时，投标人须综合考虑老旧小区综合整治项目容易因“带户施工”引发第三方人员人身伤害和财产损失的风险因素。在中标后、预付款支付前，中标人应以招标人、承包人、分包人、小区居民，以及其他第三者作为受益人，购买与本次招标范围相对应的建设工程一切险（投保额为中标合同价的110%）。建设工程一切险的保单将作为预付款支付的依据，保费由中标人承担。保险期限从工程开工时起，直至工程竣工验收合格为止。带户施工是老旧小区改造项目建设的最大特点。因为带户施工，项目建设将会长时间地与周边居民的生活，以及过往的行人反复地交叉影响，进而导致建设单位和施工单位承担更多的风险，尤其是第三方人员的人身伤害和财产损失。建筑职工意外伤害险职业责任险建设工程一切险建筑工程一切险安装工程一切险强制性险种商业险种工程变更定义工程变更不能简单地理解为：在施工期间发生的所有变化就是变更，判断变化是否属于变更的最核心标准，就是这种变化是否属于原合同所确定的具体工作内容。工程设计变更材料、设备的换用工程量和费用的增减（6.1.1条）工期的延误与提前质量保修范围和期限的变化暂估价设备材料的认质认价纳入原合同范围内的施工组织方案的变更对原批准初步设计及投资概算核定的范围、规模、标准和投资等进行调整+=承包商原合同范围内的具体内容和价格进行调整工程变更设备及材料的认质认价条件？工程变化是否属于工程变更？工程变化是否属于新增事项？?中央国家机关建设工程工程变更管理方法〔试行〕?〔国管房地[2021]337号〕工程变更分类一般工程变更重大工程变更工程变更本方法原方法〔国管房地[2021]337号〕重大工程变更一般工程变更费用形态（三种）：

费用增加型；

费用减少型；

费用不变型。所有变更都应连续编号。在结算审核时，一旦发现变更断号，应说明原因工程变更管理程序加强项目论证、设计等前期工作管理建设单位或项目管理单位提出工程变更工程变更逐级审核监理单位、建设单位、项目管理单位、造价审核单位重大变更一般变更国管局审核工程变更指令监理单位建设单位单位意见国管局意见变更结算变更备案项目前期管理阶段工程变更审核和审批阶段变更实施、结算与备案机关建设项目的建设（管理）单位应当加强项目论证、设计等前期管理，严格按照项目初步设计及投资概算批准文件规定的工程规模、范围、内容、标准，以及建筑节能减排、环境保护等要求进行施工图设计，确保设计质量。未全面落实项目初步设计及投资概算评审意见的机关建设项目，不得建设实施。（原办法第三条）工程变更处理职责一旦发生工程变更，所有参建单位都要按照本方法，并参照工程变更管理方法的规定，履行必要的审核和审批程序。建设单位或工程管理单位负责所有工程变更的管理、一般工程变更的审定、负责重大工程变更的初审及上报工作。〔条：4项职责〕国管局负责对所有工程变更的处理进行监督、负责重大工程变更的审定，负责接受一般工程变更的备案；不同的参建单位，履行不同的职责对于一般工程变更，建设单位或项目管理单位，应充分尊重工程造价审核单位基于对一般工程变更的内容和价款进行审核后所提出的变更处理意见或建议，尽快组织施工单位予以实施。工程造价审核单位的审核意见要留存备查。特别地，在一般工程变更费用结算支付前，工程造价审核单位应汇总一般工程变更清单，经建设单位签认后，报国管局房管司备案。对于重大工程变更，在实施前，建设单位应向国管局房管司提出重大工程变更申请，并接受国管局的审核。在申请文件中，应附上工程造价审核单位基于对重大工程变更的内容和价款进行审核后所提出的变更处理意见或建议，重大工程变更经国管局审核通过后，方可实施。重大变更应按照国管局的审定意见实施；一般工程变更应按照建设单位或项目管理单位的审定意见实施。工程变更通知单(变更指令)只能由监理单位统一发出。工程变更管理原那么建设单位负责的原则先审核，后实施的原则程序规范的原则技术可行、经济合理，不违

