御龙湾项目管理手册

欧浦置业投资有限公司

御

龙

湾

项

目

管

理

手

册

二OO九年十月二十二日

目录

一、编制和使用说明......................................................................3

二、工程部职责..........................................................................3

三、注意事项............................................................................3

第一章项目组织........................................................................4

第二章工程文件标准表格................................................................6

1、欧浦置业投资有限公司项目部管理用表............................................5

2、监理单位用表....................................................................6

3、承包商用表.......................................................................8

第三章工程会议制度....................................................................11

第四章现场质量管理要求...............................................................11

1、实施要求........................................................................11

2、材料控制........................................................................11

3、欧浦置业投资有限公司质量要点.................................................12

a.主体和砌筑工程................................................................12

b.防水工程......................................................................14

c.铝合金安装工程................................................................15

d.装修..........................................................................17

e.水电安装......................................................................19

f.成品保护......................................................................19

第五章安全文明管理要求.............................................................20

1、安全文明管理制度...............................................................20

2、现场CI系统....................................................................20

3、基本要求（评估检查项）.........................................................21

第六章总包与分包的配合...............................................................22

第七章工程预结算编制及审核作业指引59

一、目的........................................................................59

二、适用范围....................................................................59

三、术语和定义..................................................................59

四、职责........................................................................59

五、工作程序......................................................................59

第八章非主体建安工程预结算管理流程.................................................61

第九章主体建安工程预结算管理流程...................................................62

第十章工程现场签证工作流程及《现场签证单》........................................65

第十一章进度款支付管理流程及《工程款申请表》......................................68

第十二章相关表格....................................................................70

第十三章工程管理奖惩制度...........................................................74

一、编制和使用说明

1、编制依据

该手册依据国家有关建设管理法规和欧浦置业投资有限公司管理流程及相关合同条款编制。

2、内容及使用范围

本手册是欧浦置业投资有限公司工程部编制，指导监理公司和各承建商按照国家有关建设法律、法规

和欧浦置业投资有限公司有关工程管理程序开展项目建造工作的指引手册，同时也可以作为工程部对各承

建商和监理公司是否圆满履行合同的评价依据，同时，也作为工程部工程师日常项目管理控制过程中的指

导手册。

该手册适用于各合作方进场履行合同的全过程，主要包括项目的项目建造、竣工验收、物业移交及保

修阶段中。

3、严格性

监理和各承建商或其他合作方需严格按照合同和该手册规定的程序开展营建活动中的各项工作。

4、内容更新

手册颁布后，遇有制度上的变更或流程上的增减，工程部负责变更手册的相关内容。

二、工程部职责

为更好地做好指导手册的执行落实工作，项目部负资：

1、督促和监理是否严格按照指引手册的要求开展各项监理工作；

2、督促和检查各承包商和供应商是否严格按照指引手册的要求开展各项活动，是否满足合同要求及

国家有关法律、法规、规范要求；

3、手册内容的更新；

4、依照指引手册规定开展自身的项目工程管理工作。

二、注意事项

「'合作方对手册有关程序产生疑问时，可向工程管理部咨询。联系电话：

2、保密：本手册仅供欧浦置业投资有限公司各合作方使用查阅，未经欧浦置业投资有限公司书面特

别授权，不得供其他人员借阅、复印或以任何形式加以使用。

第一章项目组织

御龙湾项目组织管理计划

一、项目概况及定位

御龙湾项目A4地块上用地面积为37万平方米，土地上总建筑面积为近70万平方米，公司将此用地开发为以

中高档的住宅商品房为主。

二、组织管理的总则

为加强御龙湾项目的工程管理，明确项目部及所属人员的工作职责及管理行为，确保项目工程建设的保质如

期完成，达到控制成本、降低风险，顺利完成公司投资的经营目标。

三、项目实施筹备

计划开工日期2009年11月1日，项目管理人员计划于10月25H进入施工现场办公，项目管理人员8人，

另有现场保安若干人，项目所需办公场地及办公设备如下表

数量现有数量需采购数量

办公桌1174

办公椅20200

简易沙发101

乒乓球台会议桌202

打印机111

复印机111

文件柜222

办公文具若干若干

饮水机2台

四、工程部人员配置配置计划

以工程部为基础，实行工程部现场负责制，以完成厉产项目投资的风险控制、设计规划、质量控制、进度计划、

监督考核等工作。

%、，在公司的领导下，对御龙湾项目的工程进度、质量、规戈J等进行全面的协助管理与指导，由工程部负责

具体的组织坚督实施。

2、是本项目开发建设的直接责任人。在公司领导的直接管理下，对所负责的项目的进度、质量、

成本、项目人员等进行全面的管理。

针对御龙湾项目建设的规模及用途，建议公司配置5〜7名工程技术管理人员，其中4名为土建工程师，2名

为水电安装工程师，资料员1名，文员1名，详见组织架构图。

经理

给

园

电

土

排文

建

气

建

建建建建水

工

工

工

工工工工工

程

程

程

程程程程程

师

师

师

师

师师师师员

项目负责人，需有房地产开发项目的管理经验,具二勺组织、沟通及对外协调能力，丰富的专业

经验，直接对公司领导负责，在涉及一些较大的工程项目变更、现场签证等事宜还必须向项目部的主管上

级领导请示。

在工程部具体工作的过程中，可根据工程部人员的工作量及工作内容的饱和情况，由公司领导审批再

决定工程部增减人员，达到工程部成员的人员精干、管理高效的组织管理目的。

3、工作分工与职责

工程部工作的介入时间，是在公司相关职能部门领到工程项目建设开工许可证之日起。山工程部负

