舟山市物业服务收费管理实施办法

舟山市物业服务收费管理实施办法第一章总则第一条目的与依据为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》等法律法规和相关政策规定，结合本市实际，制定本实施办法。第二条适用范围本办法适用于舟山市行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。第三条收费原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第二章收费标准与定价形式第四条收费标准物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅（含保障性住房）前期物业服务收费实行政府指导价，其他物业的物业服务收费实行市场调节价。实行政府指导价的普通住宅前期物业服务收费标准，由市、县（区）价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业在规定的基准价及其浮动幅度内协商确定。第五条定价形式说明1.政府指导价物业服务企业应按照政府指导价的要求，提供质价相符的服务。政府指导价的制定旨在保障普通住宅业主能够获得基本的物业服务，同时规范物业服务市场价格秩序。物业服务等级标准是确定政府指导价的重要依据。一般分为一级、二级、三级等不同等级，各等级对应不同的服务内容和质量要求。物业服务企业应根据所服务项目的等级标准，提供相应水平的服务，并按照对应的收费标准收取费用。2.市场调节价实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据市场供求关系、服务成本、服务质量等因素，通过物业服务合同自主约定收费标准。对于商业、办公、别墅等非普通住宅物业，由于其服务需求和成本结构与普通住宅有所不同，市场竞争更为充分，实行市场调节价有利于激发物业服务企业的创新和竞争活力，满足业主多样化的服务需求。第三章物业服务成本构成第六条成本项目物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.人员费用管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。具体包括基本工资、绩效工资、奖金、加班工资等，以及企业为员工缴纳的养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险等费用，还有根据国家规定按工资总额一定比例提取的职工福利费、工会经费、职工教育经费等。2.物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。物业共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。3.绿化养护费用小区内绿化植物的浇水、施肥、修剪、病虫害防治、补植等费用。4.清洁卫生费用物业管理区域内公共区域的日常清扫、楼道清洁、垃圾分类处理、卫生设施维护等费用。5.秩序维护费用物业管理区域内的安全保卫、秩序维护、消防管理等费用，包括安保人员工资、巡逻设备购置、消防设施维护等。6.办公费用物业服务企业用于日常办公的文具、纸张、水电费、通讯费、差旅费等费用。7.物业服务企业固定资产折旧物业服务企业拥有的用于物业管理服务的固定资产，如办公设备、交通工具、维修设备等，按照规定计提的折旧费用。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用为物业共用部位、共用设施设备及物业管理区域公众责任购买的保险费用。9.经业主同意的其他费用如小区内设置的公共文化活动费用、特殊设备的保养维护费用等，经业主大会或者业主委员会同意的其他合理费用支出。第七条成本核算要求物业服务企业应当按照国家和地方的有关规定，建立健全财务管理制度，准确、完整地核算物业服务成本，不得虚列、多列、少列或者不列成本。物业服务企业应当定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。第四章前期物业服务收费管理第八条前期物业服务合同建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式、计费起始时间、合同期限等内容。第九条收费告知义务建设单位在销售物业时，应当在商品房买卖合同中明确物业类型、物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式、计费起始时间等内容，并将前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件。建设单位应当在物业管理区域内显著位置公示前期物业服务合同和收费标准，接受业主监督。第十条预收物业费规定物业服务企业可以预收物业服务费用，但预收期限不得超过一年。物业服务企业预收物业服务费用的，应当按照规定向业主开具发票。第五章物业服务收费计费方式第十一条计费方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。1.包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行包干制的，物业服务企业按照物业服务合同约定的收费标准向业主收取物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。