背合同和投标文件约定的计

价水平或者市场公允的原则现场签认、量清价定的原则同期支付、总量控制的原则工程变更管理基本原则

严格限制项目实施过程中扩大

工程范围、增加建设规模、提

高建设标准等重大设计变更；确因地质条件、施工工艺、建

筑市场、使用需求等主客观原

因，必须进行工程变更，才能

保证项目的使用功能或各种机

电系统满足设计要求时，方可

进行工程变更。原办法第三条工程变更管理一般原则对于“抗震加固工程、消防改造、燃气改造”等涉及“结构安全、使用安全，或涉及重大居住使用功能”的分部分项工程，因业主配合、底商等特殊原因难以实施的，应按照“重大工程变更”进行处理，不能实施部分的概算投资，不得调剂使用于项目的其他事项，应上缴国库。（6.2.7条和6.2.8条）对于不影响使用安全的“甩项”分部分项工程，或在投资概算范围内且符合《中央国家机关老旧小区综合整治内容分类表》要求的新增分部分项工程，应按照“一般工程变更”进行处理。甩项部分的概算投资经造价审核单位审核后纳入可机动费用，可以调剂使用于符合《综合整治内容分类表》中基础内容和附加内容的整治事项。（6.2.9条和6.2.10条）对于建设规模、范围、内容、标准发生较大变化的重大变更，建设单位应在其内部履行相关审核程序后，报主管部门审批。对于未及时履行签认或审批手续的工程变更，在工程价款结算时不予追认，相应的超概资金由建设单位自筹解决。工程变更计价原那么《建设工程施工（示范文本）》通用条款第2条规定：建设单位与承包商在施工期间签署的有关变更洽商的书面协议或文件，视为合同的组成部分。

建设单位与承包商均应通过书面委托方式，指定专人在工程变更洽商的书面协议或文件中，签署没有任何歧义的意见，否则，协议无效。合同法第32条工程变更洽商文件有效变更后的工程投资突破批准的投资概算的；变更内容超出《中央国家机关老旧小区综

合整治内容分类表》基础内容和附加内容的；

工程变更未办理签认或审批手续的。严禁计价工程变更相关变更费用不得纳入竣工价款结算和决算，应由建设单位使用住宅专项维修资金、售房款或者其他方式自筹解决。（6.2.6条）工程变更引起的价风格整应符合三条处理规那么工程变更管理责任追究老旧小区改造工程的工程变更管理，要按照本方法，并参照工程变更管理方法的有关规定执行。所有违反本方法和工程变更管理方法，实施的工程变更行为，都要实行责任追究制度。相应的变更价款由责任方承担。〔原方法11条〕监理单位之外的其他任何参与方发布的工程变更指令一律无效，变更价款由发布方承担监理单位未征得建设单位、项目管理单位、造价审核单位或国管局同意，擅自发出的工程变更指令无效，变更价款由监理单位承担工程变更指令只有定性说明，没有工程量计量和计价的，属于无效变更，变更价款由监理单位承担承包人未接到监理单位发出工程变更指令而擅自组织实施工程变更的，属于无效变更，变更价款由承包人承担重大工程变更未履行国管局审批手续，或者采取“化整为零”方式，按一般工程变更组织实施的，变更价款由建设单位和项目管理单位承担建设单位、项目管理单位和监理单位未尽审核义务，采用“事后补办”方式进行工程变更，造成项目建设规模扩大、内容增加、标准提高、投资增加的，重大工程变更未履行国管局审批手续，或者采取“化整为零”方式，按一般工程变更组织实施的，变更价款由建设单位和项目管理单位承担六种情形可机动经费使用可机动经费建设单位直接发包的承发包合同中预留的暂列金使用可机动费用〔含预备费〕的，应结合?概算分解控制表?，随工程变更手续，经造价审核单位审核后一并办理〔条〕造价审核单位应在竣工结算支付前，汇总可机动费用〔含预备费〕使用情况清单，经建设单位签认后，报国管局房地产管理司备案。〔条〕工程建设管理过程中工程变更和新增事项的主要建设资金来源。加强工程变更和新增事项的管理建设内容调整与报备老旧小区改造项目投资计划的执行，是国管局、财政部和审计署关注的重点。建设单位应该根据国管局批准的，老旧小区改造项目的，建设规模、建设范围、建设内容、建设标准和投资概算，精心组织项目的建设与管理。建设内容调整与报备规定目录控制与审核操作规程2概算分解控制与审核5工程变更控制与审核4合同控制与审核