责处理涉及一-些该工程项目的有关组织计划安排、对外协调、施工管理、竣工验收等工作事宜。并由公

司的开发部部、财务部、工程技术、营销管理等职能部门，来协助该房产项目的整体报建、规划设计、

及金运作等专业技术的支持及监督管理工作。

工程部的主要工作是：

a.工程施工过程中，严格按设计要求、验收规范、规定，监督检查工程质量、成本、进度等工作。

b.处理规划、设计、施工等方面的技术问题和工程质量事故，确保全部工程质量验收合格，达到工

程质量规范的要求。

c.严格把好原材料•、设备及装饰的质量关，进行抽样检杳及质量认定工作。

d.协助公司领导及有关部匚做好工程项目资金计划安排工作。

e.随时做好上级有关部门对商品住宅检杳的资料准备工作。

f.负责保存好各种工程技术资料的完整性和可靠性，并记录好各种会议纪录。

在工作中，工程部实行分岗位分专业的工作方法，做到每个专业的工作面都有专人去管理监督，做到

按岗位定人，轮流作息的管理方式，具体见下表:__________________________________________

土建工程师水电土建工程师

B1株~B3栋范林志刘江

B4栋~B5栋刘江

812栋~814栋黎志强刘江

CI栋~C3栋刘国荣刘江

职责

（备注：如遇员工调休，可根据专业安排其他人顶岗）

第二章工程文件标准表格

下述表格为欧浦置业投资有限公司管理流程要求的表格，务必严格执行

1、任何单位都不能以任何理由拒收他方来文，对文件内容存在异议，应书面回复，而不应拒收。

2、欧浦置业投资有限公司工程部和承包方之间的往来文件，除*供材料的付款文件外，无需经过监理

公司的转发和审批，其余所有工程文件均需通过监理公司转发。

3、通常情况下，专业工程师需下发书面文件给承包商执行，但也可以口头指令通知，但欧浦置业投

资有限公司项目管理部工程师需尽快将口头指令在48小时内补成书面指令下发。

4、所有的文件必须加盖相应公章或监理工程师注册章后，才具有同等效力。

5、所有工程文件签字，各签字人除必须签署姓名外，还必须签署时间。

6、所有要求总监签字的文件，总监必须签字，其必须加盖监理工程师注册章。

7、粗体字表格为欧浦置业投资有限公司管理要求而制定的内容表格，欧浦置业投资有限公司工程部

部会抽查监理和承包商的此部分资料•，作为月度评估和履约评估的关键指标，其余均为《广东省建筑工程

竣工验收及时资料统一用表》中相应表格，各单位需按照相关程序开展管理工作，并形成相应记录。

1、欧浦置业投资有限公司项目部管理用表

以下表格需加盖项目管理部公盖后后效，下发给监理公司，由监理公司转发各承包商，监理公司需做

好收S发文记录。

标准表格名称相关说明时间

1.《工程业务联系单》不影响到造价变化的文件采用及时

2.《工程业务指令单》影响到造价变化的文件采用（非设计变更类）及时

3.《设计通知单》关于T程设计变更的文件（含设计类）及时

用于工程施工水电费、卫生费用，保修条款等

4.《工程扣款通知单》每月或发生时

费用的扣除

信用于根据合同条款，因质量、进度、安全等原发生时

5.息《工程违约索赔通知单》

因对工程单位的索赔

管

6.理《工程奖励通知单》用尸合作方的奖励发生时

用于甲供材料、设备供方发出材料进场计划的发生时

7.《甲供材料供货传真件》

通知

简易合同，用于项目部紧急采购或直接采购材发生时

8.《工程委托书》

料或服务

用于项目管理部和承包商、供应商关于工期、发生时

9.《合同条件约谈记录》

质量等现场管理方面的约谈，会做为合同附件

或补充

10.《监理工程师月度评估报告》用r项目管理部每月对监理工作的评估每月30日

监2、蜃公监司理按单照位国用家表相关工程建设程序和欧浦置业投资有限公司的一些具体管理要求开展监理工作，并

形成报表记录，报送给欧浦置业投资有限公司项目管理部备案，此部分表格会做为监理月度评估的重点检

查项目，欧浦置业投资有限公司项目管理部和欧浦置业投资有限公司工程管理部负责抽查监理的工作质量

情况。

下述表格均需监理公司报送原件给欧浦置业投资有限公司项目管理部，需总监签字的地方必须加盖监

理工程师章，需注意签署时间。

监理公司对承包商，供应商报送的工程进度款，签证单，材料设备验收表等经济类资料必须及时签署，

通常在收到文件后的3个工作FI内签署意见，并转交给欧浦置业投资有限公司项目管理部。

标准表格名称相关说明提交时间

[a签订监理合同后，现场监理部需要提交一份

《公司营业执照》《监理公司的监理监理进场1

1资监理公司资质文件复印件并加盖公司公章

资质》（无表式）周内

质给项目部存栏。

管签订监理合同后，监理公司需将监理合同拿

理到当地招标中心，进行备案，备案文件需提签订合同

2《监理合同招标备案证明》

供一份复印件并加盖公司公章给项目部存后1个月内

档。

现场项目监理部进场后需将派骄人员的组

《监理组织架构》《二程监理资质》监理进场

3织架构，工程师的相关资质证书复印一份给

（无表式）天内

项目管理部审批和备案。15

监理公司进场后需编制监理大纲报项H管监理进场

4《监理大纲》（无表式）

理部审核15天内