2.酬金制物业服务支出为所收物业服务资金中支付给物业服务企业用于物业服务合同约定的支出，物业服务资金的结余或者不足均由业主享有或者承担。物业服务企业应当按照物业服务合同约定，定期向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。第十二条计费面积确定物业服务收费以房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未办理房屋所有权证的，以房屋买卖合同记载的建筑面积计算。第六章物业服务费的调整第十三条调整条件物业服务企业根据物业服务合同约定，确需调整物业服务收费标准的，应当履行下列程序：1.物业服务企业应当提前将拟调整的收费标准和理由书面告知业主。2.对实行政府指导价的物业服务收费标准调整，应当按照规定报价格主管部门审核批准。3.物业服务企业应当就调整物业服务收费标准的有关情况与业主进行沟通，并在物业管理区域内显著位置公示拟调整的收费标准和理由，征求业主意见。4.经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方可调整物业服务收费标准。第十四条调整程序说明1.告知业主物业服务企业在准备调整收费标准前，应提前一定时间（如一个月）以书面形式告知业主，内容包括调整的原因、调整后的收费标准、调整的时间等信息，确保业主有足够的时间了解和考虑。2.政府指导价调整程序对于实行政府指导价的物业服务收费标准调整，物业服务企业应向价格主管部门提交调整申请，包括成本变动情况、服务质量提升情况等相关资料。价格主管部门将根据实际情况进行审核，必要时会进行成本监审等程序，审核通过后方可批准调整。3.沟通与公示物业服务企业应积极与业主进行沟通，通过召开业主大会、业主座谈会、发布公告等方式，向业主详细说明调整收费标准的必要性和合理性。同时，在物业管理区域内的显著位置，如小区公告栏、电梯轿厢内等，公示拟调整的收费标准和理由，广泛征求业主意见。4.业主表决根据相关法律法规规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方可调整物业服务收费标准。业主大会在进行表决时，应严格按照法定程序进行，确保表决结果的合法性和公正性。第七章保障性住房物业服务收费管理第十五条优惠政策保障性住房物业服务收费实行政府指导价，其收费标准应当低于同地段同品质普通住宅物业服务收费标准。第十六条资金保障保障性住房物业服务费用由政府给予适当补贴，具体补贴办法由市、县（区）人民政府制定。第十七条服务要求物业服务企业应当按照合同约定，为保障性住房业主提供基本物业服务，并加强对物业服务资金使用的管理，确保专款专用。第八章停车服务收费管理第十八条收费类型停车服务收费分为车位租金和停车管理费。车位租金是指业主或使用人租赁物业管理区域内车位的费用；停车管理费是指物业服务企业为维护停车秩序、提供停车设施设备维护等服务而收取的费用。第十九条定价形式停车服务收费实行市场调节价。业主大会成立前，建设单位或物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示停车服务收费标准。第二十条收费标准确定原则停车服务收费标准应当根据停车设施建设、维护成本，市场供求关系等因素合理确定。物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，明码标价，在停车场所显著位置公示收费标准、收费依据等内容，接受业主和社会监督。第九章代收代交费用管理第二十一条代收代交范围物业服务企业可以接受业主委托，代收水、电、气、通讯、有线电视等费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。第二十二条费用结算物业服务企业应当每月将代收代交费用的明细清单及总额向业主公布，并及时与相关单位进行费用结算。第十章监督管理第二十三条部门职责市、县（区）价格主管部门会同房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。价格主管部门负责对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为；房地产行政主管部门负责对物业服务企业服务质量进行监督检查，督促物业服务企业按照合同约定提供服务。第二十四条投诉处理业主、业主大会、业主委员会对物业服务收费有异议的，可以向物业服务企业查询，也可以向价格主管部门、房地产行政主管部门投诉。价格主管部门、房地产行政主管部门应当及时受理业主、业主大会、业主委员会的投诉，并依法进行处理。第二十五条信用管理建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业的服务质量、收费行为等进行记录和评价，并向社会公布。对物业服务企业的不良行为，按照有关规定进行惩戒。第十一章法律责任第二十六条违规处罚物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由价格主管部门、房地产行政主管部门按照各自职责，责令改正，并依法予以处罚：1.不按照规定实行明码标价的；2.擅自提高收费标准的；3.重复收费或者分解收费项目的；4.不按照规定公布物业服务费用收支情况的；5.其他违反价格法律、法规和本办法规定的行为。第二十七条业主责任业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服