6资金支付控制与审核3招标控制与审核

7竣工结算控制与审核8工程竣工决算编制与审核1总则及一般规定9附则造价资金支付与审核关注点建设实施立项申请立项批复方案设计方案评审建设准备招标投标施工图设计施工图审查竣工验收后评价交付使用支付审核基本程序审核管理注意事项服务价格确定原则资金支付所需资料资金支付审核根本流程用款申请监理单位审核建设单位审核项目管理单位审核造价审核单位审核国管局房管司审核国管局财务司复核财政部北京专员办审核财政部国库司履行最后的资金付款程序财务司复核通过的资金支付核定单中央基层预算单位财政直接支付申请书造价咨询支付意见表中央基层预算单位财政直接支付申请书中央预算单位财政直接支付汇总申请书监理支付证书资金支付核定单外部审核（参建单位）内部审核（主管部门）项目投资范畴2个工作日2个工作日超出批准建设内容发生的支出；

不符合合同协议的支出；非法收费和摊派；无发票或者项目不全、无审批手续、无责任人员签字的支出；因设计单位、施工单位、供货单位等原因造成工程报废等损失，以及未按照规定报经批准的损失；项目符合规定的验收条件之日起3个月后发生的支出；其他不属于本项目应当负担的支出。（7.1.4条）司局级公章司局级领导严格预算、专款专用、程序规范严格控制建设本钱的范围、内容和标准，承担支出责任资金支付管理与审核工程款支付须以工程质量合格为前提。监理单位开具的工程质量合格证明是工程款支付的必要条件。工程款支付须与施工形象进度和工程年度预算相吻合，不得出现超付现象。工程款支付须掌握必要的有效依据。

累计支付工程款合同额+变更洽商额累计已完工作量项目预计总工作量质量合格不考虑项目年度预算为了化解因为工程款支付不及时，导致承包商对建设单位进行索赔的风险，建设单位应注意：

1、工程款支付时限确定时，须考虑财政资金直接支付程序长，资金到账时间不确定等因素的影响；2、工程款支付条件约定时，须考虑工程年度预算缺乏以支付与施工形象进度相匹配的工程款的影响。

资金支付管理与审核工程立项后，建设单位可以根据实际工作需要，按照已经签订的?建设管理责任书?中的约定，向国管局申请拨付一局部工程的建设单位管理费。工程建设管理费实行总额控制，据实列支。其使用应符合财政部有关规定。?根本建设工程建设本钱管理规定?(财建[2021]504号)评审合同造价合同设计合同≤合同额的50%监理合同施工合同20%≤？≥30%内加固工程无法实施的情况，预付款支付基数还应扣除施工总包单位的内加固工程投标报价。税费缴纳、招标交易效劳费、专家费、奖励资金一次性支付〔提供计费依据〕施工进度款累计支付比例一般不低于工程价款80％，不高于工程价款90％。预付款应按合同约定，与工程进度款同期结算抵扣。经各方确认的变更洽商价款，可以与工程进度款同期支付。工程质量保证金一般不超过工程价款结算总额的5％，在缺陷责任期满后清算。评审合同和造价合同最多支付两次；设计合同宜预留10%待工程竣工验收后支付居民搬迁补偿费和混合产权房分摊费用，一般应根据结算或资金分摊归集资料，依据协议、进度，据实拨付给建设单位或资金归集单位

施工现场管理人员的津贴标准比照当地财政部门制定的差旅费标准执行:一般不得发生业务招待费，确需列支的，工程业务招待费支出应当严格按照国家有关规定执行，并不得超过工程建设管理费的5%。建设单位管理费支付专业效劳价格确定原那么设计收费监理收费造价审核收费《国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》（发改价格〔2015〕299号）资金支付所需资料资金支付核定单〔原件〕；发票〔原件〕：国家机关事务管理局监理支付证书〔涉及工程监理的，2份〕；造价咨询支付意见书〔涉及造价审核的，2份〕；其他相关资料。概算评审费、系统开发费、课题研究经费一般要件工程竣工验收报告〔可为盖章的复印件，2份〕；结算审核报告〔不附相关计算表，1份〕；工程变更、可机动费用及预备费使用备案表〔1份〕。建设单位根据确认的竣工结算报告向承包人支付工程竣工结算价款，鼓励承包人在质保期内以提交银行保函的方式保证工程质量，银行保函的金额一般不低于质量保证金。质保期内如有返修，建设单位可持银行保函向银行申请支付。条)质保期到期证明材料〔2份〕；建设单位、施工单位就质保金使用及扣款情况，达成一致的证明材料〔2份〕；以提交银行保函方式结算工程质量保证金的，银行保函原件由建设单位负责保存，建设单位提供加盖公章的保函复印件〔2份〕。设备预付款严格按照合同约定支付；设备到货款申请支付时，应当提供设备到货证明材料〔可为盖章的复印件，2份〕；申请支付时，应当待设备交付使用质保期到期，参照建设工程质量保证〔保修〕金进行支付。对于设计费、监理费、施工图审查费、居民搬迁补偿、混合产权房整治分摊、评审费、造价咨询等款项支付，应提交合同中约定的相关成果材料等。建设单位管理费在首次支付时，建设单位应提交经造价审核单位审核的?概算分解控制表?表。首次付款结算款质保金设备款招标交易效劳费可先申请款项，缴费后再提供发票；专家费，那么需要提供专家领取费用的签字表。目录控制与审核操作规程2概算分解控制与审核5工程变更控制与审核4合同控制与审核