监理公司进场后需根据工程特点编制监理

《监理规划》（无表式）

5规划报项目管理部审核和备档。

监理公司进场后需根据工程的特点和难点

6《监理实施细则》（无表式）编制各专业的监理实施细则报项目管理部

审核和备案。

信

息

《施工组织设计（方案）报审表》用于对施工单位的施工组织设计或专项方

r管

理GD2202002案的审批。

适用于工程中间验收和竣工，监理公司对阶

8《监理工作总结》（无表式）发生时

段性监理工作进行的总结。

监理公司每期对工地现场的进展情况以监

9《监理月报》

理月报的形式进行通报，报项目管理部•份

适用下监理工程师现场己发生的工程质最、

进度、安全文明等问题，要求施工单位整改

10《监理工程师通知单》的发文。及时

要求监理公司对现场存在的问题进行书面

通知。

适用于监理工程师对现场的工程质量、进

《监理工程师联系单》及时

11度、安全文明等事项的预警和知会发文。

适用于各单位进场开工的审批发文

12《工程开工复工报审表》每个总包单位或分包单位，监理公司都需对进场3天内

照合同工期，下发开工令。

适用r监理工程师对现场存在的严重问题，

13《工程暂停令》及时

发出的工程暂停的发文。

《现场安全文明检查报告》《安全隐欧浦置业投资有限公司管理要求监理公司

14患整改通知单》《暂时停止施工通知每月组织一次对现场安全文明检查并评分，每月10日

书》并形成检查报告报项目管理部存档，监理对

施工单位现场在的案例问题可以发整改通

知单，没有整改查以发暂时停工令。

欧浦置业投资有限公司管理要求监理公司

15《现场质量检查报告》（无表式）每月组织一次对现场质量的检杳，并形成检每月20日

查报告项目管理部存档。

欧浦置业投资有限公司管理要求监理公司

每月需组织一，次对合作方的评估，评估对象

《主要合作方月度评估报告》每月30日

16为决包、防水分包单位和铝合金单位，形成

评估报告报项目管理部存档。

适用广监理工程师对重要部位施工旁站监

《旁站监理记录表》及时

17理的记录。

适用于监理公司组织的每周工程例会，监

理公司必须每周组织一次工程例会，会议由

18《项目工程周例会纪要》总监理工程师主持召开，会后第2天需整理每周

会议纪要，会议纪要下发前需征得欧浦置业

投资有限公司项目部审核

监理公司审核施工单位报送的总进度计划

施工单位

是否满足合同和欧浦置业投资有限公司的

《施工总进度计划》（无表式）报送后3个

19里程碑计划要求，由欧浦置业投资有限公司

工作内

项目管理部负责批准调整后的计划。FI

监理公司审核施工单位报送的月进度计划

是否满足进度计划和里程碑计划要求，并负施工单位

20《项目工程月报表》责批准调整后的计划，并报送项目管理部备报送后3个

案；监理公司直接在施工单位报送的表格上工作日内

审核

项目工程周例会前，监理公司需对照上周会

议纪要和进度设计划审核施工单位报送的报送当日

《项目工程周报表》

21周完成情况，并报送项目管理部备案，监理核对

直接在施工单位报送的表格上审核

《钢筋模板重点检查一览表》此重点检查表欧浦置业投资有限公司管理要注，适

《土方工程重点检查一览表》用于监理公司日常质量监理工作中检查和填写，耍

《砌体重点检查一览表》求各监理工程师负责各自分管范围或专业内的填

《烟道重点检查一览表》写，检验批为按户

质

《层面、露台重点检查一览表》

量

《卫生洁具安装重点检查一览表》《木门

22管每日

重点检查一览表》

理

《铝合金门窗重点检查一览表》

《给排水重点检查一览表》

《电气重点检查一览表》

《厨房、卫生间重点检查一览表》《精装

修重点检查一览表》

《通用施工样板确认表》要求，户型砌筑、防水、铝合金、装修、木门安装，

《户型砌筑样板确认表》土建毛坏交楼必须组织样板施工和验收，由监理公

《防水施工样板确认表》司组织各方进行样板验收，并形成记录报送公司工

23《铝合金安装样板确认表》（框料）程部备案发生时

《装修工程样板确认表》（成品）

《木门安装工程样板确认表》

《毛坏交付样板确认表》

铝合金安装、防水施工、木门安装单位必须和总包

单位进行书面交接，总包交付洞口和工作基面给相

《工种（工序）间交接质量检查记录应单位，相应单位施工完成后再交还给总包单位，

24实时

表》两次交接必须办理书面交接，必须组织工序交接验

收，并形成记录，工序交接的检验批次为楼层或单

元。

监理公司必须按照省通表《工程材料-构配件-设备

25《工程材料-构配件-设备报审表》报审表》填报相差材料报审记录，对于防水、铝合实时

金、砌筑材料、砌筑砂架，成品烟道、木门的验收

必须报我方备案，其它材料监理存档即可

每种材料进行按此组织材料进行验收

《外墙淋水试验数据汇总表》防渗漏是工程质量关注的一个重点，以上防水测试

《蓄水试验数据汇总表》记录监理公司必须严格执行，实施旁站监理，要求

《外墙淋水试验记录表》按户进行全数检查验收并记录。外墙需做12小时

《蓄水试验记录》淋水，由总包负责，铝合金安装单位负贡整改窗

26《屋面泼水、淋水、蓄水试验记录的漏水，屋面、阳台、露台、厨房、卫生间需做48实时

