房地产集团成本管理制度

房地产集团成本管理制度一、总则1.目的本成本管理制度旨在规范房地产集团各项目的成本管理行为，确保成本信息真实、准确、完整，有效控制成本支出，提高集团经济效益和市场竞争力。2.适用范围本制度适用于房地产集团总部及下属各项目公司、分公司在项目开发过程中的成本管理活动。3.成本管理原则全过程成本管理原则：从项目策划、设计、采购、施工到销售及售后服务等各个环节，均实施成本管理。目标成本控制原则：以项目目标成本为核心，将成本控制贯穿于项目实施的全过程，确保成本不超过目标成本。全员参与原则：成本管理涉及集团各部门及全体员工，通过建立有效的激励机制，鼓励全员参与成本管理。动态管理原则：根据项目进展情况和市场变化，及时调整成本管理策略和措施，确保成本管理的有效性。二、成本管理组织架构及职责1.成本管理委员会组成：由集团总经理担任主任，主管财务、工程、设计等相关业务的副总经理担任副主任，成员包括各职能部门负责人。职责：审批集团成本管理制度、流程和标准。审定项目目标成本、成本预算及成本控制方案。协调解决成本管理过程中的重大问题。对成本管理工作进行监督和考核。2.成本管理部门设置：集团总部设成本管理中心，项目公司设成本管理部。职责：负责制定和完善集团成本管理制度、流程和标准。组织编制项目目标成本、成本预算，并监督执行。参与项目前期策划、设计方案评审、招标采购等工作，提供成本专业意见。负责成本核算、成本分析及成本信息的收集、整理和报送。对项目成本控制情况进行监督检查，及时发现和解决成本管理中的问题。协助开展成本管理相关培训和考核工作。3.其他职能部门工程部门：负责项目工程建设的组织实施，合理安排工程进度，控制工程质量和工程变更，确保工程成本不超过预算。设计部门：负责项目设计工作，优化设计方案，控制设计成本，确保设计成果满足项目成本目标要求。采购部门：负责项目物资设备的采购工作，通过招标、询价等方式，选择优质供应商，降低采购成本。营销部门：负责项目营销策划和销售工作，制定合理的销售价格和营销策略，确保销售收益最大化。财务部门：负责项目成本核算、资金管理和财务分析，为成本管理提供财务数据支持和决策依据。三、成本核算1.成本核算对象以房地产开发项目为成本核算对象，同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型相似的项目，可合并为一个成本核算对象。对于独立的配套设施，如会所、幼儿园等，应单独作为成本核算对象。2.成本项目划分土地成本：包括土地出让金、土地契税、拆迁补偿费等。前期工程费：包括规划设计费、可行性研究费、地质勘察费、三通一平费等。建筑安装工程费：包括土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等。基础设施费：包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯等设施的建设费用。公共配套设施费：包括会所、幼儿园、物业管理用房等公共配套设施的建设费用。开发间接费：包括项目管理人员工资、办公费、差旅费、折旧费等。3.成本核算方法采用制造成本法进行成本核算，将开发项目的成本分为直接成本和间接成本。直接成本直接计入各成本核算对象，间接成本按照一定的分配方法分摊计入各成本核算对象。成本核算应遵循权责发生制原则和配比原则，确保成本核算的准确性和及时性。四、目标成本管理1.目标成本编制编制依据：项目可行性研究报告、项目定位、设计方案、市场价格信息等。编制流程：成本管理部门根据项目规划和设计要求，结合市场价格信息，编制项目目标成本初稿。组织工程、设计、采购等部门对目标成本初稿进行会审，提出修改意见。成本管理部门根据会审意见对目标成本进行修订，形成目标成本草案。将目标成本草案提交成本管理委员会审批，经审批通过后正式确定项目目标成本。2.目标成本分解将项目目标成本按照成本项目和责任部门进行分解，明确各成本项目和责任部门的成本控制目标。成本管理部门应与各责任部门签订目标成本责任书，明确双方的权利和义务，确保目标成本的有效执行。3.目标成本控制各责任部门应按照目标成本责任书的要求，严格控制成本支出，确保成本不超过目标成本。成本管理部门应定期对目标成本执行情况进行检查和分析，及时发现偏差并采取措施进行调整。对于因设计变更、工程签证等原因导致成本增加的情况，应按照相关规定进行审批，并及时调整目标成本。五、成本预算管理1.成本预算编制编制依据：项目目标成本、项目进度计划、市场价格信息等。编制流程：成本管理部门根据项目目标成本和进度计划，编制项目成本预算初稿。组织工程、设计、采购等部门对成本预算初稿进行会审，提出修改意见。成本管理部门根据会审意见对成本预算进行修订，形成成本预算草案。将成本预算草案提交成本管理委员会审批，经审批通过后正式确定项目成本预算。2.成本预算执行各责任部门应按照成本预算的要求，合理安排资金，控制成本支出。成本管理部门应定期对成本预算执行情况进行检查和分析，及时发现偏差并采取措施进行调整。对于因特殊情况需要调整成本预算的，应按照相关规定进行审批。3.成本预算考核建立成本预算考核制度，对各责任部门的成本预算执行情况进行考核。考核指标包括成本预算完成率、成本节约率等。根据考核结果，对成本预算执行情况优秀的部门和个人进行奖励，对未完成成本预算的部门和个人进行惩罚。六、成本控制措施1.设计阶段成本控制推行限额设计，在满足项目功能和质量要求的前提下，控制设计成本。加强设计方案评审，组织工程、成本等部门对设计方案进行评审，提出优化建议，降低设计变更的可能性。建立设计变更管理制度，严格控制设计变更，对于确需变更的，应按照规定进行审批，并分析变更对成本的影响。2.采购阶段成本控制建立供应商评估和选择机制，通过招标、询价等方式，选择优质供应商，降低采购成本。加强采购合同管理，明确合同条款，确保合同价格合理、质量可靠、交货期准确。定期对采购成本进行分析和比较，及时发现问题并采取措施进行改进。3.施工阶段成本控制加强工程进度管理，合理安排工程进度，避免因工期延误导致成本增加。严格控制工程质量，避免因质量问题导致返工和维修费用增加。加强工程变更管理，严格按照规定审批工程变更，及时调整成本预算。加强施工现场管理，控制现场签证，确保签证内容真实、合理、有效。4.营销阶段成本控制制定合理的营销费用预算，严格控制营销费用支出。优化营销策略，提高营销效果，降低营销成本。加强营销费用核算和分析，及时发现问题并采取措施进行改进。七、成本分析与考核1.成本分析定期开展成本分析工作，分析成本构成、成本变动原因及成本控制效果。成本分析应采用比较分析法、因素分析法等方法，对成本数据进行深入分析。成本管理部门应编制成本分析报告，为集团决策提供依据。2.成本考核建立成本考核制度，对各责任部门和个人的成本管理工作进行考核。考核指标包括成本控制目标完成情况、成本节约情况、成本管理工作质量等。根据考核结果，对成本管理工作优秀的