6资金支付控制与审核3招标控制与审核

7竣工结算控制与审核8工程竣工决算编制与审核1总则及一般规定9附则造价竣工结算控制与审核关注点建设实施立项申请立项批复方案设计方案评审建设准备招标投标施工图设计施工图审查竣工验收后评价交付使用结算审核基本程序结算审核注意事项结算审核根本流程工程建设本钱超出批准建设内容发生的支出；不符合合同协议的支出；非法收费和摊派；无发票或者工程不全、无审批手续、无责任人员签字的支出；因设计单位、施工单位、供货单位等原因造成工程报废等损失，以及未按照规定报经批准的损失；工程符合规定的验收条件之日起3个月后发生的支出；其他不属于本工程应当负担的支出。〔条〕严格控制建设成本的范围、内容和标准，承担支出责任工程完工竣工结算报告编报造价审核单位审核竣工验收报告合同约定期限建设单位工程管理建设监理初步审核结算审核定案表四方出具三方出具一般不超过15天财建〔2004〕369号第14条规定的期限不涉及监理工程师签证事项的结算结算资料的完整性、合规性合法性、合理性《基本建设项目建设成本管理规定》(财建[2016]504）《基建财务规则》（财政部81号令）书面形式要求并催促承包人限期补充完善建设工程价款结算暂行方法全面审核法老旧小区改造项目完工后，建设单位和承包人双方应按照合同约定，尽快启动工程竣工结算程序。结算审核本卷须知为规范并统一工程造价审核成果文件的内容和格式要求目录控制与审核操作规程2概算分解控制与审核5工程变更控制与审核4合同控制与审核

6资金支付控制与审核3招标控制与审核

7竣工结算控制与审核8工程竣工决算编制与审核1总则及一般规定9附则造价竣工决算编制与审核关注点建设实施立项申请立项批复方案设计方案评审建设准备招标投标施工图设计施工图审查竣工验收后评价交付使用工程竣工决算审核转出投资工程竣工决算目的政策法规与决算程序竣工决算注意事项工程竣工决算目的实物数量货币指标工程竣工决算是一份总结性文件工程竣工决算是一份经济责任文件映射关系工程竣工决算的编制与审核，是工程收官阶段的一项非常重要的工作适用范围：所有中央及国家机关老旧小区综合整治项目的建设单位。编制时限：在老旧小区改造项目竣工验收后三个月内，建设单位应向国管局编报《工程竣工决算报告》（9.1.4条）决算程序：机构及人员：工程竣工决算未获得国管局批复前，原机构不得撤销，建设单位项目负责人和财务主管人员不得调离。计划清理、项目清理、合同

清理、资金清理；

核对财务账目、做好财务资

料整理；债权债务清理、财产物质的

盘点核实。分析可机动资金（含预备费）

使用情况；分析汇总工程变更总体情况；分析汇总项目总投资情况；分析项目的投资概算执行情况。竣工决算准备竣工财务决算编报工程竣工决算报告的审核，是国管局房管司进行决算审批的必要程序和先决条件。一旦发现工程造价审核单位出具的《工程竣工结算审核报告》和《工程竣工决算审核报告》存在严重错误或重大分歧的，国管局将按照“先审核、后审批”的原则，组织中介机构评审后，再进行审批。完成所有合同结算审核工程竣工决算审核完成各项清理工作组建决算团队