表》小时蓄水，蓄水分结构蓄水和防水后蓄水2次，分

《地下室防水效果检查记录表》别山总包各防水分包单位负责。

《厕所、厨房、阳台等有防水地要

求的地面淋水、蓄水试验记录表》

要求：房屋在总包交给装修单位需填写《住宅中间

交接验收》，交付前，装修单位组织自检，填写《装

《住宅中间交接验收表》

修房屋模拟验收记录表》，工程部和物业组织模拟

27《装修房屋模拟验收记录表》实时

验收并组织交付给物业的移交验收，填写《装修房

《装修房屋移交验收表》

屋移交验收表》，以上验收由监理公司组织，并形

成记录，其中需报送一份原件给项目管理部备案、

3、拜c存L商

承Z商按照国家相差工程建设程序和欧浦置业投资有限公司的一些具体管理要求开展建造工作，知承

包商需按照《广东省建筑工程竣工验收技术资料统一用表》中的规定的文件格式报送相关工程文件，下述

表格为欧浦置业投资有限公司工程管理要求执行的表格，各承包商必须严格执行。

除甲供材料付款和竣工结算款直接报送欧浦置业投资有限公司项目管理部外，其余工程文件需报送给

监理公司现场监理部备案、审批或转发，一般情况下，禁止承包商越过监理公司直接传递文件给欧浦置业

投资有限公司项目管理部。

承包商每月20日前报送工程进度款申请，竣工后1个月内报送竣工结算申请；

承包商需在设计变更和指令单在完工后15天内报送增加工程签证单给监理单位初审：

类

标准表格名称相关说明提交时间

别

签订施工合同后，施工单位工程部需提交一

资《公司营业执照》

1份公司资质文件复印件并加盖公司公章给进场1周内

质《公司建设资质》（无表式）

项目部存档。

管

理《项目经理资质证书》施工方进场后需将派驻人员的组织架构，工

2《其它特种操作人员资质证书》（无程师的相关资质证书狂印•份给项目管理进场1周内

表式）部审批和备案。

《施工组织设计/方案报审表》施工单位进场后需根据工程特点和开发进

《施工组织设计》（无表式）度要求编制《施工组织设计》和《现场安全进场后15

3

《现场安全文明专项方案》（无表文明专项方案》给监理公司审查，欧浦置业天内

式）投资有限公司项目管理部审批

前《单位工程开工申请报告》施工单位开工前，必须向监理公司申报开

4

期工，经监理公司确认后做为合同约定工期。

管监理公司负责组织施工单位、设计院、项目施工单位

《设计图纸会审记录（一）》

理部召开图纸会审，并形成相关记录一式四份进场天

5《设计图纸会审记录（二）》15

内

要求施工单位进场后，根据合同中约定工期

计和欧浦置业投资有限公司的里程碑计划，编

划

制《施工总进度计划》，报监理审查和欧浦进场15天

6管《施工总进度计划》

置业投资有限公司项目管理部审批，编制深内

理

度要求细化到楼层或单项任务时间不超过7

天。

要求：要求各施工单位按照固定的格式上报

进场天

n《项目月进度情况报告》项目月度工程进展情况给监理公司，监理公15

内

司审查后报关项目管理部备案

要求：耍各施工单位按照固定的格式上报项

每周1报送

《项目工程周报表》H周进度度工程进展情况给监理公司，监理

8周例会前

公司审查后报关项目管理部备案。

适用于施工单位报送因工程变更而导致的

签证。其中指令单、设计通知单一式四份，

《工程业务指令单》或《设计通知

结算书二份。

单》复印件

施工单位在完工后15天内上报增加工程签发生时

9《增加工程现场签证单》

证单给监理公司审核，监理公司应在3个工

《签证结算书》

程日内审核完成，转交欧浦置业投资有限公

司项目管理部。

适用于施工单位报送工程进度款，进度款申

请共一式二份。

成

《进度款申请封面》施工单位月22日报送进度款申请给监理公

本

《帐号证明》司审批，监理公司在日前审批完成后，

管25

理《进度款申请报告》转交给欧浦置业投资有限公司项目管理部

《应付进度款汇总表》审批。

《进度款清单》（无表式）当月欧浦置业投资有限公司完成审批后的

10《本朋应付签证单》含所有已审批签证单，施工单位需汇总，连同进度款一同每月22日

完成的《增加变更签证单》复印件支付。

《本月其它款项汇总表》含甲方下对于上月发生的水电费和扣款、奖励和索

发的当月《工程违约索赔通知单》赔，施工单位需复印相应单据在当期进度款

《工程扣款通知单》《工程奖励通知中扣除。

分包（看甲方分包）需提前天将进度款先

单》复印件3

给总包，总包审核后，方可交监理公司审核，

总包审核时间为3天。

《结算款申请封面》适用于施工单位报送结算:款，结算款申请共

《编制说明》五式二份，直接报送给欧浦置•业投资有限公

《竣工验收证明文件》司项目管理瓢。

施工单位需在蜃工验收后个月内上报，并

《帐号证明》1

《结算对帐单》注意汇总所有签证、扣款、索赔，甲供材料竣工验收

11

《结算汇总表》验收单等原件。后1个月内

《签证结算汇总表》

《其它结算汇总表》

《甲供材料汇总情》

《总包管理费汇总表》

适用于甲供材料的进度款付款，材料进度款

《材料进度款申请封面》一式二份，直接报送给欧浦置业投资有限公

12《材料报价明细表》司